IIIFundamentação de Direito
Pretendiam os AA., com a presente acção, que os 2.º RR. lhes “restituíssem” em dobro o sinal que os AA. lhes entregaram no âmbito e em execução dum contrato-promessa de compra e venda (em que são, respectivamente, promitentes compradores e promitentes vendedores); contrato-promessa que foi mediado pela 1.ª R. (sendo os clientes os 2.º RR.) e em que, segundo os AA., a 1.ª R teve uma actuação em violação dos deveres que a lei lhe impõe e que lhes causou danos equivalentes ao sinal pago aos 2.º RR.
E dissemos “pretendiam” (e não “pretendem”) por uma parte significativa de tais pretensões estar já “arrumada” contra os AA..
Em termos práticos e como consta do relatório inicial:
Pediram os AA. que os 2.º RR. fossem condenados a restituir-lhes € 20.000,00; e que a 1.ª R. fosse com os 2.º RR. condenada solidariamente até ao montante de € 10.000,00.
Tendo-lhes a sentença recorrida concedido € 10.000,00, sendo € 5.000,00 a pagar pelos 2.º RR. e outros € 5.000,00 a pagar pela 1.ª R., sem qualquer solidariedade.
Assim, tendo apenas a 1.ª R. apelado, está em definitivo “arrumada/consolidada” a absolvição dos 2.º RR em € 15.000,00 e a absolvição da 1.ª R. em € 5.000,00 (os efeitos do julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso – cfr. 635.º/5 do CPC).
E começamos por sublinhar esta evidência por a 1.ª/R apelante suscitar praticamente todas as questões que os autos colocam e julgadas na sentença recorrida e por a apreciação que aqui teremos que fazer delas – sendo diferente do julgamento da sentença recorrida – se não poder repercutir sobre as “absolvições” que foram proferidas (e que transitaram em julgado) em relação a todos os RR..
Efectivamente e com todo o respeito, não concordamos com a generalidade das conclusões jurídicas que na sentença recorrida foram sendo exposta e extraídas.
Estamos a referir-nos à qualificação da cláusula 1.2 do contrato promessa como uma condição resolutiva expressa, à resolução do contrato-promessa com base em tal condição resolutiva expressa, à apreciação efectuada sobre a culpa dos 2.º RR., à nulidade (e respectiva declaração/apreciação) do contrato de mediação imobiliária e, finalmente, à “confusão” invocada/operada com base no art. 868.º do C. Civil (enfim, a tudo o que, em termos conclusivos, se foi expondo e extraindo na sentença recorrida).
Expliquemo-nos:
Tudo começa no modo como foi interpretada/qualificada a cláusula 1.2 do contrato promessa.
Escreveu-se, a tal propósito, na sentença recorrida:
“No caso em apreço, não restam dúvidas que as partes celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda de “metade de um prédio rústico, com a área de 1408 m2”, e que pretenderam que o contrato prometido (compra e venda) tivesse lugar até meados de Janeiro de 2013, devendo para tanto, nessa data, estar tal metade indivisa de prédio rústico autonomizada em parcela urbana/prédio urbano (…) ”
“O que decorre inequivocamente do teor literal das cláusulas transcritas é que os autores e os réus quiseram condicionar os efeitos do contrato-promessa acordado entre eles, designadamente a celebração do contrato prometido em cumprimento das obrigações decorrentes daquele, entre o mais, à criação de novo artigo ou prédio autónomo (o que implicada a divisão judicial do prédio rústico (metade indivisa) (…) ”
“Tal cláusula consubstancia uma condição ou cláusula condicional (…)”.
“No caso dos autos, para os autores era-lhes essencial que a parcela prometida fosse autonomizada e transformada num artigo urbano autónoma até 17 de Janeiro de 2013 (considerando até o objectivo da aquisição do imóvel, construção urbana). Facto este que, à data da celebração do contrato-promessa, era futuro e incerto. Para superarem a incerteza decorrente da criação ou não de um novo artigo (leia-se prédio autónomo) e da sua conversão em urbano até à data referida, autores e réus atribuíram à não verificação de tal condição o efeito de extinguir o contrato, com a resolução do contrato em virtude de não ter sido sanada pela parte faltosa a situação de incumprimento no prazo previsto na cláusula 5.1., com restituição em dobro do sinal entregue.
Pelo que, não há dúvidas que a cláusula 1.2. do contrato-promessa, em conjugação com as cláusulas 5.1 e 5.3, é efectivamente uma cláusula condicional e, de entre as duas modalidades previstas no artigo 270º do CC, uma condição resolutiva (expressa).”
Não concordamos, com todo o respeito.
Propositadamente, procedemos, no relatório inicial, a sucessivas transcrições do alegado pelas partes nos articulados; para dar nota que esta ideia – de considerar como uma “condição” a criação de um artigo urbano proveniente de 1/2 do artigo rústico – vem das partes (dos AA. e da 1.ª R.).
Também propositadamente, em vez de reproduzirmos no facto 2 deste acórdão o que consta do facto 2 da sentença recorrida, reproduzimos no facto 2 deste acórdão o que efectiva e realmente consta do contrato-promessa.
E começando pela conclusão, a cláusula 1.2 do contrato promessa limita-se, a nosso ver, tão só a definir (a concorrer para a definição) o objecto do contrato; como aliás, e bem, consta da epígrafe da cláusula 1, que é: “objecto”.
Num negócio jurídico podem/devem distinguir-se o “objecto” e o “conteúdo”; sendo o “conteúdo” formado pelo conjunto das cláusulas negociais, cláusulas que, do ponto de vista substancial, são a própria auto-regulação dos interesses dos contraentes; e sendo o “objecto” os próprios bens que são atingidos pela auto-regulação de interesses (sendo em relação a este que se coloca a questão da nulidade por o objecto ser física ou legalmente impossível – cfr. 280.º do C. Civil).
É assim que, a propósito do “conteúdo” dos negócios jurídicos, há, via de regra, cláusulas ou estipulações resultantes da liberdade de estipulação das partes, cláusulas que estão além da construção do tipo negocial em causa, que são designadas de “acessórias”, que são infinitamente variáveis, mas de que o legislador, para facilitar, regulou as mais frequentes, como é o caso da condição[3]; que é a cláusula acessória pela qual as partes subordinam a eficácia dos seus negócios a um acontecimento futuro e incerto.
É pois da essência da condição que as partes tomem o evento (a que subordinaram a eficácia do negócio) como incerto na sua verificação.
Incerteza que, chama-se a atenção, “não baterá certo” com todas as considerações feitas (das mais variadas formas) nos autos e na sentença recorrida quanto a ter sido garantido aos AA. que o prédio era legalizável como urbano e dentro dos prazos convencionados (cfr. facto11).
Mais, com todo o respeito, não se está sequer a ver, no plano da normalidade da vida, um promitente comprador (no caso, os AA.) estar disposto a entregar ao promitente vendedor quase 45% do preço por algo que ele próprio reputa e aceita como incerto na sua verificação.
Fora de toda a dúvida, perdoe-se-nos a peremptoriedade, a criação de um artigo urbano proveniente de 1/2 do artigo rústico foi algo que na economia do contrato todas as partes reputaram como certo; como algo futuro, é verdade, mas certo![4]
A “certeza” e o “futuro” são, aliás, o denominador comum da cláusula transcrita no ponto 2 dos factos provados.
Assim, o que, por interpretação, se extrai da cláusula 1.1 e 1.2 (transcritas no ponto 2 dos factos provados) é que o contrato tem por objecto um bem futuro, mais exactamente, um prédio urbano juridicamente não existente no momento da outorga do contrato de promessa e que há/havia de resultar da autonomização e desmembramento do prédio rústico identificado e da sua posterior conversão em urbano.
Fora de toda a dúvida, os AA. não prometeram comprar nenhum prédio rústico; o que eles quiseram, o que eles prometeram comprar, foi o prédio urbano que havia de ser criado.
E a circunstância do bem “objecto” do contrato ser um bem juridicamente inexistente à época da sua outorga, não fere o contrato com o vício da nulidade (art. 280.º e 401.º/1 do C. Civil), uma vez que foi como “bem futuro” que o negócio e respectivas obrigações foram assumidas (cfr. art. 401.º/2 e 880.º/1 do C. Civil).
É justamente nesta linha de raciocínio – exercendo força coerciva para a obtenção da existência jurídica do bem prometido – que devem ser entendidas as cláusulas constantes do ponto 7 dos factos e a prorrogação do prazo constante do ponto 6 dos factos.
Aliás, sempre com todo respeito, a tese da “condição”, levada às últimas consequências – sujeita a uma espécie de “choque com a realidade” – conduz a um “beco sem saída” e/ou a uma construção jurídica bastante “arrevesada”.
Sendo a cláusula 1.2 (e a criação do artigo urbano) uma condição, então o objecto do contrato seria a metade do prédio rústico, pelo que, “verificada a condição”, deixava de existir o bem prometido; como ninguém duvidará, o “non sense” da conclusão é revelador de que há algo não estará bem.
Colocámos entre aspas a expressão verificada a condição, porque a construção da condição tinha que ser como condição resolutiva, o que significava que a condição (a verificação da condição) era a não criação do artigo urbano; seria a não criação do artigo urbano que resolveria/destruiria os efeitos do contrato-promessa de compra e venda[5].
Enfim, as razões são já suficientes para, repetindo a conclusão, afirmar que o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre AA. e 2.º RR. tem por objecto um bem futuro, um prédio urbano que há/havia de resultar da autonomização e posterior conversão em urbano de metade do prédio rústico no mesmo identificado; não encerrando/contendo uma qualquer condição resolutiva expressa.
Em consequência, tal contrato-promessa de compra e venda não se resolveu pelo funcionamento/verificação duma qualquer condição resolutiva expressa.
O que não significa que não haja sido e não esteja resolvido.
Efectivamente, do nosso ponto de vista, resolveu-se – ponto em que não concordamos com o sustentado na alegação da 1.ª R/recorrente – pelo funcionamento das declarações reproduzidas no ponto 8 e 10 dos factos provados.
Além da resolução fundada na lei, admite o art. 432.º/1 do C. Civil a resolução fundada em convenção; isto é, admite que as partes, por convenção, de acordo com o princípio da autonomia privada, concedam a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v. g., o não cumprimento duma concreta obrigação).
Convenção/estipulação contratual (a que se dá o nome de cláusula resolutiva expressa) que a nosso ver não consta, validamente, entre as estipulações do contrato celebrado entre AA. e 2.º RR..
Efectivamente, não vale como válida cláusula resolutiva expressa uma cláusula de conteúdo meramente genérico, referindo-se e concedendo a resolução em relação ao não cumprimento de todas e quaisquer obrigações contratuais[6]; para uma tal cláusula ser válida tem de fazer uma referência explícita e precisa às obrigações cujo cumprimento dá direito à resolução, identificando-as.
Por outras palavras, em face da razão de ser e da função da cláusula resolutiva, exige-se que os contraentes valorem, no momento em que estipulam tal cláusula, as concretas obrigações e modalidades de incumprimento que conferem o direito de resolução; quando a cláusula se limita a fazer uma mera referência genérica, em branco, à violação de obrigações nascentes do contrato, a estipulação não passará duma cláusula de estilo, mero “rappel” do regime jurídico da chamada condição resolutiva tácita, já que não houve uma prévia vontade contratual em que real e efectivamente valorassem especificamente a gravidade da inadimplência.
É justamente o caso da cláusula contratual transcrita no ponto 7 dos factos provados; que, na parte em que alude à resolução, não passa senão duma “cláusula de estilo”.
O que não significa que os AA. – julgando até que estavam a dar execução e a mover-se no âmbito duma cláusula resolutiva expressa – não hajam resolvido o contrato com fundamento na lei (resolução legal).
Os contratos, é sabido, devem ser pontualmente cumpridos (406º do CC), pelo que, quando assim não acontece, quando ocorre um qualquer desvio entre a execução do contrato e o programa negocial antes estipulado, verifica-se um “inadimplemento”.
E é justamente nesse momento, para responder às “crises de cumprimento” ocorridas na fase executiva do contrato, que a questão da resolução legal se coloca.
Não para conferir o direito de resolução legal a todo e qualquer inadimplemento; mas apenas nos casos em que a violação e/ou desvio do programa negocial assumem determinada importância e gravidade, a ponto de fazerem justificar o desaparecimento do interesse do credor na manutenção da relação contratual (cfr. resulta, v. g., arts 793º/2, 801º/ 2, 802º/1, 808º, todos do CC).
Direito de resolução legal que, assim configurado, se apresenta como o “poder unilateral de extinguir um contrato válido em virtude de circunstâncias (subjectivas ou objectivas) posteriores à sua conclusão e frustrantes do interesse de execução contratual ou desequilibradoras da relação de equivalência económica entre prestações”[7]; como um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, o mesmo é dizer, dependente de um inadimplemento grave.
Inadimplemento grave, cuja definição, em primeira linha, pertence ao credor, a quem compete a sua invocação.
Visando por norma o credor conseguir, com o cumprimento exacto e pontual da obrigação, quer uma finalidade de uso quer uma finalidade de troca, deverá em princípio ser considerada grave toda aquela inexecução ou inexactidão do cumprimento que torne inviável um certo emprego do objecto da prestação ou que impossibilite o credor de a aplicar ao uso especial que tinha em vista.
Regra geral, o fim-motivo visado pelo credor fica fora e não faz parte integrante do conteúdo da obrigação (fica no limbo dos simples motivos juridicamente irrelevantes), porém, embora o fim-motivo seja irrelevante no quadro da fase estipulativa, tal não significa que não possa tornar-se relevante na fase executiva do negócio.
Bem ao invés, é justamente através da resolução legal que, em certos casos, tais “fins-motivos”, tais interesses do credor que não entraram a fazer parte do conteúdo do contrato e da obrigação do devedor, se tornam relevantes.
“Fins-motivos”/interesses do credor (susceptíveis de relevar em termo de resolução) que serão sempre determinados e perspectivados objectivamente; objectividade que significa que o interesse afectado pelo incumprimento há-de ser apreciado por qualquer outra pessoa (designadamente pelo juiz) e não segundo o bel-prazer, o capricho ou o juízo arbitrário do credor.
É justamente tal situação, de relevância do fim-motivo negocial, para efeito de desvinculação unilateral do contrato, que se encontra prevista no art. 808º/1/1ª parte, do CC, quando se diz que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação sempre que, em consequência de mora, o credor perder o interesse na obrigação.
Para além desta situação em que a mora, em conjugação ou não com outras causas, fez desaparecer o interesse do credor na prestação, há ainda que ter em conta as situações em que tal não acontece, mas nos quais não seria legítimo obrigar o credor a esperar indefinidamente pelo cumprimento, em que não seria justo manter o credor indefinidamente vinculado ao contrato (inibindo-o designadamente de fazer uma compra de cobertura), situações para que a lei prevê (art. 808º/1/2ª parte, do CC) a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, fixar a este um prazo suplementar razoável – mas peremptório – dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio[8].
Trata-se (esta última hipótese) de um remédio concedido por lei ao credor para os casos em que não tenha sido estipulada uma cláusula resolutiva ou um termo essencial e em que ele não possa alegar, de modo objectivamente fundado, perda do interesse na prestação por efeito da mora.
É justamente por tudo isto que é usual a afirmação de que só o incumprimento definitivo atribui o direito legal de resolução; o que acontece quando o devedor declara expressamente, de modo claro e inequívoco, que não pretende cumprir a prestação a que está adstrito, ou quando o credor perdeu objectivamente interesse na prestação ou, ainda, quando decorreu o prazo suplementar (admonitório) de cumprimento estabelecido pelo accipiens.
Ora, é o ponto, em face do que se provou, é de todo evidente que não se verifica a primeira hipótese, na medida em que os AA. nada alegaram, em termos objectivos, quando à perda do seu interesse; porém, o que consta dos factos 8 e 10, concatenado com o prazo inicialmente estabelecido para a celebração da escritura e posterior prorrogação (factos 5 e 6), preenche a 2.ª hipótese, ou seja, estando os 2.º RR. em mora, os AA. fixaram um prazo suplementar (admonitório) razoável de cumprimento aos 2.º RR. e, decorrido este, sem o cumprimento, resolveram o contrato[9].
É que, importa não esquecer, a culpa não é um pressuposto essencial do direito de resolução[10]; não é absolutamente essencial[11], para efeitos de resolução, proceder a um juízo de responsabilidade, bastando um juízo de inadimplemento; ou, dito ainda doutro modo, a resolução não tem o carácter duma sanção dirigida contra o inadimplente, tendo, antes, o carácter dum remédio ou expediente facultado ao contraente adimplente.
Mas era exactamente esta a situação – de inadimplemento por parte dos 2.º RR. – quando, em 21/01/2013, os AA. lhes fizeram a interpelação admonitória (que o facto 8 retrata), concedendo-lhes 15 dias para lhes entregarem os documentos necessários à marcação da escritura, “sob pena de considerarem o contrato definitivamente resolvido”.
O contrato-promessa foi outorgado em 19/07/2012, estando nele previsto que a escritura definitiva seria realizada no prazo de 90 dias, isto é, até ao dia 17/10/2012; entretanto, em “aditamento” (ver ponto 6 dos factos), acordaram prorrogar o prazo em mais 90 dias, o qual havia terminava em 16/01/2013; por conseguinte, quando, em 21/01/2013, os AA. fizeram a interpelação admonitória (que o facto 8 retrata), estavam os 2.º RR. em mora e, ao ser-lhes concedida uma nova e última “prorrogação” de 15 dias, não se pode dizer que o prazo não fosse razoável.
Tendo sido acordado, inicialmente, um prazo de 90 dias e tendo, depois, por acordo, tal prazo sido “duplicado”, é legítimo e razoável que o credor (no caso, os AA. e promitentes compradores) não queira continuar a esperar muito mais tempo e que não pretenda conceder novas e sucessivas “duplicações” do prazo inicial.
Repetindo, na resolução não está necessariamente em causa um juízo de censura (de culpa) sobre o comportamento do contraente contra o qual é declarada a resolução; apenas está em causa saber se o mesmo estava em mora e (na hipótese do art. 808.º que estamos a analisar) se lhe foi concedido um último, definitivo e razoável prazo para cumprir.
Com o contrato-promessa (com qualquer contrato) as partes vinculam-se mutuamente ao cumprimento dum determinado programa contratual; se uma delas está em falta/falha, é inteiramente compreensível e legítimo que, então, sendo assim, se o programa não é para cumprir pontualmente, a outra parte diga que não quer continuar vinculada[12]
Foi exactamente isto que aconteceu; o contrato-promessa de compra e venda ficou resolvido pelo funcionamento eficaz das declarações reproduzidas no ponto 8 e 10 dos factos provados.
Tanto mais que a declaração resolutiva – a manifestação unilateral de vontade – foi inequívoca, irrevogável, incondicional e fundamentada (como se pode ver da carta junta a fls. 20 e 22, esta foi suficientemente fundamentada).
Concluindo pois neste ponto, a resolução foi fundada e fez cessar – uma vez que exprime, da parte dos AA., uma clara e inequívoca vontade de se desvincular do contrato – o contrato entre as partes[13], abrindo o caminho à via indemnizatória (801.º/1 e 442.º/2 do C. Civil).
E é aqui, na indemnização, que tem o seu melhor assento a “culpa”; a questão de saber se os 2.º RR. tiveram culpa no inadimplemento que motivou a resolução.
E começando mais uma vez pela conclusão, não conseguimos, em face dos factos provados, deixar de lhe responder afirmativamente.
É verdade que todos os contactos/dúvidas e negociações foram efectuados entre os AA. e a 1.ª R., que esta garantiu que os prazos estabelecidos no contrato seriam cumpridos e que, no âmbito do contrato de mediação, se comprometeu/obrigou à obtenção da documentação necessária à formalização do negócio, porém, nada disto, por si só, isenta os 2.º RR. de culpa e/ou ilide a presunção de culpa estabelecida no art.799.º/1 do C. Civil.
O que quer que tenha sido estabelecido no âmbito do contrato de mediação (entre a 1.ª R e os 2.º RR.) vale e vincula no estrito âmbito de tais “relações internas”; pode servir para os 2.º RR responsabilizarem (em via de regresso) a 1.ª R., mas não serve para os 2.º RR. se desresponsabilizarem/desvincularem perante a sua contraparte (os promitentes compradores e aqui AA.).
Tanto mais que não está sequer provado que os AA. soubessem e “concordassem” que só a 1.ª R. estava obrigada à obtenção da documentação necessária à formalização do negócio[14].
Enfim, o que está provado não impede que se afirme que, sendo o “objecto” do contrato-promessa um bem futuro, estavam os promitentes vendedores (os 2.º RR.) obrigados a exercer as diligências necessárias (cfr. art. 880.º/1 do C. Civil) à existência jurídica – à criação do prédio urbano – do bem prometido; não estavam, é certo, adstritos a uma obrigação de resultado, mas a desenvolver uma (obrigação de meios) actividade ou conduta diligente em direcção ao resultado final (criação jurídica do prédio urbano), sem ter que assegurar que o mesmo se produzisse; pertencendo-lhes, naturalmente, como devedores, o ónus da prova de tal diligência.
É justamente este ónus que os factos não revelam.
Os 90 dias iniciais podiam ser um prazo demasiado reduzido para as diligências necessárias com vista à existência jurídica – à criação do prédio urbano – do bem prometido chegarem a bom termo; os 2.º RR. podiam estar errada e desculpavelmente convencidos que tal prazo era suficiente; inclusivamente, pode ter sido por razões alheias à sua vontade que a sua inquestionável diligência não foi coroada de êxito.
Sucede que tudo isto são hipótese saídas da nossa imaginação.
Com relevo para o ónus da prova da sua diligência, apenas o ponto 15 dos factos, em que se dá como provado que “o processo do Julgado de Paz de Miranda do Corvo, tendo em vista autonomizar uma parcela de terreno com a área de 1.408m2 do prédio rústico melhor identificado em 2), deu entrada naquele Julgado em 29/01/2013”, ou seja, a única prova da sua diligência diz respeito a um momento temporal em que não só já estava esgotado o prazo inicial e a prorrogação como, inclusivamente, o contrato já estava resolvido[15].
É pois verdadeiramente apodíctico afirmar que não provaram qualquer diligência tendo em vista a existência/criação jurídica do bem prometido no prazo contratual; não ilidindo a presunção de culpa estabelecida no art.799.º/1 do C. Civil.
Por conseguinte e encurtando razões, os AA., enquanto promitentes compradores, tinham, do nosso ponto de vista, o direito a haver dos 2.º RR., enquanto promitentes vendedores, o dobro do sinal que prestarem (ou seja, € 20.000,00), por o incumprimento ser a estes imputável (cfr. art. 442.º/2 do C, Civil).
Era este o pedido que havia sido formulado contra os 2.º RR., mas, como começámos por sublinhar, tendo eles sido condenado em apenas € 5.000,00 e não tendo os AA. recorrido, a “absolvição” nos restantes € 15.000,00 transitou em julgado.
E vimo-nos obrigados a tal reapreciação (sem repercussão no julgamento/absolvição dos 2.º RR.) por tal ser suscitado na apelação da 1.ª R e por ser o ponto de partida para a apreciação da sua posição jurídico-processual.
Estabelecido o ponto de partida – que o contrato-promessa foi bem resolvido e que aos AA. assiste/assistia o direito de exigir dos 2.º RR. o dobro do sinal (ou seja, € 20.000,00) – debrucemo-nos sobre a posição jurídico-processual da 1.ª R.
Relembrando o que já se disse no início, os AA. invocaram (como causa de pedir) contra a 1.ª R. que o contrato-promessa foi por ela mediado (sendo clientes os 2.º RR.) e que a mesma teve uma actuação em violação dos deveres que a lei da mediação lhe impõe, actuação que lhes (aos AA.) causou danos equivalentes ao sinal pago (€ 10.000,00 - pedido) aos 2.º RR..
Sendo estes a causa de pedir e o pedido invocados contra a 1.ª R., a sentença recorrida declarou nulo o contrato de mediação imobiliária e com base na “confusão” invocada/operada com base no art. 868.º do C. Civil condenou a 1.ª R. “no pagamento aos AA. do valor de € 5.000,00 equivalente à devolução do valor/remuneração por si recebida a título de “comissão” pela intermediação no contrato de mediação imobiliária (…)”
Com todo o respeito, as coisas não podem ser assim.
Não padece o contrato de mediação imobiliária da nulidade que se descortinou e declarou.
Tal nulidade não é de conhecimento oficioso.
Se fosse de conhecimento oficioso, as partes não podiam ser “surpreendidas” com a sua declaração na sentença.
Não tendo nunca a nulidade sido aflorada – quanto mais discutida – nos autos, não podia ser invocada a “doutrina” do Assento de 28/03/1995[16] para varar com o mais severo regime de invalidade o contrato de mediação celebrado.
Houve claro lapso na “confusão” operada.
Vejamos:
Escreveu-se a dado passo da sentença recorrida:
“ (…) Da conjugação dos factos provados n.º 11) a 14) com os factos 23), 25) e 26), e ainda com os factos 17) a 20), constatamos que na data de assinatura do contrato de mediação (20-06-2012) os 2.º s réus não eram os únicos proprietários e legítimos possuidores do prédio rústico inscrito na Matriz Predial Rústica com o artigo 9694, da freguesia de Miranda do Corvo (cfr. cláusula 1º do contrato mediação e facto provado constante na al. a), do art. 24º), por, nessa altura, o aludido prédio ainda não se encontrar fraccionado (cfr. sentença do Julgado de Paz proferida em 20-03-2013 e transitada em 16-04-2013), nem, aliás, a totalidade da propriedade de tal prédio se encontrava descrito na Conservatória do Registo Predial de Miranda do Corvo, em nome dos 2ºs réus, como aí se fez constar.
(…)
Nesta decorrência, o objecto matricial do contrato de mediação não se encontrava devidamente identificado, designadamente por referência às características do imóvel, sejam físicas (área, confrontações, considerando que em 20 de Junho de 2012 o prédio ainda não tinha sido objecto das correcções de áreas, confrontações, requeridas em 10-10-2012 e deferidas em 22-11-2013), sejam sobretudo jurídicas (quanto à identificação de todos os titulares daquela propriedade em comum – compropriedade – cfr. art. 1403º, do CC), pelo que não se poderá considerar cumprido o disposto no nº1, al. a) do art. 19º do diploma legal citado.
De igual forma, também não se poderá considerar integralmente cumprido o disposto na al. b), do nº1 da referida previsão legal, já que, embora conste assinalado que o negócio a efectuar será de “compra”, face à própria natureza do objecto material do bem a vender versus respectiva legitimidade para a sua administração, disposição e oneração da “quota”, e consequentemente da própria legitimidade da outorga, à data, de contratos a ele respeitantes -1405º, nº1, 1407º e 985º e 1408º todos do CC.
Revertendo à factualidade apurada, tendo a 1ª ré violado o disposto nas als. a), e b) do nº1, do art. 19º do DL nº211/2004, de 20 de Agosto, o contrato de mediação imobiliária celebrado é nulo por força do nº8 deste preceito legal, o que implica a restituição da “comissão” recebida ex vi art. 289º do Cód. Civil e visto o disposto no art. 22º, nº2 e 4 do mencionado diploma legal.
Destarte, temos que no caso em análise, se torna despiciendo apreciar agora se a actuação da 1º ré colidiu essencialmente com os deveres de informação, e em que moldes, uma vez que um vicio mais forte se impõe decretar e que prejudica a primeira apreciação.
Com efeito, a declaração de nulidade do negócio tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado. (…)”
Em síntese, sustentou-se a nulidade do contrato de mediação imobiliária por no documento que formalizou o contrato (fls. 73 dos autos e ponto 24 dos factos), na “identificação do imóvel” (alínea a) do art. 19.º/2 do DL 211/2004[17]), não se mencionar que o prédio não era todo dos 2.º RR. e por, na “identificação do negócio” (alínea b) do art. 19.º/2 do DL 211/2004), se falar em “compra”.
Esta segunda censura, nem sequer se percebe; se alguém é dono de metade dum prédio e a quer vender, é inteiramente correcto dizer, como foi dito e consta do facto 24 b., que “a mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra (…)”.
Quanto à primeira censura, tendo presente que a finalidade da alínea a) do art. 19.º/2 do DL 211/2004 é a “identificação do imóvel”, não podemos deixar de considerar que, tendo sido escrito (como consta do facto 24 a.) que o mesmo é o “prédio rústico, sito em (...) (...) , (…) inscrito na Matriz Predial Rústica com o artigo 9694, da freguesia de Miranda do Corvo”, a identificação ficou suficientemente feita; não terá sido completa e perfeitamente feita, porém, caracteriza/individualiza suficientemente o imóvel, não impedindo que no contrato-promessa o prédio fosse completa e perfeitamente identificado (como se pode ver do ponto 2 dos factos) e não merecendo por isso, tal imperfeição, ser varada/sancionada com o mais severo regime de invalidade que a nulidade é.
Por outro lado, embora a mediação imobiliária esteja, desde o DL 285/92, sujeita à forma escrita, sempre se entendeu (e passou a constar claramente quer do art. 19.º/8 do. DL 211/2004 quer, actualmente, do art. 16.º/5 da Lei 15/2013) que a sua inobservância gera uma mera nulidade atípica; que depende da arguição pelo comitente, que no caso não ocorreu, ou seja, a nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação e o tribunal só pode dela tomar conhecimento se for invocada pelo cliente/comitente.
Finalmente e como é evidente, se houvesse nulidade (e não há), se fosse de conhecimento oficioso (e não é) e se a facticidade envolvida tivesse sido discutida (e não foi), a sua declaração/apreciação exigia que se desse prévio cumprimento ao art. 3.º/3 do CPC; o que também não aconteceu.
Tem pois a 1.ª R./apelante inteira razão quando sustenta e invoca a nulidade da sentença, na parte em que a mesma declarou a nulidade do contrato de mediação imobiliária.
Identicamente, quanto à “confusão” invocada/operada na sentença recorrida com base no art. 868.º do C. Civil.
Tendo-se chegado à conclusão que o contrato de mediação imobiliária era nulo, conclui-se que a 1.ª R tinha que restituir os € 5.000,00 recebidos a título de remuneração e acrescentou-se:
“Portanto, a restituição desse valor deverá operar-se na esfera jurídica dos segundos contratantes/promitentes vendedores D... e E... (porque foram estes que recebendo a menos a sua parte do sinal, foram efectivamente responsáveis pelo pagamento da “comissão” á 1ª ré “ C... ”, sendo assim, também nesta parte, credores desta), os quais, pelo instituto da “Confusão”, previsto no art. 868º do CC, necessariamente terão que ver reduzida a sua obrigação de pagamento do valor de € 10.000,00 para a quantia de € 5.000,00”
Com todo o respeito, não conseguimos alcançar o raciocínio.
Verifica-se a causa extintiva das obrigações designada por “confusão” quando se congregam na mesma pessoa, por virtude do fenómeno de transmissão operado num dos lados da relação creditória ou em ambos eles, a titularidade activa e passiva de uma obrigação; é o que resulta da noção legal constante do art. 868.º do C. Civil.
Mas nada disto se verificava no caso.
A lógica jurídica seguida na sentença recorrida havia estabelecido que os AA. eram credores dos 2.º RR. em € 10.000,00; e que os 2.º RR. (em função dos efeitos restitutórios da nulidade) eram credores da 1.ª R. em € 5.000,00.
Em face disto, não se percebe sequer onde se lobrigou que se congreguem numa mesma pessoa, por virtude do fenómeno de transmissão operado num dos lados da relação creditória ou em ambos eles, a titularidade activa e passiva de uma obrigação; é que não estamos nem perante uma mesma obrigação nem tão pouco perante credor e devedor recíprocos de diferentes obrigações[18].
E, claro está, o lapso não é/foi inócuo, uma vez que conduziu à redução da obrigação de pagamento a cargo dos 2.º RR. para apenas € 5.000,00, redução/absolvição que, como já referimos e em face dos AA. não haverem recorrido, transitou em julgado.
Temos pois que o caminho seguido na sentença recorrida para condenar a 1.ª R/apelante é/foi nulo, cumprindo-nos agora, aplicando a regra da substituição constante do art. 665.º do CPC, conhecer das questões que ficaram prejudicadas por se ter seguido tal caminho, nulo, na sentença recorrida.
Questões que, naturalmente, a 1.ª R/apelante não deixa de abordar nas suas alegações recursivas, sustentando, em síntese, que “não estabeleceu qualquer relação de natureza contratual com os AA. que pudesse ter sido violada e por outro lado (…) que não se verificam os pressupostos de que depende a responsabilidade civil extra-contratual”.
Salvo o devido respeito, não concordamos.
Com relevo para a responsabilização da 1.ª R., ficou provado:
Que os AA. tiveram conhecimento de que o imóvel em causa se encontrava para venda através da 1.ª R., que lhes garantiu que o prédio era passível de legalização e próprio para os fins a que os mesmos o destinavam – construção da casa de morada de família dos AA. – e dentro dos prazos convencionados nos documentos escritos denominados “contrato promessa” e respectivo “aditamento”.
Que todas as negociações e dúvidas (designadamente, prazos para a formalização do contrato definitivo, preço, forma de pagamento) foram realizadas e esclarecidas por funcionários da 1ª R., tendo os autores só conhecido os 2ºs RR. já após a declaração de resolução do contrato.
Que, em execução do contrato promessa, os AA. entregaram aos 2.º RR., como sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 10.000,00.
Que, em face do não cumprimento dos prazos – do inicial e do aditamento – os AA. resolveram o contrato-promessa, encontrando-se ainda desembolsados da quantia de € 10.000,00 entregue como sinal e princípio de pagamento.
Que, até à data da declaração de resolução, nenhuma diligência se provou tendo em vista a criação do prédio urbano objecto do contrato-promessa.
Que, em 15/01/2013, foi registada a aquisição do prédio rústico em causa, na proporção de metade, a favor dos 2ºs réus (tendo como causa de aquisição a “doação”).
Que, em 26/06/2013 foi registada a decisão judicial dos Julgado de Paz de Miranda do Corvo que, por via da usucapião, autonomizou o prédio 15319; tendo o seu registo de aquisição sido lavrado, em 04/07/2013, a favor dos 2.º RR.
Que tal prédio, actualmente, ainda se encontra rústico.
Factos estes que, a nosso ver, fazem a 1.ª R. incorrer na responsabilidade civil “pelos danos causados a terceiros” prevista no art. 22.º/3 do DL 211/2004.
Preceito este que faz do contrato de mediação imobiliária um contrato com eficácia de protecção para terceiros[19]; uma vez que inclui terceiros no âmbito de protecção dum contrato a que são alheios, estendendo-lhes deveres de cuidado ou de protecção, que devem ser observados pelo mediador, sob pena de indemnização dos danos causados.
Ora, foram justamente tais deveres que não foram observados.
É que resulta, em resumo, do factos supra alinhados que a 1.ª R/mediadora, na execução do contrato de mediação imobiliária (celebrado com os 2.º RR e promitentes vendedores), induziu os promitentes compradores em erro (em violação das alíneas d) e e) do art.16.º/1), na medida em que lhes garantiu e fez crer que se iria lograr no prazo de 90 dias (prorrogado depois em mais 90 dias) autonomizar e converter em urbano a metade que os seus clientes tinham sobre um prédio rústico, levando os AA., em função disso, a vincular-se a uma promessa de compra dum bem futuro e a abrir mão do montante de € 10.000,00 de sinal e princípio de pagamento; indução em erro bem patente na circunstância de não estarem provadas nos autos, quer no prazo inicial de 90 dias, quer nos 90 dias da prorrogação, quaisquer diligências tendo em vista autonomizar a metade que os clientes tinham sobre o prédio rústico (o qual, aliás, embora agora já autonomizado, ainda se mantém como rústico) e o que, só por si, é bem revelador do modo como, no âmbito da execução do contrato de mediação imobiliária, a 1.ª R. desprezou o cumprimento do que havia garantido aos AA. e a concretização do negócio definitivo que havia promovido e fechado.
Dito douto modo, não é aceitável à luz do referido art. 22.º/3 do DL 211/2004 (assim como não é aceitável à luz dos ditames da boa fé – cfr. 239.º e 762.º/2 do C. Civil), que uma empresa de mediação imobiliária que, tendo monopolizado os contactos com o interessado, lhe garantiu algo num concreto prazo e que, nesse concreto prazo, estando já formalizado a promessa de negócio e recebida a comissão – de 21,5% do preço! – não tenha “mexido uma palha” (pelo menos, não o provou) para ser obtido o que havia garantido; e que era “apenas” o próprio objecto do contrato prometido, o prédio urbano que os promitentes compradores haviam prometido comprar (e que a mediadora bem sabia ser a única coisa que interessava aos promitentes compradores) e porque já haviam “esportulado”/antecipado quase metade do preço do contrato prometido.
Enfim, mal andaria o direito se, perante uma situação destas, tendo-se os promitentes compradores entretanto desvinculado, compreensivelmente, do contrato, não responsabilizasse a mediadora pelos danos causados ao interessado (e promitentes compradores), danos que correspondem, naturalmente, à diminuição/diferença patrimonial (cfr. 562.º e 566.º do C. Civil) causada ao património do lesado, ou seja, aos € 10.000,00 “esportulados”.
Significa tudo isto, resumindo razões, que do nosso ponto de vista, a obrigação de indemnizar da 1.ª R. não está limitada pelo montante que recebeu de comissão; a sua medida é o próprio dano causado.
Sucede – voltamos ao que começámos por sublinhar – que a absolvição da 1.ª R. em € 5.000,00 transitou em julgado, pelo que, consequentemente, apenas podemos confirmar a sua condenação, no montante de € 5.000,00 constantes da sentença recorrida, porém, sublinha-se, estes € 5.000,00 não são ou correspondem à “restituição” da sua comissão (embora por coincidência seja o montante o mesmo) nem resultam da “confusão” da sentença recorrida; são apenas a parte da indemnização (dos € 10.000,00 em que podiam/deviam ser condenados com fundamento em responsabilidade civil) que não ficou coberta/limitada pela absolvição, transitada em julgado, da sentença recorrida.
Em conclusão final, embora por razões totalmente diferentes das constantes da sentença recorrida, improcede no essencial a apelação.
E dizemos “apenas” no essencial porque, afirmando-se no art. 22.º/3 do DL 211/2004 que a responsabilidade civil aí imposta é solidária, ela – a imposta/mantida sobre a 1.ª R. – não se soma à responsabilidade/condenação dos 2.º RR..
