10. Suscita-se a questão de saber se a ilícita declaração de resolução do contrato-promessa proferida pela promitente compradora, já interpelada para outorga do contrato prometido de compra e venda, implica o incumprimento definitivo do contrato-promessa por se traduzir numa declaração antecipada, clara e séria, de não cumprimento; e suscita-se ainda a questão de saber se essa infundada declaração de resolução não implica ipso facto a extinção do contrato-promessa, constatando-se que a contraparte continua interessada na realização da transação prometida, por via extrajudicial ou por execução específica e, assim sendo, qual a consequência de a contraparte alienar a favor de terceiro o imóvel prometido vender.
11. O Tribunal da Relação considerou que a conduta da A. comunicando a resolução do contrato por carta de 17-11-2008 reclamando a devolução do sinal em dobro com juros, posição reiterada em 2-12-2008 (factos 13 a 16) integra uma recusa de cumprimento, resolução que não foi precedia de qualquer interpelação admonitória, traduzindo-se numa antecipatory breach of contract. Considerou ainda que houve incumprimento definitivo da ré quando alienou o imóvel a terceiro em 22-2-2013 (cf. Ac. do STJ de 28-6-2012, rel. Maria dos Prazeres Beleza, revista n.º 1150/08.OTBMFR.L1.S1).
12. O acórdão da Relação, face à ausência de fundamento das referidas condutas, traduzindo ambas incumprimento do contrato, considerou aplicável ao caso a regra constante do artigo 570.º do Código Civil e, não sendo as culpas exuberantemente diferentes, considerou ainda que os promitentes devem ser postos na posição anterior à celebração do contrato, devendo a ré reaver o sinal recebido de 150.000€.
13. Na verdade, a declaração resolutiva da autora de 17-11-2008, proferida quando tinha já sido interpelada para outorgar a escritura em 2-12-2008, declaração infundada porque ela se baseou no entendimento de que o prazo de 60 dias fixado na cláusula terceira do contrato-promessa celebrado em 12-5-2008 constituía prazo essencial ou fixo, resolução reiterada por carta datada precisamente desse mesmo dia 2-12-2008 pedindo o valor do sinal em dobro, tal declaração revela firme intenção de não contratar (cf. Ac. do STJ de 26-9-2013, rel. Sérgio Poças, revista n.º 564/11.3TVLSB.L1.S1
14. A resolução injustificada funciona como uma declaração antecipada de incumprimento e não se duvida de que era certa, segura e séria a vontade da promitente compradora não cumprir o contrato-promessa, o que, no caso, mais se evidencia com o silêncio que se seguiu à tentativa da promitente vendedora, referida em 17 da matéria de facto, de proceder ainda assim à outorga da escritura de compra e venda (cf. Ac. do STJ de 26-4-2012, rel. Granja da Fonseca, revista 743/2001.E1.S1)
15. Daqui resulta para o promitente vendedor a faculdade de, sem necessidade de interpelação admonitória (artigo 808.º do Código Civil), se desvincular do contrato, " resolvendo-o, ou exigir o seu cumprimento e execução específica conforme mais lhe aprouver" (Calvão da Silva, "Estudos de Direito Civil e Processo Civil (Pareceres),Almedina, 1996, pág. 137).
16. A promitente vendedora, face à declaração resolutiva da promitente compradora, manifestou interesse em transmitir a propriedade do imóvel prometido vender para a promitente compradora ou por via ainda da outorga extrajudicial da escritura de compra e venda ou por via da execução específica do contrato (cf. Ac. do STJ de 17-4-2012 e 29-5-2012, rel. Gregório da Silva Jesus, revista n.º 1319/1996.L1.S1 e revista n.º 1199/05.5TBABT.E1.S1). A "oportunidade" a que alude a promitente vendedora na resposta que deu em 10-12-2008 à carta de 2-12-2008 teve em vista proporcionar o arrependimento da promitente compradora, mas não tem a virtualidade, que as partes, aliás, não sustentam, de excluir a qualificação do comportamento da promitente compradora como incumprimento definitivo.
17. O incumprimento definitivo abre à contraparte a faculdade de resolver o contrato; a resolução do contrato, quando infundada, implica o incumprimento definitivo culposo (cf. Ac. do STJ de 15-1-2015, rel. Tavares de Paiva, revista n.º 473/12.9TVLSB.L1.S1, Ac. do STJ de 29-11-2016, rel. Pinto de Almeida, revista n.º 127/13.9TVLSB.L1.S1)
18. A promitente compradora, quando reclama na presente ação o pagamento do sinal em dobro com base na venda do imóvel prometido vender, pressupõe obviamente que o contrato-promessa não se extinguiu com a declaração de resolução que proferiu; a promitente vendedora sustenta por sua vez que o contrato-promessa se extinguiu com a declaração resolutiva da promitente compradora, mas o certo é que essa não foi a posição que assumiu em 10-12-2008, pois, se o fosse, não declararia a sua vontade de ver cumprido o contrato-promessa, a bem ou a mal, ou mediante outorga da escritura na sequência do arrependimento alcançado por parte da promitente vendedora, que não ocorreu, ou mediante execução específica do contrato-promessa.
19. A posição assumida pela promitente vendedora afigura-se sustentável, pois não se vê que, persistindo o seu interesse na celebração do contrato prometido, pudesse a contraparte desvincular-se na base de uma declaração resolutiva infundada sendo certo que a execução específica não podia ser afastada pelas partes (artigo 410.º/3 e 830.º/3 do Código Civil).
20. É igualmente sustentável que, podendo ainda ser executada a relação contratual, cuja resolução foi declarada ilícita, o vínculo obrigacional subsiste não obstante a declaração de vontade ter efeito extintivo (Da Cessação do Contrato, Pedro Romano Martínez, 2005, Almedina, pág. 219).
21. Ora a promitente vendedora não declarou à promitente compradora que fazia seu o sinal entregue, atuação que consubstanciaria a sua desvinculação contratual; não propôs ação de execução específica, não procedeu à marcação de nova escritura, o que seria manifestamente desnecessário e inútil face à posição assumida pela promitente compradora.
22. Decorridos 4 anos e pouco mais de dois meses a contar da carta resposta que a ré enviou à autora em 10-12-2008, a promitente vendedora vendeu em 22-2-2013 o imóvel a terceiro e fê-lo sem que tenha comunicado à autora a perda do seu interesse na concretização do contrato-promessa (22 da matéria de facto).
23. Não se vê que mais algum contacto tenha sido estabelecido entre as partes durante esse largo período de tempo.
24. Importa salientar que a autora, face à ilicitude da declaração resolutiva, ficou a partir daí numa situação de sujeição face à promitente vendedora que tanto podia resolver o contrato, fazendo seu o sinal, como pedir a respetiva execução específica (artigo 442.º/3 do Código Civil).
25. O contrato-promessa subsistia quando a promitente vendedora decidiu vender o imóvel a terceiro. A subsistência do contrato-promessa resulta da posição assumida pela promitente vendedora na referida carta de 10-12-2008.
26. A sujeição que ocorre é do promitente comprador face à subsistência do contrato-promessa, não é do promitente vendedor que a qualquer tempo podia declarar resolvido o contrato por não estar interessado na subsistência do mesmo.
27. Considera-se que "a subsistência do vínculo ilicitamente resolvido depende […] do preenchimento, alternativo, de três pressupostos: o cumprimento das prestações contratuais ainda é possível; a parte lesada mantém interesse na execução do contrato; a execução do contrato não é excessivamente onerosa para aquele que o resolveu ilicitamente" (Pedro Martínez, loc. cit., pág. 220). Verificam-se no caso os dois primeiros pressupostos e, porque não foi alegado pela promitente compradora que o contrato-promessa não deveria subsistir por lhe ser excessivamente onerosa a sua execução, não é de considerar excluído este pressuposto.
28. Desde que ocorreu incumprimento definitivo por parte da promitente compradora não se verificou nenhuma situação de facto superveniente - como seria, por exemplo, o caso de a promitente compradora ter respondido à carta de 10-12-2008, manifestando a sua vontade de realizar o contrato mediante o envio dos documentos necessários para a escritura e ficando, desde então, a aguardar que fosse designada data para a escritura - que permitisse considerar que o contrato subsistia sem se verificar o mencionado incumprimento definitivo por parte da promitente compradora.
29. A última questão que se suscita - uma vez assente que o contrato-promessa subsistia quando a promitente vendedora alienou o imóvel a terceiro - consiste em saber se essa alienação pode ser considerado exercício tácito do direito de resolução (artigo 217.º do Código Civil) que, como vimos, estava na disponibilidade da promitente vendedora.
30. Crê-se que a resposta não pode deixar de ser afirmativa. Na verdade, sendo certo que a venda a terceiro do bem prometido vender impossibilita definitivamente a execução do contrato-promessa, viabilizando ipso facto a resolução do contrato pela contraparte (artigo 801.º/2 e 808.º do Código Civil), certo é também que, no caso vertente, a resolução do contrato estava na disponibilidade da promitente vendedora uma vez assente que a promitente compradora revelou intenção séria e definitiva de não cumprimento do contrato que apenas subsistiu tendo em vista viabilizar-se a execução específica, afastada qualquer possibilidade de outorga de escritura extrajudicial.
31. No caso vertente, o decurso de tão longo período de tempo sem que a promitente compradora tivesse reagido à referida carta de 10-12-2008 evidencia o seu desinteresse pela sorte do contrato-promessa, designadamente se esta fosse no sentido de a sua execução específica ficar impossibilitada, pois, como se disse, a promitente compradora evidenciara há muito intenção séria de não querer adquirir o imóvel.
32. Ora, na verdade, se a promitente compradora já tinha resolvido o contrato-promessa, sendo séria e inequívoca a sua vontade de não o cumprir mediante outorga da escritura de compra e venda, pretender agora, decorridos vários anos, resolvê-lo novamente, como se houvesse aceitado e fosse do seu interesse a subsistência do contrato-promessa, traduz, a nosso ver, exercício manifesto do abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium (artigo 334.º do Código Civil).
33. A promitente compradora reclama nesta ação o pagamento do dobro do sinal fundada no incumprimento contratual da promitente-vendedora que vendeu o imóvel prometido vender - facto que, analisado em si desligado das demais ocorrências, traduz manifesto incumprimento definitivo de um contrato-promessa - mas, afinal, o que a promitente vendedora fez, na sequência da posição assumida pela promitente compradora que houve o contrato-promessa por resolvido, foi resolver ela própria o contrato-promessa que se tinha por subsistente, no pressuposto de que a resolução por parte da promitente vendedora fora infundada, tendo em vista viabilizar a sua execução específica.
34. A autora, pressupondo-se que a sua declaração resolutiva era lícita, podia exigir à promitente vendedora o pagamento do sinal em dobro; esta, pressupondo que a resolução era ilícita, podia fazer seu o sinal entregue. Se a promitente vendedora propusesse ação de execução específica, a promitente compradora podia opor-se alegando que o contrato tinha sido licitamente resolvido; podia ainda alegar que a execução específica, decorrido tanto tempo, se traduzia para ela em excessiva onerosidade; podia ainda sustentar que a execução específica não podia proceder porque, ainda que a resolução fosse ilícita, o contrato-promessa devia considerar-se extinto.
35. Sucede que, no caso vertente, não é da execução específica do contrato-promessa que estamos a tratar, mas do pedido de condenação da promitente vendedora no pagamento do sinal em dobro por ter impossibilitado culposamente a venda do imóvel que a autora prometera adquirir.
36. Esta pretensão não pode manifestamente proceder e, pelas razões expostas, não pode considerar-se que houve uma concorrência de incumprimentos culposos a determinar a restituição do sinal entregue, repondo as partes na situação anterior à outorga do contrato-promessa.
37. Isto porque houve, sim, duas declarações resolutivas do contrato-promessa, uma ilícita, a do promitente comprador, a outra lícita, a do promitente vendedor, constituindo manifesto abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil) a pretensão do promitente comprador querer aproveitar-se da faculdade, aliás não exercida, reconhecida ao promitente vendedor, parte fiel, de obter a execução específica do contrato-promessa, faculdade admissível desde que se aceite a subsistência do contrato-promessa.
38. Abuso do direito ainda considerando que o promitente comprador resolveu o contrato-promessa não querendo, por conseguinte, considerá-lo subsistente, seja para outorga da escritura extrajudicial do contrato prometido, seja para a respetiva execução específica; não pode, assim, o promitente comprador prevalecer-se da subsistência do contrato-promessa que tem em vista a satisfação do interesse da contraparte quando a sua intenção séria e certa foi precisamente a de não querer definitivamente cumprir o contrato-promessa. Ou seja, o desenlace do contrato-promessa foi o da extinção do contrato-promessa exatamente o que o promitente comprador quis com a sua declaração resolutiva.
39. Abuso do direito finalmente porque, não tendo a promitente compradora depois de recebida a carta remetida pela promitente vendedora no dia 10-12-2008 em que esta ficava a aguardar por 15 dias a manifestação de vontade em realizar a escritura prometida, reservando-se a promitente vendedora, na falta de resposta, encetar diligências para a execução específica do contrato-promessa, deixou, em absoluto silêncio, que decorressem quase 4 anos e dois meses, o que consolida na contraparte a fundada convicção de que a promitente compradora está desinteressado da sorte do imóvel.
Concluindo:
I - A declaração de resolução do contrato, ainda que ilícita, pode determinar a extinção do contrato.
II - No entanto, se a execução ainda for possível e o promitente fiel mantiver interesse na execução do contrato e esta não for excessivamente onerosa para aquele que o resolveu ilicitamente, deve considerar-se subsistente o vínculo ilicitamente resolvido.
III - No caso de contrato-promessa, o promitente lesado fica, mercê de resolução ilícita da outra parte, com a faculdade de o resolver ou de exigir a execução específica (artigo 830.º do Código Civil).
IV - A resolução infundada do contrato pela parte infiel que reclamou simultânea e reiteradamente o pagamento do dobro do sinal e que não manifestou interesse em retomar o contrato, apesar de a outra parte ter tentado levá-la a uma alteração de comportamento, evidencia um incumprimento definitivo do contrato.
V - Sujeita-se a que a outra parte, face a esse incumprimento, resolva o contrato se perder interesse em exigir a execução específica.
VI - Assim, a venda do imóvel pelo promitente vendedor constitui resolução tácita do contrato-promessa (artigo 217.º do Código Civil) que se haja por subsistente no interesse do promitente fiel de modo a viabilizar a execução específica do contrato-promessa
VII - Constitui abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium (artigo 334.º do Código Civil) pretender o promitente comprador o pagamento do sinal em dobro na sequência da resolução do contrato-promessa pelo promitente vendedor, aproveitando-se da sua subsistência tendo em vista eventual execução específica quando o interesse do promitente comprador era exatamente o de não querer outorgar o contrato prometido.
VIII - Abuso do direito evidenciado ainda pelo facto de o promitente comprador, depois de resolver o contrato e de não responder à proposta do promitente vendedor de 10-12-2008, que ainda lhe concedia oportunidade para rever a posição assumida aceitando outorgar a escritura de compra e venda sob pena de serem encetadas diligências tendo em vista a execução específica, ter silenciado qualquer atitude durante mais de 4 anos, decorridos os quais o promitente vendedor decidiu vender o imóvel a terceiro, o que cimentou a convicção do promitente vendedor quanto à inabalável vontade de o promitente comprador não cumprir contrato.
Decisão: concede-se a revista, absolvendo-se a ré do pedido
Custas pela A na Relação e no Supremo
Lisboa, 8-6-2017
Salazar Casanova (Relator)
Lopes do Rego
Távora Victor
