IIIFUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelos recorrentes e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do C.P.C.– salientando-se, no entanto, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito – art.º 664 do mesmo diploma.
Considerando a delimitação que decorre das conclusões formuladas pelos autores/apelantes, assentamos que, no caso dos autos, se impõe apreciar:
- -da nulidade decorrente da deficiente gravação do depoimento do autor [C];
- -da impugnação do julgamento de facto feito pela 1ª instância;
- -dos vícios que enferma a sentença;
- -da sucessão na posição de senhorio: a caducidade do direito à resolução;
- -do pagamento de rendas: da mora do credor;
- -da cláusula 3ª dos contratos de arrendamento celebrados: o desequilíbrio de prestações;
- -da cedência do locado (1º andar);
- -do pedido de entrega do locado (1º andar) no seu estado original e da condenação da ré a efectuar “obras de reposição da traça original existente à data de celebração do contrato”.
2. Os apelantes vêm invocar nas alegações de recurso uma nulidade processual, decorrente da gravação deficiente do depoimento prestado pelo autor [C].
Ouviu-se o depoimento em causa, constatando-se que são imperceptíveis algumas das respostas dadas pelo depoente, sendo audíveis outras, bem como todas as perguntas feitas ao depoente, o que nos leva a considerar que o problema residirá porventura no posicionamento incorrecto deste relativamente ao microfone e não em qualquer outra falha – aliás, as frases que não se percebem são aquelas em que o depoente eleva o tom de voz, bem como a velocidade na articulação do discurso.
A nulidade decorrente de deficiências no registo da gravação que impeçam a reapreciação da prova, ou até inexistência de gravação, nos casos em que o tribunal ordenou o registo fonográfico dos depoimentos, deve considerar-se como arguida em tempo quando tal arguição tem lugar com a apresentação das alegações de recurso onde, para além do mais, se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto. Partilhamos deste entendimento, que se nos afigura o mais equilibrado e o que melhor se coaduna com a finalidade do acto processual em causa. Se a gravação dos depoimentos (das testemunhas) se destina, fundamentalmente, a possibilitar à parte a impugnação do julgamento de facto feito pela 1ª instância – possibilitando ao tribunal da Relação um efectivo controlo e fiscalização da apreciação da prova feita pelo Sr. Juiz –, de tal sorte que, para esse efeito, a lei até lhe confere um prazo acrescido para apresentação de alegações de recurso, então tem de considerar-se que é em função desse prazo que se deve perspectivar a arguição da irregularidade em causa. Nesse contexto, não faz sentido exigir ao recorrente que, num curto período de tempo, confirme a correcção da gravação efectuada – afinal, é suposto que esse acto processual tenha sido praticado na forma devida, sendo legítimo que a parte conte com isso e não que pressuponha o contrário –, até porque tem de admitir-se que a ponderação da relevância dos elementos probatórios poderá estar intimamente conexionada com os argumentos que a parte irá expor em sede de recurso, pelo que se justifica uma apreciação conjunta de todos os elementos [ [iv] ].
Admitindo a tempestividade dessa arguição, vejamos o que acontece quando está em causa depoimento prestado pela parte no processo.
O depoimento de parte destina-se a provocar a confissão – arts. 355º e 356º, nº2 do Cód. Civil – e esta só se concebe relativamente aos factos (pessoais) que são desfavoráveis ao depoente. Quanto ao formalismo que reveste a prestação de depoimento, rege o art. 563º do C.P.C., nos termos do qual o depoimento é reduzido a escrito, mesmo que tenha sido gravado, na parte em que houver confissão do depoente, exigência que se relaciona com a força probatória da confissão – cfr. o art. 358º do Cód. Civil.
No caso, foi consignado em acta o depoimento prestado pelo autor [C], nos moldes que constam de fls. 487 e 488, sendo que nenhuma das partes questionou, mediante reclamação, a fidedignidade das declarações aí transcritas – art. 563º, nº2 do C.P.C.
Assim sendo, para além do que expressamente foi consignado em acta, o depoimento de parte do autor afigura-se-nos irrelevante. Efectivamente, a gravação do depoimento só serve e é útil para apreciar do mérito de algum incidente de reclamação deduzido pelas partes, permitindo ao tribunal superior aferir da correcção da assentada. Daí que, não sendo deduzido qualquer incidente, como foi o caso, a gravação é um acto processual perfeitamente inócuo. Donde, eventual deficiência na gravação, porque não influi no exame da causa, é irrelevante.
Improcede, pois, a nulidade invocada.
3. Os autores/apelantes pretendem que se altere a resposta aos quesitos 3º, 5º, 16º, 20º, 22º, 34º e 35º invocando que a prova produzida impunha decisão diversa da proferida pela Sra. Juiz.
Para tanto, socorrem-se do depoimento de parte dos autores e do depoimento das testemunhas por si arroladas, desvalorizando o depoimento de algumas testemunhas arroladas pela ré. Aludem, ainda, a alguns documentos e à inspecção judicial realizada.
Salienta-se que se procedeu à gravação da prova produzida em audiência de julgamento.
A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação nos casos especificados no art. 712º do C.P.C., a saber:
- a)Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artº 690º-A, a decisão com base neles proferida;
- b)Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
- c)Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Por outro lado, dispõe o art. 690º-A do mesmo diploma:
“1. Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
- a)Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
- b)Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”.
No caso, a ré invocou que os apelantes não cumpriram esse ónus porquanto se limitaram a “referir os meios de prova gravados mediante mera indicação do início e do fim do depoimento, reproduzindo o sumário do registo áudio – sem tampouco indicar as datas, por remissão à acta – num intervalo temporal que abarca todo o depoimento”.
Entendemos que a questão suscitada não tem fundamento, tendo os apelantes individualizado suficientemente os depoimentos em causa, explicitando as razões da sua discordância e é isso que o legislador pretende – saber se a argumentação exposta pelos apelantes é correcta ou não, essa é outra questão.
Temos para nós que a percepção dos diversos elementos probatórios exigem, na grande maioria dos casos, que o tribunal proceda à audição integral do o depoimento de cada testemunha e dos depoimentos de todas as testemunhas. Só assim não é quando as questões que se debatem são muito isoladas, quase residuais, o que, convenhamos, raramente acontece. No mais, o tribunal deve concatenar o que ouve com a sequência de actos que as actas espelham, sendo esse auxiliar fundamental para contextualizar os depoimentos, ponderando, nomeadamente, os requerimentos das partes e os documentos juntos em audiência.
Vejamos, então, em que termos se deve processar a reapreciação da prova produzida.
Na sequência do alargamento dos poderes de sindicância da decisão sobre a matéria de facto, por parte da Relação, tem a jurisprudência convergido em determinados parâmetros de intervenção.
Desde logo, e fazendo apelo ao preâmbulo do Dec. Lei 39/95 de 15 de Fevereiro, [ [v] ] o recurso não pode visar a obtenção de um segundo julgamento sobre a matéria de facto, mas tão só obviar a erros ou incorrecções eventualmente cometidas pelo julgador.
Depois, não pode o tribunal da Relação pôr em causa regras basilares do nosso sistema jurídico, o princípio da livre apreciação da prova – arts. 396º do Cód. Civil, diploma a que aludiremos quando não se fizer menção de origem, e 655º, nº1 – e o princípio da imediação, sendo inequívoco que o tribunal de 1ª instância encontra-se em melhores condições para apreciar os depoimentos prestados em audiência. O registo da prova, pelo menos nos moldes em que é processado actualmente nos nossos tribunais – mero registo fonográfico –, “não garante a percepção do entusiasmo, das hesitações, do nervosismo, das reticências, das insinuações, da excessiva segurança ou da aparente imprecisão, em suma, de todos os factores coligidos pela psicologia judiciária e dos quais é legítimo ao tribunal retirar argumentos que permitam, com razoável segurança, credibilizar determinada informação ou deixar de lhe atribuir qualquer relevo”. [ [vi] ]
O que não obsta, necessariamente, à apreciação crítica da fundamentação da decisão de 1.ª instância, não bastando uma argumentação alicerçada em mero poder de autoridade.
Centremo-nos, então, nos quesitos aludidos, seguindo a linha argumentativa constante das alegações.
Abre-se, no entanto, um parêntesis para uma breve referência a alguns meios de prova indicados pelos recorrentes.
Os apelantes aludem, por diversas vezes, aos depoimentos de parte dos autores, sendo que nos parece evidente a impertinência dessa alegação. Já supra se aludiu a este específico meio de prova afirmando-se a sua relevância apenas no contexto da confissão. Assim sendo, é óbvio que quando estamos perante factos invocados pela parte contrária e que lhe são favoráveis, se os autores, depondo quanto a esses factos, não os confirmam, é evidente que o depoimento não pode ser considerado – só o seria se, ao invés, os autores tivessem confessado o facto em causa. Assim sendo, não tem qualquer sentido a invocação desses depoimentos pelos apelantes, com vista à alteração da resposta a alguns quesitos – por exemplo, os quesitos 16º, 20º e 22º –, mais parecendo que os apelantes valoram o depoimento de parte dos autores como se de testemunhas se tratassem, o que não é admissível.
Os apelantes aludem ainda à inspecção judicial realizada, referindo que a mesma suportaria resposta diferente a quanto a alguns pontos – cfr. por exemplo, o quesito 5º. Estamos perante a chamada prova directa, limitando-se o Sr. Juiz a fazer consignar em auto os elementos que, sendo pertinentes à causa, pode ver e observar. Assim sendo, é evidente que esse meio de prova é limitativo nos seus próprios termos, não permitindo, por exemplo, que a Srª. Juiz possa extrair ilações sobre se ocorreu ou não o “estreitamento” aludido no quesito 5º, que pressupõe uma análise comparativa do local antes e depois das obras. Refira-se que o quesito até é parcialmente conclusivo: impunha-se que os autores tivessem alegado, concretamente, qual a dimensão do espaço de circulação antes e depois das obras para se poder concluir da verificação de algum “estreitamento” e em que medida.
Os apelantes pretendem que se altere a resposta ao quesito 16º para que passe a responder-se “não provado” a esse quesito.
O quesito tem a seguinte redacção:
As obras foram terminadas em princípios de Maio de 2004?
E mereceu a seguinte resposta:
Provado que as obras foram terminadas em Maio de 2004.
Para responder ao quesito o tribunal socorreu-se, de acordo com o despacho de fundamentação, do depoimento das testemunhas [I], [J], [K] e [L], bem como em diversos documentos juntos aos autos – alusivos ao embargo camarário e ao processo judicial –, explicitando de forma detalhada o seu percurso de avaliação e conjugando os vários elementos de prova entre si.
Os apelantes invocam que os depoimentos prestados pelos autores e ainda os depoimentos das testemunhas [M] (arrolada pelos autores), [K] e [L] (arroladas pela ré) impunham decisão diversa.
Acrescentam que os depoimentos de que o tribunal se socorreu, [I] e [J], não podiam ser valorados, porquanto as testemunhas “depuseram de forma não isenta e obviamente interessada”, indicando ainda que nem sequer devia ter sido admitido o depoimento daquela, porquanto é sócia gerente da ré.
Vejamos:
O depoimento de [M], filha dos autores [C] e [D], que visitava diariamente a sua falecida tia [G] – a testemunha afirmou que “eu era a confidente da minha tia”, esclarecendo depois ao mandatário da ré que iria ver a tia 3 a 4 vezes por semana –, conhecendo o locado, em nada relevou para a resposta a este quesito. Efectivamente, a testemunha referiu expressamente que “não tenho ideia de datas”. É certo que a testemunha aludiu a que as obras foram feitas ao longo do tempo e que algumas terminaram “seguramente em finais de 2005”, mas nada concretizou, com a mínima margem de segurança, sendo certo que o quesito também não distingue consoante o tipo de obras e o local onde foram feitas, se no rés-do-chão se no 1º andar. Acresce que o depoimento foi frontalmente contrariado por outros, exactamente aqueles indicados pelo tribunal
Efectivamente, os depoimentos a que a Sra. Juiz aludiu no despacho de fundamentação suportam a resposta dada, tendo o tribunal explicitado de forma detalhada o seu percurso de avaliação, conjugando esses depoimentos com a prova documental junta aos autos – veja-se o que se consignou no despacho de fundamentação, a fls. 570 e 571. Salienta-se, a propósito desses depoimentos, o seguinte:
[I] trabalha desde Janeiro/Fevereiro de 2004 no estabelecimento de ervanária sito no rés-do-chão locado, sendo sócia da ré. A testemunha referiu ao mandatário da ré, que “atendo pessoas ao balcão, vendo suplementos alimentares, aconselho” acrescentando depois que por vezes dava “massagens” às pessoas, perspectivando a venda de produtos da ervanária – assinala-se alguma confusão no depoimento da testemunha quanto à descrição do que fazia, chegando a referir depois à mandatária dos autores que quem lhe emitia o respectivo recibo de vencimento era a “Ervanária Diflora”, sita no Centro Comercial Avenida, onde anteriormente a testemunha trabalhava . Foi a testemunha quem foi abrir o estabelecimento e confirmou que as obras foram feitas no rés do chão e no 1º andar em simultâneo, referindo que as obras demoraram “um mês, um mês e meio, no máximo” e que “foi pouco tempo”. Contrariou, pois, o depoimento da testemunha [M].
Os apelantes entendem que esta testemunha não depôs de forma isenta e que se trata de depoimento que “nem sequer devia ter sido admitido, atenta a sua condição de sócia gerente da R/Recorrida”, aludindo à “certidão da matrícula” da ré, junta aos autos.
Em primeiro lugar, tinham os apelantes um meio processual para suscitar a questão, não o tendo feito em tempo oportuno, uma vez que não deduziram incidente de impugnação – arts. 636º a 638º do C.P.C.
Depois, do documento junto aos autos resulta apenas a qualidade de sócio da testemunha mas não a qualidade de sócio gerente – fls. 535 dos autos –, sendo que competia aos autores o ónus de prova dessa factualidade. Aliás, no processo, quem prestou depoimento, como parte, em representação da ré, foi o [N], sendo certo que a comunicação do embargo administrativo feito pela Câmara Municipal de Braga foi dirigida a este, na qualidade de “sócio gerente” da ré, conforme resulta do documento de fls, 508 a 510, tendo a testemunha [M] aludido diversas vezes que este foi “julgado” e “condenado” por ter desrespeitado esse embargo.
Sem prejuízo, considerando essa especial qualidade – é sócia da ré, tendo uma quota juntamente com o seu pai, o [N] – e a referida ligação familiar, manda a prudência que o depoimento desta testemunha só seja valorado quando acompanhado de outros elementos probatórios e em conjugação com os mesmos, sejam de natureza documental ou testemunhal. Daí não segue que, pura e simplesmente, se deva desvalorizar completamente o depoimento da testemunha, como pretendem os apelantes.
É evidente que, quanto às matérias em que o depoimento da testemunha não teve consistência, o depoimento não pode ser valorado. Foi o que aconteceu relativamente a algumas afirmações da testemunha quanto “à psicóloga”, que foram francamente contrariadas por esta: a testemunha começou por afirmar que “tivemos uma psicóloga mas não era ela que ia lá fazer consultas, ela faz na casa dela; ela receitava produtos nossos” – o que não é consentâneo com o depoimento da testemunha [O] –, para depois referir que já não se lembrava se a psicóloga dava consultas ou não e “que me lembre, não”.
Saliente-se que, por razões similares, igual critério se deve seguir na análise e ponderação do depoimento da testemunha [M]. É uma testemunha que também tem ligações familiares aos autores – filha de uns e sobrinha de outros –, evidenciou também incongruências no depoimento quanto a algumas matérias – por exemplo, quanto ao acesso à loja antes e depois das obras e atendimento ao público e quanto ao acesso ao 2º andar (a testemunha começou por afirmar que o acesso aos andares superiores “era mais difícil” depois das obras mas depois, a instâncias do mandatário da ré, já concluiu, afinal, que “era igual”) –, sendo certo que evidenciou agressividade nas respostas que dava ao mandatário da ré, motivando a intervenção da Sra. Juiz – “a senhora está muito mal disposta a responder ao Dr. Cunha e não tem necessidade ficar mal disposta” –, salientando-se que o Sr. Advogado exercia a instância com toda a calma e correcção, não dando minimamente azo à incomodidade da testemunha.
[K], irmão do sócio gerente da ré e que foi uma das pessoas que participou nos trabalhos alusivos às obras, quer no rés do chão quer no primeiro andar – na parte das “pinturas” e “parte de trolha” –, que confirmou que as obras se iniciaram em Abril – a instâncias do mandatários da ré esclareceu que foi no ano de 2004 –, e demoraram até “ao fim do mês, mais coisa menos coisa”, e que ficaram concluídas nesses mês, sem prejuízo de um “pequeno remate ou outro” no mês de Maio. A testemunha respondeu inequivocamente sobre essa matéria, quer à Srª Juiz, quer ao mandatário da ré, quer à mandatária dos autores, explicitando ainda, relativamente às várias artes, que os trabalhadores andaram lá sensivelmente ao mesmo tempo. Refira-se que a Sr. Advogada estranhou que a testemunha se recordasse de umas matérias e não de outras. Com todo o respeito, considerando o tempo decorrido até à data do julgamento, estranho seria que a testemunha de tudo se recordasse, sendo certo que não há qualquer indício mínimo que a testemunha respondesse de forma a beneficiar a ré e a prejudicar os autores.
[L] trabalhou nas obras em causa, no rés do chão e no “andar de cima” – 1º andar –, na parte alusiva aos tectos falsos e revestimento das paredes, referindo que demorou “duas semanas, por aí” e confirmando também que decorriam em simultâneo vários trabalhos e que quando terminou a sua parte, a parte da carpintaria e vidros já estava concluída – não se recordando se já lá estava a porta de vidro. Ou seja, o depoimento da testemunha vai na mesma linha da testemunha [K], que se tratou de obras feitas num período de tempo curto.
Quanto à testemunha [J], conhecia o Sr. Reis bem como a antiga proprietária do prédio, a falecida [G] , com quem lidou, mediando um negócio relativo ao locado, que depois não se concretizou, relevando o seu depoimento, quanto a este quesito, apenas para contextualizar as obras, no sentido de que já nessa altura a senhoria e o gerente da ré conversaram a esse propósito, não concordando a ré com algumas obras que a senhoria pretendia que fossem feitas. Foi nesse âmbito que o depoimento da testemunha foi (bem) valorado, como ressalta do despacho de fundamentação. Quanto à credibilidade desta testemunha não se vislumbra motivo para não atender ao seu depoimento, salientando-se que a testemunha não tem qualquer ligação à ré ou aos seus sócios. Acresce que os autores nem sequer apontam, concretamente, as razões pelas quais entendem que a testemunha é “obviamente interessada” na causa.
Em suma, considerando o depoimento das testemunhas aludidas e ponderando que o embargo foi feito em 27/04/2004 – aí se dando conta das obras já efectuadas, incluindo no 1º andar –, tendo a ré desrespeitado o mesmo, continuando as obras, que decorreram num curto espaço de tempo, tudo aponta para o período de tempo indicado na resposta, que, assim se deve manter.
A isso não obstando, ao contrário do que os apelantes aludem, o documento junto a fls. 500 a 502, alusivo ao “Alvará de Obras de Alteração”, que obviamente se reporta à legalização posterior das obras feitas, anteriormente, sem a devida licença – razão pela qual foram embargadas –, relevando num contexto completamente diferente, como alude a ré nas suas contra alegações – cfr. 630 e 631 do processo.
Refira-se que também aqui não pode deixar de se assacar aos autores a responsabilidade pela deficiente articulação da causa de pedir invocada. A verdade é que os autores, na petição inicial, quanto à matéria alusiva às obras efectuadas pela ré, alegaram de forma notoriamente conclusiva, pouco ou nada dizendo sobre o estado e características do imóvel antes das obras e quais as concretas intervenções efectuadas pela ré, o que nem sequer lhes seria difícil porquanto, na qualidade de proprietários, têm o direito de inspeccionar o imóvel – refira-se que os anteriores proprietários faleceram em Junho de 2005 e a acção foi instaurada mais de um ano depois, em Junho de 2006. À excepção da alegação vertida nos arts. 36º, 37º, 38, 39º e 54º da petição inicial, os autores refugiam-se em afirmações notoriamente conclusivas e vagas, como as que constam dos arts. 33º, 35º, 49º, 50º, 53º, 55º, 56º e 57º. Também é certo que, perante a excepção de caducidade invocada pela ré, não apresentaram articulado de resposta à excepção [ [vii] ], pelo que dificilmente podiam, em julgamento, colmatar essas lacunas. Se os autores entediam que as obras se prologaram por um largo período de tempo e que foram feitas em momentos diferentes, com referência ao rés-do-chão e ao primeiro andar, mais não tinham senão que alegar essa factualidade, contrapondo dessa forma à excepção invocada, em articulado de resposta à excepção, o que não fizeram. Como também se impunha que, em tempo oportuno, invocassem conforme só agora fazem em sede de recurso, isto é, que a ré executou obras “tendentes a minimizar o impacto das anteriormente executadas em prédio situado no coração do centro histórico de Braga, tendentes à legalização das anteriormente feitas, por ordenação camarária e sob orientação do IPPAR”, concretizando tais obras.
Pretendem ainda a alteração da resposta ao quesito 5º de forma a considerar-se provada essa matéria – o quesito mereceu resposta negativa.
O quesito tem a seguinte redacção:
O facto referido em R) da matéria de facto assente ocorreu por força das obras realizadas que determinaram um estreitamento da porta e corredor de acesso?
Os recorrentes fazem apelo aos depoimentos de [M] e [P].
Ouvidos esses depoimentos, entendemos que não se justifica qualquer alteração. Assim:
A [M] aludiu à “diminuição do corredor”, em termos de “largura”, decorrente das obras e à informação dos bombeiros, de que a maca destes não passava “porque não dava a volta” mas, inquirida pela Srª Advogada sobre se “tem ideia de quanto”, – reportava-se ao “estreitamento” –, a resposta foi a seguinte: “Não faço ideia”, “é considerável”.
Posteriormente, na sessão seguinte, depois do mandatário da ré exercer a instância, a mandatária dos autores voltou a inquirir a testemunha – repetindo, aliás, perguntas já feitas anteriormente –, e agora a testemunha indicou que “o corredor foi reduzido em cerca de 20 centímetros”.
O [P] (filho do autor [C]), limitou-se a aludir que o acesso para os andares superiores é “estreito”, mas não sabe a largura em causa e limitou-se a responder ao quesito 5º referindo que “a informação que temos dos bombeiros” é que aquilo não tem largura para passar uma maca, sendo certo que também não soube referir qual a dimensão desta.
Diga-se, ainda, que a testemunha [J] aludiu à dificuldade de uma maca passar no local, mesmo antes das obras, pelo que não há elementos que permitam, com a mínima margem de segurança, responder afirmativamente ao quesito - a instâncias da mandatária dos autores e relativamente ao acesso ao piso superior, a testemunha referiu que “na minha maneira de ver está mais facilitado”.
Quanto aos quesitos 34º e 35º, que mereceram resposta positiva, os apelantes insurgem-se referindo que a resposta devia ser negativa e que nunca essa resposta se podia basear no depoimento da testemunha [I], pelos motivos já apontados, aludindo ainda ao depoimento da testemunha [Q].
A testemunha [I] referiu que procedeu algumas vezes ao pagamento das rendas alusivas ao estabelecimento, directamente à antiga senhoria, [G] – pese embora não soubesse precisar o número de vezes em que isso aconteceu, o que também não é particularmente relevante – e que foi à testemunha a quem a aludida senhora recusou o recebimento da renda, o que motivou o envio de uma carta – atente-se no documento junto a fls. 548 e 549 –, esclarecendo a testemunha que “viu a carta” mas “já não me lembro se foi posta no correio por mim ou por outra pessoa”, com vista a comunicar, relativamente ao pagamento das rendas, que “íamos depositar numa conta”.
Esse depoimento foi confirmado pela testemunha [R], que trabalhou para a ré durante um ano, na ervanária em causa, tendo começado a exercer funções em Julho de 2004, esclarecendo a testemunha que a “[I]” – que também aí trabalhava, vendendo, atendendo ao balcão e registando os produtos, ao mesmo tempo que andava a estudar, segundo afirmou a [R] –, “subiu” para entregar a renda e depois “desceu” e contou o que se passou, estando nervosa, reportando a testemunha o início dos depósitos a esse episódio em que a senhoria se recusou a receber a renda. É certo que a testemunha não assistiu à conversa entre a [I] e a senhoria e que também não tinha conhecimento dos pormenores alusivos aos depósitos, o que não impressiona considerando as funções da testemunha: fundamentalmente, estar ao balcão da ervanária, a atender os clientes, vendendo os produtos.
Impressiona, relativamente a esta testemunha, a serenidade do seu depoimento, o distanciamento que manifestou relativamente às partes, a tranquilidade com que respondeu às perguntas – algumas feitas de forma insistente pela Srª advogada, pese embora a testemunha respondesse não se recordar –, o que se evidenciou ao longo de todo o depoimento e relativamente a todas as matérias a que depôs.
Releva igualmente o depoimento da contabilista da ré, [Q], que aludiu ao documento junto a fls. 548 e 549, referindo que o mesmo se encontrava registado na contabilidade da empresa – e o registo estava “junto” à carta –, contextualizando o assunto relacionado com as rendas com o esclarecimento que a testemunha teve que prestar às Finanças, a esse propósito. Aliás, a testemunha referiu também que lhe foi pedido para redigir uma carta similar à que está em causa, o que a testemunha não fez dizendo que se tratava de assunto para um advogado.
Ou seja, o depoimento conjugado de todas as testemunhas, aliado ao documento junto pela ré, no contexto das declarações prestadas pelo autor [C] – cfr. acta de fls. 488 – e considerando que os depósitos se iniciaram exactamente com referência à renda de Junho de 2005, levam a que se possa concluir pela resposta positiva ao quesito 34º e que foi enviada aos anteriores proprietários do prédio, [H] e [G] , identificados como residindo na morada em que efectivamente habitavam – no 2º andar do prédio onde se insere o locado – a carta cuja cópia foi junta a fls. 549.
No mais, nada se sabe. Assim, nenhuma testemunha referiu que deu conhecimento verbal desses depósitos, nomeadamente por conversa tida com a [G] , e não há elementos suficientes para precisar o momento em que a carta aludida foi enviada: a carta não está datada, a data aposta no registo de fls. 548 não é totalmente perceptível, não foi junto qualquer A/R comprovativo da data do recebimento e nenhuma testemunha sequer mencionou a data em que a carta foi remetida.
Assim, altera-se a resposta ao quesito 35º, nos seguintes termos:
Provado apenas que em data não apurada a ré enviou a [H] e [G], para a residência destes, sita na Rua ...., Braga, a carta cuja cópia foi junta a fls. 549, com o seguinte teor:
“Dado V.Excias se recusarem a receber a renda da loja sita no nº da Rua .... que nos está arrendada, vimos por este meio informar que as rendas passarão a ser depositadas na Caixa Geral de Depósitos, na conta com o número 0171192948150, à vossa ordem”.
Por último, os apelantes entendem que os quesitos 20º e 22º, que tiveram resposta restritiva e positiva, respectivamente, merecem resposta negativa. Aludem, para tal, os depoimentos das testemunhas [S], [O], [M], [T] e ao depoimento de parte da autora [D].
Vejamos, antes de mais, o contexto em que surgem tais quesitos.
Os autores alegaram na petição inicial que:
. A ré instalou uma ervanária no rés do chão (art. 27º);
. No primeiro andar é atendido público diariamente (art. 28º);
. A fim de lhe serem prestadas consultas de nutricionismo, nomeadamente prescrição de dietas de emagrecimento (art. 29º);
. Por especialistas da área, conforme documentos fotográficos que aqui se juntam (art. 30º);
. Cedendo a ré o referido primeiro andar a terceiros sem qualquer autorização por parte dos autores ou de quem quer que seja (art. 31º).
Essa versão foi levada aos quesitos 1º e 2º [ [viii] ], cuja resposta, restritiva e positiva, respectivamente, não foi impugnada por qualquer das partes.
A esta versão a ré contrapôs, na contestação, impugnando da seguinte forma:
. é falso o alegado no art. 27º da douta p.i., visto que o atendimento ao público efectuado no primeiro andar não possui qualquer autonomia relativamente à actividade do estabelecimento comercial de ervanária existente no rés do chão (art. 29º);
. Com efeito, a ré explora um estabelecimento de ervanária no rés do chão, o qual, como é sabido, comercializa produtos e substâncias naturais com propriedades curativas ou dietéticas (art.30º);
. Os fornecedores de tais produtos disponibilizam apoio técnico à ré, facultando-lhe a comparência de técnicos da especialidade com o objectivo de prestarem aconselhamento aos clientes da ervanária (art. 31º);
. Aconselhamento esse prestado de forma totalmente gratuita, isto é, sem nenhum encargo para os clientes da ré (art. 32º);
. O qual ocorre às quintas e sextas feiras de cada semana (art. 33º);
. Trata-se, pois, de uma actividade de aconselhamento directamente associada à venda dos produtos naturais e dietéticos praticada pela ré no exclusivo interesse desta e por sua conta, na medida em que se traduz num apoio técnico inerente aos contratos de fornecimento dos produtos que comercializa (art. 34º).
Esta matéria foi levada aos referidos quesitos 20º e 22º – o quesito 21º reproduz o art. 33º da petição, e teve resposta negativa.
A primeira nota que se impõe prende-se com a circunstância de se dar como provada, em parte, quer a versão dos autores quer a versão da ré, sem que se estabeleça, em sede de julgamento da matéria de facto, qualquer ligação entre a resposta a estes dois conjuntos de quesitos. A Sª juiz estabeleceu essa ligação aquando da discussão jurídica do pleito, mas quedou-se por aí, suscitando que, no mínimo, se questione a conformidade desse raciocínio com a expressão dos factos vertida na resposta aos quesitos.
Independentemente desse aspecto, o que é que resulta da prova produzida?
Dúvidas não há, desde logo porque a própria ré o admite, que no 1º andar se processava “atendimento ao público” e que esse atendimento não passava pela compra e venda de produtos comercializados na ervanária, actividade que era exercida no rés-do-chão.
A divergência reside, grosso modo, no seguinte: enquanto os autores consideram que esse atendimento se reconduz, tout court, a consultas médicas de nutricionismo, prestadas por terceiros e, nessa medida, invocam a cedência do 1º andar, a ré refere que essas consultas – que a ré chama, eufemísticamente, de “actividade de aconselhamento” – eram prestadas aos seus clientes, por sua conta e no seu interesse, e de forma gratuita para aqueles.
A testemunha [S] prestou depoimento numa sessão e foi convocada novamente para prestar esclarecimentos. A testemunha relatou um episódio ocorrido numa 3ª feira, em que se deslocou ao locado para uma consulta: dirigiu-se ao rés do chão e falou com uma funcionária da ré que depois a remeteu para o 1º andar, onde a testemunha teve a aludida consulta. Refira-se que a testemunha não se recordava do ano em que ocorreu essa consulta, se em 2005 se em 2006, mas sabia que tinha sido numa 3ª feira porquanto o seu marido foi internado no dia anterior, para ser operado a um pé, em Outubro ou Novembro.
Não se compreende a motivação da testemunha em ir à dita consulta, quando a sua colega (que, segundo a testemunha, também foi a uma consulta, anteriormente, dando-a a conhecer à testemunha) até lhe tinha transmitido uma opinião desfavorável quanto à sua própria deslocação, sendo certo que a testemunha nunca chegou a adquirir qualquer produto na ervanária. Em suma, o tribunal ficou com sérias reservas quanto ao leitmotiv da deslocação da testemunha à ervanária, segundo o seu próprio relato. Alguém acredita que, sem qualquer conversa prévia com a autora [D] – de quem a testemunha é amiga e a quem tratou por “[D]inha” –, a testemunha vai a uma consulta, paga €20, pede o recibo para oportuna apresentação para efeitos de IRS, é-lhe entregue o papel junto a fls. 553 – porque “as normas da casa” não permitiam outra coisa, segundo o que foi dito à testemunha e de acordo com o seu relato – e, exactamente à saída da ervanária, encontra – por acaso ou destino, acrescentamos nós – a autora [D], a quem entrega o dito documento? A Sra. Juiz manifestou à testemunha essa estranheza e, na parte final do depoimento da testemunha, quando esta refere novamente que “sei que entreguei o papel à [D]inha”, pergunta-lhe “porquê”, tendo a testemunha respondido que a autora, na data da consulta, à porta da ervanária da ré, lhe terá então dito o seguinte:
“Então [S], se não te importas eu estou com um problema e este papel até me pode fazer falta”.
Sem prejuízo, não temos dúvidas de que a testemunha esteve no local e teve a aludida consulta, nos moldes que relatou, tendo pago a mesma. É certo que no documento aludido foi aposta a data de “8-02-2006” e nem sequer se refere à ervanária em causa nos autos mas a uma outra, conforme consta do timbre aposto no documento – ervanária essa que também pertence ao gerente da ré –, pormenores que a testemunha, pelos vistos, não reparou nem se deu conta, pese embora tenha o 9º ano de escolaridade, como referiu em resposta a pergunta do advogado da ré, quando este indagou das habilitações literárias da testemunha. Mas também não se pode ignorar que, na normalidade da vida quotidiana, e ainda para mais quando estão em causa quantias de pequena monta, como era o caso, a generalidade dos cidadãos não presta atenção a esses pormenores e raramente pondera sequer apresentar reclamação ou queixa a esse propósito.
Quanto à testemunha [T], que conheceu a [G] , frequentando a casa desta, bem como o prédio, sendo amiga da autora [D], com referência aos quesitos em causa – aos quais, aliás, a testemunha nem sequer foi arrolada –, pese embora o longo interrogatório a que foi sujeita por parte dos Srs. Advogados, o depoimento resume-se, no essencial, ao seguinte: a testemunha indicou que viu no 1º andar “uns senhores de bata branca”, identificando dois senhores e uma senhora de apelido “Albuquerque”, que sabia ser psicóloga, e pessoas que aí iam – via-as a entrar e viu-as sentadas na “sala de espera” –, não sabendo que “consultas” aqueles davam, isto quer com o estabelecimento de ervanária aberto ao público quer fechado.
Por último, temos o depoimento da testemunha [O]. Trata-se de uma psicóloga, sem qualquer ligação à ré, que, no exercício da sua profissão, prescrevia produtos que a ré comercializava – “eu sou psicóloga e então, de vez em quando, aconselhava produtos naturais” . A testemunha explicitou que foi nesse contexto que o gerente da ré lhe perguntou, a determinada altura, se queria dar as consultas no aludido 1º andar, no pressuposto, depreendeu a testemunha, de que esta continuaria a prescrever esses produtos – sem que a tal fosse obrigada porquanto a testemunha referiu que “nunca me disseram para prescrever” produtos “deles” –, o que a testemunha aceitou, aí dando consultas durante cerca de um ano, “há 3 ou 4 anos”. A testemunha respondeu, sem dar azo a qualquer dúvida, que os seus pacientes sempre lhe pagaram as consultas directamente a si e que nunca a ré recebeu qualquer contrapartida monetária dessas consultas, depreendendo-se que a vantagem obtida pela ré se resumiria à eventual aquisição pelos pacientes da médica, dos produtos comercializados na ervanária. A testemunha afirmou também, inequivocamente, que nada pagou à ré pelo espaço que ocupava aquando das consultas – “absolutamente nada” referiu a testemunha – e explicou o contexto em que saiu, depois de uma conversa tida com a esposa do gerente da ré – “foi isso que fez com que eu acabasse de sair dali. Nem sempre as pessoas compravam aquilo que eu prescrevia e eu senti que havia alguma pressão sobre mim e eu não gosto de trabalhar sob pressão”.
Repare-se que os autores restringiram as consultas à matéria relacionada com o nutricionismo, como decorre da concatenação dos arts. 27º, 28º, 29º e 30º, supra referidos. Ou seja, relativamente às consultas dadas pela psicóloga Dr. [O], a referência às mesmas em sede de resposta aos quesitos nem sequer seria admissível porque excederia o âmbito dos quesitos – sendo certo que não só os autores não aludiram a estas consultas, como não invocaram qualquer facto relativo ao período em que estas se verificaram, sabendo-se que as mesmas já cessaram, segundo o depoimento da testemunha.
Assim sendo, nada permitindo indicar que a testemunha, sendo psicóloga, seja uma “especialista” da “área” de “nutricionismo”, o seu depoimento releva, essencialmente, a dois níveis: na parte em que a testemunha percepcionou que outras pessoas utilizavam o espaço em causa, pese embora não tenha indicado pormenores a esse propósito, e porque a testemunha contrariou em parte a versão da ré, espelhada nos quesitos 20º e 22º. Saliente-se que, admitindo-se a particular delicadeza dos assuntos a tratar com a testemunha, tem de reconhecer-se que a testemunha depôs com muita tranquilidade, não fugindo às perguntas e sendo muito directa nas respostas, depondo com isenção.
Acrescendo a esta prova testemunhal o facto da própria ré publicitar o atendimento ao público por via de consultas nos moldes expressos nos documentos juntos a fls. 226 e 227 (fotografias).
Resulta daqui que a resposta aos quesitos deve ser negativa, como pretende a ré? Só assim seria se se olvidasse por completo os depoimentos das demais testemunhas, a que a Srª Juiz aludiu no despacho de fundamentação, o que não nos parece correcto.
Efectivamente, do depoimento das testemunhas [R] e [Q] decorre que pelo menos algumas consultas prestadas nesse 1º andar eram dadas por fornecedores dos produtos de ervanária, que disponibilizavam apoio técnico à ré e com o objectivo de aconselharem os clientes destas, sendo inequívoco que a ré tinha interesse nessa actividade porque potenciava a venda dos produtos que comercializava.
A testemunha [R], que não tem qualquer ligação às partes e que prestou um depoimento muito sereno, indicou que na altura em que aí trabalhou, o Dr. Gonçalo dava consultas de aconselhamento de nutrição, no referido 1º andar, e que a ervanária nada recebia por essa actividade, tendo no entanto interesse na mesma porquanto posteriormente as pessoas compravam “os nossos produtos”.
A testemunha [Q] fez dois tratamentos de emagrecimento tendo tido consultas durante três ou quatro meses, aludindo a dois laboratórios, com referência a um tipo de produto e referindo que nunca pagou qualquer quantia pelas consultas.
Quanto a saber se essa actividade era “por conta” da ré, nos moldes indicados no quesito 22º, nenhuma prova foi produzida a esse propósito, desconhecendo-se pormenores do relacionamento comercial da ré com os fornecedores dos produtos. Acresce que o quesito 22º, na sua primeira parte, encerra matéria notoriamente conclusiva – trata-se, aliás, de quesito decalcado do art. 34º da contestação.
Ou seja, impõe-se alterar a resposta aos quesitos 20º e 22º, nos seguintes termos, justificando-se uma resposta conjunta aos quesitos:
Provado apenas que algumas das consultas aludidas na resposta aos quesitos 1º e 2º eram prestadas por técnicos da especialidade, disponibilizados pelos fornecedores dos produtos de ervanária comercializados pela ré, com vista a potenciar a venda desses produtos pela ré.
Quanto ao quesito 3º, a que os apelantes aludem nas conclusões das alegações, referindo que devia ser dado por “Provado” – a resposta ao quesito foi negativa –, as testemunhas nada sabiam. Efectivamente, a [M] não evidenciou qualquer conhecimento quanto a este quesito, limitando-se a referir que “as obras continuaram”, sem nada mais pormenorizar. Aliás a expressão “recentemente” é conclusiva, devendo os autores concretizar a data em causa, o que não fizeram. Quanto ao [P], inquirido pela Sra. Advogada sobre quando é que os pais e tios da testemunha “tiveram conhecimento disto” – reportando-se à matéria dos quesitos 1º e 2º – a testemunha respondeu que “salvo erro depois do falecimento dos meus tios”, mas nada mais soube precisar.
Conclui-se, pois, pela correcta valoração dos elementos probatórios constantes dos autos e produzidos no processo, por parte da Srª juiz, nada havendo que apontar relativamente à resposta aos quesitos aludidos, à excepção das alterações aludidas e com referência aos quesitos 20º, 22º e 35º. Acrescente-se que no despacho de fundamentação da resposta aos quesitos a Srª juiz explicitou de forma linear o seu percurso valorativo.
Não podemos deixar de registar a complacência que a Srª Juiz revelou com os Srs. advogados, permitindo à Sra. Advogada dos autores o exercício da instância de forma repetitiva e inúmeras vezes fora do objecto a que as partes e as testemunhas foram arroladas, particularmente aquando da inquirição das testemunhas arroladas pela ré, com notório prejuízo em termos de celeridade processual, e permitindo ao Sr. Advogado alguns comentários desnecessários, só assim se percebendo que o julgamento se tenha prolongado por várias sessões – impunha-se o rigoroso cumprimento dos preceitos legais constantes dos arts. 638º, nº2 e 5º última parte e 650º, nº1 e 2, alíneas a) e d) segunda parte do C.P.C, o que implicava uma intervenção muito mais incisiva da Srª Juiz na condução dos trabalhos de audiência.
3. Os apelantes invocam diversos vícios da sentença, sendo absolutamente evidente que os mesmos não ocorrem. O tribunal enunciou os fundamentos de facto e de direito da decisão, com referência às diversas questões suscitadas pelos autores e não se encontra qualquer oposição entre esses fundamentos e o juízo de improcedência deles emergente.
Como os próprios apelantes reconhecem, tudo se resume a uma questão de mérito, isto é, de concordância ou discordância com o juízo valorativo feito pela 1ª instância.
4. Mantendo-se a resposta aos quesitos e, portanto, inalterada a factualidade apurada na sequência da audiência de julgamento, mais não resta senão concordar com a decisão recorrida, para a qual se remete, no que concerne à excepção de caducidade invocada pela ré (art. 715º nº5).
Considerando, no entanto, as questões colocadas pelos apelantes, justificam-se algumas (breves) considerações.
Não se discute a qualificação jurídica dos contratos celebrados – de arrendamento – valendo a regulamentação estabelecida pelas partes e o regime jurídico aplicável, ponderando que os contratos datam de 19/01/1976 e de 14/03/1977, tendo a acção sido interposta em 29/06/2006.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 6/2006 de 27/02, entrou em vigor em 27/06/2006 – art. 65º nº 2 do referido diploma. Nos termos do art. 59º, nº 1 do NRAU o novo regime aplica-se às relações contratuais constituídas que subsistam à data da entrada em vigor da nova lei, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias – constantes dos arts. 26º a 58º, sob o Título II (“Normas Transitórias”) – e do disposto no nº 3 do preceito, segundo o qual “as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam ao contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa norma aplicável”.
O NRAU consta, essencialmente, do Código Civil – o art. 2º introduz alterações e o art. 3º aditamentos –, relevando a disposição do art. 1085º, nos termos da qual a resolução deve ser efectivada no prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade – nº1 –, sendo que quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação – nº2. Quanto a esta matéria, o NRAU não introduz qualquer alteração de regime, já que o preceito aludido é similar ao que estabelecia o art. 65º do RAU e o art. 1094º do Cód. Civil na redacção da Lei nº 24/89 de 1 de Agosto.
Os apelantes sustentam que o tribunal a quo confundiu “os senhorios com os AA”, mais acrescentando que não ocorre a caducidade uma vez que para que esta excepção possa operar a lei exige que o direito possa ser legalmente exercido o que não aconteceu no caso porquanto os “AA só puderam exercer legalmente o seu direito, após a morte dos senhorios”.
Com todo o respeito, a confusão será dos autores porquanto dúvida não há de que estes assumem, desde a data em que adquiriram o imóvel, por sucessão, automaticamente, a posição de senhorios: só assim não seria se o imóvel tivesse sido dado de arrendamento por pessoa diferente do proprietário – o usufrutuário, por exemplo –, hipótese que não se coloca no caso dos autos.
Como refere Pinto Furtado, na “sucessão universal mortis causa, ocorre, pelo contrário, uma simples substituição da pessoa do locador falecido pelas dos herdeiros que lhe sucedem, não chegando, no mais, a conformar-se uma verdadeira situação de modificação da relação de arrendamento. Tudo fica como estava, agora com os herdeiros, colocados, para todos os efeitos, na posição contratual do de cujus” [ [ix] ].
A questão que os apelantes verdadeiramente suscitam é outra e reconduz-se à seguinte indagação: tendo os primitivos senhorios conhecimento das obras realizadas pelo inquilino no locado, obras para as quais não deram o seu consentimento escrito, que alteram substancialmente a estrutura externa do locado e a disposição interna das suas divisões [ [x] ], e deixando ultrapassar o prazo de um ano, aludido no referido preceito, não instaurando acção de despejo com vista à resolução do contrato com base na ilicitude dessas obras, podem os herdeiros respectivos, que lhe sucederam naquela qualidade, instaurar acção com esse mesmo fundamento, ou seja, com base nesses factos?
A resposta há-se encontrar-se tendo em conta a natureza conceptual da figura da caducidade, considerada no seu sentido estrito, na medida em que tem por base razões objectivas de certeza e segurança jurídica [ [xi] ]. Nesse contexto que não faz sentido atribuir ao novo senhorio a faculdade de obter a resolução (judicial) do contrato de arrendamento com base em certos factos quando esse direito já tinha cessado na esfera do titular anterior, em consequência do decurso de determinado prazo. Acresce que nos parece que este é o entendimento que melhor se coaduna ao disposto no art. 1057º do Cód. Civil, nos termos do qual “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”, pressupondo-se que essa referência vale tendo em conta a data da transmissão [ [xii] ].
Relativamente a este específico fundamento invocado pelos autores para deduzir pretensão resolutória, conclui-se, pois, que procede a excepção de caducidade invocada pela ré/apelada.
Assim sendo, improcedem as conclusões de recurso.
5. Na sentença recorrida o tribunal encontrou solução adequada relativamente a outro dos fundamentos invocados pelos autores para a resolução do contrato, a saber, a falta de pagamento de rendas. Em sede de recurso, para além da impugnação do julgamento feito quanto à matéria de facto, com referência à resposta aos quesitos 34º e 35º, recurso que soçobrou, como vimos, os apelantes pouco acrescentam.
É certo que aludem à “impugnação de facto e de direito” mas, para além da referência singela de que a carta junta a fls. 549 não foi enviada com aviso de recepção, “como prescreve a lei”, nenhuma outra questão é suscitada.
Quanto a essa afirmação, dir-se-á apenas que em face da mora dos antigos senhorios quanto ao recebimento de rendas, podia a arrendatária passar a pagar as mesmas por depósito na C.G.de Depósitos, como se assinalou na decisão recorrida.
Quanto à comunicação do depósito ao senhorio, não se vê que a lei exija que essa comunicação revista a formalidade indicada pelos apelantes, isto é, comunicação (escrita) por carta registada com A/R – cfr. os arts. 22º a 29º do RAU e, actualmente, os arts. 9º e 17º a 23º do NRAU – valendo, pois, o princípio da liberdade de forma consagrado no art. 219º do Cód. Civil.
Refira-se que a comunicação que, no âmbito do RAU, era facultativa ( art. 24º, nº1 ) passou a ser obrigatória com o NRAU (art. 19º, nº1).
Apurando-se que a ré comunicou esse depósito aos senhorios, enviando-lhes uma carta para a morada da residência destes, morada que é a que consta dos respectivos contratos de arrendamento – cfr. a identificação das partes constante das escrituras respectivas, com referência aos documentos juntos a fls. 260 a 267 –, e onde estes efectivamente habitavam, entende-se que se mostra suficientemente efectuada essa comunicação.
Improcedem, pois, as conclusões de recurso.
6. Sob a epígrafe “Do uso do prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”, os apelantes discorrem sobre os contratos celebrados, aludindo ao desequilíbrio das prestações.
Com todo o respeito pelos apelantes, nem sequer se consegue perceber o raciocínio enunciado nas alegações.
Temos, no entanto, por absolutamente evidente que o facto dos negócios celebrados há mais de 30 anos já não interessarem aos locadores, maxime porque deixaram de ser lucrativos, tendo em conta o valor das rendas estipuladas, não constitui causa justificativa de cessação dos contratos.
As partes estipularam, sob a cláusula 3ª dos contratos, o seguinte:
. “O rés-do-chão arrendado destina-se a comércio de ferragens e similares, podendo, todavia, o inquilino destiná-lo a qualquer outro fim” – contrato de 19/01/1976
. “O andar arrendado destina-se a comércio de ferragens e similares, podendo, todavia, o inquilino destiná-lo a qualquer outro fim” – contrato de 14/03/1977, tendo por objecto o 1º andar do edifício.
Se o que as partes assim clausularam, “decorridos mais de 30 anos” “corresponderia ainda à vontade dos senhorios” é rigorosamente irrelevante.
Como irrelevante é apreciar se “é justo que tal cláusula se imponha nos dias de hoje, permitindo à R/Recorrida utilizar, a troco de uma renda mensal de 150,00€, dois andares de um prédio sito no pleno Centro Histórico de Braga, destinando-o a qualquer fim”.
O que os apelantes questionam é, afinal, o regime jurídico vigente em matéria de arrendamento, na parte em que se estabelece que a resolução do contrato de arrendamento é vinculada, dependendo da verificação de determinados pressupostos, que não apenas da vontade do senhorio.
Mas essa é uma opção legislativa que não cabe aos tribunais sindicar.
Por outro lado, também não podem os Srs. juízes, com base no raciocínio emergente do pretendido desequilíbrio de prestações entre as partes, fazer cessar os contratos de arrendamento, que é o que os apelantes, em bom rigor, pretendem.
Improcedem, pois, as alegações de recurso.
7. Por último, os apelantes insurgem-se contra a decisão na parte em que julgou improcedente um dos fundamentos de resolução invocados pelos autores, fundamento que se reconduz à causa resolutiva enunciada, actualmente, no art. 1083º, nº2, al) e do Cód. Civil e, anteriormente, no art. 64º, alínea f) do RAU [ [xiii] ].
Está em causa salvaguardar o cumprimento, por parte do arrendatário, da obrigação que emerge do art. 1038º, al) f do Cód. Civil, de “não proporcionar a outrem o gozo, total ou parcial da coisa, por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar”.
A questão coloca-se relativamente ao contrato de arrendamento celebrado em 14/03/1977, que incide sobre o 1º andar do edifício.
No caso em apreço, está provado que no primeiro andar do edifício são dadas consultas por terceiros sem autorização dos autores, com atendimento diário ao público, a fim de serem prestadas consultas de nutricionismo, nomeadamente prescrição de dietas de emagrecimento, por especialistas da área. Refira-se que foram precisamente feitas obras no 1º andar de forma a adaptá-lo a um consultório.
Trata-se de actividade que não é exercida pela ré sociedade, mas por terceiros, para a qual os autores não deram autorização, não se vislumbrando preceito legal que a permita. Nessa medida, conclui-se que a ré cedeu parcialmente esse 1º andar, permitindo a sua utilização por terceiros, ou seja, proporcionado o gozo do locado a outrem, o que configura um contrato de comodato, sendo juridicamente irrelevante determinar se trata de cedência gratuita ou onerosa.
Por outro lado, afigura-se-nos inequívoco que tal cedência, para além de não autorizada, nem sequer foi comunicada aos senhorios, considerando a posição sufragada pela ré na acção, quando impugna a factualidade em causa.
É certo que se provou que algumas dessas consultas eram prestadas por técnicos da especialidade, disponibilizados pelos fornecedores dos produtos de ervanária comercializados pela ré, com vista a potenciar a venda desses produtos pela ré. Ainda assim, continuamos a estar perante uma situação que configura uma cedência parcial do 1º andar: o facto de essa utilização interessar à ré, economicamente falando, não desvirtua a cedência. Aliás, parece-nos que se pode razoavelmente dar de barato que nos casos em que o locatário proporciona o gozo do locado a outrem, por meio de cessão, sublocação ou comodato, o faz porque esse negócio lhe interessa ou é, de alguma forma, vantajoso.
Na sentença recorrida a Srª juiz não considerou este fundamento de resolução argumentando da seguinte forma:
“No primeiro andar são dadas consultas por terceiros sem autorização dos Autores, com atendimento diário ao público, a fim de lhe serem prestadas consultas de nutricionismo, nomeadamente prescrição de dietas de emagrecimento, por especialistas da área. Os fornecedores dos produtos de ervanária disponibilizam apoio técnico à Ré facultando-lhe a comparência de técnicos da especialidade com o objectivo de prestarem aconselhamento aos clientes da Ré. Trata-se de uma actividade de aconselhamento associada à venda dos produtos naturais e dietéticos praticada pela Ré no interesse desta e por sua conta.
Assim, e não obstante serem efectivamente dadas consultas por terceiros no primeiro andar, tais consultas são de nutricionismo, consistindo nomeadamente na prescrição de dietas de emagrecimento estando directamente ligadas à actividade da Ré designadamente de venda de produtos naturais e dietéticos; desta forma não se nos afigura que tal facto configure incumprimento por parte da Ré e fundamente a resolução do contrato de arrendamento que tem por objecto o primeiro andar”.
Não nos convence tal argumentação.
Em primeiro lugar, a 1ª instância estabeleceu uma conexão entre a factualidade que emerge da resposta aos quesitos 1º e 2º, com a factualidade que emerge da resposta aos quesitos 20º e 22º, conexão que a leitura escorreita dos factos, nos moldes como a 1ª instância os deu por assente, não consentia, como supra se referiu – cfr. a análise feita em sede de impugnação do julgamento feito quanto à resposta aos quesitos 20º e 22º.
Depois, considerando o objecto social da ré – comércio a retalho de sementes, plantas, flores e ervas medicinais (ervanária) – por muito abrangente que sejamos na ponderação da natureza e características dessa actividade, parece-nos que não tem cabimento considerar que a prestação de serviços em causa, as consultas de nutricionismo – mesmo consistindo em “dietas de emagrecimento” – estejam “directamente ligadas à actividade da Ré designadamente de venda de produtos naturais e dietéticos”. Mal comparando, pelo mesmo critério referencial, se o estabelecimento em causa fosse uma farmácia permitir-se-ia a prestação, por terceiros, das diversas consultas de especialidade…
Nesta parte procedem, pois, as alegações de recurso, sendo no entanto a resolução limitada apenas, obviamente, àquele contrato de arrendamento que tem por objecto o 1º andar do prédio, contrato celebrado em 14/03/1977. Os apelantes não distinguem entre os dois contratos celebrados, mas não se vislumbra motivo para estender a resolução de um ao outro, quando o incumprimento por parte do locatário só atinge um dos negócios. Nessa parte, a ré invoca, com toda a razão, que os apelantes “estruturam o recurso esquecendo-se da circunstância de estarmos em presença não de um mas de dois contratos de arrendamentos distintos, cada um deles sujeito às suas próprias vicissitudes, não se compadecendo com o tratamento em bloco que aqueles lhes dispensam”.
8. Quanto ao pedido formulado sob a alínea b), os autores pretendem que a ré proceda à entrega do locado (1º andar) no estado em que o recebeu, “devendo, para tanto, efectuar obras de reposição da traça original existente à data da celebração” do contrato de arrendamento, “a expensas” da ré.
A propósito das obras efectuadas no 1º andar provou-se, tão só, o seguinte:
- -foram levadas a cabo obras de demolição de paredes interiores e levantamento de outras em pladur, com alteração das divisões primitivas no seu número e distribuição;
- -de forma a adaptar o primeiro andar a um consultório;
- -a ré criou um gabinete servido por duas janelas na zona poente do imóvel, numa divisão originária ampla.
Daqui não decorre, minimamente, quais as características do locado antes das obras. Aliás, nem sequer a autora alegou, na petição inicial, factos dos quais se retire qual a traça original do edifício, que divisões tinha o 1º andar e como estavam distribuídas, matéria a que já se fez referência.
Assim sendo, por manifesta insuficiência da causa de pedir, tem que improceder a pretensão formulada, devendo a ré proceder à entrega do locado (1º andar), no estado em que o mesmo se encontra.
Conclusões:
