IIIFUNDAMENTAÇÃO
III. 1. FACTOS PROVADOS
É a seguinte a matéria de facto provada (fixada na Relação após impugnação em recurso):
1.º A autora é dona legítima possuidora do prédio urbano descrito na conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.º ...da freguesia da ..., concelho do Gondomar, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ..., correspondente a um armazém sito na Rua 1, ..., Gondomar.
2.º Em 5 de Julho de 2021, a autora arrendou à ré o prédio supra identificado.
3.º Tal contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01-7-21 e termo em termo em 30-6-2022 e ficou prevista a sua renovação.
4.º Para além do demais acordado entre autora e ré, a renda mensal foi estipulada na quantia de € 1.800,00 acrescida de IVA que a ré devia pagar no primeiro dia útil de cada mês de vigência contratual.
5.º Mais ficou estipulado no n.º 6 daquela cláusula quarta daquele contrato que: “6- A renda será anualmente atualizada de acordo com a inflação, acordando ambas as partes que a atualização anual mínima será de 1% calculado sobre a renda em vigor.”
6.º Em 25.11.2022 a autora comunicou à ré a actualização da renda do arrendado através da aplicação da taxa da inflação anual e que as partes convencionaram, aplicando 8,9% ao valor da renda inicial, € 1.800,00 actualizando-a para € 1.960,00 (€1.800 x 8,9%), mais comunicando à ré que aquele montante actualizado seria devido a partir da renda a pagar no mês de Janeiro de 2023.
7.º À renda em vigor acresce o IVA à taxa de 23%, mas a ré deve proceder à retenção na fonte em sede de IRC à taxa de 25%, pelo que o valor liquido a entregar pela ré à autora corresponde ao montante de € 1920,80 (€ 1960,00 + € 450,80 IVA – € 490,00 Retenção na Fonte).
8.º A ré no mês de Janeiro de 2023 apenas pagou à autora o valor liquido € 1.764,00, desconsiderando por completo a actualização da renda efectuada, ficando em mora pela quantia de € 156,80.
9.º A autora avisou a ré dessa mora em 15 de Janeiro de 2023 por comunicação via electrónica, solicitando a respectiva regularização.
10.º A ré respondeu à autora por comunicação electrónica de 19-1-2023 na qual fez incluir uma carta datada de 19-1-2023, mas que nunca foi enviada à autora por via postal.
11.º Do teor da carta enviada através daquele e-mail, a ré apesar de reconhecer que a actualização da renda se deve fazer nos termos contratuais pela aplicação da taxa de inflação e que a taxa aplicada é a correcta, entendeu que o artigo 2.º n.º 3 da Lei 19/2022, de 21 de Outubro, estipula que o coeficiente de actualização a aplicar na actualização das rendas para o ano de 2023 é de 1,02.
12.º Entendendo que a renda mensal devida no mês de Janeiro e subsequentes ascenderia a € 1.818,36.
13.ºA autora respondeu à ré também por correio electrónico de 31-1-2023, anexando uma missiva explicando as razões pelas quais a disposição legal invocada pela ré era inaplicável ao contrato ora ajuizado, reafirmando o montante da renda mensal devida em virtude da actualização a que procedeu.
14.ºA ré respondeu novamente por mail de 7-2-2023 com nova carta anexa e que a autora não recebeu via postal, reafirmando as razões pelas quais entendia que aquela disposição legal era aplicável.
15.ºA autora reafirmou a posição anteriormente expressada por carta registada com aviso de recepção de 21-7-2023, à qual a ré respondeu por carta datada de 9 de Agosto, mas expedida apenas a 31 daquele mês.
16.ºA ré pagou as rendas de Janeiro a Dezembro de 2023 pelo valor mensal ilíquido de € 1836,00, correspondente ao valor liquido € 1.799,28 ou seja, menos € 121,52 em cada um daqueles meses, no valor global de € 1.458,24 de acordo com a renda actualizada pela autora.
17.ºA autora informou à ré por carta registada com aviso de recepção de 21-9-2023 que face à recusa da ré no pagamento renda integral devida e fixada e a sua situação em mora no pagamento integral das rendas desde Janeiro de 2023 até Setembro de 2023 era sua intenção pôr fim ao arrendamento já que aquele incumprimento consubstancia mora no pagamento das rendas devidas superior a 8 dias por mais de quatro vezes seguidas num período de 12 meses.
18.ºA ré expressou dúvidas sobre a comunicação da autora por via postal de 28 de Setembro de 2023, as quais a autora esclareceu via postal registada de 19 de Outubro de 2023.
19.ºA ré reafirmou a posição que vinha transmitindo por carta datada de 20 de Outubro de 2023.
20.ºPor carta de 20-11-2023, a autora procedeu à actualização da renda para o ano de 2024, através da correspondente comunicação à ré, via registada com aviso de recepção, através da aplicação da referida taxa da inflação anual e que as partes convencionaram, aplicando 3,70% ao valor da renda em vigor, € 1.960,00, atualizando-a para € 2.032,52 (€ 1.960,00 x 3,7%), mais comunicando à ré que aquele montante actualizado seria devido a partir da renda a pagar no mês de Janeiro de 2024.
21.ºA taxa de inflação apurada nos termos da cláusula sexta do contrato, ascendeu a 3,7% utilizada para a actualização e que é diferente da taxa prevista no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro que ascendeu a 6,94% conforme foi fixado pelo aviso n.º 20980-A/2023.
22.ºA ré não procedeu a qualquer actualização da renda relativa ao mês de Janeiro de 2024 liquidando apenas € 1.799,28, apesar do valor devido ascender a 1991,87, ou seja 2032,52+ 467,48 (IVA) – 508,13 (retenção na fonte) e relativamente a Fevereiro de 2024 procedeu ao pagamento da quantia de € 1.924,15 em vez do devidos € 1.991,87, transferindo a menos a quantia de € 67,72.
23.ºA ré procedeu ao pagamento parcial das rendas relativas:
Ao mês de Janeiro de 2023 apenas no dia 11-1-2023;
Ao mês de Maio de 2023 apenas no dia 11-5-2023;
Ao mês de Junho de 2023 apenas no dia 15-6-2023;
Ao mês de Julho de 2023 apenas no dia 13-7-2023;
Ao mês de Dezembro de 2023 apenas no dia 12-12-2023;
Ao mês de Janeiro de 2024 apenas no dia 11-1-2024;
Ao mês de Fevereiro de 2024 apenas no dia 9-2-2024.
24.ºRelativamente as restantes rendas a ré nunca procedeu ao respectivo pagamento no primeiro dia útil do mês a que respeitava.
25ºTodas as rendas foram objecto de facturação que a autora enviou à ré.
26.ºA Autora aceitou como condição de pagamento das rendas até ao dia 8 de cada mês.
III. 2. DO MÉRITO DO RECURSO
• Da impugnação da matéria de facto (do aditamento do facto 26.º à matéria de facto considerada provada na sentença)
Insurge-se a recorrente contra o aditamento, pela Relação, do facto provado nº 26 (“A Autora aceitou como condição de pagamento das rendas até ao dia 8 de cada mês”).
Dispõe o arº 674º, nº3 do CPC que “O erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objeto de recurso de revista, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.”.
Assim se delimita a actuação do Supremo Tribunal de justiça no que tange ao conhecimento/sindicância da matéria de facto.
Dispõe, por sua vez, o artº. 662º. do Código de Processo Civil que a Relação pode/deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Antes de mais, é bom lembrar a razão da Recorrente quando refere que o aditamento, pela Relação, do facto 26 era inútil para a decisão da causa.
Efectivamente, é a lei a prescrever, de forma expressa e imperativa, que, devendo a renda ser paga “no último dia de vigência contrato ou do período a que respeita” (artº 1039º, n 1 do CC), estando o locatário em mora pode ele pôr termo à mesma “no prazo de oito dias a contar do seu começo” (nº2 do artº 1041º do mesmo), assim obrigando o locador a aceitar a renda dentro desse prazo.
Assim sendo, não vemos que houvesse necessidade de aditar o facto em causa. É que, por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando os factos concretos objecto da impugnação forem insusceptíveis de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente, convertendo-a numa pura actividade gratuita ou diletante – portanto, a reapreciação da matéria de facto nessas circunstâncias contraria os princípios da celeridade e da economia processual.
Acresce que a inutilidade do impugnado facto 26 resulta dos próprios termos em que a Autora exerceu a (pretensa) resolução do contrato de arrendamento: tendo a Autora fundamentado a sua pretensão resolutiva no incumprimento por parte da ré do contrato de arrendamento, na medida em que não procedeu ao pagamento (integral) da renda que entende ser devida – divergindo as partes, neste ponto, apenas, quanto à forma de calcular a actualização da renda, prevista no nº 6 da cláusula quarta do contrato de arrendamento, fundando a ré a sua posição na leitura que faz da Lei nº 19/202, de 21 de Outubro – , aquele facto 26 não tem, na verdade, efeito útil, pois a Autora não invocou a mora em sede de procedimento de resolução, como teria de o fazer, se quisesse que esse fundamento operasse. O que significa que a questão da mora não tinha (nem tem) efeito útil para a decisão de direito.
Sem embargo, porém, não vemos censura a fazer à Relação, na medida em que o facto em causa (nº 26), embora se dispensasse de ser aditado ao elenco dos factos provados, resultou do contrato de arrendamento firmado inter partes e foi reconhecido pela Ré na medida em que não deduziu contestação: de acordo com os recibos de renda, juntos aos autos pela Autora (recibos de renda/fatura de renda), foi por si aceite o pagamento da renda até o dia 08 de cada mês. E daí, também, que não faça sentido vir a Autora/Recorrente falar de uma decisão surpresa (como dito, os documentos que produziram prova de tal facto aditado são os próprios recibos de renda passados pela Recorrente à Recorrida (da sua autoria) e por si juntos aos autos, como tal nunca podendo ser impugnados pela própria Autora que os levou ao processo).
Nesta senda, também não se vislumbra que a Relação haja incorrido em violação do estatuído no artº 662º do CPC, na medida em que, no ponto que ora nos ocupa (facto 26) – e pelas razões acabadas de apontar –, a prova produzida impunha, por si só, uma decisão diferente da prolatada na primeira instância).
• Se o acórdão recorrido fez uma errada interpretação e aplicação da Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro
Esta, na verdade, a questão central suscitada na revista: determinar qual a taxa aplicável de actualização anual das rendas devidas pela Ré no ano de 2023. A Autora considera que a actualização deve ocorrer conforme a taxa da inflação (dessa forma a tendo actualizado, pretendendo resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento integral da renda); a Ré assim não entende, antes considera aplicável (durante o ano de 2023) o coeficiente de atualização fixado pela Lei n.º 19/2022 de 21 de Outubro (de 1,02).
Escreveu-se no acórdão recorrido:
« A principal regra sobre o regime de actualização das rendas está prevista no artigo 1077.º, n.º 1 do C.Civil : “As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime.”
Vigora, neste aspecto da actualização da renda, o princípio da liberdade contratual.
As partes podem acordar os termos em que a renda será actualizada anualmente desde que respeitem a forma escrita, sob pena de nulidade do acordo.
Na falta de estipulação negocial entre as partes, aplica-se o regime supletivo estabelecido no n.º 2 do citado art. 1077.º, ou seja, pode ser actualizada anualmente de acordo com os coeficientes de actualização vigentes (a)).
Sobre o coeficiente de actualização anual da renda dos diversos tipos de arrendamento, o artigo 24.º da Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) determina, no n.º 1, que é o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos doze meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.
E o n.º 2 acrescenta que o aviso com esse coeficiente é publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano.
Da articulação destas normas facilmente se conclui que o senhorio, na falta de estipulação expressa sobre essa questão no contrato de arrendamento, tem a possibilidade de actualizar a renda em conformidade com o índice de preços do consumidor, cujo coeficiente é publicado, por aviso, no Diário da República.
O coeficiente baseado no índice de preços do consumidor, sem habitação, constitui uma referência adoptada pelo legislador para fazer acompanhar o valor da renda à taxa da inflação.
A inflacção, de acordo com a definição do Banco de Portugal, “refere-se à variação dos preços dos bens (como vestuário ou eletricidade) e dos serviços (como cortes de cabelo ou viagens de avião) consumidos pelas famílias ao longo do tempo.”1
Ora, o Índice de Preços do Consumidor (IPC) permite aferir essa variação prolongada dos preços de muitos bens e serviços, considerados essenciais pelo cidadão.
Portanto, a inflação, ou seja, o aumento generalizado dos preços de bens e serviços pode ser medido através da variação desse índice ao longo do ano.
O coeficiente anual de actualização corresponde, como refere a lei, à totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos doze meses, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, e publicado no aviso.
A taxa referente ao aumento generalizado dos preços (inflacção) é obtida pelo índice de preços do cabaz de bens e serviços necessários ao quotidiano do consumidor.
Como medida de apoio aos arrendatários em consequência do aumento da taxa de inflação em 2022, foi adoptada, pelo legislador, a fixação desse coeficiente de actualização anual em 1,02 para as rendas vincendas no ano de 2023.
Com efeito, perante o aumento significativo2 da inflacção, o legislador pretendeu evitar que as rendas aumentassem em resultado da aplicação dessa taxa, e impôs, nesse ano, um limite correspondente ao coeficiente de 1,02.
Assim, nos termos do artigo 2.º da Lei n.º 19/2022 de 21.10, sob a epígrafe Coeficiente de atualização de rendas, o legislador estabeleceu:
1 – Durante o ano civil de 2023 não se aplica o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
2 – O coeficiente de atualização de renda dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural abrangidos pelo disposto no número anterior, vigente no ano civil de 2023, é de 1,02, sem prejuízo de estipulação diferente entre as partes.
3 – Aos contratos que remetam para a atualização de renda prevista no n.º 1 ou para o respetivo aviso no Diário da República é aplicável o coeficiente de 1,02.
Em suma, as rendas dos contratos de arrendamento, celebrados antes da entrada em vigor desta norma excepcional e temporária, que, por falta de estipulação negocial ou por mera remissão para o regime supletivo, devessem estar sujeitos à actualização em conformidade com o coeficiente publicado no aviso, beneficiam do limite de 1,02.
Afigura-se-nos evidente que o contrato celebrado entre as partes ao consignar que a actualização da renda deve ser feita de acordo com a inflação equivale, apesar dos termos não serem exactamente iguais, à remissão para o coeficiente do art. 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro ou do respectivo aviso publicado no Diário da República.
Nesta linha de raciocínio, o contrato de arrendamento sub judice está sujeito à limitação que resulta da aplicação do coeficiente 1,02 imposto pelo mencionado diploma legal por remeter, na parte referente à actualização anual da renda, para a inflacção.
Nas palavras da Recorrente, a menção no contrato de que “as rendas serão atualizadas com base na inflação” significa precisamente que as rendas devem ser atualizadas com base no índice que mede a inflação, que em Portugal, para efeitos de arrendamento, é o IPC (Índice de Preços no Consumidor) calculado pelo INE.”
Por conseguinte, a Autora ao comunicar à Ré um aumento da renda com base na taxa de inflação anual não observou a imposição legal de 1,02.
Assiste, por isso, o direito da arrendatária recusar o pagamento da renda com esse acréscimo, não devido, tendo dado conhecimento dessa posição por mais do que uma vez.
Aliás, neste particular, cumpre salientar que a Ré, nas comunicações dirigidas à Autora, sempre declarou não concordar com a aplicação da taxa de inflação (pese embora ser essa a taxa correcta de inflacção) defendendo o coeficiente fixado pela Lei n.º 19/2022.».
Não nos merece censura este entendimento da Relação.
No seguimento da Proposta de Lei nº 33/XV/1ª e do Decreto da assembleia da república nº 11/XV, foi publicada, no dia 21.10.2022, a Lei nº 19/2022, de 21.10, estabelecendo, entre outras medidas do pacote de apoios aprovados pelo Governo para fazer face à inflação, o coeficiente de actualização de rendas para 2023.
Reza o artº 1077º do Código Civil que nos contratos de arrendamento, o senhorio e arrendatário podem livremente estipular a possibilidade de actualização de renda, bem assim o respectivo regime.
Porém, na falta de estipulação em contrário das partes, a fórmula habitual de cálculo do coeficiente legal de actualização anual prevista no artº 24º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) resulta da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31.08, apurado pelo Instituto Nacional de estatística e publicado no Diário da República, até 30.10 de cada ano, para que possa ser aplicado desde o início do ano seguinte.
Acontece que a Lei nº 19/2022, de 21 de Outubro suspendeu, durante o ano civil de 2023, a aplicação desta fórmula nos contratos de arrendamento para fins habitacionais e não habitacionais, tendo definido que o coeficiente de actualização corresponde a 1,02.
Esta medida do legislador foi-o a título excepcional, para evitar um aumento bruto das rendas, durante o ano de 2023, assim se não aplicando aos arrendamentos urbanos e rurais o coeficiente determinado com base no IPC sem habitação, dos últimos 12 meses, aferido em 31/08/2022, que atingiu o valor de 5,43%.
Trata-se, portanto, de uma regra extraordinária, imposta perante inúmeras vicissitudes, vivenciadas por força da conjuntura económica de então, decorrente, designadamente, da COVID, assim se procurando tentar mitigar os efeitos da escalada de preços junto das famílias portuguesas.
Assim, portanto, durante o ano de 2023, atento o cenário de então, com a inflação registada nos últimos meses em Portugal, o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural, previsto no NRAU, não se aplica, aplicando-se em sua substituição o coeficiente de 1,02 (2% – tecto máximo de aumento das rendas – , sem prejuízo de expresso acordo das partes contratantes em sentido diverso).
Ora, o que no contrato de arrendamento dos autos ficou plasmado (ut nº 6 da cláusula quarta) foi, apenas e só, que “6- A renda será anualmente atualizada de acordo com a inflação, acordando ambas as partes que a atualização anual mínima será de 1% calculado sobre a renda em vigor.” – destaque nosso.
Ou seja, não existe no contrato qualquer concretização de como se calcula a actualização da inflação, não tendo as partes clausulado expressamente que a atualização anual mínima seria superior àqueles 1/%. Limitaram-se, ao invés, a remeter genericamente para a inflação. Apenas se tivessem convencionado, de forma expressa e sem margem para dúvidas, um mecanismo de actualização autónomo, fora do regime do art. 1077.º do CC, é que o travão da Lei 19/2022 não seria aplicável.
Assim, portanto, não tendo convencionado tal mecanismo de actualização autónomo – antes, como dito, remeteram genericamente para a inflação – , não pode deixar de se entender que se sujeitaram ao regime geral/supletivo ínsito no art. 1077.º do CC, de actualização anual “de acordo com os coeficientes de atualização vigentes” (nº2, al. a daquela Lei).
E não se diga (como pretende a Recorrente) que ao estipularam que o mínimo de actualização não podia ser inferior a 1% da renda em vigor significa que as partes pretenderam afastar “expressa e inequivocamente” a aplicação daquele coeficiente legal previsto no artº 24º do NRAU. É que o que dessa indicação das partes se extrai é apenas que não pretenderam que a actualização fosse inferior a 1%, dessa forma balizando com um mínimo a própria actualização anual decorrente daquele artº 24º do NRAU. E como o aumento legal decorrente daquela Lei 19/2022 é superior àquele mínimo de 1%, vale a percentagem da Lei 19/2022 (coeficiente de actualização de 1,02).
Note-se que a norma do artº 2º da Lei nº 19/2022, criando , como dito, uma excepção legislativa para o ano de 2023, tem natureza imperativa, servindo fins de interesse público, como tal se sobrepondo à autonomia privada, precisamente para conter os aumentos das rendas num contexto excepcional de inflação muito alta. Pelo que, embora se dizendo no contrato que a actualização seria “segundo a inflação”, em 2023, a actualização ficou limitada por lei a 2% (índice 1.02), e qualquer cláusula contratual que permita ultrapassar esse limite não produz efeitos para esse ano sem se socorrer da norma imperativa.
Em suma: dizendo o contrato de arrendamento dos autos, de forma genérica, que as rendas seriam actualizadas com base na inflação, sem especificar o índice, não pode deixar de se entender que as partes remeteram para o mecanismo legal padrão, contido no art. 1077.º do Código Civil: a actualização teria lugar pelo coeficiente publicado anualmente pelo Governo com base no IPC (Índice de Preços no Consumidor, sem habitação).
Alega, finalmente, a Recorrente que, aplicando-se a Lei n.º 19/2022, de 21 de Outubro, aos contratos de arrendamento para fins habitacionais e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, e referindo-se o art. 24.º do NRAU ao “índice de preços no consumidor, sem habitação”, cai fora do âmbito de aplicação da lei (a qual se aplica também, como visto, aos contratos de arrendamento sem habitação).
Acontece que a interpretação não se pode limitar ao elemento literal, antes deve ter em conta o elemento sistemático e ponderar o princípio da actualidade, pelo que, como bem entendeu o acórdão recorrido, essa lei se aplica, sem dúvida, ao contrato de arrendamento dos autos.
Uma nota final para dizer que a posição aqui sustentada tem merecimento na doutrina e jurisprudência (esta, apenas, ao que pensamos, das Relaçõs), como pode ver-se nos Acs. da Rel. do Porto de 14/12/20233 e da Rel. de Lisboa, de 11/01/20244, bem assim MARIA OLINDA GARCIA5 e ANTÓNIO PINTO MONTEIRO6.
Assim improcede esta questão.
• Da errada qualificação jurídica da mora
Como dito supra, o fundamentou invocado pela Autora para a resolução do contrato de arrendamento foi, apenas e só, o não pagamento integral da renda que entendia ser devida – dada a divergência de Autora e Ré quanto à forma de calcular a actualização da renda, prevista no nº 6 da cláusula quarta do contrato de arrendamento, em função do estatuído na Lei nº 19/202, de 21 de Outubro.
Diz-se, com propriedade, no acórdão recorrido:
«Nunca esteve em causa entre as partes qualquer litígio sobre o prazo de cumprimento da obrigação de pagar a renda.
Resulta das comunicações acima descritas que a senhoria decidiu resolver o contrato de arrendamento exclusivamente porque a Ré não entregou o montante pecuniário exigido (com a actualização decorrente da aplicação da taxa de inflacção) mas sim aquele que resulta da aplicação do referido coeficiente de 1,02.
Por outras palavras, foi esse o fundamento de resolução (pagamento parcial da renda) que a Autora comunicou à Ré e não o facto de não ter sido respeitado o prazo de pagamento da renda.
A resolução do contrato, motivada pela falta de pagamento da renda 8 dias após o dia consignado para esse efeito, para ser operante, devia ter sido comunicada e fundamentada, como preceitua o art. 1084.º, n.º 2 do C.Civil.
A carta de resolução, em obediência ao disposto no artigo 1083.º, n.º 6 do C.Civil, deve ainda ser antecedida do envio de carta registada com aviso de recepção a informar o arrendatário, após o terceiro atraso de pagamento, da sua intenção de cessar o contrato.
Acontece que a decisão da senhoria foi clarificada, por carta de 19.10.2023 no sentido de que a situação de mora invocada para a resolução do contrato de arrendamento decorria da recusa da Recorrente em proceder ao pagamento das rendas de acordo com a atualização por si propugnada.
Por esse motivo é que acima observámos que a questão do prazo acordado entre as partes para pagamento da renda não era essencial para a decisão da causa.».
É bom que se diga que a Ré nunca estaria em mora enquanto a Autora persistisse em exigir o pagamento de montante de renda superior ao devido.
Com efeito, o que a Autora exigiu à Ré foi que essa pagasse as rendas em conformidade com a taxa de inflação, tendo a Ré recusado por considerar que não lhe era exigível pagar tal montante, dado que (como lhe fez ver) entendia ser aplicável o coeficiente de actualização de renda vigente no ano civil de 2023, que, com lhe indicou, era da 1,02 – o que, portanto, dava um montante de renda mensal bastante inferior àquele que a Autora lhe pedia.
O mesmo é dizer que a recusa da Ré em pagar à Autora a renda com o acréscimo por esta exigido era perfeitamente legítima, tendo a Ré dado a saber à Autora, por várias vezes, que tal exigência não tinha cabimento.
Ora, enquanto a Autora persistisse nessa exigência à Ré de pagamento de renda indevida, a recusa desta em pagar, porque legalmente justificada, nunca podia inserir-se no âmbito moratório.
Veja-se que é a própria Autora, senhoria, a, na carta de 19.10.2023, clarificar o sentido de que a situação de mora invocada para a resolução do contrato de arrendamento decorria da recusa da Recorrente em proceder ao pagamento das rendas de acordo com a actualização por si propugnada. Só que, como dito, sendo legítima tal recusa da ré, não sendo tal atraso no pagamento da renda susceptível de fundamentar a resolução do contrato, não faz qualquer sentido (nem tem qualquer utilidade) invocar-se a mora como fundamento resolutivo.
Situação bem diferente seria se a Autora exigisse da ré a renda legalmente devida e esta não procedesse ao pagamento da sua integralidade. Aqui, sim, teríamos uma situação de mora da ré (debitoris), susceptível de fundamentar a resolução do contrato – mora, diga-se, que se manteria sempre e enquanto a ré não pagasse a totalidade do diferencial devido de todas as rendas, e mesmo que o senhorio aceitasse a parte da renda que o arrendatário lhe quisesse entregar (a não ser, claro, que com esse recebimento o senhorio estivesse a “perdoar” o restante que era devido).
Efectivamente, o pagamento de parte do que é “devido” não é suficiente para pôr fim à mora. É que, enquanto não forem pagas integralmente as rendas em dívida e liquidada a indemnização prevista no artº 1041º do CC, todas as rendas posteriores “são consideradas em dívida para todos os efeitos” (artº 1041º, nº3).
Ou seja, o recebimento por banda da autora de parte das rendas em dívida lhe não retirava o direito à resolução do contrato e à indemnização a calcular “com base nas prestações em mora” – sobre o valor integral das rendas – , como emerge do artº 1041º/47.
Sem prejuízo do disposto na lei ou do convencionado, diz também a lei que a prestação deve ser realizada integralmente (ut artº 763º, n1, do CC). E paga que esteja parte da renda, não se pode dizer que o arrendatário apenas está em mora na parte restante.
Efectivamente, ou há mora ou não há. E se o há, é relativamente ao pagamento da prestação em causa – “do que for devido” (artº 1041º/1 CC) como contrapartida da outorga do contrato de arrendamento, que é, precisamente, a renda. Esta, ou está paga, ou não está.
Como dito, a razão do senhorio não se alterava caso tenha levantado ou recebido parte da renda que seja, efectivamente, devida. Tratar-se-ia, então, de situação idêntica à decidida (e bem) pela Rel. de Lisboa, por Ac. de 03.10.19968 – em que estava em causa, também, o não pagamento pelo arrendatário da actualização da renda que lhe havia sido oportunamente comunicada – , onde se decidiu que “conforme resulta do disposto nos nºs 3 e 4 do artº 1041º do C.C., o facto de o recorrido” – o senhorio, entenda-se – “ conhecer do cumprimento parcial da prestação de renda e de não se opor ao seu recebimento não significa que haja renunciado ao direito que, nos termos do nº 1 daquela artigo lhe advinha da situação de mora imputável ao recorrente”. Ou seja, esse reconhecimento de que a prestação foi parcialmente satisfeita não afastava o funcionamento das consequências que a lei prevê (no artº 1041º, nº1 CC) para o caso de mora imputável ao devedor (arrendatário) por incumprimento da (toda a) prestação.
Como é sabido, há dois princípios referentes ao pagamento de rendas e ao seu depósito:
- a.Recusando-se o senhorio a aceitar a renda, sem motivo justificado, incorre em mora, não sendo, então, o arrendatário obrigado a depositá-la nem a voltar oferecê-la9, nem tão-pouco as posteriores, enquanto o senhorio não puser termo à mora accipiendi10.
- b.É irrelevante o depósito da renda se o seu alegado fundamento não for exacto ou o arrendatário já estiver em mora quanto a renda anteriormente vencida11. Só fazendo um depósito correcto o arrendatário fará cessar a mora.
Esta, também, a única solução, a nosso ver, possível perante as normas substantivas atinentes ao cumprimento e não cumprimento das obrigações.
Assim, dispõe o artº 762º do CC:
- “1.O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado
- 2.No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé” – destaque nosso.
A obrigação extingue-se normalmente pelo cumprimento, isto é, quando o devedor realiza a prestação a que está vinculado. Assim, se a prestação realizada não é precisamente aquela a que o devedor está vinculado, não há, em princípio, cumprimento: haverá, quando muito, dação em cumprimento (ut artº 837º CC).
O que também resulta do artº 763º do CC:
“(Realização integral da prestação)
- 1.A prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, excepto se outro for o regime convencionado ou imposto por lei ou pelos usos.
- 2.O credor tem, porém, a faculdade de exigir uma parte da prestação; a exigência dessa parte não priva o devedor da possibilidade de oferecer a prestação por inteiro.” –destaque nosso.
Assim, se, por exemplo, o devedor oferece uma parte da prestação e o credor não a aceita, não se verifica a mora accipiendi, mas a mora solvendi em relação a toda a prestação.
É o que igualmente vem defendido pelos Professores PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA12 e VAZ SERRA13.
Reiteram P. LIMA e A. VARELA, agora em anotação ao artº 783º, que “se uma das dívidas é de montante superior à prestação entregue, não pode ser paga uma parte dessa dívida”.
Em anotação ao artº 1041º, texto anterior – mas que, para o caso, vale inteiramente – , escreveu-se no C. Civil. Anotado que vimos citando14: “Enquanto houver uma renda indevidamente por pagar, e a respectiva falta não estiver sanada (pelo pagamento do triplo ou pelo seu efectivo depósito), não deve impor-se ao senhorio o dever de receber rendas simples ulteriores. A situação em falta está em aberto, e estende-se aos meses seguintes, afecta-os, afecta a própria relação de arrendamento no seu todo, enquanto o remédio de pagar ou depositar o triplo não for empregado” – destaque nosso (é claro que o “triplo” das rendas em dívida, em mora, de que falava a lei da altura é actualmente substituído pela “indemnização igual a 20% do que for devido” – e o devido são as rendas em mora, na sua totalidade, por, como já dito, a relação locativa estar afectada no seu todo).
O mesmo sustenta o Prof. PEREIRA COELHO15 : ”Enquanto não lhe for paga a renda respeitante a certo mês e, sendo caso disso, a respectiva indemnização, o senhorio tem o direito de recusar o pagamento, que o inquilino lhe oferece, das rendas dos meses seguintes; as importâncias que receba são imputadas, em primeiro lugar, na dívida existente, e o senhorio não perde o direito à indemnização ou à resolução do contrato com base nas prestações em mora. São as soluções dos nºs 3 e 4 do artº 1041º” – e percute-se que as “prestações em mora” são, obviamente, não (apenas) a parte das rendas que ficou, eventualmente, por liquidar, mas, sim, as próprias rendas in totum, por a mora solvendi se estender a toda a prestação, como vimos ser ensinado por grande Mestres Civilistas.
Ora bem, a bondade de toda esta explanação ajustar-se ao caso de a renda devida ser aquela que a Autora, em 25.11.2022, exigiu que a Ré pagasse – ou seja por aplicação da taxa de inflação anual, correspondente ao coeficiente de actualização, de 8,9/% (assim a actualizando para €1.960,00 – €1.800,00 x 8,9%), comunicada à ré, com a indicação de que tal montante seria devido a partir da renda a pagar no mês de Janeiro de 2023.
Só que (como visto), tal renda não era a devida. Daí não parecer que faça, sequer, sentido falar-se em mora da Ré – enquanto a Autora persistisse em exigir o pagamento do que lhe não era devido.
Face ao explanado, o veredicto, s.m.o., só pode ser de confirmação do acórdão recorrido.
