Quando foi proferido o acórdão 1366/16.6T8CTB.C1.S1?

O acórdão foi proferido em 21 de março de 2019.

Acórdão STJ (2019) — Contrato-promessa de compra e venda

Referências Legais

Jurisprudência Nacional

CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 223.º, N.º 1.

Sumário

I. Não cumpre a obrigação quem, contrariando o negócio jurídico formalizado num contrato-promessa, não atribuiu uma parcela de terreno ao outro contraente e não fez qualquer menção dessa atribuição, designadamente na escritura pública em que alienou o prédio adquirido àquele contraente.

II. Por alienação do prédio a terceiros, a atribuição da parcela deixou de ser possível, impossibilitando o cumprimento.

III. A declaração negocial, não sendo formalizada nos termos convencionados, nomeadamente através de escritura pública, é inválida, nos termos do 223.º, n.º 1, do Código Civil.

IV. O devedor, não cumprindo a obrigação ou impossibilitando o seu cumprimento, torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor.

V. Sofre prejuízo quem, em resultado de facto ilícito e culposo, imputável ao devedor, acaba por ficar privado de uma parcela de terreno.

Texto Integral

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

IRELATÓRIO

AA instaurou, em 5 de agosto de 2016, nos Juízos Centrais Cíveis de ..., Comarca de ..., contra BB, CC, DD, Lda., e EE, Lda., ação declarativa, sob a forma de processo comum, pedindo que os Réus fossem condenados a restituir-lhe a parcela de 1 000 m2 do prédio rústico, descrito, sob o n.º ..., na Conservatória do Registo Predial da ..., ou, não sendo possível, a pagar-lhe a indemnização, a liquidar “em execução de sentença”.

Para tanto, alegou, em síntese, que em 18 de outubro de 1999, celebrou, com a 1.ª R. um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objeto o referido prédio, de que era comproprietário, pelo preço de 68 000 000$00; a escritura de compra e venda foi outorgada a 6 de julho de 2001, sem a cláusula de reserva e destaque de terreno de 1 000 m2, para si, ao arrepio do estipulado no contrato-promessa; os dois primeiros RR. venderam o prédio à R. ..., que tem como representante legal a 1.ª R., em 18 de maio de 2004, também sem a obrigação de reserva da propriedade do terreno; em 18 de janeiro de 2006, a R. ... alienou o prédio à R. ..., sem menção da reserva de propriedade da parcela de terreno a favor do A.; tal cláusula, nunca foi cumprida, era essencial para o A., sabendo a 1.ª R. disso.

Contestaram, separadamente, os Réus CC e BB, por exceção e por impugnação, concluindo pela improcedência da ação.

O A. respondeu à matéria de exceção, no sentido da sua improcedência.

Entretanto, foi admitida a intervenção principal de FF, mulher do Autor, a cujos articulados aderiu.

Foi proferido o despacho saneador, no qual se deu por suprida a ilegitimidade ativa e julgou improcedente a exceção de ilegitimidade passiva, foi identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.

Tendo prosseguido o processo e realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 1 de março de 2018, sentença, que, julgando a ação improcedente, absolveu os Réus do pedido.

Inconformado, o Autor apelou para o Tribunal da Relação de Coimbra, que, por acórdão de 16 de outubro de 2018, dando parcial procedência ao recurso, condenou a Ré BB a pagar uma indemnização ao Autor, limitada pelo pedido formulado na petição, pelo prejuízo gerado pela omissão da Ré, que consistiu em não ter transmitido ao adquirente seguinte do prédio a obrigação que ficou assinalada e constava do contrato-promessa celebrado como Autor em 18 de outubro de 1999.

Inconformada, a R. BB recorreu para o Supremo Tribunal de Justiça, e, tendo alegado, formulou essencialmente as conclusões:

a)Não podia o Tribunal a quo ter concluído no sentido de viabilizar a atribuição de uma indemnização ao Autor.
b)Operou errada interpretação e aplicação dos artigos 405.º, n.º 1, 406.º, n.º 1, 410.º e ss., 762.º, n.º 1, 798.º, 487.º, n.º 2, e 799.º, n.º s 1 e 2, 236.º, 483.º, 799.º, n.º 2, e 563.º, todos do Código Civil.
c)Não existe a obrigação de entregar a parcela de terreno com 1000 m2, que apenas ficou consignada no contrato-promessa.
d)Mesmo que assim não se entenda, não se acham preenchidos os predicados cuja verificação convoca o dever de indemnizar.
e)Não há omissão voluntária, lesiva de bens jurídicos pessoais e/ou patrimoniais.
f)Não há culpa da Recorrente.
g)Inexiste qualquer dano.
h)Inexiste nexo de causalidade.
i)A manutenção do decidido no acórdão recorrido ocasiona uma situação verdadeiramente perniciosa, por um lado, poder o Autor adquirir gratuitamente o lote de terreno, por outro exigir da Recorrente uma indemnização pela não entrega da mesma parcela de terreno.

Com a revista, a mesma Ré pretende a revogação do acórdão recorrido e a repristinação da sentença.

Contra-alegaram, sumariamente, o Autor e a Interveniente, no sentido de ser negado provimento ao recurso.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

Neste recurso, está em discussão, essencialmente, o incumprimento da obrigação e o dever de indemnizar.

IIFUNDAMENTAÇÃO

2.1. No acórdão recorrido, foram dados como provados os seguintes factos:

1.A 18 de outubro de 1999, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda, entre o A. e a 1.ª R., de um prédio rústico sito na ..., freguesia da ..., concelho da ..., descrito na Conservatória de Registo Predial da ..., sob o n.º 413.
2.O prédio prometido vender era propriedade, na proporção de 1/3, do A.
3.Os restantes 2/3, também prometidos vender, eram propriedade do irmão do A., GG, também outorgante no contrato-promessa.
4.O preço da prometida venda foi de 68 000 000$00, que seria liquidado por três vezes nas seguintes datas: - 8 000 000$00, pagos a título de sinal aquando da assinatura do contrato-promessa; - 30 000 000$00, a pagar até 15 de agosto de 2000, como reforço do sinal; - 30 000 000$00, a pagar até 15 de agosto de 2001.
5.Ficou ainda estipulado que a escritura notarial teria de ser celebrada até 15 de agosto de 2001 e que estaria a promitente compradora obrigada a efetuar todas as diligências necessárias para a outorga da escritura pública.
6.Foi convencionado na cláusula 9.ª do contrato que “o promitente vendedor, AA, reservará igualmente para si, uma parcela de terreno, com a área aproximada de mil metros quadrados - que ficará também destacada do terreno pertencente à mesma mencionada propriedade objeto deste contrato, a qual lhe será oportunamente entregue pela segunda outorgante, devidamente infraestruturada”.
7.E na cláusula 10.ª que “as reservas das parcelas de terrenos destinados aos primeiros outorgantes, em conformidade com o estipulado nas cláusulas oitava e nona do presente contrato, serão objeto de expressa menção na escritura notarial de compra e venda prevista na cláusula quarta, com a indicação de tal obrigação, perante os primeiros outorgantes, será transmitida, pela aqui promitente compradora e segunda outorgante, a eventuais terceiros adquirentes, seja a que título for, da propriedade identificada na cláusula primeira”.
8.Sem a aposição da cláusula relativa à parcela de 1 000 m2, o contrato- promessa não teria sido realizado pelo A. (introduzido pela Relação).
9.A escritura pública de compra e venda foi outorgada a 6 de julho de 2001.
10.A escritura pública não contém qualquer cláusula de reserva e destaque de terreno de 1 000 m2 para o A.
11.A 18 de maio de 2004, a 1.ª R. e o 2.º R. venderam, pelo preço de € 3 700,00, o prédio objeto do contrato-promessa, à R., DD, Lda.
12.A R. DD, Lda., tem como legal representante a 1.ª R.
13.A 18 de janeiro de 2006, a 3.ª R., representada pela 1.ª R., alienou o imóvel objeto do primitivo contrato-promessa, à R., EE, Lda., representada por HH e II, pelo preço de € 698 317,06.
14.A 1.ª R. não procedeu ao destaque do terreno e posterior entrega ao A.
15.O legal representante de EE, Lda., II, celebrou o contrato-promessa de compra e venda de fls. 17 com o A.
16.A R. JJ, Lda., procedeu ao loteamento do terreno.
17.A mesma R. efetuou um pedido para loteamento na Câmara Municipal da ..., ao qual foi atribuído o alvará de loteamento n.º 2/08.
18.Atualmente, o prédio objeto do primitivo contrato-promessa encontra-se registado em nome da 4.ª R.
19.A escritura pública mencionada na cláusula 4.ª do contrato-promessa, celebrado entre o A. e a 4.ª R., nunca se realizou.
20.A R. JJ, Lda., não entregou, até à data, o lote 1 ao A.
21.O A. não pagou a quantia de € 75 000,00, à R. JJ, Lda., estipulada no contrato-promessa aludido em 15.
22.A R. JJ, Lda., subscreveu a declaração de fls. 78, onde se comprometeu a cumprir o contrato celebrado entre a 1.ª R., o A. e LL.

2.2. Descrita a matéria de facto, com a modificação introduzida pela Relação e ainda expurgada de redundâncias, importa conhecer do objeto do recurso, delimitado pelas suas conclusões, nomeadamente sobre o incumprimento da obrigação e o dever de indemnizar.

As instâncias divergiram frontalmente na decisão, pois enquanto a 1.ª instância julgou a ação improcedente, a Relação pelo contrário, condenou a Recorrente a pagar ao Recorrido uma indemnização correspondente ao prejuízo de não ter transmitido ao adquirente, com quem celebrou o contrato de compra e venda do prédio, a obrigação de reserva da parcela de terreno, constante do contrato-promessa que outorgara, em 18 de outubro de 1999, com o Recorrido.

A Recorrente, porém, insiste em negar não só a obrigação de reserva da parcela de terreno com a área de 1 000 m2 a favor do Recorrido, como também a responsabilidade civil, nomeadamente por falta de preenchimento dos respetivos pressupostos legais.

Identificada, sumariamente, a controvérsia emergente dos autos, importa então afirmar o direito aplicável ao caso.

Efetivamente, a Recorrente e o Recorrido celebraram entre si, em 18 de outubro de 1999, um contrato-promessa de compra e venda de um prédio rústico, cuja escritura deveria ser celebrada até 15 de agosto de 2001.

O contrato prometido de compra e venda foi concretizado, em 6 de julho de 2001, mediante a outorga da respetiva escritura pública.

Para além dos termos caracterizadores da compra e venda, nomeadamente quanto à identificação do prédio rústico e ao preço, a escritura não incluiu qualquer menção à “reserva” da parcela de terreno a favor do Recorrido, como ficara estabelecido no contrato-promessa.

Na verdade, ficou convencionado, na sua cláusula 9.ª, que “o promitente vendedor (…) reservará (…) para si, uma parcela de terreno, com a área aproximada de mil metros quadrados - que ficará também destacada do terreno pertencente à (…) propriedade objeto deste contrato, a qual lhe será oportunamente entregue pela segunda outorgante, devidamente infraestruturada”, como também, na sua cláusula 10.ª, que “as reservas das parcelas de terrenos destinados aos primeiros outorgantes (…) serão objeto de expressa menção na escritura notarial de compra e venda prevista na cláusula quarta, com a indicação de tal obrigação, perante os primeiros outorgantes, será transmitida, pela aqui promitente compradora e segunda outorgante, a eventuais terceiros adquirentes (…) da propriedade identificada (…) ”.

Pela análise ao seu conteúdo, estas cláusulas são meramente acessórias do contrato-promessa, porquanto não respeitam diretamente ao objeto do contrato prometido, o contrato de compra e venda do prédio rústico.

Todavia, na economia do contrato-promessa, tais cláusulas não deixam de revestir importância, nomeadamente na definição da situação jurídica das partes, fixando direitos e obrigações.

É indiscutível que, no âmbito do contrato-promessa, por efeito do princípio da liberdade contratual, nos termos do art. 405.º do Código Civil (CC), a Recorrente se obrigou, para com o Recorrido, a atribuir-lhe um “lote” de terreno urbanizado, com a área aproximada de 1 000 m2, do prédio objeto do contrato prometido. Para além disso, a Recorrente obrigou-se ainda a inserir tal cláusula na prometida escritura de compra e venda, bem como na escritura que eventualmente viesse depois a celebrar com terceiros.

A Recorrente, no entanto, não só não atribuiu tal parcela de terreno ao Recorrido, como também não fez qualquer menção, tanto na escritura pública de 6 de julho de 2001, como na de 18 de maio de 2004, quando a Recorrente vendeu o prédio à R. MM, Lda., como ainda quando a Recorrente, como representante legal desta R., alienou o prédio, por compra e venda de 18 de janeiro de 2006, à R. JJ, Lda.

Perante estas circunstâncias, evidencia-se que a Recorrente não cumpriu a obrigação a que se vinculara antes perante o Recorrido, obrigação que, por outro lado, deixou de ser possível cumprir, visto que o prédio, por alienação a terceiros, saiu, entretanto, da sua disponibilidade.

A escritura de 6 de julho de 2001, em que interveio igualmente o Recorrido, omitiu qualquer declaração sobre a parcela de terreno.

Esta omissão, ao contrário do alegado pela Recorrente, não pode significar que a obrigação se extinguiu com a celebração dessa escritura. Com efeito, não tendo sido feita declaração alguma nesse sentido, não se pode afirmar que a obrigação se extinguiu, porquanto das circunstâncias conhecidas não resulta, com toda a probabilidade, uma declaração tácita que possa ter tal sentido (art. 217.º, n.º 1, do CC). Por outro lado, o silêncio observado sobre a matéria não pode valer como declaração negocial, por esse valor não lhe ser atribuído quer por lei, quer ainda por uso ou convenção (art. 218.º do CC).

De resto, a declaração de fls. 78, assinada pela R. JJ, Lda., aludindo à obrigação assumida pela Recorrente perante o Recorrido (facto 22), não deixa de confirmar o entendimento acabado de expressar.

Assim, a obrigação que livremente impendia sobre a Recorrente não se extinguiu, estando afastada a alegada alteração do contrato celebrado em 18 de outubro de 1999.

Um tanto ou quanto contraditoriamente, a Recorrente alega também que cumpriu tal obrigação, nomeadamente com a celebração da escritura pública de 18 de janeiro de 2006 e por ter provido ainda à emissão da referida declaração de fls. 78, nos termos da qual a R. JJ, Lda., se comprometeu a “cumprir o contrato celebrado entre BB (…) e (…) AA (…), relativamente ao terreno denominado ...”.

Desde logo, esta declaração, omissa quanto à data da sua emissão, não identifica a obrigação do contrato que promete cumprir, não obstante a identificação do terreno coincidir com o prédio objeto do contrato-promessa. Por outro lado, ainda que a declaração se possa referir à menção da reserva da parcela de terreno, o certo é que a mesma não foi formalizada nos termos convencionados pelas partes no contrato-promessa, nomeadamente através de escritura pública.

Nestas circunstâncias, a declaração negocial é inválida, por inobservância da forma convencionada, nos termos do 223.º, n.º 1, do CC.

Embora o Recorrido tivesse estado presente na escritura pública de 6 de julho de 2001, na qual se celebrou o contrato prometido de compra e venda, desconhece-se, no entanto, se manifestou a sua concordância para outra forma menos solene para a declaração negocial. A simples omissão da declaração, naquele instrumento notarial, porém, é claramente insuficiente para se poder concluir o contrário e, desse modo, afastar a presunção juris tantum consagrada no art. 223.º, n.º 1, do CC, e cuja importância se reconhece no desenvolvimento da relação jurídica (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, 2.ª edição, 1979, pág. 198).

Verificada a omissão da menção da reserva da parcela de terreno a favor do Recorrido, designadamente na escritura pública de 18 de maio de 2004, respeitante à compra e venda do prédio da Recorrente para a R. MM, Lda., e a impossibilidade da Recorrente poder concretizar a respetiva atribuição, nomeadamente depois da alienação do prédio a terceiros (sendo irrelevante a sua qualidade de representante legal da R. MM, Lda., pois a sociedade não se confunde com os sócios), estamos em presença de um facto ilícito, por incumprimento do convencionado pelos contraentes.

Por outro lado, não tendo a culpa sido ilidida, a Recorrente agiu com culpa (art. 799.º, n.º 1, do CC).

Além disso, o Recorrido sofreu efetivamente um dano, ao acabar por ficar privado da parcela de terreno infraestruturado, resultando esse dano, em termos de causalidade adequada, do facto ilícito anteriormente imputado à Recorrente.

Nesta perspetiva, encontram-se devidamente preenchidos todos os pressupostos da responsabilidade civil, sendo certo que a Recorrente, ao faltar culposamente ao cumprimento da obrigação ou à sua impossibilidade culposa, tornou-se responsável pelo prejuízo causado ao Recorrido (arts. 798.º e 801.º, ambos do CC).

Deste modo, o acórdão recorrido, concluindo no sentido ora expresso, decidiu em conformidade com o direito aplicável, não se admitindo, por outro lado, que tal possa corresponder a uma “situação verdadeiramente perniciosa”, como se alega a concluir o recurso, quando o Recorrido se encontra, há tantos anos, sem a parcela de terreno e sem o ressarcimento do prejuízo sofrido.

Nestes termos, nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido, o qual não violou qualquer disposição legal, designadamente as especificadas no recurso.

2.4. A Recorrente, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 527.º, n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil.

IIIDECISÃO

Pelo exposto, decide-se:

1)Negar a revista, confirmando o acórdão recorrido.
2)Condenar a Recorrente (Ré) no pagamento das custas.

Lisboa, 21 de março de 2019

Olindo Geraldes (Relator)

Maria do Rosário Morgado

José Sousa Lameira