IIIFundamentação:
A apreciação do mérito do recurso implica que se tenha em consideração a fundamentação de facto da sentença recorrida, que se passa a transcrever.
Factos provados
1 – Na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº ... encontra-se registado um prédio rústico, situado em Lugar ..., ali descrito como tendo 280 m2 e com as seguintes confrontações e composição no registo predial: “- terreno de cultura; Norte – GG; Sul – HH; Nascente – II; Poente: caminho”.
2 – O prédio indicado no número 1. dos factos provados encontra-se inscrito na matriz sob o artigo ... e encontra-se registado a favor das ora AA. EE e FF pela Ap. ..., de 24/03/2009, por compra em execução fiscal no ano de 2009 (processo fiscal nº 4170200701012290, com aquisição pelo valor de €1870,00).
3 – Na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº ... encontra-se registado um prédio urbano, ali descrito como estando situado em Rua ..., ..., descrito como tendo 996,2 m2, sendo 365,80 m2 de área coberta e 630,40 m2 de área descoberta, sendo que o prédio se situa na Rua ..., ..., inexistindo, no registo predial, qualquer servidão de passagem constituída sobre este prédio.
4O prédio indicado no número 3. dos factos provados encontra-se inscrito na matriz sob o artigo ....
5 – Por apresentação ... de 21/11/2017, os RR. AA e mulher BB adquiriram o imóvel descrito no número 3. dos factos provados, no âmbito de um processo de execução fiscal (processo fiscal nº ..., pelo preço de €30.001,00), sendo que, no registo predial, foi depois registada uma promessa de alienação dos RR. AA e BB a favor dos RR. CC e DD, pela AP. ..., de 27/07/2018.
6 – Os prédios indicados nos números 1. e 3. dos factos provados são confinantes entre si e haviam pertencido aos pais das AA., pese embora a descrição das confrontações do prédio indicado no número 1. dos factos provados esteja desconforme, concentrando-se o imóvel a nascente (traseiras) do prédio indicado no número 3. dos factos provados e sem ter acesso ao caminho público e sem que existisse, à data da aquisição, uma demarcação física entre os terrenos[1].
7 – Aquando da aquisição do prédio urbano por parte dos RR. AA e mulher, estes procederam a limpeza do terreno e procederam a obras de reparação na sua propriedade (no prédio mencionado no número 3. dos factos provados) e bem assim limpezas no prédio das AA. (mencionado no número 1. dos factos provados).
8 – As AA. tomaram então conhecimento e entraram em contacto com o R. AA, informando-o de que seriam proprietárias de um prédio confinante (mencionado no número 1. dos factos provados), com área de 280 m2 e que havia uma servidão de passagem.
9 – Inconformados com a reivindicação por partes das AA., os RR. AA e mulher iniciaram um processo de anulação da venda do prédio indicado no número 1. dos factos provados, junto da AT.
10 – O pedido foi então julgado improcedente, por despacho de 21/03/2018, tendo a AT decidido que:
“o requerente incorre em erro de interpretação, na medida em que nada nos permite supor que dentro do prédio urbano adquirido pelo requerente esteja incluído o prédio rústico.
Existirá, sim, é uma mera habitual situação de vizinhança, por dois prédios contíguos.
Até porque se tratam de duas realidades distintas, com plena autonomia entre si, e que não podem confundir de alguma forma.
E que aliás já coexistem há muito tempo, uma vez que o prédio rústico esta inscrito na matriz pelo menos desde 1982”.
11 – As AA. tomaram depois conhecimento de que estavam a decorrer obras de demolição de uns anexos que se encontraram implementados no seu prédio (prédio indicado no número 1. dos factos provados).
12 – Por carta datada de 23/10/2018, remetida ao R. AA e recebida por este, com origem em mandatária das AA., estas comunicaram que:
“Assunto: Abstenção da prática de atos (…)
Incumbiram-me as m/c, EE e FF de interpelar V. Ex.a no sentido de se abster da prática de actos que causem danos/prejuízos àquelas.
No passado dia 04/ de Outubro de 2018 as mesmas tomaram conhecimento que estavam a decorrer obras de demolição no terreno que é sua propriedade, e que inclusive já havia sido demolido um canastro, que se encontrava no prédio daquelas.
Como é de conhecimento de V. Exa, o prédio inscrito na matriz sobre o artigo ... da União de Freguesias ... e ... (…) é propriedade das minhas constituintes, desde o ano de 2009, confinando com o seu prédio.
Saliente-se que se tratam de duas realidades jurídicas distintas e que não se confundem entre si.
A sua conduta traduz-se numa ocupação ilícita, já que a ocupação do prédio fez-se sem a autorização das mesmas.
Assim, e no sentido de se evitar qualquer ação judicial, desde já se interpela V. Ex.a a abster-se de praticar qualquer ato que perturbe o direito das m/c, já que nenhum direito lhes assiste.
Mais se acrescenta que é intenção das m/c proceder à devida demarcação do seu terreno, pelo que solicito a V, Ex.a que nos indique dia e hora para o efeito”.
13 – Por cartas datadas de 05/12/2018, enviadas aos RR. DD e CC e recebidas por estes, foi-lhes feita a mesma comunicação indicada no número 12. dos factos provados.
14 – Desde o ano de 2017 que, por oposição dos RR. AA e mulher e, depois, por oposição de CC, as AA. não podem usar e fruir do seu terreno, sendo que este se mantém fisicamente unido e a ser fruído conjuntamente com o prédio indicado no número 3. dos factos provados.
15 – Por escritura outorgada em 29/05/2020, e em que foram outorgantes AA, enquanto primeiro outorgante; e CC, enquanto segundo outorgante, - JJ, enquanto terceiro outorgante, em representação do Banco 1..., S.A.; e - DD, enquanto quarto outorgante pelas partes foi declarado que:
O primeiro outorgante vende à segunda Outorgante, que o aceita, o prédio urbano (…) sito em ..., Rua ..., ..., União de Freguesias ... e ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ...-... (…) inscrito na matriz predial urbana sob o número ... (…)
- -o imóvel é vendido pelo preço de €40.000,00 (…).
- -o quarto outorgante declara que se assume solidariamente devedor.
16 – À data de aquisição do prédio indicado no número 3. dos factos provados por parte dos RR. AA e mulher, os dois prédios (mencionados nos números 1. e 3. dos factos provados) estavam abandonados, repletos de silvas e vegetação espontânea que impediam os acessos aos mesmos, tendo a A..., em 2015, colocado editais para que se procedesse à limpeza daqueles terrenos.
17 – O prédio indicado no número 1. dos factos provados, no momento da compra indicada no número 5. dos factos provados, tinha um conjunto construções abarracadas, não licenciadas e em ruína, que os RR. AA e mulher removeram.
18 – Os RR. AA e mulher pagaram € 3000,00 pela limpeza e remoção de edificações nos imóveis descritos nos números 1. e 3. dos factos provados.
19 – Os prédios indicados nos números 1. e 3. dos factos provados, conjuntamente, têm uma área de 982 m2.
Análise dos factos e aplicação da lei
São as seguintes as questões de direito a apreciar:
- 1.Expurgação de juízos jurídico/conclusivos da decisão de facto
- 2.Falta de mérito da ação
- 3.Apreciação subsidiária do mérito da reconvenção
- 4.Responsabilidade pelas custas
- 1.Expurgação de juízos jurídico/conclusivos da decisão de facto
Pela presente ação pretendem as autoras a condenação dos réus no ‘reconhecimento do seu direito de propriedade’ sobre o ‘prédio rústico, descrito como terreno de cultura, sito no Lugar ..., na freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, com área de 280m2, com as seguintes confrontações: Norte-GG; Sul HH: Nascente II; Poente: Caminho, e descrito na competente conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ..., inscrito na matriz sob o artigo ... e com o V.P. de € 7,67’, ‘a reconhecer que estão a usufruir do mesmo de forma ilegítima e ilegal’ e a ‘a restituir definitivamente às autoras, devolutos de pessoas e bens’.
Está aqui em causa a, assim denominada, ação de reivindicação, legalmente prevista no art. 1311.º do Código Civil, o qual dispõe que “O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence".
Quer se entenda que a ação de reivindicação comporta dois pedidos – o reconhecimento do direito de propriedade e a entrega da coisa [2] –, quer se entenda que a ação de reivindicação tem como pedido principal a entrega da coisa, fundada na invocação da titularidade do direito real [3]–, nesta ação real o autor invoca um direito real de gozo como fundamento da pretensão.
No caso sub judice, a questão da propriedade das autoras sobre o imóvel (prédio rústico) reivindicado assume relevância fulcral na resolução do litígio: as autoras invocam o seu direito de propriedade sobre um prédio rústico com a área de 280 m2 que – alegam – adquiriram no ano de 2009, por compra em processo de execução fiscal; os réus impugnam tais factos por falsos (art. 30.º da contestação), alegando que as autoras se arrogam donas de um prédio rústico situado dentro do prédio urbano composto de casa de habitação e terreno junto, com a área global de 996m2 (que é exatamente o prédio que outrora pertencera aos pais das demandantes, executados que foram no citado processo executivo), o qual foi adquirido pelos réus AA e mulher BB por compra em processo de execução fiscal.
Do exposto resulta que nesta ação é objeto direto do litígio a propriedade das autoras sobre o prédio rústico – que as mesmas alegam ter a área de 280 m2 –, descrito na 2.ª CRPredial de Vila Nova de Gaia, freguesia ..., sob o n.º ..., e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., pois tal propriedade assim invocada pelas autoras é contestada pelos réus, os quais, por sua vez, defendem que tal área de 280 m2 de terreno integra o prédio urbano com a área total de 996,2 m 2, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, freguesia ..., sob o n.º ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial ... (ver arts. 10.º, 18.º, 21.º, 23.º a 25.º da contestação), prédio esse que alegam terem adquirido, também por compra, no âmbito de outro processo de execução fiscal.
A questão da propriedade – o pretendido reconhecimento do direito de propriedade invocado pelas autoras – constitui aqui uma pura questão de direito, a apreciar e decidir mediante a subsunção jurídica dos factos (alegados e que foram apurados) como fundamento da aquisição desse direito.
A sentença recorrida incluiu no elenco da decisão da matéria de facto – nomeadamente nos factos provados –, expressões conclusivas e que comportam matéria de direito, as quais não podem nem devem integrar tal decisão.
Atento o disposto no art. 607.º, n.º 4 e n.º 5, do Cód. Proc. Civil, na sentença o juiz declara os factos que julga provados e quais os que julga não provados.
Factos são «(…) acontecimentos concretos da vida, reais ou hipotéticos, que sirvam de pressuposto às normas legais aplicáveis, não obstando, por conseguinte, que se considere, como realidades suscetíveis de averiguação e demonstração, as ocorrências virtuais ou factos hipotéticos quando constituem uma consequência lógica retirada de factos simples e apreensíveis, não decorram da interpretação e aplicação de regras de direito e não contenham, em si, uma valoração jurídica que, de algum modo, represente o sentido da solução final do litígio (…)»[4]”.
O desaparecimento no atual Cód. Proc. Civil do art. 646.º, n.º 4, do anterior Cód. Proc. Civil de 95/96 – que dispunha que “Têm-se por não escritas as respostas do tribunal coletivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.” – deveu-se unicamente à expressa consagração, na reforma de 2013, do fim do tribunal de estrutura coletiva nos julgamentos em sede de primeira instância (que já praticamente não operava, desde a alteração legislativa do DL n.º 183/2000, de 10 de agosto); dessa eliminação não se retira qualquer alteração quanto ao que pode e deve integrar a decisão de facto, nem quanto à inadmissibilidade de inclusão na decisão da matéria de facto da sentença de afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito.
Assim, mantendo-se no atual Código de Processo Civil a inadmissibilidade de inclusão na decisão de facto de afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito, quando “(…) um ponto da matéria de facto integre uma afirmação ou valoração de factos que se insira na análise das questões jurídicas que definem o objecto da acção, comportando uma resposta, ou componente de resposta àquelas questões, o mesmo deve ser eliminado. (…)” [5].
Em consequência, impõe-se a expurgação da decisão de facto da seguinte matéria (expressões) de natureza conclusiva que nela foram incluídas, nomeadamente, todas as utilizações dos pronomes possessivos (e a utilização da contração da preposição ’de’ com o artigo definido ‘as’) constantes dos factos provados, na medida em que exprimem uma relação com os prédios cuja propriedade se encontra aqui em discussão. Com efeito, a utilização de tais expressões inculca um juízo conclusivo de ‘propriedade’ das pessoas que aqui são partes sobre as coisas (prédios), juízo esse que apenas se poderá vir a extrair dos factos apurados, mediante a sua subsunção ao direito. Sendo esse juízo de afirmação da titularidade do direito de propriedade sobre os prédios relevante e pertinente ao nível da decisão do litígio, a referida utilização de tais pronomes possessivos (e a utilização da acima aludida contração) encerra a resposta à questão jurídica em litígio atinente à propriedade dos prédios.
Se se inclui nos factos provados que “(…) os RR. AA e mulher (….) procederam a limpeza do terreno e procederam a obras de reparação na sua propriedade (no prédio mencionado no número 3. dos factos provados) e bem assim limpezas no prédio das AA. (mencionado no número 1. dos factos provados).” – n.º 7 dos factos provados –; que “As AA. tomaram (…) conhecimento de que estavam a decorrer obras de demolição de uns anexos que se encontraram implementados no seu prédio (prédio indicado no número 1. dos factos provados).” – n.º 11 dos factos provados –; ou que “Desde o ano de 2017 que (…) as AA. não podem usar e fruir do seu terreno (…)”, está-se a incluir na fundamentação de facto conclusões com significância jurídica que apenas poderá vir a ser extraída – se o for – da análise (subsunção) da factualidade apurada ao direito.
Dito de outro modo, a afirmação de que o prédio rústico referido no n.º 1 dos factos provados é (propriedade) ‘das autoras’ é uma conclusão a retirar dos factos apurados, e não um facto.
Note-se que “(…) a supressão das expressões de cariz jurídico-conclusivo, não tem a virtualidade de afastar a valoração dos concretos factos que (…) [constam] (…) da matéria de facto provada, pois é com base em factos concretos que pode sustentar-se o juízo e não a partir de expressões conclusivas que representam conceitos/conclusões que não podem ser objecto de prova (…)”, pelo que esta nossa intervenção ao nível da fundamentação de facto “(…) não se dá ao nível da (re)apreciação da prova, mas antes “na despistagem (identificação/qualificação/expurgação), nos pontos da matéria de facto em causa, das afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito”, ao abrigo da previsão constante do n.º 4 do art.º 607.º do CPC, que não no âmbito do disposto nos art.ºs. 640.º (impugnação da decisão relativa à matéria de facto feita pela parte/recorrente) ou 662.º (modificabilidade da decisão de facto) do CPC. (…)”[6].
Proceder-se-á ainda à correção do que se presume ser um manifesto lapso na redação dada ao n.º 5. dos factos provados, uma vez que não se adquirem imóveis por apresentação a registo; pelas apresentações registam-se as aquisições de imóveis no registo predial.
Expurgando a decisão de facto das expressões conclusivas e jurídicas, nos moldes supra referidos, e procedendo à aludida retificação da redação do n.º 5. dos factos provados, passa a ser a seguinte a matéria de facto a considerar nos n.os 5., 7. 11. e 14. do elenco de factos provados:
- 5.Pela apresentação ... de 21/11/2017, foi registada a aquisição, a favor dos RR. AA e mulher BB, do imóvel descrito no número
- 3.dos factos provados, por compra no âmbito de um processo de execução fiscal (processo fiscal nº ..., pelo preço de €30.001,00), sendo que, no registo predial, foi depois registada uma promessa de alienação dos RR. AA e BB a favor dos RR. CC e DD, pela apresentação ..., de 27/07/2018.
(…)
- 7.Aquando da aquisição do prédio urbano por parte dos RR. AA e mulher, referida em
- 5.dos factos provados, estes procederam a limpeza do terreno e procederam a obras de reparação no prédio mencionado no número
- 3.dos factos provados e, bem assim, limpezas no prédio mencionado no número
- 1.dos factos provados.
(…)
- 11.As AA. tomaram depois conhecimento de que estavam a decorrer obras de demolição de uns anexos que se encontraram implementados no prédio indicado no número
- 1.dos factos provados.
(…)
- 14.Desde o ano de 2017 que, por oposição dos RR. AA e mulher e, depois, por oposição de CC, as AA. não podem usar e fruir do terreno referido no número
- 1.dos factos provados, sendo que este se mantém fisicamente unido e a ser fruído conjuntamente com o prédio indicado no número
- 3.dos factos provados.
- 2.Falta de mérito da ação
Defendem os apelantes, em síntese, que na ação de reivindicação prevista no art. 1311.º do Cód. Civil a pretensão não se pode fundar exclusivamente na invocação de um direito de aquisição derivada do direito peticionado, sendo necessário que o adquirente demonstre que o direito existia na esfera do alienante, alegando e provando os factos que consubstanciam a sua causa genética – usucapião, ocupação ou acessão –, pelo que, não tendo as apeladas alegados quaisquer atos ou factos de onde possa emergir a aquisição originária do prédio que afirmam pertencer-lhes, os factos provados não suportam a procedência do pedido.
Não se nos afigura que seja exatamente assim.
A causa de pedir na ação de reivindicação é constituída pelo facto aquisitivo do direito real, como emerge do disposto no art. 581.º, n.º 4, do Cód. Proc. Civil, e esse facto não tem que ser um facto aquisitivo originário. Conforme é referido por José Alberto Vieira, Direitos Reais, 2.ª Edição, 2018, Almedina, pág. 436, «Admitindo a lei que o direito real de gozo seja adquirido através de factos translativos, portanto, factos que desencadeiam uma aquisição derivada do transmissário, como é o exemplo do contrato real quanto aos efeitos (compra e venda, doação, permuta, mútuo, etc), seria um absurdo que o adquirente tivesse que invocar um facto distinto daquele pelo qual adquiriu o seu direito para reivindicar com sucesso e, mais absurdo ainda, que não pudesse reivindicar a coisa do terceiro se não beneficiasse de um facto aquisitivo originário.
Na verdade, revela-se aqui uma confusão entre o facto aquisitivo do direito real e a prova a fazer para demonstrar a titularidade do direito. Aquele que adquiriu o direito real de gozo através de um facto translativo (aquisição derivada), como o comprador ou o donatário, por exemplo, se não beneficiar de uma presunção legal de titularidade, tem de reconstituir a cadeia de titulares do direito real até ao momento da sua constituição. Mas este aspecto, que revela apenas da prova do facto aquisitivo do direito, nada tem a ver com a possibilidade do reivindicante indicar como causa de pedir da acção de reivindicação um facto aquisitivo derivado, que permanece inteiramente aberta, como não pode deixar de ser.».
Ou seja, quando é invocado como título do direito uma forma de aquisição originária da propriedade, como a usucapião, a acessão ou ocupação, há que fazer prova dos factos de onde emerge tal direito de aquisição originária; quando está em causa uma forma de aquisição derivada, como a compra e venda, por exemplo, «(…) incumbe ao Autor provar que o direito já existia no transmitente (dominium auctoris) pois quer a compra e venda quer a doação não são constitutivas do direito de propriedade, mas apenas translativas desse direito (nemo plus juris ad alium transferre postest, quam ipse habet). Assim sendo, quando a aquisição for derivada como sucede no caso de transmissão por compra e venda, têm de ser provadas as sucessivas aquisições dos antecessores até à aquisição originária, exceto nos casos em que se verifique a presunção legal da propriedade como a resultante da posse (Art. 1268º do Código Civil) ou a resultante do registo (Art. 7º do Código de Registo Predial). (…)» [7].
No caso sub judice, o facto aquisitivo do direito real invocado pelas autoras é a aquisição por compra em processo de execução fiscal, portanto, uma aquisição derivada.
As mesmas invocaram na petição inicial a presunção de propriedade derivada do registo predial, fundando assim a causa de pedir na presunção legal emergente do registo de aquisição a seu favor do imóvel reivindicado, tendo procedido à junção da certidão do registo predial respetiva.
Resulta dos factos provados que se encontra inscrita no registo predial (2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, freguesia ...):
- a)– a favor das aqui autoras, FF e de EE, pela Ap. ... de 24/03/2009, por compra em execução fiscal no ano de 2009 (processo fiscal n.º 4170200701012290, com aquisição pelo valor de €1870,00), a aquisição do prédio rústico aí descrito sob o nº ... como ‘terreno de cultura, a confrontar de Norte com GG, de Sul com HH, de Nascente com II e de Poente com caminho, com a área de 280 m2, com o valor tributável de € 7,67, inscrito na matriz sob o artigo ...’;
- b)– a favor dos aqui réus AA e de BB, casados no regime de comunhão de adquiridos, pela AP. ... de 2017/11/21, por compra em execução fiscal (processo fiscal n.º ..., pelo preço de € 30.001,00), a aquisição do prédio urbano aí descrito sob o n.º ... como ‘Edifício de um piso para habitação, com a área total de 996,2 m2, sendo a área coberta de 365,8 m2 e a área descoberta de 630,4 m2, sito em ..., Rua ..., ..., inscrito na matriz sob o artigo ... da freguesia ... e ...’.
Mais se considerou provado o seguinte:
- –Que os referidos prédios são confinantes entre si e haviam pertencido aos pais das autoras;
- –Que, quanto ao prédio rústico descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, freguesia ..., sob o nº ..., as confrontações aí constantes não são as corretas, por o imóvel se situar a nascente (nas traseiras) do prédio urbano descrito na mesma conservatória sob o n.º ... e sem ter acesso ao caminho público e sem que existisse, à data da aquisição, uma demarcação física entre os terrenos;
- –Que, quanto ao prédio urbano descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, freguesia ..., sob o n.º ..., o mesmo situa-se situa na Rua ..., ...;
- –Que os referidos prédios rústico e urbano conjuntamente têm uma área de 982 m2.
Nos termos do disposto no art. 1.º do Cód. do Registo Predial, o registo predial “destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário” e, por força do disposto no art. 7.º do mesmo diploma, que estabelece uma presunção iuris tantum – por conseguinte, ilidível (art. 350.º do Cód. Civil) –, “O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.”.
Conforme é entendimento pacífico da doutrina e jurisprudência [8], a presunção resultante do registo predial (nos termos do art. 7.º do Código do Registo Predial) apenas se refere à titularidade do prédio descrito nos termos em que o direito aí esteja definido, não abrangendo tal presunção os elementos de identificação do prédio constantes da descrição, tais como área, confrontações, estremas e precisa localização [9]. Isto porque o «(…) sistema registal português não consagra o princípio da fé pública registal e, consequentemente, não assegura o terceiro quanto à exactidão do Registo, concede-lhe uma protecção fraca.
Explicando:
O princípio da fé pública registal é o princípio segundo o qual, a favor de terceiros de boa fé, o conteúdo dos livros do Registo é íntegro e exacto, ainda que os seus assentos não correspondam à realidade jurídica extra- registal.
Consequentemente, o princípio da fé pública registal impede, em relação aos terceiros de boa fé e titulares registais, a prova do facto contrário ao constante do Registo, garante-lhes a existência, a extensão e a titularidade dos direitos reais.
Concretizando, nos ordenamentos jurídicos que consagram o princípio da fé pública registal:
1.º – As inscrições consideram-se completas ou íntegras: o terceiro não pode ser prejudicado por factos jurídicos que o Registo não publique no momento de sua aquisição, isto é, os factos jurídicos não publicitados antes da inscrição feita a favor do terceiro são havidas, face a si, inexistentes.
2.º – As inscrições consideram-se exactas: o terceiro adquire o direito com a extensão e conteúdo com que o mesmo aparece publicitado, sendo mantido na sua aquisição mesmo que o seu dante causa, afinal, nunca tenha sido titular do direito ou, tendo-o sido, depois tenha visto o seu facto aquisitivo destruído com eficácia retroactiva real.
(…)
Por outra via, nos sistemas que consagram o princípio de fé pública registal, o Registo é “completo ou íntegro” e exacto – para o terceiro, as inscrições são exactas, pois tudo o que consta do Registo existe tal qual é publicado e, pelo contrário, tudo o que não seja revelado pelo registo há-de considerar-se inexistente, mesmo que tal não corresponda à realidade. Já, nos sistemas que não consagram o princípio de fé pública registal, o Registo é “completo ou íntegro”, mas não exacto – o terceiro adquirente que regista não pode confiar na exactidão das inscrições.
Em face do acabado de afirmar sobre o princípio da fé pública registal e do anteriormente exposto sobre os efeitos do Registo Predial em Portugal, facilmente se pode reafirmar, sem hesitar, que o Sistema Registal Português não consagra o princípio em apreço e, por isso, apenas concede uma fraca tutela aos terceiros, pois, só lhes assegura que o Registo é “completo ou íntegro”, já não que é exacto. (…)». – cfr. Mónica Jardim, Estudos de Direitos Reais e Registo Predial, 1.ª Edição, Maio 2018, Gestlegal, págs. 283 a 286.
Como é referido no Ac. do STJ de 18-01-2018 anteriormente referido (vd. nota 8), «A presunção do Artigo 7º do Código de Registo Predial não abrange fatores descritivos, como as áreas, limites ou confrontações dos prédios, cingindo-se apenas à existência do direito e à sua pertença às pessoas em cujo nome se encontra inscrito». Também – como referido no Ac. do STJ de 10-12-2019, proc. 1808/03.0TBLLE.E1.S1 [10] – «As inscrições matriciais não fazem prova plena da localização, da área, da composição, dos limites e das confrontações dos prédios a que se referem, pois que nenhum desses elementos concernentes à identificação física destes é atestado pela autoridade ou funcionários competentes com base nas suas perceções.».
Daí que nada obste a que o tribunal a quo, com base nos depoimentos das testemunhas, conjugado com a prova documental junta, possa ter considerado provado que as confrontações do prédio descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o n.º ..., não estão conformes com a realidade, designadamente, por tal imóvel rústico se situar a nascente – nas traseiras – do prédio urbano sem ter acesso a caminho público (n.º 6. dos factos provados).
Mas, se o tribunal a quo considerou provado que os prédios rústico e urbano, descritos na 2.ª CRPredial de Vila Nova de Gaia, freguesia ..., respetivamente, sob o n.º ... e sob o n.º ..., que haviam pertencido ambos aos pais das aqui autoras, constituem dois prédios distintos que são contíguos entre si e entre os quais não existe qualquer demarcação física, situando-se o prédio rústico nas traseiras (a nascente) do prédio urbano e tendo ambos os prédios, em conjunto, a área de 982 m2, então verifica-se que existe uma desconformidade com as áreas e confrontações que constam das descrições prediais referidas nos n.os 1. e 3. dos factos provados.
Dito de outra forma, se o tribunal a quo considerou provado que os aludidos prédios rústico e urbano são contíguos e sem demarcação física entre si e têm, em conjunto, uma área de 982 m2, então não há correspondência entre a realidade física dos referidos prédios e as áreas indicadas nas descrições prediais (e nas inscrições matriciais) dos prédios referidos no n.º 1. dos factos provados (280 m2) e no n.º 3 dos factos provados (996,2 m2), pois a soma de ambas perfaz 1 276,2 m2.
Daqui resulta que há uma clara omissão da decisão proferida sobre a matéria de facto quanto às áreas dos prédios em causa, a qual é absolutamente necessária para a delimitação/identificação do prédio objeto da condenação de restituição.
O tribunal a quo, na motivação da decisão quanto ao ponto 6. dos factos provados, referiu – além do mais – o seguinte:
E repare-se: o prédio indicado no número 1. dos factos provados foi predialmente registado em 12/06/2008 (...).
Foi adquirido pelas AA. em 2009 – cfr. número 2. dos factos provados.
Já o prédio indicado no número 3. dos factos provados foi predialmente registado em 10/07/2015 (...).
E foi adquirido pelos RR. AA e mulher em 2017 – cfr. número 5. dos factos provados.
Ou seja: ainda o prédio comprado pelos RR. AA e mulher não existia, sequer, no registo predial e já as AA. tinham o seu prédio perfeitamente comprado e registado.
A orientação e posicionamento dos prédios, em conformidade com os depoimentos, está espelhada no doc. n.º 4 junto com a p.i. (doc. da googleearth).
Este doc. 4 junto com a petição inicial (28-10-2019, ref. 24033334) consiste numa imagem googleearth dos prédios referidos pelo tribunal a quo (que são, como ficou provado, contíguos e não delimitados) na qual foi traçada uma linha divisória – que se supõe corresponder à linha de confrontação/divisão entre os mesmos, ‘de acordo com os depoimentos’ – face ao referido na motivação da convição.
Mas além da ‘orientação e posicionamento dos prédios’, tem ainda o tribunal que apurar as respetivas áreas e indicar as confrontações (pelo menos) do prédio que considerou ter sido adquirido pelas autoras e ocupado abusivamente pelos réus, por forma a poder haver uma identificação do prédio objeto da condenação na restituição.
A decisão de facto não contém a área real do prédio identificado no n.º 1, sendo tal elemento de facto, atendendo à discrepância entre a soma das áreas constantes dos registos prediais dos prédios referidos em 1. e 3. e a sua área real, absolutamente essencial para se poder identificar devidamente o prédio adquirido pelas autoras e ocupado pelos réus, que é objeto da ação de reivindicação.
Há, assim, uma clara omissão na decisão proferida sobre a matéria de facto quanto às áreas dos prédios em causa, indispensável para a delimitação/identificação do prédio objeto da condenação de restituição, sendo a decisão de facto, tal como foi proferida, deficiente/insuficiente para fundamentar a decisão proferida, a qual depende, além do mais, da identificação precisa do prédio reivindicado, ocupado e a restituir.
Impõe-se, deste modo, a anulação da sentença proferida, nos termos das alíneas
- b)e
- c)do n.º 2 do artigo 662.º do Código de Processo Civil, com repetição do julgamento para se apurarem as áreas reais dos prédios referidos nos n.os 1. e 3 . dos factos provados, por forma a fazer-se constar dos factos provados a concreta configuração e área do prédio referido no n.º 1. dos factos provados.
3. Apreciação subsidiária do mérito da reconvenção
Atendendo à subsidiariedade deste fundamento do recurso, e dada a anulação da sentença, fica por ora prejudicada a sua apreciação.
4. Responsabilidade pelas custas
A responsabilidade pelas custas caberá à parte que ficar vencida a final.
