IIIO DIREITO
Como supra se referiu é apenas uma a questão que importa decidir:
a)- saber se sendo o terraço de cobertura do prédio parte comum mas do uso exclusivo de um dos condóminos, devem os restantes ser responsáveis pelas despesas decorrentes das obras necessárias à sua conservação.
Na verdade, salvo o devido respeito, por diferente opinião, não se divisa qual o sentido da formulação das conclusões 2ª a 8ª.
Os Autores conforme decorre da petição inicial formularam o pedido do reconhecimento de que o terraço em causa era uma parte comum.
Ora, sob pena de se verificar a nulidade por omissão de pronúncia [cfr. artigo 615.º, nº 1 al. d) do CPCivil] o tribunal recorrido tinha que sobre ele pronunciar não obstante o Réu não o tivesse contestado, aliás, diga-se, que, como resulta da sentença recorrida, a referida questão e consequente pedido não era assim tão linear.
Como assim, parte dispositiva da decisão não podia de deixar de albergar a pronúncia quanto ao referido pedido.
Improcedem, desta forma, as referidas conclusões formuladas pelo Réu recorrente.Analisemos agora a questão supra enunciada.
Como se evidencia da decisão recorrida, aí se entendeu que as obras de que o terraço está carecido são da responsabilidade de todos os condóminos.
Deste entendimento dissente o recorrente para quem as referidas despesas devem ser suportadas pelos Autores.
Quid iuris?
O artigo 1424.º, nº 1 do CCivil contém um princípio geral que se traduz na obrigação dos condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício.
As obrigações referidas neste artigo quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, constituem um exemplo típico de obrigações “propter rem”, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta.
Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real.
O nº 3 do citado artigo 1424.º estabelece uma excepção ao princípio geral dizendo que: “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”.
Quando a lei fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos quer referir-se, ao mencionar estes, às respectivas fracções autónomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns.
No caso em apreço o terraço da fracção dos autores funciona como cobertura [cfr. al. I) da fundamentação factual].
O legislador ao considerar os terraços como coisas comuns teve em vista a integração dos mesmos na estrutura do prédio e afectos à função de cobertura como de telhado se tratasse, seja de parte seja da totalidade do edifício. Fundamentalmente interessa a função de protecção do edifício contra os elementos atmosféricos.
Mesmo no quadro do direito anterior a 1994 (alteração legislativa) se entendia que o terraço mesmo que destinado ao uso exclusivo de um dos condóminos não deixava de ser forçosamente comum pela função capital de cobertura ou protecção do imóvel que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.[1]
A mesma posição manteve o Conselheiro Aragão Seia[2] ao dizer que: “são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção… os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar, por servirem de cobertura… como ao nível de qualquer outro ou até do último piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afectos ao uso exclusivo de um condómino”.
Embora a doutrina e a jurisprudência tenham vindo a adoptar o critério acima exposto[3] resta saber se as despesas de manutenção e fruição do terraço dos autos se regem pelo nº 3 ou pelo nº 1 do artigo 1424.º do CCivil.
Ora, em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, a situação dos terraços de cobertura é algo diversa das situações previstas no nº 3 do artigo 1424.º do C.Civil.
É que, se enquanto terraço é, são efectivamente de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura servem de forma capital a totalidade dos condóminos.
Como assim, não pode, de forma simplista, ter-se como aplicável aos terraços de cobertura o disposto no º 3 do citado 1424.º para fazer recair sobre o condómino que deles tem o direito de uso exclusivo, toda a responsabilidade pela conservação e reparação dos mesmos.
Haverá sim de fazer-se uma interpretação que, atendendo à referida especificidade, conjugue o disposto no nº 1 do artigo 1424.º com o disposto no nº 3 do mesmo preceito.
E essa interpretação não pode ser outra que não aquela que tem vindo a ser adoptada maioritária, senão mesmo uniformemente, pelos tribunais, no sentido de distinguir entre obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, e as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura.
E se enquanto às primeiras a responsabilidade pela sua realização e despesas associadas deve ser imputada aos condóminos que têm do terraço o uso exclusivo, atento o disposto no nº 3 do artigo 1424.º do CCivil, em relação às segundas a sua responsabilidade recai sobre todos os condóminos na proporção do valor da sua fracção, nos termos previsto no nº 1 do mesmo normativo.[4]
Fazer recair a responsabilidade pelas despesas de conservação e fruição apenas sobre o proprietário da fracção que detém o uso exclusivo do terraço de cobertura, traduzir-se-ia em clamorosa injustiça já que, se enquanto terraço ele é de facto de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura ele é de uso comum e aproveita a todos os condóminos. E por isso mesmo ele é parte comum do prédio.
No caso concreto respigando o quadro factual supra descrito o que dele resulta é que:
- “-O estado de degradação do terraço dos autores provocou danos na fracção dos autores e do vizinho do 5º andar.
- -A madeira que compõe o revestimento do chão da fracção dos autores foi danificada pela água infiltrada pelo terraço impossibilitando o seu uso.
- -Para evitar mais danos torna-se necessário proceder à impermeabilização e revestimento do terraço e, ainda, fornecimento e instalação de caleira e tubo de queda” [cfr. als. J), L) e N) da fundamentação factual].
Portanto, como decorre destes factos, o artigo 1424.º, nº 3 não foi pensado para estes casos.
Efectivamente, como se diz e bem na decisão recorrida, as despesas necessárias à impermeabilização de partes comuns do edifício, a fim de evitar infiltrações que o vão deteriorando, têm que ser feitas de modo a que essas partes comuns mantenham a adequada funcionalidade, que lhes foi atribuída na concepção do edifício e proporcionem aos condóminos (a todos) a possibilidade de usufruírem normalmente das suas potencialidades que, designadamente, neste caso, se prendem com a cobertura do edifício em boas condições de isolamento e impermeabilização, de forma a evitar infiltrações.
Estamos, pois, perante um caso de impermeabilização e revestimento do terraço.
Como assim, tratando-se de parte comum que serve de cobertura ao edifício, não se verifica o pressuposto estabelecido no nº 3 do artigo 1424.º, mesmo que afectada ao uso exclusivo de alguns condóminos, sendo por isso mesmo tais despesas efectuadas não só para viabilizar o uso mas também para reintegrar um elemento estrutural do edifício, em proveito de todos.
Desta forma, sendo as obras para reparar no terraço resultantes, não do uso normal das mesmas pelos condóminos que dele se servem em exclusividade, mas de deficiência na construção ou de não manutenção de materiais exteriores ao dito terraço, todos os condóminos devem participar no custo das reparações.
Não tem, assim, aplicação o nº 3 do artigo 1424.º do Código Civil impondo-se a regra de que as despesas necessárias à manutenção do terraço, no que à sua impermeabilização respeita são, na ausência de deliberação em contrário, da responsabilidade de todos os condóminos na proporção “do valor das suas fracções”.
Só assim não seria se estivesse provado ter havido por parte dos Autores qualquer actuação anormal que tivesse dado origem à apurada falha de impermeabilização do terraço, todavia essa prova não está feita, como decorre dos factos apurados, sendo que era sobre o Réu, como facto impeditivo do direito dos Autores, que impendia esse ónus probatório (cfr. artigo 342.º, nº 2 do CCivil).
Improcedem, desta forma, as conclusões 9ª a 17ª formuladas pelo recorrente e, com elas, o respectivo recurso.IV-DECISÃO
Em face do exposto e concluindo, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente por não provado o recurso interposto pelos e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.Custas pelos Réu recorrentes sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido (artigo 527.º nº 1 do C.P.Civil).Porto, 10 de Julho de 2019.
Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Jorge Seabra
