810/21.5T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- Nos contratos de arrendamento com prazo certo as partes podem afastar a renovação automática do contrato.

II- Acordando as partes a não renovação automática do contrato, o arrendamento caduca no termo do prazo convencionado ainda que o senhorio não haja comunicada ao arrendatário a vontade de impedir a renovação do contrato.

(Sumário do Relator)

Proc. n.º 810/21.5T8PTM.E1

Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:

I- Relatório

1. AA, viúva, residente na Rua ..., ...., ... e BB, casado, residente em Rua ..., em ..., instauram contra CC e DD, com último paradeiro conhecido na Rua ..., em ... e contra desconhecidos, ação declarativa com processo comum.

Alegaram, em resumo, que são, respetivamente, usufrutuária e proprietário do prédio urbano sito na Rua ..., em ..., composto por ..., ... e ..., inscrito na matriz sob o artigo n.º ...53 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... com a ficha n.º ...05, que por contrato, reduzido a escrito em 30/11/2015, deram de arrendamento aos Réus o apartamento com utilização independente que corresponde ao ... andar do aludido prédio, arrendamento que caducou em 30/11/2016 e que os Réus, apesar da caducidade do contrato não desocuparam o locado, nele permanecendo ou permitindo que terceiros permaneçam, sem qualquer título que lhes confira legitimidade para o efeito e contra a vontade dos AA.

Concluíram pedindo que sejam reconhecidos, respetivamente, como usufrutuária e proprietário do prédio e que Réus conhecidos e desconhecidos sejam condenados a restituir o apartamento, livre e desocupado.

Os réus CC e DD contestaram excecionando a incompetência do tribunal, em razão da matéria, por tal competência estar atribuída ao Balcão Nacional de Arrendamento e a manutenção do contrato de arrendamento celebrado com os AA por efeito da sua renovação.

Concluíram pela sua absolvição.

O Ministério Público, em representação dos réus incertos, contestou por forma a concluir pelo julgamento da ação em conformidade com os factos que vierem a ser apurados.

Os AA responderam por forma a defenderem a improcedência das exceções suscitadas pelos RR.

2. Foi proferido despacho que julgou improcedente a exceção da incompetência do tribunal em razão da matéria, afirmou, em tudo o mais, a validade e regularidade da instância, identificou o objeto do litígio e enunciou os temas da prova.

Teve lugar a audiência de discussão o julgamento e depois foi proferida sentença, em cujo dispositivo designadamente se consignou:

“Nestes termos, de acordo com o exposto e segundo os preceitos legais supra citados, julga-se a ação totalmente procedente e, em consequência decide-se:

a) Declarar que BB é dono e legítimo proprietário do prédio sito na Rua ..., na cidade, freguesia e concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo n.º ...53 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...46, composto por ..., ..., e

b) Declarar que AA é usufrutuária do prédio melhor identificado em a);

c) Condenar os Réus a reconhecerem os Autores nas qualidades melhor referidos em a) e b);

d) Condenar os Réus a restituírem aos Autores o apartamento a que corresponde o ... andar do prédio melhor identificado em a), livre e devoluto de pessoas e bens.

e) Condenar os Réus (desconhecidos que ali se encontrem) nos exatos termos referidos em a), b), c) e d).”

3. Os réus CC e DD recorrem da sentença e concluem assim as respetivas motivações dos recursos:

“1. Vem o presente recurso de apelação interposto da sentença que antecede e que, condenou o recorrente a restituir o imóvel identificado nos autos, livre e devoluto de pessoas e bens.

Venerandos Julgadores,

2. Decorre dos factos provados que: Entre o recorrente e os recorridos, foi celebrado o arrendamento, para fins habitacionais, a termo certo entre 30.11.2015 e 30.11.2016, bem como, também decorre dos factos provados que o dito contrato de arrendamento em causa detinha cláusula de não renovação, pelo que, o mesmo cessaria em 30.11.2016.

Posto isto, Venerandos Juízes,

3. Em sede de contestação o R, desde logo, invocou as seguintes exceções: A primeira baseava-se na incompetência do tribunal a quo em função da matéria, e a segunda no facto de o contrato de arrendamento se ter renovado automaticamente, ante a não oposição dos senhorios em que o locado permanecesse na posse do R, pelo menos, até à data da citação ter ocorrido, ou após o decurso de 1 ano seguinte à caducidade do mesmo.

Vejamos,

4. Os AA vieram a juízo peticionar somente o reconhecimento do seu direito de propriedade e a condenação do Recorrente, e outros, a lhe entregarem o imóvel visado nos autos, livre e devoluto de pessoas e bens (vulgo reivindicação).

5. Com efeito, não peticionado pelos AA, além daqueles pedidos, qualquer direito pecuniário, como sejam rendas vencidas, vincendas, indemnizações ou outros.

6. Nem sequer, foi, pelos AA, peticionado o direito à resolução do contrato de arrendamento, ante a caducidade automática do arrendamento que constituía a causa de pedir da PI daqueles.

Ora, Venerandos Desembargadores,

7. Em face do exposto temos, pois, concluir que, tal como o recorrente alegou, o tribunal a quo era incompetente, em função da matéria, para apreciar o pedido dos AA, porquanto: - Nos termos do disposto no artigo 15.º/1, do NRAU é estabelecido o seguinte: “O procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes.”

Por conseguinte,

8. Nos termos do disposto no artigo 15.º-A do NRAU, cabe ao Balcão Nacional do Arrendamento, a tramitação do procedimento especial de despejo.

Pelo que, Venerandos Julgadores,

9. Mal andou o Tribunal a quo, ao declarar a improcedência da exceção de incompetência do mesmo, em função da matéria que se encontra acometida ao BNA, violando, assim, o tribunal a quo, o disposto nos artigos 15.º/1 e 15.º-A do NRAU.

10. Invocou ainda o Recorrente que, o arrendamento em questão, renovou-se por falta de oposição dos senhorios no decurso do prazo de 1 ano, após a cessação por caducidade do arrendamento visado nos factos provados.

Venerandos Julgadores,

11. Analisados os factos provados, bem como, a causa de pedir dos AA, temos que, em momento algum os AA invocaram ter efetiva e concretamente se oposto, até 30.11.2017, a que os RR permanecessem no locado.

12. Aliás, contrariamente, diga-se, o Tribunal a quo, após a contestação dos RR, notificou os AA para se pronunciarem sobre as exceções alegadas na contestação.

13. Tendo os AA somente respondido à exceção de incompetência do tribunal.

14. Sendo que, os AA nada mais alegaram em sua defesa.

15. Ou seja, nada responderam quanto à exceção e do ónus que incidia sobre o senhorio de demonstrar que, no decurso do prazo ocorrido entre 30.11.2016 e 30.11.2017 efetivamente se opôs e de que forma à renovação do arrendamento, nos termos do disposto no artigo 1056.º do CC.

16. Com efeito, conforme decorre do D. Aresto proferido, a propósito, no TRP, com o proc. n.º 0330851, em que foi Relator o Dr. Alves Velho, datado de 13-03-2003, foi proferido o seguinte sumário:

“I- A oposição do locador ao gozo do locatário, qualquer que seja o meio utilizado para a manifestar, só produzirá efeitos se chegar ao conhecimento deste dentro do prazo de um ano.

II- Quando se opte, apenas e diretamente pela oposição através da ação de despejo é necessário que a citação do inquilino tenha lugar dentro daquele prazo, referido no artigo 1056.º do Código Civil.”.

17. Ora, contrariamente à posição sufragada pelo tribunal a quo, não ficou sequer demonstrado na prova e nos factos provados, que, entre 30.11.2016 até 30.11.2017, os senhorios deduziram, por qualquer forma junto dos RR, oposição à renovação do arrendamento nos termos previstos no artigo 1056.º do CC.

18. Venerandos Julgadores, pode até ter ocorrido tal oposição, seja por via escrita ou outra, mas facto é que, não existe qualquer elemento factual que haja sido demonstrado que a mesma ocorreu no período de 1 ano posterior à caducidade do arrendamento.

19. Porém, contrariamente à posição professada pelo tribunal a quo, o recorrente logrou provar que os AA não se opuseram à manutenção do contrato de arrendamento por prazo superior a 1 anos, após a cessação, porquanto:

20. Em 16.3.2022, os AA foram notificados do seguinte despacho proferido pelo tribunal a quo: “Ao abrigo do princípio do contraditório, por razões de economia processual e tendo presente o poder-dever de gestão e de adequação processual (cfr. artigos 3.º, 6.º e 547.º do Código de Processo Civil), notifiquem-se os Autores para, querendo, no prazo de 10 dias, se pronunciar sobre a matéria de exceção invocada pelos Réus na sua contestação.”.

21. Os AA, no prazo concedido para o efeito, responderam somente à exceção de incompetência territorial, não obstante as duas exceções processuais terem sido individualizadas na contestação.

22. Por conseguinte, essa omissão de resposta à exceção perentória alegada pelos RR, tem o efeito cominatório previsto no artigo 574.º, n.º 2, do CPC, ou seja, o de serem admitidos por acordo (confissão), veja-se a propósito o Ac. do TRL datado de 11.12.2019, no proc. n.º 19727/18.4T8LSB-B.L1-2, em que foi relator o Dr. Arlindo Crua, in www.dgsi.pt;

Consequentemente, Venerandos Julgadores,

23. É entendimento do recorrente, que, o tribunal a quo improcedente a exceção em apreço, por o R não ter logrado provar os factos que impediam o direito dos AA, violou o disposto nos artigos 1056.º do CC e 574.º, n.º 2, do CPC.

24. Uma vez que, com a falta de resposta dos AA à notificação do tribunal para se pronunciarem sobre as exceções aduzidas pelos RR, assistia o dever daqueles se pronunciarem sobre as mesmas, sob pena de, serem considerados admitidos por acordo tais factos, ao abrigo das normas supra invocadas.

25. E, em consequência: - Entende-se ser de improceder, in totum, os pedidos dos AA.

Nestes termos e nos melhores de direito, com o douto suprimento de V. Exas., deve o presente recurso proceder, por provado, e, em consequência, ser a sentença proferida pelo tribunal a quo revogada, e, em sua substituição:

A) Ser proferida decisão que declare procedente a invocada exceção de incompetência material do tribunal a quo;

B) Ser declarado procedente a exceção de renovação do arrendamento alegado pelo recorrente em contestação, ao abrigo do artigo 1056.º do CC, e, consequentemente, seja a declarar improcedente o pedido do AA no que concerne à devolução do imóvel livre e devoluto de pessoas e bens;

C) Condenar-se os AA em custas.

- Com o que se fará a tão costumada Justiça!!!”

Não houve lugar a resposta.

II- Objeto do recurso

Considerando que o objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso (artigos 635.º, n.º 4 e 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), que nos recursos se apreciam questões e não razões ou argumentos e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido, importa decidir: i) a (in)competência do tribunal em razão da matéria, (ii) se os RR têm título legítimo para ocupar o imóvel por efeito da renovação do contrato de arrendamento.

III. Fundamentação

1. Factos

A decisão recorrida julgou assim os factos:

Provado:

1. A Autora é usufrutuária e legítima possuidora e o Autor é proprietário do prédio urbano sito na Rua ..., na cidade, freguesia e concelho ... inscrito na respetiva matriz sob o artigo n.º ...53 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...46.

2. Por contrato de arrendamento reduzido a escrito em 30-11-2015, deram os Autores de arrendamento aos Réus CC, e DD, o apartamento com utilização independente que corresponde ao ... andar do prédio identificado em 1.º

3. O acordo denominado de contrato de arrendamento referido em 2) caducou, por alcançar o seu termo, em 30.11.2016, estando convencionada a não renovação do mesmo.

4. Após o termo do contrato referido em 2), os Réus não desocuparam o locado, ocupando-o sem consentimento dos Autores.

5. Os Autores tentaram, sem êxito, contacto pessoal com as pessoas que ocupam aquele imóvel, com vista à entrega imediata do mesmo.

6. Não obstante o referido em 5), os Réus mantêm-se na posse do mesmo, negando-se a entregá-lo.

Não provado:

a) Após a caducidade ocorrida em 30.11.2016, os Autores não se opuseram à continuidade do arrendamento referido em 2).

b) O contrato renovou-se, por sucessivos períodos de 1 ano, porque não houve da parte dos Autores qualquer oposição.

2. Direito

2.1. Da (in)competência do tribunal comum em razão da matéria

Analisando a natureza da relação jurídica tal como configurada pelos AA, a 1ª instância concluiu, em sede de despacho saneador, que a causa têm a natureza de uma ação de reivindicação e julgou os tribunais comuns competentes para conhecer da causa.

Divergem os RR argumentando “que o tribunal a quo era incompetente, em função da matéria, para apreciar o pedido dos AA” e que esta competência está atribuída ao Balcão Nacional do Arrendamento [cclºs 3ª a 9ª].

O enunciado da divergência comporta, em si, a falta de razão dos RR.

“O termo «competência» em sentido técnico designa a repartição do poder jurisdicional pelos diversos tribunais do Estado.”[1]

A competência dos tribunais “é a medida de jurisdição dos diversos tribunais; o modo como entre eles se fraciona e reparte o poder jurisdicional, que, tomado em bloco, pertence ao conjunto dos tribunais” [2]

Poder jurisdicional repartido pelos tribunais, na ordem interna, em razão da matéria, do valor da causa, da hierarquia judiciária e do território (artigo 60.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, doravante CPC)[3], de acordo com regras cuja infração determina a incompetência de um determinado tribunal [v.g. artigos 96.º, alínea a) e 102.º do CPC].

A incompetência coloca-se, pois, entre tribunais[4]; um determinado tribunal não tem competência para julgar uma determinada causa por o seu poder jurisdicional estar limitado por outro tribunal que é competente para a julgar.

O Balcão Nacional de Arrendamento não é um tribunal, nem uma secção de competência especializada, é uma secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional (artigo 2.º do DL n.º 1/2013, de 7/1 que procedeu à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento).

Assim, ainda que a ação houvesse seguir o procedimento especial de despejo e, como tal, a sua tramitação incumbisse ao Balcão Nacional do Arrendamento, o tribunal comum não seria para ela incompetente, por não se configurar a infração de qualquer regra de repartição de competência entre tribunais.

Os RR, a nosso ver, não têm razão quanto a esta questão.

2.2. Se o contrato de arrendamento se renovou por falta de oposição dos AA.

A decisão recorrida julgou improcedente, por falta de prova, a defesa dos RR segundo a qual o contrato de arrendamento que celebraram com os AA, relativamente ao imóvel reivindicado, se renovou por falta de oposição dos senhorios, dotando-os de título legítimo para ocuparem o imóvel.

Ajuizou assim: “Ora, vieram os Réus alegar que o contrato de arrendamento que os uniu foi renovado, porquanto os Autores nunca se opuseram que ali permanecessem. Porém, nenhuma prova fizeram a esse respeito, muito pelo contrário, provou-se que o contrato não se renovou e que os Autores ainda tentaram resolver amigavelmente junto dos Réus esta situação e que lhes foi pedido para desocuparem o imóvel, mas sem qualquer efeito”.

Os RR reiteram, no recurso, a renovação do arrendamento por falta de oposição dos AA e argumentam que este facto deve ter-se por assente ante a falta de resposta dos AA à contestação, quanto a esta matéria.

Os RR não impugnam a decisão de facto e desta decorre expressamente que “o acordo denominado de contrato de arrendamento (…) caducou, por alcançar o seu termo, em 30.11.2016, estando convencionada a não renovação do mesmo” [ponto 3 dos factos provados]

Estabilizada nos autos esta decisão de facto, por falta de impugnação, colocar-se-ia a questão de averiguar da relevância de factos admitidos por acordo das partes nos articulados com ela contraditória, como seria o caso de o contrato de arrendamento se haver renovado – não haver caducado – por falta de oposição dos AA à renovação.

Os autos, porém, tal não exigem.

A admissão por acordo de factos que não foram impugnados ocorre no confronto da petição inicial e da contestação e desta com a réplica, nos casos em que a réplica tem cabimento no procedimento [artigos 574.º, n.º 2 e 587.º do CPC], ou seja quando o réu deduz reconvenção [artigo 584.º do CPC].

No caso, os RR não deduziram reconvenção, razão pela o procedimento não comporta réplica, nem tem aplicação o ónus da impugnação previsto no artigo 587.º do CPC.

Acresce que a admissão de factos por acordo nos articulados, por falta de impugnação, não se aplica quando o facto não impugnado estiver em oposição com a defesa considerada no seu conjunto [574.º, n.º 2, do CPC], ora os AA alegaram que acordaram com os RR a não renovação do contrato, facto que, aliás, se prova [ponto 3 dos factos provados], alegação claramente oposta à admissão por acordo da renovação do contrato por falta de oposição porquanto, segundo ela, o contrato não se renovou porque as partes não quiseram, ab initio, a sua renovação.

O facto – renovação do contrato por falta de oposição dos senhorios – não se mostra admitido por acordo das partes nos articulados.

Defendem ainda os RR que o arrendamento, não obstante a caducidade, se renovou por se haverem mantido no gozo do prédio por mais de um ano após a caducidade; invocam o disposto no artigo 1056.º do Código Civil (CC), onde se prevê o seguinte: “Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054.º.”

Norma sem aplicação ao caso dos autos por duas ordens de razões; uma decorrente do regime geral da locação, outra do regime especial aplicável aos arrendamentos com prazo certo.

Segundo o artigo 1054.º do CC, findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.

A falta de oposição à renovação do contrato de locação por uma das partes determina a sua renovação e obsta à sua caducidade, ou seja, a caducidade do contrato de locação pelo decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei [artigo 1051.º, alínea a), do CC] pressupõe que não se tenha verificado a renovação do contrato, a qual constitui regra no âmbito do arrendamento.

Por isto que a renovação do contrato de locação por efeito do decurso do prazo ocorre por falta de oposição de alguma das partes à renovação e não pela circunstância de o locatário se haver mantido no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, prevista no invocado artigo 1056.º do CC.

“O âmbito do 1056.º é delimitado, desde logo, pelo universo da caducidade: ao contrário dos ensaios feitos nos preparatórios, as «outras causas» de renovação limitam-se a casos de caducidade diferentes do de decurso do prazo. Percorrendo as causas de caducidade verifica-se que a renovação opera perante (pelas alíneas do 1051.º: (b) a verificação da condição resolutiva ou a certeza da não verificação da condição suspensiva e (c) a cessação do direito ou o fim dos poderes legais de administração em cuja base foi celebrado.”[5]

Assim, o artigo 1056.º do CC não tem aplicação aos casos de caducidade do contrato de locação decorrente do decurso do prazo.

Exclusão que sempre resultaria do regime especial previsto para o arrendamento com prazo certo.

No âmbito dos arrendamentos com prazo certo, o artigo 1095.º, n.º 1, do CC, obriga a que o prazo conste de cláusula inserida no contrato, acrescentando o n.º 2, após a Lei n.º 13/2019, de 12/2, que esse prazo tem o limite mínimo de um ano e o limite máximo de trinta anos, sendo ampliado ou reduzido para estes limites quando, respetivamente, o prazo fique aquém de um ano ou ultrapasse o prazo de 30 anos.

Os contratos de arrendamento a prazo certo renovam-se automaticamente de acordo com o disposto no artigo 1096.º do CC, em cujo n.º 1 se lê, designadamente: “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (…)”

Disposição que deixa claro que a renovação automática do contrato de arrendamento a prazo certo têm natureza supletiva, uma vez que as partes podem inserir no contrato cláusula contrária à renovação – estipulação em contrário –, isto é, podem afastar o regime previsto na lei para a renovação automática destes contratos.

No caso, pese embora os factos provados não o expressem, ao menos com clareza, as partes celebraram um contrato de arrendamento com prazo certo destinado à habitação dos RR [o contrato foi junto aos autos pelos AA, mostra-se assinado pelos RR e estes impugnaram a letra ou assinatura, nem arguiram a sua falsidade, assim fazendo prova plena das declarações atribuídas aos seus autores – artigo 376.º do CC].

Convencionaram na cláusula 1ª do contrato: “O contrato de arrendamento é com prazo certo nos termos do artigo 1095.º do Código Civil, pelo prazo de um ano, com início em 1 de dezembro de 2015 e término em 30 de novembro de 2016”.

Na cláusula 2ª: “No fim do prazo convencionado o contrato de arrendamento não se renova”.

E na cláusula 4ª: “O local arrendado destina-se exclusivamente a habitação dos inquilinos (…).

O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo e as partes acordaram na sua não renovação findo o prazo convencionado, assim excluindo a sua renovação automática, o que significa que o contrato caducou em 30/11/2016, matéria, aliás, levada aos factos provados [cfr. ponto 3 dos factos provados].

Caducou nesta desta independentemente de os AA, se haverem, ou não, oposto à sua renovação, uma vez que as partes no âmbito da sua liberdade contratual expressamente afastaram a renovação automática do contrato.

Improcede o recurso, restando confirmar a decisão recorrida.

3. Custas

Vencidos nos recursos, incumbe aos Recorrentes o pagamento das respetivas custas (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC), sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam.

Sumário (da responsabilidade do relator – artigo 663.º, n.º 7, do CPC):

(…)

IV. Dispositivo:

Delibera-se, pelo exposto, na improcedência do recurso, em confirmar a decisão recorrida.

Custas pelos Recorrentes.

Évora, 11/5/2023

Francisco Matos

José Manuel Tomé de Carvalho

Isabel de Matos Peixoto Imaginário

[1] Alberto dos Reis, Comentário ao Código de Processo Civil, vol. 1º, pág. 104.

[2] Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, págs. 88 e 89.

[3] Na ordem jurídica interna, a competência reparte-se pelos tribunais judiciais segundo a matéria, o valor, a hierarquia e o território [artigo 37.º, n.º 1, da Lei n.º 62/2013, de 26/8].

[4] Aceção que abrange as secções dotadas de competência especializada (artigo 65.º do CPC).

[5] Menezes Cordeiro, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, pág. 120.