1. O contrato promessa.
Entre o Apelado e os Apelantes foi celebrado um contrato promessa de compra e venda cujo objecto era uma moradia sita no …, tal como o mesmo nos é definido pelo artigo 410º do CCivil, a adquirir por aquele ou quem o mesmo indicasse (in casu foi indicada como compradora a Apelada …).
Conforme resulta da factualidade apurada, nas negociações prévias que antecederam tal contrato, o Apelado e os Apelantes renegociaram o preço de aquisição da moradia, aumentando-o em 23. 750 Euros, por forma a que na mesma fossem instalados armários de parede a fornecer pela loja Cayres e o corrimão da escada exterior, cfr artigos 15º a 18º da base instrutória.
Todavia, os armários que vieram a ser instalados na moradia, não foram aqueles que tinham sido escolhidos e acordados, cfr resposta ao artigo 25º da base instrutória, tendo o Apelado proposto a redução do preço de aquisição da moradia, no montante acordado mais para a montagem dos armários e corrimão, o que não foi aceite pelo Apelante, cfr artigo 31º da base instrutória, sendo certo que, como resulta da resposta ao artigo 39º daquela peça, os réus sabiam que a questão da colocação dos armários da Cayres tinha sido decisiva e fundamental para o acréscimo do preço.
2Da redução do preço.
A questão que se coloca agora, posto que não há lugar à resolução do contrato de promessa, mantendo-se o mesmo, portanto, é a de saber se pode ou não haver lugar à redução do preço, conforme foi peticionado pelos Autores/Apelados, em sede de Petição Inicial e como pedido subsidiário.
Dispõe o normativo inserto no artigo 469º, nº1 do CPCivil que se «Podem formular pedidos subsidiários. Diz-se subsidiário o pedido que é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior.».
Ora, in casu, não procedeu o pedido principal de resolução do contrato promessa, de onde se extrai, que aquele acordo havido entre as partes se mantem de pleno e, assim sendo, mantêm-se também todas as suas cláusulas, maxime, a referente a um aumento de preço por força da inclusão dos armários de cozinha Cayres e corrimão de madeira, conforme resulta da matéria dada como provada.
Quer dizer, o imóvel que foi prometido vender obedece a determinadas características, acordadas pelas partes contratantes, mantem-se em vigor e segundo o preceituado no artigo 406º, nº1 do CCivil, deverá ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se com o consentimento das partes ou nos casos admitidos na Lei.
Se é certo que o artigo 410º, nº1 do CCivil manda aplicar, em termos gerais, ao contrato promessa as disposições legais relativas ao contrato definitivo – é o princípio da correspondência ou equiparação, cfr Calvão da Siva, Estudos Jurídicos, 2001, 348, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 1996, vol I/336 - e dispondo os artigos 913º, nº1 e 911º, que se a coisa vendida não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor o comprador terá direito à redução do preço, até pareceria que estes dois normativos se poderiam aplicar, desde já, ao caso sub juditio.
Mas assim não é.
O contrato promessa é uma convenção preliminar que tem por objecto um contrato futuro, no caso, a compra e venda de um imóvel, distinguindo-se desta porque reveste a natureza de contrato obrigacional: gera uma obrigação de prestação de facto, cfr Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, 102.
Essa obrigação de facto, implica, neste momento, para os Apelantes, promitentes vendedores, a obrigação de relizar a escritura de compra e venda do imóvel com os Apelados, nos precisos termos em que prometeram vendê-la e estes comprá-la, quer dizer, como resulta da matéria dada como provada, com os armários e corrimão acordados e que deram lugar ao acrescento no preço e tão somente.
Aliás, como os Apelantes alegam em sede de conclusões de recurso nunca se recusaram a cumprir a promessa nem disseram pura e simplesmente que não queriam cumprir o contrato como nada fizeram para que a sua prestação alguma vez se tornasse, como não tornou impossível, mesmo na parte dos armários da casa Cayres pois ainda agora e no futuro é perfeitamente possível e seguramente viável a sua instalação e consequentemente a vivenda continua a corresponder ao que o A. … procurava o que disseram primeiramente é que não descontavam no preço o custo dos armários da casa Cayres e depois na altura da escritura que não a outorgavam se dela constasse - como a A. … pretendeu - a reserva de os accionar pela sua não conformidade e que a venderiam a terceiro daí que por isso também não se pode considerar a promessa incumprida mas tão só em mora a cláusula acessória dos armários da casa Cayres e que para mais não foi determinante para a promessa da compra da casa mas tão só para o acréscimo do preço.
Vigorando o contrato na sua plenitude, e estando nós apenas em sede de promessa de compra e venda e não em sede de venda definitiva (veja-se que não é pedida na acção a execução específica do contrato), não sabemos ainda qual é o seu objecto efectivo. Apenas sabemos que naquela data em que estava aprazada a escritura, o imóvel não apresentava as características acordadas, no que toca aos armários da cozinha e ao corrimão, nada nos dizendo, que entretanto, os aqui Apelantes não tenham alterado os armários e o corrimão, ou que, até à data que venha a ser marcada para a futura escritura o não venham a fazer, tal como sustentam nas suas conclusões.
De qualquer modo, em sede de mera apreciação de um contrato promessa válido e eficaz entre as partes, como foi considerado pelo STJ, não há lugar a qualquer redução do preço, sem prejuízo da mesma poder a vir a ser pedida em sede de execução específica se a ela houver lugar (cumulando-se então o pedido de excução específica do contrato promessa com a redução do preço – quanti minoris – artigo 911º do CCivil, uma vez que «o princípio do cumprimento e execução específica é geral, válido para o contrato-promessa, e que a redução do preço ou a eliminação dos defeitos ou vícios são concretização desse princípio, valendo, por conseguinte, como medidas de aplicação geral», cfr Calvão da Silva, lc, 348/349).
A alternativa positiva à resolução do contrato, não poderá ser, pura e simplesmente, a mera redução do preço prometido, mas antes o seu cumprimento com a correspectiva redução do preço, se se mantiver a situação de incumprimento definitivo por banda do promitente vendedor e a desconformidade da coisa prometida vender, pois assim é que se conseguirá atingir o reequilibrio das prestações, cfr Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-Promessa, 10ª edição, 159.
Tendo os Apelados pedido apenas a resolução do contrato promessa, e não tendo aquele acordo sido julgado incumprido definitivamente, havendo lugar ainda a uma interpelação admonitória para o seu cumprimento, tratando-se, como se trata, de um contrato sinalagmático, deverão as partes cumpri-lo na sua plenitude, o que implicará a observância de todas as suas cláusulas e a correspondência do preço acordado às qualidades e características da coisa prometida vender.
É nesta fase que estamos. É este contrato promessa que temos. É este acordo que as partes ainda estão obrigadas a cumprir. E, neste contrato foi fixado um determinado preço para um imóvel com determinadas características, nomeadamente, uma cozinha com móveis Cayres e um corrimão de madeira.
O preço mantem-se, assim como se mantem o objecto do contrato.
No que tange ao pedido de indemnização pelo atraso na efectivação da escritura e os prejuízos daí decorrentes, o mesmo mostra-se incompatível com os pedidos principal e subsidiário formulados, já que pressupunha, por um lado, que tivesse sido pedido o cumprimento coercivo da obrigação principal, o que não foi feito, e que a mesma tivesse sido estipulada para o atraso na prestação, cfr artigo 811º, nº1 do CCivil, e por outro lado que o pedido de resolução do contrato tivesse sido julgado procedente e que tivesse havido estipulação nesse sentido, o que igualmente não aconteceu, cfr artigo 442º, 4 do mesmo diploma.
A acção está assim condenada ao insucesso total, procedendo a Apelação nestes particulares.
III Nesta conformidade, julgam-se improcedentes os pedidos subsidiários formulados pelos Apelados, deles se absolvendo os Apelantes.
Custas pelos Apelados.
Lisboa, 28 de Setembro de 2006
(Ana Paula Boularot)
(Lúcia de Sousa)
(Luciano Farinha Alves)
