Processo nº. 4525/24.4T8MAI.P1
3ª Secção Cível
Relatora - M. Fátima Andrade
Adjuntos - José Eusébio Almeida e Ana Olívia Loureiro
Tribunal de Origem do Recurso - Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Jz. Local Cível da Maia
Apelante/AA
Sumário (artigo 663º nº 7 do CPC):
(…)
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto
I- Relatório
AA instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra BB, formulando pedido condenatório nos seguintes moldes:
“deve a presente ação ser julgada procedente por provada e a ré condenada ao despejo do prédio identificado no item 1º da PI, ou seja, a entregá-lo, de imediato à ré, livre de pessoas e de coisas; e bem assim, condenada a indemnizar a ré no montante mensal de € 800,00 por cada mês em que se mantiver a ocupação abusiva da parte da ré do locado.”
Para tanto alegou em suma:
- Ser proprietária do prédio identificado em 1º da p.i., de que a R. é inquilina habitacional por transmissão da posição do arrendatário de seu falecido marido;
- O contrato em causa foi objeto de transição para o NRAU na sequência de notificação à R. nos termos do artigo 30º do NRAU.
Na falta de acordo e nos termos do artigo 31º nº 10 do NRAU tendo ficado definitivamente submetido ao novo regime do arrendamento urbano a partir de 01/08/2019, passando a contrato a termo com a duração supletivamente fixada na lei de 5 anos, sujeito a renovação automática por iguais períodos, por força do nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, conforme comunicação à ré de 05/06/2019 (junta como doc. nº 4 da p.i.);
- A A. comunicou à R. a oposição à renovação do contrato de arrendamento nos termos do artigo 1097º nº 1 al. b) do CC, sendo que findo o contrato em 01/08/2024 a R. não procedeu à entrega do locado;
- Desde o fim do contrato fazendo a R. uma utilização abusiva do locado, pelo que tem a A. direito a uma indemnização correspondente ao valor da renda no atual mercado de arrendamento, nunca inferior a € 800.00 mensais.
Devidamente citada a R. contestou, em suma alegando, para além da parcial impugnação dos factos relatados:
- viver há mais de 44 anos no locado tomado de arrendamento por contrato celebrado em 01/02/1980, sem duração limitada e com renovação automática.
Dele fazendo a sua habitação permanente, casa de morada de família, sem hiatos, suspensões ou interrupções de qualquer espécie;
- tendo o seu primeiro marido falecido em 28/08/2020, voltou a casar, como é do conhecimento da autora;
- ao contrato em causa, celebrado em 1980, aplica-se “a norma transitória constante do art. 26.º da Lei 6/2006, de 27/2, ex vi do n.º 1 do art. 28.º do mesmo diploma, dispondo aquele no seu n.º 4, com interesse para a causa, na redação dada pela Lei 31/2012, de 14/8, que (sic):
«4- Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU;”
Por força de tal norma não sendo válido o exercício do direito de denúncia - já que a arrendatária e marido têm mais de 65 anos e o marido beneficia de uma invalidez de 60%;
- não foi validamente comunicada a denúncia, sendo ineficaz já que não foi dirigida também ao marido da R. (artigo 12 nº 1 do NRAU);
- à R. é ainda aplicável a limitação prevista na revogada al. b) do artigo 107º do RAU - por já viver no arrendado há mas de 30 anos - já que o tribunal constitucional declarou inconstitucional esta alteração, mantendo-se por tal em vigor a limitação ao exercício do direito de denúncia quando o arrendatário tenha permanecido no locado arrendado por mais de 30 anos, sendo que a R. ali se mantém há mais de 44 anos.
Finalmente e para além de ter pugnado pela improcedência do pedido indemnizatório formulado, invocou a R. atuar a A. em abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, porquanto sempre a A. afirmou e se comportou criando na R. expetativas de que teria casa por muitos e longos anos.
Terminando concluindo:
“A) (…) devem ser julgadas procedentes e provadas as exceções perentórias invocadas e, consequentemente, conduzir à absolvição da Ré, no respeitante aos pedidos formulados;
B) Deve ser declarada, se necessário, no que respeita à exceção do tempo de duração do arrendamento do locado sub judice celebrado em 01/03/1980 e desde essa data morada de família permanente e contínua da R. arrendatária, a inconstitucionalidade da alteração operada pela Lei 31/2012, de 14/8, no n.º 4 do art. 26.º da Lei 6/2006, de 27/2, por violação dos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, integrantes do princípio do Estado de direito democrático contido no artigo 2.º, bem como do princípio da irretroatividade das leis restritivas de direitos, liberdades e garantias consignadas no n.º 3 do art. 18.º, ambos da CRP, pelo facto de, ao não ter mantido em aplicação ou ressalvado o disposto na alínea b) do n.º 1 do art. 107.º do RAU, ter ofendido o direito da R. à permanência no local arrendado quando aí já se mantinham por um período superior a 30 anos (32 anos) integralmente decorridos à data da referida entrada em vigor, que ocorreu a 12/11/2012;
C) Caso assim se não entenda, deve a presente ação ser julgada improcedente, por não provada, absolvendo-se a R. do pedido, com as legais consequências, tudo sem prejuízo de ser declarado e verificado o invocado abuso do direito, com as legais consequências.”
Respondeu a A., juntando cópia do contrato celebrado em 1980 e no mais impugnando em suma o alegado. Negou ser aplicável a norma transitória invocada pela R. ao contrato em causa, acrescentando que à data da comunicação da transição do contrato para o NRAU a R. tinha ainda 64 anos. Tampouco lhe sendo aplicáveis os normativos julgados inconstitucionais e pela R. invocados em sua defesa. Acrescentando nunca a autora lhe ter comunicado ser casada. Para além da não aplicação da norma contida no artigo 12º nº 1 do NRAU às uniões de facto ou a que contraiu casamento na vigência do contrato e sob o regime de separação de bens.
Termos em que pugnou pela improcedência das exceções e concluiu como na p.i
Dispensada a realização da audiência prévia, bem como a prolação de despacho saneador, foi oportunamente agendada e realizada audiência de julgamento.
A final tendo sido proferida a seguinte decisão:
“julga-se a ação totalmente improcedente, por falta de fundamento legal e, consequentemente, absolve-se a ré do pedido.”
Do assim decidido apelou a A., oferecendo alegações e formulando as seguintes
“Conclusões:
1- A ação de despejo foi julgada improcedente por entender o tribunal “a quo” que não seria admissível a oposição à renovação do contrato pela senhoria/recorrente, aplicando de forma errada o regime transitório do NRAU (Lei n.º 6/2006, com a redação da Lei n.º 31/2012), em particular a remissão do artigo 28.º para o artigo 26.º e respetivo n.º 4, como se se tratasse de contrato sem duração limitada.
2- Tal decisão contraria os próprios factos provados e a fundamentação inicial da sentença, onde se reconhece que, por força dos artigos 30.º e 31.º, n.º 10, al. b), do NRAU, o contrato transitou para contrato a prazo, ficando sujeito integralmente às regras do NRAU, designadamente ao artigo 1097.º do Código Civil.
3- O contrato de arrendamento para habitação foi celebrado em 01-03-1980 por prazo de um ano, renovável por iguais períodos, tendo então natureza vinculística (contrato sem duração limitada, com prorrogação obrigatória) à luz do regime anterior ao RAU e, depois, do RAU.
4- Com a alteração introduzida pela Lei 31/2012, de 14/08, ao NRAU, foi substancialmente atenuado, em sede de normas transitórias, o regime vinculístico de que beneficiavam os contratos mais antigos, mormente os celebrados antes do RAU, cessando com a submissão dos mesmos ao NRAU, com especial relevância no que respeita à duração do contrato, à oposição à renovação e à denúncia.
5- Após a Lei n.º 31/2012, o NRAU passou a prever procedimento de transição para contratos celebrados antes do RAU (arts. 30.º a 37.º), com conversão de arrendamentos vinculísticos em contratos a prazo.
6- No caso, mediante as comunicações referidas nos pontos 2 a 5 dos Factos Provados, o contrato transitou para o NRAU, ficando fixada supletivamente a duração de 5 anos (art. 31.º, n.º 10, al. b), NRAU), com início em 01-08-2019 e termo em 30-07-2024, renovável por iguais períodos (art. 1096.º, n.º 1, Código Civil).
7- Operada a transição, o contrato deixou de ser vinculístico e passou a ser um contrato a prazo, regendo-se integral e definitivamente pelas normas do NRAU, sem aplicação do regime dos contratos sem duração limitada do artigo 26.º.
8- A faculdade da senhoria aplicável ao contrato a prazo é a oposição à renovação (art. 1097.º, n.º 1, al. b), Código Civil), não a denúncia por necessidade de habitação do art. 26.º, n.º 4, al. a), NRAU, que não se aplica a contratos a prazo.
9- A oposição à renovação foi efetuada por carta de 04-03-2024, recebida em 06-03-2024, com antecedência de 148 dias face ao termo 30-07-2024, cumprindo o prazo mínimo de 120 dias previsto no art. 1097.º, n.º 1, al. b), Código Civil.
10- A sentença incorreu em erro de interpretação e aplicação do regime transitório (artigos 28.º e 26.º, NRAU) ao não retirar as consequências jurídicas da transição operada nos termos dos artigos 30.º e 31.º, NRAU, e ao impedir a oposição à renovação prevista para contratos com prazo certo.
11- Tal erro resulta, ademais, do recurso indevido a jurisprudência não aplicável (caso de contrato que não transitou para o NRAU), em divergência com a jurisprudência assente e a melhor Doutrina.
12- Na realidade, o art. 26º do NRAU aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de outubro, por força do art. 28º nº 1 do NRAU, mas apenas àqueles que não transitaram para o NRAU, o que não é o caso dos autos.
13- A interpretação correta do regime - transição de arrendamento vinculístico para contrato a prazo e consequente aplicação do art. 1097.º do Código Civil - foi afirmada pela Relação do Porto em 25-01-2021, em caso substancialmente idêntico, e pela orientação do Supremo Tribunal de Justiça quanto à regência plena pelo NRAU dos efeitos futuros após transição, o que corrobora a validade e eficácia da oposição à renovação aqui praticada.
14- O Tribunal “a quo” fez uma errada interpretação do regime transitório estabelecido na Lei nº 6/2006 de 27/02, na redação da Lei nº 31/2012 de 14/08 (artºs 59º/1 e 28º/1) ao entender que ao caso dos autos se aplicava o disposto no artº 26º nº 4 al. a) da Lei nº 6/2006 de 27/02.
15- Na correta subsunção dos factos ao direito, a disposição aplicável é a da al. b) do nº 1 do artº 1097º do Código Civil.
Termos em que deve ser concedido provimento ao recurso e por via disso, ser revogada a sentença recorrida e substituída a mesma por douto acórdão que, julgando a ação procedente e reconhecendo que o contrato cessou em 30-07-2024 por oposição válida à renovação, condene a ré na entrega do locado à autora, livre de pessoas e de coisas, bem como no pagamento à autora de indemnização mensal de €650,00 por ocupação indevida desde 01-08-2024 até entrega efetiva, POR SER DE LEI E DE JUSTIÇA.”
A recorrida apresentou contra-alegações em suma pugnando pela manutenção da sentença proferida, face ao bem decidido pelo tribunal a quo.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
II- Âmbito do recurso.
Delimitado como está o recurso pelas conclusões das alegações, sem prejuízo de e em relação às mesmas não estar o tribunal sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito nem limitado ao conhecimento das questões de que cumpra oficiosamente conhecer - vide artigos 5º n.º 3, 608º n.º 2, 635º n.ºs 3 e 4 e 639º n.ºs 1 e 3 do CPC - resulta das formuladas pela apelante ser questão a apreciar se ocorreu errada subsunção jurídica dos factos julgados provados e que não vêm impugnados ao direito.
Questão prévia: retificação de manifesto lapso de escrita.
O tribunal a quo, conferiu aos pontos 11 a 14 dos factos provados a seguinte redação:
“11. Em 01.03.1980, foi celebrado entre CC, pai da autora, DD um acordo denominado “contrato de arrendamento”, nos termos do qual o primeiro deu ao segundo de arrendamento prédio referido em 1, mediante o pagamento de uma renda mensal, destinando-se o prédio à habitação do segundo, pelo período de 1 ano renovável por iguais períodos.
12. A ré casou com DD em 25.10.1975.
13. DD morreu em 26.12.2015.
14. Desde a data referida em 8., a ré vive no locado tomado de arrendamento, e dele fez e faz a sua habitação própria e permanente, casa de morada de família, sem hiatos, suspensões ou interrupções, pagando a renda”.
Na sua contestação alegou a recorrida ré precisamente que desde 01/03/1980 habita no locado sendo da mesma inquilina, por isso vivendo no mesmo há mais de 44 anos de arrendamento, nele fazendo a sua habitação própria e permanente, sem hiatos ou suspensões (vide artigos 2º e 3º da contestação). Tendo o seu primeiro marido falecido, voltou a casar em 28/08/2020 (conforme assento de casamento que junta - vide artigo 4º da contestação).
Em depoimento e declarações de parte da autora, prestados em 07/10/2025, fez o tribunal a quo constar da assentada que a depoente confessou:
“O alegado na contestação ao
- artigos 3º e 4º: referindo que só sabe que o 1º marido da ré faleceu
(…)”
Posteriormente, proferida sentença, quanto à fundamentação da decisão de facto, fez o tribunal a quo constar o seguinte:
“Os factos provados sob o nº 11 resultaram do documento com a denominação ali mencionada junta pela autora com o requerimento de 31.10.2024, o qual não foi impugnado.
Os factos provados sob os nºs 12, 13, 15 e 16 resultaram das certidões de nascimentos da ré e do atual marido juntas com a contestação certidão junta com a contestação, que constituem documentos autênticos com o valor probatório nos termos do artigo 371º do Código Civil.
Os factos provados sob o nº14 resultaram da confissão da autora nos termos do artigo 452º do Código de Processo Civil e 352º do Código Civil.”
Da análise conjugada de todos estes elementos, feita a remissão da fundamentação do ponto 14 dos factos provados (que trata da data desde quando a R. vive no locado de forma ininterrupta) para a confissão da Autora (confissão que por natureza apenas pode respeitar ao que foi alegado pela contraparte que nada viu provado em contrário ao por si alegado quanto à data desde quando no mesmo vive) e sendo certo que o alegado pela R. foi a residência no locado há mais de 44 anos e desde 1980 de forma ininterrupta, é evidente que a remissão constante do ponto 14 para a data referida “em 8” dos factos provados - ponto factual que respeita à renda em vigor à data da comunicação da autora de 23/05/2019 - nada tem a ver com a data desde quando a R. vive no locado e por tal padece de manifesto lapso na indicação do nº para que se faz a remissão, pretendendo antes referir precisamente o ponto 11 que trata da data do arrendamento à qual a R. na sua alegação reportou o início da sua vivência neste mesmo locado.
Por tal e por se tratar de manifesto lapso de escrita, evidenciado pelos elementos processuais que acima deixámos assinalados, deixa-se aqui corrigida redação do ponto 14 dos factos provados, por forma a onde consta “Desde a data referida em 8.” passar a constar “Desde a data referida em 11”.
Correção que se deixa já assinalada na reprodução dos factos julgados provados e não provados e que infra se elencam.
III- Fundamentação
O tribunal a quo julgou provada a seguinte matéria de facto:
“1. A autora é dona e legitima proprietária do prédio urbano de rés do chão, destinado a habitação, sito na Rua ..., na freguesia ..., do concelho da Maia inscrita atualmente no artigo ... da matriz urbana da freguesia ... e anteriormente inscrita no artigo ... da freguesia
2. Por carta registada da 08.05.2019, a autora comunicou à ré que o contrato de arrendamento a que esta havia sucedido por morte do marido, a transição do contrato para o Novo Regime de Arrendamento Urbano, sem alteração da renda, e que propunha que o contrato tivesse prazo certo, pelo período de 3 anos, renovável por igual período.
3. Por carta datada de 23.05.2019, a ré comunicou a sua oposição à proposta de alteração da duração do contrato e que o respetivo agregado tinha um RABC inferior a 5 RMNA.
4. Em 23.05.2019, foi certificado pela Autoridade Tributária e Aduaneira que o agregado familiar da ré, composto por esta, tinha no ano de 2018 um RABC de 9.683,80€.
5. Por carta registada de 05.06.2019, a autora acusou o recebimento da carta referida em 4. e comunicou à ré que, em face da oposição, o contrato ficava automaticamente submetido ao NRAU a partir do primeiro dia do segundo mês seguinte ao da receção da resposta.
6. Por carta de 04.03.2024 a autora por carta registada com aviso de receção comunicou à ré a oposição à renovação do contrato de arrendamento do identificado prédio, com o seguinte teor:
“Exma. Sra.
Serve a presente para, por referência ao contrato de arrendamento habitacional do prédio sito na sua indicada morada, transitado para o NRAU com início em 01-08-2019 e termo em 30-07-2024, e nos termos do disposto na alínea b) do nº 1 do art.1097º do NRAU, comunicar a V. Ex.ª a oposição à renovação de tal contrato de arrendamento.
Com observância da antecedência legalmente fixada, informo-a, para os devidos efeitos legais, que o arrendamento cessará no dia 30 de julho de 2024, data em que deverá proceder à entrega do locado, livre e devoluto de pessoas e bens e em bom estado de conservação, tal como lhe foi entregue.”
7. Na data indicada de cessação, a ré não procedeu à entrega do locado.
8. Na data da comunicação referida em 3., a renda mensal vigente era de €281,86.
9. O locado corresponde a uma casa de habitação com a tipologia de um T2, com garagem, arrumo e jardim, gozando de excelente localização, boas condições e autonomia em relação às casas vizinhas.
10. O valor de mercado para arrendamento do referido prédio é de 650,00€.
11. Em 01.03.1980, foi celebrado entre CC, pai da autora, DD um acordo denominado “contrato de arrendamento”, nos termos do qual o primeiro deu ao segundo de arrendamento prédio referido em 1, mediante o pagamento de uma renda mensal, destinando-se o prédio à habitação do segundo, pelo período de 1 ano renovável por iguais períodos.
12. A ré casou com DD em 25.10.1975.
13. DD morreu em 26.12.2015.
14. Desde a data referida em 11., a ré vive no locado tomado de arrendamento, e dele fez e faz a sua habitação própria e permanente, casa de morada de família, sem hiatos, suspensões ou interrupções, pagando a renda[1].
15. A ré nasceu em ../../1954.
16. A ré voltou a casar em 28.08.2020 com EE, nascido em ../../1950.
17. EE é portador de uma deficiência que lhe confere uma incapacidade de 60%.”
Julgou ainda o tribunal a quo como não provados os seguintes factos:
“FACTOS NÃO PROVADOS
a. O casamento da ré com EE foi do conhecimento da autora.
b. A ré vive no locado com o atual marido desde março de 2017, maritalmente e com o conhecimento da autora.”
Do erro na aplicação do direito.
Em função do acima enunciado cumpre apreciar de direito, tendo presente que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente, não obstante e sem prejuízo do limite imposto pelo artigo 609º quanto ao objeto e quantidade do pedido, não estar o tribunal vinculado às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito [vide artigo 5º nº 3 do CPC].
A autora recorrente pugna, pela procedência do recurso, que seja julgado cessado o contrato de arrendamento em causa nos autos à data de 30/07/2024 por oposição válida à sua renovação e consequentemente que seja a R. condenada a entregar o locado livre de pessoas e bens, para além do pagamento de uma indemnização mensal no valor de € 650,00 por ocupação indevida desde 01/08/2024 e até efetiva entrega do locado.
Defende a recorrente, para tanto, que válida e oportunamente (em 2019) comunicou à R. a transição do contrato de arrendamento em causa nos autos e celebrado em 1980 para o regime do NRAU, passando por tal este de um contrato de duração limitada com prorrogação obrigatória para contrato com a duração de 5 anos, prorrogável por iguais períodos salvo oposição à renovação comunicada pelo senhorio, como foi o caso.
Convocou para tanto o disposto nos artigos 30º a 37º do NRAU, mais defendendo ter o tribunal a quo aplicado de forma errada o disposto nos artigos 26º e 28º do NRAU, na medida em que o contrato em causa transitou para o regime do NRAU e assim já se lhe não aplica o regime transitório previsto no artigo 26º do NRAU.
A pertinência da argumentação da recorrente - com especial relevo quanto ao pressuposto da verificação da regular transição do contrato em causa para o regime do NRAU - impõe um prévio enquadramento do regime legal aplicável ao contrato em causa nos autos.
Tal qual resulta dos factos provados, o contrato de arrendamento em apreciação foi celebrado em 1980, no âmbito do regime de arrendamento urbano regulado pelo CC de 66 [na versão então em vigor], não podendo ser denunciado pelo senhorio salvo nas situações previstas no artigo 1096º e mesmo neste caso com as limitações impostas pela lei 55/79 de 15/09[2]. Implicando fora destas situações a sua renovação automática com a sua consequente natureza não temporária (vide artigos 1054º e 1095º), daí derivando a sua caracterização como contrato de prorrogação automática ou vinculada - regime vinculístico dos contratos de arrendamento, orientado de forma clara para a proteção do inquilino e da sua habitação.
Com a publicação do RAU (DL 321-B/90 de 15/10, comummente denominado RAU), mantendo-se embora o regime geral da locação no CC, foi retirada deste diploma legal a matéria relativa ao arrendamento urbano a qual passou a ser regida pelo RAU (sem prejuízo de alguns diplomas avulsos relativos a temas como os subsídios de renda ou atualizações extraordinárias).
De acordo com o novo regime do arrendamento urbano publicado através desde diploma legal, passou a permitir-se, como alternativa ao regime vinculístico, a celebração de contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada com possibilidade de livre denúncia (vide artigos 98º a 106º do RAU).
A Lei 6/2006 de 27/02 reintroduziu no CC o regime legal relativo ao arrendamento urbano, repondo (por aditamento) neste diploma legal os artigos 1064º a 1113º com a redação indicada no seu artigo 3º, conferindo ainda aos artigos 1024.º, 1042.º, 1047.º, 1048.º, 1051.º, 1053.º a 1055.º, 1417.º e 1682.º-B do Código Civil uma nova redação (vide artigo 2º da mesma Lei).
Com a publicação do NRAU foi na disciplina jurídica dos contratos de arrendamento habitacional eliminado o princípio da renovação automática dos contratos, nos termos do artigo 1101º do CC. Sem prejuízo de ter sido estabelecido um regime transitório para os contratos habitacionais celebrados na vigência quer do RAU (artigo 26º), quer antes da vigência deste último (artigos 27º a 58º).
Por força do disposto no artigo 57º do NRAU e 1106º do CC em 2015, já na vigência do NRAU (tal como já ocorria anteriormente ao RAU por força do disposto no artigo 1111º do CC) o contrato de arrendamento transmitiu-se para a ora R., cônjuge do primitivo arrendatário com todos os seus direitos e obrigações. Transmissão, importa dizer, nos autos não questionada e aliás reconhecia pela autora na missiva que enviou à R. com data de 08/05/2019, logo no seu início afirmando que a R. sucedeu “Por óbito do seu falecido marido, DD, (…) no contrato de arrendamento que com ele havia sido celebrado em 05 de março de 1980 (…)”.
O mesmo é dizer que tendo a ora R. sucedido nos direitos e obrigações do primitivo arrendatário, o contrato de arrendamento em causa estava ainda sujeito ao mesmo regime vinculístico em que fora celebrado.
Este entendimento (uma vez mais) não foi na verdade questionado pela recorrente, tanto que e invocando o disposto no artigo 30º do NRAU, propôs à nos autos R., por comunicação de 08/05/2019, a transição do contrato vigente para o NRAU propondo quanto ao tipo e duração do contrato para fim habitacional “contrato a prazo certo celebrado por período de 3 anos, renovável por 3 anos”.
Informando, entre o mais, que a arrendatária poderia nos termos do artigo 31º nº 4 do NRAU invocar as circunstâncias nele previstas - vide fp 2 e o teor da comunicação em causa junta com a p.i. como doc. 3.
E declarando não fazer proposta de atualização da renda, afirmou ser apenas “aplicável no caso o disposto nas als. c) e d)” do artigo 31º nº 3, bem como e apenas o disposto na al. b) do 31º nº 4.
O NRAU dedicou um título às normas transitórias - Título II - regendo o seu Capítulo I (artigo 26º) para os contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro; e o seu Capítulo II para os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU (como é o caso do contrato dos autos) e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro (artigos 27º a 29º).
Nos termos do artigo 27º, ficou definido que aos contratos de arrendamento para habitação celebrados em data anterior à entrada em vigor do RAU (de 1990) seriam aplicadas as normas de tal capítulo II, estipulando o artigo 28º quanto ao regime aplicável:
“1- Aos contratos a que se refere o artigo anterior aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º[3], com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º e 50.º a 54.º
2- Aos contratos referidos no número anterior não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.
(…)
6- Os direitos conferidos nos números anteriores ao arrendatário podem ser invocados pelo subarrendatário quando se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da lei.”
Entre as especificidades dos números 30º a 37º do NRAU relevam em especial as seguintes regras:
- a transição para o NRAU (que a recorrente clama, como pressuposto da sua pretensão), depende da iniciativa do senhorio nos termos indicados no artigo 30º e que a recorrente observou nos termos que constam no facto provado 2, conjugado com o teor do doc. 3 acima já citado, associado à verificação de outros critérios, conforme em seguida se expõe;
- a que se segue a resposta do arrendatário nos termos do artigo 31º, a qual condiciona as vicissitudes posteriores do regime aplicável ao contrato, nos termos que constam dos artigos 32º e segs.
In casu a ora R. respondeu (nos termos previstos no artigo 31º), declarando opor-se à proposta de alteração da duração do contrato e, para efeitos do nº 1 do artigo 35º da Lei 6/2006 mais invocando que o respetivo agregado tinha um RABC inferior a 5 RMNA. Assim se opondo à transição do contrato de arrendamento para o NRAU (vide fp's 3 e 4 e doc. 10 junto com a contestação).
Dispõe o invocado artigo 31º do NRAU, sobre a resposta do arrendatário:
“1- O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior.
2- Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.
3- O arrendatário, na sua resposta, pode:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º;
c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º
4- Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:
a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º;
b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct., nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º
5- As circunstâncias previstas nas alíneas do número anterior só podem ser invocadas quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença.
6- O arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.
7- A reclamação referida no número anterior não suspende a atualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.
8- O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição do valor da renda, calculado nos termos do número anterior, não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo quando exista acordo entre as partes ou se verifique a cessação do contrato.
9- A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.ºs 1 e 2.
10- Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção da resposta:
a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
11- O RABC é definido em diploma próprio.”
A A. em resposta à carta da R., comunicou-lhe que o contrato ficava automaticamente submetido ao NRAU - vide fp 5, invocando para tanto o disposto no artigo 31ºnº7 do NRAU[4].
Independentemente da (in)aplicabilidade da invocada previsão legal (31º nº 7) ao caso concreto [o que se refere por não vir provado que a R. suscitou a questão prevista no nº 6 do artigo 31º] facto é que perante a oposição do inquilino à transição para um contrato com diferente duração e regime aplicável (oposição à transição para o NRAU) e a invocação da situação prevista no nº 4 al. a) do artigo 31º, atento o previsto no artigo 35º do NRAU à data da comunicação, não podia em nossa opinião o senhorio de forma regular considerar tal transição.
Com efeito dispunha então (em 2019) este artigo 35º do NRAU[5]:
“1- Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de oito anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º
2- No período de oito anos referido no número anterior, a renda pode ser atualizada nos seguintes termos:
a) O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;
c) O valor atualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social:
i) A um máximo de 25 /prct. do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a);
ii) A um máximo de 17 /prct. do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 1500 mensais;
iii) A um máximo de 15 /prct. do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 1000 mensais;
iv) A um máximo de 13 /prct. do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 750 mensais;
v) A um máximo de 10 /prct. do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 500 mensais.
d) O arrendatário pode requerer a reavaliação do locado, nos termos do Código do IMI.
3- Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor.
4- Sem prejuízo do disposto no número seguinte, o valor atualizado da renda, no período de oito anos referido no n.º 1, corresponde ao valor da primeira renda devida.
5- Nos anos seguintes ao da invocação da circunstância regulada no presente artigo, o inquilino faz prova dessa circunstância, pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância.
6- Findo o prazo de oito anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, com as seguintes especificidades:
a) O arrendatário não pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.”
Dos argumentos da recorrente resulta ser seu entendimento que no caso da não proposição da alteração da renda por parte do senhorio, sempre o contrato transitaria obrigatoriamente para o regime do NRAU por aplicação do previsto no nº 10 al. b) do artigo 31º, acima já reproduzido. E isto independentemente da oposição do inquilino a tal transição ou da invocação de qualquer uma das situações previstas no nº 4 do artigo 31º.
Esta interpretação que não acompanhamos, ignora de um lado que nos termos do nº 3 do artigo 31º, juntamente com a posição a assumir quanto ao valor da renda proposto (aceitando ou repudiando o mesmo), isolada ou cumulativamente deve ainda o arrendatário invocar as circunstâncias previstas no nº 4 do mesmo artigo 31º, entre as quais o RABC do seu agregado familiar se inferior a 5 RMNA anuais, nos termos e para efeitos dos artigos 35º e 36º.
E de outro lado, ignora que e quando invocada e comprovada esta situação do RABC, ocorre a limitação prevista no artigo 35º nº 1 ““Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de oito anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º”.
Ou seja, perante a oposição do inquilino - in casu quanto à duração do contrato proposta e transição para o NRAU, nos termos previstos na al. c) do nº 3 do artigo 31º, sendo que nada foi dito quanto à renda por nada quanto à mesma ter sido proposto - e a invocação da condição prevista no nº 4 al. a) do artigo 31º, para os fins previstos no nº 1 do artigo 35º, não ocorreu a transição para o NRAU do contrato entre as partes celebrado em 2019.
Só decorrido o prazo de 8 anos (atento o previsto no artigo 35º nº 1) poderia o senhorio de novo promover a transição para o NRAU - comunicação que só em 2027 poderia ter lugar (se entretanto a lei não tivesse alterado). E facto é que desde 2019 e até 2023, não alegou a recorrente ter observado tal nova comunicação - a qual poderia ter tido lugar na hipótese prevista no nº 5 do citado artigo.
Só por aqui resulta claro que o contrato não transitou para o NRAU em 2019, ao contrário do que defende a recorrente.
Acresce que no decurso do período em análise, veio o legislador a estabelecer um prazo superior para a submissão ao NRAU de 8 para 10 anos [alteração introduzida pela Lei 2/2020 de 31/03, artigo 401º].
Prazo que sempre lhe seria aplicável atento o previsto no artigo 297º nº 2 do CC (o qual regula o regime da alteração de prazos): “A lei que fixar um prazo mais longo é igualmente aplicável aos prazos que já estejam em curso, mas computar-se-á neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial”.
Posteriormente mas dentro do período relevante para o que nos autos se discute, o legislador eliminou por via da Lei 56/2023 de 06/10 - artigo 36º, a hipótese de tal transição para o NRAU nos termos do artigo 35º quando invocado RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA, conferindo a hipótese de atualização da renda nos termos do artigo 24º.
Com efeito e a partir de 2023 passou a prever o artigo 35º:
“1- Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato não transita para o NRAU.”
Temos assim de concluir que no caso dos autos não ocorreu a transição do contrato de arrendamento em análise, em que figuram como atuais senhorio e inquilina a aqui autora e ré, para o NRAU, implicando por tal a aplicação ao mesmo[6] - enquanto contrato sem duração limitada - das regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as especificidades previstas no nº 4 do artigo 26º do NRAU, o qual assim dispõe:
“4- Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU;
b) Para efeitos das indemnizações previstas no n.º 1 do artigo 1102.º e na alínea a) do n.º 6 e no n.º 9 do artigo 1103.º do Código Civil, a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º da presente lei;
c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct
5- Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto na alínea a) do número anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.
6- (Revogado.)
7- Os direitos conferidos nos números anteriores ao arrendatário podem ser invocados pelo subarrendatário quando se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da lei.”
De acordo com as regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada[7], previstas nos artigos 1099º e seguintes do CC, pode o mesmo cessar por denúncia de uma das partes, para o senhorio nos casos previstos no artigo 1101º do CC (e de acordo com as regras previstas nos subsequentes artigos 1102º a 1104º):
“a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado;
c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação.”
Sendo necessário conjugar a aplicação destas regras com as próprias exceções consignadas no artigo 26º nº 4 acima já reproduzido, bem como no artigo 28º, resulta por força do disposto no artigo 28º nº 2 do NRAU estar excluída a aplicação da hipótese prevista na al. c) do artigo 1101º do CC aos contratos celebrados antes da vigência do NRAU, como é o caso dos autos.
Por outro lado, não tendo a recorrente exercido o direito de denúncia de acordo com qualquer uma das alíneas a) ou b) previstas no artigo 1101º, sempre a presente ação teria de improceder, como foi decidido pelo tribunal a quo.
Certo sendo que a declarada oposição à não renovação do contrato, não era aplicável ao contrato vigente entre as partes, por não estar em causa um contrato de prazo certo, como já analisado.
Acresce que e tendo por referência as exceções previstas no nº 4 do artigo 26º, sempre e ainda que assim se não entendesse, teria a pretensão da recorrente de ser julgada improcedente atendendo a que a recorrida já residia no locado, à data de 2012 há mais de 30 anos.
Relembra-se que já na contestação apresentada, invocou a recorrente residir no locado com o seu marido desde 1980 e assim há mais de 44 anos à data da instauração da presente ação (em 2024), pelo que em 2012 já residia no locado há mais de 30 anos [30 anos perfeitos em 2010].
Nos termos do artigo 26º nº 4 al. a) do NRAU [na redação dada pela Lei 31/2012 de 14/08] aos contratos sem duração limitada e que se passaram a reger pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, continuou a aplicar-se o disposto na al. a) do nº1 do artigo 107º do RAU.
Esta mesma alínea a) do artigo 26º nº 4 do NRAU, na redação da Lei 6/2006 de 27/02, dispunha que a estes mesmos contratos sem duração limitada e que se passavam a reger pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, se continuava a aplicar o disposto no artigo 107º do RAU.
Dispunha o artigo 107º do RAU inserido na subsecção III sob o título “Das Limitações ao direto de denúncia” e sob a epígrafe “Limitações”:
“1- O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho;
b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade.”
Como se vê, o legislador na redação conferida ao artigo 26º nº 4 al. a) do NRAU em 2012, eliminou a aplicação da regra contida na al. b) do nº 1 do artigo 107º do RAU aos contratos sem duração limitada que vimos analisando.
Contudo e como bem o invocou a recorrida na sua contestação, esta alteração introduzida na al. a) do artigo 26º nº 4 veio a merecer pronúncia pelo Tribunal Constitucional, julgando inconstitucional esta alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, no artigo 26.º, n.º 4, alínea a), da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano), ao ofender o direito do arrendatário à permanência no local arrendado quando aí se tenha mantido por um período superior a trinta anos integralmente transcorrido à data da entrada em vigor daquela lei.
Assim foi decidido pelo Ac. do T. Constit. Nº 297/2015 de 02/06/2015, reiterado no Ac. do T. Constitucional nº 360/2015 de 09/07/2015, bem como no Ac. nº 293/2017 de 08/06/2017, todos publicados in www.tribunalconstitucional.pt invocando os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança legítima, integrantes do princípio do Estado de direito democrático contido no artigo 2.º da Constituição como fundamento para julgar inconstitucional a alteração introduzida pela 31/2012 ao artigo 26º nº 4 al. a) do NRAU, ao excluir desta al. a) do nº 4 a remissão (também) para a al. b) do artigo 107º do RAU nas situações em que ainda no período de vigência da redação anterior de tal artigo (e assim antes da entrada em vigor da redação conferida pela Lei 31/2012) havia já decorrido o período de tempo necessário para os arrendatários terem por adquirido o direito a oporem-se à denúncia do contrato pelo senhorio.
Assim, no Acórdão 360/2015, após assinalado:
“O que está em causa é, verdadeiramente, a retroatividade da alteração legislativa, sendo sobre ela que há de recair o juízo de desconformidade ou não desconformidade constitucional. Na verdade, desacautelando os interesses dos arrendatários de longa duração, tornou imediatamente irrelevante, no plano da manutenção do arrendamento, aquela circunstância, debilitando insuportavelmente a situação jurídica dos arrendatários, mesmo que o prazo de trinta anos já tivesse transcorrido por completo à data da entrada em vigor da Lei n. 31/2012 e os arrendatários tivessem, por tal motivo, adquirido o direito à permanência no local arrendado com base na lei então em vigor”
foi decidido julgar
“inconstitucional a norma constante dos artigos 26.º, n.º 4, alínea a), e 28.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, no sentido de não impedir a denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, para sua habitação ou dos seus descendentes em 1.º grau, quando o arrendatário, à data da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, se mantivesse no local arrendado há 30 ou mais anos;”
Seguindo este juízo de inconstitucionalidade oportunamente convocado pela recorrida e porquanto a mesma à data em que entrou em vigor a redação do artigo 26º nº 4 al. a) introduzida pela Lei 31/2012 já residia de forma permanente no locado há mais de 30 anos, sempre a mesma legitimamente poderia obstar à denúncia que a senhoria pretendesse exercer, para tanto convocando a aplicação da norma contida no artigo 107º nº 1 al. b) do NRAU por força da remissão contida no artigo 26º nº 4 al. a) na redação anterior à introduzida pela Lei 31/2012.
Resumindo, a contrato de arrendamento para a habitação celebrado no ano de 1980 obsta à sua transição para o regime do NRAU ao abrigo do disposto no artigo 31º nº 10, al. b), a tempestiva declaração do arrendatário, no ano de 2019, à sua oposição a tal transição, bem como a invocação da condição prevista no artigo 31º nº 4 al. b) para efeitos do artigo 35º, todos das normas transitórias do NRAU.
Impedindo de um lado a transição para o NRAU do contrato entre as partes vigente durante o período de 8 anos, e de outro exigindo para que tal transição ocorra, uma posterior comunicação por parte do senhorio nos termos dos artigos 30º e seguintes.
Tendo posteriormente e no decurso deste prazo de 8 anos o legislador aumentado o mesmo para 10 anos (com a publicação da Lei 2/2020 de 31/03) e finalmente extinguido a possibilidade da transição para o NRAU na situação em que o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA [atual redação do artigo 35º do NRAU, na redação conferida pela Lei 56/2023 de 06/10], não chegou tal contrato a ver operada a transição para o NRAU, sem prejuízo do disposto no artigo 26º nº 4 ex vi artigo 28º nº 1, ambos do NRAU.
Não ocorrida a transição do contrato de arrendamento habitacional vigente entre as partes e celebrado em 1980 para o NRAU, enquanto contrato sem duração limitada passa o mesmo a ser regido pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as especificidades previstas no artigo 28º e nº 4 do artigo 26º do NRAU.
Da análise conjugada do previsto nos supra citados artigos, resulta a possibilidade deste contrato ser denunciado pelo senhorio ao abrigo das als. a) e b) do artigo 1101º do CC, com as limitações decorrentes das als. a) e b) do nº 1 do artigo 107.
Resultando a aplicação da limitação ao direito de denúncia prevista na al. b) do nº 1 do artigo 107º do RAU ao contrato em causa nestes autos, do facto de à data da entrada em vigor da Lei 31/2012 que eliminou a aplicação de tal alínea b) [aplicação antes prevista na redação do artigo 26º nº 4 al. a) conferida pela Lei 6/2006] terem já decorrido os 30 anos de manutenção no locado da arrendatária aqui recorrida, em conformidade com o juízo de inconstitucionalidade que recaiu sobre a redação conferida pela Lei 31/2012 a esta al. a) do artigo 26º nº 4 e 28º nº 1 da Lei 6/2006 precisamente para estas situações em que à data o arrendatário já havia adquirido o direito à permanência no locado com base na lei em vigor.
Nos termos expostos, confirma-se a decisão recorrida, ainda que não integralmente pelos mesmos fundamentos.
IV. Decisão.
Pelo exposto, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar totalmente improcedente o recurso interposto, consequentemente mantendo a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 2026-07-01
Fátima Andrade
José Eusébio Almeida
Ana Olívia Loureiro
[1] A redação conferida a este ponto 14 (quanto à remissão para o ponto 11) tem nela já introduzida a retificação supra decidida.
[2] Cujo artigo 2º definia como limitações ao direito de denúncia de contrato de arrendamento pelo senhorio, facultado pela alínea a) do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil:
“a) Ter o inquilino 65, ou mais, anos de idade;
b) Manter-se o inquilino na unidade predial há vinte anos, ou mais, nessa qualidade.”
Para efeitos da al. b) do número anterior, considerando-se como tendo a qualidade de inquilino “o cônjuge a quem tal posição haja sido transferida, nos termos dos artigos 1110.º ou 1111.º do Código Civil, contando-se a seu favor o decurso de tempo de que o transmitente já beneficiasse.”
[3] Artigo 26º (na versão atual e conferida pela lei 79/2014 de 19/12) que assim dispõe:
“1- Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
2- À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º
3- Quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos ou, quando se trate de arrendamento não habitacional, pelo período de três anos, e, em ambos os casos, se outro prazo superior não tiver sido previsto.
4- Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU;
b) Para efeitos das indemnizações previstas no n.º 1 do artigo 1102.º e na alínea a) do n.º 6 e no n.º 9 do artigo 1103.º do Código Civil, a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º da presente lei;
c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct
5- Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto na alínea a) do número anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.
6- (Revogado.)
7- Os direitos conferidos nos números anteriores ao arrendatário podem ser invocados pelo subarrendatário quando se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da lei.”
[4] Dispõe este artigo 31º nº 7 (igualmente se transcrevendo o nº 6, por aquele a este se reportar):
“6- O arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.
7- A reclamação referida no número anterior não suspende a atualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.”
[5] Realce nosso.
[6] Ex vi artigo 28º nº 1 do NRAU que por sua remete para o artigo 26º, cujo nº 4 tem relevo para o contrato em causa nos autos.
[7] Por contraponto aos contratos de prazo certo previstos nos artigos 1095º a 1098º do CC (na redação conferida pelo NRAU e sem prejuízo das posteriores alterações) em relação aos quais ambas as partes se podem opor à renovação, podendo o senhorio opor-se à renovação automática nos termos do artigo 1097º respeitando apenas a antecedência legal no mesmo prevista.
