2. Do direito à transmissão do arrendamento
Face à factualidade apurada, constata-se que a Autora e a falecida VDSVA estavam entre si vinculadas por um contrato de arrendamento, que se destinava a habitação permanente desta.
Atento o disposto no art. 66º nº 1 do RAU, regra geral, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo art. 1051º do CC, entre os quais figura a morte do locatário (art. 1051º, nº 1 d) CC e art. 83º do RAU).
Conclui, no entanto, a Apelante que, falecida a arrendatária, resultando provada a existência de economia comum entre a inquilina e aquela, o arrendamento não caduca por morte da primitiva inquilina, transmitindo-se para a Apelante, nos termos da Lei nº 6/2001, de 11 de Maio, que no entender da Recorrente, produz efeitos sobre a relação jurídica em discussão.
Porém, este argumento não pode colher na medida em que a lei a que a Apelante faz referência - que veio atribuir a transmissão do arrendamento para habitação, por morte do arrendatário, em determinadas condições, nomeadamente, quando o transmissário tenha vivido com o arrendatário falecido em economia comum durante mais de dois anos – entrou em vigor cerca de três anos após a morte da arrendatária, ocorrida em 27 de Fevereiro de 1998.
Ora, nos termos do art. 12º nº 1 do CC, a lei só dispõe para o futuro, pelo que o citado normativo não tem aplicação ao caso dos autos, não procedendo o argumentação contida na conclusão 3ª.
De facto, ao tempo, o contrato de arrendamento para habitação não caducava se ao inquilino sobrevivesse qualquer das pessoas referidas nas diversas alíneas do n° 1 do art. 85º do RAU, isto é, cônjuge, parente ou afim na linha recta que com ele vivesse há pelo menos 1 ano ou, não sendo casado ou sendo separado judicialmente de pessoas e bens, pessoa que com ele vivesse há mais de 5 anos em condições análogas às dos cônjuges. Mas a situação da Ré, não se enquadra nos parâmetros do citado preceito legal, pelo que o contrato de arrendamento caducou com a morte da inquilina.
3. Do direito ao novo arrendamento
De acordo com o art. 90º do RAU, têm direito ao novo arrendamento, em face da caducidade do arrendamento para habitação, por morte do inquilino, as pessoas que com o arrendatário falecido estivessem em economia comum, há mais de 5 anos, com excepção das que habitassem a fracção arrendada por força de negócio jurídico não respeitante directamente à habitação, e os subarrendatários, quando a sublocação seja eficaz em relação ao senhorio.
No caso em apreço, é indiscutível que a Apelante vivia, há mais de cinco anos, com a arrendatária VDSVA em economia comum, já que durante a década de 60, foi convidada por VDSVA e marido para viver com eles e os acompanhar e auxiliar e, desde aí, passou a habitar o locado, sendo tratada pelo referido casal como uma filha e que, após o falecimento do marido da arrendatária e ao longo de 16 anos, foi a Ré que assumiu a maior parte das despesas inerentes ao referido agregado.
Logo, em virtude do óbito da arrendatária e por não ter outra residência, a A./Apelante tinha direito a novo arrendamento, em conformidade com o disposto no art. 90°, n° 1, aI. a), do RAU.
3.1. Do exercício do direito ao novo arrendamento
Porém, este direito tem de ser exercido pelo interessado, “mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior” (art. 94º, nº 1 do RAU), sob pena de, nos termos do art. 94º, nº 4 do RAU, se considerar que o direito ao novo arrendamento caduca.
In casu, a arrendatária VDSVA faleceu a 27 de Fevereiro de 1998 e só no dia 15 de Abril de 1998 a Ré enviou a carta junta a fls. 12, a exercer o direito ao novo arrendamento, portanto, decorridos mais de 30 dias após ter ocorrido a caducidade do contrato anterior.
Concluiu, por isso, a sentença recorrida, que caducara o direito ao novo arrendamento.
3.2. Defende, a Apelante que, desconhecendo, qual a efectiva proprietária da fracção e o seu paradeiro, bem como, das qualidades desempenhadas pelo Dr. X, verificou-se uma impossibilidade do exercício do direito ao novo arrendamento, imputável unicamente à A.
Não nos parece, contudo, que tal argumento seja de acolher.
A Ré, ora Apelante, sabe quem eram as herdeiras dos antigos senhorios e quem era o seu procurador, ou seja o Dr. X, tendo conhecimento do endereço do seu escritório, onde eram pagas as rendas.
Mas, se dúvidas tivesse, embora a isso não fosse obrigada, não estava impedida de se certificar junto da Conservatória de Registo Predial, respectiva, em nome de quem estava registado o imóvel em causa (em nome da A. ) e a morada da mesma (a Rua Anchieta, n° 21, 2° Esqº, em Lisboa, precisamente a do referido procurador).
Foi, aliás, na referida morada que efectuou em Abril o pagamento da renda de Março, sem que, então, lhe ocorresse estar a efectuar, o pagamento da renda, a quem não podia dar quitação do pagamento. Dito de outro modo, a Ré pagou a renda na certeza que o fazia a quem tinha o direito de a receber e passar o competente recibo.
Não se vê, pois, que, só para efeitos de comunicação do exercício do direito ao novo arrendamento, lhe surgissem dúvidas quanto à identidade do senhorio ou do seu representante.
Se a Ré pagou a renda ao Dr. X é porque não tinha dúvidas de que este era o procurador da A. e, portanto, era a este que devia efectuar, em tempo, a comunicação a que alude o art. 94°, n° 1, do RAU, como efectivamente veio a fazer a 15.4.1998, mas já depois de decorrido o prazo para o exercício do direito.
3.3. Concluiu, ainda, a Apelante que a A. aceitou celebrar novo contrato de arrendamento em virtude de ter recepcionado as rendas correspondentes aos meses de Junho e Julho de 1998 e emitido os respectivos recibos.
Além disso, os depósitos das rendas efectuados pela Ré têm caracter liberatório, por não terem sido impugnados pela A. nos termos do disposto no artigo 26°/1 do RAU.
Cabe, aqui, trazer à colação a matéria que a este propósito, se provou.
Sabe-se que a arrendatária VDSVA faleceu em 27 de Fevereiro de 1998 e que a Ré enviou a carta, junta a fls.12, datada de 15 de Abril de 1998, dirigida a Arlette e Nicole, à atenção do Dr. X, que a recebeu em 20.4.1998.
Este, por sua vez, enviou a carta junta a fls. 14, datada de 15.5.1998, dirigida à Ré, em que lhe comunicou que não tinha a Ré direito ao novo arrendamento, porque não estava nas condições de nenhuma das alíneas do artigo 90º do R.A.U. e que, mesmo que, por hipótese, tivesse tal direito, ele teria caducado por a comunicação do falecimento da inquilina ter sido feita fora do prazo legal, ou seja, mais de 30 dias depois.
Mais, acrescentou que, ainda que tivesse tal direito e este tivesse sido exercido atempadamente, a senhoria recusaria o novo arrendamento, porque pretende vender a fracção que estava arrendada.
A Ré/Apelante respondeu, enviando a carta de fls. 77, datada de 27.05.1998 e recepcionada em 29.05.1998, em que lhe comunicou que o exercício do direito ao novo arrendamento foi feito atempadamente; que não fora feita prova de o Dr. C ser o procurador da senhoria, pelo que pedia lhe fosse remetida cópia autenticada da procuração bem como documento que demonstrativo da intenção de vender a fracção em causa; que lhe assistia o direito ao novo arrendamento e que se a proprietária da fracção tivesse vontade séria de vender a mesma, sempre teria direito de preferência.
O Dr. C não respondeu a esta carta.
Também se provou que o Dr. C recebeu as rendas correspondentes aos meses de Junho e Julho de 1998, pagas nos meses anteriores de Maio e Junho, emitindo os respectivos recibos em nome da arrendatária VDSVA, mas já após a recepção da carta da Ré de fls. 12, datada de 15 de Abril de 1998.
3.3.1. Importa, pois, analisar qual a relevância jurídica do pagamento das rendas em causa e da passagem dos respectivos recibos.
Trata-se de um problema de interpretação da declaração negocial, que, nos termos do art. 217º, nº 1, do CC pode ser expressa - quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade - ou tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam.
Não tendo havido, no caso, uma manifestação expressa da vontade de celebrar o contrato de arrendamento, vejamos se, ainda assim, existiram factos reveladores dessa vontade negocial.
No que respeita ao recebimento por banda do procurador da A. das rendas de Junho e Julho de 1998, verifica-se que o pagamento da primeira ocorreu já após o recebimento da carta da Ré, mas antes da resposta do procurador da A. e a segunda já após a resposta do procurador da A.
Se o recebimento da primeira, se pode ter por não relelevante, face ao teor da carta de recusa de celebração do contrato de arrendamento, que é posterior a tal recebimento, já o recebimento da segunda pode suscitar algumas dúvidas.
Mas mesmo relativamente ao recebimento deste segundo pagamento, não parece que o mesmo revele, com toda a probabilidade, a vontade da senhoria celebrar com a Ré o novo contrato de arrendamento, já que não pode razoavelmente admitir-se que o Dr. X, procurador da senhoria, tenha escrito à Ré a carta, datada de 15.5.1998, a recusar-lhe o direito ao novo arrendamento, para, dias depois, em 1.6.1998, aceitar a celebração de um novo contrato de arrendamento com a Ré, pela mesma renda que a falecida inquilina (14.501$00), sendo certo que os recibos foram emitidos, ainda em nome da inquilina falecida.
Ora, não é lógico, nem verosímil, que o procurador da senhoria, que é advogado, depois de expressamente ter recusado a celebração de um novo contrato de arrendamento, quisesse, com o recebimento do valor da renda e emissão do respectivo recibo, aceitar a Ré como inquilina, pela mesma renda que a falecida VDSVA pagava e pelo prazo de 6 meses com renovação automática, não sujeitando o contrato a renda condicionada nem utilizando sequer a hipótese de arrendamento de duração limitada de 5 anos.
Aliás, tendo presente o disposto no art. 1053º do CC, segundo o qual em caso de caducidade designadamente por morte do inquilino a restituição do prédio “... só pode ser exigida passados três meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade...”, o recebimento das rendas pode tão somente corresponder ao direito que o proprietário tem de receber as rendas durante o período de tempo em que o despejo é inexigível[5], tanto mais que os recibos em causa foram emitidos, como se disse, em nome da referida inquilina VDSVA e não em nome da Ré.
Por outro lado, na interpretação da vontade negocial há que atender aos critérios decorrentes do art. 236º, do Código Civil, pelo que, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (nº 1), acrescendo que, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida (nº 2) .
O art. 236º, nº 1, do Código Civil, consagra a chamada teoria da impressão do destinatário segundo a qual a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário normal - quer na capacidade para entender o conteúdo da declaração quer na diligencia para recolher todos os elementos que auxiliem a descoberta da vontade real do declarante -, colocado na posição do declaratário concreto, a entenderia .
Na síntese feliz de Calvão da Silva, o "alcance decisivo da declaração será aquele que em abstracto lhe atribuiria um declaratário razoável, medianamente inteligente, diligente e sagaz, colocado na posição concreta do declaratário real, em face das circunstâncias que este efectivamente conheceu e das outras que poderia ter conhecido, maxime dos termos da declaração, dos interesses em jogo e seu mais razoável tratamento, da finalidade prosseguida pelo declarante, das circunstâncias concomitantes, dos usos da prática e da lei" [6].
Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos, o sentido que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (art. 237º, CC) .
Postos perante tais ensinamentos, verifica-se, no caso dos autos, que existem duas declarações tácitas: a Ré efectuou o pagamento das rendas em causa à A. e a A. recebeu a renda paga pela Ré, entregando o respectivo recibo.
Ora, um declaratário normal, colocado na posição da declaratária real (A.) não pode deduzir do comportamento da declarante (Ré) que esta pretende, com tal facto, celebrar com ele um novo contrato de arrendamento da fracção, pela mesma renda, nas mesmas condições, até porque a Ré sabia, quando procedeu ao pagamento da renda de Junho, que a A. manifestara, expressamente, a sua vontade de não querer celebrar com esta um novo contrato de arrendamento.
Um declaratário nessas condições nunca poderá razoavelmente atribuir ao facto declarativo da Ré (pagamento de renda) o sentido de esta querer celebrar com ele, declaratário, um contrato que este expressamente recusou celebrar.
E o facto de a A. ter recebido a renda paga pela Ré, entregando-lhe o respectivo recibo, tendo presentes as circunstâncias do caso, não pode ser entendido, pela destinatária (Ré), no sentido de a A. querer celebrar com ela um novo contrato de arrendamento da fracção, já que conhecia a vontade real da declarante (A.).
3.3.2. Assim sendo, não pode também a Apelante pretender que os depósitos das rendas efectuados pela Ré tenham caracter liberatório, por não terem sido impugnados pela A. nos termos do disposto no artigo 26°/1 do RAU.
É que o "carácter liberatório" de que fala o citado normativo tem a ver com o facto de se considerar extinta a obrigação, fazendo cessar a mora em que porventura um inquilino esteja constituído (cfr. art. 1042°, n° 1, do Cód.Civil), situação que nada tem a ver com a dos autos.
Ora, a Ré não é arrendatária, nem tem direito à celebração de novo arrendamento, pelo que sobre si não recaía a obrigação de pagamento de rendas, nem podia livrar-se de uma obrigação que nem sequer existia.
Em conclusão, caducou o direito a novo arrendamento, ou mesmo o direito de preferência da Ré na venda da fracção, nos termos do art. 97º, nº 2 do RAU, que dependia do exercício tempestivo do direito a novo arrendamento e que a Apelante não exerceu.
4Da condenação em indemnização
Alega a Apelante que a sua condenação no pedido de indemnização viola o disposto no artigo 483° do C.Civil, pois, não resultaram provados quaisquer factos que integrem o conceito de responsabilidade civil.
Vejamos.
A sentença recorrida considerou, e bem, que ao manter a ocupação do andar propriedade da Autora, contra a vontade desta e sem qualquer título que legitimasse a sua detenção, a Ré violou o direito de propriedade da Autora, ficando obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação.
Significa isto que a Autora tem direito a ser ressarcida dos danos causados pela Ré com a ocupação ilegítima do andar.
E que danos são esses?
4.1. Pretende a A. ser ressarcida do valor correspondente ao pagamento das obras efectuadas nas partes comuns do prédio.
A A. alegou e provou que, no seguimento de deliberação em assembleia de condóminos, de 8 de Maio de 1998, foram efectuadas obras nas partes comuns do prédio, em que a parte que cabe à fracção "F" é de 1.255.929$00, que a A., enquanto proprietária, pagou em 3 prestações: 439.575$00, em 05.11.1998; 502.372$00, em 21.12.1998; 313.982$00, em 05.03.1999.
Ora, sendo as obras efectuadas nas partes comuns do prédio, uma obrigação dos proprietários, só poderia ser assacada a outrem desde que se provassem os requisitos da responsabilidade civil, o que não sucede no caso dos autos, nomeadamente no que respeita, desde logo, ao nexo de causalidade entre a ocupação por banda da Ré e o referido pagamento.
Efectivamente, a matéria provada e que corresponde, nesta parte ao que foi alegado pela parte, não permite concluir que a A. tivesse conseguido vender a casa antes da realização das referidas obras e do correspondente pagamento que foi efectuado entre Novembro de 1998 e Março de 1999.
De facto, a A. não concretiza a partir de que momento pôs a casa à venda, nem tão pouco em que momento surgiu um potencial comprador efectivamente interessado na referida aquisição (se antes se depois da realização das obras), tal como não se sabe se o valor de 30.000.000$00, pelo qual a A. pretendia vender o andar, foi determinado antes ou após a realização dessas obras.
A A. não provou, portanto se, caso a Ré não ocupasse o andar, teria conseguido vender o andar antes da realização das obras.
4.2. Alegou, ainda, a A. alegou e provou que pretende vender a referida fracção por Esc. 30.000.000$00 e que tem sido contactada por pessoas interessadas na sua compra.
Ora, esta matéria é de todo insuficiente para a condenação nos termos pretendidos pela A.
A alegação e prova de que a A. pretendia vender o imóvel por 30.000.000$00, não significa que conseguisse vender o imóvel pelo referido valor.
É que apenas se provou que era essa a intenção da A., mas não se provou, nem alegou, que um determinado potencial comprador tivesse interessado na aquisição pelo referido do imóvel pelo valor de 30.000.000$00, uma vez que apenas está provado, de acordo, aliás, com a matéria que foi alegada, que a A. tem sido contactada por pessoas interessadas na sua compra, não se concretizando quem é ou quem são esses interessados, em que data esses contactos ocorreram, em que condições seria efectuada a compra, nomeadamente, qual o valor que o(s) referido(s) interessado(s) estavam dispostos a pagar.
Desconhece-se, no fundo, o valor real do imóvel. Apenas se sabe da vontade da A. em vender o andar pelo preço de 30.000.000$00.
Ademais, os juros que a parte peticiona a vencer sobre o aludido montante, só podem ser remuneratórios e não moratórios, sendo certo que se desconhece como iria a A. aplicar o montante em causa, já que a este respeito nada se diz, o que impede a determinação e fixação da taxa de juros.
Tal não significa, porém, que a A. não tenha direito a indemnização pelos prejuízos que sofreu com a ocupação indevida do imóvel.
4.3. De facto, o ressarcimento da privação do uso de um bem, como dano autónomo de natureza patrimonial, é questão que se coloca com frequência.
Há quem entenda que a indemnização exige que o lesado prove a concreta existência de prejuízos decorrentes da ocupação indevida pela Ré, mas cada vez mais se vem defendendo que a simples privação ilegal do uso já integra um prejuízo de que o proprietário deve ser compensado, em última análise, com recurso às regras da equidade[7].
Esta questão surge frequentemente em sede de acidentes de viação de que resulta para o lesado a privação do uso de veículos. Porém, a vida real comporta outras situações onde a mesma irrompe, designadamente quando alguém retém ilegitimamente um imóvel pertencente a outrem.
Resulta das regras da experiência, quando se estabelece a comparação entre a situação do proprietário que manteve intacto o seu poder de fruição e a de um outro que dele seja privado temporariamente, que não existe entre ambas uma equivalência substancial.
Uma vez que a privação do uso do bem durante um determinado período origina a perda das utilidades que o mesmo era susceptível de proporcionar e se tal perda não pode ser reparada mediante a forma natural de reconstituição, impõe-se que o responsável compense o lesado na medida equivalente.
Considerando que o direito de propriedade integra, como um dos seus elementos fundamentais, o poder de exclusiva fruição e que isso envolve até o direito de não usar, a privação do uso reflecte o corte de uma parcela dos mesmos, pelo que se justifica o ressarcimento[8].
Em suma, desde que a violação do direito de propriedade, acompanhada da privação do uso, constituem facto ilícito deve, em regra, conceder-se ao lesado a correspondente indemnização[9].
A medida do ressarcimento pode variar de acordo com os reflexos casuisticamente imputáveis ao evento. Mas, salvo situações excepcionais resultantes de factos concretamente apurados, àquela situação de carência corresponderá a atribuição de uma compensação monetária.
Mas existe ainda uma outra razão que conduz ao mesmo resultado.
Nas situações em que existe um vínculo jurídico que legitime a ocupação do locado, uma vez findo o contrato, por qualquer causa, o locatário é legalmente obrigado a pagar ao locador uma indemnização à forfait, nos termos do art. 1045º do CC, em medida correspondente à renda convencionada, a qual é elevada ao dobro em caso de mora.
Trata-se de uma obrigação de génese legal que nem sequer está dependente da prova da existência de uma utilização lucrativa que o proprietário daria ao locado, bastando a falta de cumprimento oportuno da obrigação de restituição do bem.
Assim, se uma tal consequência abarca as situações que anteriormente estavam legitimadas por um título de arrendamento, não faria sentido uma diferenciação de tratamento que acabasse por beneficiar terceiros alheios ao contrato de arrendamento, apesar de a sua actuação provocar na esfera jurídica do proprietário os mesmos reflexos que, face ao disposto no art. 1045º do CC, justificam a fixação de uma a indemnização.
Assim sendo, uma vez que a A. não provou concretamente quais os danos que tal ocupação lhe causa, nem os autos permitirem, desde já a fixação de um determinado valor, porque se desconhece o valor real do imóvel ou o seu valor locativo livre de pessoas, o estado de conservação do imóvel, a sua tipologia, só resta relegar a determinação desse valor para liquidação.
Neste contexto, é evidente que a privação do uso a partir da extinção do contrato de arrendamento foi causa de prejuízos representados pela diferença entre a situação que existiria se a ocupação não tivesse existido e aquela que realmente se verificou. O bastante para determinar o ressarcimento através da única via possível, isto é, mediante a atribuição de uma compensação em dinheiro, que, atendendo ao que acima se referiu, não pode neste momento ser determinada por falta de elementos fácticos suficientes.
Por isso, não pode a sentença recorrida ser mantida no que se refere ao cálculo da indemnização, isto é, na parte em que condenou a Ré a pagar à Autora uma indemnização correspondente aos juros, à taxa legal, sobre a quantia de 30.000.000$00, bem como no pagamento da quantia de 1.255.929$00, acrescida de juros, referente a obras efectuadas nas partes comunsdo prédio e suprtadas pela A.
Essa indemnização, respeitante apenas à ocupação indevida do andar e a liquidar, deve ser contabilizada a partir do mês de Agosto de1992, inclusive e até à data em que vier a ocorrer a entrega da fracção autónoma em causa à Autora.
