IIIDecisão
Nos termos expostos, confirma-se o douto acordão recorrido e formula-se o seguinte assento:
Nos termos do artigo 294 do Codigo Civil, o titulo constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal e parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autonoma do edificio destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela camara municipal.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 10 de Maio de 1989
- -Jose Manuel Meneres Sampaio Pimentel
- -Antonio de Almeida Simões - João Alcides de Almeida
- -Antonio Soares Tome - Joaquim Jose Rodrigues Gonçalves -
- -Mario Sereno Cura Mariano - Jose Saraiva - Jose Isolino Enes Calejo - Jose Manuel de Oliveira Domingues - Eliseu Rodrigues Figueira Junior - Adelino Barbosa de Almeida -
- -Jose Alexandre Paiva Mendes Pinto - Vasco Eduardo Crispiniano Correia de Lacerda Abrantes Tinoco - Afonso de Castro Mendes - Alberto Carlos Antunes Ferreira da Silva -
- -Pedro de Lemos e Sousa Macedo - Flavio Parreira da Trindade Pinto Ferreira - Jorge da Cruz Vasconcelos - Jose Henrrique Ferreira Vidigal - João Solano Viana (vencido, pelas razões constantes da declaração de voto que junto) - Silvino Alberto Villa Nova (vencido, pelos fundamentos constantes da declaração de voto do Excelentissimo Conselheiro Solano Viana) - Augusto Tinoco de Almeida (vencido, por entender que a nulidade do titulo so deveria decretar-se quando o destino ou utilização em causa ofendam o interesse e ordem publicos) - Manuel Augusto Gama Prazeres (vencido pelas razões aduzidas pelo Excelentissimo Colega Doutor Solano Viana) - Fernando Maria Xavier de Figueiredo Brochado Brandão (vencido em parte, conforme declaração anexa) Jorge de Araujo Fernandes Fugas (vencido, de harmonia com a declaração de voto do Excelentissimo Conselheiro Solano Viana) - Alberto Baltazar Coelho (vencido, nos termos da declaração de voto que junto) - Fernando Heitor Barros de Sequeiros (vencido, nos mesmos termos do Excelentissimo Conselheiro Solano Viana) - Fernando Faria Pimentel Lopes de Melo (vencido, por ter concordado com os fundamentos invocados pelo Senhor Conselheiro Solano Viana ) - (Tem votos de vencido dos Excelentissimos Conselheiros Antonio Carlos Vidal de Almeida Ribeiro, Licinio Adalberto Vieira de Castro Caseiro, Jose Alfredo Soares Manso Preto, Salviano Francisco de Sousa e Mario Augusto Fernandes Afonso, que não assinaram por não se encontrarem presentes).
Declaração de Voto
Esta em causa neste recurso a determinação das consequencias de a escritura de constituição da propriedade horizontal não respeitar o destino dado a fracção autonoma no projecto do edificio aprovado pela camara municipal.
Acarretara ou não tal desrespeito a nulidade parcial dessa escritura?
No artigo 1416 do Codigo Civil estabelece-se que a falta de requisitos legalmente exigidos para a propriedade horizontal importa a nulidade do titulo constitutivo da mesma propriedade e a sujeição do predio ao regime de compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418 ou, na falta de fixação, da quota correspondentes ao valor relativo da sua fracção (n. 1), tendo legitimidade para arguir a nulidade do titulo os condominos e tambem o Ministerio Publico, sobre a participação da entidade publica a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções (n. 2).
Assim, quando no titulo de constituição da propriedade horizontal se deixarem de observar os requisitos impostos pela lei para tal constituição - requisitos esses constantes dos artigos 1414 e 1415 do Codigo Civil -, o regime de nulidade dai resultante e o que se encontra estabelecido no citado artigo 1416 n. 1, do Codigo Civil.
Sempre que no titulo constitutivo da propriedade horizontal se da a fracção autonoma destino diferente daquele que consta do projecto aprovado pela camara municipal, não e de considerar nulo nessa parte tal titulo, ja que não e requisito legal da constituição da propriedade horizontal a indicação do destino das fracções autonomas.
O desrespeito do projecto não conduz a nulidade parcial do titulo por ofensa da disposição legal de caracter imperativo (artigo 294 do Codigo Civil).
Dispõe-se no artigo 6 do RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n. 38382, de 7 de Agosto de 1951, que nos projectos de novas construções e de reconstrução, ampliação e alteração de construções existentes serão sempre indicados o destino da edificação e a utilização prevista para os diferentes compartimentos.
E no artigo 2 do mesmo Regulamento diz-se que a execução dessas obras e trabalhos não pode ser levada a efeito sem previa licença das camaras municipais, as quais incumbe tambem a fiscalização do cumprimento das disposições desse Regulamento.
Estabelecem-se regras para a realização de obras de construção, submetendo-as a previo licenciamento das camaras municipais, e punindo-se com multa a execução de qualquer obra em desacordo com os termos de tal Regulamento ou com o projecto aprovado ( artigo 161), podendo ainda as camaras ordenar, independentemente da aplicação da tal penalidade, a demolição ou o embargo administrativo das obras executadas em desconformidade com o Regulamento ou o projecto, bem como o despejo sumario dos inquilinos e demais ocupantes das edificações utilizadas sem as respectivas licenças ou em desconformidade com elas (artigo 165).
Trata-se de disposições em que se regulamenta a execução de obras de construção e reconstrução, sujeitando-as a licença das camaras municipais, e onde se estabelecem sanções de varia ordem para a violação de tais normas.
As normas do RGEU tem em vista assegurar as condições de segurança, estetica e salubridade das edificações, submetendo-as a licenciamento e fiscalização das camaras municipais.
Nada leva a considerar que, se, em escritura de constituição da propriedade horizontal de imovel, se atribuir as fracções autonomas deste destino diferente do que consta do projecto aprovado pela camara municipal em obdiencia ao citado Regulamento, dai resulte a nulidade de tal estipulação.
Não se deve confundir a construção de edificio sem as devidas condições de segurança, estetica e salubridade, construção essa que acarreta as sanções atras referidas, e a estipulação em titulo constitutivo da propriedade horizontal de destino da fracção autonoma distinto do que consta do projecto de edificio.
De resto, como se nota no Acordão de 21 de Dezembro de 1982, o titulo constitutivo de propriedade horizontal pode ser modificado por escritura publica, havendo acordo de todos os condominos (artigo 1419 do Codigo Civil), pelo que, nada obstando a que se altere o fim a que se destinam as fracções autonomas, e admissivel que tal fim seja diferente daquele que e indicado no projecto do edificio aprovado pela camara municipal.
A atribuição de legitimidade para arguir a nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal não so aos condominos, mas tambem ao Ministerio Publico, sob participação da entidade publica a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções (n. 2 do artigo 1 416 do Codigo Civil), apenas significa que o Ministerio Publico pode usar de tal faculdade no caso previsto no n. 1 desse artigo 1416, isto e, quando se verificar falta dos requisitos legalmente exigidos para a constituição da propriedade horizontal, que, como atras se referiu, constam dos artigos 1414 e 1415 do mesmo Codigo.
Entendo, assim, que não deve ser declarada a nulidade, ainda que parcial, do titulo constitutivo da propriedade horizontal que atribua as fracções autonomas do edificio destino diferente daquele que consta do respectivo projecto aprovado pela camara municipal, do que resultaria o provimento do recurso - João Solano Viana.
Declaração de voto
Os "requisitos legais" de que se fala [ver o artigo 1416 e Codigo do Notariado - artigo 74, alineas b) e c)] são os do artigo 1415 e todos os que violem normas imperativas (idem - artigos 280 e 294). So essa violação constitui verdadeira nulidade.
O RGEU tem a ver com outras realidades de imperatividade geral, como a segurança e a estetica. E as "aprovações camararias" contam-se nos limites expostos, não definindo direitos nem criando proibições (limitam-se a uma primeira verificação da correspondencia com a lei).
Ha assim que ser casuista e ver do que se trata no concreto.
Na hipotese, a mudança de destino não colidia em norma imperativa. Dai votar a revogação do acordão recorrido.
Mas, em obediencia a "imperatividade", formularia assento onde se dissesse não haver nulidade na "atribuição de destino diferente" simples, salvo se isso for contra o interesse publico ou a imperatividade (por exemplo, isso sucederia na transformação de garagem comum em armazem, discoteca, etc).
Dai a minha posição equidistante da tese vencedora e da vencida.
- Pedro de Lemos e Sousa Macedo.
Declaração de voto:
Entendi, na senda dos pareceres juntos aos autos, não haver entre o acordão fundamento e o acordão recorrido a requerida oposição para que se pudesse tirar assento.
Na verdade, no acordão-fundamento cuidou-se de uma alteração do destino de uma cave, que era "de estacionamento privativo dos inquilinos" no projecto aprovado e passou a ser, de acordo com a escritura da constituição da propriedade horizontal, de armazem.
Pois bem, tanto quanto nos garante o indicado aresto, não so ninguem questionou que o novo destino não fosse, em si mesmo, legal e adequado a respectiva fracção, mas ainda nele se afirmaram, repetida e expressamente, estas legalidades e adequação.
Por isso, encarando o diferendo nestes parametros - e, note-se bem, fora dentro deles que a recorrente, na revista onde foi proferido o acordão-fundamento, o colocou, ao indicar apenas como disposições violadas os artigos 1415 e 1417 do Codigo Civil -, no dito aresto decidiu-se, com base unicamente nos artigos 1415, 1416, 1417, 1419 e 1422, alinea c), daquele Codigo, não se encontrar ferido de nulidade o negocio constitutivo da respectiva propriedade horizontal.
Esta tomada de posição, dentro do campo em que se moveu, parece-me de inquestionavel acerto, tendo granjeado o apoio de Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, volume III, 2 edição, pagina 401.
Mas de inquestionavel acerto me parecer ser tambem o julgado no acordão recorrido, publicado no Boletim do Ministerio da Justiça, n. 333, paginas 457, de constituir nulidade, por ofensa dos preceitos regulamentares de interesses e ordem publica (RGEU), afectando o titulo constitutivo de propriedade horizontal, o facto de se ter designado, nesse titulo, como fracção autonoma e com destino e utilização proprios uma dependencia que, a luz do projecto e da licença de loteamento, era tido como gabinete de administração, portanto parte comum do predio.
Esta nulidade não atinge a totalidade do negocio, mas apenas a parte do titulo constitutivo de propriedade horizontal em que se menciona aquela dependencia como fracção autonoma.
E que aqui entendeu-se que, em função do "alvara de loteamento para a Urbanização da Portela", a alteração conseguida na constituição da propriedade horizontal do que constava do projecto aprovado ofendera o interesse geral e normas imperativas do RGEU, motivo por que o problema sub judice foi equacionado e resolvido, fundamentalmente, face a violação do disposto nos artigos
6, 8 e 165 daquele Regulamento e por aplicação dos artigos 292 e 294 do Codigo Civil.
Quer dizer: as situações de facto e de direito apreciadas no acordão recorrido não se compaginam - bem ao contrario - com as situações daqueles tipos julgadas no acordão-fundamento.
Neste tratou-se de uma situação no ambito dos puros interesses privados na disciplina da propriedade horizontal, pelo que os respectivos preceitos não representam normas imperativas, antes se configuram como normas na disponibilidade das partes; naquele outro, ou seja, no acordão recorrido, cuidou-se de uma situação desrespeitadora de normas imperativas de interesse publico, o que vale por dizer de normas fora da disponibilidade das partes.
Contra o precedentemente exposto não se diga que o cerne da questão em debate esta em saber se não havera sempre violação de normas imperativas quando, na constituição da propriedade horizontal, se desrespeitam os destinos das fracções indicadas no projecto aprovado.
E isto por duas ordens de razões.
A primeira consiste em, para mim, haver alterações do projecto aprovado quanto ao destino das fracções que, para alem de não exigirem quaisquer obras, não colidem minimamente com normas de natureza imperativa. Pense-se nas seguintes hipoteses - e muitas outras podiam ser indicadas: predio em que, de acordo com o projecto, todas as fracções autonomas são destinadas a habitação e no negocio constitutivo da propriedade horizontal uma das fracções passa a ser afectada a habitação do porteiro ou a habitação e tambem a consultorio medico ou a escritorio de advogado.
A segunda e a de que o aspecto posto na objecção não aparece apreciado, e muito menos decidido, no acordão recorrido ou no acordão-fundamento, pelo que, tambem neste campo, não ha oposição entre eles.
Pelo que fica exposto, salvo o devido respeito pela opinião que fez vencimento, não havendo a requerida oposição, o meu voto foi no sentido de não se dever nem se poder tirar assento. - Alberto Baltazar Coelho.
