Quem foi o relator do acórdão 8042/20.3T8LRS.L1.S1?

O relator foi Cristina Maria Nunes Soares Tavares Coelho, no Supremo Tribunal de Justiça.

Quando foi proferido o acórdão 8042/20.3T8LRS.L1.S1?

O acórdão foi proferido em 25 de fevereiro de 2025.

8042/20.3T8LRS.L1.S1

Sumário

I. A existência de uma servidão administrativa, no caso, resultante do art. 21º da Lei 54/2005, de 15.11, não se enquadra na cláusula inserta num contrato promessa de compra e venda nos termos da qual os promitentes vendedores prometem vender um lote de terreno para construção livre de quaisquer ónus ou encargos, dívidas ou responsabilidades emergentes da propriedade, quer de natureza real, quer obrigacional, e devoluto de pessoas e bens. II. Destinando-se o lote de terreno prometido vender a construção, a prestação será objetivamente impossível se a mencionada servidão administrativa obstar à edificação, caso em que se verificará não uma impossibilidade superveniente da prestação, mas uma impossibilidade total da prestação, ab initio, a determinar a nulidade do contrato promessa, nos termos do art. 401º do CC. III. Não resultando demonstrado que a servidão administrativa em causa impede a edificação a que o lote prometido vender se destina, ou, sequer, que a limite em termos edificativos, nem que põe em causa a construção projetada pelos AA., que não foi elemento essencial da base negocial, inexiste fundamento para a recusa de cumprimento do contrato promessa.

Texto

Proc. nº 8042/20.3T8LRS.L1.S1 * Acordam na 6ª secção do Supremo Tribunal de Justiça RELATÓRIO Em 12.10.2020, AA e BB intentaram a presente ação declarativa com processo comum contra CC, e esposa, DD, pedindo a condenação dos RR. nos seguintes termos: A) Em face do incumprimento definitivo por parte dos RR. e da perda do interesse pela prestação por parte dos AA., assiste-lhes o direito à resolução do contrato e erro sobre o objeto negocial, reclamando o pagamento em dobro do sinal, no valor global de €60.000,00 (sessenta mil euros), acrescido de juros à taxa legal, desde 23.10.2019 até efetivo pagamento. B) Assim não se entendendo, assiste-lhes do direito à resolução do contrato e erro sobre o objeto negocial, e em consequência, a obrigação dos RR. de restituírem as quantias pagas pelos AA., no valor de €30.000,00, acrescida de uma indemnização por danos não patrimoniais, no valor não inferior a €10.000,00, o que perfaz a quantia de €40.000,00 (quarenta mil euros), e respetivos juros de mora, vencidos desde 23.10.2019 até integral pagamento. Citados, os RR. contestaram, por impugnação (no que ora importa), e deduziram reconvenção, pedindo a final que a ação seja julgada improcedente, com a sua consequente absolvição dos pedidos formulados, e a reconvenção seja julgada procedente, reconhecendo-se que os AA. incumpriram o contrato e que os RR. têm o direito de fazer seu o sinal entregue. Realizou-se julgamento, e em 20.12.2023, foi proferida sentença, que julgou a ação parcialmente procedente e a reconvenção totalmente improcedente e, consequentemente: i) Condenou os réus no pagamento aos autores da quantia de 60.000,00€ (sessenta mil euros), correspondente ao dobro do sinal recebido, a que acrescem juros de mora, à taxa legal supletiva para os juros civis de 4%, desde a citação e até integral pagamento. ii) Absolveu os réus do remanescente pedido de juros. iii) Absolveu os autores do pedido reconvencional. Inconformados com a decisão, apelaram os RR., tendo o Tribunal da Relação de Lisboa, em 4.7.2024, proferido acórdão em que julgou a apelação procedente, revogou a decisão recorrida, e, em consequência, julgou improcedentes os pedidos formulados pelos autores, absolvendo os réus do pedido quanto aos mesmos, e julgou procedente o pedido reconvencional, declarando que os réus têm direito a fazer seu o sinal de 30.000€ que lhes foi entregue pelos autores em cumprimento do contrato-promessa em causa nos autos. Os AA./apelados interpuseram recurso de revista, formulando, no final das alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem: A. O Tribunal a quo, revogou na integra a decisão do Tribunal Recorrido, julgando totalmente improcedentes os pedidos dos autores e julgando procedente o pedido reconvencional. B. Sustenta para o efeito que, ao contrário do defendido pelo Tribunal de 1ª Instância, a linha de água existente nos lotes prometidos vender, não pode ser considerado como um ónus. C. A linha de água, é uma servidão administrativa que decorre da natureza do terreno, e como tal um caso de força maior. D. Por tal motivo, a dita servidão não pode estar considerada no leque de ónus e encargos que os réus quiseram fazer constar no contrato de promessa de compra e venda. E. Desse modo, e por não estarem os tais lotes, onerados, e estando a situação em concreto vertida numa situação de força maior, não se pode imputar a responsabilidade do não cumprimento da prestação aos réus. F. Considerando, pois, aplicável o preceito do 801.º do código civil, que comporta a impossibilidade culposa, à conduta dos réus, porquanto, segundo o Tribunal a quo, os Autores, recusaram de forma ilícita e culposa, a outorga do contrato definitivo de compra e venda. G. O Tribunal a quo, ao qualificar a situação em concreto como uma situação de força maior, deveria ter aplicado o preceito constante no artigo 790.º n.º 1 do código civil. H. Considerando sim, que a prestação se tornou impossível por uma causa não imputável aos autores. I. Ou seja, existe erradamente a aplicação do preceito legal, vertido no artigo 801.º n. º 1, do Código Civil à conduta dos autores. J. Por um lado, porque, uma situação de força maior, que impossibilite o cumprimento da prestação, nos termos clausulados, se enquadra no artigo 790.º n.º 1 do código civil. K. E por outro, porque não pode tal circunstância de força maior, aproveitar apenas a uma parte, sendo necessário provar que os Autores incumpriram culposamente a prestação. L. E na realidade, não se pode considerar provado o incumprimento culposo por parte dos autores, uma vez que foi manifesto, na data da outorga da escritura, que o que levava os autores a não celebrarem o contrato definitivo seria o conhecimento de uma servidão administrativa, a tal situação de força maior e as condicionantes da existência da mesma. M. E os autores, manifestaram e provaram que tal servidão, que a tal situação de força maior, trazia condicionantes, em termos construtivos (nomeadamente nos muros), contrários ao expectável aquando da realização do negócio. N. Não se negaram apenas a realizar a prestação, lograram provar, através da informação oficial da APA, que a linha de água, não permitiria a construção dos muros de alvenaria, como é o expectável na aquisição dos lotes. O. E perante o conhecimento da linha de água e as condicionantes impostas pela mesma no negócio, negaram-se à realização da prestação. P. Deste modo, deveria ter o Tribunal a quo, considerar que se encontra ilidida a presunção de culpa que decorre da recusa de celebrar o contrato. Q. É que o Tribunal a quo, afasta tal circunstância, por não se ter conseguido provar, em sede de prova produzida em 1ª Instância, que o autores, ao terem conhecimento da linha de água antes da celebração do contrato promessa, nunca o teriam outorgado. R. Ora, a prova de um facto negativo, não pode ser apreciado, nos mesmo termos que a prova de um facto positivo: “Por outro lado, a acrescida dificuldade da prova de factos negativos deverá ter como corolário, por força do princípio constitucional da proporcionalidade, uma menor exigência probatória por parte do aplicador do direito, dando relevo a provas menos relevantes e convincentes que as que seriam exigíveis se tal dificuldade não existisse, aplicando a máxima latina «iis quae difficilioris sunt probationis leviores probationes admittuntur». (acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 17.12.2008, proc. 0327/08) S. Contudo o Tribunal a quo, desconsiderou todos os factos que abonam em sentido positivo para o lado dos autores, e de modo perentório, não considerou provado, que a recusa com fundamentos concretos e objetivos, por conta de uma situação de força maior, de outorgar a escritura de compra e venda, seja prova que, o autor, se tivesse conhecimento de tal circunstância não celebraria o referido negócio. T. Deste modo, deveria o Tribunal a quo, considerar a inexistência de culpa da não realização da prestação por partes dos autores. U. Devendo afastar a aplicação do artigo 801.º n.º 1 do código civil com a consequência resultando do artigo 442.º n.º 2 do código civil. V. E outrossim, aplicar o constante no artigo 790.º n.º 1 do Código Civil, e condenar os Réus a restituir o sinal pago, por estes, no montante de 30.000,00€. Terminam pedindo que seja revogado o acórdão recorrido, repristinando-se a sentença proferida pela 1ª Instância que deu provimento ao pedido dos Autores. Os RR./apelantes contra-alegaram, pugnando pela improcedência da revista e manutenção do acórdão recorrido, e formularam as seguintes conclusões, que se reproduzem: A. O recurso apresentado pelos AA., ora rtes., não evidencia qualquer razão material ou formal, de direito ou de facto, suscetível de contrariar o deliberado no douto Acórdão do Tribunal “a quo”. B. Surpreende-se aliás no Acórdão recorrido, escrito numa linguagem elegante e clara, o desenvolvimento de um raciocínio lógico, claro e sustentado, não padecendo dos vícios imputados, pelo que deve o mesmo ser mantido na íntegra por não merecer qualquer das censuras assacadas pelos rtes.. C. Sumariando a posição inovatória dos rtes., pretendem os mesmos que a situação sub judice se subsuma ao preceituado no art. 790.º, n.º 1 do CC e não, como fez o Tribunal da Relação de Lisboa, ao disposto no art. 801.º, n.º 1 do CC. D. Ora, no caso, nem se verifica uma impossibilidade objetiva, absoluta, total e definitiva da prestação, como o exige a previsão legal e o ensina a doutrina supra transcrita nas alegações e aqui se dá por reproduzido, nem a servidão ou mais propriamente a restrição que os rtes. invocam é superveniente, já que preexistia à data do contrato promessa, pelo que em nossa modesta opinião falecem os argumentos aduzidos pelos rtes. E. Os ora rtes. não cumpriram o contrato promessa desde logo porque ficou “... convencionado na cláusula 3ª, pontos 1 e 2, que a escritura pública deveria ser celebrada no prazo de 180 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa, de cuja marcação ficaram incumbidos os promitentes-compradores, ora rtes., os quais deveriam indicar aos promitentes vendedores, agora rdos., o dia, hora e local com uma antecedência mínima de 10 dias úteis sobre a data fixada” (ponto 4 dos factos provados). Só que não o fizeram. F. O prazo de 180 dias findava no dia 02 de outubro de 2019, pelo que os AA. deveriam ter expedido a convocatória para os RR. até ao dia 17 de setembro de 2019. G. Os AA., ora rtes., deixaram decorrer o prazo de marcação a que estavam adstritos sem nada comunicarem, colocando-se pois em situação de mora. H. E tendo recebido a carta convocatória da escritura da iniciativa dos réus, nada disseram até ao dia designado, não pediram qualquer adiamento, nem formularam qualquer proposta de alteração, limitando-se então a invocar a existência de uma servidão legal, ou seja, algo que estavam obrigados a conhecer desde data anterior à celebração da promessa. I. A recusa dos AA. a outorgar a escritura foi feita sem justificação válida. J. É que quando o contrato promessa elaborado pela mediadora imobiliária assevera a inexistência de ónus, está naturalmente a referir-se a ónus ocultos, a ónus suscetíveis de serem afastados pelas partes, como é o caso das hipotecas e das penhoras, por exemplo – não a ónus “ope legis” em que inexiste poder de remoção dependente da disponibilidade, da legitimidade ou da vontade de qualquer contratante. K. Mas, no caso concreto, tal servidão legal apenas impõe restrições mas não impedimentos absolutos - e que não eram do conhecimento dos rtes., como se apurou nos autos. L. E tanto era inválida a justificação que mesmo depois disso continuaram a pretender esclarecimentos da APA por forma a adequar o projeto de arquitetura (pontos 11 e 12 dos factos provados). M. De resto, os rtes. não demonstraram que se tivessem sabido previamente dessas restrições não adquiririam os lotes. N. É certo que procuram contrariar a prova negativa consignada na alínea b) dos factos não provados, pretendendo que daí não poderia resultar como contraponto o facto positivo. O. Mas o que está em causa é que não demonstraram esse facto essencial por si alegado nos articulados. Acresce que a Mma. Juíza de 1.ª Instância, na sua motivação da matéria de facto, elabora sobre a matéria de modo detalhado e concludente, não deixando margem para dúvidas (como supra se transcreveu e aqui se dá por integralmente reproduzido), não deixando margem para dúvidas, como se extrai do trecho final: <<...Face a tudo isto, é forçoso concluir que o depoimento da testemunha EE infirma o depoimento de FF, uma vez que já edificou noutros lotes contíguos à linha de água, sem perda de capacidade edificativa e está a edificar nos lotes em questão, visando a sua venda. As dificuldades perspetivadas pelos autores não se verificaram com este construtor, pelo que a opção por não celebrar o contrato definitivo com esse fundamento terá resultado de alguma precipitação ou de qualquer outra razão que se desconhece...”. P. Na verdade a aptidão construtiva de cada lote não sofreu quaisquer limitações, mantendo-se inalterada, conforme resulta das 3 certidões camarárias, uma por cada lote, apresentada pelos réus, ora rdos., através do seu requerimento de 22.03.2023 (ref.ª citius ...77). Q. Sucede que os AA. adquiriram lotes para construção urbana (não projetos de construção!), cientes de que teriam de se sujeitar às regras e condicionantes impostas pelo município e por quaisquer outras entidades que dispusessem sobre a matéria. E estavam obrigados a conhecer todas as condicionantes (cfr. designadamente art. 4.º do RJUE). R. No contrato promessa nada se clausulou quanto a áreas de construção; a materiais a utilizar; a distanciamentos; a cérceas; a muros ou outras vedações e à natureza dos materiais, nem quanto a nada que pudesse contender com as condicionantes legais e regulamentares fixadas pelas entidades competentes em matéria de urbanismo e de ambiente, porque nada disso dependia dos RR., ora rdos.. S. Os RR. não violaram qualquer cláusula constante do contrato promessa e por isso não o incumpriram. T. Os AA. sim, incumpriram o contrato, não celebrando nem sequer marcando a escritura pública no prazo previsto, e recusando outorgá-la depois, mesmo tendo sido interpelados para tanto e sob a cominação de perda do sinal. U. A pré-existência da servidão administrativa, estabelecendo no caso apenas pontuais restrições, não constitui uma impossibilidade objetiva porque não afeta a edificação de moradias com a área de ocupação e as demais condições legal e administrativamente previstas, desde logo no Plano Diretor Municipal, regulamentos municipais e outros instrumentos legais. V. Reitera-se que no contrato promessa não ficou estipulada a existência de uma delimitação a tardoz através de um muro ou de construção vertical fixa e permanente. W. Donde resulta que não assistia os AA., ora rtes. o direito de recusar a celebração do contrato definitivo ou motivo para a resolução do negócio, pelo que incumpriram a título definitivo o contrato promessa, tendo de suportar as consequências previstas para os promitentes inadimplentes. X. O contrato promessa não foi assim cumprido por razões exclusivamente imputáveis aos AA., ora rtes.. Y. Esse incumprimento tornou-se definitivo, como se constata, não só porque os AA. recusaram outorgar a escritura para que foram convocados, como também porque vieram depois resolver o contrato. Z. À luz do disposto no art. 442.º, n. 2 do CC, os RR., ora rdos., têm o direito de fazer sua a quantia de trinta mil euros entregue a título de sinal. QUESTÕES A DECIDIR Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes (arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), as questões a decidir são: a) se o tribunal recorrido devia ter considerado extinto o contrato promessa de compra e venda, nos termos do art. 790º, nº 1, do CPC; b) se os AA. incumpriram culposamente o contrato promessa de compra e venda. Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO Vêm dados como provados os seguintes factos: 1) No dia 5 de abril de 2019, por contrato promessa de compra e venda vertido em documento escrito, os réus prometeram vender e os autores prometeram comprar, pelo preço total de 195 000,00€, três lotes de terreno para construção: a) Pelo preço de 75 000,00€, o prédio urbano correspondente ao Lote de terreno para construção, situado em ..., lote 1, com área total/coberta de 214 m2, com as seguintes confrontações: Norte: Domínio Publico, Sul: Herdeiros de GG e HH, Nascente: Domínio Publico, Poente: Lote 2, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ..., sob o n.º ...33, inscrito na matriz urbana da freguesia de ..., sob o nº ...30, com o valor patrimonial de 59 952,29€. b) Pelo preço de 60 000,00€, o prédio urbano correspondente ao Lote de terreno para construção, situado em ..., lote 2, com área total/coberta de 184 m2, com as seguintes confrontações: Norte: Domínio Publico, Sul: herdeiros GG e HH, Nascente: Lote 1, Poente: lote 3, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ... sob o nº ...34, inscrito na matriz urbana da freguesia de ... sob o nº ...33, com o valor patrimonial de 58 734,45€. c) Pelo preço de 60 000,00€, o prédio urbano correspondente ao Lote de terreno para construção, situado em ..., Lote 3, com área total/coberta de 184 m2, com as seguintes confrontações: Norte: Domínio Publico; Sul: Herdeiros de GG E HH, Nascente: Lote 2; Poente: Lote 4; descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ..., sob o número ...35, inscrito na matriz urbana da freguesia de ..., sob o número ...24, com o valor patrimonial de 58 734,45€ - cláusulas 1º e 2ª. 2) A título de sinal e princípio de pagamento, os autores entregaram aos réus 30.000,00€ - cláusula 2ª. 3) Ficou convencionado na cláusula 2ª, 1.b) que o remanescente do preço, no valor de 165 000,00€ seria pago pelos autores no ato da outorga da escritura definitiva do contrato de compra e venda, através de cheque bancário. 4) Ficou convencionado na cláusula 3ª, pontos 1 e 2, que a escritura pública deveria ser celebrada no prazo de 180 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa, de cuja marcação ficaram incumbidos os promitentes-compradores, ora autores, os quais deveriam indicar aos promitentes vendedores, ora réus, o dia, hora e local com uma antecedência mínima de 10 dias úteis sobre a data fixada. 5) Ficou convencionado na cláusula 1ª do contrato outorgado que os réus prometem vender aos autores os imóveis identificados, livres de quaisquer ónus ou encargos, dívidas ou responsabilidades emergentes da propriedade, quer de natureza real, quer obrigacional, e devoluta de pessoas e bens. 6) Em meados de agosto de 2019 os autores incumbiram uma empresa de preparar projetos com vista ao futuro licenciamento de uma moradia unifamiliar no lote 1 tendo, em setembro de 2019, descoberto que existia uma linha de água contígua à extrema dos lotes que haviam prometido comprar. 7) No dia 4 de outubro de 2019, a empresa contratada pelos autores enviou um email à Administração Regional Hidrográfica do Tejo e Oeste, informando que estava em causa um projeto de licenciamento da construção de uma habitação unifamiliar e identificando o local da sua implantação, pedindo a marcação de uma reunião “para que possamos ajustar o projeto de arquitetura antes de o terminar. 8) No dia 7 de outubro de 2019, os réus notificaram os autores por carta registada com aviso de receção, para comparecerem no Cartório Notarial do Dr. II, no dia 22 de outubro de 2019, pelas dez horas e trinta minutos, para outorgarem o contrato definitivo de compra e venda dos aludidos lotes de terreno para construção. 9) No dia 22 de outubro de 2019, os autores compareceram no local, dia e hora designado pelos réus para a outorga da escritura publica de compra e venda dos referidos lotes de terreno. 10) Porém, os autores recusaram-se a outorgar a escritura publica de compra e venda “uma vez que têm conhecimento da existência de uma servidão administrativa sobre os lotes atrás identificados, constituída pela Agência Portuguesa do Ambiente”. 11) Em 28 de outubro de 2019, pelas 18:31, o técnico da empresa contratada pelos autores enviou um email para a Administração Regional Hidrográfica do Tejo e Oeste, com o assunto “Reunião com Técnico – Viabilidade Construção”, colocando as seguintes questões: “(…) 2. “Em continuação da reunião e na qualidade de preponentes compradores dos lotes 1, 2 e 3, situados na Praceta ..., ..., para o qual foi emitido o alvará de loteamento n.º 7/98, pela C.M. de .... Vimos pelo presente questionar: i. Os lotes em questão tem algum ónus, derivado da proximidade à linha de água? ii. Caso exista ónus, o que implica esse ónus em relação à viabilidade de construção. É possivel edificar? É posivel fazer alterações de morfologia do terreno?”. 12) Em 26 de novembro de 2019, a Divisão de Recursos Hídricos Interiores da Administração Regional Hidrográfica do Tejo e Oeste, por intermédio do seu Técnico JJ, respondeu por email nos termos que se seguem: “Exmo. Senhor FF, Em resposta ao vosso pedido de esclarecimento e tendo presente os elementos disponibilizados, informa-se: 1- “Todas as parcelas privadas de leitos e margens de águas públicas estão abrangidas por servidão administrativa devido ao domínio hídrico, nos termos do artigo 21º da Lei nº 54/2005, de 15 de novembro, na sua redacção atual: 2- Tratando-se de um curso água não navegável nem flutuável, a faixa de servidão correspondente a margem, tem a largura de 10 metros a partir da aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água, nos termos do artigo 11º do mesmo diploma; 3- Nessa faixa de terreno não é permitida a execução de quaisquer obras permanentes ou temporárias sem autorização da A.P.A,.I.P., sendo proibida a existência de construções verticais fixas e permanentes na faixa 5 metros contados a partir aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água; 4- Para delimitação da propriedade admite-se o recurso a vedação em material amovível (painéis ou solução similar) ou sebe viva, colocada a uma distância mínima de 1,50 metros da crista superior do talude da linha de água, sendo que nas estremas do lote as vedações deverão ser no mesmo material até ao limite da servidão administrativa.” 13) O alvará de loteamento a que respeitam os lotes de terrenos prometidos vender foi aprovado no ano de 1998 (alvará nº 7/98). 14) Em 6 de março de 2007, os réus e os outros comproprietários celebraram com o Município de ... um contrato de permuta, por via do qual aqueles transmitiram ao Município uma parcela de terreno com a área de 8520 m2, sita em ..., freguesia e concelho de ..., inscrita na respetiva matriz predial rústica sob parte do artigo ...7, Secção ..., e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...39 e, em troca, o Município lhes transmitiu o conjunto de lotes identificados no alvará de licença de loteamento n.º 7/98, emitido pelo Departamento de Administração Urbanística da Câmara Municipal de ..., em 6 de Maio de 1998. 15) Ficou exarado nessa escritura que o “… Município de ..., em execução da deliberação tomada na 1.ª Reunião Ordinária da Câmara Municipal de ..., de 17 de janeiro de 2007, cede aos segundos (os réus), terceiro, quartos, quintos, sextos, sétimos, oitavos, nono, décima, décimos-primeiros, décimos-segundos e décimos-terceiros outorgantes, livre de quaisquer ónus ou encargos, os lotes a seguir identificados…” 16) Posteriormente foi efetuada uma divisão de coisa comum, cabendo aos ora réus os lotes 1, 2 e 3, que foi levada a registo, onde consta a aquisição a favor dos ora réus, CC e DD, dos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ..., sob os números ...33, ...34 e ...35 (respetivamente, lotes 1, 2 e 3) pela apresentação n.º 20 de 21.05.2007, tendo como causa a divisão de coisa comum e sujeitos passivos os demais comproprietários inscritos. 17) Em 2017 os réus decidiram vender o lote de terreno identificado como lote 1 e para tanto contactaram uma mediadora imobiliária do universo REMAX, a M..., Lda., identificada na cláusula 11.ª do contrato promessa. 18) Essa mediadora iniciou a promoção da venda, apenas desse lote 1, mas como lhe surgiram os agora autores interessados em mais lotes, solicitou aos réus que autorizassem a venda dos outros dois lotes (o 2 e o 3), ao que os réus anuíram. 19) Os réus não negociaram diretamente com os autores e só conheceram os autores na data marcada (dia 05.04.2019) para a assinatura do contrato-promessa, nos escritórios da Mediadora na Av ..., em .... 20) Depois dessa data nunca mais tiveram notícias dos autores e, não tendo sido agendada pelos autores a escritura, os réus tomaram a iniciativa de o fazer e dirigiram uma interpelação para cada um dos autores, informando da data, hora e local da escritura, sob pena de incorrerem em incumprimento do contrato, com perda de sinal. 21) Não existe qualquer servidão registada (no registo predial) sobre os prédios objeto do contrato promessa. 22) Os réus não tiveram qualquer intervenção relativamente ao alvará de loteamento n.º 7/98. * E foram dados como não provados os seguintes factos: a) Que a existência de uma linha de água contígua ao limite dos lotes era há muito do conhecimento dos réus, tendo a sua existência sido conscientemente ocultada aos autores por aqueles. b) Que os autores nunca teriam celebrado o contrato-promessa de compra e venda nem entregue aos réus o sinal de 30 000,00€ (trinta mil euros) se tivessem prévio conhecimento da existência de uma linha de água no limite dos lotes. c) Que a situação gerada pela conduta dos réus tenha provocado prejuízos patrimoniais e enorme sofrimento e angústia nos autores, pois o valor entregue era o resultado de anos de poupanças, impedindo-os de reinvestir tal quantia. d) Que os autores conheciam o local dos lotes e já ali se tinham deslocado, e iniciado diligências junto do Município de ... para obter informações muito tempo antes de outorgarem o contrato promessa de compra e venda. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO Resulta da factualidade provada que entre os AA. e os RR. foi celebrado, em 5.4.2019, um contrato, nos termos do qual estes prometeram vender àqueles 3 lotes de terreno para construção, sitos em ..., freguesia de ..., pelo preço total de €195.000, tendo os AA. entregue a quantia de €30.000 a título de sinal e princípio de pagamento, ficando estipulado que pagariam a restante parte do preço no ato de escritura do contrato definitivo, a qual deveria ser celebrada no prazo de 180 dias a contar da assinatura do contrato promessa (ou seja, até 2.10.2019), ficando a cargo dos AA. a marcação da escritura. Nos termos da cláusula 1ª, os RR. prometeram vender os referidos imóveis livres de quaisquer ónus ou encargos, dívidas ou responsabilidades emergentes da propriedade, quer de natureza real, quer obrigacional, e devoluta de pessoas e bens. Decorrido o prazo estipulado sem que os AA. tivessem marcado a escritura, os RR., procederam à sua marcação para o dia 22.10.2019, tendo os AA. comparecido no cartório notarial indicado, mas recusaram-se a outorgar a escritura de compra e venda “uma vez que têm conhecimento da existência de uma servidão administrativa sobre os lotes atrás identificados, constituída pela Agência Portuguesa do Ambiente”. Em 12.10.2020, os AA. intentaram a presente ação, pedindo a resolução (“e erro sobre o objeto negocial” 1) do contrato promessa de compra e venda celebrado com os RR., em face do incumprimento definitivo por parte destes e da perda de interesse pela prestação por parte dos AA., pedindo a restituição do sinal em dobro, ou, assim não se entendendo, a restituição do sinal entregue e a condenação dos RR. a indemnizá-los por danos não patrimoniais. Em reconvenção, os RR. peticionaram o reconhecimento de que o incumprimento é imputável aos AA., e que têm direito a fazer seu o sinal entregue. O tribunal de 1ª instância julgou a ação procedente, e a reconvenção improcedente, e condenou os RR. a pagarem aos AA. o sinal em dobro, porquanto entendeu que tinham sido os RR. a incumprir o contrato promessa de compra e venda, na medida em que, tendo em atenção o teor da cláusula 1ª do contrato, e a existência de uma servidão administrativa resultante do art. 21º da Lei 54/2005, de 15.11, “era-lhes impossível cumprir totalmente o prometido, uma vez que teriam de vender os prédios onerados com uma servidão administrativa, que os réus não podem eliminar ou afastar, contrariando aquilo a que expressamente se haviam vinculado no contrato-promessa”, sendo tal impossibilidade culposa, uma vez que, atenta a sua qualidade de proprietários, estavam obrigados a conhecer a servidão administrativa decorrente da existência de uma linha de água que impendia sobre os prédios prometidos vender, assistindo aos AA. o direito a resolver o contrato, nos termos do art. 802º, nº 1, do CC. O Tribunal da Relação de Lisboa, alterou o decidido, reconhecendo aos RR. o direito a fazer seu o sinal prestado, porquanto entendeu que a servidão administrativa em causa resulta da mera natureza do terreno e visa acautelar o interesse público, e decorrendo de forma automática da aplicação da lei, não está incluída na cláusula do contrato promessa de compra e venda pela qual os RR. prometeram vender os lotes de terreno livres de ónus e encargos, pelo que em causa está um caso de força maior, que se impõe às partes, sem possibilidade de ser afastado, tendo sido os AA. a incumprir o contrato promessa de compra e venda ao recusarem-se, ilicitamente, a cumpri-lo, por não terem provado a alegada perda de interesse no negócio. Os AA. insurgem-se contra o decidido, sustentando que: - ao qualificar a situação em concreto como uma situação de força maior, o tribunal recorrido deveria ter aplicado o disposto no art. 790º, nº 1, do CC, considerando que a prestação se tornou impossível por uma causa não imputável aos AA.; - a referida circunstância de força maior não pode aproveitar apenas aos RR., sendo necessário provar que os AA. incumpriram culposamente a prestação, o que não acontece, uma vez que estes manifestaram e provaram que a servidão em causa trazia condicionantes, em termos construtivos (nomeadamente nos muros), contrários ao expectável aquando da realização do negócio, conseguindo ilidir a presunção de culpa que decorre da recusa de celebrar o contrato; - o tribunal recorrido não considerou ilidida a presunção de culpa face à factualidade não provada sob a al. b), mas a prova de um facto negativo não pode ser apreciada nos mesmos termos que a prova de um facto positivo, pelo que devia o tribunal ponderar todos os factos que abonam em sentido positivo para os AA., como a recusa com fundamentos concretos e objetivos, tendo em conta a situação de força maior. Vejamos. Não vem posto em causa que entre AA. e RR. foi celebrado, em 5.4.2019, um contrato promessa de compra e venda (art. 410º do CC) de 3 lotes de terreno para construção, sitos em ..., freguesia de ..., obrigando-se as partes a celebrar o contrato definitivo (de compra e venda) no prazo de 180 dias. No referido contrato promessa de compra e venda nada se estabeleceu quanto às caraterísticas das construções a edificar nos imóveis prometidos vender 2, apenas se estipulando que os RR. prometiam vendê-los livres de quaisquer ónus ou encargos, dívidas ou responsabilidades emergentes da propriedade, quer de natureza real, quer obrigacional, e devolutos de pessoas e bens. Ou seja, os RR. comprometeram-se a vender os imóveis livres de dívidas resultantes da titularidade dos referidos bens, livres de direitos reais menores, direitos de garantia ou outras limitações, constituídos sobre aqueles, e relativamente aos quais estaria na sua disponibilidade remover, por sua vontade, como afirmou o tribunal recorrido. Nesta conformidade, a existência de uma servidão administrativa 3, resultante da lei (ou de ato administrativo), não se enquadra na referida cláusula contratual, como concluiu o tribunal recorrido. Não se põe em causa que, destinando-se os imóveis alienados à construção urbana, e tendo o comprador conhecimento da existência de uma servidão administrativa limitativa da capacidade edificativa, tem aquele a obrigação de informar o comprador da existência dessa servidão, à luz da boa fé contratual (art. 227º, nº 1, do CC 4). A factualidade provada não permite, contudo, concluir pela má fé contratual dos RR., quer porque não se provou que tivessem conhecimento da linha de água contígua ao limite dos lotes que está na origem da servidão administrativa em causa (al. a) dos factos não provados), quer porque não lhes era exigível que tivessem conhecimento da mencionada servidão tendo em conta as circunstâncias em que tais lotes de terreno para construção vieram à sua titularidade (conforme factualidade dada como provada nos pontos 13) a 16), e 22) da fundamentação de facto 5), não constando inscrita qualquer servidão administrativa sobre os imóveis no registo predial (facto 21) da fundamentação de facto), sendo certo que os AA. também apenas “descobriram” a existência da referida linha de água quando, em agosto de 2019, incumbiram uma empresa de preparar projetos com vista ao futuro licenciamento de uma moradia unifamiliar (facto 6) da fundamentação de facto). Nos termos do art. 12º, nº 2, da Lei 54/2005, de 15.11, o leito e as margens de águas públicas não navegáveis nem flutuáveis localizadas em prédios particulares são particulares nos termos do art. 1387º do CC, e sujeitos a servidões administrativas, sendo as referidas margens da largura de 10mts, a contar da linha limite do leito (art. 11º, nºs 4 e 6, da Lei nº 54/2005, de 15.11). Estipula o art. 21º da mencionada Lei, com a epígrafe “Servidões administrativas sobre parcelas privadas de leitos e margens de águas públicas”, que “1 - Todas as parcelas privadas de leitos ou margens de águas públicas estão sujeitas às servidões estabelecidas por lei e nomeadamente a uma servidão de uso público, no interesse geral de acesso às águas e de passagem ao longo das águas da pesca, da navegação e da flutuação, quando se trate de águas navegáveis ou flutuáveis, e ainda da fiscalização e policiamento das águas pelas entidades competentes. 2 - Nas parcelas privadas de leitos ou margens de águas públicas, bem como no respetivo subsolo ou no espaço aéreo correspondente, não é permitida a execução de quaisquer obras permanentes ou temporárias sem autorização da entidade a quem couber a jurisdição sobre a utilização das águas públicas correspondentes. …”. Ao Estado, através da Agência Portuguesa do Ambiente, I.P. (APA), compete organizar e manter atualizado o registo das águas do domínio público, procedendo às classificações necessárias para o efeito, nomeadamente da navegabilidade e flutuabilidade dos cursos de água, lagos e lagoas, as quais devem ser publicadas no Diário da República, bem como organizar e manter atualizado o registo das margens dominiais e das zonas adjacentes (art. 20º, nºs 1 e 2 da Lei 54/2005, de 15.11). Conforme resulta da factualidade provada, na sequência de pedido de informação do técnico da empresa contratada pelos AA. para preparar projetos com vista ao futuro licenciamento de uma moradia unifamiliar no lote 1, a APA informou da existência de servidão administrativa devido ao domínio hídrico, nos termos do artigo 21º da Lei nº 54/2005, de 15.11, sendo a faixa de servidão correspondente à margem, com a largura de 10 metros a partir da aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água, não sendo aí permitida a execução de quaisquer obras permanentes ou temporárias sem a sua autorização, sendo proibida a existência de construções verticais fixas e permanentes na faixa 5 metros contados a partir da aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água, admitindo-se, para delimitação da propriedade, o recurso a vedação em material amovível (painéis ou solução similar) ou sebe viva, colocada a uma distância mínima de 1,50 metros da crista superior do talude da linha de água, sendo que nas estremas do lote as vedações deverão ser no mesmo material até ao limite da servidão administrativa. A existência da mencionada servidão administrativa não impede a construção nos lotes prometidos vender, antes impondo limitações/restrições construtivas, sujeitas à autorização da APA. Contudo, não resulta demonstrado que tais limitações se reportem à área de edificação (ou implementação da construção) projetada pelos AA. para o local, e que terá sido determinante da sua vontade de contratar 6, apenas lhes impondo limitações (quanto à localização, e aos materiais, e com dependência de autorização da APA) quanto à construção dos muros/vedações, como os próprios reconhecem. Não obstante nada conste no contrato promessa de compra e venda quanto às construções projetadas executar pelos promitentes compradores, destinando-se os lotes prometidos vender a construção, a prestação seria objetivamente impossível se a referida servidão administrativa obstasse à edificação nos lotes 7. Nesse caso a impossibilidade (jurídica) seria total (porque, mercê da servidão administrativa, nos imóveis a vender não seria possível construir), contudo, não era uma impossibilidade superveniente, tendo em conta a existência ab initio 8 da mencionada servidão administrativa, pelo que, ao contrário do que pretendem os recorrentes, nunca seria caso de aplicar o art. 790º, nº 1, do CC, mas, eventualmente, o art. 401º do CC, a determinar a nulidade do contrato promessa 9. Contudo, como referido, não resultou provado que a servidão administrativa em causa impeça a edificação a que os lotes prometidos vender se destinam, nem sequer que a limite pondo em causa a construção projetada pelos AA., que, repete-se, não foi elemento essencial da base negocial. Ao contrário do que os Recorrentes alegam, não resultou demonstrado (nem foi, sequer, alegado) que a servidão administrativa em causa traga condicionantes em termos construtivos (nomeadamente nos muros), contrários ao expectável aquando da realização do negócio, pondo em causa os efeitos patrimoniais pretendidos com a celebração do contrato promessa 10. De facto, nada se sabe, por não ter sido alegado (nem constar do contrato promessa), sobre as perspetivas de edificação que os AA. tinham para os lotes de terreno prometidos vender, e se as mesmas resultaram goradas por força da linha de água existente e servidão administrativa daí resultante, sendo certo, repete-se, que a existência da mencionada servidão não impede a construção nos lotes prometidos vender, antes impondo limitações/restrições construtivas, sujeitas à autorização da APA. Nesta conformidade, a existência da mencionada servidão administrativa não torna impossível , nem sequer parcialmente, a prestação dos RR. 11, pelo que, ao contrário do que os Recorrentes pretendem, não determina a extinção do contrato promessa, cujo cumprimento, com a concretização da escritura do contrato definitivo, não se mostra prejudicado. No contrato promessa de compra e venda as partes estipularam que aos AA. incumbia a marcação da escritura de compra e venda, até 2.10.2019, o que aqueles não fizeram, entrando em mora (art. 804º do CC). Perante a mora dos AA., os RR. marcaram dia para a celebração da escritura definitiva da compra e venda, do que informaram os AA., interpelando-os a comparecer na data, hora e local da escritura, sob pena de incorrerem em incumprimento do contrato, com perda de sinal. Os AA. compareceram, mas recusaram-se a realizar a escritura, invocando o “conhecimento da existência de uma servidão administrativa sobre os lotes atrás identificados, constituída pela Agência Portuguesa do Ambiente”, intentando a presente ação (decorrido cerca de um ano), com vista à resolução do contrato promessa de compra e venda, imputando aos RR. o incumprimento deste, e invocando perda de interesse na prestação, em virtude da existência da mencionada servidão administrativa. Nos termos do disposto no nº 1 do art. 432º do CC, a resolução contratual apenas é admissível se fundada na lei ou convencionada. A resolução é uma forma de extinção unilateral do contrato, que tem de ser fundamentada em factos que a lei ou as partes tenham convencionado como fundamento de resolução do contrato. No contrato promessa objeto dos autos, os outorgantes convencionaram (na cláusula 5ª) a possibilidade de resolução do mesmo por incumprimento definitivo e culposo de qualquer das partes, prevendo as consequências da resolução em sintonia com o disposto no nº 2 do art. 442º do CC, ou seja, perda do sinal se o incumprimento fosse dos promitentes compradores, e faculdade de exigir o dobro do sinal prestado se o incumprimento fosse dos promitentes vendedores. A referida cláusula contratual harmoniza-se com o entendimento que vem sendo maioritariamente perfilhado na jurisprudência deste Tribunal, de que a resolução do contrato promessa e a aplicação das sanções previstas no art. 442º do CC (antes ou depois da redação dada pelo DL. 379/86 de 11.11) só têm lugar no caso de incumprimento definitivo e não no caso de simples mora 12. Como elucidava Batista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, em Obras Dispersas, pág. 126, “… o nosso Código prevê quatro tipo de situações de inadimplência de que pode resultar a resolução: a de impossibilidade parcial e definitiva do devedor (art. 793º, nº 2), a de impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor (art. 801º, nº 2), a de impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor (art. 802º) e a de mora, sempre que esta se venha a converter em incumprimento definitivo, nos termos do art. 808º, nº 1.”. O art. 808º, nº 1, do CC, equipara a mora ao não cumprimento definitivo, ao estabelecer que “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.” 13. A perda do interesse é apreciada objetivamente, nos termos do nº 2 do referido artigo, e, muitas vezes, resulta da própria natureza da obrigação assumida, podendo advir de um termo essencial. A perda do interesse na prestação do devedor deve ser objetiva e concretamente demonstrada pelo credor (art. 342º, nº 1, do CC), tendo de ser justificada segundo um critério da razoabilidade. O tribunal recorrido entendeu que os AA. não lograram provar a falta de interesse na prestação, atento o facto dado como não provado na al. b), não tendo ilidido a presunção de culpa que decorre do facto de se terem recusado a celebrar o contrato definitivo, tendo tal recusa sido ilícita, por infundada e culposa, desse comportamento resultando o incumprimento definitivo do contrato promessa. Sustentam os Recorrentes que recusaram a outorga do contrato de compra e venda baseados no conhecimento da servidão administrativa, e provaram que as limitações e condicionantes impostas pela APA não eram do seu conhecimento e que as mesmas eram divergentes ao projeto e perspetiva que os mesmos colocaram no negócio, o que, é, aos olhos do comum das pessoas, uma perca de interesse no negócio, pelo que deveria o Tribunal recorrido ter considerada ilidida a presunção de culpa por parte dos AA., tendo a conduta dos AA. sido lícita. Conforme supra se explanou, não resulta da factualidade apurada nos autos que a servidão administrativa resultante da linha de água contígua à extrema dos lotes prometidos vender impossibilita a construção nos mesmos, nem que põe em causa a edificação projetada pelos AA., determinante da sua vontade de contratar (mas que não constou no contrato promessa de compra e venda como elemento essencial do contrato prometido), não ocorrendo o incumprimento definitivo do contrato promessa pelos RR., por impossibilidade de cumprimento da sua prestação. Nem sequer se configura qualquer impossibilidade parcial de cumprimento da prestação, ou incumprimento inexato em violação do programa contratual. Como entendeu o tribunal recorrido, os AA. não lograram provar a falta de interesse na prestação, fundamento da resolução, que sempre teria de assentar no incumprimento definitivo ou impossibilidade (total ou parcial) da mesma, o que não ocorre. Em conclusão, não merece censura a decisão do tribunal recorrido, improcedendo a revista. As custas, na modalidade de custas de parte, são a cargo dos recorrentes, por terem ficado vencidos – art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC. DECISÃO Pelo exposto, acordam os juízes do Supremo Tribunal de Justiça em negar revista. Custas pelos recorrentes. * Lisboa, 2025.02.25 Cristina Coelho (Relatora) Maria Olinda Garcia Teresa Albuquerque SUMÁRIO (da responsabilidade da relatora): _____________________________________________ 1. Referência que o tribunal de 1ª instância considerou, e bem, “errónea e inócua”, porquanto eventual erro sobre o objeto do negócio teria como consequência a anulabilidade do negócio (não sendo fundamento para a sua resolução), o que não foi pedido, pelo que essa referência ao erro não suporta qualquer dos pedidos formulados.↩︎ 2. Nomeadamente, quanto a localização de implantação, volumetria, cércea, área do logradouro, vedação, muros, etc.↩︎ 3. Encargo imposto por lei sobre um prédio, em proveito da utilidade pública - Marcello Caetano, no Manual de Direito Administrativo, Vol. II, pág. 1053.↩︎ 4. Conforme dispõe o nº 1 do art. 227º do CC, “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”.↩︎ 5. Atente-se que a aquisição dos referidos lotes de terreno para construção não resultou de um negócio individual feito pelos RR. tendo por objeto aqueles concretos lotes de terreno, mas de um contrato de permuta outorgado pelos RR. e outros comproprietários com o Município de ..., por via do qual aqueles transmitiram a este uma parcela de terreno sita em ..., freguesia e concelho de ..., e, em troca, o Município transmitiu-lhes o conjunto de lotes identificados no alvará de licença de loteamento nº 7/98, emitido pelo Departamento de Administração Urbanística da Câmara Municipal de ..., em 6.5.1998 – no qual os RR. não tiveram qualquer intervenção -, vindo, posteriormente, a caber aos RR. os lotes prometidos vender, na sequência de divisão de coisa comum.↩︎ 6. Mas que não foi condição essencial assegurada no contrato promessa de compra e venda relativamente ao contrato definitivo. Apenas resulta do contrato que os lotes prometidos vender se destinavam a construção.↩︎ 7. Como escreve Ana Prata, em , pág. 664, “Se o contrato prometido visa a satisfação de certo fim económico ou material declarado no contrato promessa, só constitui cumprimento deste a conclusão do contrato que seja instrumento da consecução do interesse do credor que foi integrado no conteúdo da prestação debitória.”.↩︎ 8. À data da outorga do contrato promessa. É à data do negócio que temos de reportar para determinar se a impossibilidade é originária , sendo indiferente que se trata de uma impossibilidade definitiva da prestação ou de uma impossibilidade suscetível de desaparecer mais tarde – neste sentido, cfr. Almeida Costa, em Direito das Obrigações, 4ª ed., pág. 472.↩︎ 9. Dispõe o nº 1 do art. 790º do CC, que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor. Em anotação ao preceito, escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. II, 2ª ed. rev. e atualiz., pág. 38, que “Regula-se neste artigo e nos subsequentes o caso de a obrigação se tornar impossível, caso muito diferente do de a obrigação ser já impossível no momento em que se constitui. A impossibilidade originária tem como consequência a nulidade do negócio jurídico (arts. 280º e 401º), quer a impossibilidade seja conhecida ou reconhecível pelos contraentes, quer o não seja, ao passo que a impossibilidade superveniente, por causa não imputável ao devedor, extingue a obrigação, com os efeitos previstos nesta subsecção.”.↩︎ 10. Sendo certo, repete-se, que no contrato promessa de compra e venda nada se estipulou relativamente à construção “expectável” ou pretendida pelos AA. ao contratarem e enquanto facto determinante da sua vontade.↩︎ 11. Antes podia ser fundamento de anulação do contrato promessa de compra e venda por erro sobre o objeto do negócio (arts. 251º e 247º do CC), o que os AA. não peticionaram.↩︎ 12. Cfr., entre outros, o Ac. do STJ de 6.10.2011, P. 2434/08.3TBSTS.P1.S1 (Lopes do Rego), em www.dgsi.pt.↩︎ 13. Como resulta do nº 1 deste preceito legal, a perda do interesse do credor na prestação do devedor promitente vendedor pressupõe que este se encontre em mora. Nesse sentido, sumariou-se no Ac. do STJ de 12.11.2024, P. nº 2182/21.9T8BCL.G1.S1 (Manuel Aguiar Pereira), em www.dgsi.pt, “I) A perda do interesse do credor e a concessão pelo credor de um prazo razoável ao devedor para cumprimento a que alude o artigo 808.º n.º 1do Código Civil pressupõem que o devedor se encontre em situação de mora na realização da prestação a que se vinculou; …”.↩︎

Sumário

II. Destinando-se o lote de terreno prometido vender a construção, a prestação será objetivamente impossível se a mencionada servidão administrativa obstar à edificação, caso em que se verificará não uma impossibilidade superveniente da prestação, mas uma impossibilidade total da prestação, ab initio, a determinar a nulidade do contrato promessa, nos termos do art. 401º do CC.

III. Não resultando demonstrado que a servidão administrativa em causa impede a edificação a que o lote prometido vender se destina, ou, sequer, que a limite em termos edificativos, nem que põe em causa a construção projetada pelos AA., que não foi elemento essencial da base negocial, inexiste fundamento para a recusa de cumprimento do contrato promessa.

Texto Integral

Proc. nº 8042/20.3T8LRS.L1.S1

Acordam na 6ª secção do Supremo Tribunal de Justiça

RELATÓRIO

Em 12.10.2020, AA e BB intentaram a presente ação declarativa com processo comum contra CC, e esposa, DD, pedindo a condenação dos RR. nos seguintes termos: A) Em face do incumprimento definitivo por parte dos RR. e da perda do interesse pela prestação por parte dos AA., assiste-lhes o direito à resolução do contrato e erro sobre o objeto negocial, reclamando o pagamento em dobro do sinal, no valor global de €60.000,00 (sessenta mil euros), acrescido de juros à taxa legal, desde 23.10.2019 até efetivo pagamento. B) Assim não se entendendo, assiste-lhes do direito à resolução do contrato e erro sobre o objeto negocial, e em consequência, a obrigação dos RR. de restituírem as quantias pagas pelos AA., no valor de €30.000,00, acrescida de uma indemnização por danos não patrimoniais, no valor não inferior a €10.000,00, o que perfaz a quantia de €40.000,00 (quarenta mil euros), e respetivos juros de mora, vencidos desde 23.10.2019 até integral pagamento.

Citados, os RR. contestaram, por impugnação (no que ora importa), e deduziram reconvenção, pedindo a final que a ação seja julgada improcedente, com a sua consequente absolvição dos pedidos formulados, e a reconvenção seja julgada procedente, reconhecendo-se que os AA. incumpriram o contrato e que os RR. têm o direito de fazer seu o sinal entregue.

Realizou-se julgamento, e em 20.12.2023, foi proferida sentença, que julgou a ação parcialmente procedente e a reconvenção totalmente improcedente e, consequentemente: i) Condenou os réus no pagamento aos autores da quantia de 60.000,00€ (sessenta mil euros), correspondente ao dobro do sinal recebido, a que acrescem juros de mora, à taxa legal supletiva para os juros civis de 4%, desde a citação e até integral pagamento. ii) Absolveu os réus do remanescente pedido de juros. iii) Absolveu os autores do pedido reconvencional.

Inconformados com a decisão, apelaram os RR., tendo o Tribunal da Relação de Lisboa, em 4.7.2024, proferido acórdão em que julgou a apelação procedente, revogou a decisão recorrida, e, em consequência, julgou improcedentes os pedidos formulados pelos autores, absolvendo os réus do pedido quanto aos mesmos, e julgou procedente o pedido reconvencional, declarando que os réus têm direito a fazer seu o sinal de 30.000€ que lhes foi entregue pelos autores em cumprimento do contrato-promessa em causa nos autos.

Os AA./apelados interpuseram recurso de revista, formulando, no final das alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:

A. O Tribunal a quo, revogou na integra a decisão do Tribunal Recorrido, julgando totalmente improcedentes os pedidos dos autores e julgando procedente o pedido reconvencional.

B. Sustenta para o efeito que, ao contrário do defendido pelo Tribunal de 1ª Instância, a linha de água existente nos lotes prometidos vender, não pode ser considerado como um ónus.

C. A linha de água, é uma servidão administrativa que decorre da natureza do terreno, e como tal um caso de força maior.

D. Por tal motivo, a dita servidão não pode estar considerada no leque de ónus e encargos que os réus quiseram fazer constar no contrato de promessa de compra e venda.

E. Desse modo, e por não estarem os tais lotes, onerados, e estando a situação em concreto vertida numa situação de força maior, não se pode imputar a responsabilidade do não cumprimento da prestação aos réus.

F. Considerando, pois, aplicável o preceito do 801.º do código civil, que comporta a impossibilidade culposa, à conduta dos réus, porquanto, segundo o Tribunal a quo, os Autores, recusaram de forma ilícita e culposa, a outorga do contrato definitivo de compra e venda.

G. O Tribunal a quo, ao qualificar a situação em concreto como uma situação de força maior, deveria ter aplicado o preceito constante no artigo 790.º n.º 1 do código civil.

H. Considerando sim, que a prestação se tornou impossível por uma causa não imputável aos autores.

I. Ou seja, existe erradamente a aplicação do preceito legal, vertido no artigo 801.º n. º 1, do Código Civil à conduta dos autores.

J. Por um lado, porque, uma situação de força maior, que impossibilite o cumprimento da prestação, nos termos clausulados, se enquadra no artigo 790.º n.º 1 do código civil.

K. E por outro, porque não pode tal circunstância de força maior, aproveitar apenas a uma parte, sendo necessário provar que os Autores incumpriram culposamente a prestação.

L. E na realidade, não se pode considerar provado o incumprimento culposo por parte dos autores, uma vez que foi manifesto, na data da outorga da escritura, que o que levava os autores a não celebrarem o contrato definitivo seria o conhecimento de uma servidão administrativa, a tal situação de força maior e as condicionantes da existência da mesma.

M. E os autores, manifestaram e provaram que tal servidão, que a tal situação de força maior, trazia condicionantes, em termos construtivos (nomeadamente nos muros), contrários ao expectável aquando da realização do negócio.

N. Não se negaram apenas a realizar a prestação, lograram provar, através da informação oficial da APA, que a linha de água, não permitiria a construção dos muros de alvenaria, como é o expectável na aquisição dos lotes.

O. E perante o conhecimento da linha de água e as condicionantes impostas pela mesma no negócio, negaram-se à realização da prestação.

P. Deste modo, deveria ter o Tribunal a quo, considerar que se encontra ilidida a presunção de culpa que decorre da recusa de celebrar o contrato.

Q. É que o Tribunal a quo, afasta tal circunstância, por não se ter conseguido provar, em sede de prova produzida em 1ª Instância, que o autores, ao terem conhecimento da linha de água antes da celebração do contrato promessa, nunca o teriam outorgado.

R. Ora, a prova de um facto negativo, não pode ser apreciado, nos mesmo termos que a prova de um facto positivo: “Por outro lado, a acrescida dificuldade da prova de factos negativos deverá ter como corolário, por força do princípio constitucional da proporcionalidade, uma menor exigência probatória por parte do aplicador do direito, dando relevo a provas menos relevantes e convincentes que as que seriam exigíveis se tal dificuldade não existisse, aplicando a máxima latina «iis quae difficilioris sunt probationis leviores probationes admittuntur». (acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 17.12.2008, proc. 0327/08)

S. Contudo o Tribunal a quo, desconsiderou todos os factos que abonam em sentido positivo para o lado dos autores, e de modo perentório, não considerou provado, que a recusa com fundamentos concretos e objetivos, por conta de uma situação de força maior, de outorgar a escritura de compra e venda, seja prova que, o autor, se tivesse conhecimento de tal circunstância não celebraria o referido negócio.

T. Deste modo, deveria o Tribunal a quo, considerar a inexistência de culpa da não realização da prestação por partes dos autores.

U. Devendo afastar a aplicação do artigo 801.º n.º 1 do código civil com a consequência resultando do artigo 442.º n.º 2 do código civil.

V. E outrossim, aplicar o constante no artigo 790.º n.º 1 do Código Civil, e condenar os Réus a restituir o sinal pago, por estes, no montante de 30.000,00€.

Terminam pedindo que seja revogado o acórdão recorrido, repristinando-se a sentença proferida pela 1ª Instância que deu provimento ao pedido dos Autores.

Os RR./apelantes contra-alegaram, pugnando pela improcedência da revista e manutenção do acórdão recorrido, e formularam as seguintes conclusões, que se reproduzem:

A. O recurso apresentado pelos AA., ora rtes., não evidencia qualquer razão material ou formal, de direito ou de facto, suscetível de contrariar o deliberado no douto Acórdão do Tribunal “a quo”.

B. Surpreende-se aliás no Acórdão recorrido, escrito numa linguagem elegante e clara, o desenvolvimento de um raciocínio lógico, claro e sustentado, não padecendo dos vícios imputados, pelo que deve o mesmo ser mantido na íntegra por não merecer qualquer das censuras assacadas pelos rtes

C. Sumariando a posição inovatória dos rtes., pretendem os mesmos que a situação sub judice se subsuma ao preceituado no art. 790.º, n.º 1 do CC e não, como fez o Tribunal da Relação de Lisboa, ao disposto no art. 801.º, n.º 1 do CC.

D. Ora, no caso, nem se verifica uma impossibilidade objetiva, absoluta, total e definitiva da prestação, como o exige a previsão legal e o ensina a doutrina supra transcrita nas alegações e aqui se dá por reproduzido, nem a servidão ou mais propriamente a restrição que os rtes. invocam é superveniente, já que preexistia à data do contrato promessa, pelo que em nossa modesta opinião falecem os argumentos aduzidos pelos rtes.

E. Os ora rtes. não cumpriram o contrato promessa desde logo porque ficou “... convencionado na cláusula 3ª, pontos 1 e 2, que a escritura pública deveria ser celebrada no prazo de 180 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa, de cuja marcação ficaram incumbidos os promitentes-compradores, ora rtes., os quais deveriam indicar aos promitentes vendedores, agora rdos., o dia, hora e local com uma antecedência mínima de 10 dias úteis sobre a data fixada” (ponto 4 dos factos provados). Só que não o fizeram.

F. O prazo de 180 dias findava no dia 02 de outubro de 2019, pelo que os AA. deveriam ter expedido a convocatória para os RR. até ao dia 17 de setembro de 2019.

G. Os AA., ora rtes., deixaram decorrer o prazo de marcação a que estavam adstritos sem nada comunicarem, colocando-se pois em situação de mora.

H. E tendo recebido a carta convocatória da escritura da iniciativa dos réus, nada disseram até ao dia designado, não pediram qualquer adiamento, nem formularam qualquer proposta de alteração, limitando-se então a invocar a existência de uma servidão legal, ou seja, algo que estavam obrigados a conhecer desde data anterior à celebração da promessa.

I. A recusa dos AA. a outorgar a escritura foi feita sem justificação válida.

J. É que quando o contrato promessa elaborado pela mediadora imobiliária assevera a inexistência de ónus, está naturalmente a referir-se a ónus ocultos, a ónus suscetíveis de serem afastados pelas partes, como é o caso das hipotecas e das penhoras, por exemplo – não a ónus “ope legis” em que inexiste poder de remoção dependente da disponibilidade, da legitimidade ou da vontade de qualquer contratante.

K. Mas, no caso concreto, tal servidão legal apenas impõe restrições mas não impedimentos absolutos - e que não eram do conhecimento dos rtes., como se apurou nos autos.

L. E tanto era inválida a justificação que mesmo depois disso continuaram a pretender esclarecimentos da APA por forma a adequar o projeto de arquitetura (pontos 11 e 12 dos factos provados).

M. De resto, os rtes. não demonstraram que se tivessem sabido previamente dessas restrições não adquiririam os lotes.

N. É certo que procuram contrariar a prova negativa consignada na alínea b) dos factos não provados, pretendendo que daí não poderia resultar como contraponto o facto positivo.

O. Mas o que está em causa é que não demonstraram esse facto essencial por si alegado nos articulados. Acresce que a Mma. Juíza de 1.ª Instância, na sua motivação da matéria de facto, elabora sobre a matéria de modo detalhado e concludente, não deixando margem para dúvidas (como supra se transcreveu e aqui se dá por integralmente reproduzido), não deixando margem para dúvidas, como se extrai do trecho final: <<...Face a tudo isto, é forçoso concluir que o depoimento da testemunha EE infirma o depoimento de FF, uma vez que já edificou noutros lotes contíguos à linha de água, sem perda de capacidade edificativa e está a edificar nos lotes em questão, visando a sua venda. As dificuldades perspetivadas pelos autores não se verificaram com este construtor, pelo que a opção por não celebrar o contrato definitivo com esse fundamento terá resultado de alguma precipitação ou de qualquer outra razão que se desconhece...”.

P. Na verdade a aptidão construtiva de cada lote não sofreu quaisquer limitações, mantendo-se inalterada, conforme resulta das 3 certidões camarárias, uma por cada lote, apresentada pelos réus, ora rdos., através do seu requerimento de 22.03.2023 (ref.ª citius ...77).

Q. Sucede que os AA. adquiriram lotes para construção urbana (não projetos de construção!), cientes de que teriam de se sujeitar às regras e condicionantes impostas pelo município e por quaisquer outras entidades que dispusessem sobre a matéria. E estavam obrigados a conhecer todas as condicionantes (cfr. designadamente art. 4.º do RJUE).

R. No contrato promessa nada se clausulou quanto a áreas de construção; a materiais a utilizar; a distanciamentos; a cérceas; a muros ou outras vedações e à natureza dos materiais, nem quanto a nada que pudesse contender com as condicionantes legais e regulamentares fixadas pelas entidades competentes em matéria de urbanismo e de ambiente, porque nada disso dependia dos RR., ora rdos

S. Os RR. não violaram qualquer cláusula constante do contrato promessa e por isso não o incumpriram.

T. Os AA. sim, incumpriram o contrato, não celebrando nem sequer marcando a escritura pública no prazo previsto, e recusando outorgá-la depois, mesmo tendo sido interpelados para tanto e sob a cominação de perda do sinal.

U. A pré-existência da servidão administrativa, estabelecendo no caso apenas pontuais restrições, não constitui uma impossibilidade objetiva porque não afeta a edificação de moradias com a área de ocupação e as demais condições legal e administrativamente previstas, desde logo no Plano Diretor Municipal, regulamentos municipais e outros instrumentos legais.

V. Reitera-se que no contrato promessa não ficou estipulada a existência de uma delimitação a tardoz através de um muro ou de construção vertical fixa e permanente.

W. Donde resulta que não assistia os AA., ora rtes. o direito de recusar a celebração do contrato definitivo ou motivo para a resolução do negócio, pelo que incumpriram a título definitivo o contrato promessa, tendo de suportar as consequências previstas para os promitentes inadimplentes.

X. O contrato promessa não foi assim cumprido por razões exclusivamente imputáveis aos AA., ora rtes

Y. Esse incumprimento tornou-se definitivo, como se constata, não só porque os AA. recusaram outorgar a escritura para que foram convocados, como também porque vieram depois resolver o contrato.

Z. À luz do disposto no art. 442.º, n. 2 do CC, os RR., ora rdos., têm o direito de fazer sua a quantia de trinta mil euros entregue a título de sinal.

QUESTÕES A DECIDIR

Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes (arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), as questões a decidir são:

a) se o tribunal recorrido devia ter considerado extinto o contrato promessa de compra e venda, nos termos do art. 790º, nº 1, do CPC;

b) se os AA. incumpriram culposamente o contrato promessa de compra e venda.

Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Vêm dados como provados os seguintes factos:

1) No dia 5 de abril de 2019, por contrato promessa de compra e venda vertido em documento escrito, os réus prometeram vender e os autores prometeram comprar, pelo preço total de 195 000,00€, três lotes de terreno para construção:

a) Pelo preço de 75 000,00€, o prédio urbano correspondente ao Lote de terreno para construção, situado em ..., lote 1, com área total/coberta de 214 m2, com as seguintes confrontações: Norte: Domínio Publico, Sul: Herdeiros de GG e HH, Nascente: Domínio Publico, Poente: Lote 2, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ..., sob o n.º ...33, inscrito na matriz urbana da freguesia de ..., sob o nº ...30, com o valor patrimonial de 59 952,29€.

b) Pelo preço de 60 000,00€, o prédio urbano correspondente ao Lote de terreno para construção, situado em ..., lote 2, com área total/coberta de 184 m2, com as seguintes confrontações: Norte: Domínio Publico, Sul: herdeiros GG e HH, Nascente: Lote 1, Poente: lote 3, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ... sob o nº ...34, inscrito na matriz urbana da freguesia de ... sob o nº ...33, com o valor patrimonial de 58 734,45€.

c) Pelo preço de 60 000,00€, o prédio urbano correspondente ao Lote de terreno para construção, situado em ..., Lote 3, com área total/coberta de 184 m2, com as seguintes confrontações: Norte: Domínio Publico; Sul: Herdeiros de GG E HH, Nascente: Lote 2; Poente: Lote 4; descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ..., sob o número ...35, inscrito na matriz urbana da freguesia de ..., sob o número ...24, com o valor patrimonial de 58 734,45€ - cláusulas 1º e 2ª.

2) A título de sinal e princípio de pagamento, os autores entregaram aos réus 30.000,00€ - cláusula 2ª.

3) Ficou convencionado na cláusula 2ª, 1.b) que o remanescente do preço, no valor de 165 000,00€ seria pago pelos autores no ato da outorga da escritura definitiva do contrato de compra e venda, através de cheque bancário.

4) Ficou convencionado na cláusula 3ª, pontos 1 e 2, que a escritura pública deveria ser celebrada no prazo de 180 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa, de cuja marcação ficaram incumbidos os promitentes-compradores, ora autores, os quais deveriam indicar aos promitentes vendedores, ora réus, o dia, hora e local com uma antecedência mínima de 10 dias úteis sobre a data fixada.

5) Ficou convencionado na cláusula 1ª do contrato outorgado que os réus prometem vender aos autores os imóveis identificados, livres de quaisquer ónus ou encargos, dívidas ou responsabilidades emergentes da propriedade, quer de natureza real, quer obrigacional, e devoluta de pessoas e bens.

6) Em meados de agosto de 2019 os autores incumbiram uma empresa de preparar projetos com vista ao futuro licenciamento de uma moradia unifamiliar no lote 1 tendo, em setembro de 2019, descoberto que existia uma linha de água contígua à extrema dos lotes que haviam prometido comprar.

7) No dia 4 de outubro de 2019, a empresa contratada pelos autores enviou um email à Administração Regional Hidrográfica do Tejo e Oeste, informando que estava em causa um projeto de licenciamento da construção de uma habitação unifamiliar e identificando o local da sua implantação, pedindo a marcação de uma reunião “para que possamos ajustar o projeto de arquitetura antes de o terminar.

8) No dia 7 de outubro de 2019, os réus notificaram os autores por carta registada com aviso de receção, para comparecerem no Cartório Notarial do Dr. II, no dia 22 de outubro de 2019, pelas dez horas e trinta minutos, para outorgarem o contrato definitivo de compra e venda dos aludidos lotes de terreno para construção.

9) No dia 22 de outubro de 2019, os autores compareceram no local, dia e hora designado pelos réus para a outorga da escritura publica de compra e venda dos referidos lotes de terreno.

10) Porém, os autores recusaram-se a outorgar a escritura publica de compra e venda “uma vez que têm conhecimento da existência de uma servidão administrativa sobre os lotes atrás identificados, constituída pela Agência Portuguesa do Ambiente”.

11) Em 28 de outubro de 2019, pelas 18:31, o técnico da empresa contratada pelos autores enviou um email para a Administração Regional Hidrográfica do Tejo e Oeste, com o assunto “Reunião com Técnico – Viabilidade Construção”, colocando as seguintes questões:

“(…) 2. “Em continuação da reunião e na qualidade de preponentes compradores dos lotes 1, 2 e 3, situados na Praceta ..., ..., para o qual foi emitido o alvará de loteamento n.º 7/98, pela C.M. de .... Vimos pelo presente questionar:

i. Os lotes em questão tem algum ónus, derivado da proximidade à linha de água?

ii. Caso exista ónus, o que implica esse ónus em relação à viabilidade de construção. É possivel edificar? É posivel fazer alterações de morfologia do terreno?”.

12) Em 26 de novembro de 2019, a Divisão de Recursos Hídricos Interiores da Administração Regional Hidrográfica do Tejo e Oeste, por intermédio do seu Técnico JJ, respondeu por email nos termos que se seguem:

“Exmo. Senhor FF,

Em resposta ao vosso pedido de esclarecimento e tendo presente os elementos disponibilizados, informa-se:

1- “Todas as parcelas privadas de leitos e margens de águas públicas estão abrangidas por servidão administrativa devido ao domínio hídrico, nos termos do artigo 21º da Lei nº 54/2005, de 15 de novembro, na sua redacção atual:

2- Tratando-se de um curso água não navegável nem flutuável, a faixa de servidão correspondente a margem, tem a largura de 10 metros a partir da aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água, nos termos do artigo 11º do mesmo diploma;

3- Nessa faixa de terreno não é permitida a execução de quaisquer obras permanentes ou temporárias sem autorização da A.P.A,.I.P., sendo proibida a existência de construções verticais fixas e permanentes na faixa 5 metros contados a partir aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água;

4- Para delimitação da propriedade admite-se o recurso a vedação em material amovível (painéis ou solução similar) ou sebe viva, colocada a uma distância mínima de 1,50 metros da crista superior do talude da linha de água, sendo que nas estremas do lote as vedações deverão ser no mesmo material até ao limite da servidão administrativa.”

13) O alvará de loteamento a que respeitam os lotes de terrenos prometidos vender foi aprovado no ano de 1998 (alvará nº 7/98).

14) Em 6 de março de 2007, os réus e os outros comproprietários celebraram com o Município de ... um contrato de permuta, por via do qual aqueles transmitiram ao Município uma parcela de terreno com a área de 8520 m2, sita em ..., freguesia e concelho de ..., inscrita na respetiva matriz predial rústica sob parte do artigo ...7, Secção ..., e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...39 e, em troca, o Município lhes transmitiu o conjunto de lotes identificados no alvará de licença de loteamento n.º 7/98, emitido pelo Departamento de Administração Urbanística da Câmara Municipal de ..., em 6 de Maio de 1998.

15) Ficou exarado nessa escritura que o “… Município de ..., em execução da deliberação tomada na 1.ª Reunião Ordinária da Câmara Municipal de ..., de 17 de janeiro de 2007, cede aos segundos (os réus), terceiro, quartos, quintos, sextos, sétimos, oitavos, nono, décima, décimos-primeiros, décimos-segundos e décimos-terceiros outorgantes, livre de quaisquer ónus ou encargos, os lotes a seguir identificados…”

16) Posteriormente foi efetuada uma divisão de coisa comum, cabendo aos ora réus os lotes 1, 2 e 3, que foi levada a registo, onde consta a aquisição a favor dos ora réus, CC e DD, dos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ..., sob os números ...33, ...34 e ...35 (respetivamente, lotes 1, 2 e 3) pela apresentação n.º 20 de 21.05.2007, tendo como causa a divisão de coisa comum e sujeitos passivos os demais comproprietários inscritos.

17) Em 2017 os réus decidiram vender o lote de terreno identificado como lote 1 e para tanto contactaram uma mediadora imobiliária do universo REMAX, a M..., Lda., identificada na cláusula 11.ª do contrato promessa.

18) Essa mediadora iniciou a promoção da venda, apenas desse lote 1, mas como lhe surgiram os agora autores interessados em mais lotes, solicitou aos réus que autorizassem a venda dos outros dois lotes (o 2 e o 3), ao que os réus anuíram.

19) Os réus não negociaram diretamente com os autores e só conheceram os autores na data marcada (dia 05.04.2019) para a assinatura do contrato-promessa, nos escritórios da Mediadora na Av ..., em

20) Depois dessa data nunca mais tiveram notícias dos autores e, não tendo sido agendada pelos autores a escritura, os réus tomaram a iniciativa de o fazer e dirigiram uma interpelação para cada um dos autores, informando da data, hora e local da escritura, sob pena de incorrerem em incumprimento do contrato, com perda de sinal.

21) Não existe qualquer servidão registada (no registo predial) sobre os prédios objeto do contrato promessa.

22) Os réus não tiveram qualquer intervenção relativamente ao alvará de loteamento n.º 7/98.

E foram dados como não provados os seguintes factos:

a) Que a existência de uma linha de água contígua ao limite dos lotes era há muito do conhecimento dos réus, tendo a sua existência sido conscientemente ocultada aos autores por aqueles.

b) Que os autores nunca teriam celebrado o contrato-promessa de compra e venda nem entregue aos réus o sinal de 30 000,00€ (trinta mil euros) se tivessem prévio conhecimento da existência de uma linha de água no limite dos lotes.

c) Que a situação gerada pela conduta dos réus tenha provocado prejuízos patrimoniais e enorme sofrimento e angústia nos autores, pois o valor entregue era o resultado de anos de poupanças, impedindo-os de reinvestir tal quantia.

d) Que os autores conheciam o local dos lotes e já ali se tinham deslocado, e iniciado diligências junto do Município de ... para obter informações muito tempo antes de outorgarem o contrato promessa de compra e venda.

FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Resulta da factualidade provada que entre os AA. e os RR. foi celebrado, em 5.4.2019, um contrato, nos termos do qual estes prometeram vender àqueles 3 lotes de terreno para construção, sitos em ..., freguesia de ..., pelo preço total de €195.000, tendo os AA. entregue a quantia de €30.000 a título de sinal e princípio de pagamento, ficando estipulado que pagariam a restante parte do preço no ato de escritura do contrato definitivo, a qual deveria ser celebrada no prazo de 180 dias a contar da assinatura do contrato promessa (ou seja, até 2.10.2019), ficando a cargo dos AA. a marcação da escritura.

Nos termos da cláusula 1ª, os RR. prometeram vender os referidos imóveis livres de quaisquer ónus ou encargos, dívidas ou responsabilidades emergentes da propriedade, quer de natureza real, quer obrigacional, e devoluta de pessoas e bens.

Decorrido o prazo estipulado sem que os AA. tivessem marcado a escritura, os RR., procederam à sua marcação para o dia 22.10.2019, tendo os AA. comparecido no cartório notarial indicado, mas recusaram-se a outorgar a escritura de compra e venda “uma vez que têm conhecimento da existência de uma servidão administrativa sobre os lotes atrás identificados, constituída pela Agência Portuguesa do Ambiente”.

Em 12.10.2020, os AA. intentaram a presente ação, pedindo a resolução (“e erro sobre o objeto negocial” 1) do contrato promessa de compra e venda celebrado com os RR., em face do incumprimento definitivo por parte destes e da perda de interesse pela prestação por parte dos AA., pedindo a restituição do sinal em dobro, ou, assim não se entendendo, a restituição do sinal entregue e a condenação dos RR. a indemnizá-los por danos não patrimoniais.

Em reconvenção, os RR. peticionaram o reconhecimento de que o incumprimento é imputável aos AA., e que têm direito a fazer seu o sinal entregue.

O tribunal de 1ª instância julgou a ação procedente, e a reconvenção improcedente, e condenou os RR. a pagarem aos AA. o sinal em dobro, porquanto entendeu que tinham sido os RR. a incumprir o contrato promessa de compra e venda, na medida em que, tendo em atenção o teor da cláusula 1ª do contrato, e a existência de uma servidão administrativa resultante do art. 21º da Lei 54/2005, de 15.11, “era-lhes impossível cumprir totalmente o prometido, uma vez que teriam de vender os prédios onerados com uma servidão administrativa, que os réus não podem eliminar ou afastar, contrariando aquilo a que expressamente se haviam vinculado no contrato-promessa”, sendo tal impossibilidade culposa, uma vez que, atenta a sua qualidade de proprietários, estavam obrigados a conhecer a servidão administrativa decorrente da existência de uma linha de água que impendia sobre os prédios prometidos vender, assistindo aos AA. o direito a resolver o contrato, nos termos do art. 802º, nº 1, do CC.

O Tribunal da Relação de Lisboa, alterou o decidido, reconhecendo aos RR. o direito a fazer seu o sinal prestado, porquanto entendeu que a servidão administrativa em causa resulta da mera natureza do terreno e visa acautelar o interesse público, e decorrendo de forma automática da aplicação da lei, não está incluída na cláusula do contrato promessa de compra e venda pela qual os RR. prometeram vender os lotes de terreno livres de ónus e encargos, pelo que em causa está um caso de força maior, que se impõe às partes, sem possibilidade de ser afastado, tendo sido os AA. a incumprir o contrato promessa de compra e venda ao recusarem-se, ilicitamente, a cumpri-lo, por não terem provado a alegada perda de interesse no negócio.

Os AA. insurgem-se contra o decidido, sustentando que:

- ao qualificar a situação em concreto como uma situação de força maior, o tribunal recorrido deveria ter aplicado o disposto no art. 790º, nº 1, do CC, considerando que a prestação se tornou impossível por uma causa não imputável aos AA.;

- a referida circunstância de força maior não pode aproveitar apenas aos RR., sendo necessário provar que os AA. incumpriram culposamente a prestação, o que não acontece, uma vez que estes manifestaram e provaram que a servidão em causa trazia condicionantes, em termos construtivos (nomeadamente nos muros), contrários ao expectável aquando da realização do negócio, conseguindo ilidir a presunção de culpa que decorre da recusa de celebrar o contrato;

- o tribunal recorrido não considerou ilidida a presunção de culpa face à factualidade não provada sob a al. b), mas a prova de um facto negativo não pode ser apreciada nos mesmos termos que a prova de um facto positivo, pelo que devia o tribunal ponderar todos os factos que abonam em sentido positivo para os AA., como a recusa com fundamentos concretos e objetivos, tendo em conta a situação de força maior.

Vejamos.

Não vem posto em causa que entre AA. e RR. foi celebrado, em 5.4.2019, um contrato promessa de compra e venda (art. 410º do CC) de 3 lotes de terreno para construção, sitos em ..., freguesia de ..., obrigando-se as partes a celebrar o contrato definitivo (de compra e venda) no prazo de 180 dias.

No referido contrato promessa de compra e venda nada se estabeleceu quanto às caraterísticas das construções a edificar nos imóveis prometidos vender 2, apenas se estipulando que os RR. prometiam vendê-los livres de quaisquer ónus ou encargos, dívidas ou responsabilidades emergentes da propriedade, quer de natureza real, quer obrigacional, e devolutos de pessoas e bens.

Ou seja, os RR. comprometeram-se a vender os imóveis livres de dívidas resultantes da titularidade dos referidos bens, livres de direitos reais menores, direitos de garantia ou outras limitações, constituídos sobre aqueles, e relativamente aos quais estaria na sua disponibilidade remover, por sua vontade, como afirmou o tribunal recorrido.

Nesta conformidade, a existência de uma servidão administrativa 3, resultante da lei (ou de ato administrativo), não se enquadra na referida cláusula contratual, como concluiu o tribunal recorrido.

Não se põe em causa que, destinando-se os imóveis alienados à construção urbana, e tendo o comprador conhecimento da existência de uma servidão administrativa limitativa da capacidade edificativa, tem aquele a obrigação de informar o comprador da existência dessa servidão, à luz da boa fé contratual (art. 227º, nº 1, do CC 4).

A factualidade provada não permite, contudo, concluir pela má fé contratual dos RR., quer porque não se provou que tivessem conhecimento da linha de água contígua ao limite dos lotes que está na origem da servidão administrativa em causa (al. a) dos factos não provados), quer porque não lhes era exigível que tivessem conhecimento da mencionada servidão tendo em conta as circunstâncias em que tais lotes de terreno para construção vieram à sua titularidade (conforme factualidade dada como provada nos pontos 13) a 16), e 22) da fundamentação de facto 5), não constando inscrita qualquer servidão administrativa sobre os imóveis no registo predial (facto 21) da fundamentação de facto), sendo certo que os AA. também apenas “descobriram” a existência da referida linha de água quando, em agosto de 2019, incumbiram uma empresa de preparar projetos com vista ao futuro licenciamento de uma moradia unifamiliar (facto 6) da fundamentação de facto).

Nos termos do art. 12º, nº 2, da Lei 54/2005, de 15.11, o leito e as margens de águas públicas não navegáveis nem flutuáveis localizadas em prédios particulares são particulares nos termos do art. 1387º do CC, e sujeitos a servidões administrativas, sendo as referidas margens da largura de 10mts, a contar da linha limite do leito (art. 11º, nºs 4 e 6, da Lei nº 54/2005, de 15.11).

Estipula o art. 21º da mencionada Lei, com a epígrafe “Servidões administrativas sobre parcelas privadas de leitos e margens de águas públicas”, que “1 - Todas as parcelas privadas de leitos ou margens de águas públicas estão sujeitas às servidões estabelecidas por lei e nomeadamente a uma servidão de uso público, no interesse geral de acesso às águas e de passagem ao longo das águas da pesca, da navegação e da flutuação, quando se trate de águas navegáveis ou flutuáveis, e ainda da fiscalização e policiamento das águas pelas entidades competentes. 2 - Nas parcelas privadas de leitos ou margens de águas públicas, bem como no respetivo subsolo ou no espaço aéreo correspondente, não é permitida a execução de quaisquer obras permanentes ou temporárias sem autorização da entidade a quem couber a jurisdição sobre a utilização das águas públicas correspondentes. …”.

Ao Estado, através da Agência Portuguesa do Ambiente, I.P. (APA), compete organizar e manter atualizado o registo das águas do domínio público, procedendo às classificações necessárias para o efeito, nomeadamente da navegabilidade e flutuabilidade dos cursos de água, lagos e lagoas, as quais devem ser publicadas no Diário da República, bem como organizar e manter atualizado o registo das margens dominiais e das zonas adjacentes (art. 20º, nºs 1 e 2 da Lei 54/2005, de 15.11).

Conforme resulta da factualidade provada, na sequência de pedido de informação do técnico da empresa contratada pelos AA. para preparar projetos com vista ao futuro licenciamento de uma moradia unifamiliar no lote 1, a APA informou da existência de servidão administrativa devido ao domínio hídrico, nos termos do artigo 21º da Lei nº 54/2005, de 15.11, sendo a faixa de servidão correspondente à margem, com a largura de 10 metros a partir da aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água, não sendo aí permitida a execução de quaisquer obras permanentes ou temporárias sem a sua autorização, sendo proibida a existência de construções verticais fixas e permanentes na faixa 5 metros contados a partir da aresta ou crista superior do talude marginal da linha de água, admitindo-se, para delimitação da propriedade, o recurso a vedação em material amovível (painéis ou solução similar) ou sebe viva, colocada a uma distância mínima de 1,50 metros da crista superior do talude da linha de água, sendo que nas estremas do lote as vedações deverão ser no mesmo material até ao limite da servidão administrativa.

A existência da mencionada servidão administrativa não impede a construção nos lotes prometidos vender, antes impondo limitações/restrições construtivas, sujeitas à autorização da APA.

Contudo, não resulta demonstrado que tais limitações se reportem à área de edificação (ou implementação da construção) projetada pelos AA. para o local, e que terá sido determinante da sua vontade de contratar 6, apenas lhes impondo limitações (quanto à localização, e aos materiais, e com dependência de autorização da APA) quanto à construção dos muros/vedações, como os próprios reconhecem.

Não obstante nada conste no contrato promessa de compra e venda quanto às construções projetadas executar pelos promitentes compradores, destinando-se os lotes prometidos vender a construção, a prestação seria objetivamente impossível se a referida servidão administrativa obstasse à edificação nos lotes 7.

Nesse caso a impossibilidade (jurídica) seria total (porque, mercê da servidão administrativa, nos imóveis a vender não seria possível construir), contudo, não era uma impossibilidade superveniente, tendo em conta a existência ab initio 8 da mencionada servidão administrativa, pelo que, ao contrário do que pretendem os recorrentes, nunca seria caso de aplicar o art. 790º, nº 1, do CC, mas, eventualmente, o art. 401º do CC, a determinar a nulidade do contrato promessa 9.

Contudo, como referido, não resultou provado que a servidão administrativa em causa impeça a edificação a que os lotes prometidos vender se destinam, nem sequer que a limite pondo em causa a construção projetada pelos AA., que, repete-se, não foi elemento essencial da base negocial.

Ao contrário do que os Recorrentes alegam, não resultou demonstrado (nem foi, sequer, alegado) que a servidão administrativa em causa traga condicionantes em termos construtivos (nomeadamente nos muros), contrários ao expectável aquando da realização do negócio, pondo em causa os efeitos patrimoniais pretendidos com a celebração do contrato promessa 10.

De facto, nada se sabe, por não ter sido alegado (nem constar do contrato promessa), sobre as perspetivas de edificação que os AA. tinham para os lotes de terreno prometidos vender, e se as mesmas resultaram goradas por força da linha de água existente e servidão administrativa daí resultante, sendo certo, repete-se, que a existência da mencionada servidão não impede a construção nos lotes prometidos vender, antes impondo limitações/restrições construtivas, sujeitas à autorização da APA.

Nesta conformidade, a existência da mencionada servidão administrativa não torna impossível , nem sequer parcialmente, a prestação dos RR. 11, pelo que, ao contrário do que os Recorrentes pretendem, não determina a extinção do contrato promessa, cujo cumprimento, com a concretização da escritura do contrato definitivo, não se mostra prejudicado.

No contrato promessa de compra e venda as partes estipularam que aos AA. incumbia a marcação da escritura de compra e venda, até 2.10.2019, o que aqueles não fizeram, entrando em mora (art. 804º do CC).

Perante a mora dos AA., os RR. marcaram dia para a celebração da escritura definitiva da compra e venda, do que informaram os AA., interpelando-os a comparecer na data, hora e local da escritura, sob pena de incorrerem em incumprimento do contrato, com perda de sinal.

Os AA. compareceram, mas recusaram-se a realizar a escritura, invocando o “conhecimento da existência de uma servidão administrativa sobre os lotes atrás identificados, constituída pela Agência Portuguesa do Ambiente”, intentando a presente ação (decorrido cerca de um ano), com vista à resolução do contrato promessa de compra e venda, imputando aos RR. o incumprimento deste, e invocando perda de interesse na prestação, em virtude da existência da mencionada servidão administrativa.

Nos termos do disposto no nº 1 do art. 432º do CC, a resolução contratual apenas é admissível se fundada na lei ou convencionada.

A resolução é uma forma de extinção unilateral do contrato, que tem de ser fundamentada em factos que a lei ou as partes tenham convencionado como fundamento de resolução do contrato.

No contrato promessa objeto dos autos, os outorgantes convencionaram (na cláusula 5ª) a possibilidade de resolução do mesmo por incumprimento definitivo e culposo de qualquer das partes, prevendo as consequências da resolução em sintonia com o disposto no nº 2 do art. 442º do CC, ou seja, perda do sinal se o incumprimento fosse dos promitentes compradores, e faculdade de exigir o dobro do sinal prestado se o incumprimento fosse dos promitentes vendedores.

A referida cláusula contratual harmoniza-se com o entendimento que vem sendo maioritariamente perfilhado na jurisprudência deste Tribunal, de que a resolução do contrato promessa e a aplicação das sanções previstas no art. 442º do CC (antes ou depois da redação dada pelo DL. 379/86 de 11.11) só têm lugar no caso de incumprimento definitivo e não no caso de simples mora 12.

Como elucidava Batista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, em Obras Dispersas, pág. 126, “… o nosso Código prevê quatro tipo de situações de inadimplência de que pode resultar a resolução: a de impossibilidade parcial e definitiva do devedor (art. 793º, nº 2), a de impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor (art. 801º, nº 2), a de impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor (art. 802º) e a de mora, sempre que esta se venha a converter em incumprimento definitivo, nos termos do art. 808º, nº 1.”.

O art. 808º, nº 1, do CC, equipara a mora ao não cumprimento definitivo, ao estabelecer que “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.” 13.

A perda do interesse é apreciada objetivamente, nos termos do nº 2 do referido artigo, e, muitas vezes, resulta da própria natureza da obrigação assumida, podendo advir de um termo essencial.

A perda do interesse na prestação do devedor deve ser objetiva e concretamente demonstrada pelo credor (art. 342º, nº 1, do CC), tendo de ser justificada segundo um critério da razoabilidade.

O tribunal recorrido entendeu que os AA. não lograram provar a falta de interesse na prestação, atento o facto dado como não provado na al. b), não tendo ilidido a presunção de culpa que decorre do facto de se terem recusado a celebrar o contrato definitivo, tendo tal recusa sido ilícita, por infundada e culposa, desse comportamento resultando o incumprimento definitivo do contrato promessa.

Sustentam os Recorrentes que recusaram a outorga do contrato de compra e venda baseados no conhecimento da servidão administrativa, e provaram que as limitações e condicionantes impostas pela APA não eram do seu conhecimento e que as mesmas eram divergentes ao projeto e perspetiva que os mesmos colocaram no negócio, o que, é, aos olhos do comum das pessoas, uma perca de interesse no negócio, pelo que deveria o Tribunal recorrido ter considerada ilidida a presunção de culpa por parte dos AA., tendo a conduta dos AA. sido lícita.

Conforme supra se explanou, não resulta da factualidade apurada nos autos que a servidão administrativa resultante da linha de água contígua à extrema dos lotes prometidos vender impossibilita a construção nos mesmos, nem que põe em causa a edificação projetada pelos AA., determinante da sua vontade de contratar (mas que não constou no contrato promessa de compra e venda como elemento essencial do contrato prometido), não ocorrendo o incumprimento definitivo do contrato promessa pelos RR., por impossibilidade de cumprimento da sua prestação.

Nem sequer se configura qualquer impossibilidade parcial de cumprimento da prestação, ou incumprimento inexato em violação do programa contratual.

Como entendeu o tribunal recorrido, os AA. não lograram provar a falta de interesse na prestação, fundamento da resolução, que sempre teria de assentar no incumprimento definitivo ou impossibilidade (total ou parcial) da mesma, o que não ocorre.

Em conclusão, não merece censura a decisão do tribunal recorrido, improcedendo a revista.

As custas, na modalidade de custas de parte, são a cargo dos recorrentes, por terem ficado vencidos – art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC.

DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes do Supremo Tribunal de Justiça em negar revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 2025.02.25

Cristina Coelho (Relatora)

Maria Olinda Garcia

Teresa Albuquerque

SUMÁRIO (da responsabilidade da relatora):

1. Referência que o tribunal de 1ª instância considerou, e bem, “errónea e inócua”, porquanto eventual erro sobre o objeto do negócio teria como consequência a anulabilidade do negócio (não sendo fundamento para a sua resolução), o que não foi pedido, pelo que essa referência ao erro não suporta qualquer dos pedidos formulados.↩︎

2. Nomeadamente, quanto a localização de implantação, volumetria, cércea, área do logradouro, vedação, muros, etc.↩︎

3. Encargo imposto por lei sobre um prédio, em proveito da utilidade pública - Marcello Caetano, no Manual de Direito Administrativo, Vol. II, pág. 1053.↩︎

4. Conforme dispõe o nº 1 do art. 227º do CC, “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”.↩︎

5. Atente-se que a aquisição dos referidos lotes de terreno para construção não resultou de um negócio individual feito pelos RR. tendo por objeto aqueles concretos lotes de terreno, mas de um contrato de permuta outorgado pelos RR. e outros comproprietários com o Município de ..., por via do qual aqueles transmitiram a este uma parcela de terreno sita em ..., freguesia e concelho de ..., e, em troca, o Município transmitiu-lhes o conjunto de lotes identificados no alvará de licença de loteamento nº 7/98, emitido pelo Departamento de Administração Urbanística da Câmara Municipal de ..., em 6.5.1998 – no qual os RR. não tiveram qualquer intervenção -, vindo, posteriormente, a caber aos RR. os lotes prometidos vender, na sequência de divisão de coisa comum.↩︎

6. Mas que não foi condição essencial assegurada no contrato promessa de compra e venda relativamente ao contrato definitivo. Apenas resulta do contrato que os lotes prometidos vender se destinavam a construção.↩︎

7. Como escreve Ana Prata, em , pág. 664, “Se o contrato prometido visa a satisfação de certo fim económico ou material declarado no contrato promessa, só constitui cumprimento deste a conclusão do contrato que seja instrumento da consecução do interesse do credor que foi integrado no conteúdo da prestação debitória.”.↩︎

8. À data da outorga do contrato promessa. É à data do negócio que temos de reportar para determinar se a impossibilidade é originária , sendo indiferente que se trata de uma impossibilidade definitiva da prestação ou de uma impossibilidade suscetível de desaparecer mais tarde – neste sentido, cfr. Almeida Costa, em Direito das Obrigações, 4ª ed., pág. 472.↩︎

9. Dispõe o nº 1 do art. 790º do CC, que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor. Em anotação ao preceito, escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. II, 2ª ed. rev. e atualiz., pág. 38, que “Regula-se neste artigo e nos subsequentes o caso de a obrigação se tornar impossível, caso muito diferente do de a obrigação ser já impossível no momento em que se constitui. A impossibilidade originária tem como consequência a nulidade do negócio jurídico (arts. 280º e 401º), quer a impossibilidade seja conhecida ou reconhecível pelos contraentes, quer o não seja, ao passo que a impossibilidade superveniente, por causa não imputável ao devedor, extingue a obrigação, com os efeitos previstos nesta subsecção.”.↩︎

10. Sendo certo, repete-se, que no contrato promessa de compra e venda nada se estipulou relativamente à construção “expectável” ou pretendida pelos AA. ao contratarem e enquanto facto determinante da sua vontade.↩︎

11. Antes podia ser fundamento de anulação do contrato promessa de compra e venda por erro sobre o objeto do negócio (arts. 251º e 247º do CC), o que os AA. não peticionaram.↩︎

12. Cfr., entre outros, o Ac. do STJ de 6.10.2011, P. 2434/08.3TBSTS.P1.S1 (Lopes do Rego), em www.dgsi.pt.↩︎

13. Como resulta do nº 1 deste preceito legal, a perda do interesse do credor na prestação do devedor promitente vendedor pressupõe que este se encontre em mora. Nesse sentido, sumariou-se no Ac. do STJ de 12.11.2024, P. nº 2182/21.9T8BCL.G1.S1 (Manuel Aguiar Pereira), em www.dgsi.pt, “I) A perda do interesse do credor e a concessão pelo credor de um prazo razoável ao devedor para cumprimento a que alude o artigo 808.º n.º 1do Código Civil pressupõem que o devedor se encontre em situação de mora na realização da prestação a que se vinculou; …”.↩︎

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