IIIFundamentação
Os factos dados como provados na sentença são os seguintes:
- 1.A Autora é uma sociedade que se dedica à compra de imóveis para revenda, à promoção imobiliária, à comercialização, exploração e administração de prédios rústicos e urbanos.
- 2.A Ré é uma sociedade cujo objecto é o exercício de indústria de pensão ou qualquer outro ramo da indústria hoteleira.
- 3.A Autora é, desde 1962, proprietária da fracção autónoma correspondente à letra “D”, 2º andar direito do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua de S. Paulo, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de S. Paulo.
- 4.A Ré é arrendatária da fracção identificada em 3., onde tem instalada uma pensão denominada “Pensão…”, sendo a renda mensal actual de € 71,26.
- 5.O arrendamento data de 1947 e o locado destina-se a escritório e habitação ou pensão.
- 6.Ao locado dirigem-se clientes que usam o alojamento da Ré para a prática da prostituição.
- 7.As pessoas que entram e saem do imóvel onde se situa o locado deixam a porta de acesso à via pública aberta.
- 8.Desde a aquisição do imóvel onde se situa o locado que a Autora tem conhecimento da prática comercial da Ré.
Está em causa nos presentes autos saber se a recorrente, na qualidade de senhoria, pode resolver o contrato de arrendamento com base em incumprimento pela recorrida dos seus deveres de arrendatária com fundamento no disposto no art. 1083º nº 2 al a) e b) do Código Civil na redacção introduzida pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro.
O nº 1 desse artigo prevê que «Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte» e o nº 2 determina, na parte que ora interessa:
«É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne imediatamente inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas do regulamento do condomínio;
A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;»
No que respeita à alínea a) não está provado nenhum facto do qual resulte que a recorrida tem praticado ou é responsável pela prática de algum acto que integre a sua previsão. Na verdade, no artigo 3º da base instrutória é perguntado se «As pessoas que entram e saem do locado deixam a porta de acesso à via pública», mas apenas se provou que as pessoas que entram e saem do imóvel onde se situa o locado deixam a porta aberta à via pública aberta. Portanto, não está provado que são as pessoas que frequentam o estabelecimento da recorrida que deixam aberta a dita porta. Quanto aos artigos 4º «As partes comuns do prédio são usadas por estranhos, que frequentam o locado para ali pernoitarem?», 5º «Nas partes comuns do prédio encontram-se fezes e urina deixadas por frequentadores do locado?» e 6º «Os painéis pombalinos que se encontram nas áreas comuns têm sido vandalizados, destruídos e furtados por pessoas que se dirigem ao locado?» da base instrutória mereceram a resposta «Não provado». Em consequência, a recorrente não fez prova, como lhe competia (art. 342º nº 1 do Código Civil), dos factos em que baseou o invocado direito a proceder à resolução do contrato por incumprimento contratual nos termos da alínea a) do nº 2 do art. 1083º do Código Civil.
Apreciemos agora o outro fundamento invocado para a resolução do contrato previsto na alínea b) do art. 1083º.
A justa causa para a resolução do contrato de arrendamento postula sempre uma infracção, ou seja, uma violação, por acção ou omissão, de deveres legais ou contratuais.
Na nossa sociedade, a prática da prostituição repugna à consciência moral do cidadão comum e por isso, é contrária aos bons costumes. Daí que, a prática de prostituição num locado constitua utilização contrária aos bons costumes.
Nestes termos, perante o disposto no art. 1083º nº 1 e 2 al b) do Código Civil é obrigação do arrendatário não utilizar nem permitir que outrem utilize o locado para a prática da prostituição. O direito à resolução do contrato de arrendamento com base na violação desta obrigação tem subjacente o dever geral de boa fé consagrado no nosso ordenamento jurídico (cfr art. 762º nº 1 do Código Civil) com que deve ser gozado o prédio alheio cedido por via do arrendamento.
Quer a culpa quer a gravidade do incumprimento hão-de apurar-se, na falta de critério legal definidor, pelo entendimento de um bom pai de família em face de cada caso concreto, segundo critérios de objectividade e razoabilidade (cfr Fernando Baptista de Oliveira, in “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano”, pág. 37).
A infracção do arrendatário àquela obrigação é especialmente relevante e grave tendo em consideração o padrão de um bom pai de família.
Mas o direito à resolução do contrato de arrendamento com base em incumprimento do arrendatário pressupõe um comportamento culposo, importando por isso, um juízo de censura.
De harmonia com o art. 762º nº 1 do Código Civil o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado.
Assim, se utilizar ou permitir a utilização do locado para a prática da prostituição, o arrendatário não está a cumprir a prestação a que está vinculado.
Nos artigos 1º e 2º da base instrutória pergunta-se:
1º - «A Ré proporciona, no locado, alojamento temporário para a prática da prostituição?»
2º - «Tal prática acontece de forma habitual e mediante remuneração à Ré?»
O art. 1º mereceu a resposta: «provado apenas que ao locado se dirigem clientes que usam tal alojamento para a prática da prostituição».
O art. 2º mereceu a resposta: «não provado».
Portanto, na Pensão Farense é praticada prostituição.
Não resulta da resposta ao artigo 1º da base instrutória que a recorrida destina o seu estabelecimento a esse fim nem que é remunerada pela prática da prostituição. Porém, não está provado que a recorrida não sabe ou lhe é impossível saber que no seu estabelecimento é exercida aquela prática. Significa que a recorrida não provou que não é devido à sua tolerância que ali ocorre essa prática infractora ao contrato de arrendamento.
Nos termos do art. 799º do Código Civil incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua, sendo que a culpa é apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil.
A culpa é, assim, apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (art. 487º nº 2 do Código Civil).
É um facto notório, por ser do conhecimento geral – e assim não carece de alegação nem de prova (art. 514º nº 1 do Código de Processo Civil) –, que a zona onde se situa o locado (Cais do Sodré) é degradada do ponto de vista social e económico e tradicionalmente associada à prática da prostituição. Veja-se até que na fundamentação dos factos provados – que a recorrida invoca na sua contra-alegação - foi consignado: «(…) Esta testemunha relatou sinais de que na pensão ocorre a prática de prostituição, pelo uso que alguns clientes dão aos seus quartos.
Aliás, esta circunstância resultou praticamente pacífica de toda a prova produzida em julgamento (...). Excepção feita à testemunha (…) – que referiu dirigir-se esporadicamente à pensão apenas para dormir, nada sabendo sobre quem a frequenta - todas as outras testemunhas da Ré revelaram naturalidade e desassombro ao reconhecer que a zona onde se situa a pensão (Cais do Sodré) é tradicionalmente associada à prática da prostituição, que ocorre nos espaços aí disponíveis de menor categoria sócio-económica, como sejam a própria pensão da Ré.».
Por isso, é caso para nos interrogarmos como podia a recorrida ignorar aquela prática no seu estabelecimento se até as testemunhas que arrolou a admitiram com «naturalidade e desassombro»?
A tolerância perante aquela prática no seu estabelecimento não afasta a culpa da recorrida, sendo certo que na sua qualidade de arrendatária é ela que tem o dever de zelar para que o locado seja utilizado segundo um padrão de normalidade, isto é, conforme aos critérios de um bom pai de família. Por isso, cabia-lhe provar (cfr referido art. 799º nº 1 do CC) que não é devido à sua tolerância que essa prática tem vindo a ocorrer no seu estabelecimento. Prova que não fez, não tendo ilidido a referida presunção de culpa.
O exercício da prostituição na Pensão … não se resume a um ou outro acto esporádico, isolado, atenta a formulação da resposta ao artigo 1º da base instrutória que nos dá a indicação inequívoca de que se trata de uma prática reiterada.
A gravidade desta violação reiterada e culposa do contrato torna inexigível a manutenção do arrendamento, pelo que se impõe a revogação da sentença recorrida.
