IIFUNDAMENTAÇÃO.
Vem dada como apurada na sentença recorrida a factualidade que se passa a enunciar:
1 - Os Autores são administradores do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ………., n.ºs .., …, … e …, e ………., n.ºs .., .. e .., da Freguesia de ………., concelho de Gondomar, nomeadamente, das entradas habitacionais com os n.ºs … e …;
2 - Os Autores enviaram à Ré carta registada com aviso de recepção, em 22 de Novembro de 2002 e por esta recepcionada em 27 de Novembro de 2002, na qual lhe solicitavam que procedesse “às competentes obras de reparação para eliminação dos defeitos denunciados, destinadas a repor o prédio em referência na situação e estado que o mesmo deveria ter não fossem os defeitos denunciados”;
3 - Foi a Ré, com anterior denominação social de "D………., Lda.", quem procedeu à construção do prédio referido em 1, embora algumas das “artes” mediante contrato com terceiros que executaram para ela as respectivas obras – resposta ao quesito 1.º;
4 - Com o decurso do Inverno e começo da Primavera de 2002, nomeadamente entre Janeiro e finais de Março de 2002, os Autores foram verificando que as zonas comuns do prédio referido em 1 começaram gradualmente a apresentar:
- -Indícios de humidade na zona das garagens pertencentes às fracções “BE”, “C”, “X”, “R”, “Y”, “O”, “I” e “AL”, bem como na zona comum entre as mesmas, totalizando uma área aproximada e 215 m2, incluindo tectos e na parede ao fundo da referida zona comum, com área de 15 m2; e, ainda, vestígios de humidade nas juntas de dilatação e defronte à garagem “B” numa extensão de quatro metros lineares;
- -Dois tubos de queda com indícios de humidade na sua envolvente junto ao tecto, localizados entre as garagens “A” e “B” numa área aproximada de 4 m2 e entre as garagens “Q” e “K” numa área próxima de 0,5 m2;
- -A betonilha fissurada nas entradas .. e …, ao meio dos corredores de acesso às garagens, numa extensão 60 metros lineares em cada entrada;
- -Zonas de algumas varandas com tinta a descascar;
- -No rés-do-chão e nos diversos patamares (na zona das juntas de dilatação) da entrada 115, uma área, de forma rectangular com cerca de 0,90 x 0,60 m, frágil, tipo almofada e com peças partidas, com elementos manchados;
- -Fissura na zona de ligação da laje com a viga, numa extensão de 40 metros lineares desde o portão da entrada .. até à junta de dilatação;
5 - O referido em 4 supra foi comunicado à Ré antes da referida alteração da sua denominação social, por carta datada de 4 Abril de 2001, enviada pela “Administração de Condomínio”, à data representada pelos administradores E………., em representação do condomínio da entrada com o n.º … e F………., em representação do condomínio da entrada com o n.º …;
6 - A Ré, ainda como "D………., Lda.", entre Junho e Outubro de 2001, mandou fazer, nas zonas comuns, obras respeitantes às deficiências referidas em 4 supra;
7 - Com o decurso do Inverno e começo da Primavera de 2002, tais deficiências (as supra em 4) tornaram a surgir, por as obras mencionadas em 6 supra não terem sido adequadas a solucioná-las de vez;
8 - Com o advento do Inverno e Primavera de 2003, as mesmas deficiências agravaram-se;
9 - Para reparação das deficiências apuradas, é necessário:
- -Rever a ligação dos tubos de queda com o ralo do pavimento do terraço;
- -Fazer picagem e levantamento da betonilha dos terraços (R/C), substituição das telas, execução de grelhas contínuas para recolha de água e reposição da betonilha com "pendentes" [inclinações] adequados;
- -Nas áreas existentes ao nível do rés-do-chão e nos patamares da caixa de escada da entrada …, substituir as peças partidas na área referida no Ponto 4 supra (parágrafo 5.º), colocar um elemento de suporte rígido de forma a evitar o "fenómeno de almofada", limpar cuidadosamente as peças manchadas e, se necessário, posteriormente, fazer a sua vitrificação;
- -Reparar as áreas referidas no Ponto 4 supra, parágrafo 1.º;
- -"Decapar" a tinta solta e a descascar nas faces inferiores das varandas e dar-lhe, posteriormente, um primário e duas demãos de tinta de exterior;
- -Reparar e refechar as fissuras referidas em 4 supra, parágrafo 3.º;
10 - O custo da execução das obras referidas em 9 tem um valor não apurado, mas inferior a 72.970 € (não considerando neste o IVA);
11 - Na edificação do prédio em causa, G………. executou os trabalhos de pedreiro;
12 - A sociedade "C………., Ld.ª” executou os trabalhos de trolha, embora com os materiais fornecidos pela Ré;
13 - Ambos na sequência de acordo com a Ré para o efeito.
Atendo-nos às conclusões formuladas pela apelante/ré, o objecto do recurso circunscreve-se a duas questões essenciais, uma delas atinente à decisão da matéria de facto, enquanto a outra se prende com a excepção de caducidade do direito exercido na acção.
No âmbito da primeira problemática (matéria de facto), suscita desde logo a apelante/ré o incorrecto julgamento quanto à realidade que vinha perguntada no quesito 1.º da base instrutória, o qual tinha por objecto de indagação saber se
“havia sido a Ré que tinha procedido à construção do prédio identificado na alínea A/ dos factos assentes”, tendo o tribunal “a quo” concedido uma resposta do teor acima transcrito sob o Ponto 3, a saber:
“Foi a Ré, com anterior denominação social de "D………., Lda.", quem procedeu à construção do prédio referido em 1, embora algumas das “artes”, mediante contrato com terceiros que executaram para ela as respectivas obras”.
Defende a recorrente que o mencionado quesito devia ter merecido uma resposta negativa, com a consequente não aquisição para os autos da mencionada factualidade, para tanto adiantando que a diversa prova documental oferecida nos autos – correspondência endereçada à Ré; certidões prediais; escritura de constituição da propriedade horizontal; publicidade em nome da Ré; facturação de serviços prestados à Ré – era manifestamente inconcludente, não fornecendo elementos seguros para sustentar aquela constatação retirada pelo tribunal recorrido, para além da prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento se ter revelado pouco ou nada esclarecedora no aspecto em causa, dela resultando no essencial e quando muito que a sociedade/ré funcionou como entidade vendedora das diferentes fracções que constituem o identificado prédio.
Analisando a motivação adiantada pelo tribunal “a quo”, aquando da decisão da matéria de facto, dela parece resultar que a constatação para ser dada como adquirida a dita realidade teve essencialmente por base o que constituía o fim ou objecto social da sociedade/ré (v. certidão junta de fls. 133 a 135), onde se incluía além do mais a construção civil, bem assim a conjugação dos depoimentos prestados pelas testemunhas arroladas pelo autor/condomínio – H………., I………. e J……… – bem assim das arroladas pela Ré e chamada, assim decorrendo do conjunto desses meios de prova ter sido a Ré a levar a cabo a edificação do mencionado prédio, ainda que para a concretização de algumas especialidades (“artes”) tenha recorrido a terceiros (empreiteiros) com quem contratou e pagou os respectivos serviços.
Vejamos, então, se o sentido a atribuir a tais elementos de prova é aquele que lhe foi atribuído pelo tribunal recorrido ou, pelo contrário, como defende a recorrente, aqueles revelam manifesta inconsistência para tal efeito, nessa medida aquele quesito da base instrutória devendo receber resposta negativa.
Os elementos documentais juntos ao processo e que poderão ser chamados à colação no aspecto em questão – aludimos nomeadamente à facturação (fls. 56 e segs.), certidão do registo comercial relativa à Ré (fls. 133 a 135) e publicidade (fls. 137) – por si só não seriam suficientes para sustentar a aquisição para os autos da mencionada realidade.
Contudo, há ainda que ponderar o sentido a atribuir ao conjunto da prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento e que foi objecto de gravação.
Pois bem, no que toca a esse meio de prova, a cuja audição se procedeu na íntegra, afigura-se-nos dever relevar-se os depoimentos prestados pelas testemunhas arroladas pela Autora, ou seja por H………., I………. e J………., bem assim as demais testemunhas ouvidas e arroladas pela Ré e chamada, sendo que as demais ou não se pronunciaram sobre a dita matéria ou então nada de relevante esclareceram.
E, analisando o teor do conjunto dos depoimentos prestados pelo último conjunto de testemunhas (da ré e chamada) – K………., L………., M………. e N………. decorre a confirmação que os trabalhos executados em algumas das artes (pedreiro, trolha, carpintaria, caixilharia e pichelaria) foram realizados em grande medida por entidades ou pessoas para o efeito contratadas pela Ré, ainda que esta última tivesse fornecido alguns materiais (nomeadamente na arte de trolha).
Já daqueles outros depoimentos – os respeitantes às mencionadas testemunhas arroladas pela administração do condomínio – decorre a referência por parte dos representantes da Ré, aquando dos contactos prévios para a negociação da aquisição da respectiva fracção e celebração do competente contrato-promessa, a menção da mesma (ré) funcionar como empreiteiro geral (v. nomeadamente depoimentos prestado pela testemunha H……….), ainda que entregando a realização de algumas artes de construção a terceiros com quem as contratou, sendo que as restantes testemunhas (I………. e J……….) referiram mesmo que a construção estava ser levada a cabo pela Ré, adiantando o I………. que viveu perto do local e pode constatar essa realidade.
Ora, mesmo admitindo que de toda a prova testemunhal acabada de referir não resulta um relato muito pormenorizado e circunstanciado no aspecto em análise, sempre é possível nela sustentar a opção tomada pelo tribunal “a quo”, tal como vem justificada na respectiva motivação da decisão de facto, pois que, tendo a Ré como objecto social também a construção de imóveis, legítimo e consistente se nos afigura poder constatar que a mesma teve a seu cargo e por meios próprios algumas dos trabalhos inerentes à construção do aludido imóvel, tanto mais que não decorre minimamente de todos os elementos de prova recolhidos no processo que a Ré se limitou a desempenhar o mero papel de dono da obra que contrata a construção dum imóvel para o comercializar.
Sendo esta a apreciação que nos merece o conjunto da prova testemunhal e documental oferecida nos autos, cremos mostrar-se ajustada a opção tomada pelo tribunal “a quo” de dar como adquirida a realidade factual constante da resposta concedida ao falado quesito 1.º, nessa medida sendo de manter o que acima vem elencado sob o Ponto 3.
Ainda no domínio da problemática atinente à decisão da matéria de facto, defende a recorrente dever dar-se como adquirido o que consta do registo predial quanto à aquisição da última das fracções habitacionais vendidas pela Ré, desde logo por se tratar de matéria comprovada documentadamente sem ter sido objecto de impugnação e ter relevância para a apreciação da matéria de excepção de caducidade suscitada nos autos.
E, assim, atento o constante dessa certidão a fls.230 a 231 devia dar-se como adquirido para os autos que “por apresentação de 20.10.1997 foi requisitada a inscrição do facto da aquisição da propriedade sobre a fracção autónoma ‘Y’, última das habitacionais vendidas pela Ré”.
Ainda que se considere inquestionável o falado registo de aquisição e que o mesmo se refere à última das fracções habitacionais vendidas pela Ré, não temos como definitivamente relevante tal realidade, mesmo para sustentar a excepção de caducidade nos termos invocados pela recorrente nas suas próprias alegações.
Com efeito, o registo a que alude a apelante trata-se dum registo provisório por natureza, o qual é lavrado antes de titulado o negócio de transmissão do bem e em face do respectivo contrato-promessa ou de declaração do proprietário ou titular do direito (v. arts. 92, n.º 1, al. g/ e 47 do CRP), não podendo, pois, essa matéria sustentar a constatação perseguida pela apelante, em sede da defesa da procedência da dita excepção, de que a dita fracção foi entregue necessariamente e pelo menos até aquela data de 20.10.1997 ou que a respectiva escritura de compra e venda foi celebrada por essa mesma altura.
Não podendo aquele registo servir para alicerçar as realidades em último referidas, então mostra-se de diminuta importância a aquisição para os autos da data a que se reporta o registo de aquisição provisória da mencionada fracção habitacional, por forma a estabelecer designadamente o momento a partir do qual se deve ter como iniciado o prazo para o exercício dos direitos de reacção à existência de defeitos nas partes comuns.
Não havendo motivos para proceder à alteração da matéria de facto nos termos pretendidos pela recorrente, importa agora entrar na apreciação da questão atinente à invocada excepção de caducidade.
Importa desde já e em função da factualidade acima enunciada tornar clara uma premissa essencial que deve subjazer à solução de tal problemática.
Assim, teremos de adiantar que, estando em causa a reparação de defeitos verificados em partes comuns de prédio submetido ao regime de propriedade horizontal e devendo a atribuir-se à Ré simultaneamente a qualidade de construtora/vendedora de imóvel destinado a longa duração, impor-se-á aplicar ao caso, nomeadamente quanto a prazos de caducidade, o regime estabelecido para o contrato de empreitada – art. 1225, n.º 4 do CC – neste aspecto se acompanhando o raciocínio a propósito elaborado na sentença recorrida.
Nesta perspectiva fica afastada a tese da apelante, enquanto vinha defender a aplicação do regime previsto para o contrato de compra e venda (arts. 916 e 917 do CC), em ordem a regular a responsabilidade discutida nos autos quanto aos verificados vícios e no que respeito dizia a prazos de caducidade, quer quanto à extemporaneidade da denúncia – algo, aliás, que nem vinha posto em causa na defesa apresentada em sede de contestação, a impedir por isso pudesse nesta sede ser objecto de apreciação – quer ainda relativamente ao exercício do correspondente direito por via judicial.
Por que assim é, prejudicado fica adiantar qualquer reflexão no âmbito do regime previsto para o contrato de compra e venda nos aspectos referidos.
Contudo, aduz a apelante que, mesmo a aplicar-se à situação em discussão o regime decorrente do contrato de empreitada, devia ter-se por caducado o direito de denúncia, bem assim o direito exercido na acção (reparação de defeitos verificados nas partes comuns do identificado prédio onde se inserem as diferentes fracções vendidas), dessa forma não de podendo manter-se a decisão condenatória tomada pelo tribunal “a quo”.
Começando pela invocada caducidade da denúncia quanto aos verificados defeitos, torna-se evidente tratar-se de matéria nova não suscitada pela Ré na sua defesa, tendo até na sua contestação expressamente aceite que a denúncia daqueles tinha sido feita tempestivamente (v. desde logo o alegado no art. 36.º do dito articulado), apenas pondo em causa a tempestividade da instauração da acção, por ter dado entrada em juízo em Novembro de 2003, para além do prazo de garantia de 5 anos, cujo “terminus” reportou ao final do ano de 2002, tendo como referência o início desse prazo de garantia (de 5 anos) no final do ano de 1997, posto nesta última data ter concluído a entrega das diferentes fracções por via da concretização de todas as respectivas escrituras de compra e venda.
Assim sucedendo, a problemática atinente à caducidade do direito de denúncia vem indevidamente colocada pela recorrente, tratando-se de questão nova não suscitada na sua defesa, nem sendo propriamente objecto de explícita apreciação na decisão recorrida, a qual se debruçou, no que respeito diz à excepção de caducidade, quanto à tempestividade do direito de reparação exercido na acção.
Ora, envolvendo a dita matéria questão nova não submetida à apreciação do tribunal recorrido e não representando excepção de conhecimento oficioso, impedido estava a recorrente de a inserir no objecto que a este tribunal de recurso competia apreciar, nesta medida também dela não se tomando conhecimento.
De todo o modo, à semelhança do aduzido em sede de contestação, entende a impugnante que o direito exercido na acção devia ter-se por caducado, atenta a circunstância de todas as escrituras referentes às fracções habitacionais terem sido realizadas até ao final de Outubro de 1997, nessa medida devendo ter-se por entregues pelo menos naquela última data as partes comuns do identificado prédio, sendo a partir daquela altura que se iniciou o decurso do prazo de 5 anos para a instauração da acção tendo em vista de reparação dos defeitos reclamados.
Admitindo-se que o mencionado direito de reparação tenha de ser exercido dentro do prazo geral de garantia de 5 anos – algo que não recebe o acolhimento unânime na doutrina e jurisprudência (v. Rosendo Dias José, in “Responsabilidade Civil Do Construtor de Imóveis”, ed. 1981, pág. 39 e Ac. da RL de 1.3.07, in base de dados do MJ, defendendo-se neste último que apenas a denúncia deve ocorrer nesse prazo) – a pergunta que se coloca diz respeito aos termos em que, no âmbito da propriedade horizontal, deve entender-se o momento da entrega das partes comuns para determinar o início (“dies a quo”) do falado prazo de 5 anos.
Defende a este propósito Cura Mariano que decisivo é a data em que o vendedor/construtor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns, o que só pode suceder quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa e, não se verificando um acto expresso dessa transmissão, então deverá a mesma considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos eleger o administrador do condomínio – in “Responsabilidade Contratual do Empreiteiro …”, 3.ª ed., págs. 212 a 215.
Acompanhamos no essencial este raciocínio, o que representa a constatação de que o início do decurso daquele prazo de garantia não pode ter como referência o momento da escrituração das diferentes fracções, antes aquele em que é eleita uma administração pelo conjunto dos condóminos.
E para esse efeito, adiantamos, não estará impedido o construtor/vendedor, enquanto dono e administrador de um prédio no qual instituiu o regime de propriedade horizontal e após a conclusão da sua construção, mas existindo já uma maioria do valor do prédio em poder dos novos condóminos, de desencadear processo para que seja efectivada a nomeação duma nova administração, até lá devendo manter-se a sua responsabilidade para os efeitos de que vimos tratando.
Retirando-se tão só dos elementos recolhidos nos autos que passou a existir uma administração do condomínio para o identificado prédio, quando muito, no início do ano de 2001 – v. Ponto 5 da matéria de facto supra enunciada – bem assim não podendo dar-se como apurado, conforme o alegado na contestação, que a data da entrega efectiva das partes comuns ocorreu até ao final de 1997 – v. resposta negativa concedida ao quesito 13.º da base instrutória – então impor-se-á a constatação de que o direito exercido através da presente acção foi concretizado ainda dentro do mencionado prazo de garantia de 5 anos, posto a mesma ter dado entrada em juízo em Novembro de 2003.
Desta forma alcançamos idêntica solução à acolhida na sentença impugnada, ao considerar como não verificada a caducidade do direito à reparação pretendida nos autos, com a consequente improcedência da respectiva excepção.
IIICONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação, nessa medida se confirmando a sentença recorrida.
Custas nesta instância a cargo da apelante/ré.
Porto, 1 de Outubro de 2009
Mário Manuel Baptista Fernandes
José Manuel Carvalho Ferraz
António do Amaral Ferreira
