5642/2007-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Falecido o arrendatário e comunicando o seu filho à senhoria a intenção de suceder no arrendamento, a opção desta pela denúncia do contrato, com indemnização de dez anos de renda, não será válida se ela não pagar àquele ou depositar metade da respectiva quantia no prazo peremptório de 30 dias após a consolidação da denúncia, por falta de oposição.

II- Ao contrário da natureza facultativa da consignação em depósito prevista no código civil, o depósito a que se refere o artigo 89.º-C do R.A.U., quando não seja viável o pagamento, tem carácter imperativo, sob pena de caducidade do direito.

III- A invocação textual de danificação anormal de portas, paredes, janelas e outros materiais atribuída a omissão e desleixo dos mais simples procedimentos de limpeza e manutenção e actos deliberados de vandalização, pelos quais o réu é o único responsável, constitui matéria puramente conclusiva sem qualquer esteio factual.

IV- A compensação da indemnização pela denúncia do contrato de arrendamento com uma indemnização por danos no locado, para ser viável, além de satisfazer os demais requisitos, deverá a intenção de compensar ser declarada à outra parte dentro do referido prazo peremptório de pagamento ou de depósito.

(J.A.P.)

Acordam os juízes na 1.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I- Relatório

C intentou a presente acção declarativa de condenação, em processo sumário, contra A, pedindo:

a) O despejo do andar locado;

b) A indemnização da autora em montante a determinar de acordo com o disposto no art.º 1045.º do C. Civ., correspondente a 7.5 € de rendas vencidas, acrescidos do valor das vincendas até à data do despejo, valores que deverão ser elevados para o dobro (15 € pelas rendas vencidas) em virtude de o réu se ter constituído em mora a partir do dia 1 de Julho de 2004;

c) A indemnização da autora pelos danos causados no andar locado, em montante estimado em 1200 €, mas a determinar no decurso do processo, ao abrigo dos artigos 471.º do CPC e 569.º do C. Civ., deduzido do valor de dez anos de rendas a título de indemnização do réu pela denúncia, perfazendo o valor remanescente de 1035 €;

d) Sanção pecuniária compulsória, a fixar pelo tribunal.

Na falta de contestação tempestiva, foi proferida sentença que, considerando confessados os factos concretos constantes da petição inicial, julgou a acção improcedente e absolveu o réu do pedido. Para assim decidir o Tribunal a quo considerou caduco o direito da autora a obter a restituição do locado e declarou prejudicada a apreciação dos demais pedidos.

Inconformada, a autora apelou para este Tribunal pedindo a revogação da sentença recorrida e que esta seja substituída por acórdão que julgue procedentes os pedidos que formulou.

Conclui, para o efeito, o seguinte:

1. O Contrato de Arrendamento caducou irreversivelmente por denúncia da Autora (senhoria) tendo esta sido efectuada em tempo e consolidada, nos termos do artigo 89.º-A, n.º 3, do RAU, aplicável ao caso pelas razões doutamente apontadas na sentença recorrida.

2. Tendo a Autora reiteradamente oferecido, por três vezes, a indemnização no valor de dez anos de renda, e tendo o Réu recebido mas ignorado todas as comunicações, verifica-se a situação de mora do credor, nos termos do artigo 813.º do C. Civil, deixando o incumprimento de ser imputável à Autora.

3. A Autora não estava obrigada a consignar em depósito metade da referida indemnização, porquanto a consignação em depósito é facultativa, nos termos do artigo 841.º, n.º 2, do C. Civil. O não recurso à consignação não reverte a imputação do incumprimento para o devedor – apenas faz subsistir a obrigação.

4. O não pagamento ou depósito de metade da indemnização não faz caducar o direito da Autora à restituição do prédio. A caducidade que pode resultar do artigo 89.º-D do RAU não é a “caducidade da caducidade” do arrendamento, mas apenas a caducidade do direito de exigir a restituição do prédio no prazo de seis meses a contar da denúncia.

5. Há muito que o referido prazo foi excedido. O prazo é de seis meses a contar da denúncia e já decorreram mais de dois anos desde a mesma.

6. Desde a denúncia e durante toda a pendência da acção de despejo, o Réu não pagou quaisquer rendas, incumprimento que determina o direito da Autora em requerer o despejo imediato, nos termos do artigo 58.º do RAU.

7. A Autora apresentou esse requerimento, do qual o Réu foi notificado e ao qual não respondeu, nem pagou quaisquer rendas.

8. O Réu provocou danos no prédio, violando o disposto no artigo 1043.º, n.º 1, do C. Civ., bem como o artigo 4.º, n.º 2 do RAU. Tais danos foram dados como provados pela sentença recorrida, pelo que é procedente o pedido de indemnização nos termos peticionados pela Autora, no valor mínimo de 1200 Euros (artigo 33.º da petição inicial).

9. É procedente a compensação entre a indemnização no valor de dez anos de renda (180 Euros) e o somatório das rendas vencidas e não pagas até à restituição do prédio (desde Julho de 2004), elevadas para o dobro nos termos do artigo 1045.º do C. Civil, e do valor da indemnização por danos no prédio no valor de 1200 Euros.

10. Pelo que a indemnização devida ao Réu deve considerar-se integralmente paga, subsistindo, após compensação, o valor remanescente que o Réu deverá pagar à Autora, acrescido da sanção pecuniária compulsória prevista no artigo 829.º-A, do C. Civ

11. Ao não considerar os factos e considerações que constam das conclusões 2ª a 10ª supra, a sentença recorrida não aplicou ou fez incorrecta aplicação – e, por conseguinte violou – pelo menos - os artigos 813.º, 841.º, 847.º, 1043.º e 1045.º do Código Civil, - os artigos 58.º, 89.º-A, n.º 3 e 89.º-D, do R.A.U

12. Ao considerar que a não pagamento ou depósito pela Autora de metade da indemnização correspondente a dez anos de renda fez caducar o direito à restituição do prédio, a sentença recorrida padece, salvo o devido respeito e mais douta opinião, de lapso na qualificação jurídica dos factos, pelo que a sentença é passível de reforma, nos termos do artigo 669.º, nº 2, alínea a) do Código de Processo Civil.

13. O facto de constar dos autos documento que, por si só, implica necessariamente decisão diversa da proferida, é fundamento bastante para que se proceda à reforma da sentença, nos termos do artigo 669º, nº 2, alínea b), do Código de Processo Civil.

14. Assim, e em cumprimento do disposto no artigo 669.º n.º 3, do CPC, a Autora requer respeitosamente, com as presentes alegações, a reforma da sentença, no sentido da procedência do pedido de despejo imediato, restituição do prédio e condenação do Réu a pagar à autora a quantia a apurar consoante o peticionado e que consta supra na conclusão 8ª.

O Recorrido não apresentou contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

A questões que emergem das conclusões das alegações da Recorrente e que aqui cumpre resolver são: 1) a validade da denúncia do contrato de arrendamento feita pela locadora; 2) o incidente de despejo imediato; 3) a consistência ou não do pedido de indemnização feito pela A., ora recorrente.

II- Fundamentação

A- Estão confessados os seguintes factos, com interesse para a decisão da causa:

1. No dia 20 de Maio de 1977, Jaime, na altura casado com a A. e entretanto falecido, deu de arrendamento a Ana, o andar rés-do-chão do prédio sito na Rua da Amendoeira, Bairro Fetais, na freguesia de Camarate, concelho de Loures, conforme documento de fls. 8 a 9v.º.

2. Foi estipulada a renda mensal de Esc. 300$00, a que corresponde o valor de 1,5 euros, a qual se manteve.

3. No dia 2 de Fevereiro de 2004, a inquilina Ana Maria faleceu (doc. de fls. 21).

4. No dia 2 de Março de 2004, o réu Abel comunicou à autora, por carta registada, o falecimento da inquilina Ana Maria e a intenção de pedir a “sucessão do contrato de arrendamento” (doc. de fls. 10-13).

5. Com tal carta, o réu juntou fotocópia da certidão de óbito.

6. No dia 26 de Março de 2004, a A., por intermédio do seu mandatário, procedeu à denúncia do arrendamento, propondo-se pagar ao réu uma indemnização correspondente a dez anos de renda (doc. de fls. 14-16).

7. Esta comunicação foi feita por carta registada (26-3-2004), com aviso de recepção, que foi assinado pelo réu no dia 31 de Março de 2004 (doc. de fls. 16).

8. No dia 30 de Abril de 2004, a A. recebeu nova comunicação (datada de 15 de Abril) em que o réu, por intermédio de mandatário, repetiu a comunicação da morte da arrendatária e a intenção de transmissão do arrendamento, juntando nova cópia da certidão de óbito e certidão de nascimento do réu (doc. de fls. 17 a 22).

9. No dia 10 de Maio de 2004, a A. informou o mandatário do réu das comunicações descritas nos artigos anteriores, enviando-lhe cópia da comunicação de denúncia (doc. de fls. 23 a 25).

10. Tal comunicação de denúncia foi efectuada por carta registada, com aviso de recepção, que foi assinado no escritório do mandatário do réu, no dia 7 de Maio de 2004 (doc. de fls. 23 a 25).

11. Até 31 de Maio de 2004, o réu não respondeu às comunicações da A., não se opôs à denúncia, nem propôs nova renda.

12. A A. contactou o réu, novamente por carta registada, com aviso de recepção, solicitando a restituição do andar locado e o estabelecimento de contacto para pagamento ao réu de uma indemnização no valor de 10 anos de renda (doc. de fls. 26 a 28).

13. Esta comunicação foi recebida pelo réu no dia 1 de Julho de 2004 (doc. de fls. 28).

14. O réu não respondeu às comunicações da A. nem se prontificou para qualquer contacto.

B- Apreciação jurídica.

1) A validade da denúncia operada pela senhoria.

Após o falecimento da inquilina, o réu, seu filho, comunicou à senhoria, A. e ora recorrente, quer o referido decesso, quer a sua intenção de suceder no arrendamento. Fê-lo na forma devida e em tempo.

A A., recorrente, usando da faculdade que lhe confere o art.º 89.º-A do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, optou por denunciar o contrato de arrendamento, mediante pagamento de 10 anos de renda. Para o efeito, a A. enviou ao réu, em 26-3-2004, carta registada com aviso de recepção, aviso este que o mesmo réu assinou no dia 31 de Março de 2004.

Até aqui, os prazos mostram-se cumpridos pelas partes. Mas, não existindo oposição do réu à denúncia da senhoria (art.º 89.º-B do RAU), cumpria à A., na qualidade de locadora denunciante, pagar ou depositar metade da indemnização de 10 anos de rendas que ofereceu para fazer cessar o contrato. Este pagamento ou este depósito deveriam ter sido efectuados no prazo de 30 dias, a contar da consolidação da denúncia por falta de oposição do réu a esta.

A locadora, ora Recorrente, nunca efectuou nem o pagamento nem o depósito da referida metade da mencionada indemnização no referido prazo de 30 dias, ficando assim sem valor a sua anterior comunicação ao inquilino de que optava pela denúncia (cf., neste sentido, António Pais de Sousa, Anotações ao Arrendamento Urbano (R.A.U.), 6.ª ed., Rei dos Livros, Lisboa, 2001, p. 286).

Desculpa-se a Recorrente com a falta de colaboração do recorrido, que nunca se disponibilizou para a contactar a fim de receber a indemnização e entregar o locado. Todavia, a lei é bem clara, ao dispor que a metade da indemnização a que houver lugar deve ser paga ou depositada, no referido prazo de 30 dias. Ora não tendo conseguido pagar, como afirma, por falta de colaboração do inquilino, aqui recorrido, restava à senhoria o depósito da aludida meia indemnização. Ainda assim, a Recorrente, locadora, tenta refugiar-se no Código Civil chamando em seu auxílio o carácter facultativo da consignação em depósito para se escudar numa hipotética mora do credor da indemnização. Porém, não lhe assiste qualquer razão.

Na verdade, segundo o regime geral previsto no C. Civ., a consignação é realmente facultativa, pois o devedor pode livrar-se da obrigação mediante depósito, mas não é obrigado a fazê-lo (art.º 841.º, n.º 1). Todavia, precisamente para afastar esta não obrigatoriedade é que o citado art.º 89.º-C, n.º 1, do R.A.U. impõe um especial dever de depositar, em alternativa ao pagamento. A letra deste preceito é cristalina, neste sentido. Mas, se dúvidas houvesse quanto ao carácter imperativo deste depósito, bastaria atentar no teor do art.º 51.º do R.A.U., segundo qual o «disposto neste diploma sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento tem natureza imperativa».

Ora, não tendo a Senhoria, ora recorrente, efectuado tempestivamente o pagamento nem o depósito da referida fracção da indemnização, a que estava obrigada para assegurar a validade da denúncia do contrato, esta denúncia não pode deixar de ser nula, nos termos do art.º 280.º do C. Civ. (cf., neste sentido, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª ed., Almedina, 2003, p. 334; A. Pais de Sousa, op. cit., p. 159). E, sendo nula a denúncia em apreço, como se demonstra, por não terem sido efectuados o pagamento ou o depósito da indemnização no prazo peremptório que a lei consagra, caducou o direito de a Recorrente denunciar o contrato de arrendamento dos autos, nos termos do art.º 89.º-D do RAU.

2) O alegado pedido de despejo imediato.

Nas suas doutas alegações a Recorrente conclui que apresentou um requerimento de despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção e que o réu, notificado, nem respondeu nem pagou. No entanto, compulsando os autos, não se mostra junto qualquer requerimento de despejo imediato que devesse ter sido apreciado. Aliás, não existe mesmo nenhum vestígio do processamento de tal incidente, nomeadamente da notificação do réu.

É verdade que, com as suas alegações de recurso, a Recorrente junta agora, como documento n.º 1, um escrito epigrafado com os dizeres: «requerimento de despejo imediato». Todavia, este escrito, além de não ostentar qualquer carimbo ou marca do dia que demonstre ter dado entrada em juízo, não identifica as partes nem sequer o locado a despejar. Por isso, tão-pouco satisfaz tal documento os requisitos mínimos para ser recepcionado pela secretaria e apreciado como requerimento incidental de despejo imediato.

3) A pretendida indemnização por danos no locado.

Na sentença recorrida considerou-se prejudicada a apreciação deste pedido, devido à improcedência do pedido de despejo. No entanto, sempre se dirá que nem sequer existem nos autos factos que sustentem tal pretensão.

Com efeito, a A., ora recorrente, invoca «danificação anormal de portas, paredes, janelas e outros materiais», que atribui a «omissão e desleixo dos mais simples procedimentos de limpeza e manutenção, quer de actos deliberados de vandalização, pelos quais o réu é o único responsável». Todavia, salvo o devido respeito, estas afirmações mostram-se desprovidas de substância, pois a A. não descreve quaisquer factos concretos que permitam sustentar esta matéria vaga e conclusiva sobre danos, culpa e demais pressupostos da responsabilidade civil. Com efeito, não é possível comprovar nestes autos a existência de estragos que permitam desde logo concluir pela existência dos alegados danos nem avaliar a sua dimensão. A A. também não fornece elementos concretos que autorizem a imputar eventuais danos ao réu e a condená-lo na sua reparação. Deste modo, a pretensão indemnizatória da Recorrente soçobra por completo.

E, por consequência, a pretendida compensação da indemnização pela denúncia do contrato com uma indemnização por danos no locado também não tem qualquer viabilidade. Aliás, nunca a teria porque, para que a compensação se tornasse efectiva e garantisse a validade da dita denúncia, a intenção de compensar sempre deveria ter sido declarada à outra parte (art.º 848.º C. Civ.) dentro do prazo do pagamento ou do depósito previsto no art.º 89.º-C do R.A.U., o que não foi o caso.

III- Decisão

Pelo exposto, decide-se julgar o recurso totalmente improcedente e, embora com fundamento parcialmente diferente, confirmar a douta sentença recorrida.

Custas pela Recorrente.

Notifique

Lisboa, 23 de Outubro de 2007

João Aveiro Pereira

Maria do Rosário Gonçalves

Rui Moura