13. Na mesma data, 28.3.96, o réu enviou à administração do condomínio nova carta com o seguinte teor:
"Venho por este meio, mais uma vez, colocar-vos perante o problema invocado pelo inquilino da fracção B, R/chão loja, do prédio em assunto, endossando a essa administração as responsabilidades cíveis resultantes, visto que, após todas as comunicações já por mim efectuadas, nunca tivemos qualquer contacto no sentido de solucionar o problema.
Para V. conhecimento, junto envio, cópias das cartas do inquilino e minha em resposta. "
14. As obras nas partes comuns do edifício foram realizadas após 1998.
15. Os réus não foram notificados pela Câmara Municipal de Lisboa para proceder à realização de quaisquer obras relacionadas com os factos descritos pela autora.
16. A autora não notificou os Réus da realização, por sua parte, de quaisquer reparações ou do custeio de quaisquer despesas relacionadas com os factos descritos na petição inicial.
17. As mercadorias da autora estavam arrumadas em prateleiras situadas junto às paredes interiores da loja.
18. Em data que não pode precisar, mas que foi seguramente alguns dias antes de 2 de Janeiro de 1996, o gerente da autora constatou que, em quantidade apreciável, embalagens de produtos para pombos-correio estavam húmidas.
19. E que essa humidade provinha da parede junto à qual aquelas embalagens estavam armazenadas.
20. Aquele gerente da autora entrou, de imediato, em contacto com o réu ao qual deu conhecimento desta ocorrência.
21. Poucos dias depois aquele mesmo gerente da autora, ao retirar embalagens para efeitos da conferência a que, por causa do balanço anual, então procedia - isto, entre os dias 2 e 5 de Janeiro de 1996 - foi atingido com água que se encontrava nas prateleiras.
22. Não sabia ainda a autora, na época em que ocorreram os factos que se deixam descritos, a real extensão dos danos sofridos como consequência necessária das infiltrações de água.
23. As embalagens humedecidas de que se fala continham um produto para pombos correios denominado Gambakokzid, originário da Alemanha e importado pela autora daquele país para Portugal, a fim de aqui ser comercializado por ela.
24. Todas as embalagens de Gambakokzid que a autora tinha em stock encontravam-se armazenadas na loja arrendada e colocadas nas prateleiras que estavam junto à parede através da qual se deram as infiltrações de água.
25. Antes de ter verificado que as ditas embalagens de Gambakokzid estavam humedecidas, já a autora tinha vendido grande quantidade daquele produto que também sofrera a acção da humidade.
26. Aquela parede estava encoberta pelas prateleiras e pelas mercadorias que nesta se encontravam armazenadas.
27. Posteriormente àquela verificação, ainda a autora vendeu outra grande quantidade de Gambakokzid.
28. E fê-lo porque não podia abrir as embalagens, sob pena de as inutilizar e ao produto nelas contido.
29. E porque alimentou a esperança de a humidade não ter passado da embalagem para o interior desta.
30. Todas as unidades do produto Gambakokzid tinham sido deterioradas pela humidade que atingiu as respectivas embalagens.
31. As devoluções daquele produto, pelos clientes da autora eram sucessivas e totais.
32. Em consequência das referidas infiltrações de água a autora sofreu uma perda total das unidades de produto Gambakokzid.
33. As infiltrações de água inutilizaram ainda seis cestos de malha de nylon e de madeira, que se encontravam igualmente armazenados junto à parede através da qual se infiltrou a água.
34. Foram realizadas obras de impermeabilização da empena exterior do prédio custeadas pelo condomínio.
35. A fracção "B" foi objecto de obras custeadas pelo Condomínio.
III. Matéria de Direito
A questão a decidir é a de saber se o réu, enquanto senhorio e proprietário da fracção locada, deve ser condenado a indemnizar a autora, inquilina, pelos prejuízos que esta sofreu por virtude das infiltrações verificadas na fracção ajuizada. O réu, apenas, já que quanto à ré o problema não se coloca: não sendo proprietária da fracção arrendada nem tendo outorgado o contrato de arrendamento, o pedido, quanto a ela, teria sempre que improceder, como improcedeu logo na 1ª instância; e como a autora não reagiu em tempo oportuno (no recurso de apelação) contra a absolvição decretada, é manifesto que nessa parte a sentença e o acórdão da Relação passaram em julgado, tomando-se imodificáveis.
A autora sustenta que o réu, senhorio, violou o dever genérico estabelecido no art.º 1031, al. b), do CC, de assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina. Deste dever genérico resulta para o senhorio a obrigação específica de efectuar as reparações ou outras despesas essenciais ao gozo da coisa locada, prevendo-se regimes distintos, consoante a urgência da necessidade. Concretizando a obrigação assim desenhada - e delimitando, correspondentemente, as situações de incumprimento contratual a que pode dar azo - o art.' 1032° dispõe: "Quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:
a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador. ".
Na situação ajuizada os factos evidenciam claramente que as infiltrações são posteriores ao início da vigência do arrendamento. Assim, face à presunção legal de culpa do art.º 799°, importa apurar se é ou não imputável ao réu senhorio, por omissão do seu dever de conservação do locado, a existência de defeito ou vício que tenha originado as infiltrações de água e inerente humidade, causa adequada, por seu turno, da deterioração das mercadorias ali armazenadas pertencentes à autora. E a respeito disto não parece irrelevante, nem, menos ainda, uma falsa questão, bem pelo contrário, a determinação da origem das infiltrações; com efeito, fundando-se a indemnização exigida na responsabilidade contratual, está claro que interessa liminarmente, por um lado, isolar e definir o ilícito de que a responsabilidade promana e, por outro, identificar o seu autor. Ora, os factos coligidos mostram que a causa das infiltrações residiu na permeabilidade da parede da empena exterior do prédio; tudo indica que foi através dessa parede que, em pleno inverno, se deram as infiltrações que atingiram a fracção arrendada; doutra forma não haveria explicação lógica razoável para a efectivação de obras que visaram justamente a impermeabilização da empena exterior do imóvel, além das que tiveram lugar na fracção ajuizada, umas e outras custeadas pelo próprio condomínio (factos 34 e 35). Na tese da autora o réu faltou ao cumprimento do contrato ao omitir a realização das obras adequadas para impedir as infiltrações que se verificaram, tornando-se responsável pelos danos ocasionados. O vício ou defeito carecido de reparação, porém, localizou-se na parede de empena, que num prédio em regime de propriedade horizontal é em parte comum. A lei, na realidade, - art.º 1421, n.°1, al. a), do CC - diz que são comuns o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio. E deve entender-se, como refere Aragão Seia (1), "que o termo paredes abrange as paredes das fachadas, das empenas, de separação entre habitações (em alguns casos também se designam por paredes meeiras ou de meação), de caixas de escada e interiores ou divisórias "; isto porque as paredes exteriores que não sejam meramente divisórias - tal o caso, sem dúvida, das empenas - sendo sempre construídas "tendo em vista não só as exigências de segurança do prédio, mas também as de salubridade, especialmente no que respeita a protecção contra a humidade, as variações de temperatura e a propagação de ruídos e vibrações (2)", não podem senão considerar-se como elementos estruturais das edificações e, portanto, paredes mestras. Em face disto, cabe perguntar: estará o senhorio obrigado a fazer as reparações necessárias para assegurar ao locatário o pleno gozo do locado se as infiltrações provierem de parte comum do edifício? A resposta parece-nos que deve ser negativa. Com efeito, se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal, os dois regimes jurídicos em presença têm que ser compatibilizados e harmonizados entre si (cfr, além dos textos legais já citados, o art.º 1424 do CC e os art.°s 11° a 18° do RAU); e dessa compatibilização resulta fundamentalmente que o senhorio de fracção arrendada não pode ser compelido a fazer obras em partes comuns do prédio sem a comparticipação dos demais condóminos. O Supremo Tribunal já se pronunciou neste sentido: "sendo o arrendado fracção autónoma de um prédio em propriedade horizontal, o dever de o senhorio efectuar obras de conservação, nos termos do art. ° 12 do RA U, cabe ao senhorio apenas se a sua necessidade se localiza na própria fracção; porque, se se localiza em parte comum, não pode o senhorio ser obrigado afazer obras (nem as pode fazer) nessa parte comum". Deste modo, a actuação do réu senhorio, diligenciando com prontidão junto do condomínio no sentido da resolução do problema das infiltrações (factos 10, 12 e 13) constitui um cabal e adequado cumprimento das suas obrigações contratuais, nada mais lhe podendo ser exigido neste particular.
Podemos perspectivar as coisas doutro ângulo. Vamos partir do princípio de que são da responsabilidade do réu/senhorio as reparações necessárias para impedir a ocorrência das infiltrações, não obstante a origem destas se situar numa parte comum do imóvel. Nesta hipótese o regime aplicável fica dependente da qualificação em concreto das obras de reparação, pois a lei não determina uma responsabilização indiscriminada e, digamos assim, automática do senhorio, qualquer que seja a natureza das obras a realizar no locado.
As instâncias não qualificaram as obras de harmonia com a tipificação operada no art.º 11° do RAU (poderá tratar-se de obras de conservação ordinária - n.° 2, al. c) - ou obras de conservação extraordinária - n.° 3); e também não se pronunciaram sobre a natureza urgente (ou não) das reparações em causa. Tudo ponderado, e considerando, sobretudo, a necessidade objectiva da sua execução com brevidade a fim de manter o arrendado em condições de plena utilização pelo inquilino, entendemos que as reparações devem ser tidas por urgentes. Na situação ajuizada a urgência é equivalente à que se verifica, por exemplo, no caso do telhado que, danificado por um temporal, deixa entrar a chuva, do cano de água ou de gás que rebenta no interior duma parede, ou ainda do tecto que ameaça ruína - tudo hipóteses em que a nota da premência, do carácter inadiável da necessária intervenção está, incontestavelmente, bem presente, de acordo com o simples senso comum e as regras da experiência normal da vida e das coisas; e é uma urgência que; ainda segundo o apontado critério, "não se compadece com as delongas do procedimento judicial" (art.º 1036°, n° 1, CC), pois as infiltrações, no caso, estavam a dificultar seriamente a utilização do arrendado para um dos fins a que se destinava: o armazenamento de mercadorias comercializadas pela ré (3) .
Acontece que à falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer obras corresponde o dever geral de indemnizar, nos termos do art.º 562° do CC, e, sendo as reparações urgentes, a faculdade conferida pelo referido art.º 1036° do mesmo diploma (realização extrajudicial das obras por iniciativa do locatário, com direito a reembolso). O dever de indemnizar, contudo, supõe a mora do devedor (senhorio), sejam ou não urgentes as reparações a efectuar; supõe, no mínimo, que ele tomou conhecimento e ficou consciente da necessidade da sua realização; caso contrário, nunca a omissão que lhe é imputada poderá considerar-se ilícita nem culposa, o que exclui a sua responsabilidade pelos danos ocorridos. E a mora, por seu turno, ao contrário do que a autora sugere nas suas alegações, pressupõe a interpelação (art.º 805°, n°1, do CC), que, quer seja judicial, quer seja extrajudicial, terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza específica da prestação do senhorio que está em causa (4).
Aliás, é precisamente tendo em vista o cumprimento pelo locador do dever de assegurar o gozo da coisa para o fim a que se destina que recai sobre o locatário a obrigação, prevista no art.º 1038, al. h), de o avisar imediatamente, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa. Por isso este Supremo Tribunal já decidiu que tendo as deteriorações ocorridas no locado e a consequente necessidade da realização de obras resultado do decurso do tempo e consequente desgaste dos materiais empregues na construção, não pode concluir-se que essa necessidade seja directa e exclusivamente imputável à omissão ilícita do senhorio referida no n°3 do art.º 11° do RAU se o locatário não tiver, em cumprimento do dever de aviso imposto na al. h) do art.º 1038° do CC, efectivamente dado conta da progressiva degradação do locado e exigido àquele a realização de obras (5) .
Como se vê dos factos apurados, a autora não quis fazer as reparações, e, além disso, só comunicou ao réu a sua necessidade já depois de consumadas as infiltrações e os prejuízos, sem lhe dar um prazo razoável para diligenciar no sentido da realização das obras. Não lhe assiste, por isso, o direito que reclamou na presente acção. A recorrente alega ainda que a condenação do réu pode fundar-se em responsabilidade extracontratual, invocando o art. 492° do CC. Mas sem razão. Na verdade, como se decidiu no citado acórdão deste Tribunal de 16.12.04 "o dever de vigilância cometido ao proprietário, em sede de responsabilidade extracontratual, delitual ou aquiliana, no art. ° 492° CC, não exclui o dever de aviso imposto ao arrendatário na al. h) do art° 1038° desse Código ". Importa sublinhar que esta norma não estabelece um caso de responsabilidade objectiva do proprietário ou do possuidor, limitando-se apenas a inverter o ónus da prova, desde que se verifiquem os pressupostos de facto que condicionam a presunção de culpa. Se não houver prova de que a ruína foi devida a um vício de construção ou a falta de manutenção a inversão do ónus da prova não funciona.
Ora, no caso presente os factos apurados não evidenciam, nem isso foi alegado pela autora, que os problemas na parede da empena, causa directa das infiltrações, resultaram da degradação do prédio por acção do tempo e consequente desgaste dos materiais da construção. Por isso, não é possível concluir que existiu falta de manutenção adequada do edifício por parte do réu.
A propósito disto, na verdade, a autora apenas alegou que a parede da empena não estava impermeabilizada (art.º 280 da petição inicial). No entanto, não conseguiu provar esse facto (cfr. resposta ao quesito 20°). Invocou, portanto, um vício de construção que não demonstrou. Não estão, pois, demonstrados os pressupostos de facto de que depende a presunção de culpa prevista no art.º 492° do CC, o que em definitivo afasta a aplicação deste texto legal ao caso dos autos.
Improcedem, assim, ou mostram-se deslocadas todas as conclusões da minuta.
III - Decisão:
Acorda-se em negar a revista e em condenar a recorrente nas custas.
Lisboa, 10 de Janeiro de 2006
Nuno Cameira,
Sousa Leite,
Salreta Pereira.
(1) Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios, pág 70 (Almedina, 2001). 12
(2) Obra citada na nota anterior, pág. 71. Em sentido idêntico, o acórdão do STJ de 18.5.99, na CJSTJ - Ano VII- tomo 2- 99.
(3) Sobre a caracterização das reparações cfr. o recente acórdão deste STJ de 11.10.05, (Rei. Cons° Sousa Leite) - Rev° n.° 2274/05 - 6° Secção).
(4)Neste sentido cfr. o acórdão do STJ de 13.10.92 (Rei: Cons° Amâncio Ferreira) em www.dgsi.pt).
(5) Ac. do STJ de 16.12.04 (Rel: Cons° Oliveira Barros) em www.dgsi.pt. 16
