10796/2003-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I – A entrega de um prédio ou de um andar, livre e devoluto, é considerada pela jurisprudência como “revogação real”, não estando sujeita a forma especial, nem supondo actividade jurisdicional, pelo que os réus na acção de despejo, não tendo o contrato de arrendamento sido resolvido com base na falta de pagamento de rendas, devem ser condenados no pagamento da indemnização legal, igual a 50% do que for devido; II – Tornando-se, pela entrega da casa, inútil a lide quanto ao pedido principal, há que fazer prosseguir a acção de despejo para conhecimento do pedido subsidiário formulado pelas senhorias; III – Assumindo o fiador a obrigação de principal pagador, aplica-se por analogia a norma do n.º 1 do art.º 519.º do Código Civil, que preceitua que o credor tem o direito de exigir de qualquer dos devedores toda a prestação, respondendo, pois, o fiador solidariamente (solidariedade imperfeita) perante o credor pela prestação.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: (A) e (B) propuseram esta acção de despejo, com processo sumário, contra (C)e (D), alegando, em síntese, o seguinte: São proprietárias da fracção autónoma “H”, correspondente ao 2.º andar direito do prédio urbano sito na Rua ..., em Cascais. Deram de arrendamento à ré a referida fracção autónoma pela renda mensal de Esc. 120 000$00. A ré deixou de pagar as rendas desde Setembro de 2001. O 2.º réu assumiu, como fiador e principal pagador, o cumprimento das obrigações resultantes de tal contrato. Concluindo, pediram que a ré fosse condenada a despejar o locado e a restituí-lo, livre e desocupado, às autoras, e que os réus fossem condenados, solidariamente, no pagamento das rendas vencidas e vincendas, e caso o contrato não fosse efectivamente resolvido, que os réus fossem condenados solidariamente a pagar às autoras as referidas rendas vencidas e vincendas e a indemnização efectiva por atraso no pagamento. Regular e pessoalmente citado, o réu não contestou. Na sua contestação a ré (C) impugnou parte dos factos articulados pelas autoras na petição inicial, alegando ter efectuado o pagamento de parte dos montantes peticionados. Deduziu ainda pedido de diferimento de desocupação pelo prazo de um ano. Na resposta à contestação, as autoras mantiveram a posição assumida na petição inicial e pugnaram pelo indeferimento do pedido de diferimento da desocupação. Foi dispensada a fixação da base instrutória. A ré declarou a fls. 141 que em 31 de Janeiro de 2003 entregou às autoras as chaves do prédio arrendado, tendo requerido que fosse “dado sem efeito o pedido de despejo imediato do arrendado formulado pelas AA., por manifesta inutilidade na continuação da lide, em virtude da entrega do imóvel arrendado”. As autoras confirmaram a fls. 144 essa entrega das chaves, na referida data, e que o andar em causa se encontra livre e desocupado, mas declararam que permanecem por pagar as rendas reclamadas nos autos e que não foram objecto de regularização, bem como a respectiva indemnização legal. A fls. 152 foi, com esse fundamento, julgada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de despejo formulado nos autos, prosseguindo estes quanto ao demais peticionado. Após a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgou a “acção procedente” e decidiu: “declarar resolvido o contrato de arrendamento dos autos, relativo à fracção "H", correspondente ao 2.º andar direito do prédio urbano sito na Rua ..., em Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 06783”; “condenar os RR. no pagamento das rendas vencidas até à entrega do locado em 31.01.2003, no montante global de Esc. 1 576 000$00/ € 7861,05”. Inconformadas com a decisão, trazem as autoras este recurso de apelação, tendo nas suas alegações apresentado as seguintes conclusões: UM : Não tendo o contrato sido resolvido com base na falta de pagamento, mas antes denunciado pelo locatário, tem o senhorio direito à indemnização de 50% conferida pelo art.º 1041.º do Código Civil . Decidindo em contrário a douta sentença violou essa disposição. DOIS: Nos termos dos arts. 640.º, a) e 513.º do C. C., ambos os R.R. deveriam ter sido condenados solidariamente no pagamento da dívida. Decidindo em contrário a douta sentença recorrida violou essa disposição. Nas suas contra-alegações a apelada (C) defende a confirmação da sentença recorrida. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos: 1. As autoras são proprietárias da fracção "H", correspondente ao 2.º andar direito do prédio urbano sito na Rua ..., em Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 06783; 2. Em 15 de Outubro de 2000, as autoras cederam à 1.ª ré o uso e fruição da referida fracção mediante o pagamento de Esc. 120 000$00 / € 598,56 mensais, pelo prazo limitado de 5 anos, destinando-se o locado à habitação da inquilina; 3. O 2.º réu declarou que assumia como fiador e principal pagador solidariamente com a inquilina a obrigação de fiel cumprimento de todas as cláusulas do contrato; 4. A 1.ª ré não efectuou o pagamento das rendas em dívida de Novembro de 2001, de Janeiro de 2002 a Janeiro de 2003, tendo a 1.ª ré efectuado o pagamento de Esc. 104.000$00 / € 518,75 por conta da renda do mês de Outubro de 2001, ficando em dívida Esc. 16.000$00 / € 79,81; 5. A 1.ª ré não efectuou o pagamento de qualquer outro montante; 6. O 2.º réu não efectuou o pagamento das quantias aludidas. Apreciemos agora, perante estes factos, o mérito do recurso. As duas únicas questões a decidir consistem em saber se as apelantes têm direito à indemnização legal pelo atraso no pagamento das rendas e se os réus deviam ter sido condenados solidariamente no pagamento da dívida. Quanto à 1.ª questão (indemnização legal igual a 50% do valor das rendas em dívida): Preceitua o n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil : “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento”. As autoras pediram a condenação dos réus no pagamento dessa indemnização, no caso de o contrato não ser “efectivamente resolvido”. O contrato não foi resolvido, tendo o andar sido entregue pela ré às autoras, “livre e desocupado”, com as respectivas chaves – requerimento da ré de fls. 141-142 e requerimento das autoras de fls. 144. E a entrega do prédio ou do andar, livre e devoluto, tem sido considerada pela jurisprudência como “revogação real” (veja-se, a este propósito, entre outros, o acórdão da Relação do Porto, de 3-6-1977, BMJ 270, pág. 260: “revogação real – como acontece quando se verifica a desocupação do prédio pelo inquilino e sua entrega ao senhorio – não está sujeita a forma especial nem supõe actividade jurisdicional, bastando o acordo das partes acompanhado daquelas desocupações e entrega, cessando a partir daí os respectivos direitos e obrigações”. Face a tal entrega, foi julgada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de despejo – fls. 152. Assim, não tendo o contrato sido resolvido com base na falta de pagamento das rendas (com a referida entrega haviam cessado, a partir daí, os respectivos direitos e obrigações), deviam os réus ter sido condenados no pagamento da indemnização legal (igual a 50% do que for devido), conforme havia sido requerido subsidiariamente pelas autoras, por força do disposto no n.º 1 do art.º 469.º do C.P.Civil. Efectivamente, tornando-se inútil a lide quanto ao pedido principal, há que fazer prosseguir a acção para conhecimento do pedido subsidiário (acórdão do STJ, de 26-9-1990, AJ, 10/11.º-34, citado pelo Dr. Abílio Neto, C.P.C. Anotado, 16.ª edição, Ediforum, pág. 653). E não há dúvidas de que “O senhorio pode formular pedidos (...) subsidiários (...). Nesse caso, “o pedido subsidiário é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior (...) – Conselheiro Dr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª edição, Almedina, pág. 362. Quanto à 2.ª questão (condenação do fiador como condevedor solidário): O Prof. Almeida Costa, in Obrigações, pág. 326, citado pelo Dr. Abílio Neto, in Código Civil Anotado, 13.ª edição, Ediforum, 2001, pág. 689, ensina que “A posição do fiador que se obrigou como principal pagador não se identifica com a do condevedor solidário. Na verdade, a obrigação daquele, embora não seja subsidiária em face do credor, continua a ser acessória em relação à do devedor afiançado, com as respectivas consequências. Recordemos, por exemplo, que a fiança não é válida caso o não seja a obrigação principal (art. 632.º), e que o fiador, em princípio, pode opor ao credor os meios de defesa que competirem ao devedor (art.º 737.º). Ora bem se sabe que tal não acontece na solidariedade passiva”. Mas assumindo o fiador a obrigação de principal pagador, aplica-se por analogia a norma do n.º 1 do art.º 519.º do Código Civil , que preceitua que o credor tem o direito de exigir de qualquer dos devedores toda a prestação, respondendo, pois, solidariamente (solidariedade imperfeita) perante o credor pela prestação (vide, neste sentido, o acórdão desta Relação, de 21-5-1998, BMJ 477, pág. 549). Têm, pois, razão as apelantes, também quanto a esta questão Nestes termos, julgando-se procedente a apelação, condenam-se os réus a pagar solidariamente às autoras as rendas vencidas até 31-1-2003, no montante global de € 7861,05, acrescido da indemnização igual a 50% desse valor. Custas, em ambas as instâncias, pelos réus/apelados. Lisboa, 9/3/04 Ferreira Pascoal Quinta Gomes Pereira da Silva