1. Do objecto do recurso
Encontrando-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, cumpre apreciar as seguintes questões:
- a)A sentença é nula por contradição entre a matéria de facto e a fundamentação jurídica e a decisão, quanto ao valor do gozo do imóvel arrendado?
- b)O julgamento deve ser anulado para permitir a ampliação da matéria de facto sujeita a prova, convidando-se a Ré a completar o alegado no pedido reconvencional?
- c)A resposta dada ao quesito 18º formulado na base instrutória deve ser alterada?
- d)A Ré pode excepcionar o não cumprimento pelos Autores da obrigação de obterem a licença de utilização do imóvel arrendado, para justificar o não pagamento das rendas?
- e)A Ré tem direito a ser indemnizada pelo valor das obras que efectuou no arrendado?
2Da nulidade da sentença
Da leitura das alegações do recurso da Ré e respectivas conclusões resulta que esta invoca a nulidade da sentença constante do art.º 668º, n.º 1, c), do C. P. Civil, alegando a existência de uma contradição insanável entre a matéria de facto dada como provada, a fundamentação de direito e a consequente decisão daí resultante.
Dispõe aquele art.º 668º, n.º1, c):
É nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.
A nulidade prevista na al. c), do nº 1, do art.º 668º, do C. P. Civil, verifica-se quando os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto ou seja, quando das premissas de facto e de direito que o julgador teve por apuradas, ele haja extraído uma conclusão oposta àquela que logicamente deveria ter chegado.
Só releva, para este efeito, a contradição entre a decisão e os respectivos fundamentos.
Na fundamentação da sentença entendeu-se que o valor do gozo do prédio que devia ser restituído por força da nulidade do contrato era o mesmo que as partes tinham estipulado como renda, enquanto a Ré defende que esse valor deve ser aquele que foi obtido por prova pericial.
Ora, perante o entendimento expresso na fundamentação da sentença, independentemente do seu acerto, a condenação no pagamento do valor das rendas é o seu resultado lógico, pelo que não há qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão recorrida, não se verificando a nulidade apontada.
3Da ausência de convite ao aperfeiçoamento da reconvenção
No seu recurso a Ré defende que ao não ter sido proferido despacho a convidá-la a aperfeiçoar a reconvenção, com vista à concretização dos factos densificadores das benfeitorias, não foram carreados para a base instrutória todos os factos necessários ao julgamento da causa, pelo que deve este ser anulado e ordenada a sua remessa à 1ª instância para a prolação daquele despacho.
Dispõe o art.º 508º, n.º 1, do C. P. Civil:
Findos os articulados, o juiz profere, sendo caso disso, despacho destinado a convidar as partes ao aperfeiçoamento dos articulados, nos termos dos números seguintes.
No n.º 3, dispõe:
Pode ainda o juiz convidar as partes a suprir as insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada...
Assim, se o juiz entender que alguns dos factos alegados pelas partes são insuficientes ou imprecisos, poderá sugerir a apresentação de novo articulado onde se supram tais deficiências.
As situações de convite referidas no n.º 3, do art.º 508º, do C. P. Civil, são configuradas, quase unanimemente, pela doutrina como despacho de aperfeiçoamento não vinculado.[1]
Entendemos que, inserindo-se a prolação deste despacho, num quadro de poderes discricionários do juiz, este usá-lo-á conforme considere justo e adequado às circunstâncias do caso, não sendo a sua inércia sindicável.[2]
Pelo exposto não sendo vinculado o despacho a que alude o art.º 508º, n.º 3, do C. P. Civil, não é a sua omissão recorrível, improcedendo este fundamento do recurso.
4Dos factos
…
- 5.Do direito aplicável
- 5.1.Qualificação do contrato
Autores e Ré celebraram um contrato que intitularam de contrato-promessa de arrendamento.
A catalogação de um contrato como pertencendo a um determinado tipo contratual, necessária para determinar qual o regime jurídico aplicável, é uma operação lógica subsequente à interpretação das declarações de vontade das partes e dela dependente. A qualificação de um contrato é matéria de direito sobre a qual o tribunal se pode pronunciar livremente, sem estar vinculado à denominação que os contraentes tenham empregado. O nome com que as partes baptizaram o acordo celebrado poderá, quanto muito, servir como um elemento, entre muitos outros, a ter em consideração no esforço interpretativo para alcançar o real sentido das declarações de vontade, nada garantindo que a conclusão atingida coincida com o "nomen" utilizado pelas partes.
Como escreveu Galvão Teles :
"A não adequação da designação adoptada pelas partes à real natureza do contrato pode resultar de circunstâncias várias, ou de equívoco ou ignorância ou do objecto de defraudar a lei, procurando enquadrar o negócio num modelo que não é o seu, para, através do uso da denominação específica de outro e a confusão assim estabelecida, tentar extrair daí consequências jurídicas favoráveis às partes ou a uma delas e que não são compatíveis com a índole e regime do negócio efectivamente desejado...Em qualquer dos casos, o regime a observar, em última análise será o do próprio tipo negocial que vier a diagnosticar-se através das operações de interpretação e qualificação, afastando-se todas e quaisquer soluções para que apontasse a incorrecta denominação usada pelas partes, mas que não sejam conciliáveis com a espécie contratual realmente celebrada" [3].
Há, pois, que proceder a uma interpretação da actividade negocial das partes, tendo por elementos de trabalho o texto contratual e a vivência da relação contratual estabelecida, de modo a verificar a correcção da nomenclatura utilizada pelos outorgantes.
Como já referimos na epígrafe que serve de pórtico ao acordo escrito fala-se em Contrato de Promessa de Arrendamento.
Mais abaixo constam do mesmo as seguintes expressões: prometem dar, promete tomar, e prometido arrendamento
Porém, do restante clausulado verifica-se que as partes quiseram logo com este acordo pôr em funcionamento a relação contratual.
Assim, com a celebração do intitulado contrato de promessa a promitente arrendatária começaria logo a fruir o local prometido arrendar, numa fase inicial e durante os meses de Junho e Julho de 2000 para a realização da obras necessárias ao fim do contrato, e a partir de Agosto de 2000 já fruiria o local como objecto do contrato celebrado, começando, nessa data, os promitentes locadores a receber mensalmente as rendas acordadas, como contrapartida dessa fruição.
Da cláusula 3ª, a) consta o seguinte:
a) O prometido arrendamento é celebrado pelo prazo de 10 anos, tem o seu início no dia 1.8.2000 e renova-se automática e sucessivamente por períodos de um ano, enquanto não for denunciado por qualquer das partes, através de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 3 meses em relação ao seu termo inicial ou de qualquer das suas renovações:
Ora, caracterizando-se o contrato de arrendamento pela obrigação de alguém proporcionar a outrem o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição, só pode concluir-se que as partes, com o acordo escrito celebrado, não quiseram apenas prometer vincular-se mais tarde a uma relação contratual arrendatícia, mas vincular-se desde logo a essa relação. As partes acabam por não prometer dar de arrendamento e tomar de arrendamento em data futura, mas, já neste escrito, dão e tomam de arrendamento diferindo para 1 de Agosto de 2000 o início da vigência desse contrato.
Esta dilação do início da vigência do contrato em nada obsta à sua caracterização como contrato definitivo, pois é comum, quando os locados necessitam de obras, dilatar-se o início para a data previsível em que as mesmas estarão concluídas e o arrendatário poderá gozar, nos termos acordados, o locado.
A única coisa que fica para mais tarde é a mera formalização deste contrato exigida por lei [4] [5], sendo o compromisso de cumprimento das obrigações típicas do contrato de arrendamento assumido de imediato.
E a vida da relação contratual subsequente a este acordo comprova indiscutivelmente esta interpretação do clausulado no pretenso contrato-promessa.
Provou-se que a Ré ocupa, mediante o pagamento de retribuição, o local prometido arrendar. A relação locatícia já é uma realidade e não um simples projecto para o futuro, num sinal inequívoco que as partes já contrataram definitivamente.
Assim, da análise do contexto do acordo celebrado em 29.5.2000 e da vida da relação nascida desse contrato, concluiu-se, em oposição com a decisão recorrida, que a vontade real das partes foi a de celebrar um contrato com obrigações e direitos típicos de um contrato de arrendamento e não de um contrato-promessa de arrendamento, pelo que na sequência desta interpretação, com recurso à vontade subjectiva, como exige o art.º 236º, do C. Civil, há que qualificar o contrato celebrado como contrato de arrendamento para o comércio [6].
5.2. Da validade do contrato
O contrato em causa foi celebrado por escrito particular, sendo, atenta a data da sua celebração – 29.5.2000 –, válido.
Na data da sua celebração encontrava-se em vigor o R.A.U., que dispunha no art.º 7º, quanto à forma dos contratos de arrendamento – na redacção que lhe foi dada pelo DL 64-A/2000, de 22.4 – que os contratos de arrendamento deviam ser celebrados por escrito, deixando de se exigir a escritura pública mesmo para os arrendamentos comerciais.
No caso, a forma exigida por lei foi observada, porquanto as partes reduziram o contrato a escrito.
No entanto, conforme resulta dos factos apurados, não dispunha o locado de licença de utilização a qual era exigida pelo art.º 9º, do R.A.U., que só permitia o arrendamento de edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato estivesse atestado pela licença de utilização.
A exigência da licença de utilização tem o objectivo de obrigar os proprietários ao cumprimento das regras legais relativamente a obras de construção ou que condicionam a utilização das novas edificações, tendo tais regras natureza administrativa e destinando-se, essencialmente, à observância de requisitos de salubridade, segurança e estética dos edifícios.
No domínio do R.A.U. a falta de licença de utilização não determina a nulidade do contrato de arrendamento, sujeitando apenas o senhorio, ao pagamento de uma coima, nos termos do art. 9º, n.º 5, podendo, ainda, o arrendatário resolver o contrato, com direito a indemnização – n.º 6, do art.º citado [7].
Podendo o arrendatário optar pela resolução do contrato ou pela realização das obras necessárias à emissão da competente licença de utilização do arrendado – art.º 9º, n.º 6, do R.A.U. – com a manutenção do mesmo, é forçoso concluir-se que o contrato celebrado, como é o caso do celebrado entre Autores e Ré, sem licença de utilização é válido, ficando, deste modo, prejudicada a apreciação das questões suscitadas neste recurso que radicavam na nulidade do contrato.
A circunstância de contrariamente aos fundamentos da decisão recorrida se ter concluído pela validade do contrato, não determina necessariamente a revogação da sentença da 1.ª instância, uma vez que a condenação na restituição do arrendado e no pagamento da quantia dela constante, pode também decorrer da resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, como os Autores haviam peticionado, a título principal. Isto é a sentença pode ser confirmada, com uma diferente fundamentação, pelo que cumpre apurar a verificação da causa resolutiva alegada.
5.3. Do não pagamento de rendas
Os Autores pediram a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Ré, com fundamento na falta de pagamento de rendas.
Defende a Ré que, pese embora, tenha resultado provado que a última prestação pecuniária pelo gozo do locado que pagou aos Autores foi a relativa ao mês de Abril de 2001, não estava obrigada ao seu pagamento, uma vez que os Autores incumpriram parcialmente a sua obrigação, no que respeita à obtenção de licença de utilização do locado, limitando, por esse facto, o gozo do locado à Ré.
Pretende a Ré utilizar a figura da excepção de não cumprimento para justificar o não pagamento das rendas.
Nos termos do disposto no art.º 428º do C. Civil, se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
A excepção do não cumprimento constitui uma excepção peremptória de direito material, cujo objectivo e funcionamento se ligam ao equilíbrio das prestações contratuais, valendo tipicamente no contexto de contratos bilaterais, quer haja incumprimento ou cumprimento defeituoso, pela qual uma das partes, não negando, nem limitando o direito do outro ao cumprimento, recusa a sua prestação, enquanto não for realizada ou oferecida simultaneamente a contraprestação.
Esta excepção não é mais que a recusa temporária do devedor – credor de uma prestação não cumprida no âmbito de um contrato sinalagmático – que, assim, retarda, legitimamente, o cumprimento da sua prestação enquanto o credor não cumprir a prestação que lhe incumbe.
A invocação da excepção de não cumprimento pressupõe que uma das partes possa recusar a sua prestação à outra, enquanto esta não cumprir, o que naturalmente requer que o cumprimento seja ainda possível.
A possibilidade de se poder exercer esta excepção depende da verificação cumulativa de três requisitos: a existência de um contrato bilateral ou sinalagmático, a não fixação de prazos diferentes para as prestações dos contratantes, e que a contraparte não tenha cumprido a sua prestação.
No entanto, estando o cumprimento das prestações sujeito a prazos diferentes, esta excepção poderá sempre ser invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro.
No caso que nos ocupa, estamos, sem qualquer dúvida, na presença de um contrato sinalagmático qualificado como de arrendamento urbano comercial, contrato este que impõe a ambos os contraentes obrigações correspectivas, – o senhorio tem a obrigação de assegurar o gozo da coisa ao locatário, estando este obrigado ao pagamento da renda, como contrapartida.
A invocação da excepção do não cumprimento no âmbito dos contratos de arrendamento tem visto o seu campo de aplicação muito limitado, porquanto uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o seu cumprimento, ao passo que é a termo a do pagamento da renda [8].
Contudo, como se escreveu-se Ac. do S. T. J., de 10.10.2006 [9]:
De qualquer modo, tem-se admitido o funcionamento do instituto mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, mas fazendo intervir então, sempre que as circunstâncias concretas o imponham, o princípio da boa fé e a “válvula de segurança” do abuso do direito (art.ºs 762º, nº 2, e 334º do CC). E isto porque, como justamente observa o Prof. Almeida Costa na RLJ 119º, pág. 144, “seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito.
Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito. Em particular no âmbito da locação, este mesmo Autor (loc. cit., pág. 145/146), depois de chamar a atenção para o facto de a ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das prestações aflorar a propósito da redução da renda ou aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa, conclui o seguinte: “O recurso do arrendatário a este instituto, se existe cumprimento defeituoso ou parcial pelo senhorio, apenas o dispensa de pagar a renda correspondente à falta verificada. A quantificação pode tornar-se mais ou menos difícil. Quando as partes não chegarem a acordo subsiste o remédio da consignação em depósito, mas o arrendatário corre o risco de o seu cálculo pecar por defeito, depositando uma renda menor do que a devida”.
Neste caso, e após análise dos factos que foram julgados provados, resulta que o locado não tem licença de utilização, o que já acontecia e era do conhecimento da Ré na data da celebração do contrato, e que tal facto determina que esta não possa ter livro de reclamações no estabelecimento que, desde 1.8.2000, funciona no locado, aberto ao público.
Dos factos provados não resulta, pois, que do incumprimento dos Autores no que toca à falta de obtenção de licença de utilização tenha ocorrido uma diminuição do gozo do locado para além da impossibilidade de ter livro de reclamações, tendo, como atrás se disse, resultado provado que desde o início do contrato ali funciona um restaurante.
Atenta a diminuta relevância da única limitação apurada, não se verifica, uma diminuição do gozo do locado que justifique que a Ré não pague o montante das rendas acordadas, pelo que essa falta de pagamento permite a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio nos termos do art.º 1083º, n.º 3, do C. Civil, e a exigência do pagamento das rendas vencidas correspondente ao montante que a Ré foi condenada a pagar pela sentença recorrida.
Por estes motivos deve ser confirmada a sentença recorrida, com fundamentos diversos, na parte em que além de reconhecer o direito de propriedade dos Autores sobre o arrendado, que nunca esteve em causa nesta acção, condenou a Ré a restituí-lo e a pagar o valor das referidas rendas, acrescido de juros de mora.
5.4 Da indemnização pela realização de benfeitorias
A Ré deduziu pedido reconvencional, visando a condenação dos Autores a pagarem-lhe uma determinada quantia correspondente aos valores despendidos com a realização de obras de adaptação e modernização do estabelecimento, e na aquisição de equipamento indispensável para o funcionamento do restaurante.
Tendo o contrato de arrendamento cessado por resolução do mesmo pelos senhorios, por falta de pagamento de rendas, a Ré só poderá ter direito a ser indemnizado pelas despesas que teve com obras realizadas no arrendado, na medida em que tenha introduzido benfeitorias no arrendado.
Provou-se que a Ré despendeu quantia concretamente não apurada em trabalhos e materiais de adaptação e modernização do restaurante referido em D) e na aquisição de diverso equipamento para o seu funcionamento.
O art.º 1074º, n.º 5 do C. Civil, dispõe que, salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de boa-fé quanto a obras que haja feito licitamente na coisa locada.
No contrato de arrendamento estipulou-se que os senhorios autorizavam a arrendatária a fazer as obras que entendesse necessárias ao exercício da sua actividade, sendo esta a suportá-las integralmente, pelo que, por vontade das partes, excluiu-se o direito a qualquer indemnização resultante da realização das referidas obras.
Não se tendo provado qualquer elemento indicativo da vontade das partes quando inseriram esta cláusula no contrato é esse o sentido que a ele atribuiria o declaratário normal, colocado na posição dos outorgantes, uma vez que só ele justificaria tal menção, pelo que deve ser com esse sentido que deve ser interpretado tal texto negocial, nos termos do art.º 236º, do C. Civil.
Estando esta matéria na livre disponibilidade das partes, conforme resulta da redacção do citado art.º 1074º, n.º 5, do C. Civil, não tem a Ré direito a reclamar qualquer indemnização pelas obras que realizou no arrendado, pelo que deve o recurso ser também julgado improcedente nesta parte.
