Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber se, no caso, a Autora tem direito à pretendida redução do preço pago pela compra dos prédios que fez aos RR; tal questão passa por saber se se está perante venda de coisa defeituosa, ou erro sobre os motivos determinantes da decisão de contratar.
A Autora sustenta que apenas comprou aos RR. os terrenos em causa, em função das áreas respectivas, constantes do contrato-promessa que precedeu o contrato de compra e venda – aérea que foi elemento essencial da decisão de comprar – e que, já depois de celebrada a escritura de compra e venda, mandou proceder à medição dos terrenos verificando que possuem área muito inferior à que consta das matrizes e do contrato-promessa.
Os RR. sustentaram que a venda foi feita sem atender à área e ao preço/m2, sendo que negociaram com base nos elementos que dispunham, desde a data em que, eles mesmos, haviam comprado o terreno em 1991, e jamais procederam, sequer, à medição.
Vejamos:
O art. 913º do Código Civil estatui:
“1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”.
Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. II, pág. 205, comentam a certo trecho.
“...O artigo 913º cria um regime especial (cuja real natureza constitui um dos temas mais debatidos na doutrina germânica [...]) para as quatro categorias de vícios que nele são destacadas:
- a)Vício que desvalorize a coisa;
- b)Vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada;
- c)Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor;
- d)Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
Equiparando, no seu tratamento, os vícios às faltas de qualidade da coisa e integrando todas as coisas por uns e outras afectadas na categoria genérica das coisas defeituosas, a lei evitou as dúvidas que, na doutrina italiana por exemplo, se têm suscitado sobre o critério de distinção entre um e outro grupo de casos.
Como disposição interpretativa, manda o nº2 atender, para a determinação do fim da coisa vendida, à função normal das coisas da mesma categoria [...]”.
O relevante para se aferir da correcta execução da prestação do contraente vendedor é saber se a coisa vendida é hábil, idónea, para a função a que se destina.
A lei consagra, pois, um critério funcional.
A venda da coisa pode considerar-se venda defeituosa quando, numa perspectiva de funcionalidade, contém:
“ Vício que a desvaloriza ou impede a realização do fim a que se destina; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que se destina.
Nesta medida, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina (art. 913º,nº2,)” – cfr. “Compra e Venda de Coisas Defeituosas Conformidade e Segurança”, de Calvão da Silva, pág. 41.
“A coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado.
O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa a discordância com respeito ao fim acordado.
Os vícios e as desconformidades constituem defeito da coisa” – “Direito das Obrigações” – Pedro Romano Martinez, edição de Maio 2000, pág. 122-123.
Da conjugação do disposto nos arts. 913º, nº1, e 914º do Código Civil com os arts. 908º a 910º e 915º e segs., do mesmo diploma, resulta que o comprador de coisa defeituosa goza de vários direitos; assim o de exigir do vendedor a reparação da coisa; de anulação do contrato, direito de redução do preço e também do direito à indemnização do interesse contratual negativo.
Como ensina Calvão da Silva, obra citada, pág. 56:
“Além da anulação do contrato e da redução do preço, cumuláveis com a indemnização, o regime da venda de coisas defeituosas reconhece ainda ao comprador um quarto direito: o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela (art.914°, 1ª parte); mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece (art.914°, 2ª parte).
Esse desconhecimento tem de ser alegado e provado pelo próprio vendedor, visto tratar-se de facto impeditivo do direito contra si invocado pelo comprador (art.342°, nº2) e estar obrigado a prestar a coisa isenta de vícios ou defeitos.
Equivale a dizer, noutra formulação, que o direito à reparação ou substituição da coisa repousa sobre a culpa presumida do vendedor, cabendo a este ilidir tal presunção mediante prova em contrário (art. 350°, nº2), isto é, a prova da sua ignorância, sem culpa, do vício ou da falta de qualidade da coisa, como facto impeditivo do direito invocado pelo comprador...” [destaque e sublinhados nossos].
Menezes Leitão, in “Direito das Obrigações”, vol. III, págs. 119 e 120, escreve:
“Em relação à venda de coisas específicas, o art. 913°, nºl, qualifica-a como defeituosa se ela “sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou necessárias para a realização daquele fim”…
[…] A aplicação do regime da venda de coisas defeituosas assenta em dois pressupostos de natureza diferente, sendo o primeiro a ocorrência de um defeito e o segundo a existência de determinadas repercussões desse defeito no âmbito do programa contratual.
… A não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência de qualidades na coisa e esta certificação não corresponda à realidade, estando-se assim também perante uma concepção objectiva de defeito”.
O mesmo tratadista, no Volume I dos “Estudos de Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Teles”, em escrito doutrinal denominado “Caveat Venditor”, depois de acentuar a discrepância de regime legal entre a venda de coisas genéricas (art. 918º do Código Civil) e específicas (art.913º) defeituosas, escreve – págs. 267 e 268:
“Muito mais benéfico para o comprador se apresenta, por isso, o regime da venda de coisas genéricas (art. 918. °) […].
[…] Por esse motivo, existem na doutrina posições que se pronunciam contra esta dualidade de regimes e propugnam igualmente o enquadramento da venda de coisa específica no regime do incumprimento, através da defesa da tese de que o erro referido nos arts. 913.° e 905.° e ss. diz respeito não à fase da formação, mas da execução do contrato.
Outros autores mantêm, porém, o entendimento de que o regime da venda específica de coisas defeituosas não se reconduz ao cumprimento defeituoso, exigindo antes um erro em sentido técnico, posição que, embora não sendo a melhor de jure condendo, nos parece ser a encontra consagrada de jure condito”.
Pedro Romano Martinez, in “Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada” – págs.264/265:
“As consequências do cumprimento defeituoso advêm todas elas da violação de um contrato.
Na realidade, […] a qualidade do objecto inclui-se na própria declaração negocial, pelo que o comprador não está em erro quanto à falta de atributos da coisa.
Na medida em que os direitos do comprador derivam do incumprimento do contrato, devem ser vistos à luz da responsabilidade contratual e não enquadrados no regime do erro.
Se a lei pretendesse, com efeito, aplicar o regime do erro à compra e venda de coisas defeituosas, não se justificaria, por um lado, que o comprador estivesse sujeito aos prazos curtos de caducidade dos arts. 916° e 917° e, por outro, que tal limitação não fosse válida com respeito ao vendedor.
O regime do cumprimento defeituoso, estabelecido a propósito do contrato de compra e venda, tem como finalidade restabelecer o equilíbrio entre as prestações. E, não sendo esse equilíbrio possível, então pode-se pôr termo ao contrato.
Em caso de erro parte-se de um pressuposto inverso: o contrato é, em princípio, inválido, mas pode ser convalidado.
Esta diversidade de pontos de vista não se coaduna com uma contemporização de regimes; não se pode, por conseguinte, recorrer em parte às regras do erro e, noutra, às do incumprimento.
As várias consequências do cumprimento defeituoso, no que tange aos respectivos pressupostos, têm de ser homogéneas.” (destacamos e sublinhamos).
Vejamos, desde logo, se se trata no caso de venda de coisa defeituosa pelo facto da área dos terrenos ser inferior à área suposta pela Autora.
Não consta qual a finalidade que a Autora visava com a aquisição dos prédios o que poderia ter especial relevo se, por exemplo, nele pretendesse implantar construção com certas características que demandavam a existência da aérea suposta e que, tendo os terrenos aérea inferior, esse facto inviabilizaria a sua pretensão.
No caso não é essa a questão.
Pese embora constar do contrato-promessa a área dos terrenos, por referência às matrizes – [área que foi aposta já depois de ter sido celebrado o contrato-promessa – ut. resposta ao quesito 19º] – as áreas não constam da escritura pública de compra e venda. Provou-se que o negócio não foi celebrado tendo em conta a área dos terrenos, nem o preço/m2, o que deixa entrever que esse elemento do negócio não foi relevante, essencial, para a consumação do contrato.
Tratou-se, pois, de uma venda ad corpus e não ad mensuram, pese embora o que a Autora agora sustenta.
É aplicável, então, o regime legal do art.888º do Código Civil:
- “1.Se na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.
- 2.Se, porém, a quantidade efectiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, o preço sofrerá redução ou aumento proporcional”.
Em anotação a este artigo pode ler-se no “Código Civil Anotado”, II Volume, págs. 179-180 de Pires de Lima e Antunes Varela:
“O caso previsto, correspondente na venda de imóveis (especialmente de prédios rústicos) à venda ad corpus, difere do regulado no artigo anterior.
Não se fixa agora preço por unidade, mas sim um preço global, embora se indique o número, peso ou medida da coisa vendida […].Do facto de as partes não terem indicado o preço unitário extrai-se a conclusão de que elas formaram a sua vontade sobre o preço e a coisa globalmente consideradas, sendo apenas incidental a referência à quantidade, peso ou medida das coisas vendidas”. (destaque e sublinhado nossos).
Por outro lado, o facto de um terreno ter área inferior à área vendida – que o comprador após o negócio constata – não corresponde a um defeito intrínseco da coisa.
No caso dos autos como a compra e venda não foi negociada com base na área, nem no preço, tendo os terrenos sido comprados pela Autora em conjunto, sendo certo que se provou que ela mesmo visitou e conhecia o terreno antes da compra, reforça a convicção que relevante foi o seu propósito de comprar em conjunto aqueles prédios pelo preço ajustado.
Mas será que, no caso, se pode considerar que a Autora foi induzida em erro que determinou a sua vontade de contratar?
O artigo 911°, nº1, do Código Civil, consigna – “Se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que no caso competir”.
O normativo protege o adquirente que comprou, mesmo se, apesar do erro queria o negócio, ainda que por preço inferior, consentindo-lhe, nesse caso, o direito de redução do preço, que pode cumular com o direito a ser indemnizado pelo vendedor.
Importa saber se a Autora incorreu em erro provocado pelos vendedores.
A declaração negocial, para ser válida e eficaz, pressupõe que os sujeitos contratantes representem correctamente, ou seja, de harmonia com a sua vontade livre e esclarecida, a realidade determinante e decisiva para a celebração do contrato.
A declaração de vontade, para ser válida não deve ter sido provocada por “erro”, entendido este como a “ignorância ou falsa representação de uma realidade que poderia ter intervindo ou interveio entre os motivos da declaração negocial” – Castro Mendes, “Teoria Geral”, 1979, III, 60.
Como ensina Heinrich Hörster, in “A Parte Geral do Código Civil Português”, pág. 532:
“Por via de regra a vontade e a manifestação da mesma coincidem na declaração negocial.
Mas podem surgir situações em que falte a coincidência entre o substrato volitivo interno e a sua aparência externa.
A vontade que aparece como manifestada não existe como tal”.
Dispõe o art. 252º do Código Civil:
“ 1. O erro que recaia nos motivos determinantes da vontade, mas se não refira à pessoa do declaratário nem ao objecto do negócio, só é causa de anulação se as partes houverem reconhecido, por acordo a essencialidade do motivo”.
“2. Se, porém, recair sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, é aplicável ao erro do declarante o disposto sobre a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído”.
Nem todo o erro na declaração é juridicamente relevante.
Segundo o art. 247°, são requisitos de relevância do erro na declaração: a essencialidade para o declarante, do elemento sobre o qual o erro incidiu; a cognoscibilidade da essencialidade pelo declaratário.
A essencialidade do erro, ou a essencialidade do elemento sobre que incidiu, não significa outra coisa senão que o declarante não teria emitido a declaração de vontade negocial com o sentido que veio a ser exteriorizada.
No erro que atinge os motivos determinantes do negócio: “O objecto não se identifica neste caso, com os efeitos do negócio, mas com aquilo sobre que versa o negócio.
É o objecto mediato e não objecto imediato ou conteúdo do negócio que está em causa” – “Código Civil Anotado” de Pires de Lima e Antunes Varela, Volume I, pág. 235.
Na lição do Professor Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”, pág. 386, 1976:
“O erro-vício traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio.
Se estivesse esclarecido acerca dessa circunstância – se tivesse exacto conhecimento da realidade – o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou.
Trata-se, pois, de um erro nos motivos determinantes da vontade – daí que os juristas alemães falem de erro-motivo (Motivirrtum) a propósito do erro como vício da vontade”.
O Professor Menezes Cordeiro no seu – “Tratado de Direito Civil Português”, Tomo I, págs. 547, escreve:
“Quanto aos concretos elementos que integrem a base do negócio e ao quantum de erro que justifique a intervenção do tribunal, há que apelar para o regime da figura, no seu todo. A lei manda aplicar o regime da alteração das circunstâncias.
Pois bem: integram a “base do negócio” os elementos essenciais para a formação da vontade do declarante e conhecidos pela outra parte, os quais, por não corresponderem à realidade, tornam a exigência do cumprimento do negócio concluído gravemente contrário aos princípios da boa fé”.
“Se o ilícito pré-contratual for o do errante, que culposamente tenha cometido o erro declarativo, a forma privilegiada da respectiva sanção será a irrelevância jurídica da divergência valendo o negócio com o conteúdo que resultou da declaração”. – “Notas sobre Responsabilidade Pré-Contratual”, pág. 108.” – Ana Prata.
Castro Mendes, in “Teoria Geral do Direito Civil, vol. II, 178, tomando posição sobre o papel da declaração e da vontade no negócio jurídico, inclina-se, também, para o acolhimento da chamada teoria da responsabilidade, escrevendo:
“Mas se a situação for tal que a divergência entre a vontade real e a vontade declarada seja imputável ao declarante, então a lei trata esta situação em termos de responsabilidade, isto é, procurando estabelecer aquela situação que se verificaria se a divergência entre vontade e declaração não houvesse existido (cfr. artigo 562.° do Código Civil).
Ora, é fácil estabelecer tal situação, é dar o negócio como válido” – citação em nota de rodapé da obra da Ana Prata – pág. 108.
Tendo em conta que a Autora negociou a compra dos terrenos em conjunto, visitou o local antes do negócio preliminar e era pessoa experiente no ramo imobiliário, seria avisado que, antes de contratar, tivesse mandado proceder à medição da área do terreno.
Mas, atentas as circunstâncias em que contratou, ter-se-á que concluir que esse elemento não se revestiu de essencialidade, porquanto a compra foi acertada com o vendedor pelo conjunto dos prédios e por um preço global.
Assim, à luz da teoria da impressão do destinatário – art. 236º, nº1, do Código Civil – os vendedores apenas podiam contar com a intenção e vontade da Autora em adquirir os terrenos em conjunto, já que não se provou qualquer facto que fizesse razoavelmente supor aos RR. vendedores que a intenção da Autora ao comprar seria atender à área dos prédios.
Por outro lado, os RR. venderam os terrenos com base nos documentos que possuíam, aquando da compra que deles fizeram em 1991, não tendo procedido nunca a qualquer medição.
No erro sobre os motivos determinantes da vontade de contratar há uma vontade que se forma na ignorância acerca de factos que, se ponderados ou conhecidos, não levariam à conclusão do negócio.
No erro-vício, previsto no nº1 do art. 252º do Código Civil, a anulação do negócio só ocorre se as partes houverem reconhecido, por acordo a essencialidade do motivo.
A essencialidade, mesmo se exigida por acordo, pode resultar de factos concludentes, não carece de expressão formal.
No Volume IV de “Estudos em Homenagem ao Professor Inocêncio Galvão Telles”, Paulo Mota Pinto, em estudo intitulado “Requisitos da Relevância do Erro nos Princípios de Direito Europeu dos Contratos e no Código Civil Português” (1).
– páginas 44 a 139 – depois de vincar que a essencialidade no erro-vício é um requisito geral de atendibilidade e tem de ser tal que sem ele o errante não concluiria o negócio, afirma, pág. 72:
“...A essencialidade tem de ser encarada sob o aspecto subjectivo do errante, e não sob qualquer outro.
Trata-se do carácter determinante do erro, pelo menos como concausa da declaração apreciada subjectivamente e “in concreto” – e não para um declarante razoável ou em abstracto.
A função do requisito da essencialidade é, na verdade, atestar o peso do erro para o declarante, efectuando-se a tutela do declaratário, de acordo com a opção do legislador, não através dela, mas pelo requisito relativo ao declaratário que é a cognoscibilidade da essencialidade do elemento sobre que recaiu o erro”.
Não se pode dizer que a Autora celebrou o negócio na errada convicção acerca das áreas e, por isso, não se pode considerar que contratou induzida em erro, muito menos por actuação dos RR. vendedores, pelo que, mesmo que fosse essencial para a Autora a existência de certa área, os RR. ignoravam de boa-fé a “essencialidade” dessa circunstância.
“A simples constatação da diferença entre a área constante da escritura de compra e venda do imóvel adquirido e a que resultou da medição posterior efectuada pelo comprador não confere, por si só, a este a faculdade de ver reduzido o preço que pagou, com base no erro ou outro vício de vontade justificativos da anulação ou alteração do negócio” – Acórdão deste STJ, de 20.10.2005 -Revista nº3056/05 – 2.ª Secção.
Pelo quanto dissemos não há lugar à pretendida redução do preço, pelo que o recurso soçobra.
