IIIFundamentação
- A)Os factos Na sentença recorrida consta como factos provados, o seguinte:
1) O prédio urbano que constitui um fogo económico, composto por uma moradia unifamiliar destinada a habitação, sito no Bairro de ..., Rua..., nº..., em Lisboa, anteriormente designada Rua..., nº..., Bairro das Casas Económicas das Terras do ..., moradia económica 23, está descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº .../..., da freguesia de ... e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o art. ...º.
2 - Por apresentação de 16-06-1992, a aquisição do prédio referido em 1) foi registada a favor de “F”, “G” e “H”, por sucessão hereditária de “I” e mulher, “J”.
- 3)Por apresentação de 01-02-2005, a aquisição do prédio referido em 1) foi registada a favor da autora.
- 4)A Autora reside no 1º andar do prédio referido em 1).
- 5)Os anteriores proprietários cederam temporariamente, verbalmente, ao primeiro e segundo RR., o r/c do fogo para habitação destes, da moradia identificada em 1), contra o pagamento de uma quantia em dinheiro.
- 6)O terceiro R. é sobrinho dos 1º e 2ª RR. e desde há anos que vive com estes, na casa referida em 1).
- 7)Pela utilização de parte da moradia referida em 1), os réus pagam à autora a quantia de € 12,64 mensais.
- 8)A construção da moradia referida em 1) terminou em 1938 e à época foi atribuída ao sogro da Autora.
- 9)Por apresentação de 19-02-2007, foi registada a inscrição do terceiro réu sócio e gerente da sociedade comercial “L... - Comércio de Automóveis, Unipessoal, Lda” e, como sede, o Bairro de ..., Rua..., n.º …, r/c, em ..., em Lisboa.
- 10)“E” é filha da Autora.
- 11)“E” deslocou-se há alguns anos para os Estados Unidos da América, a fim de frequentar o curso de Desenho Gráfico onde concluiu a sua licenciatura e estágio.
- 12)A instalação da sede social da sociedade referida em 9) foi feita sem o consentimento e conhecimento da Autora.
- 13)A moradia referida em 1) tem cerca de 40 m2 por piso, não tem placa e algumas zonas do soalho têm bicho.
- 14)“E” pretende regressar a Lisboa, com o marido e o filho, a fim de aqui se instalar e desenvolver a sua actividade profissional.
- 15)“E” não tem onde morar em Lisboa, razão pela qual ainda não regressou a Portugal.
- 16)O filho de “E” nasceu no dia ... de ... de 2006.
- 17)O rés-do-chão da moradia referida em 1) tem um quarto, uma sala, cozinha e casa de banho e o 19 andar tem dois quartos, uma sala, cozinha e casa de banho.
- 18)O referido em 5) ocorreu em Abril de 1971.
- 19)O referido em 5) ocorreu mediante o pagamento da renda inicial mensal de 900$00.
- 20)O primeiro e o segundo RR vivem no rés-do-chão da moradia referida em 1) e fazem uma utilização partilhada do quintal dessa moradia, com os residentes no 1º andar da mesma.
- 21)Desde data não concretamente determinada o primeiro e o segundo RR utilizam um barracão existente no quintal da moradia referida em 1).
- 22)No rés-do-chão da moradia identificada em 1) não existe nenhuma divisão que esteja afecta a fim comercial.
1ª questão: se a sentença violou as alíneas c) e d) do nº 1 do art. 668º Código de Processo Civil
É nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão e também quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (art. 668º nº 1 al c) e d) do CPC).
Analisando a sentença não se vislumbra qualquer oposição entre os fundamentos e a decisão nem se mostra que nela não tenham sido apreciadas todas as questões suscitadas pelas partes nos respectivos articulados ou que nela se tenha conhecido de questões de que não podia o juiz tomar conhecimento.
Embora invoque este normativo, a recorrente pretende afinal sustentar que foi feito «errado enquadramento dos factos e errada qualificação jurídica dos mesmos». A verificar-se tal erro, o mesmo só pode configurar erro de julgamento e nunca uma causa de nulidade da sentença.
Em suma, não padece a sentença da apontada nulidade.
2ª questão: se os apelados “B” e “C” habitam na moradia dos autos ao abrigo de um contrato de cedência precária e se a apelante tem o direito de proceder à resolução desse contrato ou antes, se são arrendatários de uma parte dessa moradia
A apelante invocou na petição inicial que não lhe resta outra alternativa que não seja a resolução judicial do contrato, não indicando, porém, qual o respectivo fundamento legal.
Nos termos do nº 1 do art. 406º do Código Civil «O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.».
De harmonia com o art. 432º deste Código «É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção» e, de acordo com o nº 1 do art. 436º, «A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte».
No regime geral das obrigações são casos de resolução fundada na lei o não cumprimento da obrigação, a impossibilidade do cumprimento e a alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar (cfr art. 801º nº 2, 808º e 437º do Código Civil).
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela em anotação ao art. 436º do Código Civil a resolução «Pode fazer-se judicialmente se houver conflito entre os contraentes e um deles negar ao outro o direito de resolução e pode fazer-se por declaração à parte contrária. Esta declaração tem interesse porque marca o momento da resolução, mesmo que haja necessidade, posteriormente, de obter a declaração judicial de que o acto foi legalmente resolvido» (in Código Civil anotado, vol I, 4ª ed, pág. 412).
Não está provado nem alegou a apelante na petição inicial que efectuou declaração de resolução do contrato aos 1º e 2ª apelados. Alegou sim, que não lhe resta outra alternativa que não seja a resolução judicial do contrato, o que faria sentido se a apelante entendesse que está em causa um contrato de arrendamento e não uma cedência precária. Na verdade, de harmonia com o art. 1084º nº 2 do Código Civil (aditado pelo art. 3º da Lei 6/2006 de 27/2) a resolução pelo senhorio com fundamento em incumprimento do contrato é decretada nos termos da lei de processo, portanto, não basta a comunicação à contraparte como previsto no regime geral das obrigações.
Além disso, a apelante invocou a necessidade de realizar obras na moradia e a necessidade desse local para habitação da sua filha o que poderia também inculcar a ideia de pretender a denúncia de contrato de arrendamento ao abrigo do disposto no art. 1101º do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei 6/2006 de 27/2).
Mas a apelante alegou na petição inicial que está em causa uma cedência precária e também na resposta à contestação negou a existência de um contrato de arrendamento, reiterando essa tese nesta apelação.
Vejamos então se esta cedência verbal mediante pagamento de uma contrapartida monetária mensal consubstancia um contrato de arrendamento como se decidiu na sentença recorrida ou se não passa de um contrato atípico e que a apelante qualifica como cedência precária.
Estabelece o art. 405º do Código Civil:
- «1.Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.
- 2.As partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei.»
De harmonia com o art. 1022º do Código Civil a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
Nos termos do art. 1023º a locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel.
O art. 1067º nº 1 prevê: «O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional».
No art. 1º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10 previa-se: «Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição».
De acordo com os nº 1 e 2 do art. 7º do RAU o contrato de arrendamento devia ser celebrado por escrito e a inobservância da forma escrita só podia ser suprida pela exibição do recibo de renda.
Mas no art. 6º do diploma preambular (DL 321-B/90) consta:
«O disposto nos artigos 6º e 7º do Regime do Arrendamento Urbano não prejudica os precisos efeitos que os artigos 1º do Decreto-Lei no 13/86 de 23 de Janeiro, e 1029º nº 3 do Código Civil reconheciam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor deste diploma».
O teor do art. 1º do DL 13/86 é o seguinte:
- «1.O contrato de arrendamento para habitação será sempre reduzido a escrito.
- 2.A falta de contrato escrito presume-se imputável ao senhorio e a respectiva nulidade só é invocável pelo arrendatário.
- 3.O arrendatário pode provar a existência do contrato por qualquer meio de prova admitido em direito, desde que não haja invocado a nulidade.
- 4.O disposto no número anterior é aplicável aos arrendamentos já existentes à data da entrada em vigor do presente diploma».
Como referem A. Menezes Cordeiro e F. Castro Fraga «1. Os art. 7º e 8º do R.A.U. dispõem sobre condições de validade formal e substancial dos contratos de arrendamento urbano; assim sendo, eles só visariam os contratos celebrados a partir da data da sua entrada em vigor (artigo 12º nº 2 do Código Civil). No entanto, o legislador, para evitar que surgissem dúvidas, entendeu consagrar expressamente essa solução.
2. Assim, os contratos de arrendamento para habitação, celebrados ao abrigo do Decreto-Lei nº 13/86 e por ele considerados válidos mantém a sua validade (…)» (in Novo Regime do Arrendamento Urbano, anotado, 1990, pág. 41).
Está provado que em Abril de 1971 os anteriores proprietários cederam temporariamente, verbalmente, aos 1º e 2ª apelados, o r/c da moradia para sua habitação, contra o pagamento de uma quantia inicial de 900$00 e que actualmente é de 12,64 €.
Portanto, à luz dos citados normativos estes apelados podem fazer prova do contrato de arrendamento verbal sem terem de exibir recibo de renda.
O RAU foi revogado pela Lei 6/2006 de 27/2 que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), prevendo-se no art. 1069º do Código Civil que «O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses» e sendo certo que o prazo do contrato de arrendamento urbano para habitação permanente não pode ser inferior a 5 anos (cfr art. 1094º e 1095º deste Código).
Mas o nº 1 do art. 59º da Lei 6/2006 determina: «O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas disposições transitórias».
Além disso, o art. 12º do Código Civil dispõe:
- «1.A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
- 2.Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhe deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor».
Perante os citados normativos conclui-se que foi celebrado entre os anteriores proprietários e os 1º e 2ª apelados um contrato de arrendamento para habitação permanente destes cuja invalidade por falta de forma não pode ser invocada pela apelante pois a Lei 6/2006 não dispõe sobre as condições de validade dos contratos anteriormente celebrados.
Mas, argumenta ainda a apelante, o espaço de r/c cedido aos RR não é dotado de uma utilização independente pois trata-se de uma moradia unifamiliar insusceptível de poder constituir dois fogos pelo que a situação dos autos não pode ser entendida como de arrendamento sujeito ao RAU ou ao NRAU por não ser susceptível de uma relação jurídica tal como definida no art. 1022º do Código Civil por remissão para o art. 201º nº1, já que a locação é o gozo de uma coisa e não de uma parte da coisa sem autonomia física e jurídica e insusceptível de individualizar, mostrando-se violados na sentença recorrida os art. 1414º, 1415º e 1438º - A do Código Civil.
É manifesta a falta de razão da apelante como se passa a explicar.
Antes de mais, não está sequer provado – e tão pouco foi alegado nos articulados de qualquer das partes – que o rés-do-chão e o 1º andar desta moradia não têm, cada um deles, uma porta de entrada além da porta que dá acesso directo para a via pública.
Além disso, está provado que o rés-do-chão tem um quarto, uma sala, cozinha e casa de banho e que o 1º andar tem dois quartos, uma sala, cozinha e casa de banho.
É certo que na descrição da caderneta predial junta como documento 2 de fls. 9/10 com a petição inicial consta que a moradia tem sete divisões e bem assim «Tipologia/Divisões:5». Dada a referência na mesma caderneta predial a «sete divisões» e a «5» divisões admite-se que estas 5 divisões sejam 4 quartos e uma sala e que as restantes duas divisões sejam a cozinha e a casa de banho.
Mas resulta afinal dos factos provados, que a moradia dispõe de mais uma cozinha e de mais uma casa de banho, pelo que apesar de na descrição predial e na caderneta predial este prédio se apresentar como uma moradia unifamiliar, foi adaptada para habitação bi-familiar, dispondo de uma cozinha e de uma casa de banho em cada um dos andares.
Por outro lado, a lei não impõe que apenas fracções autónomas de prédio resultantes da constituição da propriedade horizontal ou partes de prédio susceptíveis de serem constituídas em fracções autónomas possam ser objecto de contrato de arrendamento. Ou seja, não impõe a lei que a coisa arrendada constitua uma unidade habitacional com a autonomia física e jurídica nos termos que a apelante descreve.
Por isso, não impede a lei que um proprietário dê de arrendamento uma parte da sua casa ainda que não seja autónoma nos termos referidos pela apelante.
Com interesse para esta questão referem Pires de Lima e Antunes Varela: «É frequente, na prática do comércio jurídico, as partes afastarem-se, na realização dos arrendamentos que celebram, da realidade jurídica do prédio. O dono do prédio de vários pisos, considerado como unidade predial nos livros de registo, na matriz ou nas repartições camarárias, até porque não reúne muitas vezes os requisitos legalmente necessários para a sua divisão em fracções autónomas, dentro do regime da propriedade horizontal (art. 1415º), faz dele a cada passo objecto de múltiplos arrendamentos sobre partes diferenciadas do imóvel» (in Código Civil anotado, vol II, 4ª ed, pág. 481).
Aliás, seria inconcebível que a lei impedisse o proprietário de fazer um arrendamento de parte da coisa sem a autonomia que a apelante reclama como necessária quando até se permite que o arrendatário faça subarrendamento parcial (cfr art. 1103º do Código Civil entretanto revogado pelo DL 321-B/90 e substituído pelo art. 46º do RAU, e agora novamente do art. 1090º nº 1 do Código Civil). Na verdade, o subarrendamento é um verdadeiro arrendamento, podendo ser total ou parcial consoante abrange todo o arrendado ou apenas uma parte dele ou uma fracção especial do direito locado, como seja a cedência do gozo de uma sala (cfr Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 6ª ed, pág. 279).
Por último, sobre a referência feita pela apelante ao desrespeito das dimensões mínimas legais exigíveis pelos art. 66º a 70º do RGEU Regulamento Geral das Edificações Urbanas aprovado pelo DL 38 382 de 7/8/1951) cabe dizer que a construção da moradia terminou em 1938 e apenas estão sujeitas a este Regulamento a execução de novas edificações ou de quaisquer obras de construção civil, a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes (cfr art. 1º).
3ª questão: se os apelados dão um fim diverso da habitação ao local
Apesar de continuar a negar a existência de um contrato de arrendamento a apelante socorre-se do disposto nos art. 1038º al c) e 1083º nº 2 al c) do Código Civil que são normas respeitantes ao arrendamento e por isso inaplicáveis a uma pretensa cedência precária. É patente a contradição da recorrente ao invocar a tese de cedência precária e estes normativos, pois não configurou a acção como uma acção de despejo sendo certo que esta vem prevista no art. 14º do NRAU e «destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação».
Apontada esta incoerência da recorrente, é evidente que não resulta dos factos provados que haja fundamento para resolução do contrato de arrendamento com fundamento nos art. 1038º al c) e 1083º nº 2 al c) do Código Civil – normas essas, aliás, não invocadas nos seus articulados.
Com efeito, perante os factos provados em 9, 12 e 22 não se mostra provado que algum uso diverso da habitação tenha sido alguma vez dado ao rés-do-chão da moradia por qualquer os apelados. Apenas se provou que esse rés-do-chão foi indicado como sede de uma sociedade que nem se sabe se exerceu ou exerce efectivamente qualquer actividade.
Quanto à alegação de que a indicação da casa da recorrente como sede da sociedade é um abuso do direito, também não merece acolhimento pois a recorrente habita no 1º andar. Além disso, se a acção tivesse sido configurada como acção de despejo, poderia haver lugar à resolução do contrato de arrendamento com fundamento no disposto nos art. 1038º al c) e 1083º nº 1 e 2 al c) do Código Civil, provados que estivessem os factos pertinentes, sem qualquer necessidade de invocação do abuso do direito previsto no art. 334º do Código Civil.
4ª questão: se ocorre a limitação ao direito de denúncia do contrato de arrendamento prevista no art. 107º nº 1 al b) do RAU
Sustenta a apelante que a denúncia da cedência produziu plenamente os seus efeitos, uma vez que foi atempadamente transmitida à outra parte e até devidamente fundamentada, sem que a tanto estivesse obrigada. Ao mesmo tempo, sustenta que a limitação à denúncia prevista no art. 107º nº 1 al b) do RAU (manter-se no arrendado há 30 ou mais anos) que a sentença recorrida acolheu e na base da qual improcedeu a acção não tem aplicação ao caso dos autos.
Visto que a apelante nega a existência de um contrato de arrendamento e se propôs com esta acção a resolver um contrato que qualificou como cedência precária do rés-do-chão da moradia, não se percebe a que «denúncia» «atempadamente transmitida» se refere pois denúncia e resolução são figuras jurídicas distintas. Além disso, dizer que uma denúncia é «atempada» é uma conclusão que só pode ser formulada se soubermos qual a antecedência necessária para ser comunicada, e sobre isto, é total a omissão da recorrente, que também não indicou qualquer data em que deva produzir efeitos a alegada denúncia.
De harmonia com o art. 1079º do Código Civil «O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei».
Nos art. 1101º e 1103º desse Código prevê-se que o senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação.
Mas a recorrente sustenta que não estava obrigada a invocar qualquer fundamento para a denúncia, o que está na linha do seu entendimento de que não existe contrato de arrendamento. E certamente por isso defende que a limitação à denúncia prevista no art. 107º nº 1 al b) do RAU não tem aplicação ao caso dos autos.
Mas já concluímos que no caso dos autos existe um contrato de arrendamento.
Conforme resulta dos art. 28º e 26º nº 4 al a) do NRAU, a este contrato de arrendamento aplica-se o art. 107º do RAU.
Nos termos do art. 107º al b) do RAU o direito de denúncia facultado ao senhorio pelo art. 69º no caso de necessitar do prédio para sua habitação ou dos seus descendentes em 1º grau não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos o arrendatário se mantenha no local arrendado há 30 ou mais anos nessa qualidade.
Estando demonstrado que os 1ª e 2ª apelados são arrendatários do rés-do-chão da moradia desde Abril de 1971 e ali se mantém nessa qualidade é evidente que à data da propositura da acção já tinham decorrido mais de 30 anos, pelo que tem plena aplicação a limitação ao direito de denúncia do contrato de arrendamento consagrada no art. 107º do RAU.
5ª questão: se a sentença recorrida violou o disposto nos art. 1302º e 1305º do Código Civil e art. 62º nº 1 e 65º nº 1 da Constituição da República Portuguesa
O art. 1302º determina que só as coisas corpóreas, móveis ou imóveis, podem ser objecto do direito de propriedade regulado no Código Civil.
Quanto ao art. 1305º determina que o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.
Por sua vez, o art. 1311º nº 2 prevê que havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
A ocupação da coisa ao abrigo de um contrato de arrendamento é um dos casos em que pode ser recusada a restituição pois o demandado «poderá contestar o seu dever de entrega, sem negar o direito de propriedade ao autor, com base em qualquer relação (obrigacional ou real) que lhe confira a posse ou a detenção da coisa (a título de usufrutuário, locatário, credor pignoratício, etc.)» (cfr Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil anotado, vol III, 1972, pág. 103).
A apelante não invocou a inconstitucionalidade do nº 2 do art. 1311º do Código Civil por violação dos art. 62º nº 1 e 65º nº 1 da Constituição da República Portuguesa, mas não se conforma com a improcedência da sua pretensão de desocupação do rés-do-chão.
Porém, estando demonstrada a existência do contrato de arrendamento e a aplicação da limitação ao direito de denúncia previsto no art. 107º al b) do RAU, não estando provado qualquer fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento, mostra-se conforme com a Lei Fundamental a decisão de improcedência da acção.
Improcedem pois todas as conclusões da apelação impondo-se a confirmação da sentença recorrida.
Em consequência, fica prejudicada a apreciação do agravo como determina o nº 1 do art. 710º do CPC, devendo a apelante-agravada suportar as custas respectivas por ter dado causa à inutilidade da lide deste recurso (neste sentido, Salvador da Costa, Código das Custas Judiciais anotado e comentado, 7ª ed, 2004, pág. 183).
IVPelo exposto decide-se:
- a)julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida
- b)julgar prejudicada a apreciação do recurso de agravo
- c)condenar a apelante nas custas da apelação e do agravo
Lisboa, 04 de Maio de 2010
Anabela Calafate
Antas de Barros
Folque de Magalhães
