IIIO DIREITO
Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas e que delimitam o respectivo âmbito de cognição, as questões a apreciar são as seguintes:
1-Natureza do contrato de arrendamento celebrado;
2-Lei aplicável;
3-Cessação do contrato de arrendamento;
4Benfeitorias.
1.Natureza do contrato de arrendamento A este propósito diz-se, e bem, na sentença recorrida que:
“Da factualidade dada por provada (factos 10, 17, 18, 19 e 20) resulta que foi dado de arrendamento ao réu, por acordo verbal, há 35 anos o Anexo 1 do prédio identificado em 2., tendo aquele acordado com o então senhorio que só o utilizaria quando viesse a Portugal, o que tem ocorrido desde sempre. Acresce que o réu continuou a residir na Alemanha (facto 21), o que o então senhorio sabia, consignando inclusivamente tal facto (local da residência) no acordo datado de 22/04/2002.
Ou seja, resulta dos factos dados por provados que em momento prévio à celebração do acordo referido em 3., existia um acordo verbal com o mesmo objecto, sendo que, após a sua celebração, conforme se extrai do referido em 20., o réu continua a usar o locado como anteriormente acordado o que parece significar que o arrendamento reduzido a escrito consubstancia o mesmo arrendamento outorgado verbalmente em momento anterior.
Por outro lado, não ficou demonstrado que, com a celebração do novo acordo, as partes quiseram alterar as finalidades do gozo do mesmo, ao que acresce que não existiu manifestação expressa da vontade de extinguir a relação jurídica pretérita e de contrair uma nova obrigação, em substituição da antiga.
Verificando-se a pré-existência de um contrato verbal de arrendamento e continuando o réu a utilizar o locado nos precisos termos em que sempre o fez (quer à luz do acordo verbal, quer após a celebração do acordo a que se faz alusão em 3 dos factos provados), e na ausência de manifestação expressa da vontade de extinguir a relação jurídica pretérita e de contrair uma nova obrigação, em substituição da antiga, é razoável concluir que um declaratário normal colocado nas circunstâncias do réu interpretaria a celebração do acordo referido em 3 como a formalização do acordo verbal previamente existente, pelo que o acordo reduzido a escrito mais não é do que a formalização daquele.
Ora, sendo o acordo referido em 3. apenas a formalização do contrato de arrendamento celebrado há 35 anos, para determinar o seu fim (saber se o mesmo se destinava à habitação permanente, ou não), há que lançar mão do conteúdo das cláusulas contratuais estipuladas pelas partes, cujo sentido há-de ser aferido à luz da lei vigente à data da celebração, in casu, o regime da locação civil na medida em que o acordo em causa foi celebrado em data anterior à vigência do RAU (1990) - arts. 59.º, n.º1 e 26.º, do NRAU e art. 12.º, n.º2, do CCivil (…)
Dispõe o art. 1086.º, do CCivil, com a redacção pré-vigente ao RAU, que:
“1-O arrendamento pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio. 2- Se o prédio for urbano e do contrato não resultar o fim a que se destina, o arrendatário só pode utilizá-lo para habitação.”
Resulta do citado normativo legal que o arrendamento urbano habitacional pode ter como finalidade, em primeira linha, a morada habitacional, ou seja, a residência permanente do arrendatário e de seus familiares e bem assim das pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídicos que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos quer dizer, a residência habitual, estável e duradoura onde o arrendatário mora habitualmente e onde tem instalada e organizada a sua vida doméstica: onde come, dorme, permanece nas horas de lazer, vê televisão e onde conserva os móveis indispensáveis á sua vida quotidiana, recebe os amigos, etc…
Em segundo lugar pode ter como fim a habitação não permanente, ocasional, em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura – 1083.º, n.º2, al. b), do CCivil na redacção pré-vigente ao RAU.
Só a habitação permanente está protegida, atentos os interesses em jogo, princípios vinculísticos próprios do arrendamento – 1083.º, n.º2, al. b), do CCivil na redacção pré-vigente ao RAU.
In casu, acordaram as partes, de forma expressa (cf. cláusula 7.ª) que o local arrendado se destina a habitação. Cabe aquilatar se o foi para habitação permanente, ou não. (…)
Por acordo escrito celebrado no dia 22.04.2002, o falecido Fernando Pereira cedeu ao réu o Anexo 1, no Pateo 3 do aludido prédio, pelo prazo de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos. Pela cedência do gozo do imóvel, o Réu obrigou-se a pagar a quantia mensal de € 150,00 (cento e cinquenta euros) mensais, a pagar por depósito na conta bancária 38527334-Nova Rede, no 1º dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
No preâmbulo do acordo escrito (cfr. doc. 4 junto com a p.i.) consta a identificação das partes e, quanto ao Réu, pode ler-se o seguinte: “residente, eventualmente na Alemanha, em Nenen Bane – 7 Giessen”.
Na cláusula 7ª, lê-se o seguinte: “O local arrendado destina-se a habitação do segundo outorgante, não lhe podendo ser dado outro destino, fim ou uso sob pena de resolução contratual”.
Há 35 anos que o réu emigrante na Alemanha, onde reside a maior parte do seu tempo.
O Réu permanece no Anexo não mais de 30 dias por ano, mantendo-se o mesmo, no resto do tempo, desabitado e desocupado.
Por acordo verbal celebrado há mais de 35 anos entre o Fernando Pereira e o Réu foi dado de arrendamento a este o imóvel identificado nos autos.
O Réu acordou com o senhorio Fernando que só utilizaria a casa quando viesse a Portugal. O que tem ocorrido desde sempre. Tanto o Fernando como os seus herdeiros sempre souberam que o Réu reside na Alemanha.
É no imóvel objecto dos autos que o Réu tem todos os bens e haveres que possui em Portugal. (…).
Para se poder concluir que o arrendatário tem residência permanente no locado, necessário se torna que o mesmo (locado) seja o seu lar, onde tem instalada a sua vida doméstica, a ele regressando logo que a sua vida profissional lho permita. Efectivamente, não é necessário que a pessoa ali viva ou, muito menos, ali permaneça sem interrupção. Basta que, tendo ali uma permanência mínima, esse local possa ser considerado aquele onde tem centrada a sua vida familiar e social.
Por seu turno, os arrendamentos para habitação não permanente vêm definidos no art. 1083.º, n.º2, al. b), destinando-se à habitação ocasional ou transitória do arrendatário, utilizando as pessoas determinados períodos ou épocas para se afastarem da sua residência permanente, ou seja, conforme referem Antunes Varela e Pires de Lima em anotação a tal artigo no Código Civil Anotado, Vol. II, 3.º Edição, p. 528: Forçoso é sempre que o fim transitório conste do respectivo contrato.
Dos factos constantes em 18., 19. e 20., resulta que o réu e o anterior senhorio (o falecido Fernando)- com quem aquele celebrou o contrato objecto dos presentes autos – acordaram que o mesmo (locado) seria apenas utilizado quando o réu se deslocasse a Portugal, na medida em que é emigrante na Alemanha há 35 anos, sendo que só utiliza o locado não mais do que 30 dias por ano, o que além de ser do conhecimento do falecido e dos seus herdeiros, assim tem acontecido desde sempre, mormente em vida daquele.”
Desta argumentação retira o tribunal a quo a conclusão de que o presente contrato deverá ser qualificado como “contrato de arrendamento para habitação não permanente.”
Com efeito, concordando com as premissas da argumentação da sentença recorrida, discordamos da conclusão, na parte em que considera estarmos perante um contrato de arrendamento para habitação não permanente.
Na verdade, os contratos de arrendamento para habitação podem ser para habitação permanente ou para habitação não permanente, “em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins especiais transitórios”, nos termos do art.º 1083.º, n.º2, al. b), do CCivil na redacção pré-vigente ao RAU, situação que veio a ser excepcionada no art.º 5.º n.º2 a) do D.L. n.º 321-B/90 de 15 de Outubro (RAU), no sentido de não lhe ser aplicável o regime jurídico introduzido por este diploma legal, que assim se passou a aplicar apenas aos arrendamentos vinculísticos ou para habitação permanente.
A lei não define o que deve entender-se por habitação não permanente, cumprindo à jurisprudência e à doutrina modelar os contornos do conceito[1].
Subjacente à definição de habitação não permanente está a ideia de que o locatário possui outra habitação para viver, com carácter de permanência. Assim, cabem neste conceito quer os arrendamentos para estância de veraneio, como para estância de trabalho (por exemplo o director de empresa ou inspector em esporádica deslocação de serviço, bolseiro em visita estudo, etc.)[2].
Como qualificar o presente contrato de arrendamento? Para habitação permanente do locatário ou tratar-se-á de um contrato para habitação não permanente “em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins especiais transitórios.”
No caso presente, o locatário não celebrou o contrato para nenhum fim transitório. Ele celebrou este contrato de arrendamento para fazer do locado a sua única habitação em Portugal. É certo que, por imperativos da sua vida profissional, ele tem estado a maior parte do ano na Alemanha, mas, aqui, no seu país, ele não tem outra habitação. Em Portugal, a casa arrendada é o centro da sua vida social e é onde tem todos os bens e haveres que possui em Portugal. E que o fim do contrato não é meramente transitório, prova-o, desde logo, o facto de o contrato agora reduzido a escrito, ter sido celebrado, sob a forma verbal, há mais de trinta e cinco anos. Se bem que este argumento não seja decisivo para aquilatar da natureza do contrato uma vez que um contrato, tendo por objecto uma casa de férias, constituindo uma segunda habitação, pode também ter uma longa duração. O que, fundamentalmente, releva neste caso é que o contrato de arrendamento em apreço não visa uma segunda habitação do locatário. Trata-se da única habitação que o réu possui, em Portugal, desde há mais de trinta e cinco anos.
Na verdade, “o conceito de residência permanente deve ser interpretado por forma a traduzir uma exigência de permanência no locado por parte do inquilino, em grau adequado aos seus hábitos de vida, no contexto das circunstâncias concretas, nomeadamente no que concerne às exigências da sua actividade profissional”[3].
A doutrina e a jurisprudência têm, efectivamente, acolhido a ideia de que o conceito de residência permanente se deve harmonizar com as necessidades da vida e com as diferentes situações habitacionais que nela se desenvolvem[4].
Portanto, tendo embora por indiscutível aquilo que, em termos gerais, a doutrina e a jurisprudência há muito entendem como “residência permanente”: “ a casa em que o arrendatário tem o centro ou a sede da sua vida familiar e social e da sua economia doméstica. São traços constitutivos e indispensáveis a habitualidade, a estabilidade e a circunstância de constituir o centro da organização da vida doméstica[5]”, a verdade é que o conceito de residência permanente deve ser equacionado com o grau de vida do arrendatário e consequente incidência em relação ao arrendado, devendo ser entendido tendo em atenção o aspecto subjectivo referido ao próprio morador. O que é necessário é que possa concluir-se que o arrendatário tem no arrendado o seu lar, que tem nele instalada a sua vida doméstica, a ele regressando logo que a sua vida profissional lho permite[6].
Ora, no caso em apreço como se disse, o locatário, sendo emigrante na Alemanha, onde trabalha, é à casa arrendada que regressa, sempre que a sua actividade profissional lho permite. Não tem outra residência em Portugal.
Cremos que deve ser estendido a tal situação o regime dos arrendamentos para habitação permanente. Caso assim não fosse entendido, tal significaria que as pessoas que trabalham no estrangeiro veriam negada a proteção que a lei confere aos cidadãos que trabalham em Portugal, relativamente às casas onde habitualmente habitam, estando sujeitas todos os anos a ver denunciado o contrato de arrendamento. Ao locatário emigrante, na prática, não seria reconhecido o seu direito a ter a sua residência em Portugal com carácter de estabilidade, como aos demais cidadãos, pois ficaria sempre na eminência de ter de mudar de casa, com todos os inconvenientes inerentes. A aceitar esse entendimento, então tal contrariaria quer o princípio da igualdade quer o direito à habitação, ambos consagrados constitucionalmente – art.º 13 e 65.º da Constituição da República Portuguesa.
Concluímos, pois, que ao presente contrato deverá ser aplicado o regime aplicável aos contratos para habitação permanente.
2. Lei aplicável
Importa agora averiguar qual a lei aplicável ao presente contrato sendo certo que tal como foi dito na sentença recorrida, o arrendamento em causa, reduzido a escrito, em 2002, consubstancia o mesmo arrendamento outorgado verbalmente em momento anterior, há mais de 35 anos, portanto, na vigência do Código Civil, na versão anterior ao D.L. n.º321-B/90, de 15 de Outubro (RAU).
Estabelece-se no art.º 59.º n.º 1 do NRAU[7] que este regime “aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.
Conforme preceitua o art.º 27.º do NRAU os contractos para fins habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades previstas no art.º 26.º por remissão do art.º 28.º.
Assim, de acordo com a lei aplicável, foi decidido pelo Tribunal a quo não haver fundamento para resolução do contrato.
3. Cessação do contrato
Vejamos agora se poderá proceder o pedido de denúncia do contrato de arrendamento formulado nos autos, em sede de ampliação da causa de pedir e do pedido.
Cabe, portanto, analisar se assiste ou não, à autora, o direito de se poder opor à renovação do contrato de arrendamento que vincula as partes, denunciando-o livremente.
No que diz respeito, especificamente à questão da denúncia, o quadro legal aplicável é o seguinte, tal como referido na sentença recorrida:
Consta da “Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano”, aprovada no Conselho de Ministros, no dia 23/06/2005, que:
- “(…) Para tanto, o Governo apresenta à Assembleia da República uma Proposta de Lei, aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e bem assim um regime transitório relativo aos contratos celebrados durante a vigência do RAU, aos quais se aplicará o novo regime, salvo no que diz respeito à duração, renovação e denúncia daqueles contratos, matérias que se continuarão a reger pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes e a estabilidade do regime jurídico aplicável.
O regime transitório incidirá ainda sobre os contratos de arrendamento anteriores a 1990, e relativamente aos arrendamentos comerciais, anteriores a 1995, tendo em vista manter, de igual modo, a aplicação das regras do RAU em sede de duração, renovação e denúncia daqueles contratos (…)”;
- “O NRAU será aplicável a todos os contratos de arrendamento futuros, e ainda aos contratos antigos (ou seja, aos que tenham sido celebrados antes da sua entrada em vigor), salvo nas matérias relativas à sua duração, renovação e denúncia, as quais continuam a reger-se pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes aquando da sua celebração. Prevê-se um regime substantivo transitório relativo à transmissão contratos antigos(…)”.
Sob a epígrafe “Aplicação no Tempo”, preceitua o artº 59º, nº 1, do NRAU: “O novo regime do arrendamento urbano aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.”
O nº 3, do mesmo preceito, estabelece:
“As normas supletivas contidas no novo regime do arrendamento urbano só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.”
O art. 60º dispõe:
“É revogado o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10, com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26º e 28º da presente lei.”
Os artigos 26º e 28º, do NRAU, integram as referidas normas transitórias, aplicáveis designadamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU.
Para a exacta delimitação do regime aplicável aos arrendamentos vigentes à data da entrada em vigor do novo regime deverá atender-se à distinção feita pelo nº 2, do artº 12º, do CC. Assim, “… as normas da nova lei que dispõem sobre condições de validade substancial ou formal do arrendamento não devem ter aplicação retroactiva, continuando, portanto, essa matéria a ser disciplinada pela lei vigente à data da celebração do contrato. Pelo contrário, as normas que dispõem directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento abrangem as relações já constituídas, tendo, portanto, aplicação imediata.
Ora, já vimos que ao presente contrato deve ser aplicado o regime dos arrendamentos para habitação permanente, residindo aqui a nossa divergência em relação à sentença recorrida.
Assim, aplica-se o disposto no art.º 1095.º n.º2 do Código Civil, devendo considerar-se que o prazo do contrato é de cinco anos. Nos termos do art.º 1096.º do CC, “o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos.”
Ora, no caso em apreço, dado que o prazo das renovações é supletivo, deve aplicar-se o disposto na cláusula 3.ª do contrato, sendo portanto o período das renovações de 1 ano.
Nos termos do disposto no art.º 1097.º do CC “ o senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato”.
Assim, tendo este contrato sido reduzido a escrito em 2002, com efeitos a partir de 1 de maio de 2002, deve entender-se que se operou a sua renovação por mais um ano em 1 de maio de 2007 e sucessivamente nos anos seguintes.
Ora, na pendência desta acção, foi comunicado pela Autora a sua oposição à renovação no prazo legalmente fixado, em dezembro de 2011.
Atento o disposto no art.º 1097 do CC, devendo ser respeitada a antecedência de um ano, a denúncia deverá considerar-se eficaz, nesses termos e a caducidade do contrato de arrendamento operou-se em 1 de maio de 2013 (e não em 2014 como defende o Apelante, nem em 2012, como refere a sentença recorrida.)
3. Benfeitorias
Em sede reconvencional, o Réu/Apelante pediu a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de €2.151,91, a título de benfeitorias realizadas no locado.
Dispõe o art. 29.º, n.º1, do NRAU, aplicável por força do disposto no art. 27.º, do citado diploma legal, que: Salvo disposição em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé.
O referido preceito aplica-se à cessação, por qualquer causa, dos contratos a que alude o art. 27.º, desde que as obras tenham sido licitamente efectuadas, equiparando-se o arrendatário, para efeitos de atribuição da indemnização devida, ao possuidor de boa-fé, ou seja, remetendo-se para o regime previsto nos arts. 1273.º a 1275.º, do CC, relativamente à indemnização por benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.
Da factualidade dada por provada - pontos 13, 23 a 31 – o réu realizou obras no locado, com a realização das quais despendeu a quantia global de €2.151,91, tendo para tanto tido autorização do senhorio, sendo ainda certo que as mesmas (obras) eram necessárias para que o réu pudesse habitar o imóvel.
Acordaram as partes na cláusula 10.ª, do contrato o seguinte: ”ao segundo outorgante não é permitido fazer obras ou benfeitorias sem autorização escrita dos primeiros outorgantes a não ser as de conservação e limpeza que, desde já, se estipulam serem da responsabilidade do inquilino. E todas as obras de conservação, limpeza e, bem como as autorizadas ficam a pertencer ao prédio ora arrendado sem direito de retenção ou de qualquer indemnização por parte do inquilino.
Da interpretação da cláusula supra transcrita, afigura-se-nos que a mesma não pode conduzir à solução constante da sentença recorrida.
Com efeito, tem de se ter em conta a diferente natureza de benfeitorias e necessariamente dessa diferente natureza o tratamento jurídico aplicável tem de ser diferente. Vejamos: Conforme distingue o art.º 216.º n.º3 do Código Civil “são benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.”
Ora, as benfeitorias que foram realizadas pelo Réu eram necessárias para que o réu pudesse habitar o imóvel, conforme está provado. Trata-se se benfeitorias necessárias, senão mesmo de uma condição para a execução do contrato, dado que se impunha a sua realização a fim de tornar o locado habitável. Não parece razoável que o locatário após ter feito obras que transformaram o locado numa casa habitável, quisesse prescindir do valor despendido, caso fosse obrigado a entregar o locado ao senhorio. Tal constituiria um grave desequilíbrio no sinalagma contratual. Cremos, assim, que de acordo com a interpretação que temos por mais correcta da cláusula, considerando o disposto no art.º 236.º do CC, deverá concluir-se que a referida cláusula se reporta às benfeitorias úteis e voluptuárias, e não às benfeitorias necessárias.
A Autora deve, portanto, reembolsar o Réu do valor despendido por este a título de benfeitorias necessárias.
Procedem, nesta parte, as conclusões do Apelante.
