95/06.3TBBBR.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Estando o cumprimento do contrato promessa sujeito a prazo incerto, a celebração da escritura de compra e venda está dependente de interpelação.

Extinto o contrato, por incumprimento das obrigações contratuais imputável a um dos outorgantes e falta de interesse no seu cumprimento pela outra parte, não pode, posteriormente, pedir-se ao Tribunal a declaração de invalidade - por erro ou alteração anormal das circunstâncias – de um contrato que já se encontra extinto.

(Sumário do Relatora)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

1. J.C... instaurou contra A.B... a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que:

- Se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes e se condene a ré na restituição em dobro do sinal entregue ou, subsidiariamente, que seja declarada a anulação do mesmo contrato, por erro;

- A ré seja condenada a restituir ao autor tudo o que ele lhe prestou, acrescido de juros legais, desde as datas dos respectivos pagamentos;

Subsidiariamente, pede que seja declarada a resolução do contrato, por alteração anormal das circunstâncias, sendo também neste caso a ré condenada a restituir todos os montantes prestados pelo autor, acrescido de juros legais, até integral e efectivo pagamento.

2. A ré contestou. Além do mais, excepcionou a incompetência territorial do tribunal, bem como a nulidade do processado em virtude da ineptidão da petição inicial. Em conclusão, pediu a improcedência da acção e a condenação do autor como litigante de má fé, em multa e indemnização.

3. Na réplica, o autor pediu a condenação da ré como litigante de má fé, em multa e indemnização.

4. Julgada procedente a excepção de incompetência territorial, foram os autos remetidos ao tribunal competente.

5. Foi proferido despacho saneador, seleccionada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória.

6. Proferido despacho a indeferir o depoimento de parte do autor, desta decisão foi interposto recurso de agravo, o qual foi admitido com subida diferida. A recorrente veio, contudo, desistir deste recurso, desistência que foi devidamente homologada - cf. fls. 163, 185, 427 e 428.

7. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que, julgando improcedente a acção, absolveu a ré dos pedidos.

8. Inconformado, apela o autor, o qual, em conclusão, diz:

A obrigação de marcar a escritura pública não cabia ao autor, ora recorrente, mas sim à ré, ora recorrida, e caso não houvesse acordo entre as partes, caberia então ao ora recorrente.

No caso vertente não deixou de existir acordo, sendo que a ré nunca procedeu à marcação da escritura pública.

Não tendo procedido à marcação de escritura dentro do prazo acordado, incumpriu o contrato promessa de compra e venda.

Incumprimento esse que foi tacitamente aceite pela ora recorrida que não procedeu à marcação da escritura, nem efectuou qualquer reacção a essa comunicação.

Entende o ora recorrente que terá que ser declarado o incumprimento definitivo do contrato promessa e ser a ora recorrida condenada a restituir ao ora recorrente, e em dobro, o sinal prestado pelo ora recorrente, nos termos do disposto nos art. 808º e 442º do C. Civil.

No que respeita aos pedidos subsidiários entende o recorrente que o facto de ter manifestado a sua falta de interesse na realização do negócio não é impeditivo de declarar resolvido o contrato por erro ou alteração anormal das circunstâncias.

Isto porque são duas formas legais e distintas de extinção do contrato e que se verificam ambas no caso vertente, pois dúvidas não existem de que foi prometido vender um terreno urbano, quando do registo o terreno é rústico.

Facto que influi no valor do terreno e que por isso seria essencial na formulação da vontade do recorrente.

Sendo, assim, anulável o contrato promessa, com devolução de tudo o que foi prestado no âmbito do mesmo, art. 251º e 289º do C. Civil.

Para, além disso, cerca de seis meses após a celebração do contrato promessa foi registado sobre o imóvel um ónus de não fraccionamento.

Isto quando a ora recorrida prometeu vender o imóvel livre de ónus e encargos.

Existindo assim uma alteração anormal das circunstâncias, sendo óbvio que o recorrente não teria adquirido o imóvel nessas circunstâncias.

Sendo, assim, anulável o contrato promessa nos termos do disposto no art. 905º, do C. Civil.

Para, além disso, a recorrida registou, posteriormente, uma hipoteca sobre o imóvel, onerando-o com mais um ónus que legitima a resolução e anulação do contrato promessa, celebrado.

Pelo exposto deve ser dado provimento o presente recurso e consequentemente ser alterada a douta decisão proferida no sentido de ser declarado incumprido o contrato promessa ou ser declarada a nulidade do mesmo dado que viola a douta sentença proferida o disposto nos arts. 808º e 442º ou 251º e 289º ou 905º, todos do C. Civil.

9. Não foram apresentadas contra-alegações.

10. Cumpre apreciar e decidir, no essencial, se há fundamento que permita ao autor resolver ou anular o contrato promessa celebrado com a ré.

11. Está provado que:

A. Por escrito datado de … de … de 2004, a ré prometeu vender ao autor, o qual por sua vez lhe prometeu comprar, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, pelo preço de EUR 42.500,00, um prédio urbano destacado do artigo …, com a área de 3.055 m2, destinado a construção, sito na Rua …, n.º … C…, concelho de B…, inscrito na matriz predial sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial do B… sob o n.º … – cfr. documento de fls. 9 a 13, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

B. O autor pagou à ré, a título de sinal, o montante de EUR 10.625,00.

C. O remanescente do preço em dívida, no montante de EUR 31.875,00, deveria ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.

D. O escrito mencionado em A) inclui sob quinta, uma cláusula com o seguinte teor:

“1- A escritura pública de compra e venda será outorgada até … de … de 2004, em hora e local a fixar por acordo entre o promitente-vendedor e o promitente-comprador.

a) Na falta de acordo, será outorgada no dia, hora e local que os promitentes-compradores indicarem ao promitente-vendedor através de carta registada expedida com pelo menos 8 (oito) dias de antecedência;

b) O “promitente-vendedor” obriga-se a entregar no cartório notarial indicado e até cinco dias antes da data designada para a outorga da escritura pública de compra e venda, todos os elementos identificativos e documentais necessários à outorga da escritura pública de compra e venda;

c) Caso o “promitente-vendedor” não reúna toda a documentação necessária para a outorga da escritura pública de compra e venda, até ao prazo indicado, a mesma será efectuada até ao dia … de … de 2005”.

E. A ré não reuniu ou apresentou toda a documentação necessária à realização da escritura de compra e venda até … de … de 2005;

F. Era intenção do autor iniciar uma construção no terreno que constitui o prédio descrito em A);

G. O prédio descrito em A) encontra-se registado na Conservatória do Registo Predial como um prédio rústico – cfr. documento de fls. 15 a 20, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

H. Sobre o prédio descrito em A) encontra-se inscrito sob F-1 um ónus de não fraccionamento, registado através da apresentação n.º 10, de 29 de Março de 2005 – cfr. documento de fls. 15 a 20;

I. Sobre o prédio descrito em A) encontra-se inscrito sob C-3 uma hipoteca voluntária, registada através da apresentação n.º 2, de 27 de Julho de 2005 – cfr. documento de fls. 15 a 20;

J. A ré foi casada com U. B… no regime da comunhão de adquiridos, tendo ambos, na pendência do casamento, adquirido o prédio misto com a área global de 7.640 m2 descrito na Conservatória do Registo Predial do B… sob o n.º …, o qual era composto por um artigo rústico, a saber, o artigo …, secção T, e por um artigo urbano, a saber, o artigo … – cfr. Documento de fls. 15 a 20;

K. Em … de … de 2005, a ré procedeu ao registo da totalidade do prédio descrito em J), a seu favor, tendo procedido também à desanexação do prédio descrito em A), desanexação que veio a ser registada em …/…/2005 – cfr. documento de fls. 15 a 20;

L. Na sequência da desanexação referida em K), o prédio referido em A) ficou confinado a uma área de 3.055 m2 e ao artigo rústico …, secção T – cfr. documento de fls. 15 a 20;

M. A ré contactou o autor nos primeiros dias de Abril de 2005 dando-lhe conta da sua disponibilidade para a celebração da escritura pública de compra e venda, tendo aquele, em resposta, reclamado da mesma a obtenção junto da Câmara Municipal do B… da aprovação por escrito da viabilidade da construção;

N. A ré conseguiu o deferimento de pedido de viabilidade de construção junto da Câmara Municipal do B…. em … de … de 2005;

O. O autor remeteu à ré carta datada de … de … de 2005, contendo a seguinte passagem: “…Venho pela presente denunciar o contrato que celebrámos em … de … de 2004. Com efeito, face ao incumprimento das datas estabelecidas para a outorga da escritura pública de compra e venda e posterior mora, o negócio que contratamos deixou de me interessar. Assim sendo, e por esta via, solicito que V. Exa. proceda à devolução da verba que a título de sinal lhe entreguei, a saber, 10.625 € (dez mil seiscentos e vinte e cinco euros)…”.

P. A ré recebeu em 20/6/2005, a carta supra referida, datada de 15/6/2005.

Q. Para o autor era essencial que no prédio descrito na alínea A) dos factos assentes fosse possível proceder, pelo menos, à construção de uma moradia.

R. O autor prometeu comprar o prédio descrito na alínea A) dos factos assentes no pressuposto de que o mesmo fosse urbanizável.

S. Depois de 15 de Janeiro de 2005, e até à data referida na alínea O) dos factos assentes, o autor mostrou-se interessado na celebração da compra e venda prometida.

T. Na sequência de reuniões havidas entre o autor, a ré e representantes da “R…” (mediadora contratada pela autora para a venda do imóvel em causa), ocorridas em datas não apuradas, mas antes de 31 de Dezembro de 2004, foi transmitido ao autor a necessidade de a ré realizar a habilitação de herdeiros – na sequência da morte do marido da mesma – para que aquela passasse a ser a única proprietária da totalidade do prédio e que a parte do prédio a ser alienada ao autor não comportava qualquer habitação, contando apenas com algumas árvores sendo para o efeito destacada ou desanexada da parte do prédio onde estava implantada a habitação da ré, sendo que, alguns desses factos o autor já tinha conhecimento quando pela primeira vez contactou a “R…”.

U. Numa dessas reuniões foram exibidos ao autor alguns dos documentos referentes ao prédio em causa, nomeadamente, a caderneta predial, a certidão da Conservatória do Registo Predial respeitante a tal imóvel, a planta de tal imóvel e a certidão de destaque efectuado.

V. Tendo ficado acordado entre o autor e a ré que o contrato prometido seria celebrado logo que concluídos todos os trâmites e obtidos todos os documentos necessários para o efeito.

W. Com vista a iniciar a construção no imóvel descrito na alínea A) dos factos assentes o autor teria primeiramente que o adquirir e, após, iniciar todo o processo de licenciamento junto da Câmara Municipal respectiva.

X. Com excepção do constante na alínea D) dos factos assentes, o autor e a ré, não acordaram entre si nenhuma data para a outorga da escritura de compra e venda, com vista à celebração do contrato prometido.

Y. De igual modo, o autor não procedeu à marcação dessa escritura de compra e venda.

Z. Nem, por maioria, de razão, notificou a ré do dia, hora e local em que a mesma deveria ser celebrada.

AA. Pretendendo vender uma parte daquele prédio a ré, em …/…/2004, requereu junto da Câmara Municipal do B… o destaque de uma parcela de terreno com a área de 4.585 m2, correspondente à totalidade do artigo urbano do supracitado prédio, onde estava implantada a moradia onde habitava.

AB. Por deliberação de … de … de 2004, a Câmara Municipal do B… aprovou a requerida operação de destaque, resultando na área de 4585m2 na parte destacada e 3055m2 na parte restante, tendo sido emitida a certidão de destaque em … de … de 2004.

AC. Certa da possibilidade de proceder ao destaque daquela parcela, que integrava a casa onde, à data, habitava, a ré colocou uma placa a anunciar a venda da parte restante daquele prédio.

AD. Na sequência do que foi contactada pela sociedade O…, Sociedade de Mediação Imobiliária e Serviços, Lda., detentora da agência imobiliária R… nas C.R…, que se mostrou interessada na promoção da venda daquele terreno.

AE. Com quem celebrou um contrato de mediação em 13 de Julho de 2004.

AF. Logo nesse primeiro momento a ré deu conta à R… da situação jurídica do terreno a vender.

AG. Tendo-lhe sido dado ainda conta dos trâmites já realizados bem como daqueles que ainda faltavam cumprir, designadamente da necessidade de realizar uma habilitação de herdeiros de modo a que fosse transmitido para a ré a totalidade do prédio.

AH. Questões que como a ré bem frisou à R… tinham que ser dadas a conhecer aos potenciais interessados.

AI. Pouco tempo depois, a R… apresentou o autor à ré, o qual se disse interessado na aquisição do terreno.

AJ. O autor visitou o terreno algumas vezes.

AK. Autor e ré celebraram o contrato promessa dos autos em … de … de 2004, cujo texto/minuta foi redigido por um advogado que trabalha para a R….

AL. Na posse do acordo estabelecido com os demais herdeiros do seu marido, a ré, após a celebração do contrato promessa referido na resposta que antecede, deslocou-se várias vezes ao Cartório Notarial do B… para efectuar a habilitação de herdeiros que se revelou mais demorada e complicada do que aquela supunha em virtude da necessidade de juntar tradução dos documentos em causa.

AM. Obtida pela ré a habilitação de herdeiros, a mesma, em 25 de Fevereiro de 2005, procedeu ao registo da totalidade do prédio descrito na alínea j) dos factos assentes, a seu favor.

AN. Em 29 de Março de 2005, a ré procedeu ao registo da desanexação mencionada na resposta dada ao nº 22 da base instrutória.

AO. Em data não apurada do mês de Abril de 2005, a ré deu conta ao autor da sua disponibilidade para celebrar a escritura de compra e venda, tendo o autor solicitado a prévia obtenção junto da Câmara Municipal do B… da aprovação da viabilidade de construção no imóvel referido na alínea A) dos factos assentes, o que igualmente foi por este transmitido à R… e, face à inoperância desta em obter tal documento, a ré, submeteu ela própria, em … de … de 2005, o referido pedido de viabilidade de construção de uma moradia unifamiliar de tipologia T4, com 2 pisos e cave, aproveitando o desnível do terreno – elementos que o autor havia indicado à R… em 12 de Maio de 2005 – tendo sido deferido tal pedido em 20 de Junho de 2005.

AP. Até a ré ter recebido em 20 de Junho de 2005 a carta referida nas alíneas O) e P) dos factos assentes, nunca o autor havia manifestado àquela, em momento algum, qualquer intenção de não celebrar o contrato prometido, nunca interpelou a ré para a sua celebração, nem nunca invocou qualquer incumprimento desta nem, muito menos, lhe dirigiu qualquer reparo sobre a não celebração da escritura até ao dia … de … de 2005.

AQ. Em virtude do referido nas respostas dadas aos nºs 52 a 57 e 58 a 60 da base instrutória a ré estava convencida que o autor iria celebrar o contrato prometido.

12. Enquadramento jurídico

12.1. No contrato em causa convencionou-se, nomeadamente, que “caso o promitente-vendedor não reúna toda a documentação necessária para a outorga da escritura pública de compra e venda, até ao prazo indicado, a mesma será efectuada até ao dia … de … de 2005“.

Daqui decorre que o tempo do cumprimento foi fixado através de um prazo ou termo certo, bem como que o beneficiário deste prazo era o promitente vendedor.

Apesar de o prazo contratualmente estipulado não ter sido observado, encontrando-se mesmo expressamente provado que “a ré não reuniu ou apresentou toda a documentação necessária à realização da escritura de compra e venda até … de … de 2005”, daí não resultam, no entanto, dadas as circunstâncias do caso concreto, quaisquer implicações no plano do incumprimento do contrato-promessa.

Com efeito:

Pese embora o desrespeito do prazo previsto, as negociações e contactos posteriormente desenvolvidos entre as partes demonstram que, apesar disso, as outorgantes quiseram manter-se contratualmente vinculadas, ficando deste modo as obrigações emergentes do contrato-promessa sujeitas a prazo de cumprimento incerto (cfr., para além do mais, as alíneas “M”, “S”, “V” “X” , “AN”, “AO”, “AP” e “AQ” dos factos provados).

Quer isto dizer que a celebração da escritura de compra e venda ficou dependente de interpelação, nos termos do legalmente consagrado nos arts. 777º, nº 1 e 805º, nº 1 e 2, ambos do Código Civil.

Ora:

Quando o autor remeteu à ré a carta datada de 15 de Junho de 2005, a “denunciar o contrato”, invocando o alegado “incumprimento das datas estabelecidas para a outorga da escritura pública de compra e venda” e ter deixado de ter interesse no negócio, a verdade é que a ré não se encontrava em mora (pois o autor não a interpelara previamente) nem tinha incumprido, por qualquer outra forma, o contrato-promessa (não decorre dos factos provados, designadamente, qualquer infracção aos deveres acessórios da prestação principal nem que a que a ré tenha recusado o cumprimento).

Com tal missiva, foi o autor, pois, que incumpriu o contrato-promessa.

12.2. Subsidiariamente, peticionou o autor a anulação do contrato, por erro ou a declaração da resolução do contrato, por alteração anormal das circunstâncias.

Todavia, como bem se refere na sentença recorrida, para além de “o autor ter claudicado no cumprimento do seu ónus de prova, relativamente a toda a factualidade invocada, referente a estas causas de pedir” – e tanto bastaria para concluir pela improcedência das “pretensões subsidiárias” -, a verdade é que o autor procedeu – eficazmente - à “resolução”/extinção do contrato promessa, por escrito de 15/6/2005, invocando apenas o pretenso incumprimento da ré e a sua falta de interesse no cumprimento do contrato.

Deste modo, é patente que ao autor está interdito vir, posteriormente, pedir ao Tribunal a declaração de invalidade - por erro ou alteração anormal das circunstâncias – de um contrato que já se encontrava extinto, por força de anterior declaração de vontade do próprio

Improcede, pois, manifestamente, o recurso.

13. Nestes termos, negando provimento ao recurso, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.

Custas pelo apelante.

Lisboa, 29 de Janeiro de 2013

Maria do Rosário Correia de Oliveira Morgado

Rosa Maria Ribeiro Coelho

Amélia Ribeiro