Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I. MM intentou a presente acção declarativa de simples apreciação, nos termos do D. Lei n.º 108/2006, de 8/6, contra CRL, pedindo que o Tribunal reconheça o direito ao levantamento da quantias por si depositadas na CG, à ordem do T. da Comarca de …, actualmente no montante de 8.417,25 euros, e a receber a quantia de €1.122,30 depositada no Banco C, na conta do réu e a final o que se vier a apurar em sede de execução de sentença.
Alegou, em suma, que o réu lhe deu de arrendamento em 1989 uma loja pela renda mensal de €187,05 euros e que, por divergência com esta última quanto ao montante da renda, de Janeiro a Junho de 2006 depositou no Banco C, numa conta titulada pelo réu, a quantia de €1.122,30, e desde 10 de Julho de 2006 tem vindo a depositar as rendas na CG, as quais totalizam a quantia de €8.417,25, sendo que o réu não tem procedido ao levantamento das mesmas; e que transacionou com a direcção do réu que os montantes depositados lhe seriam entregues contra a entrega do locado.
O réu contestou, tendo alegado, em síntese, que a autora não paga as rendas pontualmente encontrando-se em dívidas as de Novembro de 2004 a Dezembro de 2010, no valor global de €18.234,22; que a renda foi ao longo dos anos sucessivamente actualizada; que o locado se encontra encerrado desde há vários anos; que a autora começou a depositar as rendas sem dar conhecimento desse facto ao réu; e que o acordo alegado na p.i. nunca existiu.
E, em reconvenção, o réu pediu se decrete a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento de rendas, e se condene o réu no pagamento das rendas vencidas, no montante de €18.234,22, e as vincendas, bem como nos juros vencidos e vincendos.
Por último peticionou a condenação da autora como litigante de má fé, por esta ter alterado a verdade dos factos e omitido factos relevantes para a decisão, em multa e indemnização, de valor não inferior a €3.000.000.
A autora apresentou articulado de resposta, no qual arguiu a prescrição das rendas anteriores a 26 de Novembro de 2005 e alegou, além do mais, ter o réu cortado a água e a electricidade ao estabelecimento
Pediu igualmente a condenação do réu como litigante de má fé, em multa e indemnização não inferior a €5.000.000.
Foi elaborado despacho saneador, que conheceu da excepção da prescrição, julgando-a procedente quanto às rendas “anteriores a cinco anos antes de 01.12.2010”.
Foi fixada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, a qual, após rectificação, se decidiu:
“julga-se procedente a reconvenção, declarando-se a resolução do contrato de arrendamento referido em 3., condenando-se a A. no despejo da loja sita na Rua …, nº …, L.., (devendo entregá-la devoluta ao R.) e no pagamento das rendas vencidas desde Novembro de 2004 à razão de € 193,97 euros mensais até Dezembro de 2004 e desde Janeiro de 2005 até Novembro de 2005 à razão de € 198,82 euros mensais e ainda desde 01 de Janeiro de 2011 e vincendas - à razão de € 203,00 euros mensais - até à entrega efectiva do locado.
Autoriza-se - desde já – a Autora a proceder ao levantamento dos montantes dos depósitos efectuados até 01.12.2010, na CG e o R., a proceder ao levantamento dos montantes dos depósitos efectuados pela A., a partir de 01.01.2011, devendo estes montantes ser deduzidos ao valor a que a demandante foi condenada a pagar”.
Inconformadas, vieram a autora e a ré interpor recurso de apelação.
Nas suas alegações a autora formulou as seguintes conclusões:
(…)
O réu apresentou as seguintes contra-alegações:
(…)
Por despacho do relator, foi ordenada a baixa dos autos à 1ª instância para que fosse emitido despacho sobre a arguida nulidade da sentença e pedido de reforma em matéria de custas.
Foi então proferido despacho a considerar não ocorrer a arguida nulidade da sentença e reformada esta quanto a custas, tendo a autora e o réu sido condenados nas custas, na proporção do decaimento de cada um.
Após, a autora veio declarar desistir do recurso em matéria de custas.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 685º-Aº, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões dos recorrentes, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.
As questões a decidir resumem-se a saber:
Quanto à apelação da autora:
- se a sentença é nula;
- se é caso de alterar a matéria de facto;
- se é caso de revogar a sentença recorrida.
Quanto à apelação do réu:
- se o réu deve ser autorizado a levantar as rendas vencidas depositadas pela autora;
- se deve ser alterada a sentença recorrida.
III. Da alegada nulidade da sentença (arguida pela autora)
Diz a apelante que a sentença não se pronuncia minimamente quanto à excepção invocada pela autora de impossibilidade de uso do locado por facto imputável ao senhorio, desde o momento em que foi cortado pelo réu o fornecimento de água e electricidade ao locado.
A nulidade da sentença por omissão de pronúncia a que alude a alínea d) do art. 668º do CPC, constitui a cominação para o incumprimento do disposto na primeira parte do n.º 2 do art. 660º do CPC, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Deve assim o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e de todas as questões de que oficiosamente lhe cabe conhecer.
Na sentença recorrida exarou-se, além do mais, que:
“In casu, a A. fez os depósitos em singelo (não acautelando a possibilidade de não lhe assistir razão) e resultou comprovado que o R. actuou de forma correcta e que os aumentos foram devidamente comunicados e aos quais não foram deduzidas atempada e correctamente deduzida oposição.
Assim, tendo a A. efectuado os depósitos de forma condicional, tem de considerar-se verificada a mora do inquilino (comprovada, aliás, à saciedade em sede de audiência, onde quase todas as testemunhas foram referindo que o problema eram os conflitos com o senhorio), no respeitante às rendas posteriores (pelo menos) à vencida em Dezembro de 2004 (com a comunicação do novo valor da renda em € 198,82 euros), passando a encontrar-se na situação descrita no art. 64º, nº1, a), do RAU . E, por esse motivo, é evidente que o senhorio tinha o direito de pedir ao Tribunal que considerasse resolvido o contrato (arts. 63º, nº2, e 64º, nº1, a], do RAU): foi isso que o R. fez.
A reconvenção terá de ser considerada procedente, sendo que, os montantes depositados pela A., a partir de 01.01.2011 tem a eles direito o R.
Por tudo o exposto e presente que se mostra este fundamento de resolução do contrato de arrendamento em causa nos autos, torna-se desnecessária, por inútil, a abordagem do outro fundamento de resolução – encerramento do locado por mais de um ano - : a acção terá de ser julgada procedente”.
Desta transcrição decorre que na sentença o Sr. Juiz não se pronunciou sobre a excepção invocada pela autora na resposta à contestação, ao alegar que o corte do fornecimento de água e energia eléctrica impossibilitou o pleno gozo do locado, invocando para tanto o estabelecido no art. 1040º do CC, onde se estabelece o direito do locatário à redução do valor da renda em caso privação ou diminuição do gozo da coisa.
E, contrariamente ao sustentado no despacho de fls. 299 pelo Sr. Juiz do tribunal a quo, o conhecimento dessa matéria não se prendia apenas com o fundamento de resolução do contrato de arrendamento – encerramento do locado por mais de um ano -, mas também com a questão do montante das rendas em dívida.
Consequentemente, não se pode considerar que o conhecimento dessa excepção ficou prejudicado pela decisão que considerou procedente o fundamento resolutivo fundado na falta de pagamento de rendas.
Enferma, pois, a sentença da nulidade apontada pela apelante.
Ex vi do disposto no art. 715º, n.º 1, do CPC, cumpre a esta Relação conhecer da excepção em referência (sobre esta matéria as partes já se pronunciarem nas suas alegações, pelo que não há que notificar as mesmas para esse efeito).
IV. Quanto à impugnação da matéria de facto fixada na 1ª instância (deduzida pela autora):
(…)
V. Em face das alterações operadas na matéria de facto, são os seguintes os factos provados:
(…)
VI. Da questão de mérito:
Na apelação o réu peticiona a condenação da autora no pagamento das rendas vencidas desde Janeiro de 2006 e vincendas, devendo o réu ser autorizado a levantar as quantias depositadas na CG após o dia 1/12/2005.
Na apelação a autora sustenta que o réu impediu ou diminuiu o gozo do locado ao cortar a água e a electricidade e que tal lhe permite suspender ou não proceder ao pagamento integral da renda
E pede a sua absolvição do pedido reconvencional e a procedência do pedido deduzido na acção.
Da apelação interposta pela autora:
Do direito à resolução do contrato:
Na sentença recorrida entendeu-se que se verificava o fundamento de resolução do contrato de arrendamento fundado na da falta de pagamento das rendas.
Vejamos se assim é.
Tendo-se iniciado no domínio do RAU os fundamentos invocados para a resolução do contrato de arrendamento (falta de pagamento de rendas e encerramento do locado), o qual se prolongou no âmbito da lei nova (NRAU), sem que o senhorio tenha até então suscitado a resolução do contrato, é aplicável ao caso o regime do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 – vide arts. 59º, n.º 1, deste diploma e 12º, n.º 2, do C. Civil (cfr. neste sentido Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano II volume, pag. 1014).
Apurou-se que, por acordo verbal, em 1989 o R. deu de arrendamento à A. uma loja sita na Rua …, n,º …, Laranjeiro, pela renda mensal de 37.500$00 (€187,05).
Essa renda mensal foi actualizada para € 198,82 em 2005 e € 203,00 em 2006.
Das rendas em dívida:
Diz o réu/reconvinte que a autora, arrendatária, não pagou as rendas referentes aos meses de Novembro de 2004 a Dezembro de 2010.
No despacho saneador declararam-se prescritas as rendas peticionadas “anteriores a cinco anos antes de 1/12/2010”.
Assim, mostram-se prescritas as rendas peticionadas vencidas antes de 1/12/2005, ou seja, as rendas respeitantes aos meses de Novembro de 2004 a Dezembro de 2005 (a renda relativa ao mês de Janeiro de 2006 venceu-se dia 1/12/2005).
Nos autos estão, por isso, apenas em causa as rendas referentes aos meses de Janeiro de 2006 a Dezembro de 2010, no valor global de €12.180,00 (€203,00 x 60 meses).
Por outro lado, provou-se que por transferência para a conta bancária do R. a A. pagou: em Janeiro de 2006, a renda de Maio de 2004; em Fevereiro de 2006, a renda de Junho de 2004; em Março de 2006, a renda de Julho de 2004; em Abril de 2006, a renda de Agosto de 2004; em Maio de 2006, a renda de Setembro de 2004; em Junho de 2006, a renda de Outubro de 2004.
O pagamento da renda feito nestes moldes – depósito em conta bancária do senhorio – faz presumir acordo nesse sentido, tendo um valor idêntico ao pagamento feito directamente a este.
Daqui decorre que o lugar do pagamento da renda não era o domicílio da locatária, pelo que não se presume que o senhorio não foi receber as rendas (art. 1039º do CC).
Assim, não tendo a autora demonstrado ter pago as rendas referentes aos meses de Janeiro a Junho de 2006, conclui-se que a mesma se encontra em situação de mora.
No que toca às rendas posteriormente vencidas, apurou-se que a partir de 10 de Julho de 2006, a autora passou a efectuar o pagamento das mesmas por depósito em conta bancária aberta à ordem do Tribunal da Comarca de … na CG, agência do L…., com o nº …, à razão mensal de €187,05.
E consta do 1º dos aludidos depósitos que o mesmo foi efectuado por “recusa de receber a renda e interrupção do fornecimento de água e luz ao estabelecimento”.
À data dos depósitos vigorava o NRAU aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 (entrou em vigor a 27/6/2006).
Ora estando a autora em mora, o réu tinha direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, as quais são consideradas em dívida para todos os efeitos – artº 1041º nº3 do CC.
E não obstante aqueles depósitos do valor da renda (sem a respectiva actualização), a autora não demonstrou ter enviado ao réu cópia dos depósitos efectuados na CG (em especial o primeiro), para este os poder impugnar, mas apenas ter-lhe comunicado estar a depositar a renda naquela instituição.
De resto, os depósitos foram realizados como condicionais (e não definitivos), razão pela qual o réu (locador) não poderia levantá-los, pelo que o depósito não poderia considerar-se liberatório.
Seja como for, para efeitos da resolução do contrato de arrendamento, sempre subsistiria a falta de pagamento das rendas atinentes aos meses de Janeiro a Junho de 2006.
Assim, subsistindo rendas anteriores por pagar, tal depósito não faz cessar o direito de resolução do contrato - no nº 4 do artigo 1041º do Código Civil.
Por outra via:
Apurou-se que em data não concretamente apurada de 2006, o R., na sequência de uma deliberação da direcção do réu de 3/01/2006 (fls. 91 e 92), cortou o fornecimento de água e electricidade ao locado.
Fê-lo, por o arrendado se encontrar fechado e sem actividade, desde, pelo menos, 2005, mantendo-se, então, a luz acesa no interior, por dispositivo de relógio.
Dispõe o art 1040, n.º 1 do CC que:
“Se, por motivos não atinentes à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo de privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior”.
O art. 1040º tem como fundamento o carácter sinalagmático do contrato de locação, constituindo um afloramento do instituto da excepção de não cumprimento do contrato, previsto nos art.os 428.º a 431.º do CC, ou seja, a faculdade atribuída a um dos contraentes (neste caso, o locatário), num contrato bilateral, e em que não haja prazos diferentes para realização das prestações, de recusar a prestação a que se encontra obrigado (neste caso, o pagamento da renda), enquanto o outro (no caso, o locador), não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
A suspensão ou redução da renda apenas se justifica pelo prejuízo que a privação ou diminuição do gozo do locado acarreta para o locatário.
Assim, só a privação do locatário do gozo total da coisa imputável ao locador poderá permitir àquele a suspensão do pagamento da renda.
Ora, a autora não alegou e, consequentemente, não provou, que não fora o corte de água e electricidade, teria utilizado o locado, ou seja, que aquele corte de água e luz foram relevantes para a não reabertura do estabelecimento comercial (registe-se que, pelo menos, desde 2005 o locado se encontrava encerrado).
Certo é que por carta de 31/10/2007 a autora solicitou a resolução da situação criada com o corte da água e energia eléctrica e manifestou o propósito de “proceder à abertura da loja no mais breve possível” (doc. de fls. 99).
Em face dessa interpelação da autora competia ao réu reatar o fornecimento de água e energia, pois que a isso se tinha obrigado aquando da celebração do contrato.
A circunstância da autora ter rendas em dívida não obstava a tal, pois que a mora da locatária não confere ao locador a possibilidade de privar o locatário do gozo da coisa, mas sim o de instaurar acção de resolução do contrato com base naquele incumprimento contratual.
Esse incumprimento do locador assume relevo significativo, pois que obstava ao funcionamento do estabelecimento (não só para funcionamento da máquina registadora, mas ainda para iluminação do mesmo, em especial nos períodos de menor luminosidade natural) e consequentemente à reabertura ao público do estabelecimento.
Assim, ao não reatar o fornecimento de água e energia eléctrica ao locado, o réu privou a autora de usufruir do mesmo
Justifica-se, por isso, a suspensão do pagamento da renda desde o mês de Novembro de 2007 (inclusive).
Deste modo, as rendas em atraso a que o réu tem direito são unicamente as referentes aos meses de Janeiro de 2006 a Outubro de 2007, no valor global de €4.466,00 (€203,00 x 22 meses).
A falta de pagamento das rendas em referência constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento perlo senhorio – art. 1083º, n.ºs 1, 2 e 3º, do C.C.
Por outro lado:
O réu invocou ainda como fundamento de resolução do contrato de arrendamento o encerramento do locado por mais de um ano.
Efectivamente provou-se que tal ocorreu.
Verifica-se, pois, também este fundamento de resolução do contrato de arrendamento – art. 1083º, n.ºs 1 e 2, d) do CC.
Quanto ao destino das quantias depositadas na CG a que o réu tem direito:
Na contestação/reconvenção o réu manifestou o seu propósito de ser pago das quantias a que tem direito pelas quantias depositadas na CG.
Assim, assiste ao réu o direito ao levantamento das quantias depositadas, atinentes às rendas de Julho de 2006 a Outubro de 2007, no valor de €2.992,80, por conta da quantia a que tem direito (esta totaliza o montante de €4.466,00).
Quanto às restantes quantias depositadas na CG:
Reportando-se as mesmas ao pagamento de rendas a que o réu não tem direito, assiste à autora o direito ao seu levantamento.
No que toca às quantias depositadas no Banco C na conta do réu, improcede a pretensão da apelante, pois que, como supra se deixou expresso, o pagamento da renda feito por depósito em conta bancária do senhorio faz presumir acordo nesse sentido, tendo um valor idêntico ao pagamento feito directamente a este.
Procede, assim, em parte, a apelação interposta pela autora (logrou ganho de causa quanto a parte do valor em que foi condenada em 1ª instância e ao levantamento do valor do depositado).
Da apelação interposta pelo réu:
Em face das razões supra elencadas, o réu apenas tem direito ao recebimento das rendas referentes aos meses de Janeiro de 2006 a Outubro de 2007, e não às vencidas posteriormente.
Assiste, por isso, ao mesmo o direito ao levantamento das quantias depositadas na CG atinentes a esses meses, conforme acima deixamos exarado.
Procede, pois, apenas em parte a apelação do réu (logrou ganho de causa quanto ao levantamento das quantias depositadas atinentes às rendas dos meses de Julho de 2006 a Outubro de 2007).
VII. Decisão:
Pelo acima exposto, decide-se:
1. Julgar parcialmente procedentes as apelações interpostas pela autora e pelo réu e, em consequência:
a. Anula-se a sentença recorrida, na parte em que na mesma não se conheceu da excepção invocada pela autora;
b. Altera-se a matéria de facto fixada em 1ª instância, nos termos sobreditos;
c. Julga-se parcialmente procedente a acção, autorizando-se a autora a proceder ao levantamento das quantias depositadas na CG, a título de rendas, com excepção dos depósitos referentes às rendas relativas aos meses de Janeiro de 2006 a Outubro de 2007, no valor global de €2.992,80;
d. Julga-se parcialmente procedente a reconvenção, confirmando-se a sentença recorrida na parte em que na mesma se decretou a resolução do contrato de arrendamento, condenando-se a A. no despejo da loja sita na Rua Dr. Pires de Castro, nº 12-A, Laranjeiro, (devendo entregá-la devoluta ao R.); e, alterando-se a sentença proferida em 1ª instância, condena-se a autora a pagar ao réu a quantia de €4.466,00 (quatro mil, quatrocentos e sessenta e seis euros), atinente às rendas relativas aos meses de Janeiro de 2006 a Outubro de 2007, autorizando-se o mesmo a proceder ao levantamento dos valores depositados na CG atinentes a esses meses (no valor global de €2.992,80), por conta daquela quantia;
2. Custas da acção devidas em 1ª instância pela autora e réu na proporção de 35% e 65%; custas da reconvenção por ambas as partes em igual proporção;
3. Custas da apelação interposta pelo réu, pelo apelante e apelada, na proporção de 70% e 30%, respectivamente;
4. Custas da apelação interposta pela autora, pela apelante e apelado, na proporção de 30% e 70%, respectivamente;
5. Notifique.
Lisboa, 24 de Junho de 2014
Manuel Ribeiro Marques - Relator)
(Pedro Brighton - 1º Adjunto)
(Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta)
