Quem foi o relator do acórdão 1134/22.6T8STB.S1?

O relator foi Ferreira Lopes, no Supremo Tribunal de Justiça.

Quando foi proferido o acórdão 1134/22.6T8STB.S1?

O acórdão foi proferido em 27 de fevereiro de 2025.

1134/22.6T8STB.S1

Sumário

I - A procuração é livremente revogável. II – Tendo a revogação da procuração ocorrido depois de concretizada a venda pelo procurador do autor, estando aquele habilitado com os poderes que lhe foram conferidos para vender o imóvel, não se tendo provado que o procurador exorbitou dos poderes representativos ou que agiu com animus nocendi, a venda realizada com base na procuração é válida. II – Para haver abuso de representação é necessário que se demonstre que o representante, actuando embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram concedidos, conscientemente utilizou tais poderes em sentido contrário ao seu fim, ou às indicações do representado.

Texto

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça AA, intentou a presente ação declarativa, com processo comum, contra BB, “C..., Lda” e CC, pedindo: 1. Seja declarada nula e de nenhum efeito, a escritura de compra e venda, outorgada no dia 10 de maio de 2013, da fração autónoma, designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3º andar DD, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64; 2. Seja declarado o Autor como único proprietário e legitimo possuidor da identificada fração autónoma; 3. Seja ordenado o cancelamento na Conservatória do Registo Predial do registo de aquisição, sob a Ap. ..34 de 10/05/2013, cujo título foi a aludida escritura; 4. Seja ordenada a alteração do proprietário inscrito na matriz predial urbana- artigo ..64-, junto do Serviço de Finanças de .... Em fundamento da sua pretensão, alegou, em síntese: No dia 17 de agosto de 2009, foi celebrada escritura de “COMPRA E VENDA”, em que o 1º Réu e DD, à data ainda casados um com o outro, venderam ao Autor a fração autónoma, designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3º andar DD, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64; A essa data o 1º Réu, BB, e a mãe do Autor, EE, mantinham uma relação amorosa, sendo que ambos ainda eram casados com outras pessoas; Aquando da aludida venda, o propósito era que fosse a mãe do A. a adquirir a casa. Mas como era casada sob o regime da comunhão de adquiridos, não podia fazê-lo em nome próprio. Assim, acordaram que o imóvel fosse vendido e registado a favor do Autor, tendo a sua mãe assumido o compromisso de pagamento do empréstimo ao Banco, na sua totalidade, e entregue, no ato da escritura, ao 1º R, o valor de € 42.955,90, sendo esta a forma de pagamento estipulada. No mesmo dia e local da celebração da escritura de compra e venda, o Autor outorgou uma Procuração a favor do referido Réu, concedendo-lhe os poderes necessários para, pelo preço de € 170.000,00 e demais condições que este entendesse convenientes, vender a fração autónoma supra identificada em causa, isto para que, futuramente e após o respetivo divorcio, a titularidade do imóvel fosse transmitida para a mãe do Autor, EE e sem necessidade de intervenção do A. Após a aquisição, passaram a residir no imóvel o casal constituído pelo 1º Réu e EE, os três filhos desta, fruto do anterior casamento, o Autor, e ainda o filho do casal, FF, agora com 14 anos. Aí permanecendo até 2017, data em que a casa de morada de família passou a ser a atual residência do 1º Réu, em ..., tendo o imóvel de ... ficado como habitação secundária. Ainda assim, a hipoteca constituída a favor do Banco Comercial Português, aquando da aquisição do imóvel pelo referido R. e sua então esposa, manteve-se registada em nome dos mesmos. Já o pagamento das prestações do empréstimo, era feito com dinheiro entregue em numerário pela D. EE ao R., que depois diligenciava pelo seu pagamento junto do banco. A relação entre o 1º R. e a mãe do A. terminou, vindo o Autor a apurar, por consulta no Registo Predial, que no dia 10 de maio de 2013, o Réu, sem dar conhecimento ao Autor, ou à sua mãe, vendeu a fração à sociedade comercial “C..., Lda”, num uso abusivo da procuração que o Autor lhe havia outorgado, a uma sociedade que também era sua, sendo que não houve pagamento nem recebimento de qualquer preço entre o Autor e a referida sociedade, ora 2ª R. A sociedade comercial C..., Lda, 2ª Ré, foi dissolvida administrativamente, tendo como ativo, pelo menos, o imóvel em causa. É nula e de nenhum efeito, a escritura de compra e venda, outorgada no dia 10 de maio de 2013. Por outra via, a 2ª R. não beneficia do regime do artº 291º do CC e 17º, nº 2 do CRP, já que não pode considerar-se que estava de boa fé, o que se conclui pelo facto de não ter pago qualquer preço pela dita aquisição e, volvidos mais de 8 (oito) anos, não ter reclamado a posse do imóvel, que nunca foi sua. A 2ª Ré participou num negócio ilícito montado pelo 1º Réu para retirar a titularidade do bem ao Autor, transmitindo-a para uma sociedade comercial da sua relação de proximidade e domínio. Já o 1º Réu agiu com o propósito único de desviar o imóvel do património do Autor, usando uma procuração ao arrepio da finalidade subjacente e assim logrando ir obtendo o pagamento das prestações mensais ao BCP, pela sua mãe. /// O R. BB apresentou contestação, onde excecionou a prescrição, caducidade e não uso do direito, e por impugnação. Houve resposta do Autor. /// Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, e absolveu os RR do pedido. Inconformado, o Autor interpôs recurso de revista per saltum, tendo formulado as seguintes conclusões: 1ª A questão central sujeita à apreciação de V.Exas. diz respeito à figura da simulação contratual e à aplicação das provas do conluio contra terceiros pela via de um negócio que as partes não querem ou é contrário às vontades declaradas. 2ª- No caso vertente temos de ter em conta dois contratos de compra e venda, o primeiro, celebrado em 17 de agosto de 2009, que deu origem ao registo do imóvel em nome do Recorrente, e o segundo, celebrado em 10 de maio de 2013, que lho retirou. 3ª- A sentença recorrida considerou, no caso da segunda compra e venda, que é a que diz respeito ao pedido de nulidade, objeto da presente ação, que não houve simulação porque onegócionãoprejudicouo Recorrente, porquantoeste ao passar procuração a favor do 1º Réu, no sentido de lhe conceder poderes para a venda ,nos termos e condições que entendesse, do imóvel que lhe tinha adquirido por escritura de e compra e venda ,embora com a limitação do preço da venda, estava provado, por presunção judicial , que a titularidade do prédio não lhe fora atribuída, de facto, pela referida escritura, dado que a procuração tinha sido outorgada, imediatamente após a realização da escritura. 4ª-Considerou o tribunal “a quo” que na primeira a escritura ocorreu negócio simulado, mas com o objetivo de enganar terceiros, neste caso o Estado. 5º- Mas há que ter em conta que o tribunal “ a quo” julgou este ponto da matéria contra as regras da apreciação racional da prova, a partir do depoimento de uma única testemunha, a filha do 1º Réu , por este arrolada, que se pode presumir ter interesse do desfecho da ação a favor do pai, e das declarações deste na audiência de julgamento em como tinha problemas fiscais. 6ª- Ora este testemunho, por si só, não pode ser tido em conta como prova bastante da existência de dívidas fiscais do 1º Réu, e da eminência da execução. 7ª- Antes pelo contrário, do facto do 1º Réu ter procedido, em 17/08/2009 à venda do imóvel ao Recorrente, conclui-se, inequivocamente, e sem margem para dúvidas, que este não tinha dividas ao fisco porquanto, pese embora o imóvel tenha sido adquirido com a declaração que se destinava a habitação própria e permanente, dado o seu valor, pagava IMT (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT) - 2009. São isentas do IMT as aquisições deprédiourbanooudefracção autónomadeprédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda € 89 700. 8ª - É do conhecimento oficioso que, desde 2004, mas com o sistema informático implementado desde janeiro de 2009, o contribuinte que pretende comprar uma casa não pode realizar a escritura sem primeiro pagar este imposto. Quando o tenta fazer, o sistema informático verifica se o vendedor tem dívidas e, caso tenha, emite uma mensagem aos directores de finanças e aos chefes de serviços de finanças. No primeiro caso, para que se averigue se estão reunidos os pressupostos que permitam instaurar um processo de inquérito criminal ao vendedor; no segundo, para que os chefes de finanças realizem uma de duas operações: se o imóvel já estiver penhorado, avisam o comprador; se ainda não estiver penhorado, procederem à sua penhora ou à constituição de hipoteca legal, avisando também o contribuinte. 9ª- Entendeu o Tribunal “ a quo” que , na situação dos autos, não há dúvida de que a vontade real dos outorgantes da escritura de compra e venda de 10/05/2013, cuja declaração de nulidade se requer, difere do que foi exteriorizado, já que não foi pago qualquer preço pela venda, e o imóvel não entrou na disponibilidade da adquirente, donde decorre que os efeitos práticos do negócio, não eram pretendidos quer pelo vendedor, quer pelo comprador. -Mas entendeu que não se verificava a simulação porque também a compra do imóvel pelo A. foi fictícia, já que não envolveu o pagamento de qualquer preço por parte deste (ou mesmo da sua mãe), sendo que o negócio não visou a integração do imóvel na esfera jurídica do A., tanto assim que no mesmo dia em que “comprou” o imóvel, o A. passou uma procuração a favor do R., a conferir-lhe poderes para a venda do imóvel a quem e quando entendesse conveniente, como resulta do segmento que refere “concede os poderes necessários para, pelo preço de 170.000,00€ e demais condições que entender convenientes” 10ª- Entendendo, também, o tribunal que o propósito de subtrair um bem a alguém não tem, necessariamente, implícito o intuito de enganar esse alguém, ou outrem, ainda que esse alguém não tivesse prévio conhecimento do negócio, como sucedeu no caso vertente. 11ª- Resulta da prova feita nos autos, que a subtração do imóvel ao Recorrente, pelo 1º Réu, de conluio com os demais Réus, foi feita com o intuito de o enganar, tanto assim que, após a venda o 1º Réu viveu, durante mais 6 anos, maritalmente com a sua mãe, em economia comum e não lhe deu, a ela, nem ao Recorrente conhecimento da venda, porque se lhe tivesse dado teria dado conhecimento ao Recorrente, como resulta de ter sido dado como provado que o Recorrente só teve conhecimento da venda pouco tempo antes de ter proposto a ação. 12ª- O que é corroborado com o facto, dado como provado, dos IMIS continuarem a ser liquidados em nome do Recorrente, o que comprova que não foi feita participação fiscal da compra e venda às Finanças, que, ao tempo, dependia da iniciativa das partes. 13ª- Assim, quanto à compra e venda cuja declaração de nulidade se requer. verificam-se os pressupostos da simulação. 14ª- Mas tal não se verifica na compra e venda feita pelo 1º Réu ao Recorrente em 18 de agosto de 2009. 15ª Relativamente ao facto de que não ter sido pago qualquer preço pela vendadesteimóvel, feitapelo1º Réuao Recorrente, constadaescritura junta aosautos que, na data da sua realização, comprador e vendedor declararam que, “o segundo outorgante (comprador) entrega ao primeiro outorgante (vendedor) e à sua representada a quantia de 42.955,90 euros dando-lhe o primeiro outorgante por si, e em nome da sua representada a respetiva quitação. Pelo segundo outorgante foi dito que aceita a presente venda nos termos exarados e que destina a presente venda á sua habitação própria e permanente. 16ª- Consta da matéria dada como provada na sentença que o Recorrente declarou que foi pago o preço de 42.955,90 euros, por sua mãe, e o 1º Réu que não foi pago qualquer preço, ora ,assim sendo, no que à escritura de 17-08.2009 diz respeito, não podia o tribunal dar como provado que o Recorrente confessou não ter pago o preço, porque este declarou que o preço foi pago, impugnando a declaração do 1º Réu , em como o preço não tinha sido pago, pelo que não podia o tribunal decidir, como decidiu, que o Recorrente e o 1º Réu confessaram que o preço de 42.955,90 euros não tinha sido pago e, em consequência, dar como provado, como prova da simulação ,que o preço não foi pago. 17ª -E, não integra o conceito de simulação, como divergência entre a vontade real e a declarada, o facto de ter ficado a constar na escritura de 17 de agosto de 2009, que o preço de 42.955,90 euros, foi pago pelo Recorrente e esse preço ter sido pago por sua mãe, porque o pagamento foi feito, em nome, interesse e representação do Recorrente. 18ª– Resulta das regras de experiência comum que é habitual, nas compras de imóveis dos filhos, que o preço seja pago pelos pais, pese embora fique a constar na escritura que é pago pelos compradores. 19ª- O 1º Réu não veio arguir, em reconvenção, a declaração de nulidade da escritura de 17 de agosto de 2009, e, embora o tribunal, oficiosamente, possa conhecer da nulidade da mesma, dos autos não resulta haver legal fundamento para essa declaração 20ª-Também não veio contestar alegando que a celebração da escritura se deveu a razões fiscais. 21ª- E, muito menos que o Recorrente disso tivesse conhecimento, tendo a sentença dado como provado que o 1º Réu deu conhecimento à mãe do Réu, concluindo o tribunal que implicitamente ao Recorrente, apenas com base no depoimento prestado pelo 1º réu, em audiência de julgamento, sem possibilidade de contraditório, pelo que não podia o tribunal dar como provado que o Recorrente disso tivesse conhecimento. 22ª- Assim a escritura de compra e venda, celebrada no dia 17 de agosto de 2009, tem de ser considerada válida e eficaz, por via da qual se transmitiu a posse e a propriedade do imóvel comprado para o Recorrente, que o usava, com os restantes membros do agregado familiar, para férias e fins de semana e que passou usá-la como residência permanente em 2019. 23ª-Também resulta das regras de experiência comum que os Bancos não desvinculam os mutuários dos empréstimos quando os imóveis são por estes vendidos, e que para o fazerem, exigem uma nova escritura de constituição de mútuo, de que podem resultar condições mais gravosas para os mutuários, exigindo também que os compradores deem garantias de que podem pagar o mútuo contraído, daí que, o contrato de mútuo bancário se mantenha em vigor em nome dos compradores originais, nas condições originais. 24ª- Não podendo, em consequência, o tribunal decidir, como decidiu, declarando o pedido improcedente com base nos argumentos de que a primeira escritura foi fictícia, entendendo-se como tal, simulada, por o preço não ter sido pago, o mútuo bancário continuar em nome dos mutuários originais, o Recorrente não ter tomado posse do imóvel para o usar como sua residência permanente, e por ter sido celebrada devido a dividas fiscais do 1º Réu, para salvaguardar o imóvel de uma eventual penhora. 25ª- Até porque o Tribunal considerou válida a procuração emitida pelo Recorrente na qualidade de proprietário do imóvel, 26º- Quanto à possibilidade de integrar o pedido do Recorrente nas causas de resolução do contrato -entendeu o tribunal “ a quo “ que: - “ Independentemente das vicissitudes do negócio através do qual o A. “adquiriu o bem”, o não pagamento do preço do contrato de compra e venda a que se alude no ponto 14,( de 10/05/2013) poderá configurar o não cumprimento de uma obrigação, a possibilitar a resolução do contrato por incumprimento, nos termos do disposto no artº 801º, nº 2, do CC. Por outra via, o devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação, torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (artº 798º doCC). - Embora os efeitos da resolução se equiparem à nulidade ou anulabilidade do negócio (artº 433º do CC), são regimes jurídicos distintos, que terão de ser alvo de pedidos também distintos e abordagem diferenciada -Équeoprincípiodopedidoestáligadoaoprincípio dispositivo, que constitui um dos princípios nucleares do processo civil e está consignado no artº 3º do CPC, motivo por que o Tribunal não pode aferir se efetivamente se verificam os pressupostos da resolução e eventualmente declará-la. 27ª- Não assiste razão ao tribunal “ a quo”, porque é ao tribunal que cabe classificar juridicamente o pedido, enquadrando juridicamente os factos apresentados á sua apreciação, o julgamento de direito é livre para o tribunal quanto aos seus pressupostos jurídicos, por conseguinte pode qualificar como bem entende, e de modo diferente das partes, as figuras jurídicas constantes da petição. Tanto mais que, neste caso, conforme se refere na sentença recorrida, o Recorrente nem sequer fez a qualificação jurídica dos factos sujeitos à apreciação do tribunal, deixando-os à livre apreciação deste. 28º- Resulta da petição inicial que o Recorrente requereu a declaração de nulidade do contrato, com o fundamento na falta de pagamento do preço, não procedendo à classificação jurídica da causa de nulidade. 29ª. A falta de pagamento do preço é causa de resolução do contrato, por incumprimento, nos termos do artigo 801/2 e 798º do C.C cujos efeitos se equiparam à nulidade Artigo 433.º Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, com ressalva do disposto nos artigos seguintes. 30ª- Os Réus foram citados e o primeiro Réu, único que contestou, alegou na sua contestação matéria, impugnando a nulidade do contrato, em termos, e com fundamentos também aplicáveis à resolução do contrato. 31ª Estão, assim, cumpridos os artigos 3º do CPC e 436º do C. podendo, e devendo o tribunal “ a quo” , ao entender que o negócio não pode ser declarado nulo, por simulação, mas está ferido de nulidade, com fundamento na resolução, declarar a resolução do contrato celebrado entre o 1º Réu e a 2º Ré ,por falta do pagamento do preço. 32ª- O Tribunal “a quo” deveria ter considerado que o pedido do Recorrente de declaração de nulidade da compra e venda de 10/05/2013, tinha enquadramento jurídico no artigo 240º, declarando a nulidade da venda por simulação. 32ª- Mas, por mera cautela de patrocínio, se assim não entendesse deveria ter procedido ao seu enquadramento jurídico no preceituado nos artigos 3º CPC, 432º/1, 433º,436º,798º e 433º ,801/2do Código Civil. considerando o contrato resolvido por falta de pagamento do preço. 33º- Já no que à escritura de compra e venda diz respeito, celebrada em 17/08/2 2009, não há lugar à aplicação destes preceitos legais, porque dos autos resulta que o negócio não se pode considerar simulado, nos termos acima expostos, nem pode ser resolvido com base na falta de pagamento do preço, porque não foi confessado por comprador e vendedor. que o preço não foi pago, nem que o negócio teve como objetivo prejudicar o Fisco , o que, também não resulta dos autos, e não pode ser dado como provado, conforme o acima exposto. 34ª -Violou, também, a sentença recorrida o preceituado nos artigos 347º, 351º, artº 393/1 , 393º, nº 2 e 395, artºs. 347.º e 372.º, n.º 1, do CC, e no mais que V.Exas doutamente suprirão. O Recorrido BB contra alegou, defendendo a inadmissibilidade do recurso per saltum; assim não se entendendo, deve o mesmo ser julgado improcedente e confirmada a sentença. /// Da admissibilidade do recurso. A admissibilidade do recurso per saltum para o Supremo Tribunal de Justiça exige a verificação cumulativa dos requisitos previstos no art. 678º do CPC: a) valor da causa superior à alçada da Relação; b) valor da sucumbência superior a metade da alçada da Relação; c) suscitarem-se nas alegações e contra-alegações apenas questões de direito; d) não impugnação de quaisquer decisões interlocutórias. No caso, todos estes requisitos se verificam, pelo que nada obsta à admissibilidade do recurso per saltum interposto pelo Autor. II – Fundamentação. De facto. A sentença deu como provado: 1. No dia 17 de agosto de 2009, foi celebrada escritura intitulada de “COMPRA E VENDA”, em que interveio como primeiro outorgante BB, casado na comunhão de adquiridos com DD, por si e na qualidade de procurador e em representação da referida mulher e na qualidade de segundo outorgante, AA, solteiro, maior, tendo sido declarado pelo primeiro outorgante, que pelo preço de 170.000,00€, ele e a sua representada, vendiam ao segundo outorgante, livre de quaisquer ónus ou encargos, com exceção da hipoteca, a fração autónoma designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3.º andar DD, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64. 2. Ali ficou a constar, além do mais, que o preço da fração é pago da seguinte forma: “O segundo outorgante entrega nesta data ao primeiro outorgante e á sua representada a quantia de € 42.955,90, dando-lhe o primeiro outorgante por si e em nome da sua representada a respetiva quitação. Que o segundo outorgante se responsabiliza pelo pagamento da totalidade do passivo ao Banco Comercial Português, SA, no valor atual de € 127.044,10, dando-lhe igualmente a respetiva quitação. Pelo segundo outorgante foi dito: Que aceita a presente venda nos termos exarados e que destina a fração exclusivamente à sua habitação própria e permanente…”. 3. Na CRP de ..., freguesia de ..., encontra-se descrita, sob o nº .74/......15 – AV, a fração autónoma sita no piso 3 ou 3º andar DD, recuado, em duplex – para habitação, cuja titularidade esteve inscrita da seguinte forma: - pela ap. 2, de 2001.03.27, a favor de DD e BB, casados entre si, no regime de comunhão de adquiridos, por compra a U..., Lda; - pela ap...95, de 2009.08.19, a favor de AA, por compra aos titulares anteriormente referidos; - pela ap. ..34 de 2013.10.05, a favor de C..., Lda, por compra ao titular anteriormente referido. 4. Igualmente se encontra registada, pela ap. 3 de 2001.03.27, hipoteca voluntária a favor de Banco Comercial Português, SA, sendo o capital de 30.000.000,00$ e o montante máximo assegurado de 40.560.000,00$. 5. O 1.º Réu BB e a mãe do Autor, EE, iniciaram uma relação amorosa em meados de 2004. 6. Apesar de a essa data já estarem separados de facto dos respetivos cônjuges, ambos ainda se encontravam no estado civil de casados. 7. A mãe do A., EE, divorciou-se por decisão de 16.07.2010. 8. No dia 17.08.2009, no Cartório Notarial de GG, em ..., compareceu AA que declarou constituir seu bastante procurador, BB, a quem “concede os poderes necessários para, pelo preço de 170.000,00€ e demais condições que entender convenientes vender a fração autónoma designada pelas letras AV do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64, podendo receber o respetivo preço e dar quitação, outorgar e assinar a competente escritura…”. 9. No dia 18.06.2013, no Cartório Notarial de GG, em ..., compareceu AA que declarou: “ … revoga a partir desta data procuração por si outorgada neste mesmo cartório no dia 17.08.009, a favor de BB…”. 10. A hipoteca constituída a favor do Banco Comercial Português (Ap. 3 de 27/03/2001) manteve-se registada em nome dos primitivos mutuários. 11. (…). 12. (…). 13. A relação amorosa entre o 1º R. e a mãe do A. foi-se degradando e agravando ao longo dos anos, vindo a resultar em queixas-crime por violência doméstica. 14. No dia 10 de Maio de 2013, foi celebrado contrato escrito intitulado de “ CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL”, em que interveio como primeiro outorgante BB, na qualidade de procurador de AA e na de segundo outorgante, CC, na qualidade de gerente da sociedade comercial por quotas denominada C..., Lda E em relação ao imóvel: fração autónoma designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3.º andar DD, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64. 1. O primeiro outorgante declarou que em nome do seu representado AA, vende o prédio pelo preço de € 170.000,00, já recebido, livre de ónus ou encargos à sociedade representada do segundo outorgante. 15. A Ré C..., Lda, obrigava-se com a intervenção de um gerente. 16. pela ap. .40/20081212, está inscrita a constituição da referida sociedade, sendo sócios e gerentes: CC e HH. 17. Pela ap. 80 20110216 está registada cessação de funções de HH, como gerente, por renúncia. 18. Pela ap. 54/20151209 está averbada a dissolução e encerramento da liquidação da sociedade. 19. (…). 20. O A. não pagou ao 1º R. qualquer quantia em face do negócio referido em 1, nem assumiu qualquer dívida ao Banco Comercial Português. 21. O imóvel a que se alude em 1 não era para ser integrado na esfera jurídica do A. 22. A mãe do A. não pagou ao 1º R. qualquer quantia em face do negócio referido em 1, nem assumiu qualquer dívida ao Banco Comercial Português. 23. Em 25 de Dezembro de 2019, após acesa discussão, a mãe do Autor e os seus filhos, acabaram por sair da casa de morada de família. 24. O degradar da relação entre o Autor e o 1º Réu culminou numa discussão, em maio de 2013, que levou o Autor a abandonar a casa onde viviam todos, indo viver sozinho. 24-a) No âmbito dessa discussão entre a mãe do Autor e o 1.º Réu, aquele disse a esta “que a ia por na rua a ela e aos filhos e que ela tinha de lhe entregar a casa de ... porque já não era do AA mas de uma sociedade dele”. 25. Após consulta no Registo Predial, o A. apurou que no dia 10 de maio de 2013 – ou seja, pouco antes de o Autor ter revogado a Procuração –, o 1.º Réu, sem dar qualquer conhecimento ao Autor, vendeu o imóvel à sociedade comercial C..., Lda. 26. O A. desconhecia a compra e venda a que se alude em 14 e até há poucos meses, tinha a convicção de que o imóvel estava na sua titularidade. 27. O 1º R. nunca informou a mãe do Autor que havia celebrado a escritura no uso da Procuração. 28. O Autor continuou a receber os IMI’s referentes ao imóvel. 29. Não houve pagamento nem recebimento de qualquer preço entre o 1º e a 2ª R., quanto ao negócio referido em 14. 30. A 2ª R. nada pagou pelo imóvel. 31. A hipoteca ao BCP continuou em vigor. 32. O Autor não recebeu qualquer quantia da 2ª R., nem soube antecipadamente que a compra e venda ia ter lugar. 33. Não houve tradição do bem para a 2ª R e esta não reclamou o imóvel. 34. O imóvel está atualmente na posse do Autor, sendo a sua residência permanente, bem como, da sua família. 35. O 1º R. tem/teve uma relação de proximidade com o atual sócio e único gerente da 2ª R. 36. O 1º Réu é sócio de uma outra sociedade, com nome semelhante e sócios em comum, a “C... - Manutenção, Lda”. 37. A 2.ª Ré participou num negócio montado pelo 1º Réu para retirar a titularidade do bem ao Autor, transmitindo-a para uma sociedade comercial da sua relação de proximidade e domínio. 38. O 1º Réu agiu com o propósito de desviar o imóvel do património do Autor. 39. Aquando do negócio referido em 1, e por razões que se prendiam com problemas com as finanças, o Autor e o 1.º R. acordaram realizar no mesmo dia e local, a outorga em Cartório, de uma Procuração a favor do 1.º R. concedendo-lhe os poderes necessários para vender aquele imóvel, nos termos que constam do ponto 8. 40. O imóvel sempre foi uma habitação secundária, utilizada como “casa de férias” e nunca foi habitado em termos permanentes, pelo menos até meados de 2019, nem pelo 1.º R., nem pelo Autor, ou até mesmo pela mãe do Autor e seus filhos. 41. As prestações do empréstimo bancário sempre foram pagas, desde 2001, pelo 1º R, através de depósitos mensais e sucessivos. 42. Assim como o valor do condomínio. 43. Também tem sido o 1º R. quem tem pago o IMI. 44. Até aos dias de hoje, tanto as prestações do empréstimo bancário como o valor referente ao condomínio continuam a ser pagas pelo 1.º R. 45. (…). 46. A venda do imóvel surgiu da separação do 1º R. e da mãe do A., ocorrida em 2013. 47. A ação foi registada em 18.02.2022. Factos não provados: A. Após a aquisição a que se alude em 1, passaram a residir no imóvel o casal (1º Réu e EE), os três filhos desta, fruto do anterior casamento e ainda o filho do casal, FF. B. Onde permaneceram até 2017. C. O negócio a que se alude em 1. visou salvaguardar o imóvel aquando das partilhas por divórcio do 1º R. D. O 1º R. não deu conhecimento à mãe do A., da venda. E. O acordo a que se alude em 11, deveu-se ao facto que consta do ponto 6. F. O preço da transação do imóvel a que se alude em 1, no valor de € 170.000,00 foi pago da seguinte forma: • € 42.955,90 (quarenta e dois mil, novecentos e cinquenta e cinco euros e noventa cêntimos) – entregues pela mãe do A. ao 1º R.; • € 127.044,10 (cento e vinte e sete mil, quarenta e quatro euros e dez cêntimos), mediante a assunção da dívida ao Banco Comercial Português. G. Foi EE quem assumiu o compromisso de pagamento do empréstimo ao Banco, na sua totalidade, e entregou, no ato da escritura, ao 1º R., o valor de € 42.955,90. H. O objetivo da celebração da procuração a que se alude em 8 era o de, futuramente, a titularidade do imóvel ser transmitida para a mãe do Autor, EE, quando esta já estivesse divorciada. I. O Autor, com base na relação de confiança que mantinha com o 1.º Réu, outorgou a favor deste a aludida Procuração, confiando que o propósito da celebração de tal instrumento, seria a futura transmissão do imóvel para a sua mãe, quando o “casal” o entendesse, sem necessidade de intervenção do A. J. Para pagamento das prestações mensais do empréstimo, ao BCP, a mãe do Autor entregava mensalmente, ao 1.º Réu, o valor da prestação, sempre em numerário, e este fazia depósito direito no Banco. K. A atividade profissional do 1º Réu sempre girou em torno de sociedades comerciais, que ora abre ora liquida e dissolve, entrando numa espiral de endividamento que conseguiu ir ultrapassando única e exclusivamente à custa de dinheiro próprio da mãe do Autor, que lhe saldou todas as dívidas. L. Aquando do facto referido em 29, o A. aconselhou a mãe a deixar de entregar dinheiro ao R., fosse pagamento do empréstimo da casa de ..., fosse para outro fim. M. A mãe do A. continuou a pagar as prestações mensais do empréstimo, apesar do que consta do ponto 14. N. O 1º R. dissolveu o casamento com a 1.ª mulher, DD, em meados de 2009. O. Na sequência do negócio referido em 1, o imóvel era para ser integrado na esfera jurídica do 1º R. P. A mãe do Autor não tinha qualquer tipo de rendimentos ou interesse na compra de um imóvel que provinha de uma anterior relação do 1.º R. e da sua então mulher/esposa. Q. A mãe do Autor não tinha/tem rendimentos para custear a sua vida e ainda a capacidade financeira para “entregar mensalmente” o valor da prestação bancária. R. Quando em 2013, voltaram a juntar-se, pouco tempo depois, o Autor e a mãe do Autor já haviam tido conhecimento da venda do imóvel. S. O R. nunca foi notificado da revogação da procuração. T. A mãe do A. pagava os IMIs a que se alude em 28. O direito. O recurso suscita a apreciação das seguintes questões: - Nulidade da escritura de compra e venda outorgada em 10.052013. - Se o tribunal podia declarar a resolução do contrato. Abordemos cada uma delas. O Autor propôs a presente acção pedindo a declaração de nulidade da escritura de compra e venda outorgada no dia 10.05.2013, nos termos da qual o 1º Réu, BB, na qualidade de procurador do Autor, declarou vender a “C..., Lda”, a fração autónoma, designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3º andar DD, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74. O Autor não indicou a norma jurídica em que fundamenta o pedido, o que levou a Senhora Juiz perante tal omissão a “tentar enquadrar juridicamente os factos, de acordo com as vertentes que pareçam ser plausíveis.” Considerou a sentença não se tratar de simulação, por não se ter provado que tenha havido intenção de enganar o Autor ou a sua mãe, afastou também o vício de abuso de representação, e não poder decretar a resolução do negócio, apesar de se ter provado não ter havido pagamento do preço, por não ter sido formulado pedido nesse sentido. Em consequência, julgou a acção improcedente Dissentindo do assim decidido, defende o Recorrente que se encontra provada a simulação por i) não ter sido pago o preço; ii) o mútuo bancário continuar em nome dos mutuários originais; iii) o Recorrente não ter tomado posse do imóvel para o usar como sua residência permanente, e por ter sido celebrada devido a dividas fiscais do 1º Réu, para salvaguardar o imóvel de uma eventual penhora. Diz expressamente o Recorrente na conclusão 1ª que “a questão central do recurso diz respeito à figura da simulação contratual e à aplicação das provas do conluio contra terceiros pela via de um negócio que as partes não quiseram ou que é contrário às vontades dos declarantes.” Vejamos se lhe assiste razão. É certo que o Autor na petição inicial não indicou concretamente o fundamento jurídico do pedido, e deveria tê-lo feito por tal constituir um dos requisitos da petição inicial, como decorre do disposto no art. 552º do CPCivil: “Na petição, com que propõe a acção, deve o autor de expor os factos essenciais que servem de causa de pedir e as razões de direito que servem de fundamento à acção.” (nº1, alínea dd). Como referem os Professores José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Cicil Anotado, 2ª, 3ª edição, pag. 491/492: “O autor deve invocar as razões de direito pelas quais entende que o seu pedido merece acolhimento. Trata-se de aplicar o direito aos factos que constituem a causa de pedir, de modo que permita a conclusão constante do pedido. Ao contrário do que acontece com a causa de pedir, a fundamentação de direito não condiciona o conteúdo da sentença: o juiz permanece livre na indagação, interpretação e aplicação do direito (art.5º/3). Mas a fundamentação de direito, não tendo embora função de individualização da pretensão, não deixa de constituir um ónus, na medida em que o autor, se não fizer, no mínimo, a indicação da norma jurídica ou do princípio jurídico que tenha por aplicável, não poderá vir arguir a nulidade da sentença que venha a ser proferida, sem prévia audição das partes, com fundamento jurídico que elas não tenham anteriormente considerado.” Omitida embora qualquer alusão ao fundamento jurídico do pedido, o articulado inicial permite sem dificuldade perceber qual o fundamento jurídico da acção, e não parece que seja a simulação. Recordemos o que de relevante o Autor alegou na p.i.: 25. O 1º Réu, abusivamente, no uso da procuração que o Autor havia outorgado a seu favor – para o 1º Réu, posteriormente, passar o imóvel para nome da mãe do A. – vendeu o imóvel a um sociedade comercial “sua”. 26. E nunca informou o Autor da escritura que havia celebrado no uso da procuração, nem avisou a sua mãe, não obstante terem vivido juntos até 25.12.2019. 27. O Autor desconhecia em absoluto esta compra e venda e até há poucos meses, tinha plena convicção de que o imóvel estava na sua titularidade. 28. Em termos ficais tudo permaneceu igual, porquanto o A. continuou a receber e a mãe a pagar, os IMIs referentes ao imóvel, conforme comprovativos de IMI dos anos de 2009 a 2018, que ora se juntam. 29. Não houve nem recebimento de qualquer preço entre Autor e a 2ª Ré. 30. A 2ª Ré nada pagou pelo imóvel. 31. É falsa a declaração que consta no Documento Particular Autenticado (DPA), quando se diz que o preço já foi recebido pelo Autor (ou seu Procurador). 32. É falsa a declaração que consta no DPA quando se diz que o imóvel é vendido livre de ónus ou encargos, pois a hipoteca ao BCP continuou em vigor e a mãe do A. a pagar as prestações mensais. 33. O Autor não recebeu qualquer quantia da 2ª Ré, pois nem soube que a compra e venda teve lugar. 34. Nunca ocorreu a tradição do bem, porquanto o imóvel continua na posse do A. sendo a sua residência permanente, bem como da sua família. 35. A 2ª Ré nunca pagou qualquer prestação mensal, ou qualquer outra quantia, ao BCP. 36. O 1º Réu não é sócio da 2ª Ré C..., Lda, conforme resulta da certidão comercial desta, mas teve uma relação de proximidade com o seu actual e único sócio e gerente. 37. Acresce que o 1º Réu é sócio de uma outra sociedade, com nome semelhante e sócios em comum – a C... - Manutenção, Lda – cf. certidão comercial que ora se junta. 38. Em face do exposto, é nula e nenhum efeito, a escritura de compra e venda outorgada no dia 10 de maio de 2013 (…).” E mais à frente: 46. A 2ª ré participou num negócio ilícito montado pelo 1ºR para retirar o bem da titularidade do A., transmitindo-o para uma sociedade comercial das suas relações de proximidade e domínio. 47. O 1º Réu agiu com o propósito único de desviar o imóvel do património do A.. 48. Sem que lhe desse conhecimento e assim logrou ir obtendo o pagamento das prestações mensais ao BCP, pela sua mãe. 49. Para o efeito usou, em abuso de uma procuração outorgada pelo A. a seu favor, a qual bem sabia servir exclusivamente para, no futuro, transmitir a propriedade do bem à sua mãe. 50. Termos em que, para os efeitos do disposto no art. 286º do CC, deverá ser declarado nulo o negócio celebrado em 10.05.2013, e em consequência ser ordenado o cancelamento desta aquisição a nível registal. Estatui o art. 240º do CCivil que “se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado; o negócio simulado é nulo. Consequentemente, por simulação entende-se o acordo ou conluio entre declarante e o declaratário, no sentido de celebrarem um negócio que não corresponde a sua vontade real e no intuito de enganarem terceiros. A análise deste noção revela que, para haver simulação, devem ocorrer simultaneamente, os seguintes elementos: i) a divergência entre a vontade real e a declarada, isto é, entre a aparência criada (o negócio exteriorizado) e a realidade negocial (negócio realmente celebrado); ii) o acordo simulatório, ou seja, o acordo entre as partes com o fim de criar uma falsa aparência de negócio (pactum simulationis); iii) e o intuito de enganar ou de ilidir terceiros (animus decipiendi). Ora, no caso o Autor não alegou, nem se provou, que as declarações dos outorgantes na escritura pública de 13.05.2013 – o Réu, na qualidade de procurador do Autor, e o segundo outorgante, CC, na qualidade de gerente da sociedade comercial por quotas denominada “C..., Lda” – não correspondessem à sua vontade real, nem se provou acordo simulatório, o que é bastante para se concluir que se algum vício afecta o negócio formalizado pela escritura de 13.05.2013, não é o da simulação. O que o Autor acaba por reconhecer nos artigos 46 e 47 quando alega que os RR montaram um negócio engendrado pelo 1º Réu “para retirar o bem da titularidade do A., transmitindo-o para uma sociedade comercial das suas relações de proximidade e domínio”, e que “o 1º Réu agiu com o propósito único de desviar o imóvel do património do A.” Nem o facto de não ter sido pago o preço é suficiente para provar a simulação. Com efeito, a lei define o contrato de compra e venda como “o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.” (art 874º do CC). Nas palavras de Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, parte especial, contratos, 2ª edição, pag. 25, “a compra e venda é um contrato real, quod efectum, pois por via de regra, a transferência do direito de propriedade dá-se por mero efeito do contrato (art. 408º, nº1 do CCivil. Por exemplo, no momento em se celebra a escritura de venda de um prédio, independentemente da sua entrega, transfere-se a propriedade para o comprador.” Além do efeito real – a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito – a compra e venda tem dois efeitos obrigacionais (que se reconduzem à constituição das obrigações de entregar a coisa e de pagar preço (art. 879º que fixa os efeitos essenciais da compra e venda.” Nem a entrega da coisa nem o pagamento do preço, meros efeitos da compra e venda, contendem com a validade do negócio. Isto mesmo foi referido no Acórdão do STJ de 07.02.2002, CJ/STJ, I, pag. 77-81: “ O que a lei menciona é que a compra e venda gera, como efeito essencial, entre outros, a obrigação de entregar o preço. Mas não diz que o preço tenha que ser elemento essencial da validade da declaração correspondente, de tal forma que, na falta da sua indicação, como conteúdo da declaração, esta seja nula. Essencial é a declaração de vender e de comprar.” Por conseguinte, além de não invocada expressamente, o contrato de compra e venda referido em 14), não está ferido de simulação. Dissemos atrás que o articulado inicial permite sem dificuldade perceber qual o fundamento jurídico da acção. O que o Autor invocou foi um abuso de representação por parte do 1º Réu, na medida em que, segundo alegou, a procuração destinava-se a, no futuro, transmitir a propriedade do imóvel para a sua mãe. O art. 262º do CCivil define procuração como “o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.” A representação traduz-se na prática de um acto jurídico, em nome de outrem, para na esfera desse outrem se produzirem os respectivos efeitos. Os poderes de representação podem ser atribuídos por acto voluntário, pelo representado ao representante, estando-se então perante representação voluntária, atribuindo-se os poderes representativos através de procuração; os poderes representativos podem resultar dos estatutos de uma pessoa colectiva (representação orgânica ou estatutária); podem os poderes ser concedidos pela lei, verificadas certas situações – Prof. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, pag. 539). A procuração é livremente revogável nos termos do art. 265º, nº2 do CPC. Para que a representação seja eficaz torna-se necessário que o representante actue nos limites dos poderes que lhe competem (art. 268º do CC), ou que o representado posteriormente proceda à ratificação. No caso de o representante abusar dos seus poderes, o negócio é ineficaz em relação ao representado (arts. 268º e 269º do CCivil). Existe abuso de representação sempre que o representante, agindo embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram conferidos, excede-os conscientemente, actuando de modo substancialmente contrário aos fins da representação (Ac. STJ de 21.03.2013, P. 637/1999, dgsi.net).. Revertendo ao caso dos autos. Estamos perante uma representação voluntária, por estar assente numa procuração emitida em 17.08.2009, pela qual o Autor constituiu o 1º Réu seu procurador, concedendo-lhe “os poderes necessários para, pelo preço de 170.000,00€ e demais condições que entender convenientes vender a fração autónoma designada pelas letras AV do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64, podendo receber o respetivo preço e dar quitação, outorgar e assinar a competente escritura…”. O Autor revogou a procuração no dia 18.06.2013, “a partir desta data” (facto nº9), portanto em data posterior ao dia em que o Réu, ao abrigo da procuração que o Autor lhe conferiu, outorgou na escritura de venda do imóvel (10.05.2013). A isto acresce terem sido dados como não provados os factos em que o Autor sustentava o alegado abuso de representação (cf. alíneas H) e I) da matéria de facto não provada). O que significa que o Autor não provou, como lhe competia (art. 342º/1 do CC), os factos constitutivos do abuso de representação que alegou. Ora como decidiu o Acórdão do STJ de 13.09.2018, P. 246/10, “tendo a revogação da procuração ocorrido depois de concretizada a venda pelo procurador do autor, aquele estava habilitado ainda com os poderes que “o dominus” lhe confiara e que incluída a venda do prédio. Nada se apurando quanto ao alegado erro na emissão da procuração ou que o procurador tenha exorbitado os poderes representativos ou que tenha agido com animus nocendi, a compra e venda realizada com base na procuração é válida.” É esta a situação dos autos. Concluindo-se pela validade da venda outorgada pela escritura de 10.05.2013, o recurso está inapelavelmente condenado ao insucesso. Decisão. Pelo exposto, nega-se a revista e confirma-se a decisão recorrida. Custas pelo Recorrente. Lisboa, 27.02.2025 Ferreira Lopes (relator) Arlindo Oliveira Maria de Deus Correia

Sumário

I- A procuração é livremente revogável.

II- Tendo a revogação da procuração ocorrido depois de concretizada a venda pelo procurador do autor, estando aquele habilitado com os poderes que lhe foram conferidos para vender o imóvel, não se tendo provado que o procurador exorbitou dos poderes representativos ou que agiu com animus nocendi, a venda realizada com base na procuração é válida.

II- Para haver abuso de representação é necessário que se demonstre que o representante, actuando embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram concedidos, conscientemente utilizou tais poderes em sentido contrário ao seu fim, ou às indicações do representado.

Texto Integral

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA, intentou a presente ação declarativa, com processo comum, contra BB, “C..., Lda” e CC, pedindo:

1. Seja declarada nula e de nenhum efeito, a escritura de compra e venda, outorgada no dia 10 de maio de 2013, da fração autónoma, designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3º andar DD, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64;

2. Seja declarado o Autor como único proprietário e legitimo possuidor da identificada fração autónoma;

3. Seja ordenado o cancelamento na Conservatória do Registo Predial do registo de aquisição, sob a Ap. ..34 de 10/05/2013, cujo título foi a aludida escritura;

4. Seja ordenada a alteração do proprietário inscrito na matriz predial urbana- artigo ..64-, junto do Serviço de Finanças de

Em fundamento da sua pretensão, alegou, em síntese:

No dia 17 de agosto de 2009, foi celebrada escritura de “COMPRA E VENDA”, em que o 1º Réu e DD, à data ainda casados um com o outro, venderam ao Autor a fração autónoma, designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3º andar DD, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64;

A essa data o 1º Réu, BB, e a mãe do Autor, EE, mantinham uma relação amorosa, sendo que ambos ainda eram casados com outras pessoas;

Aquando da aludida venda, o propósito era que fosse a mãe do A. a adquirir a casa. Mas como era casada sob o regime da comunhão de adquiridos, não podia fazê-lo em nome próprio.

Assim, acordaram que o imóvel fosse vendido e registado a favor do Autor, tendo a sua mãe assumido o compromisso de pagamento do empréstimo ao Banco, na sua totalidade, e entregue, no ato da escritura, ao 1º R, o valor de € 42.955,90, sendo esta a forma de pagamento estipulada.

No mesmo dia e local da celebração da escritura de compra e venda, o Autor outorgou uma Procuração a favor do referido Réu, concedendo-lhe os poderes necessários para, pelo preço de € 170.000,00 e demais condições que este entendesse convenientes, vender a fração autónoma supra identificada em causa, isto para que, futuramente e após o respetivo divorcio, a titularidade do imóvel fosse transmitida para a mãe do Autor, EE e sem necessidade de intervenção do A.

Após a aquisição, passaram a residir no imóvel o casal constituído pelo 1º Réu e EE, os três filhos desta, fruto do anterior casamento, o Autor, e ainda o filho do casal, FF, agora com 14 anos.

Aí permanecendo até 2017, data em que a casa de morada de família passou a ser a atual residência do 1º Réu, em ..., tendo o imóvel de ... ficado como habitação secundária.

Ainda assim, a hipoteca constituída a favor do Banco Comercial Português, aquando da aquisição do imóvel pelo referido R. e sua então esposa, manteve-se registada em nome dos mesmos. Já o pagamento das prestações do empréstimo, era feito com dinheiro entregue em numerário pela D. EE ao R., que depois diligenciava pelo seu pagamento junto do banco.

A relação entre o 1º R. e a mãe do A. terminou, vindo o Autor a apurar, por consulta no Registo Predial, que no dia 10 de maio de 2013, o Réu, sem dar conhecimento ao Autor, ou à sua mãe, vendeu a fração à sociedade comercial “C..., Lda”, num uso abusivo da procuração que o Autor lhe havia outorgado, a uma sociedade que também era sua, sendo que não houve pagamento nem recebimento de qualquer preço entre o Autor e a referida sociedade, ora 2ª R.

A sociedade comercial C..., Lda, 2ª Ré, foi dissolvida administrativamente, tendo como ativo, pelo menos, o imóvel em causa.

É nula e de nenhum efeito, a escritura de compra e venda, outorgada no dia 10 de maio de 2013.

Por outra via, a 2ª R. não beneficia do regime do artº 291º do CC e 17º, nº 2 do CRP, já que não pode considerar-se que estava de boa fé, o que se conclui pelo facto de não ter pago qualquer preço pela dita aquisição e, volvidos mais de 8 (oito) anos, não ter reclamado a posse do imóvel, que nunca foi sua.

A 2ª Ré participou num negócio ilícito montado pelo 1º Réu para retirar a titularidade do bem ao Autor, transmitindo-a para uma sociedade comercial da sua relação de proximidade e domínio. Já o 1º Réu agiu com o propósito único de desviar o imóvel do património do Autor, usando uma procuração ao arrepio da finalidade subjacente e assim logrando ir obtendo o pagamento das prestações mensais ao BCP, pela sua mãe.

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O R. BB apresentou contestação, onde excecionou a prescrição, caducidade e não uso do direito, e por impugnação.

Houve resposta do Autor.

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Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, e absolveu os RR do pedido.

Inconformado, o Autor interpôs recurso de revista per saltum, tendo formulado as seguintes conclusões:

1ª A questão central sujeita à apreciação de V.Exas. diz respeito à figura da simulação contratual e à aplicação das provas do conluio contra terceiros pela via de um negócio que as partes não querem ou é contrário às vontades declaradas.

2ª No caso vertente temos de ter em conta dois contratos de compra e venda, o primeiro, celebrado em 17 de agosto de 2009, que deu origem ao registo do imóvel em nome do Recorrente, e o segundo, celebrado em 10 de maio de 2013, que lho retirou.

3ª A sentença recorrida considerou, no caso da segunda compra e venda, que é a que diz respeito ao pedido de nulidade, objeto da presente ação, que não houve simulação porque onegócionãoprejudicouo Recorrente, porquantoeste ao passar procuração a favor do 1º Réu, no sentido de lhe conceder poderes para a venda ,nos termos e condições que entendesse, do imóvel que lhe tinha adquirido por escritura de e compra e venda ,embora com a limitação do preço da venda, estava provado, por presunção judicial , que a titularidade do prédio não lhe fora atribuída, de facto, pela referida escritura, dado que a procuração tinha sido outorgada, imediatamente após a realização da escritura.

4ª Considerou o tribunal “a quo” que na primeira a escritura ocorreu negócio simulado, mas com o objetivo de enganar terceiros, neste caso o Estado.

5º Mas há que ter em conta que o tribunal “ a quo” julgou este ponto da matéria contra as regras da apreciação racional da prova, a partir do depoimento de uma única testemunha, a filha do 1º Réu , por este arrolada, que se pode presumir ter interesse do desfecho da ação a favor do pai, e das declarações deste na audiência de julgamento em como tinha problemas fiscais.

6ª Ora este testemunho, por si só, não pode ser tido em conta como prova bastante da existência de dívidas fiscais do 1º Réu, e da eminência da execução.

7ª Antes pelo contrário, do facto do 1º Réu ter procedido, em 17/08/2009 à venda do imóvel ao Recorrente, conclui-se, inequivocamente, e sem margem para dúvidas, que este não tinha dividas ao fisco porquanto, pese embora o imóvel tenha sido adquirido com a declaração que se destinava a habitação própria e permanente, dado o seu valor, pagava IMT (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT) - 2009. São isentas do IMT as aquisições deprédiourbanooudefracção autónomadeprédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda € 89 700.

8ª É do conhecimento oficioso que, desde 2004, mas com o sistema informático implementado desde janeiro de 2009, o contribuinte que pretende comprar uma casa não pode realizar a escritura sem primeiro pagar este imposto. Quando o tenta fazer, o sistema informático verifica se o vendedor tem dívidas e, caso tenha, emite uma mensagem aos directores de finanças e aos chefes de serviços de finanças. No primeiro caso, para que se averigue se estão reunidos os pressupostos que permitam instaurar um processo de inquérito criminal ao vendedor; no segundo, para que os chefes de finanças realizem uma de duas operações: se o imóvel já estiver penhorado, avisam o comprador; se ainda não estiver penhorado, procederem à sua penhora ou à constituição de hipoteca legal, avisando também o contribuinte.

9ª Entendeu o Tribunal “ a quo” que , na situação dos autos, não há dúvida de que a vontade real dos outorgantes da escritura de compra e venda de 10/05/2013, cuja declaração de nulidade se requer, difere do que foi exteriorizado, já que não foi pago qualquer preço pela venda, e o imóvel não entrou na disponibilidade da adquirente, donde decorre que os efeitos práticos do negócio, não eram pretendidos quer pelo vendedor, quer pelo comprador. -Mas entendeu que não se verificava a simulação porque também a compra do imóvel pelo A. foi fictícia, já que não envolveu o pagamento de qualquer preço por parte deste (ou mesmo da sua mãe), sendo que o negócio não visou a integração do imóvel na esfera jurídica do A., tanto assim que no mesmo dia em que “comprou” o imóvel, o A. passou uma procuração a favor do R., a conferir-lhe poderes para a venda do imóvel a quem e quando entendesse conveniente, como resulta do segmento que refere “concede os poderes necessários para, pelo preço de 170.000,00€ e demais condições que entender convenientes”

10ª Entendendo, também, o tribunal que o propósito de subtrair um bem a alguém não tem, necessariamente, implícito o intuito de enganar esse alguém, ou outrem, ainda que esse alguém não tivesse prévio conhecimento do negócio, como sucedeu no caso vertente.

11ª Resulta da prova feita nos autos, que a subtração do imóvel ao Recorrente, pelo 1º Réu, de conluio com os demais Réus, foi feita com o intuito de o enganar, tanto assim que, após a venda o 1º Réu viveu, durante mais 6 anos, maritalmente com a sua mãe, em economia comum e não lhe deu, a ela, nem ao Recorrente conhecimento da venda, porque se lhe tivesse dado teria dado conhecimento ao Recorrente, como resulta de ter sido dado como provado que o Recorrente só teve conhecimento da venda pouco tempo antes de ter proposto a ação.

12ª O que é corroborado com o facto, dado como provado, dos IMIS continuarem a ser liquidados em nome do Recorrente, o que comprova que não foi feita participação fiscal da compra e venda às Finanças, que, ao tempo, dependia da iniciativa das partes.

13ª Assim, quanto à compra e venda cuja declaração de nulidade se requer. verificam-se os pressupostos da simulação.

14ª Mas tal não se verifica na compra e venda feita pelo 1º Réu ao Recorrente em 18 de agosto de 2009.

15ª Relativamente ao facto de que não ter sido pago qualquer preço pela vendadesteimóvel, feitapelo1º Réuao Recorrente, constadaescritura junta aosautos que, na data da sua realização, comprador e vendedor declararam que, “o segundo outorgante (comprador) entrega ao primeiro outorgante (vendedor) e à sua representada a quantia de 42.955,90 euros dando-lhe o primeiro outorgante por si, e em nome da sua representada a respetiva quitação. Pelo segundo outorgante foi dito que aceita a presente venda nos termos exarados e que destina a presente venda á sua habitação própria e permanente.

16ª Consta da matéria dada como provada na sentença que o Recorrente declarou que foi pago o preço de 42.955,90 euros, por sua mãe, e o 1º Réu que não foi pago qualquer preço, ora ,assim sendo, no que à escritura de 17-08.2009 diz respeito, não podia o tribunal dar como provado que o Recorrente confessou não ter pago o preço, porque este declarou que o preço foi pago, impugnando a declaração do 1º Réu , em como o preço não tinha sido pago, pelo que não podia o tribunal decidir, como decidiu, que o Recorrente e o 1º Réu confessaram que o preço de 42.955,90 euros não tinha sido pago e, em consequência, dar como provado, como prova da simulação ,que o preço não foi pago.

17ª E, não integra o conceito de simulação, como divergência entre a vontade real e a declarada, o facto de ter ficado a constar na escritura de 17 de agosto de 2009, que o preço de 42.955,90 euros, foi pago pelo Recorrente e esse preço ter sido pago por sua mãe, porque o pagamento foi feito, em nome, interesse e representação do Recorrente.

18ª Resulta das regras de experiência comum que é habitual, nas compras de imóveis dos filhos, que o preço seja pago pelos pais, pese embora fique a constar na escritura que é pago pelos compradores.

19ª O 1º Réu não veio arguir, em reconvenção, a declaração de nulidade da escritura de 17 de agosto de 2009, e, embora o tribunal, oficiosamente, possa conhecer da nulidade da mesma, dos autos não resulta haver legal fundamento para essa declaração

20ª Também não veio contestar alegando que a celebração da escritura se deveu a razões fiscais.

21ª E, muito menos que o Recorrente disso tivesse conhecimento, tendo a sentença dado como provado que o 1º Réu deu conhecimento à mãe do Réu, concluindo o tribunal que implicitamente ao Recorrente, apenas com base no depoimento prestado pelo 1º réu, em audiência de julgamento, sem possibilidade de contraditório, pelo que não podia o tribunal dar como provado que o Recorrente disso tivesse conhecimento.

22ª Assim a escritura de compra e venda, celebrada no dia 17 de agosto de 2009, tem de ser considerada válida e eficaz, por via da qual se transmitiu a posse e a propriedade do imóvel comprado para o Recorrente, que o usava, com os restantes membros do agregado familiar, para férias e fins de semana e que passou usá-la como residência permanente em 2019.

23ª Também resulta das regras de experiência comum que os Bancos não desvinculam os mutuários dos empréstimos quando os imóveis são por estes vendidos, e que para o fazerem, exigem uma nova escritura de constituição de mútuo, de que podem resultar condições mais gravosas para os mutuários, exigindo também que os compradores deem garantias de que podem pagar o mútuo contraído, daí que, o contrato de mútuo bancário se mantenha em vigor em nome dos compradores originais, nas condições originais.

24ª Não podendo, em consequência, o tribunal decidir, como decidiu, declarando o pedido improcedente com base nos argumentos de que a primeira escritura foi fictícia, entendendo-se como tal, simulada, por o preço não ter sido pago, o mútuo bancário continuar em nome dos mutuários originais, o Recorrente não ter tomado posse do imóvel para o usar como sua residência permanente, e por ter sido celebrada devido a dividas fiscais do 1º Réu, para salvaguardar o imóvel de uma eventual penhora.

25ª Até porque o Tribunal considerou válida a procuração emitida pelo Recorrente na qualidade de proprietário do imóvel,

26º Quanto à possibilidade de integrar o pedido do Recorrente nas causas de resolução do contrato -entendeu o tribunal “ a quo “ que:

- “ Independentemente das vicissitudes do negócio através do qual o A. “adquiriu o bem”, o não pagamento do preço do contrato de compra e venda a que se alude no ponto 14,( de 10/05/2013) poderá configurar o não cumprimento de uma obrigação, a possibilitar a resolução do contrato por incumprimento, nos termos do disposto no artº 801º, nº 2, do CC. Por outra via, o devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação, torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (artº 798º doCC).

- Embora os efeitos da resolução se equiparem à nulidade ou anulabilidade do negócio (artº 433º do CC), são regimes jurídicos distintos, que terão de ser alvo de pedidos também distintos e abordagem diferenciada

-Équeoprincípiodopedidoestáligadoaoprincípio dispositivo, que constitui um dos princípios nucleares do processo civil e está consignado no artº 3º do CPC, motivo por que o Tribunal não pode aferir se efetivamente se verificam os pressupostos da resolução e eventualmente declará-la.

27ª Não assiste razão ao tribunal “ a quo”, porque é ao tribunal que cabe classificar juridicamente o pedido, enquadrando juridicamente os factos apresentados á sua apreciação, o julgamento de direito é livre para o tribunal quanto aos seus pressupostos jurídicos, por conseguinte pode qualificar como bem entende, e de modo diferente das partes, as figuras jurídicas constantes da petição. Tanto mais que, neste caso, conforme se refere na sentença recorrida, o Recorrente nem sequer fez a qualificação jurídica dos factos sujeitos à apreciação do tribunal, deixando-os à livre apreciação deste.

28º Resulta da petição inicial que o Recorrente requereu a declaração de nulidade do contrato, com o fundamento na falta de pagamento do preço, não procedendo à classificação jurídica da causa de nulidade.

29ª A falta de pagamento do preço é causa de resolução do contrato, por incumprimento, nos termos do artigo 801/2 e 798º do C.C cujos efeitos se equiparam à nulidade Artigo 433.º Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, com ressalva do disposto nos artigos seguintes.

30ª Os Réus foram citados e o primeiro Réu, único que contestou, alegou na sua contestação matéria, impugnando a nulidade do contrato, em termos, e com fundamentos também aplicáveis à resolução do contrato.

31ª Estão, assim, cumpridos os artigos 3º do CPC e 436º do C. podendo, e devendo o tribunal “ a quo” , ao entender que o negócio não pode ser declarado nulo, por simulação, mas está ferido de nulidade, com fundamento na resolução, declarar a resolução do contrato celebrado entre o 1º Réu e a 2º Ré ,por falta do pagamento do preço.

32ª O Tribunal “a quo” deveria ter considerado que o pedido do Recorrente de declaração de nulidade da compra e venda de 10/05/2013, tinha enquadramento jurídico no artigo 240º, declarando a nulidade da venda por simulação.

32ª Mas, por mera cautela de patrocínio, se assim não entendesse deveria ter procedido ao seu enquadramento jurídico no preceituado nos artigos 3º CPC, 432º/1, 433º,436º,798º e 433º ,801/2do Código Civil. considerando o contrato resolvido por falta de pagamento do preço.

33º Já no que à escritura de compra e venda diz respeito, celebrada em 17/08/2 2009, não há lugar à aplicação destes preceitos legais, porque dos autos resulta que o negócio não se pode considerar simulado, nos termos acima expostos, nem pode ser resolvido com base na falta de pagamento do preço, porque não foi confessado por comprador e vendedor. que o preço não foi pago, nem que o negócio teve como objetivo prejudicar o Fisco , o que, também não resulta dos autos, e não pode ser dado como provado, conforme o acima exposto.

34ª Violou, também, a sentença recorrida o preceituado nos artigos 347º, 351º, artº 393/1 , 393º, nº 2 e 395, artºs. 347.º e 372.º, n.º 1, do CC, e no mais que V.Exas doutamente suprirão.

O Recorrido BB contra alegou, defendendo a inadmissibilidade do recurso per saltum; assim não se entendendo, deve o mesmo ser julgado improcedente e confirmada a sentença.

///

Da admissibilidade do recurso.

A admissibilidade do recurso per saltum para o Supremo Tribunal de Justiça exige a verificação cumulativa dos requisitos previstos no art. 678º do CPC: a) valor da causa superior à alçada da Relação; b) valor da sucumbência superior a metade da alçada da Relação; c) suscitarem-se nas alegações e contra-alegações apenas questões de direito; d) não impugnação de quaisquer decisões interlocutórias.

No caso, todos estes requisitos se verificam, pelo que nada obsta à admissibilidade do recurso per saltum interposto pelo Autor.

II- Fundamentação.

De facto.

A sentença deu como provado:

1. No dia 17 de agosto de 2009, foi celebrada escritura intitulada de “COMPRA E VENDA”, em que interveio como primeiro outorgante BB, casado na comunhão de adquiridos com DD, por si e na qualidade de procurador e em representação da referida mulher e na qualidade de segundo outorgante, AA, solteiro, maior, tendo sido declarado pelo primeiro outorgante, que pelo preço de 170.000,00€, ele e a sua representada, vendiam ao segundo outorgante, livre de quaisquer ónus ou encargos, com exceção da hipoteca, a fração autónoma designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3.º andar DD, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64.

2. Ali ficou a constar, além do mais, que o preço da fração é pago da seguinte forma:

“O segundo outorgante entrega nesta data ao primeiro outorgante e á sua representada a quantia de € 42.955,90, dando-lhe o primeiro outorgante por si e em nome da sua representada a respetiva quitação.

Que o segundo outorgante se responsabiliza pelo pagamento da totalidade do passivo ao Banco Comercial Português, SA, no valor atual de € 127.044,10, dando-lhe igualmente a respetiva quitação.

Pelo segundo outorgante foi dito:

Que aceita a presente venda nos termos exarados e que destina a fração exclusivamente à sua habitação própria e permanente…”.

3. Na CRP de ..., freguesia de ..., encontra-se descrita, sob o nº .74/......15 – AV, a fração autónoma sita no piso 3 ou 3º andar DD, recuado, em duplex – para habitação, cuja titularidade esteve inscrita da seguinte forma:

- pela ap. 2, de 2001.03.27, a favor de DD e BB, casados entre si, no regime de comunhão de adquiridos, por compra a U..., Lda;

- pela ap...95, de 2009.08.19, a favor de AA, por compra aos titulares anteriormente referidos;

- pela ap. ..34 de 2013.10.05, a favor de C..., Lda, por compra ao titular anteriormente referido.

4. Igualmente se encontra registada, pela ap. 3 de 2001.03.27, hipoteca voluntária a favor de Banco Comercial Português, SA, sendo o capital de 30.000.000,00$ e o montante máximo assegurado de 40.560.000,00$.

5. O 1.º Réu BB e a mãe do Autor, EE, iniciaram uma relação amorosa em meados de 2004.

6. Apesar de a essa data já estarem separados de facto dos respetivos cônjuges, ambos ainda se encontravam no estado civil de casados.

7. A mãe do A., EE, divorciou-se por decisão de 16.07.2010.

8. No dia 17.08.2009, no Cartório Notarial de GG, em ..., compareceu AA que declarou constituir seu bastante procurador, BB, a quem “concede os poderes necessários para, pelo preço de 170.000,00€ e demais condições que entender convenientes vender a fração autónoma designada pelas letras AV do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64, podendo receber o respetivo preço e dar quitação, outorgar e assinar a competente escritura…”.

9. No dia 18.06.2013, no Cartório Notarial de GG, em ..., compareceu AA que declarou:

“… revoga a partir desta data procuração por si outorgada neste mesmo cartório no dia 17.08.009, a favor de BB…”.

10. A hipoteca constituída a favor do Banco Comercial Português (Ap. 3 de 27/03/2001) manteve-se registada em nome dos primitivos mutuários.

11. (…).

12. (…).

13. A relação amorosa entre o 1º R. e a mãe do A. foi-se degradando e agravando ao longo dos anos, vindo a resultar em queixas-crime por violência doméstica.

14. No dia 10 de Maio de 2013, foi celebrado contrato escrito intitulado de “ CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL”, em que interveio como primeiro outorgante BB, na qualidade de procurador de AA e na de segundo outorgante, CC, na qualidade de gerente da sociedade comercial por quotas denominada C..., Lda

E em relação ao imóvel: fração autónoma designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3.º andar DD, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64.

1. O primeiro outorgante declarou que em nome do seu representado AA, vende o prédio pelo preço de € 170.000,00, já recebido, livre de ónus ou encargos à sociedade representada do segundo outorgante.

15. A Ré C..., Lda, obrigava-se com a intervenção de um gerente.

16. pela ap. .40/20081212, está inscrita a constituição da referida sociedade, sendo sócios e gerentes: CC e HH.

17. Pela ap. 80 20110216 está registada cessação de funções de HH, como gerente, por renúncia.

18. Pela ap. 54/20151209 está averbada a dissolução e encerramento da liquidação da sociedade.

19. (…).

20. O A. não pagou ao 1º R. qualquer quantia em face do negócio referido em 1, nem assumiu qualquer dívida ao Banco Comercial Português.

21. O imóvel a que se alude em 1 não era para ser integrado na esfera jurídica do A.

22. A mãe do A. não pagou ao 1º R. qualquer quantia em face do negócio referido em 1, nem assumiu qualquer dívida ao Banco Comercial Português.

23. Em 25 de Dezembro de 2019, após acesa discussão, a mãe do Autor e os seus filhos, acabaram por sair da casa de morada de família.

24. O degradar da relação entre o Autor e o 1º Réu culminou numa discussão, em maio de 2013, que levou o Autor a abandonar a casa onde viviam todos, indo viver sozinho.

24- a) No âmbito dessa discussão entre a mãe do Autor e o 1.º Réu, aquele disse a esta “que a ia por na rua a ela e aos filhos e que ela tinha de lhe entregar a casa de ... porque já não era do AA mas de uma sociedade dele”.

25. Após consulta no Registo Predial, o A. apurou que no dia 10 de maio de 2013 – ou seja, pouco antes de o Autor ter revogado a Procuração –, o 1.º Réu, sem dar qualquer conhecimento ao Autor, vendeu o imóvel à sociedade comercial C..., Lda.

26. O A. desconhecia a compra e venda a que se alude em 14 e até há poucos meses, tinha a convicção de que o imóvel estava na sua titularidade.

27. O 1º R. nunca informou a mãe do Autor que havia celebrado a escritura no uso da Procuração.

28. O Autor continuou a receber os IMI’s referentes ao imóvel.

29. Não houve pagamento nem recebimento de qualquer preço entre o 1º e a 2ª R., quanto ao negócio referido em 14.

30. A 2ª R. nada pagou pelo imóvel.

31. A hipoteca ao BCP continuou em vigor.

32. O Autor não recebeu qualquer quantia da 2ª R., nem soube antecipadamente que a compra e venda ia ter lugar.

33. Não houve tradição do bem para a 2ª R e esta não reclamou o imóvel.

34. O imóvel está atualmente na posse do Autor, sendo a sua residência permanente, bem como, da sua família.

35. O 1º R. tem/teve uma relação de proximidade com o atual sócio e único gerente da 2ª R.

36. O 1º Réu é sócio de uma outra sociedade, com nome semelhante e sócios em comum, a “C... - Manutenção, Lda”.

37. A 2.ª Ré participou num negócio montado pelo 1º Réu para retirar a titularidade do bem ao Autor, transmitindo-a para uma sociedade comercial da sua relação de proximidade e domínio.

38. O 1º Réu agiu com o propósito de desviar o imóvel do património do Autor.

39. Aquando do negócio referido em 1, e por razões que se prendiam com problemas com as finanças, o Autor e o 1.º R. acordaram realizar no mesmo dia e local, a outorga em Cartório, de uma Procuração a favor do 1.º R. concedendo-lhe os poderes necessários para vender aquele imóvel, nos termos que constam do ponto 8.

40. O imóvel sempre foi uma habitação secundária, utilizada como “casa de férias” e nunca foi habitado em termos permanentes, pelo menos até meados de 2019, nem pelo 1.º R., nem pelo Autor, ou até mesmo pela mãe do Autor e seus filhos.

41. As prestações do empréstimo bancário sempre foram pagas, desde 2001, pelo 1º R, através de depósitos mensais e sucessivos.

42. Assim como o valor do condomínio.

43. Também tem sido o 1º R. quem tem pago o IMI.

44. Até aos dias de hoje, tanto as prestações do empréstimo bancário como o valor referente ao condomínio continuam a ser pagas pelo 1.º R.

45. (…).

46. A venda do imóvel surgiu da separação do 1º R. e da mãe do A., ocorrida em 2013.

47. A ação foi registada em 18.02.2022.

Factos não provados:

A. Após a aquisição a que se alude em 1, passaram a residir no imóvel o casal (1º Réu e EE), os três filhos desta, fruto do anterior casamento e ainda o filho do casal, FF.

B. Onde permaneceram até 2017.

C. O negócio a que se alude em 1. visou salvaguardar o imóvel aquando das partilhas por divórcio do 1º R.

D. O 1º R. não deu conhecimento à mãe do A., da venda.

E. O acordo a que se alude em 11, deveu-se ao facto que consta do ponto 6.

F. O preço da transação do imóvel a que se alude em 1, no valor de € 170.000,00 foi pago da seguinte forma:

• € 42.955,90 (quarenta e dois mil, novecentos e cinquenta e cinco euros e noventa cêntimos) – entregues pela mãe do A. ao 1º R.;

• € 127.044,10 (cento e vinte e sete mil, quarenta e quatro euros e dez cêntimos), mediante a assunção da dívida ao Banco Comercial Português.

G. Foi EE quem assumiu o compromisso de pagamento do empréstimo ao Banco, na sua totalidade, e entregou, no ato da escritura, ao 1º R., o valor de € 42.955,90.

H. O objetivo da celebração da procuração a que se alude em 8 era o de, futuramente, a titularidade do imóvel ser transmitida para a mãe do Autor, EE, quando esta já estivesse divorciada.

I. O Autor, com base na relação de confiança que mantinha com o 1.º Réu, outorgou a favor deste a aludida Procuração, confiando que o propósito da celebração de tal instrumento, seria a futura transmissão do imóvel para a sua mãe, quando o “casal” o entendesse, sem necessidade de intervenção do A.

J. Para pagamento das prestações mensais do empréstimo, ao BCP, a mãe do Autor entregava mensalmente, ao 1.º Réu, o valor da prestação, sempre em numerário, e este fazia depósito direito no Banco.

K. A atividade profissional do 1º Réu sempre girou em torno de sociedades comerciais, que ora abre ora liquida e dissolve, entrando numa espiral de endividamento que conseguiu ir ultrapassando única e exclusivamente à custa de dinheiro próprio da mãe do Autor, que lhe saldou todas as dívidas.

L. Aquando do facto referido em 29, o A. aconselhou a mãe a deixar de entregar dinheiro ao R., fosse pagamento do empréstimo da casa de ..., fosse para outro fim.

M. A mãe do A. continuou a pagar as prestações mensais do empréstimo, apesar do que consta do ponto 14.

N. O 1º R. dissolveu o casamento com a 1.ª mulher, DD, em meados de 2009.

O. Na sequência do negócio referido em 1, o imóvel era para ser integrado na esfera jurídica do 1º R.

P. A mãe do Autor não tinha qualquer tipo de rendimentos ou interesse na compra de um imóvel que provinha de uma anterior relação do 1.º R. e da sua então mulher/esposa.

Q. A mãe do Autor não tinha/tem rendimentos para custear a sua vida e ainda a capacidade financeira para “entregar mensalmente” o valor da prestação bancária.

R. Quando em 2013, voltaram a juntar-se, pouco tempo depois, o Autor e a mãe do Autor já haviam tido conhecimento da venda do imóvel.

S. O R. nunca foi notificado da revogação da procuração.

T. A mãe do A. pagava os IMIs a que se alude em 28.

O direito.

O recurso suscita a apreciação das seguintes questões:

- Nulidade da escritura de compra e venda outorgada em 10.052013.

- Se o tribunal podia declarar a resolução do contrato.

Abordemos cada uma delas.

O Autor propôs a presente acção pedindo a declaração de nulidade da escritura de compra e venda outorgada no dia 10.05.2013, nos termos da qual o 1º Réu, BB, na qualidade de procurador do Autor, declarou vender a “C..., Lda”, a fração autónoma, designada pelas letras “AV”, correspondente ao piso 3 ou 3º andar DD, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74.

O Autor não indicou a norma jurídica em que fundamenta o pedido, o que levou a Senhora Juiz perante tal omissão a “tentar enquadrar juridicamente os factos, de acordo com as vertentes que pareçam ser plausíveis.”

Considerou a sentença não se tratar de simulação, por não se ter provado que tenha havido intenção de enganar o Autor ou a sua mãe, afastou também o vício de abuso de representação, e não poder decretar a resolução do negócio, apesar de se ter provado não ter havido pagamento do preço, por não ter sido formulado pedido nesse sentido. Em consequência, julgou a acção improcedente

Dissentindo do assim decidido, defende o Recorrente que se encontra provada a simulação por i) não ter sido pago o preço; ii) o mútuo bancário continuar em nome dos mutuários originais; iii) o Recorrente não ter tomado posse do imóvel para o usar como sua residência permanente, e por ter sido celebrada devido a dividas fiscais do 1º Réu, para salvaguardar o imóvel de uma eventual penhora.

Diz expressamente o Recorrente na conclusão 1ª que “a questão central do recurso diz respeito à figura da simulação contratual e à aplicação das provas do conluio contra terceiros pela via de um negócio que as partes não quiseram ou que é contrário às vontades dos declarantes.”

Vejamos se lhe assiste razão.

É certo que o Autor na petição inicial não indicou concretamente o fundamento jurídico do pedido, e deveria tê-lo feito por tal constituir um dos requisitos da petição inicial, como decorre do disposto no art. 552º do CPCivil: “Na petição, com que propõe a acção, deve o autor de expor os factos essenciais que servem de causa de pedir e as razões de direito que servem de fundamento à acção.” (nº1, alínea dd).

Como referem os Professores José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Cicil Anotado, 2ª, 3ª edição, pag. 491/492:

“O autor deve invocar as razões de direito pelas quais entende que o seu pedido merece acolhimento. Trata-se de aplicar o direito aos factos que constituem a causa de pedir, de modo que permita a conclusão constante do pedido. Ao contrário do que acontece com a causa de pedir, a fundamentação de direito não condiciona o conteúdo da sentença: o juiz permanece livre na indagação, interpretação e aplicação do direito (art.5º/3). Mas a fundamentação de direito, não tendo embora função de individualização da pretensão, não deixa de constituir um ónus, na medida em que o autor, se não fizer, no mínimo, a indicação da norma jurídica ou do princípio jurídico que tenha por aplicável, não poderá vir arguir a nulidade da sentença que venha a ser proferida, sem prévia audição das partes, com fundamento jurídico que elas não tenham anteriormente considerado.”

Omitida embora qualquer alusão ao fundamento jurídico do pedido, o articulado inicial permite sem dificuldade perceber qual o fundamento jurídico da acção, e não parece que seja a simulação.

Recordemos o que de relevante o Autor alegou na p.i.:

25. O 1º Réu, abusivamente, no uso da procuração que o Autor havia outorgado a seu favor – para o 1º Réu, posteriormente, passar o imóvel para nome da mãe do A. – vendeu o imóvel a um sociedade comercial “sua”.

26. E nunca informou o Autor da escritura que havia celebrado no uso da procuração, nem avisou a sua mãe, não obstante terem vivido juntos até 25.12.2019.

27. O Autor desconhecia em absoluto esta compra e venda e até há poucos meses, tinha plena convicção de que o imóvel estava na sua titularidade.

28. Em termos ficais tudo permaneceu igual, porquanto o A. continuou a receber e a mãe a pagar, os IMIs referentes ao imóvel, conforme comprovativos de IMI dos anos de 2009 a 2018, que ora se juntam.

29. Não houve nem recebimento de qualquer preço entre Autor e a 2ª Ré.

30. A 2ª Ré nada pagou pelo imóvel.

31. É falsa a declaração que consta no Documento Particular Autenticado (DPA), quando se diz que o preço já foi recebido pelo Autor (ou seu Procurador).

32. É falsa a declaração que consta no DPA quando se diz que o imóvel é vendido livre de ónus ou encargos, pois a hipoteca ao BCP continuou em vigor e a mãe do A. a pagar as prestações mensais.

33. O Autor não recebeu qualquer quantia da 2ª Ré, pois nem soube que a compra e venda teve lugar.

34. Nunca ocorreu a tradição do bem, porquanto o imóvel continua na posse do A. sendo a sua residência permanente, bem como da sua família.

35. A 2ª Ré nunca pagou qualquer prestação mensal, ou qualquer outra quantia, ao BCP.

36. O 1º Réu não é sócio da 2ª Ré C..., Lda, conforme resulta da certidão comercial desta, mas teve uma relação de proximidade com o seu actual e único sócio e gerente.

37. Acresce que o 1º Réu é sócio de uma outra sociedade, com nome semelhante e sócios em comum – a C... - Manutenção, Lda – cf. certidão comercial que ora se junta.

38. Em face do exposto, é nula e nenhum efeito, a escritura de compra e venda outorgada no dia 10 de maio de 2013 (…).”

E mais à frente:

46. A 2ª ré participou num negócio ilícito montado pelo 1ºR para retirar o bem da titularidade do A., transmitindo-o para uma sociedade comercial das suas relações de proximidade e domínio.

47. O 1º Réu agiu com o propósito único de desviar o imóvel do património do A

48. Sem que lhe desse conhecimento e assim logrou ir obtendo o pagamento das prestações mensais ao BCP, pela sua mãe.

49. Para o efeito usou, em abuso de uma procuração outorgada pelo A. a seu favor, a qual bem sabia servir exclusivamente para, no futuro, transmitir a propriedade do bem à sua mãe.

50. Termos em que, para os efeitos do disposto no art. 286º do CC, deverá ser declarado nulo o negócio celebrado em 10.05.2013, e em consequência ser ordenado o cancelamento desta aquisição a nível registal.

Estatui o art. 240º do CCivil que “se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado; o negócio simulado é nulo.

Consequentemente, por simulação entende-se o acordo ou conluio entre declarante e o declaratário, no sentido de celebrarem um negócio que não corresponde a sua vontade real e no intuito de enganarem terceiros.

A análise deste noção revela que, para haver simulação, devem ocorrer simultaneamente, os seguintes elementos: i) a divergência entre a vontade real e a declarada, isto é, entre a aparência criada (o negócio exteriorizado) e a realidade negocial (negócio realmente celebrado); ii) o acordo simulatório, ou seja, o acordo entre as partes com o fim de criar uma falsa aparência de negócio (pactum simulationis); iii) e o intuito de enganar ou de ilidir terceiros (animus decipiendi).

Ora, no caso o Autor não alegou, nem se provou, que as declarações dos outorgantes na escritura pública de 13.05.2013 – o Réu, na qualidade de procurador do Autor, e o segundo outorgante, CC, na qualidade de gerente da sociedade comercial por quotas denominada “C..., Lda” – não correspondessem à sua vontade real, nem se provou acordo simulatório, o que é bastante para se concluir que se algum vício afecta o negócio formalizado pela escritura de 13.05.2013, não é o da simulação.

O que o Autor acaba por reconhecer nos artigos 46 e 47 quando alega que os RR montaram um negócio engendrado pelo 1º Réu “para retirar o bem da titularidade do A., transmitindo-o para uma sociedade comercial das suas relações de proximidade e domínio”, e que “o 1º Réu agiu com o propósito único de desviar o imóvel do património do A.”

Nem o facto de não ter sido pago o preço é suficiente para provar a simulação.

Com efeito, a lei define o contrato de compra e venda como “o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.” (art 874º do CC).

Nas palavras de Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, parte especial, contratos, 2ª edição, pag. 25, “a compra e venda é um contrato real, quod efectum, pois por via de regra, a transferência do direito de propriedade dá-se por mero efeito do contrato (art. 408º, nº1 do CCivil. Por exemplo, no momento em se celebra a escritura de venda de um prédio, independentemente da sua entrega, transfere-se a propriedade para o comprador.”

Além do efeito real – a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito – a compra e venda tem dois efeitos obrigacionais (que se reconduzem à constituição das obrigações de entregar a coisa e de pagar preço (art. 879º que fixa os efeitos essenciais da compra e venda.”

Nem a entrega da coisa nem o pagamento do preço, meros efeitos da compra e venda, contendem com a validade do negócio.

Isto mesmo foi referido no Acórdão do STJ de 07.02.2002, CJ/STJ, I, pag. 77-81:

“O que a lei menciona é que a compra e venda gera, como efeito essencial, entre outros, a obrigação de entregar o preço.

Mas não diz que o preço tenha que ser elemento essencial da validade da declaração correspondente, de tal forma que, na falta da sua indicação, como conteúdo da declaração, esta seja nula.

Essencial é a declaração de vender e de comprar.”

Por conseguinte, além de não invocada expressamente, o contrato de compra e venda referido em 14), não está ferido de simulação.

Dissemos atrás que o articulado inicial permite sem dificuldade perceber qual o fundamento jurídico da acção. O que o Autor invocou foi um abuso de representação por parte do 1º Réu, na medida em que, segundo alegou, a procuração destinava-se a, no futuro, transmitir a propriedade do imóvel para a sua mãe.

O art. 262º do CCivil define procuração como “o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.”

A representação traduz-se na prática de um acto jurídico, em nome de outrem, para na esfera desse outrem se produzirem os respectivos efeitos.

Os poderes de representação podem ser atribuídos por acto voluntário, pelo representado ao representante, estando-se então perante representação voluntária, atribuindo-se os poderes representativos através de procuração; os poderes representativos podem resultar dos estatutos de uma pessoa colectiva (representação orgânica ou estatutária); podem os poderes ser concedidos pela lei, verificadas certas situações – Prof. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, pag. 539).

A procuração é livremente revogável nos termos do art. 265º, nº2 do CPC.

Para que a representação seja eficaz torna-se necessário que o representante actue nos limites dos poderes que lhe competem (art. 268º do CC), ou que o representado posteriormente proceda à ratificação.

No caso de o representante abusar dos seus poderes, o negócio é ineficaz em relação ao representado (arts. 268º e 269º do CCivil).

Existe abuso de representação sempre que o representante, agindo embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram conferidos, excede-os conscientemente, actuando de modo substancialmente contrário aos fins da representação (Ac. STJ de 21.03.2013, P. 637/1999, dgsi.net)

Revertendo ao caso dos autos.

Estamos perante uma representação voluntária, por estar assente numa procuração emitida em 17.08.2009, pela qual o Autor constituiu o 1º Réu seu procurador, concedendo-lhe “os poderes necessários para, pelo preço de 170.000,00€ e demais condições que entender convenientes vender a fração autónoma designada pelas letras AV do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o artigo .74 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..64, podendo receber o respetivo preço e dar quitação, outorgar e assinar a competente escritura…”.

O Autor revogou a procuração no dia 18.06.2013, “a partir desta data” (facto nº9), portanto em data posterior ao dia em que o Réu, ao abrigo da procuração que o Autor lhe conferiu, outorgou na escritura de venda do imóvel (10.05.2013).

A isto acresce terem sido dados como não provados os factos em que o Autor sustentava o alegado abuso de representação (cf. alíneas H) e I) da matéria de facto não provada).

O que significa que o Autor não provou, como lhe competia (art. 342º/1 do CC), os factos constitutivos do abuso de representação que alegou.

Ora como decidiu o Acórdão do STJ de 13.09.2018, P. 246/10, “tendo a revogação da procuração ocorrido depois de concretizada a venda pelo procurador do autor, aquele estava habilitado ainda com os poderes que “o dominus” lhe confiara e que incluída a venda do prédio. Nada se apurando quanto ao alegado erro na emissão da procuração ou que o procurador tenha exorbitado os poderes representativos ou que tenha agido com animus nocendi, a compra e venda realizada com base na procuração é válida.”

É esta a situação dos autos. Concluindo-se pela validade da venda outorgada pela escritura de 10.05.2013, o recurso está inapelavelmente condenado ao insucesso.

Decisão.

Pelo exposto, nega-se a revista e confirma-se a decisão recorrida.

Custas pelo Recorrente.

Lisboa, 27.02.2025

Ferreira Lopes (relator)

Arlindo Oliveira

Maria de Deus Correia

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