1. Por contrato-promessa celebrado no dia 18 de Novembro de 2004, o Autor prometeu comprar à Ré e esta vender-lhe a fracção ou unidade habitacional, provisoriamente identificada pela letra do Bloco B, do prédio urbano, em construção, designado por omisso na Conservatória do Registo Predial, e inscrita a parte rústica sob o artigo ;
2. O preço estipulado e aceite foi de 118 000,00 € e o seu pagamento seria feito mediante a entrega de 2 500,00 € com a celebração do contrato, mais 27 500,00 €, valendo tais quantias como sinal e seu reforço, sendo o restante com a celebração da escritura;
3. O Autor pagou efectivamente as referidas prestações estipuladas a título de sinal que assim se fixou em 30 000,00 €;
4. Ainda segundo o contrato, a escritura que titularia a aludida transacção seria celebrada quando estivessem (reunidas) as condições documentais para tal, devendo a Ré notificar o Autor para o efeito, com a antecedência mínima de cinco dias;
5. Como ficou estabelecido, caso a Ré não fizesse tal notificação e estando reunidas as referidas condições, o Autor podia notificá-Ia para o efeito com a mesma antecedência;
6. Ainda que não fosse fixado prazo certo para a celebração da escritura, ficou previsto o mês de Agosto de 2006 como data provável;
7. Como tal prazo foi largamente ultrapassado, perante a indefinição da Ré quanto ao cumprimento, o Autor requereu a fixação judicial de prazo no processo n.º, do juízo cível, tendo as partes chegado a acordo quanto ao prazo, que foi fixado até três de Abril de 2008;
8. Até ao referido prazo a Ré não só não cumpriu como não deu qualquer sinal de pretender fazê-lo pelo que, à falta de outra informação, o Autor dirigiu-se à Conservatória do Registo Predial para saber se havia condições de registo para poder notificar a Ré para efectuar a escritura, sabendo então que não existiam, tornando-se inútil a prevista notificação;
9. Pelo que, por carta registada de dois de Maio de 2008, notificou a Ré que, perante o incumprimento, dava o contrato sem efeito e reclamou em dobro o sinal que havia entregue;
10. Obteve, algum tempo depois, documento comprovativo de que não foi ainda feito qualquer registo do empreendimento.
Fundamentação de Direito
Com relevo para a decisão, ficou provado que a «escritura que titularia a aludida transacção seria celebrada quando estivessem (reunidas) as condições documentais para tal, devendo a Ré notificar o Autor para o efeito, com a antecedência mínima de cinco dias», que «caso a Ré não fizesse tal notificação e estando reunidas as referidas condições, o Autor podia notificá-Ia para o efeito com a mesma antecedência», que «ainda que não fosse fixado prazo certo para a celebração da escritura, ficou previsto o mês de Agosto de 2006 como data provável», que «como tal prazo foi largamente ultrapassado, perante a indefinição da Ré quanto ao cumprimento, o Autor requereu a fixação judicial de prazo no processo nº, do juízo cível, tendo as partes chegado a acordo quanto ao prazo, que foi fixado até três de Abril de 2008», que «até ao referido prazo a Ré não só não cumpriu, como não deu qualquer sinal de pretender fazê-lo, pelo que, à falta de outra informação, o Autor dirigiu-se à Conservatória do Registo Predial de para saber se havia condições de registo para poder notificar a Ré para efectuar a escritura, sabendo então que não existiam, tornando-se inútil a prevista notificação» e, finalmente, que «por carta registada de dois de Maio de 2008», o Autor «notificou a Ré que, perante o incumprimento, dava o contrato sem efeito e reclamou em dobro o sinal que havia entregue».
Não só a terminologia usada no pacto negocial mas também os seus contornos objectivos apontam para a noção segura de que, conforme definido na sentença questionada, estamos perante um contrato-promessa de compra e venda que teve por objecto mediato a aquisição de bem imóvel.
É adequada a referência aí contida no sentido de que, apesar da especificidade do seu regime, o incumprimento do aludido contrato deve ser aferido à luz das regras gerais dos contratos – designadamente dos arts. 406.º, n.º 1, 798.º, 799.º, 801.º e 808.º do Código Civil – e, em particular, na situação que nos ocupa, dos critérios abrangentes que emergem do artigo 808.º de tal encadeado normativo.
De acordo com o n.º 1 deste artigo, a obrigação considera-se, para todos os efeitos, definitivamente não cumprida «se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor».
Quanto à primeira possibilidade, nada se provou. Vejamos a segunda.
O Demandante sentiu a necessidade de recorrer ao mecanismo processual de fixação judicial de prazo. Daqui tem que se extrair que não foi pactuado entre as partes no contrato um prazo peremptório ou de natureza fixa já que, se tal prazo existisse, essa iniciativa constituiria actuação supérflua e, consequentemente, incompreensível.
Fixado o prazo, o contrato definitivo não foi celebrado dentro das sua balizas temporais. Qual a consequência deste facto?
Os dados fácticos, subsumidos ao disposto no art. 805.º do apontado Código, indicam-nos que existe mora.
O contrato ajuizado não contém condição resolutiva.
O prazo consolidado em juízo emergiu de acordo das partes judicialmente homologado, tendo brotado destituído de menção complementar às consequências para o seu desrespeito.
Não se extrai de qualquer destes momentos de referência, designadamente da actuação da Ré tornada conhecida nos autos, a noção de que a obrigação esteja definitivamente não cumprida.
Só a conversão da mora em incumprimento seria susceptível de conferir ao Autor o direito de resolver o contrato-promessa com fundamento em incumprimento da Ré.
Com evidente acerto, o Supremo Tribunal de Justiça tornou patente, no seu acórdão de 25-06-2009, in dgsi.pt, relevante no domínio que nos ocupa, que: «1. A mora – ou incumprimento transitório – traduz-se num mero retardamento da prestação (que, contudo, ainda é possível) e converte-se em incumprimento definitivo se incumprido o prazo suplementar razoável concedido em interpelação admonitória; 2. A interpelação admonitória deve conter, inequívoca e expressamente, a cominação de resolução por incumprimento se decorrido o prazo suplementar o renitente não cumprir; 3. O incumprimento definitivo terá de resultar de uma das inequívocas situações de facto: declaração antecipada de não cumprir; decurso de termo essencial (ou prazo fatal); verificação de condição resolutiva expressa; perda de interesse na prestação».
No caso em apreço, não houve verdadeiro retardamento do adimplemento no período anterior à fixação judicial de prazo, porquanto não se pode dizer que os factos cristalizados apontem para a vera existência de um prazo inicial de cumprimento.
Apenas se colheu a noção de que ficou previsto o mês de Agosto de 2006 como data provável para a celebração da escritura. Trata-se de mera previsão com expressão no contrato; se assim não fosse, não se falaria de probabilidade mas de certeza.
O processado de fixação judicial de prazo funcionou como interpelação admonitória, nos termos semânticos e técnicos emergentes do aresto jurisprudencial acabado de invocar. Porém, ao contrário do nele indicado como exigível, não se fez alusão inequívoca e expressa à cominação de resolução por incumprimento a título de sanção pelo decurso ineficaz do prazo inicial ou suplementar imposto. Ora, como aí se disse «o decurso do prazo não fatal gera tão-somente mora, que nunca o incumprimento».
Mais uma vez citando este acórdão chama-se a atenção que, aqui como aí, «para converter essa mora em incumprimento deveria» o «recorrente ter interpelado admonitóriamente a recorrida, fixando-lhe um prazo razoável para cumprir, cominando o não acatamento dessa fixação com a resolução do contrato, só assim produzindo o efeito do n.º 1 do artigo 808.º do Código Civil – cf., por todos, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de Dezembro de 2007 – 07 A2378» e que «não o tendo feito, e não tendo, outrossim, alegado e demonstrado, a perda de interesse na prestação» «inexiste incumprimento da recorrida», sendo que, no caso em apreço, não há declaração resolutória da recorrente para além da que se pode extrair da própria instauração da acção solicitando a devolução do sinal em dobro.
Não estamos perante situação caracterizada pela existência de uma declaração antecipada de não cumprir, não nos encontramos face a quadro de esgotamento de termo essencial, não se materializou condição resolutiva expressa e o Demandante não alegou, logo não demonstrou, ter perdido definitivamente o interesse na prestação.
O Autor também não conseguiu patentear o definitivo desaparecimento das condições físicas ou de enquadramento técnico-legal para a celebração do contrato definitivo.
Não tendo havido incumprimento categórico do contrato, este permanece vigente, não existindo, pois, fundamento para a condenação da Demandada na devolução do sinal em dobro.
Improcede, em consequência, o recurso sob avaliação.
III. DECISÃO
Pelo exposto, julgamos a apelação totalmente improcedente e, em consequência, confirmamos a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 3 de Dezembro de 2009
Carlos Manuel Gonçalves de Melo Marinho (Relator)
José Albino Caetano Duarte (1.º Adjunto)
António Pedro Ferreira de Almeida (2.º Adjunto)
