2441/05.8TBVIS.C1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A acção de declaração de nulidade da escritura pública de justificação notarial da aquisição de um prédio, se não for proposta e registada, nos três anos posteriores à conclusão do negócio impugnado, período de defeso cerrado, em que os efeitos extintivos característicos da declaração de nulidade se mantêm, plenamente, é inoponível, o que constitui uma espécie de ineficácia, stricto sensu, a terceiros de boa-fé, adquirentes, a título oneroso, de direitos sobre o mesmo prédio, desde que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção, originando, como reflexo imediato, a nulidade do respectivo negócio de oneração constitutivo da hipoteca efectuado sobre o mesmo prédio.

II- Sendo nula a aquisição do prédio, em consequência de justificação notarial, e, reflexamente, o negócio constitutivo da hipoteca, operado pelo justificante, a favor da CGD, beneficiária da garantia real, no que toca às relações entre aquele e esta, essa hipoteca de coisa alheia é, por sua vez, relativamente aos proprietários do bem onerado pelo non dominus, por se traduzir na oneração de um bem de outrem, res inter alios acta, ou seja, ineficaz, isto é, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património, tudo se passando como se não existisse, independentemente da boa fé do beneficiário do direito real de garantia, o que afasta, quanto ao dono da coisa, os efeitos emergentes da aquisição tabular.

III- Os direitos do proprietário sobre o prédio reivindicado, objecto de justificação notarial de aquisição do domínio, declarada nula, prevalecem, em toda a linha, quer em relação à pretensa aquisição da propriedade pelo réu onerante do bem, quer em face do negócio constitutivo da hipoteca com o qual aquele réu onerou o prédio, em favor do adquirente banco, não obstante a demonstrada boa fé deste.

IV- Não tendo o registo prioritário da hipoteca sido motivado por uma aquisição, a título oneroso, por parte do adquirente banco, como não o havia sido, preteritamente, por parte do onerante, trata-se de um registo que apenas cobre um direito inexistente, em relação ao qual se não verificou a aquisição tabular, não podendo, consequentemente, manter-se e não sendo, por não incidir sobre bens do devedor, mas antes sobre bens do titular, oponível a este.

V- Pelo que, não obstante a prioridade do registo da hipoteca voluntária, não goza o banco do direito de ser pago pelo valor do prédio, que garantia o crédito que o mesmo concedeu ao onerante, por se tratar de um direito que, substantivamente, lhe não compete, em virtude de o mesmo prédio ser um bem alheio, isto é, não ser um bem propriedade do devedor mutuário onerante, mas antes do respectivo titular impugnante da justificação.

VI- Enquanto que a nulidade da venda ou oneração de coisa alheia é uma solução que vale, directamente, quanto à virtualidade desse negócio para produzir, em geral, os efeitos que lhe são próprios, nomeadamente, entre as partes no mesmo, ou seja, o adquirente e o alienante ou o onerante, sendo estes as pessoas que nele intervém desprovidas de quaisquer poderes ou, insuficientemente, habilitadas, na situação da ineficácia do negócio, em relação ao titular do bem que é seu objecto, ocorre uma solução legal criada, directamente, para defesa do seu direito sobre a coisa, indevidamente, alienada ou onerada, por forma a não ser afectado pelos efeitos, normalmente, próprios de tal negócio.

ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA[1]:

AA e marido, BB, CC e marido, DD, e EE e marido, FF, propuseram a presente acção declarativa, com processo comum, sob a forma ordinária, contra GG e a Caixa Geral de Depósitos, SA, todos, suficientemente, identificados nos autos, pedindo que, na sua procedência, se declare que o réu GG não é dono e legítimo possuidor do direito que se arroga na escritura de justificação [a], que o réu GG seja condenado a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o prédio por si justificado e, consequentemente, a proceder à sua restituição aqueles, entregando-lho, livre e devoluto, com tudo o que lhe pertence [b], que o réu GG seja condenado a pagar aos autores a quantia de €8.750,00, bem como a quantia mensal de €350,00, desde a data da entrada da presente acção e até à efectiva entrega do prédio [c], que a ré Caixa Geral de Depósitos, SA, seja, igualmente, condenada a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o identificado prédio, com a consequente insubsistência da hipoteca registada sobre o mesmo, abrindo, assim, mão de tal prédio, no que concerne à garantia do crédito que deterá sobre o réu GG [d] e, finalmente, que seja ordenado, na decisão a proferir, o cancelamento do registo requerido pelos réus, através das apresentações 8, de 2003/05/22, e 8, de 2003/11/03 (registo de aquisição, a favor do réu GG, e hipoteca, a favor da ré CGD) [e], alegando, para o efeito, e, em síntese, que os autores são donos e legítimos proprietários de uma casa de habitação, que identificam na petição inicial, a qual foi, contudo, objecto de justificação notarial, que permitiu ao réu GG registar a mesma, em seu nome, e constituir, a favor da ré Caixa Geral de Depósitos, SA, uma hipoteca, que se encontra ferida de nulidade.

O valor locativo do imóvel é de, pelo menos, €350,00 mensais, pelo que, à data da propositura da acção, o réu GG é já devedor da quantia de €8.750,00, relativa à privação do respectivo uso.

Na sua contestação, a ré Caixa Geral de Depósitos, SA, impugna, em síntese, a matéria vertida na petição, alegando que desconhece se os prédios são os mesmos; mas que, de qualquer forma, é terceira de boa fé, pelo que a eventual declaração de invalidade e o consequente cancelamento do registo de aquisição não prejudicam os seus direitos, adquiridos, a título oneroso, concluindo pela improcedência do pedido.

E, em sede de reconvenção, afirma que o réu GG efectuou obras no imóvel que aumentaram o seu valor, vendo a Caixa Geral de Depósitos, SA, o património diminuído, na mesma proporção do empréstimo concedido, pelo que, na eventualidade da procedência da acção, pede a condenação dos autores no pagamento dos valores em dívida, no âmbito do empréstimo contratado com o réu GG, no montante que, à data, se cifrava em €62.942,05, acrescido de juros diários, no valor de €21,30.

Por seu turno, o réu GG, na sua contestação, alega que o prédio reivindicado pelos autores é, efectivamente, aquele que foi objecto de justificação notarial, sendo certo, porém, que, em Janeiro de 1997, as autoras CC e EE prometeram vender o mesmo aos seus amigos HH e II, pelo preço de 7.500.000$00, tendo recebido, a título de sinal, a quantia de 2.000.000$00.

Logo após, os promitentes compradores, através do réu DDl, receberam a chave do imóvel e entraram na sua posse, iniciando, então, obras de demolição e reconstrução de todo o seu interior, que decorreram entre Fevereiro e Maio de 1997, e que orçaram em 12.100.000$00 (€60.354,55), passando a habitar a casa.

Porém, e, não obstante as promessas das autoras CC e EE, a verdade é que estas nunca se disponibilizaram a celebrar a escritura definitiva, pelo que os promitentes compradores acabaram por se aborrecer e desistir do negócio, já em Julho de 2001, exigindo que o réu GG assumisse a sua posição contratual, tendo este concordado, comprometendo-se a liquidar o remanescente de 5.500.000$00, pela aquisição do imóvel, com o assentimento daquelas autoras, que lhe prometeram celebrar a escritura definitiva, daí a poucos dias.

Nesta sequência, o réu GG contraiu um empréstimo bancário, pagando aos primitivos promitentes compradores as quantias que estes haviam gasto com o sinal e com a realização das obras, mas, continuando a escritura definitiva por celebrar, procurou junto do banco a concessão de um empréstimo para habitação, o que só se tornou possível com a constituição de uma hipoteca voluntária sobre o imóvel.

E foi aqui que alguém lhe sugeriu a celebração de uma escritura de justificação, facto que mereceu a concordância da autora CC, e que acabou, efectivamente, por realizar, constituindo, então, uma hipoteca, a favor da ré Caixa Geral de Depósitos, SA, tendo ainda necessidade de executar algumas obras de alteração no imóvel, em que despendeu mais 7.800.000$00 (€38.906,24).

Em reconvenção, o réu GG pede que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos faltosos, isto é, que atribua ao réu o direito de propriedade sobre o prédio dos autos [1], e, caso assim se não entenda, que seja declarado que o réu adquiriu, por acessão industrial imobiliária, o direito de propriedade sobre o mesmo prédio [2], e ainda, caso assim, também, se não entenda, que os autores sejam condenados a pagar ao réu o sinal em dobro de 4.000.000$00 (€19.951,92) e, igualmente, o valor das benfeitorias de €99.260,79 e respectivos juros, à taxa legal, desde 31 de Janeiro de 1997, até integral pagamento, reconhecendo-se ao réu o direito de retenção sobre o prédio e as obras, até total reembolso [3] e, em qualquer caso, que as autoras sejam condenadas como litigantes de má fé, em multa e indemnização, a favor do réu, nunca inferior a €2.500,00 [4], alegando que gastou na casa 19.900.000$00 (€99.260,79), assistindo-lhe, por conseguinte, por via da acessão industrial imobiliária, o direito de haver para si o identificado prédio, pagando aos autores a importância de 5.500.000$00.

Na réplica, os autores afirmam que a autora CC chegou, efectivamente, a estabelecer com o casal de brasileiros um projecto de venda da casa, de quem recebeu 2.000.000$00, mas que, não tendo os demais herdeiros concordado, o negócio frustrou-se, admitindo a mesma acertar as suas contas com o referido casal.

Os autores refutam, igualmente, qualquer acordo quanto à cessão da posição contratual dos brasileiros para o réu GG, sendo que, tanto o contrato promessa, como uma eventual cessão da posição contratual, são nulos, por falta de forma.

Por outro lado, contrariam a fundamentação jurídica apresentada pela ré Caixa Geral de Depósitos, SA, concluindo pela improcedência de ambos os pedidos reconvencionais.

O réu GG apresentou ainda tréplica, reiterando a sua versão dos factos e concluindo como na contestação-reconvenção.

A sentença julgou a acção, parcialmente, procedente e, em consequência, declarou que o réu GG não é dono e legítimo possuidor do direito que se arroga na escritura de justificação notarial, outorgada no dia 7 de Abril de 2003, no 2º Cartório Notarial de Viseu, lavrada de fls. 00 a fls. 00do Livro 000, condenou o réu GG e a ré Caixa Geral de Depósitos, SA, a reconhecer o direito de propriedade das autoras sobre o identificado prédio por aquele justificado, ordenando ainda o cancelamento do registo G – Ap. 00, de 2003/05/22, efectuado sobre o referido prédio urbano, o qual se mostra descrito, na 2ª Conservatória do Registo Predial de Viseu, sob o n.º 0000000000, da freguesia de Rio de .... [2], condenou o réu GG a proceder à restituição do prédio aos autores, entregando o mesmo, livre e devoluto [3], condenou o réu GG a pagar aos autores a quantia de €275,00, por cada mês decorrido, desde o dia 7 de Junho de 2005 e até efectiva entrega do prédio [4], absolveu o réu GG do remanescente peticionado [5], absolveu a ré Caixa Geral de Depósitos, SA, do remanescente peticionado, mantendo-se intacta a hipoteca constituída a seu favor [6], julgou a reconvenção formulada pelo réu GG, totalmente, improcedente e, em consequência, absolveu os autores-reconvindos de todos os pedidos contra eles formulados [7], não chegando a ser objecto de apreciação a reconvenção formulada, por via subsidiária, pela ré Caixa Geral de Depósitos, SA.

Desta sentença, os autores AA e marido, BB, e CC e marido,DD, interpuseram recurso, tendo o Tribunal da Relação julgado improcedente a apelação e, em consequência, confirmou a decisão impugnada.

Do acórdão da Relação de Coimbra, os autores AA e marido, BB, e CC e marido,DD, interpuseram agora recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua revogação, declarando-se ineficaz para com as autoras, ora recorrentes, o acto de constituição de hipoteca, a favor da ré, ora recorrida, Caixa Geral de Depósitos, SA, e, consequentemente, que se ordene o cancelamento do respectivo registo, formulando as seguintes conclusões, que, integralmente, se transcrevem:

1ª De acordo com o que foi já fixado pelas instâncias e em face da factualidade apurada e vertida nas alíneas a), h) e i) dos factos assentes e das respostas positivas dos pontos 1º e 11º a 16º da base instrutória as autoras, ora recorrentes, são donas e legítimas possuidoras do prédio identificado nos autos por o terem adquirido por usucapião.

2ª Atento este modo de aquisição quem à data dos factos impugnados (escritura de justificação outorgada em 07 de Abril de 2003 e constituição e registo de hipoteca de 25 de Novembro do mesmo ano) detinha a posse do respectivo bem e assim agia nessa qualidade como seu legítimo proprietário eram as autoras, ora recorrentes.

3ª Deste modo, atenta a anterioridade da posse das autoras, ora recorrentes relativamente aos actos impugnados na presente acção eram efectivamente as autoras, ora recorrentes que gozavam da presunção da respectiva titularidade do direito, nos termos do artigo 1268º do Código Civil.

4ª Não tendo o réu GG a disponibilidade do prédio dos autos nem qualquer legitimidade para o alienar na medida em que a respectiva posse e consequente presunção da titularidade dos direitos lhe não pertencia, a constituição da hipoteca que sobre o mesmo prédio estabeleceu a favor da ré e ora recorrida Caixa Geral de Depósitos, S.A., traduzindo-se numa oneração de bens alheios, cujo respectivo vício o torna ineficaz em relação às autoras, ora recorrentes.

5ª Esta ineficácia do negócio jurídico celebrado pelo réu GG a favor da ré e ora recorrida Caixa Geral de Depósitos, S.A. terá assim de levar, nos termos, aliás pedidos, ao cancelamento do respectivo registo de hipoteca.

6ª Em face da demonstrada ineficácia da constituição da hipoteca dos autos em relação às autoras, ora recorrentes redonda absolutamente irrelevante a invocação das normas dos artigos 291º do Código Civil e 17º nº 2 do Código de Registo Predial, que não tem explicação in casu.

7ª No caso dos autos resulta demonstrado que os autores, ora recorrentes e os réus não são terceiros para efeitos de registo razão porque o direito de propriedade dos autores é in casu oponível à ré, ora recorrida Caixa Geral de Depósitos, S.A. podendo assim os autores perseguir o bem defendendo o seu direito através da competente acção, como o fizeram.

8ª Acresce concluir que em face da inscrição registral da hipoteca dos autos e em sede da indagação da aplicação à situação concreta dos regimes definidos nos artigos 291º do Código Civil e 17º, nº 2 do Código do Registo Predial entendem os autores, ora recorrentes que a norma a aplicar, aliás como defenderam já perante a segunda instância, é a do artigo 291º do CC.

9ª Na verdade a questão já discutida e decidida nos presentes autos era a validade substancial da escritura de justificação outorgada pelo réu GG, negócio este que veio a ser declarado nulo pela 1ª instância.

10ª Na sequência desta nulidade também o consequente acto de constituição da hipoteca a favor da ré, ora recorrida Caixa Geral de Depósitos, S.A. veio, nos termos das disposições combinadas dos artigos 715º ex-vi artigos 892º e 939º, todos do Código Civil a padecer do mesmo vício.

11ª Nulidades estas cujo tratamento jurídico no que concerne à questão da sua inoponibilidade é tratada no âmbito do artigo 291º do Código Civil.

12ª Sendo certo que a norma do artigo 17º, nº 2 do Código do Registo Predial se refere e assim se enquadra nas nulidades do próprio registo previstas no artigo 16º do Código do Registo Predial, questão não discutida nos autos.

13ª E nem se diga que a diferença de regimes das citadas normas dos artigos 291º do Código Civil e 17º, nº 2 do Código do Registo Predial está em que aquele só se aplica quando o terceiro de boa fé não tenha actuado com base no registo, ou seja, quando o negócio nulo ou anulado não tenha sido registado, na medida em que ambas as normas pressupõem o registo do negócio nulo ou anulável.

14ª Entendem assim as recorrentes terem sido violadas as normas dos artigos 291º nºs 1, 2 e 3; 715º, 892º, 939º, 1268º, 1287º, e 1288º todos do Código Civil e ainda as normas dos artigos 5º nº 4, 16º e 17º nº 2 todas do Código do Registo Predial.

Nas suas contra-alegações, a ré Caixa Geral de Depósitos, SA, sustenta que deve ser, totalmente, confirmado o acórdão recorrido, mantendo-se incólume a hipoteca que se mostra registada a seu favor.

O Tribunal da Relação entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz, acrescentando-lhe, porém, dois novos factos, sob os nºs 65 e 66, com base no teor de documentos e bem assim como no preceituado pelos artigos 374º, n 1, do Código Civil, 659º, nº 3, 713º, nº 2 e 726º, do CPC:

1. Estão inscritos na matriz os seguintes prédios urbanos: – A)

a) casa de construção antiga, em mau estado de conservação, ocupando 42m2 de área coberta, com 2 pavimentos, 7 divisões, 8 vãos e 1 quintal anexo, com 1.230m2 de superfície, nascente e sul JJ, poente rua, norte KK, inscrito na matriz com o artigo 41, da freguesia de Rio de ...., e sito na Rua do....., n.º ....., ............;

b) uma casa destinada a habitação, composta de um andar e lojas, logradouro, a partir do norte c/ herdeiros das KK, Hs, e poente caminho público, área coberta de 90m2, área de logradouro de 36m2, um andar c/ 6 divisões e 9 vãos Ext e 6 lojas 2 div 3 vãos, inscrita na matriz com o artigo 1043, da freguesia de Rio de

2. A casa de habitação com logradouro e quintal, sita na rua....., 20, em ............, freguesia de Rio de ...., deste concelho e comarca, a confrontar do norte com KK ou KK, do nascente e sul com JJ e do poente com a rua, foi inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Rio de ...., em 1937 e aí inscrita, na proporção de 2/3, a favor de LL– avô das autoras –, e na proporção de 1/3, a favor de JJ – 1º.

3. A casa, referida no artigo 1º, encontra-se inscrita, no artigo 41º da matriz predial urbana da freguesia de Rio de ...., como sendo uma casa de construção antiga, em mau estado de conservação, ocupando 42m2 de área coberta, com 2 pavimentos, 7 divisões, 8 vãos e um quintal anexo, com 1230m2 – 9º.

4. A dita casa, também, se encontra inscrita, no artigo 1043º da matriz predial urbana da freguesia de Rio de ...., como sendo uma casa destinada a habitação, composta de um andar e lojas com logradouro, com a área coberta de 90m2 e o logradouro com 36m2, melhorado em Outubro de 1948, inscrito na matriz, em 1950 – 10º.

5. As autoras, por si e antepossuidores, há mais de 20 anos, têm retirado de tal prédio todas as vantagens de que ele é susceptível, nomeadamente habitando a parte urbana, aí confeccionando as suas refeições e recebendo os seus amigos, e agricultando a parte rústica, dela extraindo os mais diversos produtos agrícolas, nomeadamente batatas, uvas, hortaliças e frutas – 11º.

6. Actos sempre praticados, à vista de toda a gente, de forma ininterrupta, sem oposição de quem quer que seja, como se de coisa própria de tratasse e na convicção de que não ofendiam direitos de outrem – 12º a 16º.

7. A referida casa foi habitada, por AA, até finais de Janeiro de 1994 – 21º.

8. As 2.ªs e 3.ªs autoras colocaram o prédio à venda com a aposição de uma placa “vende-se” – 40º.

9. Nessa altura, o réu foi contatado pelos seus amigos, o casal MM, também, conhecido por HH e II, residentes no Brasil, no sentido de lhes adquirir, em Portugal, uma casa com quintal – 41º.

10. Tendo-se apercebido que a casa dos autos estava à venda, informou-os de tal facto e providenciou no sentido de lhes ser mostrada – 42º.

11. O referido casal incumbiu o réu GG de fazer o negócio do prédio e de levar a efeito as obras necessárias a torná-lo habitável – 43º.

12. O negócio foi, então, concretizado – 44º.

13. Em Janeiro de 1997, as 2.ªs e 3.ªs autoras prometeram vender a um casal de brasileiros o descrito prédio, pelo preço de 7.500 contos, tendo recebido do réu GG, como representante daqueles, a título de sinal, a importância de 2.000 contos – 38º e 39º.

14. Sendo que o réu lidou, essencialmente, com o marido da 3.ª autora, FF – 45º.

15. Concluído o negócio, logo as autoras conferiram a posse do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, aos promitentes-compradores – 46º.

16. Nessa altura, o marido da 3ª autora, FF, deu instruções ao réu para ir receber a chave da parte urbana do prédio, junto de seu pai – 47º.

17. Após a entrada na posse do prédio, foram iniciadas obras de demolição e reconstrução do seu interior – 49º.

18. O réu GG, na demolição e reconstrução do interior da casa de habitação: a) demoliu e retirou o soalho, as divisórias e o forro de madeira, e ainda a parede divisória das lojas; b) cimentou e ladrilhou o rés-do-chão, nele construindo uma sala, um hall de entrada, uma cozinha com todos os acessórios, canalizações de água e esgotos e instalação eléctrica – 74º.

19. E rebocou, areou e pintou, interiormente, todas as paredes – 75º.

20. Construiu uma escada interior de acesso ao primeiro andar, e ainda uma garagem – 76º e 77º.

21. Colocou as placas de chão e tecto, no primeiro andar – 78º.

22. No 1º andar, construiu dois quartos, uma sala, uns arrumos, um WC e um terraço, para o que construiu paredes divisórias, revestiu com cerâmica e taco todo o piso – 79º e 80º.

23. Estucou o tecto de todas as divisões – 81º.

24. Fez a instalação de água e sanitários no WC – 82º.

25. Revestiu as paredes interiores do WC com azulejos – 83º.

26. Procedeu à instalação eléctrica em todas as divisões do primeiro andar – 84º.

27. Todas as obras ficaram concluídas, em 1997 – 85º.

28. As obras descritas nos artigos 74º a 84º importaram em quantia não, concretamente, apurada – 86º.

29. Os promitentes-compradores habitaram a casa durante cerca de 4 anos – 54º.

30. Solicitaram, por diversas vezes, às 2.ªs e 3.ªs autoras a outorga da escritura – 55º.

31. Até ao presente, não foi celebrada qualquer escritura de compra e venda do prédio – 53º (o quesito 53º, lido, isoladamente, não faz grande sentido, pelo que se julgou necessário completar o facto).

32. Os promitentes-compradores decidiram desfazer-se do prédio – 56º.

33. Acordaram com o réu GG que este assumisse a sua posição contratual e que ficasse ele com o prédio e aguardasse que as autoras outorgassem a escritura de compra e venda – 57º.

34. Durante o período em que o casal de brasileiros esteve na casa, a electricidade aí consumida era paga, através das contas nos 00000000000 e 00000000000000, da CGD – 25º.

35. O pagamento da electricidade era feito, por depósito, numa conta bancária, por o casal brasileiro não ter título para celebrar o contrato de fornecimento da energia – 71º.

36. A partir de Junho/Julho de 2001, o referido casal de brasileiros entregou as chaves da casa ao réu, que a passou a ocupar – 26º a 28º.

37. Foi dito ao réu que apenas lhe seria concedido um empréstimo para habitação contra a hipoteca voluntária do prédio – 67º.

38. Sendo-lhe sugerida a celebração da escritura de justificação – 68º.

39. Após o acordo, referido em 57º, o réu GG fez desaparecer os arrumos e o hall de entrada, no rés-do-chão, e, no seu lugar, implantou uma sala e um WC – 89º.

40. E implantou uma sala em parte da garagem – 90º.

41. Refez o chão do hall e de parte dos arrumos, revestindo-os com taco – 92º.

42. E picou, lavou e rejuntou as paredes da sala – 93º.

43. Para além de ter pintado a parede que separa a garagem da sala de entrada, que muniu com uma porta e uma lareira de sala – 94º e 95º.

44. No primeiro nadar, transformou a sala e os arrumos em dois quartos, para o que demoliu a parede divisória, e construiu outra que rebocou, areou e pintou – 96º a 98º.

45. As obras, anteriormente, descritas importaram em quantia não, concretamente, apurada – 99º.

46. Antes da realização das obras, o prédio era antigo, com soalho em madeira, já muito abaulado, com as divisões feitas em taipal de madeira, um cubículo a servir de cozinha, sem qualquer funcionalidade, sem água e sem casa de banho – 73º.

47. O valor locativo do prédio, após a realização das obras, é de €275,00/mês, sendo o seu valor locativo, sem as ditas obras, de €107,00/mês – 32º.

48. Que as autoras não podem receber, por força da sua actual ocupação, por parte do réu GG – 33º.

49. Os prédios, descritos em A), foram relacionados como duas verbas autónomas e como partilhadas nos autos de inventário obrigatório n.º0000000, que correu termos por este juízo, partilha homologada por sentença judicial, transitada em julgado – H).

50. As ditas verbas foram adjudicadas, na proporção de metade indivisa para a autora AA e de uma quarta parte indivisa para cada uma das demais autoras – I).

51. No dia 7 de Abril de 2003, no 2º Cartório Notarial de Viseu, o réu GG outorgou uma escritura de justificação notarial, lavrada de fls. 00 a fls. 00 do Livro 0000, e na qual se declarou dono e legítimo possuidor, com exclusão de outrem, do prédio, identificado em Aa), que se encontrava inscrito na matriz, em nome de JJ, na proporção de um terço, e de NN, na proporção de dois terços, sob o artigo 41 – B).

52. E declarou que, em 1979, o prédio lhe foi vendido, verbalmente, por KK, que residiu no citado lugar de ............ – C).

53. Em tal documento, ficou ainda consignado que a referida KK havia adquirido o identificado prédio, por compra verbal aos titulares inscritos na matriz – D).

54. Mais declarou que ele, justificante, vinha habitando o prédio, conservando-o e pagando as inerentes contribuições e impostos, avivando as suas estremas, desde então, fruindo-o e gozando os seus proveitos, aproveitando-se das suas utilidades, em nome próprio e de boa fé, ignorando lesar direitos de outrem, com o conhecimento da generalidade das pessoas, sem qualquer oposição de quem quer que seja, e sem interrupção, portanto, pública, pacífica e, continuadamente – E).

55. O prédio em causa jamais pertenceu a alguém chamado NN, como nunca pertenceu a alguém chamado KK, que não é pessoa da família das autoras – 17º a 19º.

56. Seja esta, seja a mencionada NN, são pessoas desconhecidas das autoras como sendo de ............ – 20º.

57. O prédio descrito na escritura de justificação, como inscrito na matriz sob o artigo 41º, era, já à data, o inscrito na matriz, sob o artigo 1043º – 31º.

58. O réu GG outorgou a escritura de justificação e contraiu um empréstimo para habitação com a constituição de hipoteca – 70º.

59. O empréstimo mencionado, no valor de €66.000,00, foi concedido, unicamente, em função da garantia real constituída – a hipoteca – 34º.

60. O que aconteceu, apenas, na expectativa de, em caso de incumprimento, se ver ressarcida do seu crédito pelo produto da venda do imóvel hipotecado – 35º.

61. Em 29 de Junho de 2005, o débito do aludido empréstimo ascendia a €62.942,05, acrescido de um juro diário de €21,30 – 36º e 37º.

62. O prédio, actualmente, existente é constituído por casa destinada a habitação, composta de rés-do-chão, com duas salas, cozinha, WC e garagem, primeiro nadar com quatro quartos, corredor, WC, terraço e quintal anexo, com a área de 1230m2 – 72º.

63. O dito prédio está registado, na 2ª Conservatória do Registo Predial, a favor do réu GG, pela inscrição 000000000, realizada pela Ap. 00, de 2003/05/22 – F).

64. Ainda o identificado prédio está onerado com uma hipoteca voluntária, com a inscrição 00000000000, e pela Ap. 00, de 2003/11/25, para garantia de empréstimo – G).

65. A presente acção deu entrada em juízo, no dia 1 de Junho de 2005 – Documento de folhas 2.

66. A presente acção encontra-se registada, desde o dia 13 de Fevereiro de 2006 – Documento de folhas 111 a 117.

Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.

A única questão a decidir, na presente revista, em função da qual se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, 690º e 726º, todos do CPC, consiste em saber se se mantém operante e eficaz a hipoteca constituída, a favor da ré Caixa Geral de Depósitos, SA (CGD), sobre o prédio dos autores, não obstante os réus, incluindo esta CGD, terem sido condenados a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o mesmo, com a sua restituição aqueles, livre e devoluto.

DA SUBSISTÊNCIA DA HIPOTECA NO QUADRO DA CONDENAÇÃO DO ONERANTE A RECONHECER A PROPRIEADE DO BEM DADO DE GARANTIA AO SEU VERDADEIRO «DOMINUS»

1. Na petição inicial, os autores solicitam, no que interessa ao objecto da questão decidenda, que se declare que o réu GG não é dono e legítimo possuidor do direito que se arroga na escritura de justificação e, como tal, seja condenado a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o prédio por si justificado e, consequentemente, a proceder à sua restituição aos mesmos, entregando-o, livre e devoluto, com tudo o que lhe pertence, e que a ré CGD seja, igualmente, condenada a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o identificado prédio, com a consequente insubsistência da hipoteca registada sobre o mesmo, abrindo, assim, mão de tal prédio, no que concerne à garantia do crédito que deterá sobre o réu GG.

Resulta da prova produzida que os autores, por si e antepossuidores, têm retirado do prédio, constituído por casa de construção antiga, em mau estado de conservação, ocupando 42m2 de área coberta, e quintal anexo, com 1.230m2 de superfície, inscrito na matriz com o artigo ...º, da freguesia de Rio de ...., sito na Rua do....., nº 00, ............, todas as vantagens de que ele é susceptível, nomeadamente, habitando a parte urbana, confeccionando as refeições, recebendo os amigos, agricultando a parte rústica, dela extraindo os mais diversos produtos agrícolas, em especial, batatas, uvas, hortaliças e frutas, à vista de toda a gente, de forma ininterrupta, sem oposição de quem quer que seja, como se de coisa própria de tratasse e na convicção de que não ofendiam direitos de outrem, e tudo isto, há mais de 20 anos.

Tendo as autoras CC e EE colocado o prédio à venda, com a aposição de uma placa “vende-se”, o réu GG foi contactado por uns amigos, residentes no Brasil, no sentido de lhes adquirir, em Portugal, uma casa com quintal, incumbindo-o de comprar o aludido prédio e de nele fazer as obras necessárias à sua habitabilidade, tendo, então, aquelas autoras, em Janeiro de 1997, prometido vender o prédio ao referido casal de brasileiros, pelo preço de 7.500 contos, recebendo do réu GG, como seu representante, a título de sinal, a importância de 2.000 contos, e conferindo as autoras a posse do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, aos promitentes compradores brasileiros, que habitaram a casa, durante cerca de quatro anos.

Porém, como não foi concretizada a escritura de compra e venda, os promitentes compradores decidiram desfazer-se do prédio, acordando com o réu GG em como este assumiria a sua posição contratual, ficando com o prédio e aguardando que as autoras outorgassem a escritura de compra e venda, passando o réu, a partir de Junho/Julho de 2001, a ocupar o prédio.

Tendo sido dito ao réu que apenas lhe seria concedido um empréstimo para habitação contra a hipoteca voluntária do prédio, o mesmo, no dia 7 de Abril de 2003, celebrou uma escritura de justificação notarial, na qual se declarou, com exclusão de outrem, dono e legítimo possuidor do prédio, que se encontrava inscrito na matriz, em nome de JJ, na proporção de um terço, e de NN, na proporção de dois terços, sob o artigo 41, afirmando que, em 1979, o prédio lhe fora vendido, verbalmente, por KK, que residiu, no lugar de ............, a qual havia adquirido o identificado prédio, por compra verbal aos titulares inscritos na matriz, e ainda que nele vinha habitando, conservando-o, pagando as inerentes contribuições e impostos e avivando as suas estremas, desde então, fruindo e gozando os seus proveitos, aproveitando-se das suas utilidades, em nome próprio e de boa fé, ignorando lesar direitos de outrem, com o conhecimento da generalidade das pessoas, sem qualquer oposição de quem quer que seja e sem interrupção, portanto, pública, pacífica e, continuadamente.

Porém, o prédio em causa jamais pertenceu a alguém chamado NN ou KK, que são pessoas desconhecidas das autoras como sendo de

Uma vez outorgada a escritura de justificação, o réu contraiu um empréstimo para a habitação, no valor de €66.000,00, que lhe foi concedido pela ré CGD, unicamente, em função da garantia real constituída pela hipoteca que continua a incidir sobre o prédio.

2. O pedido principal formulado pelos autores consiste na condenação dos réus no reconhecimento de que aqueles são titulares do direito de propriedade sobre o prédio urbano em apreço, com a consequente condenação destes a procederem à sua restituição aos autores, declarando-se a insubsistência da hipoteca registada sobre o mesmo, com base no facto, em que se traduz a causa de pedir da acção, atento o disposto pelo artigo 498º, nº 4, do CPC, de o réu GG ter feito justificar, notarialmente, a sua aquisição, servindo-se de factos, totalmente, contrários à verdade do que aconteceu, bem sabendo que nunca o havia adquirido, por qualquer meio lícito de obtenção da propriedade.

O adquirente que não disponha de documento para a prova do seu direito pode obter a primeira inscrição, por meio de acção de justificação judicial ou de escritura de justificação notarial, segundo dispõe o artigo 116º, nº 1, do Código do Registo Predial (CRP).

E a justificação notarial para o estabelecimento do trato sucessivo no registo predial, a que alude o normativo legal acabado de citar, como aconteceu com a metodologia adoptada pelo réu GG, consiste na declaração, feita pelo interessado, em que este se afirma, com exclusão de outrem, titular do direito que se arroga, especificando a causa da sua aquisição e referindo as razões que o impossibilitam de a comprovar pelos meios normais, sendo certo, igualmente, que, tendo sido alegada a usucapião, baseada em posse não titulada, devem mencionar-se, expressamente, as circunstâncias de facto que determinam o início da posse, bem como as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora da usucapião, em conformidade com o estipulado pelo artigo 89º, nºs 1 e 2, do Código do Notariado.

Contudo, os réus viram impugnado em juízo, por parte dos autores, o facto justificado, com base no estipulado pelo artigo 101º, nº 1, do Código do Notariado, através de uma acção de simples apreciação ou declaração negativa, em que estes pedem a declaração de nenhum efeito da escritura de justificação notarial, em virtude de o réu GG não ser o dono do prédio.

3. Dispõe o artigo 1º, do CRP, que “o registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”, o que significa que não tem valor constitutivo ou atributivo, com ressalva da hipótese excepcional da hipoteca, cuja eficácia, entre as próprias partes, depende da realização do registo, por força do preceituado pelo artigo 4º, nº 2, do mencionado diploma legal, mas, meramente declarativo, não assegurando a existência efectiva do direito da pessoa a favor de quem esteja registado um prédio, mas, tão-só, que, a ter ele existido, ainda se conserva, ainda não foi transmitido a outra pessoa[2], assumindo, assim, quando muito, nestes casos, uma função garantística de defesa ou de consolidação do próprio direito[3].

Assim sendo, o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define, conforme decorre do estipulado pelo artigo 7º, do CRP, tratando-se, porém, de uma presunção, de natureza ilidível, que pode ser rebatida, mediante prova em contrário, originária de duas situações, isto é, a invalidade do acto substantivo inscrito e a nulidade do próprio registo[4].

Por outro lado, os factos sujeitos a registo, nomeadamente, no que à situação dos autos interessa considerar, ou seja, “os factos jurídicos que determinem a aquisição do direitos de propriedade,…” e “a hipoteca”, só produzem efeitos, em relação a terceiros, depois da data do respectivo registo, sendo terceiros, para efeitos de registo, aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si sobre o mesmo prédio, nos termos das disposições combinadas dos artigos 2º, nº 1, a) e h) e 5º, nºs 1 e 4, do CRP.

A isto acresce que, tendo-se provado que o registo de aquisição da propriedade do prédio foi lavrado, a favor do réu GG, com base em título falso, ou seja, um título de aquisição nulo, como foi a escritura de justificação judicial de suporte ajuizada, verifica-se uma das causas da sua nulidade, atento o preceituado pelo artigo 16º, nº 1, a), do CRP, consoante foi decidido pelas instâncias.

4. Porém, a nulidade do registo, tendo sido declarada por decisão judicial transitada em julgado, porquanto em relação a este segmento decisório já se formou o caso julgado, não prejudica os direitos adquiridos, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade, face ao disposto pelo artigo 17º, nºs 1 e 2, do CRP.

Dispõe, analogamente, o artigo 291º, do Código Civil (CC), nos seus nºs 1 e 3, que “a declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a bens móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé [considerando-se como tal o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável] se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio”, acrescentando o respectivo nº 2, que “os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidos, se a acção for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio”.

Por seu turno, resulta, claramente, do teor das disposições concertadas dos artigos 289º e 291º, do CC, que a declaração de nulidade e a anulação do negócio têm efeito retroactivo, sendo, portanto, de concluir, em princípio, que a oneração hipotecária do prédio em causa, realizada pelo réu GG, a favor da ré CGD, originou, como reflexo imediato, a nulidade do respectivo negócio jurídico constitutivo.

5. Porém, o regime da nulidade que resulta da oneração de coisa alheia aplica-se, tão-só, na relação entre onerante e adquirente, e não no que se reporta ao dono daquela, perante o qual a mesma é ineficaz, ou seja, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património, por não poder actuar-se, juridicamente, a transferência do seu direito real[5].

Com efeito, é requisito essencial da constituição da hipoteca a existência de poderes de disposição sobre a coisa ou direito que se onera, ainda que não acompanhada da propriedade da coisa ou da titularidade do direito, porquanto só tem legitimidade para hipotecar quem possa alienar os bens onerados, de acordo com o disposto pelo artigo 715º, do CC[6].

A aludida regra geral de que a declaração de nulidade da escritura pública de justificação notarial da aquisição do prédio origina, como reflexo imediato, a nulidade do respectivo negócio de oneração constitutivo da hipoteca, efectuado pelo réu GG, em favor da ré CGD, tem, porém, como excepção, a situação em que aquela declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico não seja capaz de prejudicar os direitos adquiridos, a título oneroso, por terceiros de boa-fé, sobre o mesmo bem, o que acontece quando o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção de nulidade ou de anulação, e esta não tenha sido proposta e registada, dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio, em conformidade com o disposto pelo artigo 291º, nºs 1 e 2, do CC.

Quer isto dizer, por outras palavras, que, em nome da protecção dos legítimos interesses de terceiros e do tráfico jurídico, estabeleceu-se que a acção de declaração de nulidade ou de anulação do negócio, se não for proposta e registada, nos três anos posteriores à sua conclusão, é inoponível, o que constitui uma espécie de ineficácia, «stricto sensu», a terceiros de boa-fé, adquirentes, a título oneroso, de direitos sobre os mesmos bens, desde que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção[7].

Ora, na hipótese em análise, provou-se, como já se salientou, que o réu adquirente registou o prédio justificado, no dia 22 de Maio de 2003, os autores propuseram a presente acção, em 1 de Junho de 2005, que registaram, em 13 de Fevereiro de 2006, isto é, dentro do aludido prazo dos três anos subsequentes à conclusão do negócio, que teve lugar a 7 de Abril de 2003.

Por outro lado, encontra-se ainda registada a hipoteca, a favor da ré CGD, em relação ao prédio reivindicado, com carácter definitivo, para garantia de uma dívida contraída pelo réu GG, ao abrigo do disposto pelos artigos 712º, do CC, e 2º, nº 1, h), do CRP, desde 25 de Novembro de 2003.

Mas, na hipótese em apreço, haverá razões para distinguir a situação da nulidade em relação à da ineficácia, na perspectiva da questão em análise e do pedido formulado pelos autores, defendendo-se a existência desta última figura quanto ao beneficiário da hipoteca que recaiu sobre o prédio cuja aquisição foi justificada, constituída pelo alegado dono do bem, o réu GG, a favor da ré CGD?

Efectivamente, sendo nula a aquisição do prédio pela via da justificação notarial, promovida pelo réu GG, e, reflexamente, o negócio constitutivo da hipoteca, a favor da ré CGD, beneficiária da garantia real, no que toca às relações entre o réu onerante e esta última, o respectivo negócio jurídico da hipoteca é, por sua vez, face aos autores, proprietários do bem onerado pelo «non dominus», «res inter alios acta», ou seja, ineficaz, isto é, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património, tudo se passando como se não existisse[8], operando, «ipso iure», e, portanto, aqueles podem reivindicar a coisa, directamente, do poder do «non dominus», enquanto se não operar a usucapião, a favor do mesmo, independentemente da boa fé do beneficiário do direito real de garantia, por não se justificar o sacrifício do proprietário real perante o do credor hipotecário[9].

É que, enquanto a nulidade é uma forma de ineficácia, em sentido amplo, pressupondo uma falta ou irregularidade, quanto aos elementos internos ou essenciais do negócio [falta de capacidade, falta ou defeito da declaração de vontade, impossibilidade física ou legal do objecto, ilicitude], a ineficácia, em sentido estrito, baseia-se na falta ou irregularidade de outra natureza[10], não já de uma falta ou irregularidade dos elementos internos do negócio, mas antes de alguma circunstância extrínseca que, conjuntamente com o negócio, integra a situação de facto produtiva de efeitos jurídicos[11] [falta de titularidade do direito de que se dispôs ou onerou, falta de registo relativamente a terceiros, etc.].

Ora, o disposto no artigo 291º, do CC, aplica-se, expressamente, aos casos de declaração de nulidade ou anulação do negócio jurídico, nas relações, tão-só, entre o alienante e o adquirente, institutos esses distintos da ineficácia que, portanto, se encontra fora do seu âmbito de incidência[12].

De facto, muito embora a hipoteca de coisa alheia de reja, essencialmente, pelo regime da venda de coisa alheia[13], a celebração do negócio constitutivo da hipoteca sobre o prédio urbano, traduzindo-se na oneração de um bem de outrem, não se encontra, relativamente aos autores, sujeita à aplicação do estipulado no artigo 892º, do CC.

Com efeito, traduzindo-se numa oneração de um bem alheio, a consequente sanção da nulidade sobrevinda, por força do disposto no normativo legal acabado de citar, não se aplicaria quanto ao dono da coisa, perante o qual o contrato não teria qualquer valor, ou seja, não seria, nem válido, nem nulo, mas apenas ineficaz, operando, «ipso iure», mas, tão-só, nas relações entre o alienante e o adquirente[14], razão pela qual, não havendo, quanto a ele, qualquer nulidade a invocar, não seria de observar o preceituado pelo artigo 291º, do CC, o que, desde logo, afastaria, quanto à sua pessoa, os efeitos emergentes de uma pretensa e invocada aquisição tabular[15].

Efectivamente, o Código Civil de 1966 resolveu, de forma original, o problema da oponibilidade da nulidade e da anulabilidade a terceiros, através de um sistema de compromisso entre os interesses que estão subjacentes à invalidade e os interesses legítimos de terceiros e do tráfico[16].

Estas formas de invalidade são, em princípio, oponíveis a terceiros, salvo o caso especial da simulação, que é inoponível a terceiros de boa-fé, atento o disposto pelo artigo 243º, do CC.

Efectivamente, os efeitos extintivos característicos da nulidade ou anulação do contrato mantêm-se, plenamente, durante o período de defeso cerrado dos três anos posteriores à conclusão do negócio impugnado, desde que a acção esteja sujeita a registo, se o contrato nulo ou anulado respeitar a bens que tiverem sido alienados ou onerados, a favor de terceiro, que tenha registado a sua aquisição, podendo os efeitos da nulidade ou anulação ter de ceder perante os direitos do terceiro adquirente, desde que o registo da aquisição deste seja anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação, se trate de uma aquisição, a título oneroso, e o adquirente tenha agido de boa fé[17].

Acontece que, na hipótese em discussão, provou-se, como já se salientou, que o réu adquirente registou o prédio justificado, no dia 22 de Maio de 2003, que os autores propuseram a presente acção, em 1 de Junho de 2005, que a registaram, em 13 de Fevereiro de 2006, isto é, dentro do aludido prazo dos três anos posteriores à conclusão do negócio, que ocorreu a 7 de Abril de 2003, o que teria, então, a virtualidade de evitar o reconhecimento dos direitos adquiridos pelos terceiros de boa-fé, ou seja, a ré CGD, que fez registar a hipoteca, a seu favor, em relação ao prédio reivindicado, com carácter definitivo, para garantia de uma dívida contraída pelo réu GG, desde 25 de Novembro de 2003.

Assim sendo, os direitos dos autores sobre o prédio reivindicado, objecto de justificação notarial de aquisição do domínio, declarada nula, prevalecem, em toda a linha, quer em relação à pretensa aquisição da propriedade, pelo réu GG, conforme já fora decidido pelo acórdão recorrido, quer em face do negócio constitutivo da hipoteca, com o qual aquele réu onerou o prédio, em favor da ré CGD, não obstante a demonstrada boa fé desta, por força do disposto pelo artigo 291º, nºs 1 e 2, do CC.

6. Acontece ainda que o registo prioritário só é oponível a terceiros, para efeitos de aquisição tabular, se, para além de outros requisitos, o titular daquele registo prioritário, dono do pseudo-direito, o tiver adquirido, a título oneroso, porquanto se o adquiriu, a título gratuito, inexiste qualquer necessidade de proteção do tráfico jurídico, pois que o interessado não realiza qualquer esforço económico que deva ser preservado[18].

Ora, não tendo o registo prioritário da hipoteca sido motivado por uma aquisição, a título oneroso, por parte da ré CGD, como não o havia sido, preteritamente, por parte do réu GG, trata-se de um registo que apenas cobre um direito inexistente, em relação ao qual se não verificou a aquisição tabular, não podendo, consequentemente, manter-se e não sendo, por que só poderia incidir sobre bens do réu devedor, o que já se verificou não acontecer, e não sobre bens dos autores, como ficou demonstrado e com trânsito em julgado, portanto, oponível aos autores, para efeitos de aquisição tabular.

Porém, mesmo que assim se não entendesse, enquanto que a nulidade da venda ou oneração de coisa alheia é uma solução que vale, directamente, quanto à virtualidade desse negócio para produzir, em geral, os efeitos que lhe são próprios, nomeadamente, entre as partes no mesmo, ou seja, o adquirente e o alienante ou o onerante, sendo estes as pessoas que nele intervém desprovidas de quaisquer poderes ou, insuficientemente, habilitadas, na situação da ineficácia do negócio, em relação ao titular do bem que é seu objecto, ocorre uma solução legal criada, directamente, para defesa do seu direito sobre a coisa, indevidamente, alienada ou onerada, por forma a não ser afectado pelos efeitos, normalmente, próprios de tal negócio[19].

Assim sendo, não obstante a prioridade do registo da hipoteca voluntária, não goza a ré CGD, seu titular, do direito de ser paga pelo valor do prédio, que garantia o crédito que a mesma concedeu ao réu GG, por se tratar de um direito que, substantivamente, lhe não compete, em virtude de o mesmo prédio ser um bem alheio, isto é, não ser um bem propriedade do devedor mutuário, mas antes um bem propriedade dos autores.

Tendo os autores visto triunfar a sua posição, em toda a linha, por certo, saberão honrar a sua palavra e devolver ao réu GG o quantitativo do sinal que dele receberam, conforme posição, expressamente, assumida na réplica.

CONCLUSÕES:

I- A acção de declaração de nulidade da escritura pública de justificação notarial da aquisição de um prédio, se não for proposta e registada, nos três anos posteriores à conclusão do negócio impugnado, período de defeso cerrado, em que os efeitos extintivos característicos da declaração de nulidade se mantêm, plenamente, é inoponível, o que constitui uma espécie de ineficácia, «stricto sensu», a terceiros de boa-fé, adquirentes, a título oneroso, de direitos sobre o mesmo prédio, desde que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção, originando, como reflexo imediato, a nulidade do respectivo negócio de oneração constitutivo da hipoteca efectuado sobre o mesmo prédio.

II- Sendo nula a aquisição do prédio, em consequência de justificação notarial, e, reflexamente, o negócio constitutivo da hipoteca, operado pelo justificante, a favor da CGD, beneficiária da garantia real, no que toca às relações entre aquele e esta, essa hipoteca de coisa alheia é, por sua vez, relativamente aos proprietários do bem onerado pelo «non dominus», por se traduzir na oneração de um bem de outrem, «res inter alios acta», ou seja, ineficaz, isto é, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património, tudo se passando como se não existisse, independentemente da boa fé do beneficiário do direito real de garantia, o que afasta, quanto ao dono da coisa, os efeitos emergentes da aquisição tabular.

III- Os direitos do proprietário sobre o prédio reivindicado, objecto de justificação notarial de aquisição do domínio, declarada nula, prevalecem, em toda a linha, quer em relação à pretensa aquisição da propriedade pelo réu onerante do bem, quer em face do negócio constitutivo da hipoteca com o qual aquele réu onerou o prédio, em favor do adquirente banco, não obstante a demonstrada boa fé deste.

IV- Não tendo o registo prioritário da hipoteca sido motivado por uma aquisição, a título oneroso, por parte do adquirente banco, como não o havia sido, preteritamente, por parte do onerante, trata-se de um registo que apenas cobre um direito inexistente, em relação ao qual se não verificou a aquisição tabular, não podendo, consequentemente, manter-se e não sendo, por não incidir sobre bens do devedor, mas antes sobre bens do titular, oponível a este.

V- Pelo que, não obstante a prioridade do registo da hipoteca voluntária, não goza o banco do direito de ser pago pelo valor do prédio, que garantia o crédito que o mesmo concedeu ao onerante, por se tratar de um direito que, substantivamente, lhe não compete, em virtude de o mesmo prédio ser um bem alheio, isto é, não ser um bem propriedade do devedor mutuário onerante, mas antes do respectivo titular impugnante da justificação.

VI- Enquanto que a nulidade da venda ou oneração de coisa alheia é uma solução que vale, directamente, quanto à virtualidade desse negócio para produzir, em geral, os efeitos que lhe são próprios, nomeadamente, entre as partes no mesmo, ou seja, o adquirente e o alienante ou o onerante, sendo estes as pessoas que nele intervém desprovidas de quaisquer poderes ou, insuficientemente, habilitadas, na situação da ineficácia do negócio, em relação ao titular do bem que é seu objecto, ocorre uma solução legal criada, directamente, para defesa do seu direito sobre a coisa, indevidamente, alienada ou onerada, por forma a não ser afectado pelos efeitos, normalmente, próprios de tal negócio.

DECISÃO[20]:

Por tudo quanto exposto ficou, acordam os Juízes que constituem a 1ª secção cível do Supremo Tribunal de Justiça, em conceder a revista e, em consequência, revogam o acórdão recorrido, condenando, igualmente, a ré Caixa Geral de Depósitos, SA, a reconhecer a insubsistência da hipoteca registada sobre o prédio dos autores, supra-identificado, que deverá abrir mão do mesmo, no que concerne à garantia do crédito que detém sobre o réu GG, ordenando-se, também, o cancelamento do registo requerido pelos réus, através da apresentação 8 de 2003/11/03 (registo de hipoteca a favor da ré CGD), confirmando-se, quanto a tudo o mais, o acórdão recorrido.

Custas da revista, a cargo da ré Caixa Geral de Depósitos, SA.

Notifique.

Lisboa, 29 de Março de 2012

Helder Roque (Relator)

Gregório Silva Jesus

Martins de Sousa

[1] Relator: Helder Roque; 1º Adjunto: Conselheiro Gregório Silva Jesus; 2º Adjunto: Conselheiro Martins de Sousa.

[2] Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, 1966, 20.

[3] Oliveira Ascensão, Efeitos Substantivos do Registo Predial na Ordem Jurídica Portuguesa, 1974, 25.

[4] Antunes Varela, RLJ, Ano 118º, 307.

[5] Vaz Serra, RLJ, Anos 106º, 25 e 26; e 100º, 59.

[6] Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10ª edição reelaborada, 2006, 953 e 954.

[7] Vaz Serra, RLJ, Ano 100º, 208; Castro Mendes, Teoria Geral, 1967, 3º, 437; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 1987, 267; Antunes Varela, RLJ, Ano 118º, 309 e 310; Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, por Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, 2005, 626; Rui de Alarcão, Confirmação dos Negócios Jurídicos Anuláveis, 1º, 78 e 79 e nota (108); Rodrigues Bastos, Relações Jurídicas, 4º, 40 e ss.; Baptista Lopes, Do Contrato de Compra e Venda, 1971, 75; STJ, de 14-11-96, CJ (STJ), Ano IV, T3, 104.

[8] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 1997, 184 e 185; Antunes Varela, RLJ, Ano 116º, 16 e 17; RLJ, Ano 122º, 243 e ss.; Vaz Serra, RLJ, Ano 100º, 59; RLJ, Ano 106º, 25 e 26; RLJ, Ano 108º, 255; STJ, de 16-11-88, BMJ nº 381, 651; e de 13-2-79, BMJ nº 284, 176.

[9] Vaz Serra, RLJ, Ano 100º, 26 e 59; Antunes Varela, RLJ, Ano 116º, 16; Baptista Lopes, Do Contrato de Compra e Venda, 1971, 141 e 142; STJ, de 18-1-2003, CJ (STJ), Ano I, T1, 106; STJ, de 16-11-1988, BMJ nº 381, 651; STJ, de 13-2-1979, BMJ nº 284, 176; STJ, de 29-7-1966, BMJ nº 159, 424.

[10] Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, 1966, 411.

[11] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2005, 4ª edição, por Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, 615 a 617.

[12] STJ, de 13-2-1979, BMJ nº 284, 176.

[13] Vaz Serra, RLJ, Ano 99º, 230 a 234.

[14] Vaz Serra, RLJ, Anos 100º, 59 e 60, e 106º, 25 e 26; Baptista Lopes, Da Compra e Venda no Direito Civil, 1971, 141.

[15] Rui de Alarcão, Confirmação dos Negócios Jurídicos Anuláveis, 1º, 79 e nota (108).

[16] Rui de Alarcão, Invalidade dos Negócios Jurídicos, BMJ nº 89, 243 a 252.

[17] Antunes Varela, RLJ, Ano 118º, 310.

[18] Meneses Cordeiro, Direitos Reais, I, 381 e 382; Oliveira Ascensão, Direito Civil (Reais), 378; STJ, de 4-3-1982, BMJ nº 315, 244.

[19] STJ, de 18-2-2003, CJ (STJ), 2003, T1, 106.

[20] Relator: Helder Roque; 1º Adjunto: Conselheiro Gregório Silva Jesus; 2º Adjunto: Conselheiro Martins de Sousa.