IIFundamentação
Na sentença consta provada a seguinte matéria de facto:
1- Por documento escrito assinado pelas partes em 27 de Janeiro de 2000, e intitulado “Contrato de Concessão de Exploração”, o Autor declarou conceder à Ré a exploração do estabelecimento de restaurante e bar, sua pertença, localizado no prédio urbano em que se situa a sua sede, no ... de Porto Santo, construído em parcela de terreno do domínio público cujo uso privativo lhe foi atribuído por trinta anos pela Resolução n.º .../95, de 7 de Novembro de 1995;
2- No mesmo documento consta que o Autor pretende ter em funcionamento o mesmo estabelecimento de restaurante e bar a fim de prestar serviços correspondentes a essas actividades aos seus sócios e utilizadores da marina e conceder à Ré a sua exploração de modo a que seja ela a ocupar-se dessa actividade;
3- Ficou estipulado que a Ré explorará o estabelecimento de restaurante e bar instalado no local por um prazo de 8 anos, a contar de 1 de Janeiro de 2001;
4- Nos termos constantes do referido documento, acordaram ainda as partes que o preço da concessão é de 200.000$00 mensais, a que acresce IVA à taxa em vigor em Porto Santo, pagáveis até ao dia 30 de cada mês por cheque à ordem do primeiro outorgante (Autor) de que este passará a respectiva quitação;
5- Acordaram ainda as partes que a partir de 1 de Janeiro de 2005 o preço da concessão será o valor correspondente a 300.000$00 mensais, a que acresce IVA à taxa em vigor em Porto Santo;
6- Também submeteram ao referido acordo a condição de que a partir de Janeiro de 2005 o valor da renda está sujeito a actualização anual, de acordo com os coeficientes de actualização de rendas fixadas anualmente para os arrendamentos para comércio e indústria;
7- Ajustaram também que a Ré pode ceder a terceiro a sua posição contratual no decurso da vigência do contrato, devendo informar o Autor, por carta registada com aviso de recepção, identificando o cessionário. Mais acordaram que a cessão considerar-se-á autorizada pelo primeiro outorgante [o Autor] se este não se lhe opuser, por carta registada com aviso de recepção que seja recebida pela segunda outorgante [a Ré] no prazo de 30 dias sobre a informação que lhe tiver feito;
8- Autor e Ré iniciaram a execução do acordo constante do documento identificado em 1, com a Ré a explorar o aludido estabelecimento restaurante e bar e a pagar a contraprestação ajustada, e o Autor a recebê-la.
Resulta do artigo 26º do Código de Processo Civil que o autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar; este interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção; nada indicando a lei em contrário, o titular do interesse relevante, como autor, para o efeito da legitimidade é o sujeito, do lado activo, da relação controvertida tal como é configurada pelo autor.
Para formular a pretensão deduzida na acção o Autor invoca ter celebrado com a Ré o contrato, acima descrito, e alega que a Ré infringiu as obrigações que assumiu nesse contrato.
Deste modo o Autor afirma-se como titular, do lado activo, da relação controvertida que configurou e colocou a Ré, no outro extremo dessa relação, ou seja como sujeito da respectiva obrigação e, assim, responsável pelas consequências do seu incumprimento.
Assim, sendo evidente o interesse directo do Autor na demanda, não pode senão concluir-se pela sua legitimidade processual e, consequentemente, não pode o Autor ser havido senão como parte legítima.
Para além de estar demonstrada a legitimidade processual do Autor, também ficou provado que este concedeu à recorrente a exploração do estabelecimento de restaurante e bar, sua pertença, construído em parcela de terreno do domínio público cujo uso privativo lhe foi atribuído por trinta anos pela Resolução n.º .../95, de 7 de Novembro de 1995.
Todavia pretende a recorrente que o Autor não ocupa esse espaço de modo legítimo, por isso não tem direito a receber qualquer renda, e que o valor locativo é inferior ao que havia sido acordado.
A recorrente oportunamente, ou seja na contestação como determina o artigo 488º do Código de Processo Civil, nada alegou para infirmar ter sido concedido ao Autor o uso privativo da parcela de terreno do domínio público onde foi construído o estabelecimento, não alegou que o Autor não ocupa esse espaço de modo legítimo, ou seja não invocou a ilegitimidade substancial do Autor para contratar consigo como consta do documento mencionado no ponto 1 supra, constituído pelo escrito de fls. 7 a 10, e para, em consequência, se eximir ao pagamento da renda, nem alegou não corresponder esta ao valor locativo acordado.
Alegou antes não ter o estabelecimento licença de funcionamento, que mantém o funcionamento do estabelecimento sem essa licença, razão porque as autoridades limitaram às duas horas da manhã o período de abertura, quando antes dessa intervenção mantinha o estabelecimento aberto até às quatro horas da manhã, para justificar, ao abrigo da excepção de não cumprimento do contrato, não efectuar, desde o início de 2003, pagamento das prestações contratadas.
Deste modo as conclusões 15ª e 16ª da alegação de recurso da recorrente tratam de questões novas, não abordadas na sentença, e que, visto o disposto no artigo 676º, n.º 1, do Código de Processo Civil, não têm sequer que ser apreciadas em recurso.
Aliás a sentença, porque estabeleceu a nulidade do contrato, não tratou propriamente da obrigação da recorrente pagar renda ao Autor, mas antes da sua obrigação de restituição decorrente dessa nulidade: «a parte objectivamente correspondente à sua utilização do prédio e enquanto tal utilização se mantiver, o que pode corresponder, e normalmente corresponderá, ao montante das rendas acordadas, vencidas e ainda não pagas».
Para tanto na sentença[1] entendeu-se ser de presumir que o valor de uso coincide com o das prestações convencionadas.
Por outro lado nada autoriza a concluir que o valor locativo é inferior ao contratado, nem de resto do contrato consta que o Autor assumiu a obrigação de obter licença de funcionamento até às quatro horas da manhã.
Na 3ª conclusão da sua alegação de recurso a Ré, reconhecendo que o contrato foi celebrado sem respeitar as exigências de forma previstas na lei, pretende que a ocorrência da modificação legislativa, que dispensa a forma mais solene em favor da forma escrita, convalida o contrato.
Na sentença entendeu-se que as partes celebraram um contrato de cessão ou locação de estabelecimento comercial e mais se entendeu «que a forma dos negócios jurídicos é determinada pela lei vigente ao tempo da respectiva celebração. É o que resulta dos princípios consagrados no art. 12º, do Código Civil, acerca da aplicação das leis no tempo.
Ora, na altura da celebração do contrato dos autos – 27 de Janeiro de 2000 – a lei notarial impunha, como sua formalidade ad substantiam, que ela se consubstanciasse em escritura pública (art. 80º, n.º 2, alínea m), do Código do Notariado, aditada pelo Decreto-Lei n.º 40/96, de 7 de Maio).
Com efeito, o nº 3º do art. 111º do RAU, que reduziu a exigência de forma do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial a documento escrito, foi apenas introduzido pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, que, conforme seu art. 3º, entrou em vigor em 1 de Maio seguinte, só então tendo sido eliminada a alínea m) do nº 2º do art. 80º Código do Notariado.
No caso em apreço, mostra-se comprovado que o contrato que vincula o Autor à Ré foi celebrado por mero escrito particular.
Existe, por conseguinte, uma inobservância da forma legal prevista para o referido contrato, a qual acarreta a sua nulidade, susceptível de ser oficiosamente declarada pelo tribunal (arts 220º e 286º do Código Civil).».
À data em que as partes celebraram o contrato estabelecia o artigo 80º, n.º 2, al. m)[2], do Código do Notariado, que deviam especialmente celebrar-se por escritura pública a locação de estabelecimento comercial e se «não se observasse este requisito formal o contrato seria nulo — artigo 220.º do C.C. — e o tribunal podia conhecer oficiosamente dessa nulidade.»[3].
O Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, que entrou em vigor em l de Maio de 2000, revogou a referida al. m) e introduziu o n.º 3 do artigo 111º do R.A.U. que passou a determinar dever a cessão de exploração do estabelecimento comercial constar de documento escrito, sob pena de nulidade.
Actualmente continua a entender-se, face ao disposto no artigo 1112º, n.º 3, do Código Civil, dever a cessão de exploração ou locação do estabelecimento comercial celebrar-se por escrito[4].
É certo que as partes estipularam que a recorrente exploraria o estabelecimento por um prazo de 8 anos, a contar de 1 de Janeiro de 2001.
Todavia, visto o disposto nos artigos 232º, 278º, 405º, n.º 1, e 406º, n.º 1, do Código Civil, não é esta data que marca o inicio da vigência do contrato, que marca a existência do contrato como facto jurídico, a existência do contrato como facto jurídico ficou estabelecida aquando da respectiva conclusão em 27 de Janeiro de 2000.
Assim, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 12º, n.º 2, 1ª parte, do Código Civil, em função do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, o contrato de cessão de exploração ou locação do estabelecimento comercial celebrado entre as partes não pode ser havido como um facto novo, ou seja não pode ser havido como um facto jurídico posterior ao inicio da vigência deste diploma.
Portanto não há duvida, face ao disposto no artigo 12º, n.º 2, 2ª parte, do Código Civil, que a validade formal do contrato de cessão de exploração ou locação do estabelecimento comercial celebrado entre as partes deve ser apreciada segundo a lei vigente à da respectiva conclusão, ou seja segundo o disposto no artigo 80º, n.º 2, al. m), a redacção do Decreto-Lei n.º 40/96, de 7 de Maio, do Código do Notariado.
Sendo assim, visto o disposto no artigo 220º do Código Civil, não há como não aceitar a conclusão da sentença, a conclusão de que o contrato é nulo por inobservância da forma legal.
Nos termos do artigo 293º do Código Civil o negócio nulo ou anulado pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade.
Portanto para que a conversão seja admissível é desde logo indispensável que perante o fim prosseguido pelas partes se possa supor que estas, se tivessem previsto a invalidade do negócio que celebraram, teriam querido o negócio sucedâneo.
É indispensável que o negócio sucedâneo, «embora não tendo sido efectivamente querido pelas partes, nem sequer de um modo eventual, possa, no entanto, integrar-se dentro da órbita do interesse prático perseguido por elas, no sentido de poder servir igualmente, pelo menos de forma aproximada, a sua satisfação.»[5].
Importa ainda considerar que, como «bem observou o Supremo, no seu acórdão de 20 de Novembro, de 1973, o artigo 293º permite que um negócio jurídico nulo se converta em outro de tipo e conteúdo diferente, mas não consente que esse negócio se convalide quando lei posterior à sua celebração dispense os requisitos formais cuja falta determinou a nulidade.»[6].
Pretende a recorrente que na sentença se deveria ter procedido à conversão do contrato para contrato-promessa de cessão de cessão ou locação de estabelecimento comercial.
Sucede, contudo, que a recorrente não indica que interesse prático das partes seria dada satisfação com o negócio sucedâneo, que interesse das partes seria realizado mediante o contrato-promessa de cessão de cessão ou locação de estabelecimento comercial.
O contrato-promessa, visto o disposto nos artigos 397º e 410º, n.º 1, do Código Civil, apenas serve para convencionar a celebração do contrato prometido, sob pena de inutilidade do respectivo instituto jurídico não serve para constituir os direitos e obrigações correspondentes ao contrato prometido, não serve para permitir a execução correspondente ao contrato prometido.
Sendo assim a iniciada a execução do acordo, com a recorrente a explorar o estabelecimento de restaurante e bar e a pagar a contraprestação ajustada e o recorrido a recebê-la, não poderia corresponder a promessa de contrato de cessão ou locação de estabelecimento comercial.
Efectivamente mesmo que o contrato se denomine como promessa de arrendamento, se vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento e, assim, naturalmente também para a promessa de cessão ou locação de estabelecimento comercial[7].
Certo é que a conversão não pode servir, senão defraudando a finalidade do respectivo instituto e, portanto, a lei, para num primeiro momento à data da conclusão do contrato, em 27 de Janeiro de 2000, converter o contrato concluído entre as partes em contrato-promessa de cessão ou locação de estabelecimento comercial, assim escapando à nulidade por inobservância da forma legal, e para noutro momento à data do termo contratado, 1 de Janeiro de 2001, considerar a partir de então, porque celebrado por escrito, válido o contrato como contrato de cessão ou locação de estabelecimento comercial para, assim, beneficiar da alteração legislativa.
Não podendo proceder esta questão, cabe analisar a pretendida conversão do contrato em contrato-promessa de subconcessão de espaço para instalação e exploração de um estabelecimento comercial que assenta na alegação, constante das conclusões 5ª, 6ª e 7ª, de que a recorrente era e é proprietária de todo o equipamento e da própria estrutura de madeira do estabelecimento comercial, de que a única coisa concedida à recorrente, para exploração, foi o espaço para instalação do estabelecimento comercial e de que o hiato de um ano entre a assinatura e a produção de efeitos do contrato se deveu à pré-inexistência de um estabelecimento comercial.
Sucede que a recorrente não alegou esta matéria oportunamente, ou seja na contestação como determina o artigo 488º do Código de Processo Civil.
Também a recorrente na intervenção que produziu, depois de notificada para se pronunciar sobre a nulidade formal do contrato, não colocou esta questão da conversão do contrato em contrato-promessa de subconcessão de espaço para instalação e exploração de um estabelecimento comercial e menos a colocou assente na alegação de que era e é proprietária de todo o equipamento e da própria estrutura de madeira do estabelecimento comercial e de que a única coisa que lhe foi concedida, para exploração, foi o espaço para instalação do estabelecimento comercial.
Deste modo trata-se de questão nova, de questão que não foi abordada na sentença e que, visto o disposto no artigo 676º, n.º 1, do Código de Processo Civil, não tem sequer que ser apreciada em recurso.
Em reconvenção a recorrente alegou que, a partir de Maio de 2002, a sua imagem perante as autoridades locais passou a ser a de uma empresa a operar um estabelecimento de restaurante e bar sem a devida licença de funcionamento, situação, em que nunca antes se havia visto envolvida, que manchou a sua reputação e a dos seus sócios e gerentes e que foi causada pelo incumprimento continuado do recorrido, por isso devendo ser indemnizada em quantia que só em liquidação de sentença poderá ser liquidada, porque os seus efeitos ainda se fazem sentir, mas que não deverá nunca ser inferior a € 50.000,00, alegou ainda que o incumprimento do Autor lhe provocou prejuízos, durante a sua operação no ano de 2003, decorrentes do encurtamento do período de funcionamento em duas horas diárias que se traduziram na quebra das receitas que auferiria durante essas duas horas e que só poderão ser apurados em liquidação, porque ainda decorre o período do apuramento de resultados, mas que estima deverem corresponder a indemnização que nunca poderá ser inferior a €40.000,00.
Portanto as pretendidas indemnizações, por danos não patrimoniais e por danos patrimoniais, derivam do incumprimento do Autor que, segundo a recorrente alega, tinha a obrigação de obter a licença para concessionar o estabelecimento tanto que houve o cuidado de incluir no contrato «uma referência ao licenciamento em breve do estabelecimento concessionado, na cláusula 2ª, bem como uma cláusula 7ª em que expressamente se estipula como obrigação do Autor: “a obtenção de todas as licenças necessárias ao exercício da actividade, a passar por autoridades e entidades públicas bem como o pagamento das taxas respectivas devendo a documentação ser entregue à Segunda Outorgante, até ao dia 31 de Março de 2001.».
Deste modo as pretendidas indemnizações estão assentes no alegado incumprimento contratual do Autor.
Sendo assim, porque a responsabilidade contratual não se concebe senão em relação a um contrato válido[8], não há como não aceitar a conclusão da sentença, a conclusão de que atendendo à «sua dependência do contrato de cessão de exploração que ora se declara nulo e de nenhum efeito, que constituía a causa de pedir da pretensão do Autor e da qual emergia a reconvenção, deve improceder o pedido reconvencional deduzido pela Ré (art. 274º, nº 2, al. a) e n.º 6 do Código de Processo Civil)».
Aliás a compensação a que a recorrente se refere na conclusão 14º da sua alegação de recurso traduz-se, mais uma vez, em questão nova, não apreciada na sentença e que em recurso não cabe apreciar.
Resta referir que a improcedência das questões apreciadas, ou melhor as razões dessa improcedência, levam a concluir que a causa estava em condições de ser decidida no saneador, levam a concluir pela inutilidade da continuação dos autos para produção de prova.
