149/05-2 - Tribunal da Relação de Évora

I – Quando no nº 3, do artigo 410º do Código Civil é exigido o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pelo Notário, da existência da licença de utilização ou construção do imóvel prometido transaccionar, visa defender o interesse do promitente – comprador. II – Daí, que o promitente-comprador possa invocar tais irregularidades e não qualquer terceiro ou ser suscitada, oficiosamente, pelo tribunal. O promitente-vendedor só pode suscitá-las se a falta tiver sido culposamente motivada pelo promitente-comprador. III – A imperfeição do negócio não motiva uma nulidade absoluta, mas sim uma irregularidade sui generis, pois não está em causa um interesse jurídico-público geral de invalidade do negócio, mas apenas defender o interesse do promitente-comprador. IV – Daí que tal invalidade sui generis caia no âmbito duma anulabilidade, nos termos do artigo 287º, nº 2, do Código Civil.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA Relatório “A” intentou no Tribunal Judicial de … acção com processo sumaríssimo contra, “B” e “C” , pedindo que seja declarado nulo o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a A e RR e, consequentemente lhe seja devolvido pelos RR a quantia de esc. 500.000$00 entregue a título de sinal. A A fundamentou o seu pedido alegando, em síntese: Entre a A e os RR foi celebrado em 12/07/2001 um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a A prometeu comprar aos RR que prometeram vender a fracção “B” correspondente ao 1º andar do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua … nº … em …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5746-B, pelo preço de 10.000.000$00, tendo a A entregue aos RR, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de esc. 500.000$00; Acordaram as partes celebrar a escritura de compra e venda, até ao prazo limite dos primeiros dias de Setembro de 2001, altura em que seria pago o restante do preço. Os promitentes vendedores obrigaram-se a proceder à pintura geral e restauro interior e exterior do prédio e a entregar a fracção livre e devoluta. O contrato promessa não contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, nem a certificação pelo Notário da existência da respectiva licença de utilização. Em fins de Agosto de 2001 as obras prometidas ainda não tinham sido realizadas. A R “C” referiu, no entanto, que as obras só seriam realizadas quando a escritura fosse marcada. Perante esta posição dos RR, a A desistiu do negócio, facto que comunicou ao mediador no dia 13 de Setembro, exigindo a devolução do sinal. Os RR contestaram, começando por invocar, como questão prévia a forma do processo, referindo que o processo devia seguir antes a forma de processo sumário e, no mais, impugnaram a petição inicial negando que se tenham obrigado a pintar e restaurar o interior da fracção, alegando que sempre disseram à autora que só com uma antecedência de 3 ou 4 dias relativamente ao dia da escritura é que desocupariam a casa e procederiam de imediato à pintura e limpeza da mesma. Os RR deduziram ainda pedido reconvencional com base em danos morais e materiais sofridos, pedindo a condenação da A no pagamento da quantia de € 2.800,88. A fls. 44 e 45 foi proferido despacho a ordenar que o processo seguisse a forma de processo sumário. A A. ainda replicou a fls. 46 e segs. pedindo a improcedência do pedido reconvencional deduzido. Seguiu-se o despacho saneador, no qual se julgou parcialmente improcedente o pedido reconvencional deduzido e seleccionou-se também os factos assentes e os controversos que integraram a base instrutória, selecção que não mereceu das partes qualquer reclamação. Procedeu-se a julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto constante da base instrutória, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os RR do pedido e julgou também improcedente a reconvenção deduzida absolvendo a A. A A. não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal. Nas suas alegações de recurso a A. conclui: 1 - Foi provado em sede de audiência de discussão de julgamento que o contrato promessa foi outorgado sem observância das formalidades exigidas pelo nº 3 do art. 410 do CC . Tais formalidades são ad substantiam. 3 - Não obstante a promitente compradora ter assinado de livre vontade o contrato promessa, fê-lo de boa fé e na convicção de que a promitente vendedora cumpriria as obrigações assumidas para outorga do contrato definitivo; 4 - Tais obrigações traduzem-se na realização das obras na fracção; 5 - Tendo chegado ao prazo estipulado para marcação da data de outorga do contrato definitivo sem que as tais obras estivessem sequer iniciadas; 6 - Tendo sido os AA interpelados ainda que extra judicialmente pessoalmente e através do mediador do negócio para realizarem as mesmas; 7 - Ao que estes mantiveram a posição de não o fazer; 8 - Não resta à A concluir que os RR desde sempre mantiveram o propósito de não cumprir o contrato promessa; 9 - Daí que venha invocar a nulidade do mesmo; 10 - Peticionando ainda a devolução do montante que entregou aos RR a título de sinal. Não foram apresentadas contra-alegações. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. II - Fundamentação: Os factos considerados como provados na 1ª instância são os seguintes: 1 - No dia 12 de Julho de 2001 autora e réus outorgaram um contrato promessa de compra e venda referente à fracção autónoma sita na Rua …, nº … – em …, inscrita na matriz urbana sob o artigo 5746-B e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o número 02483/…; 2- O contrato referido não continha o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes; Nem a certificação pelo Notário da respectiva licença de utilização; 4- Os RR obrigaram-se a proceder à pintura exterior e interior da fracção e a entregá-la livre e desocupada; 5- A escritura de compra e venda foi convencionada para os primeiros dias de Setembro de 2001; 6- Em finais de Agosto de 2001, as obras prometidas pelos RR não estavam realizadas; 7- No dia 13 de Setembro de 2001 a autora declarou ao mediador, desistir do negócio e exigiu a devolução do sinal; 8- No dia 14 de Setembro de 2001, o R enviou uma carta à A considerando incumprido o contrato por parte desta. 9- Na data da outorga da promessa, a autora entregou aos RR a quantia de 500.000$00 10-No dia 10 de Setembro de 2001, apesar do mediador imobiliário ter dito à autora que as obras estavam concluídas, tal não correspondia à verdade. 11- Os RR informaram a autora de que sobre a fracção, não incidia qualquer ónus ou encargos. 12- As palavras restauro e pintura geral não foram escritas pelo réu. 13-Os Réus comprometeram-se a vender a fracção livre de quaisquer ónus ou encargos. 14- Os RR gastaram nas obras de restauro e pintura da casa a quantia de 100.000$00; 15- O documento anexo ao contrato promessa, foi alterado pela testemunha..., que negociou com os RR em nome da autora. O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do recorrente ( art. 684 nº3 e 690 nºs 1 e 4 do CPC ). Um dos problemas suscitados no presente recurso prende-se com a questão de saber se, num contrato–promessa de compra e venda de fracção autónoma reduzido a escrito, a falta do reconhecimento presencial e da certificação pelo notário da existência da licença de utilização ou de construção do edifício, determina ou não a nulidade do contrato. Segundo o nº 3 do art. 410 do CC na redacção que lhe foi introduzida pelo DL nº 379/86 de 11/11 “ no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pelas partes.” A este respeito a recorrente considera nas suas alegações de recurso que se trata de “formalidades ad substantiam”, portanto de carácter imperativo, não dependentes da vontade das partes e cuja falta importa, inexoravelmente, “de per si” e “ ex tunc” a nulidade do negócio. Será assim? No Assento nº 15/94 de 28/6 in DR 1ª série, de 12/10/94, actualmente com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência (cfr. art. 17º nº 2 do DL 329-A/95 de 12/12) refere-se que a exigência, no contrato promessa das formalidades “ad substantiam” do reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação pelo notário, da respectiva licença de utilização ou de construção do imóvel prometido vender, surgem com vista a defender o “interesse do promitente-comprador, que, por vezes, por menos avisado em assuntos de natureza jurídica, pode vir a sentir-se frustrado quando o negócio que realizou na melhor das boas fés (cfr. também preâmbulo do Dl 236/80 de 18/7). Exigência legal essa que – no seguimento do Ac do STJ de 24/2/1999, in Proc. 692/99 “não se destina tão só a combater a venda de edificações clandestinas construídas sem a licença municipal de construção ou loteamento, mas a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições de licenciamento e uso previsto no alvará de licenciamento”. Tanto assim é que só a ele (promitente comprador “cabe o direito de invocar a imperfeição do negócio" não podendo a omissão das formalidades ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal - cfr. neste sentido Assento de 1/2/95 in DR 1ª série de 22/4/95, sendo que o promitente vendedor só terá esse direito se essa omissão houver sido culposamente causada pela outra parte (cfr- art 410 nº3 do CC in fine). Daí que a doutrina e jurisprudência dominantes qualifiquem esse vício, não como uma nulidade absoluta, mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica – não invocável por terceiros nem de conhecimento oficioso pelo tribunal. Isto porque não se encontra em causa o interesse jurídico-público geral na invalidade do negócio, mas apenas o da tutela do específico interesse da protecção ao promitente-comprador (cfr. neste sentido, Calvão da Silva in Sinal e Contrato-Promessa , 10ª ed. Coimbra 2003, pags. 80 a 82). Não pois uma nulidade típica - ainda que mais próxima do regime de mera anulabilidade, nomeadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição - podendo, quando a licença de construção ou utilização, ser sanada mediante prova na acção da sua existência ou desnecessidade – Cfr. Assentos 15/94 e 3/95 (DR, I Série-A de 12/10/94 e 22/4/95, respectivamente e arts. 410 nº 1 e 906 nº1 ex vi do art. 913 nº 1 todos do CC (Cfr. Pires de Lima e A. Varela in CC Anotado, vol. I 4ª ed. pag. 384 e Calvão da Silva in “ Sinal e Contrato Promessa“ pag. 54 e segs. e Ac do STJ 12/11/98, BMJ nº 481, pag. 458). Deste modo, o regime jurídico aplicável à invalidade atípica ou mista resultante da omissão das formalidades do nº3 do art. 410 será, em princípio, o contemplado no art. 287 nº 2 do CC para a mera anulabilidade, tendo como limite peremptório de arguição o momento do cumprimento do contrato, como lógico corolário da natureza e objecto do contrato- promessa, a realização do contrato prometido. É certo que, nada havendo que afaste a obrigação de cumprimento das referidas formalidades no contrato-promessa, o seu incumprimento implica a aplicação da sanção emergente da lei, qual seja, a invalidação do negócio e, havendo sinal prestado, a sua devolução - o que decorre das disposições conjugadas dos arts. 220º , 286, 289 e 364 nº 1 todas do CC . Acontece, porém, que não é esse o caso dos autos. No que concerne a falta de certificação pelo notário, como bem se observa na sentença recorrida o problema da existência de licença de construção ou de utilização não faz qualquer sentido, porquanto a fracção aqui em causa já tinha sido objecto de uma escritura de compra e venda anteriormente. Não existe, por isso, qualquer risco para o promitente comprador (pois se já foi feita anteriormente uma escritura de compra e venda sobre a fracção em causa, esse pressuposto já se mostra observado). E sendo assim, não há sequer necessidade da referida certificação notarial. No que toca à falta de reconhecimento presencial das assinaturas é desde logo, de notar que as partes nunca puseram em questão a celebração do contrato-promessa. E não sendo questionada pelas partes a celebração do contrato, o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes, surge-nos como uma mera formalidade “ad probationem” em que a exigência da assinatura não pretende mais de que obviar a dificuldade de prova; e a aceitação pelos intervenientes da veracidade dessas mesmas assinaturas supre claramente a falta desse requisito. Não foram impugnadas as assinaturas apostas no aludido contrato promessa e daí a força probatória do documento de fls. 10 ( art. 373º , 374 e 376 do CC ). E sendo assim, não poderá a autora – tal como os RR – invocar a omissão dessa formalidade para daí assacar em seu benefício a nulidade (atípica) do contrato-promessa – sob pena de incorrer mesmo em abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium” (cfr- art. 334 do CC ). Por último, importa indagar se a A. tinha fundamento para a resolução do contrato a ponto de ter direito ao pagamento da quantia que entregou a título de sinal. Vejamos o que a este respeito vem provado: Importa salientar que, o contrato em apreço, não previa uma data em concreto para a realização da escritura (cfr. doc. de fls. 10) tendo sido convencionado, no entanto, que a escritura era para ser realizada nos primeiros dias de Setembro. Em finais de Agosto, as obras de pintura exterior e interior da fracção prometidas pelos promitentes vendedores, não estavam concluídas. No dia 13 de Setembro, a autora declarou ao mediador desistir do negócio, exigindo a devolução do sinal. Daqui resulta que o facto de se ter acordado a escritura para os primeiros dias de Setembro e os RR nos finais de Agosto não terem concluídas as obras, a que se obrigaram segundo o contrato a fazer, não significa da parte dos RR tenha havido um incumprimento definitivo do contrato, a ponto de dar direito à A o direito à resolução do contrato. Nem tal facto consubstancia qualquer impossibilidade definitiva do negócio prometido se vir a celebrar. Trata-se, quando muito de uma situação de mora, mas não de incumprimento definitivo do contrato. (cfr. art 804 nº2 do CC - o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido). Efectivamente, estando a escritura convencionada para os primeiros dias de Setembro, não se pode concluir que pelo facto de em Agosto as obras não estarem concluídas, que não fosse possível ainda realizar a escritura dentro do prazo convencionado, já que se tratava de obras de pequena dimensão (pinturas do exterior e interior da fracção). E sendo assim, a autora não podia resolver o contrato nos termos em que o fez, já que o facto de as obras não estarem concluídas em Agosto não impediam o cumprimento da obrigação principal – a realização da escritura. O incumprimento da obrigação susceptível de conduzir à situação de incumprimento definitivo e respectivas consequências, é, em regra, o incumprimento da obrigação principal, a obrigação “caracterizada do contrato como sinalagmático” – Ana Prata “ O Contrato-promessa e o seu Regime Civil” 797 (cfr. tb Baptista Machado “ Pressupostos da Resolução por Incumprimento – Obra Dispersa “ I- 135). Quando não esteja em causa o incumprimento da obrigação principal, haverá que averiguar, em concreto, qual a relevância da prestação incumprida na economia do contrato, em termos de proporcionar ao credor os efeitos jurídicos e patrimoniais tidos em vista com a sua conclusão. Já vimos que, no caso em apreço, era perfeitamente possível realizar-se a escritura dentro do prazo convencionado, não obstante as obras prometidas realizar na fracção ainda não estarem concluídas em Agosto. Portanto, não se pode aqui falar em incumprimento definitivo por parte dos RR. E desistindo a autora dum negócio plenamente válido nos termos supra referidos, tem de assumir essa desistência à sua custa, não podendo, por isso, exigir dos RR a devolução da quantia entregue a título de sinal. Improcedem, deste modo, todas as conclusões da recorrente. Decisão: Nestes termos e considerando o exposto, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas pela recorrente. Évora, 14.04.2005