Fundamentação.
Como se vê das conclusões, são duas as questões suscitadas:
A 1ª consiste em saber se é ou não liberatório o depósito das rendas (ou melhor dizendo, da diferença entre as rendas efectivamente pagas e as exigidas pela A. em função das actualizações anuais), documentado nos autos mas realizado no âmbito de um outro processo.
A 2ª consiste em saber se se verifica o fundamento de despejo previsto no Art.º 64 n.º 1 b) do R.A.U., isto é, o uso do arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina.
1ª Questão.
Está provado que a A., desde Julho de 1998 tem actualizado as rendas do arrendado ao R., comunicando-lhe nos termos legais (Art. 33 n.º 1 do R.A.U.) esses aumentos.
Porém, está também demonstrado (até por confissão expressa) que o R. tem vindo a pagar quantias menores às exigidas pela A., com o fundamento que só essas são as rendas legalmente devidas.
A situação é a explicitada no quadro seguinte:
Período compreendido Rendas actualizadas Rendas efectivamente Diferença Comunicadas (exigidas) pagas pelo R.
Pela A. ao R.
Agosto 98 a Julho 2000 39.708$00 38.384$00 1.324$00
Agosto 2000 a Julho 2001 42.803$00 39.459$00 3.344$00
Agosto 2001 a Julho 2002 44.215$00 40.327$00 3.888$00
Agosto 2002 a Julho 2003 230 € 209,80€ 20,2 €
“ “ (ou 46.110$86) (ou 42.061$12) (ou 4.049$74)
A partir de Agosto de 2003 > 238,28 € (ou 47.770$85) 238,28€ 0
Portanto, facilmente se vê que o R. apenas a partir de Agosto de 2003 (inclusive) passou a pagar à A. a renda actualizada em conformidade com o que ela lhe exigia. E, por outro lado, se é certo que se provou que o R. pagou as rendas que considerava serem as legalmente devidas, a verdade é que, se discordava dos valores das actualizações anuais comunicados pela A., como pelos vistos discordava, devia ter recusado a nova renda, comunicando à senhoria a sua recusa, acompanhada da respectiva fundamentação, no prazo e nas condições estabelecidas no art.º 35 do R.A.U.
Porém o R. não alegou, como lhe competia, ter recusado o pagamento da renda exigida e ter comunicado essa recusa à A. como impõe a lei, de modo que, tudo se passa como se o R. não discordasse das novas rendas, que assim se têm de ter por aceites nos termos do disposto no Art.º 33º n.º 2 do R.A.U. (mesmo que ocorra erro no cálculo da nova renda, não tendo havido recusa nos termos acima referidos deve considerar-se definitivamente fixada a renda por mútuo consenso – crf. R.A.U. – Aragão Seia – pag. 276 -).
Sendo assim, é óbvio que pelo menos desde Agosto de 1998 até Julho de 2003, o R. tem pago rendas inferiores às que efectivamente eram devidas à A., o que quer dizer que violou o contrato, dando motivo a despejo conforme resulta do disposto no art.º 64º n.º 1 a) do R.A.U..
Nos termos do Art.º 65 do R.A.U., a acção de resolução do contrato deve ser proposta dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento. No caso de falta de pagamento de rendas ou de falta de pagamento de rendas ou de falta de pagamento parcial, como é o caso, tem-se entendido, como diz Aragão Seia (Arrendamento Urbano – 7ª ed. – 474) que “cada uma das prestações vencidas constitui um facto com autonomia para o efeito de contagem do prazo de caducidade”, de modo que se a caducidade for invocada, “tem de considerar-se caduco o direito de resolução do contrato quanto às rendas devidas há mais de um ano”.
A questão, porém, não se põe no caso dos autos porquanto o R. não invocou a excepção de caducidade, e esta, no caso, (não estamos perante matéria excluída da disponibilidade das partes) não é do conhecimento oficioso.
De resto, mesmo, que fosse invocada a caducidade haveria sempre as rendas referentes a Março de 2002 e seguintes (até à data de instauração da acção – 3 Março/2003 - ) devidas (parcialmente) há menos de um ano.
Portanto, no caso concreto, não havendo que considerar a referida caducidade, todas as rendas “mal pagas”, no sentido de pagas apenas parcialmente, fundamentam o pedido de despejo.
Temos assim, assente que o R. pagou à A. as rendas que, segundo ele eram as devidas, mas sabe-se também que essas rendas efectivamente pagas ficaram sempre aquém (excepto as pagas a partir de Agosto de 2003) dos montantes actualizados que a A. lhe exigia.
Por isso, quando no âmbito do processo n.º 1383/89 da 9ª Vara, 3ª Secção, que a A. igualmente moveu ao aqui R. e outros, aquela veio apresentar articulado superveniente onde alegava a falta de pagamento das rendas devidas, por parte do aqui Réu, assentando nesse fundamento pedido de despejo, o R. apressou-se a proceder a depósito condicional, correspondente à diferença entre as rendas que efectivamente pagara e as exigidas pela A. em função das actualizações anuais (tudo em conformidade com o que consta do quadro acima organizado) acrescida de 50% do valor das rendas exigidas pela A., consideradas, ao que parece, na sua totalidade.
Depositou, assim, 1.442.426$00 ou 7.194,80€.
Assim sendo e embora o R. não tenha descriminado no documento de depósito (como devia – crf. Art. 23º do R.A.U.) o valor global depositado, a simples análise do quadro acima referido permite concluir que a quantia depositada é superior ao que era devido até à data do depósito (18/12/2002), o que se terá ficado a dever ao facto de ter sido depositado 50% do valor global das rendas exigidas pela A., quando seria suficiente depositar 50% da parte das rendas em falta.
A questão que então se põe é a de saber se tal depósito é liberatório ou se como tal se terá de ter face à não impugnação do depósito por parte da A. e se, por isso fez caducar o direito da A. de obter o despejo, nesta acção, com o fundamento na falta parcial de pagamento das rendas.
A sentença de 1ª instância, sem qualquer fundamentação relevante partiu do princípio de que o depósito em causa era liberatório relativo à diferença das rendas exigidas e das rendas pagas.
Consequentemente julgou caduco o direito à resolução do contrato com o mencionado fundamento.
Ora, na apelação, a A. insurgiu-se claramente contra esta interpretação (cof. conclusões 45 e seg.), mas a Relação entendeu que não podia a A. vir impugnar o depósito, quando o não fez no decurso da acção.
Tal impugnação, em sede do recurso, na perspectiva do acórdão recorrido configuraria questão nova, que não cumpre apreciar na apelação.
A questão, porém, pese embora o devido respeito por opinião diversa, não nos parece correctamente equacionada.
Não se trata de a A. ter ou não impugnado o depósito.
Trata-se antes de saber se o depósito era ou não liberatório, visto que sendo o depósito condicional, não ópera ope legis, sendo antes necessário uma decisão judicial que aprecie da sua subsistência ou não.
E esta questão é uma questão de direito que, na nossa opinião, a A. podia perfeitamente suscitar, como suscitou, em sede de apelação.
Mas, tentando abarcar toda a realidade constante dos autos, diremos, desde logo que nem sequer se poderá dizer que a A. não impugnou o depósito.
Vejamos melhor o que resulta dos autos.Estamos perante um depósito efectuado no âmbito de outro processo, completamente autónomo em relação a estes autos.
Então, a oportunidade de impugnação teria de aferir-se em relação ao processo a que respeita o depósito e não em relação a este processo.
Ora, em relação ao processo em que foi efectuado o depósito, ignora-se até se a A. teve oportunidade de o impugnar.
Na verdade, como já se deixou dito, a questão do despejo fundado no não pagamento das rendas devidas (no caso, não pagamento parcial) foi colocada primeiramente no articulado superveniente apresentado pela A. no processo n.º 1353/98 (cof. Documento de fls. 217/226).
A esse articulado respondeu o R. (doc. de fls. 213/215).
Notificada desta resposta, apresentou a A. novo articulado a que chamou “réplica” (doc. de fls. 216/212) reagindo a essa “réplica” apresentou o R. requerimento (doc. de fls. 227/229) pedindo o desentranhamento da dita “réplica” por entender inadmissível, processualmente, tal articulado, uma vez que configuraria “a resposta da A. à resposta da R.” e é neste requerimento que, à cautela, alega o R. ir proceder ao depósito condicional aqui em causa, que posteriormente (no dia seguinte) juntou aos autos.
Não estão documentados neste processo quaisquer outros articulados ou requerimentos posteriores ao último requerimento do R. referido, nem se sobe se a A. foi notificada deste requerimento ou do depósito efectuado, pelo que não pode dizer-se que o A. não impugnou o depósito, ou se teve oportunidade de o fazer.Por outro lado, o articulado superveniente produzido no processo 1383/98, que deu origem a toda esta confusão processual, acabou por não ser admitido, por intempestivo como se vê do despacho documentado a fls. 269/270, (despacho que nem sequer aludiu ao depósito aqui em causa).
Portanto, a questão do despejo fundamentado na falta parcial de pagamento das rendas, suscitada no dito articulado superveniente não teve qualquer seguimento naquele processo.
Assim sendo, não existe qualquer despacho a pronunciar-se sobre a subsistência do depósito condicional que o R. efectuara em 18/12/2002, e que, perante o aludido despacho, perdeu toda a sua utilidade, não produzindo qualquer efeito no referido processo.Acresce que o questionado depósito, para ser liberatório, nos termos do Art.º 1048 do C.C., como o consideram a sentença de 1ª instância, devia ser apresentado até à contestação da acção de despejo.
No caso dos autos, dado o circunstancialismo acima referido (a questão do despejo só se colocou no articulado superveniente acima aludido) parece que o momento equivalente à contestação da acção de despejo é o da resposta ao dito articulado superveniente.
Tal resposta teve lugar pelo articulado documentado a fls. 213/215, apresentado em 27/11/2002 e nele não faz o R. referência a qualquer depósito, que só foi efectuado em 18/12/2002, na sequência do requerimento documentado a fls. 227/229, apresentado em 17/12/2002.
Quer dizer, o dito depósito foi apresentado, manifestamente, para além do prazo legalmente previsto, pelo que, independentemente de ter sido ou não impugnado, nunca podia ser tido com o liberatório no processo à ordem do qual foi efectuado.
Aliás, como resulta do que atrás se disse, sabe-se que não foi considerado liberatório nesse processo, pois, não obstante se tratar de um depósito condicional, sobre ele não recaiu qualquer decisão judicial.
Chegados aqui, poderia contra-argumentar-se que as instâncias tiveram por provado que o R. procedeu “no âmbito do processo n.º 1383/98 da 9ª Vara Cível, 3ª Secção, ao depósito liberatório relativo à diferença das rendas exigidas e das rendas pagas …” (resposta ao quesito 8º), não podendo o S.T.J. alterar tal matéria de facto.
O argumento não releva.
É que a resposta, na parte em que qualifica o depósito como liberatório, recaiu sobre questão de direito e como tal, nessa parte, deve (oficiosamente) ter-se como não escrita (Art.º 646 n.º 4 do C.P.C.).
Assim, temos apenas demonstrado que o R., na sequência do articulado superveniente apresentado no processo n.º 1383/98 da 9ª Vara Cível, 3ª Secção, e nas condições acima já descritos, efectuou o depósito documentado a fls. 327 dos autos.
E sabemos também que nenhuma decisão judicial julgou tal depósito condicional como liberatório.
A questão que então se coloca é a de saber se, documentado esse depósito neste processo, pode aqui produzir efeitos liberatórios.É exactamente essa a questão colocada pela A. na apelação e que a Relação entendeu não poder apreciar por se tratar de questão nova e, ao que parece, também porque, documentado tal depósito no processo e dele notificado o A., não o impugnou, pelo que não pode vir agora impugná-lo em sede de recurso.
Daí o presente recurso de revista, onde se coloca a mesma questão e que o S.T.J. deve agora conhecer ao abrigo do disposto no Art.º 715º n.º 2 e 726º do C.P.C..
Como resulta da lei, designadamente do Art. 1048 do C.C., o depósito, para ser liberatório tem de ser efectuado “… até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito …” (isto é, refere-se à acção de despejo com o fundamento na falta de pagamento da renda).
Ora, no caso concreto e desde logo, o depósito que se pretende liberatório, foi efectuado à ordem de outro processo anterior, que nada tem a ver com os presentes autos.
Neste processo o R. não efectuou qualquer depósito, limitando-se a documentar o depósito que efectuou no outro processo (Proc. N.º 1383/98) alegando que “é eficaz e liberatório” (cof. Artigo 81 da contestação/reconvenção).
Aliás, até nem documentou esse depósito na data da contestação, só o tendo feito posteriormente (isto é, só posteriormente juntou o duplicado do depósito).
Seja como for, não tendo o R. efectuado o depósito à ordem deste processo, parece que não pode exigir-se à A. que o impugne nestes autos.
O ónus de o impugnar apenas se coloca no âmbito do processo em que foi efectuado o depósito (até por uma questão do prazo para o efeito – Art.º 26 do R.A.U. - ), e como acima se disse, nem se soube se, nesse processo, o fez ou se teve oportunidade processual de o fazer.
Portanto, o silêncio da A., neste processo, a respeito do depósito em causa, não pode ter o efeito cominatório de extinguir a acção.
Só que poderá ser entendido como aceitação da realidade do depósito, e não da sua alegada subsistência e operância liberatória.
Saber se o depósito é ou não liberatório, é questão de direito e, consequentemente, em relação a essa qualificação, não pode falar-se em confissão.
Acresce que, não estando o depósito à ordem deste Tribunal por onde corre este processo, não se vê como poderia, alguma vez a A. levantá-lo, tanto mais que, tratando-se de um depósito condicional, sobre ele não recaiu qualquer decisão judicial como era necessário (Art.º 28 do R.A.U.) e tal decisão deveria ser proferida no processo onde foi efectuado o depósito e à ordem do qual se encontra.
Ora, não tendo sido admitido o articulado superveniente na acção 1383/98, na sequência do qual o R. efectuou o depósito (no circunstancialismo processual já referido), ficou este prejudicado e sem qualquer nesse processo.
Quer dizer, deixou de existir a sua causa, perdendo, por isso, a sua eventual utilidade ou razão de ser, pelo que, nunca nesse processo poderia decidir-se pela sua subsistência e efeito liberatório.
De modo que, apenas o R., que o efectuou, tem legitimidade para o levantar, requerendo-o no dito processo e não a A., neste ou naquele processo.
Não parece, assim, que o aludido depósito pudesse ser aproveitado para produzir efeitos em processo diferente e posterior àquele à ordem do qual foi efectuado.Aliás, o depósito foi concretizado em 18/12/2002 e a contestação nesta acção foi apresentada em 28/4/2003, pelo que, não obstante o que se deu por provado (cof. Resposta ao q. 8º) fica por entender como é que esse depósito abrange rendas ainda não vencidas à data da sua concretização, como são as referentes a Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2003 ….
Como quer que seja, se o depósito abrange essas rendas como parece resultar da dita resposta, então, em relação a elas estaremos perante uma antecipação dos respectivos vencimentos, o que não vale como pagamento.
Nessa parte o depósito é antecipado e por isso mesmo irrelevante em relação às rendas não vencidas na data da sua efectivação, não se tornando relevante pelo vencimento posterior delas.
Por outro lado, conforme determina o Art. 23º do R.A.U., o depósito deve obedecer a determinados requisitos de forma.
Dele devem constar.
- a)a identidade do senhorio e do arrendatário;
- b)a identificação e localização do prédio ou parte dele;
- c)o quantitativo da renda;
- d)o período de tempo a que diz respeito e
- e)o motivo porque se pede o depósito.
Acontece que o depósito em causa não obedece aos aludidos requisitos, pois, não identifica o senhorio, não identifica nem localiza o prédio arrendado, não refere o quantitativo da renda (apenas se refere uma quantia global sem qualquer descriminação ou explicação), não alude ao período de tempo a que respeita nem ao motivo porque se solicita o depósito.
Daí que, logo à partida não pudesse valer como depósito liberatório, independentemente de ser ou não impugnado, por falta de requisitos legais.
Depois, foi efectuado numa dependência da C.G.D no Porto, sendo certo que o local do pagamento da renda é a casa da senhoria (que, no caso é em Viana do Castelo) conforme consta da escritura de arrendamento, não havendo notícia de que tal cláusula tenho sido alterada.
Ora, os depósitos, como tem sido entendido “Para serem liberatórios têm que ser feitos na agência ou filial ou dependência situado na área da comarca onde a renda devia ser paga. Feito noutro lado, esse depósito não tem qualquer relevância pelo que deve ser decretada o despejo do local arrendado” (-cof. Aragão Seia – Arrendamento Urbano – 7ª ed. – 256 e seg. -).
Consequentemente, não resta outra solução senão ter como inaproveitável neste processo o depósito efectuado no processo n.º 1383/98 da 9ª Vara – 3ª Secção, o que, no fim de contas significa que tal depósito não pode, nestes autos ser tido como liberatório.
Note-se que, não obstante a senhoria ter conhecimento do pagamento parcial e não se opor ao recebimento das rendas parciais não significa renúncia ao direito de resolver o contrato com fundamento na alínea a) do n.º 1 do Art.º 64º do R.A.U..
É de resto, princípio que resulta do disposto no Art.º 1041º n.º 4 do C.C..
Daí que a acção tenha de proceder com base neste fundamento subsidiário e, sendo assim, além do despejo tem a A. direito ao recebimento da parte das rendas em falta.
Porém, como o fundamento do despejo é a falta do pagamento parcial de todas as rendas em relação às quais está demonstrado esse pagamento parcial, ou seja, no caso, as rendas referentes a Agosto de 1998 até Julho de 2003, diferentemente do que peticiona, não tem a A. direito a qualquer indemnização, como resulta do disposto no Art.º 1041 n.º 1 do C.C.
No caso, a diferença entre as rendas efectivamente pagas pelo R. e os exigidas pela A. (e aceites pelo R. nos termos acima expostos) soma a quantia global de 167.156$88 ou 833,78 €.Procedendo a acção por este fundamento fica prejudicado, por inútil, a apreciação do segundo fundamento – uso do arrendado para fim ou ramo de negócio diverso – que constituía a segunda questão suscitada na revista.
