Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1.
AA demandou BB - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LIMITADA, agora CC - TURISMO, SA, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de 467.638,74 €, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde 6 de Julho de 2004, até efectivo pagamento.
Alega, para tanto, que, em 27 de Outubro de 2003, na qualidade de promitente vendedor e promitente cedente celebrou com a sociedade DD-Investimentos Prediais, SA, um contrato promessa de compra e venda de imóveis, de cessão de quotas e cessão de créditos, prevendo-se a possibilidade de esta última ceder a sua posição contratual a favor de sociedade ou sociedades que consigo estivesse em relação de grupo económico, ou participadas por si própria ou por sócios comuns, bastando, para o efeito, comunicá-lo por escrito ao autor até à realização da escritura dos negócios prometidos, sendo que, após o aditamento ao contrato celebrado em 21 de Novembro de 2003, a DD cedeu a sua posição contratual à ré.
O autor, para garantia das suas obrigações, constituiu uma caução, em dinheiro, no montante de 500.000,00 €, entregue à DD, e de que a ré, por força da cessão da sua posição contratual, ficou depositária.
Estipulado ficou também no "aditamento" que, decorridos três meses após a sua celebração, não se encontrando definitivamente resolvidas todas as questões no mesmo, os outorgantes estimariam o valor que poderia atingir as tais obrigações, sendo devolvido ao autor o remanescente.
Passados três meses, encontravam-se pendentes alguns assuntos entre o autor e a ré, não os tendo esta resolvido, de forma definitiva, pelo que o autor, em 2 de Julho de 2004, notificou-a para proceder à devolução da caução, o que a ré se recusou a fazer, não tendo indicado qualquer valor a título de eventual contingência com a resolução das duas questões ainda em aberto.
O autor e a ré acordaram abater ao montante da caução a devolver a quantia de 30.000,00 €, referente a uma compensação a pagar pelo autor pela retirada tardia do gado das propriedades vendidas a esta última, admitindo também o autor que fosse abatido o crédito de 1.200,00 €, que ficou na caixa da sociedade cedida na data da celebração da escritura pública de cessão de quotas, o débito de 3.079,28 €, referente ao saldo de IVA, que deveria ter ficado na caixa da sociedade cedida, na altura de celebração da escritura pública, e o débito de 481, 98 €, referente ao IRC devido pela sociedade cedida, em resultado de tributação autónoma, por movimentos efectuados durante o ano de 2003, até à data de celebração da escritura de cessão de quotas, ou seja, o saldo de 2.361,23 €.
Citada, veio a ré contestar, invocando a falta de cumprimento, pelo autor, das obrigações que assumiu no negócio celebrado, designadamente a falta de prestação de garantia bancária, a falta de convalidação de parte da propriedade vendida e a falta de convalescença de ónus sobre a propriedade vendida e que, em consequência da demora no cumprimento por parte do autor, deu este causa a danos, que constitui um crédito que detém sobre o mesmo.
Assim, pretende que seja julgada procedente a excepção de não cumprimento, quer por falta de apresentação da garantia bancária respectiva, ficando a obrigação de restituição da caução pela ré subordinada a tal cumprimento do autor, quer por incumprimento da obrigação de transmitir e entregar à ré a totalidade das propriedades vendidas, livres de quaisquer ónus e encargos, ficando a obrigação de restituição da caução dependente de tal entrega.
Pretende, também, que seja considerada procedente a excepção de compensação do crédito por indemnização que o autor deve à ré, em montante a liquidar posteriormente, quanto aos prejuízos que lhe causou o retardamento da convalidação e não convalescença com o crédito do autor relativo ao remanescente do valor da caução.
Pede, ainda, em sede de reconvenção, que o autor seja condenado a convalidar a venda que lhe fez pela aquisição do prédio descrito sob o nº 10.472/20001004 da freguesia e concelho de Évora, inscrito a favor do Município de Évora e a respectiva e subsequente transmissão e entrega à ré, bem como a indemnizá-la, caso não efectue a convalidação e, em alternativa, à escolha da ré, pelos prejuízos resultantes do incumprimento parcial da compra e venda ou pelos lucros cessantes pela não convalidação.
O autor respondeu, igualmente o fazendo a ré, pedindo, ainda a condenação do autor como litigante de má fé.
Saneado, instruído e julgado o processo, foi proferida sentença que julgou a acção e a reconvenção improcedentes.
Inconformados, tanto o autor como a ré recorreram; ainda que sem êxito, para o Tribunal da Relação de Lisboa.
Ainda irresignada, a ré pede revista.
Concluiu a alegação de recurso pela seguinte forma:
A decisão absolutória do autor é injusta, porque desconforme com o Direito, violando, designadamente, as normas dos artigos 892°, 897°, 898° e 900° do Código Civil.
O autor declarou prometer vender e vendeu à ré, que declarou prometer comprar-lhe e, mais tarde, aceitou a compra, do conjunto de herdades que constituem uma porção de terra, delimitada pelas suas extremas integralmente vedadas no seu perímetro, com portões, rede forte e arame farpado, havendo apenas duas aberturas nas extremas onde a linha de caminho de ferro atravessa a propriedade.
Na documentação desenhada que o autor facultou à ré durante o negócio, as herdades são configuradas como constituindo uma porção de terra delimitada apenas pelas suas extremas.
Dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades, situa-se o prédio nº 00000000000000 da freguesia e concelho de Évora.
O prédio nº 10.472 não se encontra assinalado nos documentos descritivos do negócio.
Embora soubesse da existência da titularidade do prédio nº 10.472, quando fez o negócio com a ré, em 27.10.2003, só em Junho de 2004, depois da escritura de compra e venda realizada, em 21.11.2003, é que o autor esclareceu a ré a esse propósito.
Entre outros documentos, o autor e a ré identificaram o objecto da compra e venda através das cadernetas prediais das herdades.
Nas cadernetas prediais, o local onde se situa o prédio nº 10.472 não aparece excluído às extremas das herdades.
O autor declarou vender à ré e esta declarou comprar-lhe porção de terra delimitada por extremas dentro das quais está situado o prédio nº 10.472.
O autor vendeu à ré a porção de terra correspondente ao prédio nº 10.472 e esta declarou comprar-lho.
A identificação de um prédio rústico não é a referência da sua descrição predial ou da sua respectiva inscrição matricial.
A identificação dos prédios rústicos faz-se por referência à sua denominação e a sua situação e definida por referência às suas confrontações ou extremas.
Na configuração as extremas feita na escritura, por remissão para as cadernetas prediais então exibidas, o terreno correspondente ao prédio nº 10.472 da Conservatória do Registo Predial de Évora encontra-se compreendido na coisa vendida.
O prédio descrito sob o nº 10.472 da Conservatória do Registo Predial de Évora está inscrito a favor do Município de Évora.
O autor vendeu à ré coisa alheia, nos termos em que esta é definida pelo artigo 892º do Código Civil.
O autor tinha conhecimento da existência do prédio nº 10.472 dentro das extremas definidas dos prédios que vendeu à ré.
Mas só informou disso a ré em Junho de 2004, após celebração da escritura de compra e venda.
A ré, no desconhecimento da situação, celebrou o negócio de boa fé.
O autor, no conhecimento da existência do prédio nº 10.472, actuou dolosamente.
O autor está obrigado a convalidar a venda, nos termos das disposições dos artigos 892º e 897º do Código Civil.
Ao confirmar a sentença recorrida, nesta parte, o acórdão do Tribunal da elação de Lisboa violou os citados artigos 892° e 897° do Código Civil.
O autor actuou com dolo, pelo que está obrigado a indemnizar a ré pelos prejuízos resultantes do incumprimento parcial da compra e venda ou pelos lucros cessantes pela não convalidação, nos termos das disposições das normas dos artigos 898° e 900°, nº 2, do Código Civil.
Ao confirmar a sentença absolutória, nesta parte, o acórdão do Tribunal da Relação da Lisboa violou as citadas regras dos artigos 898° e 900°, nº1, do Código Civil.
Nas contra-alegações pronuncia-se o autor pela confirmação do acórdão recorrido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2.
Estão provados os seguintes factos:
Em 27 de Outubro de 2003, o autor, na qualidade de promitente vendedor e de promitente cedente, celebrou com a sociedade "DD-Investimentos Prediais, S.A.", actuando esta na qualidade de promitente compradora e de promitente cessionária, um acordo escrito denominado Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóveis, de Cessão de Quotas e de Cessão de Créditos, o qual incluía seis anexos.
Tal acordo encontra-se junto, por cópia, de fls.128 a 169.
Em 21 de Novembro de 2003, o autor e a "DD" celebraram um "Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóveis, de Cessão de quotas e de Cessão de Créditos", o qual integrava um anexo.
Tal aditamento encontra-se junto, por cópia, de fls. 170 a 176.
Nesse mesmo dia, a "DD" cedeu a sua posição contratual no "Contrato Promessa" e no "Aditamento" à ré, o que comunicou ao autor
Conforme ficou previsto na cláusula "H" do "Aditamento", o autor constituiu uma caução em dinheiro, no montante de € 500.000,00, que foi entregue, nesse acto, à "DD".
Em 21 de Fevereiro de 2004, encontravam-se pendentes alguns assuntos referentes à inscrição matricial nº 1214° (cláusulas "A" e "B" do "Aditamento") e ao processo de cadastro n° 84/95 (cláusula "C" do "Aditamento").
A ré procurou resolver esses dois assuntos de forma definitiva, mas, até hoje, sem sucesso, devido à sua natureza vincadamente burocrática.
Em 2 de Julho de 2004, o autor notificou expressamente a ré para proceder à devolução da caução, por carta recebida pela ré a 6 de Julho de 2004 e cuja cópia se encontra junta a fls. 62-63.
A ré não procedeu à devolução da caução, invocando para tal os motivos enunciados na sua carta de 16 de Julho de 2004, junta a fls. 66-67.
Por carta de 5 de Agosto de 2004, o autor comunicou-lhe que se via forçado a recorrer às vias judiciais para obter a devolução da caução.
A ré não indicou nenhum valor a título de eventual contingência com a resolução definitiva das duas questões ainda em aberto relacionadas com o "Aditamento".
O autor e a ré acordaram abater ao montante da caução a devolver a quantia de € 30.000,00, referente a uma compensação a pagar pelo autor à ré pela retirada tardia de gado das propriedades vendidas a esta última.
O autor admitiu que fosse abatido ao montante da caução a devolver o saldo de € 2,361,26, para si negativo, resultante das seguintes operações:
- -crédito de € 1,200,00, que ficou na caixa da sociedade cedida, na data de celebração da escritura pública de cessão de quotas;
- -débito de € 3.079,28, referente ao saldo de IVA, que devia ter ficado na caixa da sociedade cedida, na altura de celebração da escritura pública de cessão de quotas.
O autor não prestou qualquer garantia bancária nos termos da redacção constante do anexo 1 ao "Aditamento ao Contrato Promessa".
A DD - Investimentos Prediais, S.A., é accionista da CC Turismo, S.A., (antes BB - Investimentos Imobiliários, Lda.) e as duas têm como administrador o Arquitecto EE.
O negócio em apreço no "Contrato Promessa" foi iniciado pelo Arq. EE, em representação da DD, S.A., em contacto com o autor, que ocorreu entre 2 e 6 de Junho de 2003.
As herdades foram apresentadas pelo Autor ao Arq. EE como estando todo o seu perímetro exterior integralmente vedado com rede forte e arame farpado, devidamente equipada com portões e portadas, havendo apenas duas aberturas nas extremas onde a linha de caminho de ferro atravessa a propriedade.
As herdades foram mostradas ao Arq. EE e a técnicos da ré em visitas que fizeram ao local, tendo sido vista toda a sua extensão, com a vedação no seu perímetro.
Em 24.09.2003, durante as negociações, o autor entregou ao Arq. EE fotocópias de três cadernetas prediais relativas às herdades, das quais fazem parte as respectivas plantas, documentos juntos a fls. 178-180.
No "Contrato Promessa", o autor declarou que a venda das herdades era feita sem quaisquer ónus ou encargos e que não era do seu conhecimento a existência de prédios confinantes com dimensão inferior à unidade de cultura.
Em 21.11.2003, o autor e a ré, representada pelo Arq. EE, celebraram as escrituras do contrato prometido, nos termos das certidões juntas a fls. 182 a 191.
Na escritura do contrato prometido celebrada em 21.11.2003, o autor exibiu os originais das cadernetas prediais cujas fotocópias tinha entregue ao Arq. EE.
Em 21.11.2003, no acto da escritura do contrato prometido, a ré pagou ao autor a totalidade do preço fixado no contrato prometido.
Em 21.11.2003, no acto da escritura do contrato prometido, o autor entregou à ré a chave do portão principal das herdades e informou-a de que as chaves das diversas dependências se encontravam no chaveiro respectivo, no local.
Dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo situa-se o prédio inscrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº 00000000000, a favor do Município de Évora, desde 04.10.2000, tendo a área de 1.111,1 m2.
A ré, em 16.07.2004, instou formalmente o autor para efectuar a entrega do prédio descrito sob o nº 10.472/20001004 da freguesia e concelho de Évora (Sé), inscrito a favor do Município de Évora, situado dentro das extremas vedadas das herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo e, em especial, nos limites da Herdade Sousa da Sé.
O autor sabia que o prédio era propriedade da Câmara Municipal de Évora, quando negociou com o Arq. EE, então em representação da DD, S.A., a aquisição dos imóveis
O negócio como foi apresentado pelo autor ao Arquitecto EE compreendia a venda das Herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo com todo o equipamento e recheio que nelas se encontravam, tendo sido entregues pelo autor àquele o documento que constituiu o anexo 2 ao Contrato Promessa e a planta junta por fotocópia a fls. 177.
As herdades encontravam-se submetidas a exploração agrícola.
Em data não concretamente apurada, o autor entregou ao Arquitecto EE levantamento topográfico digitalizado das herdades, constante do CD-ROM, junto a fls. 181.
Na planta entregue pelo autor ao Arquitecto EE, para caracterizar a propriedade objecto da negociação, esta está configurada como porção de terra na qual existem elementos não naturais, porção de terra essa delimitada por uma poligonal fechada de cor vermelha, definindo as extremas da propriedade.
Nas plantas que fazem parte das três cadernetas prediais aludidas na alínea t) dos Factos Assente, os prédios rústicos correspondentes aos artigos matriciais ali aludidos estão configurados como uma porção de terra, na qual existem elementos não naturais, delimitada por uma linha definindo as respectivas extremas.
No levantamento topográfico digitalizado aludido na resposta ao artigo 4°, a propriedade objecto da negociação está configurada como porção de terra na qual existem elementos não naturais, porção de terra essa delimitada por uma poligonal fechada de cor vermelha, definindo as extremas da propriedade.
Em data não concretamente apurada do primeiro semestre de 2004, a ré constatou a presença no local do Sr. FF, que entrava na propriedade através de portada que abria e pelo seu interior se dirigia periodicamente a edificação em ruínas, situada junto ao apeadeiro de caminho de ferro, que se encontra na Herdade Sousa da Sé, para tratar de colmeias que lá se encontravam.
FF tem autorização para usar a edificação em ruínas, situada dentro das extremas das herdades, nos termos que contam do documento junto a fls. 193, emitido pela Câmara Municipal de Évora, em 08.01.2004, documento onde esta se afirmou proprietária daquele lugar.
É no prédio 10.472/20001004 que se encontram as colmeias do Senhor FF.
Por escrito de 23.08.2004, a ré insistiu com o autor para que este tomasse posição quanto ao prédio descrito sob o n° 000000000000 da freguesia e concelho de Évora (Sé) e inscrito a favor do Município de Évora.
Em Junho de 2004, o autor esclareceu a ré que a escola primária era propriedade da Câmara, que estava abandonada e que a Câmara estava disponível para vender.
Acrescentando que não aceitava que a ré adquirisse essa escola à sua custa e, muito menos, pelo preço exorbitante que a Câmara pretendia.
O acesso ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 0000000000000 da freguesia e concelho de Évora (Sé), inscrito a favor do Município de Évora, é feito através das herdades da ré (resposta alterada pela Relação).
