Acordam no supremo Tribunal de Justiça:
1. AA e BB intentaram, no Tribunal judicial de Penafiel, contra os réus CC, DD, EE e FF acção visando efectivar o direito legal de preferência -fundado na qualidade de arrendatários do prédio urbano alienado - com processo ordinário, demandando os primeiros réus na qualidade de vendedores que não respeitaram o direito legal de preferência que lhes assistia e os segundos réus na veste de adquirentes do direito de propriedade sobre o imóvel vinculado pela preferência.
Seguiram-se os demais articulados, sendo a acção julgada totalmente procedente na 1ª instância.
Inconformados, apelaram os segundos réus, impugnando a decisão proferida quanto à matéria de facto e questionando a decisão de 1ª instância relativamente às excepções de caducidade e ilegitimidade que haviam deduzido , pondo ainda em causa o decidido quanto ao objecto da preferência , actuada pelos autores relativamente a todo o imóvel alienado pelos obrigados à preferência.
A Relação do Porto negou, porém , provimento ao recurso confirmando a decisão recorrida.
2.É desta decisão que vem interposto pelos mesmos recorrentes o presente recurso de revista, encerrando a respectiva alegação com as seguintes conclusões:
1 - Compulsados os autos constata-se que a instância esteve suspensa por se encontrar pendente uma questão prejudicial e depois pelos AA. não promoverem como lhes competia o respectivo registo da acção;
2 - Após ter sido reconhecida a qualidade de arrendatários aos AA., incumbia-lhes promover o registo da acção, sob pena da instância interromper-se;
3 - Ora, devido à inércia destes em procederem ao registo da acção, nos termos do art. 5 Io do C. C. Judiciais, os autos foram à conta - vide fls. 86;
4 - Dispõe o art. 285° do C. P. Civil que: "A instância interrompe-se, quando o processo estiver parado durante mais de um ano por negligência das partes em promover os seus termos ou os de algum incidente do qual dependa o seu andamento";
5 - De acordo com tal preceito legal, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos, a instância considera-se interrompida: (1) estar o processo parado; (2) durar a paralisação mais de um ano;(3) ser devida à inércia das partes;
6 - Assim, após os presente autos terem ido à conta, oficiosamente, sem necessidade prévia de qualquer despacho, a instância fica interrompida;
7 - Logo, após a interrupção da instância até à entrada do requerimento dos AA. a promover a cessão da interrupção decorreu mais de um ano;
8 - Constata-se, assim, de uma forma inequívoca que há muito se encontra ultrapassado o prazo fixado no art. 1410°, n° 1 do C. Civil, já que a inércia deste, necessariamente, acarreta consequências jurídicas.
9 - Ora, o conhecimento desta questão é apreciada oficiosamente pelo Tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo - art. 333°, n° 1 do C: Civil;
10 - Esclarece-se que a caducidade, agora arguida em sede de recurso para o Tribunal da Relação do Porto, nada tem a haver com aquele que aquele Tribunal se pronunciou;
11-0 que está aqui em causa são as consequências jurídicas ligadas à interrupção da instância por inércia dos AA.;
12 - Deste modo, devia considerar-se que o exercício do direito de preferência dos AA. se extinguiu por caducidade e, em consequência disso, julgar-se a acção improcedente, absolvendo-se os RR. do pedido.
13 - Como resulta do douto despacho de fls. 217, em 2 de Novembro de 2004, o registo da acção continuava provisório por natureza e dúvidas;
14 - Por tais registos se encontraram caducados, os 2°s RR. contraíram um empréstimo junto do BCP, S. A., dando como garantia o prédio objecto da acção de preferência - vide certidão da Conservatória do Registo Predial de Penafiel;
15 - Como é consabido o registo da acção de preferência é uma exigência legal;
Rua dos Combatentes da Grande Guerra, 154, 2o Esq" - 4420-090 Gondomar -
16 - Ora, nos termos do n° 1 do art. 1410° do C. Civil e de acordo com a doutrina e jurisprudência dominante, devem ser chamados à acção, o alienante, o adquirente e todos os sujeitos que tiverem um interesse legítimo e directo no litígio, o que justifica o litisconsórcio necessário;
17 - Assim, por não ter sido demandada a instituição de crédito, nos termos do art. 28° do C. P. Civil, existe ilegitimidade, o que aqui se invoca para os devidos efeitos legais;
18 - Deste modo, igualmente com o devido respeito por opinião contrária, não se subscreve o raciocínio no douto arresto recorrido, já que a questão agora levantada fazia parte integrante dos autos, basta atentar no teor da certidão do registo da acção junta pelos Autores.
19 - Como se encontra documentado no processo, a testemunha GG que exerceu as funções de cabeça-de-casal na partilha efectuada entre os interessados identificado no aludido compromisso de partilha, Pai do A. marido, no anterior julgamento afirmou que a menção manuscrita na declaração "de Agosto de 1995 prazo final" tinha sido feito pelo punho do seu irmão, aqui 1º R.;
20 - O relatório pericial vem comprovar o que o Io R. sempre disse, tal menção foi subscrita pelo punho desta testemunha;
21 - Agora, passados vários anos, justifica que se tinha esquecido desse facto e que aquela menção apenas queria dizer que a partir de 1995 era o prazo final para se elaborar a escritura de partilha???
22 - Ora, analisando os documentos em causa os mesmos têm a virtualidade de demonstrarem à saciedade aquilo que os 2°s RR. sempre afirmaram.
Do teor desses documentos resulta o seguinte:
- e)Foram elaborados contemporaneamente e pela mesma pessoa, o solicitador HH. assinados em Dezembro de 1993;
- f)No compromisso de partilha estão definidos os bens pertencentes à herança jacente, o quinhão de cada interessado, respectivas adjudicações e o pagamento de tornas;
- g)Na declaração é referido que o A. marido ocupa o rés-do-chão identificado nos autos a título gratuito até Agosto de 1994;
- h)A partir de 1 de Setembro de 1994, passará a pagar a renda de 20 000$00 a quem o prédio for adjudicado.
23 - Aqui chegados cumpre interpretar a menção manuscrita pelo punho do Pai do A. marido "de Agosto de 1995 prazo final".
24 - Como decorre da lei, as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição, no segundo, resolutiva - art. 270° do C. Civil;
25 - Interpretando tal preceito legal, pode definir-se como a cláusula em virtude da qual a eficácia de um negócio jurídico é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos, ou então o negócio deixará de os produzir;
26 - A condição exprime uma vontade hipotética e não uma vontade categórica. A estipulação condicional não se desdobra em duas declarações de vontade, sendo a segunda limitativa da primeira. A condição faz corpo com o negócio a que é aposta, constituindo um todo único;
27 - Assim, revestindo a condição carácter estipulatório, resultando da vontade e do comportamento dos contraentes, a qualificação da cláusula acessória adoptada no contrato em análise depende da interpretação do respectivo conteúdo declarativo;
28-0 que não impede, atenta a natureza excepcional da condição, que se houver dúvidas quanto à condicionalidade, é sobre o Autor que pesa o cargo da prova dessa incondicionalidade do negócio e não sobre os RR. a da sua condicionalidade;
29 - Deste modo, impõe-se interpretar aquela menção de modo a averiguar se as partes submeteram a produção dos efeitos contratuais a um evento futuro e incerto;
30 - Neste domínio vigora a teoria da impressão do destinatário, nos termos do disposto no art. 236°, n° 1 do C. Civil, que estabelece como regra que o sentido da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, isto é, um declaratário medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante, ou seja, o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário;
31 - Porém, estatui o art. 236°, n° 2 do C. Civil que, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. Nesse caso a vontade real, podendo não coincidir com o sentido objectivo normal, corresponde à impressão real do destinatário concreto, seja qual a for a causa da
descoberta da real intenção do declarante. O sentido realmente querido pelo declarante releva, mesmo quando a formulação seja ambígua ou inexacta, se o declaratário conhecer este sentido - art. 238°, n° 2 do C. Civil;
32 - Em síntese, "na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante" - Ac. STJ de 19/11/2002, relator o Conselheiro Silva Paixão;
33 - Ora, da leitura do compromisso de partilha e da declaração é inequívoco que se as partes quisessem que a escritura fosse realizada "até Agosto de 1995 prazo final" verteriam tal menção no compromisso de partilha, não fazendo qualquer sentido colocá-la na declaração;
34 - Isto é, as partes atribuíram a tal menção uma condição resolutiva do contrato de arrendamento que vigoraria até 31 de Agosto de 1995, após essa data os AA. tinham que entregar o prédio devoluto aos 2°s RR.;
35 - Assim, da factualidade supraxeferida^ resulta.com a máxima.evidência que é os AA. jsempre conheceram as condições do negócio e que renunciaram ao exercício do direito de preferência, preferindo pagar uma renda até Agosto de 1995 e depois entrega-lo aos 2º RR.;
36 - Pelo que, não é correcto, nem curial interpretar tal menção com o estipulado na cláusula 14° do compromisso de partilha, já que nada têm a haver uma coisa com a outra;
37 - Na verdade, para que a obrigação assumida pelos AA. fosse cumprida, não há qualquer dependência de um facto futuro e incerto. Pura e simplesmente assumiram uma obrigação concreta, no interesse dos RR., que não se traduzia numa obrigação de meios, mas antes numa verdadeira obrigação de resultado. Para esse efeito, as partes serviram-se de uma frase claramente enunciativa da certeza da obrigação assumida pelos AA.;
38 - Da leitura daqueles documentos só pode concluir-se, na perspectiva de um declaratário normal colocado na posição real declaratário que os AA. tinham que entregar o locado até final de Agosto de 1995, nada mais;
39 - Isto é, foi admitido que a compra e venda se fizesse mantendo-se os AA. no locado a pagar uma renda, só que no fim de Agosto de 1995 tal contrato terminava;
40 - O Supremo pode “ex oficio” exercer censura sobre o não uso por parte do Tribunal da Relação dos poderes de alteração ou anulação da decisão de facto, sempre que entenda dever esta decisão ser ampliada, em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito - art. 729° do C. P. Civil; "
41 - No que concerne à interpretação destes documentos o Tribunal da Relação, apenas refere que: ".. .nada dispõe a conclusão de que o Autor tivesse sido interpelado para adquirir o prédio em questão nem existe prova que imponha decisão contrária quanto à matéria de facto ... (a este propósito valem os documentos juntos aos autos a fls 309 e 310, 403 a 411 e 50 ... ao que acresce a equivocidade da declaração de fls. 311)";
42 - Deste modo, é óbvio que o Tribunal da Relação pura e simplesmente não se pronunciou sobre o teor de tal declaração, não logrado explicitar de que forma tal declaração deveria ser interpretada;
43 - Ora, para além desta omissão de pronúncia, a interpretação de tal declaração é matéria de direito, que pode e deve ser sindicada pelo Supremo Tribunal de Justiça;
44 - Face ao exposto, sempre com o devido respeito por opinião contrária, a cláusula terceira da declaração, conjugada com o restante texto do contrato promessa não pode ser interpretada como contendo uma condição suspensiva, mas uma condição resolutiva;
45 - Pelo que, as instâncias deveriam considerar que os AA. renunciaram ao exercício do direito de preferência.
46 - No caso de assim não se entender, é evidente que a matéria de facto é manifestamente insuficiente e contraditória;
47 - Na verdade, a resposta dada ao quesito 5o da matéria controvertida, de que os AA. ocupam o rés-do-chão desde 5 de Janeiro de 1988, está em contradição com o texto da declaração subscrita pelo A. marido;
48 - É o próprio A. marido que reconhece que ocupa o rés-do-chão a título gratuito e só a partir de 1 de Setembro de 1994 passaria a pagar uma renda de 20 000$00. Antes de Setembro de 1994, inexiste o contrato que é aludido naquele item, tal contrato só passa a ter existência e eficácia jurídica depois desta data, nunca antes, isto é, antes daquela data eventualmente existiria um contrato de comodato gratuito, nada mais;
49 - Todavia, para se poder conhecer de todas as qestões levantadas, obviamente que era necessário ampliar-se a matéria_de facto, designadamente a alegada nos arts.ºs 10º a 22º, 27°, 28°,"29º, 30°, 37°, 38°, 39°, 40°, 41°; 42° e 43° para se poder inquirir o tal solicitador Mendonça, peça fundamental para esclarecer a verdade, do que realmente aconteceu e para se interpretar o compromisso de partilha e a declaração adequadamente, apesar de ser convicção do subscritor que tais documentos devem ser interpretados nos termos supra expostos;
50 - É evidente que, só após a discussão desses factos e a resposta que vier a recair, podemos estar em condições para se concluir se os AA. tiveram ou não conhecimento das condições do negócio e se renunciaram ao exercício do direito de preferência;
51 - Pelo que, de harmonia com o preceituado no n° 3 do art, 729° do C. P. Civil, deve ser anulada a decisão e ordenar-se que se proceda novamente à discussão e julgamento da causa, para ser poder decidir conforme for de direito.
52 - Está sobejamente provado que o A. marido apenas ocupa o rés-do-chão, do citado prédio, o 1º andar é ocupado pelos 2°s RR. como habitação permanente;
53 - É óbvio que existe autonomia material entre o 1º andar e o rés-do-chão, tendo tais partes destinos diferentes e entradas diferentes, pelo que apenas poderiam exercer o direito de preferência sobre a parte arrendada.
54 - Ainda no caso de assim não se entender, o que se equaciona por mero dever de patrocínio, em face da prova carreada para os autos, é por demais evidente que os Autores excederam os limites impostos pela boa fé, exercendo, assim, ilegitimamente o seu direito - art. 334° do C. Civil.
55 - Face ao exposto sempre com o mui respeito que é devido, as Instâncias violaram o correcto entendimento dos preceitos legais supra enunciados, pelo que deverá ser revogada tal decisão e, por via disso, serem os RR. absolvidos dos pedidos formulado pelos Autores.
Os recorridos contra-alegaram,pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.
3. As instâncias consideraram fixada a seguinte matéria de facto ( que permaneceu inteiramente imutável na 2ª instância, face à total improcedência da impugnação nesta sede deduzida pelos recorrentes):
A)Por escritura pública de 27 de Fevereiro de 1995, celebrada no cartório Notarial de Penafiel, aí exarada a fls. 10 e seguintes do Livro 279-B e pelo preço de 5.600.000S00, os l°s RR. venderam à segunda Ré mulher o prédio urbano composto de casa de dois pavimentos e recinto, sito no lugar das Alminhas, Freguesia de Galegos, deste Concelho, descrito na Conservatória competente no número 00614 da dita freguesia, inscrito na matriz predial respectiva no artigo 297.
- B)Esse prédio veio à posse dos RR. vendedores por escritura de partilha outorgada no mesmo dia no mencionado Cartório Notarial, a fls. 5V. e seguintes do mesmo livro 279-B.
- C)Por sentença proferida na acção 195/1995 do 1º juízo deste Tribunal devidamente transitada em julgado foram dados como provados os seguintes factos.
1. Os Autores são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano composto por casa de dois pavimentos e recinto, sito no lugar das Alminhas, freguesia de Galegos, Penafiel, o qual se acha descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o n.° 00614/0902, a fls. 176 verso do Livro B-153 e registado a favor dos Autores pela inscrição G3.
2.No R/C do prédio identificado em 1), o Réu instalou uma oficina.
- 3.A fls. 32 dos autos consta um documento em que se insere a expressão "recibo de aluguer" 20.000$00, no qual se refere "recebi do Sr. AA a quantia de vinte mil escudos. Pelo aluguer do R/C - oficinas da minha casa situada no Lugar das Alminhas - Galegos - art° urbano n.° 297 relativo ao mês de Fevereiro de 1995. Galegos, 04 de Março de 1995. O (A) proprietário (a) EE.
- 4.O Réu (ali, aqui Autor) ocupava o R/C do prédio referido em 1) desde, pelo menos o ano de 1988, mercê do acordo verbal que, pelo menos, nessa data celebrou com a antepossuidora do prédio dos AA., Ana Ferreira da Rocha, mediante o qual esta lhe cedeu o gozo do aludido R/C, obrigando-se o Réu, como contrapartida, ao pagamento de uma renda mensal de 10.000$00.
- 5.Essa renda foi posteriormente alterada para 20.000$00/mês.
- 6.O arrendado destinava-se, conforme convencionado, à instalação da serralharia invocada na PI e que labora no locado, em nome do Réu, desde a data da celebração do contrato.
Por esse contrato os RR. passaram desde então, a deter e fruir o identificado rés-do-chão, ocupando-o e nele instalando a predita oficina, que ali labora desde o predito dia 05.01.88.
Situação em que se vêm mantendo até à presente data.
Não foi comunicado aos AA. pelos l°s RR., o projecto de venda, o preço, a identificação do comprador, nem as demais cláusulas do respectivo contrato
Os AA. Só tiveram conhecimento da venda e dos elementos essenciais da mesma no início de Março de 1995.
Quando foram consultar a escritura de compra e venda em causa no Cartório Notarial.
Em virtude de em data anterior, mas também no início de Março de 2005, terem sido informados pêlos primeiros RR. quando se lhes apresentaram a pagar a renda do mês de Fevereiro.
O que foi confirmado pelos 2°s RR. que receberam a mencionada renda oferecida e entregaram a estes o recibo assinado pela 2ª Ré mulher.
Tal prédio era pertença de II e JJ, avós do Autor marido e da Ré mulher.
Na partilha por morte destes, ocorrida a 27 de Fevereiro de 1995, os herdeiros adjudicaram o imóvel em causa ao ali quinto outorgante, aqui primeiro Réu, casado com a primeira Ré.
Nessa data o rés-do-chão do prédio estava a ser ocupado a título oneroso pelo Autor marido.
Em Dezembro de 1993 foi subscrito pelos herdeiros um compromisso de partilha.
4.Note-se liminarmente que grande parte da argumentação expendida pelos recorrentes na sua alegação é direccionada contra a decisão proferida quanto à matéria de facto, relativamente a meios probatórios obviamente sujeitos à livre apreciação do julgador, suscitando, deste modo, os recorrentes «questões probatórias » que manifestamente não constituem objecto idóneo de um recurso de revista: aliás, em bom rigor, o que os recorrentes fazem ao longo das conclusões 19 a 51 é impugnar o sentido da decisão, proferida pela Relação, que julgou improcedente a impugnação precedentemente deduzida contra a decisão de facto da 1ª instância, o que naturalmente se não coaduna minimamente com a típica funcionalidade do recurso de revista e com os poderes cognitivos do Supremo Tribunal de Justiça.
Por outro lado, constitui orientação perfeitamente pacífica e há muito sedimentada que não compete ao Supremo sindicar o «não uso » dos poderes das relações em sede de reapreciação da matéria de facto, cumprindo salientar que, desde 1999, é inquestionável que das decisões da Relação previstas nos vários números do art. 712º do CPC não cabe recurso para o STJ (nº 6 do citado art, 712º).
Carece, por outro lado, manifestamente de fundamento a pretensão de que, no caso dos autos, o Supremo exerça os seus poderes próprios sobre a matéria de facto, funcionalmente orientados para o correcto enquadramento jurídico do pleito, nomeadamente o que resulta da previsão contida no nº3 do art. 729º;na verdade, a determinação de que deva ser ampliada a matéria de facto pressupõe que, estando alegados e processualmente adquiridos factos essenciais para a definição cabal do regime jurídico de que depende a solução do pleito, os mesmos não foram considerados pelas instâncias: ora, como é evidente nada disso se verifica no presente litígio , sendo a matéria de facto apurada perfeitamente suficiente para dirimir a questão suscitada na causa, atinente à existência de um direito legal de preferência.
5. A questão de caducidade suscitada pelos recorrentes carece de fundamento, importando caracterizar de forma mais precisa o quadro normativo aplicável e a específica situação processual dos autos, em que o direito sujeito a caducidade foi tempestivamente exercitado em juízo, já que a acção de preferência foi proposta dentro do prazo fixado na lei civil: na óptica dos recorrentes, a caducidade estaria associada não à demora na propositura da acção, mas antes a ulteriores vicissitudes processuais, envolvendo, de forma prolongada, primeiro a suspensão, e depois a interrupção da instância por factos alegadamente imputáveis aos autores.
A norma relevante para apreciar esta questão é , desde logo , a que consta do art. 332º do CC, sendo evidente que não pode convocar-se a previsão contida no nº1, já que esta pressupõe que se tenha verificado a desistência, a absolvição da instância, a deserção da instância ou a preclusão do compromisso arbitral—sendo certo que, no caso dos autos, a acção terminou com a prolação de sentença de mérito, que julgou procedente o pedido deduzido.
Face ao estipulado no nº2 deste preceito legal, se a instância se tiver interrompido, não se conta para efeitos de caducidade o prazo decorrido entre a proposição da acção e a interrupção da instância. Ora, no caso dos autos, para além de não ter sido proferida decisão jurisdicional, consubstanciada na emissão de um juízo sobre a negligência da parte onerada com o impulso processual, a declarar a referida interrupção ( num caso em que, aliás , a negligência dos autores não era evidente, já que o retardamento na efectivação do registo da acção radicou fundamentalmente na necessidade de saber qual era o regime matrimonial aplicável ao casamento dos réus, envolvendo a obtenção de esclarecimentos ao abrigo do princípio da cooperação – cfr, fls. 235/244 e 251/258),foi proferido despacho interlocutório em que explicitamente se considerou improcedente o requerimento em que os réus invocavam a caducidade com base no retardamento da causa, decidindo-se a fls. 351 que «nenhuma relevância tem para o efeito do decurso daquele prazo em concreto a diligência ou não dos autores em promover o registo da acção».
Não tendo sido oportunamente interposto recurso de tal despacho, é evidente que o mesmo transitou em julgado, deixando, deste modo, definitivamente arrumada a questão dos possíveis reflexos da demora no normal andamento da causa na tempestividade do exercício do direito de preferência invocado pelos autores.
5.Sustentam ainda os recorrentes que –não tendo sido a acção de preferência intentada também contra o credor hipotecário, cujo direito real de garantia incidia sobre o imóvel transmitido em violação do direito de preferência invocado pelos autores – se verificaria preterição de litisconsórcio necessário no âmbito da referida acção de preferência, suscitando perante a Relação a respectiva ilegitimidade.
No acórdão recorrido entendeu-se, porém , que tal excepção dilatória improcedia, já que:
-a legitimidade deve ser apreciada, em princípio, pelo teor da relação material controvertida, tal como a configura o autor, nos termos do art. 26º, nº3 , do CPC;
-o banco, credor hipotecário, é alheio à relação material controvertida, tendo assumido a garantia em causa após a instauração da acção;
-a questão da preterição de litisconsórcio necessário configura-se como uma questão nova, não sujeita a decisão do tribunal de 1ª instância, e por isso estranha ao objecto da apelação.
Note-se, em primeiro lugar, que – sendo a ilegitimidade, incluindo a que derive da preterição de litisconsórcio necessário, uma excepção dilatória de conhecimento oficioso, embora suprível nos termos do art. 269º do CPC,- nada obstaria a que fosse suscitada ou apreciada, pela primeira vez, no âmbito de um recurso, impedindo a oficiosidade do conhecimento de tal matéria que a mesma se pudesse configurar como «questão nova», subtraída ao conhecimento do Tribunal «ad quem » pelo facto de não ter sido precedentemente apreciada pelo Tribunal «a quo».
Mais complexa é a questão que se traduz em saber se a legitimidade plural se deve apreciar face à relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor, nos termos genericamente previstos no art. 26º, nº3, do CPC, ou se, pelo contrário, a especificidade do litisconsórcio necessário não deverá, porventura, implicar a adopção de um critério de determinação da legitimidade diverso do « critério normal», plasmado naquela norma do CPC.
Esta questão foi expressamente abordada no âmbito da reforma de 1995/96 do processo civil: assim, o nº 4 do art.26ºdo DL 329-A/95 expressamente excluía a legitimidade plural do âmbito do «critério normal»de aferição da legitimidade das partes definido – para a legitimidade singular – no nº3 do referido preceito legal, em função da
mera«afirmação» pelo autor da titularidade da relação material controvertida: e. nesta óptica, sendo a questão da possível existência de uma pluralidade de interessados na relação controvertida destacável do mérito da causa, - ligando-se, em última análise, ao integral cumprimento da regra do contraditório e à necessidade de obtenção de uma pronúncia unitária que vinculasse definitivamente todos os interessados – não bastaria, para assegurar a legitimidade, que o autor, ao delinear o litígio na petição inicial, tivesse omitido a existência de outros interessados na relação, devendo o juiz abster-se de proferir decisão de mérito quando se viesse a aperceber, no desenrolar do litígio, que, afinal, ao contrário do que resultava da versão unilateral do autor, havia outros interessados que deviam necessariamente ser chamados a participar na resolução do litígio( para maiores desenvolvimentos sobre os fundamentos desta «tese dualista» vejam-se os nossos Comentários ao CPC 2004, vol.I, pags. 55/60).
Sucede que não foi esta a opção legislativa que acabou por prevalecer, face à revisão operada pelo DL 180/96, que expressamente revogou aquele nº4, afirmando no respectivo preâmbulo: «No tocante aos pressupostos processuais, entendeu-se suprimir o nº4 do art. 26º do CPC, por não fazer sentido na questão crucial da legitimidade das partes que o legislador tivesse adoptado para a legitimidade singular a tese classicamente atribuída ao Prof. Barbosa de Magalhães e para a legitimidade plural a sustentada pelo Prof. Alberto dos Reis. A opção efectuada – discutível como todas as opções – propõe-se circunscrever a querela sobre a legitimidade a limites razoáveis e expeditos, os quais, de resto, são os que a jurisprudência, por larga maioria, tem acolhido.»
«A eliminação deste normativo não significa que não existam especificidades a considerar no que concerne à definição e ao enquadramento do conceito de legitimidade plural decorrente da figura do litisconsórcio necessário: julga-se, porém , que tais particularidades não são de molde, na sua essência, a subverter o próprio critério definidor da legitimidade das partes.»
Perante esta opção legislativa, a preterição do litisconsórcio necessário tinha efectivamente de ser aferida face à configuração da relação material controvertida feita pelo autor na petição inicial, e não perante quaisquer factos ou documentos supervenientemente incorporados no processo, pelo que nenhuma censura merece a decisão recorrida ao aplicar nesta sede o preceituado no nº3 do art. 26º do CPC.
Não deixará, todavia, de se referir, como argumento coadjuvante e decisivo, que o credor hipotecário não tem necessariamente de ser demandado no âmbito da acção de preferência, já que esta alcança o seu efeito útil normal com a demanda pelo titular do direito legal de preferência de ambos os sujeitos da relação contratual que irá ser subjectivamente modificada através da substituição retroactiva do adquirente pelo preferente: sujeitos da relação material controvertida são, neste caso, apenas o titular do direito real de aquisição em que a preferência legal se consubstancia, do lado activo, e, do lado passivo, o alienante – que desrespeitou tal direito de preferência - e o originário adquirente que irá ser substituído retroactivamente pelo preferente, se a acção proceder.
Na verdade, produzido o efeito constitutivo típico da acção de preferência, os respectivos efeitos retroagem à data da alienação do bem, tudo se passando juridicamente , quanto à titularidade do direito transmitido, como se o negócio de alienação tivesse, desde o início, sido celebrado com o preferente: tal efeito retroactivo preclude a eficácia de qualquer alienação ou oneração dos bens em causa a favor de terceiros como consequência da prática de acto de disposição , entretanto efectuado pelo primitivo comprador, o qual deve ser considerado como « a non domino»e, como tal, insusceptível de liquidar ou comprometer irremediavelmente o direito adquirido pelo preferente.
É certo que, se tais aquisições de direitos por terceiros tiverem sido registadas antes do registo da acção de preferência, a decisão nesta proferida não produz, nos termos do art. 271º, nº3, do CPC , efeitos processuais de caso julgado em relação àqueles, o que poderá implicar para o vencedor o ónus de ulteriormente os convencer, em acção autónoma –tendo como objecto a efectivação do direito de propriedade ,entretanto adquirido pelo preferente ,e não obviamente a reiteração da acção de preferência já definitivamente julgada - da titularidade do seu direito e da sua prevalência sobre os direitos do subadquirente.
Naturalmente que ao titular da preferência seria possível antecipar tal resultado, demandando logo , no âmbito do processo em que exercita o seu direito de preferência, aqueles que tiverem adquirido, antes do registo da acção, direitos reais de gozo ou de garantia incompatíveis com o direito real de aquisição do preferente: note-se que, neste caso, o pedido formulado contra tais subadquirentes não é o que corresponde ao estrito exercício da preferência, consubstanciando-se antes na pretensão de reconhecimento consequencial do direito de propriedade que emerge do efeito constitutivo e retroactivo da acção de preferência:esta situação de cumulação de pretensões constituirá, quando muito, um afloramento da figura doutrinária do «litisconsórcio conveniente», expresso na cumulação de acções com vista – não a poder alcançar-se uma decisão sobre o mérito – mas a deixar definitivamente resolvida, no plano prático, uma questão que envolve relações jurídicas conexas ou subordinadas.
No sentido de que o credor hipotecário não tem de ser demandado na acção de preferência veja-se , por exemplo, o ac. do STJ de 17/3/93 in CJ II/93, pag.11.
6.A última questão suscitada tem a ver com o objecto do direito de preferência: incidindo o arrendamento em que se funda a preferência legal sobre uma parcela – materialmente autónoma - do imóvel alienado - o qual se não encontra submetido ao regime da propriedade horizontal, - sustentam os recorrentes que os arrendatários só deveriam ser admitidos a exercer o seu direito sobre a «parte arrendada» do imóvel.
O direito de preferência funda-se, neste caso, no preceituado no art.47º do RAU, que outorgava ao arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
Como se decidiu no ac. do STJ de 2/6/99, proferido no p. 99B466, só o arrendatário de prédio ou fracção autónoma e não já o arrendatário de dependência ou de dependências não autónomas pode exercer o direito de preferência relativamente ao local arrendado: no caso dos autos, este problema não se coloca, já que são os próprios recorrentes a afirmar que existe «autonomia material»entre o 1º andar e o rés do chão , objecto do contrato de arrendamento.
Ora, beneficiando inquestionavelmente o arrendatário do direito de preferência e tendo o proprietário do imóvel optado pela sua venda conjunta, sem que previamente houvesse sido constituído o regime de propriedade horizontal, não se vê como seria possível o exercício da preferência apenas sobre uma fracção materialmente destacada do prédio, desprovida, nesse momento,de autonomia jurídica, que permitisse cindir a venda efectivada em dois negócios jurídicos, incidindo sobre prédios ou fracções juridicamente autónomas E, como é óbvio, o exercício do direito legal de preferência nestas circunstâncias não constitui qualquer «abuso» por parte do respectivo titular.
7.Nestes termos e pelos fundamentos expostos improcede totalmente a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 22 de Outubro de 2009
Lopes do Rego (Relator)
Pires da Rosa
Custódio Montes
