1954/04-3 - Tribunal da Relação de Évora

A data de realização da escritura e a identificação do interessado comprador são elementos essenciais que terão que ser comunicados ao preferente.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA Relatório “A” intentou no tribunal judicial da comarca de … acção com processo sumário contra “B” , “C” , “D” e “E” , pedindo que lhe seja reconhecido o direito de preferência relativo ao prédio urbano, sito na … nº …, em …, …, inscrito na matriz sob o art. 863 e descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o nº 01512 e se declare transmitido para o Autor o direito de propriedade sobre o identificado imóvel, substituindo-se este ao R “E” e, ainda, que se declare a anulação de todos e quaisquer actos de registo que sobre o mesmo imóvel tenham incidido. O A fundamenta o seu pedido invocando a sua qualidade de arrendatário do aludido prédio e o disposto no art. 47º do DL 321-B/90 de 15 de Outubro. Os RR, “B” , “C” , “D” e mulher contestaram, alegando não serem já proprietários do prédio e requereram nos termos dos arts. 320 do CPC e seguintes a intervenção principal de “F” na qualidade de compradores do imóvel. Os RR invocaram ainda a excepção da caducidade do direito invocado e a sua ilegitimidade, porquanto a acção deveria ter sido intentada contra a herança nos termos do art. 6º do CPC . Os RR contestaram também, por impugnação, pedindo no final a procedência das excepções deduzidas e a sua absolvição do pedido. Por seu turno, o R. “E” contestou por excepção, invocando a prescrição do direito que o A pretende exercer e, no mais impugnou também a petição inicial, pedindo a procedência da excepção e a sua absolvição do pedido. O A respondeu às contestações deduzidas contrariando as excepções suscitadas, pugnando pelo alegado na sua petição inicial e pelo indeferimento da intervenção provocada de “F” . A fls. 133 e segs. o Autor veio requerer a intervenção principal provocada da “G” . Por despacho de fls. 142 e segs. não foi admitida a intervenção principal provocada de “F” . Foi, no entanto, admitida o pedido de intervenção principal da “G” . A fls. 155 dos autos, a chamada declarou fazer seus os articulados apresentados pelos RR, “B” , “C” e “D” e mulher. Seguiu-se o despacho saneador, no qual foi julgado parte ilegítima a “G” , bem como os RR “B” , “C” , “D” e mulher. Seleccionaram-se os factos assentes e os controversos, que integraram a Base Instrutória. Procedeu-se a julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto que integrava a Base Instrutória, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente e absolveu o R “E” do pedido. O A não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal da Relação. Não foram apresentadas contra-alegações. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir: Fundamentação: Conforme se constata das precedentes conclusões de recurso, que como se sabe, delimitam o objecto do recurso ( art. 684 nº3 e 690 nº1 do CPC ), a questão principal a decidir consiste em saber quais os elementos essenciais, que o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito. O apelante, no caso em apreço, considera que o obrigado à preferência devia comunicar-lhe a data previsível da escritura pública e a identidade do comprador. Vejamos, no entanto, o que se passou: Por carta datada de 11.08.94 e enviada ao Autor, “B” , na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de “H” , deu-lhe conhecimento da intenção de venda do imóvel autos, do preço de venda e de que este último deveria ser pago integralmente no acto de celebração da respectiva escritura, tudo conforme a aludida carta junto a fls. 121; Nessa carta era indicado o preço de venda do imóvel dos autos de esc. 3.000.000$00; Em resposta a essa carta, o A através da sua carta inserida a fls. 122 apresentou uma proposta de compra do prédio dos autos pelo valor de esc. 2.000.000$00. Como é sabido, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda com as cláusulas essenciais correspondentes e que são determinativas e condicionantes da vontade do titular em preferir ou não. É, aliás, o que dispõe o art 416 do CC . No caso em apreço, o obrigado à preferência limitou-se a indicar o preço de venda e que o seu pagamento era para ser feito no acto da escritura. O Apelante considera como essencial, que lhe fosse também comunicado a data previsível da escritura e a identidade do comprador. A sentença recorrida a respeito da indicação da data previsível da escritura, reconheceu que embora esse elemento fosse importante, por se prender com disponibilidade de dinheiro, concluiu que o art. 416 do CC não alude a esse elemento, por considerar que “ não é natural nem exigível que o dono do imóvel e o terceiro interessado na sua aquisição tenha aprazado já dia para a realização da escritura”. Não concordamos, com esta posição, porquanto há que atender sempre ao circunstancialismo específico do negócio, como aqui acontece, porquanto estamos perante um direito de preferência do arrendatário (art. 47 nº 1 do RAU) e pode ser importante saber da disponibilidade ou não do dinheiro (uma coisa é saber que se tem um prazo de oito dias para entregar os 3.000 contos, outra coisa é ter um prazo de quatro meses e meio para o fazer, como aqui aconteceu). Isto para dizer que o prazo de pagamento pode ser determinante da vontade do A em preferir. E sendo assim, não repugna considerar que, sendo o pagamento do preço da venda a realizar no acto da escritura, era importante para o titular do direito de preferência saber a data previsível da escritura. Portanto, no caso em apreço, a indicação da data previsível da escritura constitui também elemento essencial do contrato. Acresce ainda, que o obrigado à preferência não comunicou a identidade do comprador, que aqui se revela também elemento essencial, uma vez que estamos perante um contrato de arrendamento, em que o novo senhorio, por exemplo, até pode estar em condições de vir a denunciar o contrato (cfr. a este respeito o Ac. do STJ de 15/5/1984, BMJ 337, 348). A respeito destes elementos do contrato, é curioso notar a preocupação do R “E” , na sua comunicação que fez ao A a 20.01.99, junta a fls. 46, em que além de indicar o preço da venda, identifica o comprador e indica a data e lugar da realização da escritura. Portanto, consideramos, no caso em apreço, que o obrigado à preferência deveria ter comunicado ao A, a data previsível da escritura e a identidade do comprador, porque, como vimos, se revelam também elementos essenciais do contrato. Trata-se de um ónus a cargo da R. “B” , conforme lhe era imposto pelo citado art. 416 do CC , aplicável ex vi do art. 49 do RAU, que, como se viu, não foi observado. Ora, tendo o A conhecimento da realização da escritura em 21.01.1999, dúvidas não existem, atenta a data da propositura da acção (26.01.1999), que o seu direito de preferência não estava caducado. (cfr. art. 1410 nº 1 do CC ). E constando dos autos o conhecimento do depósito do preço a fls. 55, no montante de esc. 3.050.000$00, nada obsta ao reconhecimento do direito de preferência a favor do Autor. Decisão : Nestes termos e considerando o exposto, os Juízes desta Relação acordam em julgar procedente a apelação e, revogando a sentença recorrida, julgam a acção procedente reconhecendo ao A o direito de preferência na aquisição do prédio identificado nos autos, com efeitos a partir da data da alienação aqui em causa, reconhecendo-o como dono do identificado prédio, ordenando-se também o cancelamento de todos os registos que sobre o imóvel entretanto tenham sido lavrados. Custas pelos RR. Évora, 25.11.04