II. FUNDAMENTAÇÃO
Na sentença foram considerados os seguintes factos:
Factos provados com relevância para a decisão da causa:
1.- A exequente M. D., é administradora do “CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ..., sito na Rua ..., n.ºs … da freguesia e concelho de Fafe, …-Fafe Entidade Equiparada a Pessoa Coletiva, …, nos termos do n.º 5, do artigo 1435.º do Código Civil, referente ao prédio constituído em propriedade horizontal inscrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe, freguesia de Fafe sob o número ..., pela AP. 14 de 1987/07/21, conforme atas 1 e 2 juntas com o requerimento executivo, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
2.- Por deliberação de 19 de agosto de 2013, foi deliberado executar e pagar obras nas partes comuns do identificado prédio em que cada condómino tinha de pagar a quantia de 3.858,97€, no prazo de máximo de 45 dias, a começar em setembro até ao dia 15 de outubro de 2013, em três prestações de valores varáveis.
3.- A entregar à administradora D M. D. moradora na entrada n,º …, … ou à Dra D. M., no escritório desta R. … Guimarães.
4.- Mais ficou deliberado a cláusula penal de 10 euros por cada dia de atraso, a contar obviamente de 16/10/2013, o que até ao dia de hoje 15 de fevereiro de 2018 faz 1218 dias de atraso e a quantia de 12.180€ de valor em dívida, para cada devedor, sendo as vincendas também devidas até efetivo e integral pagamento.
5.- Além disso também ficou estabelecido na Acta n.º 01 (Um) que seriam devidos juros e outras despesas diversas no montante provisório de 200,00€, cada condómino devedor.
6.- E na ata n.º 02 (Dois) ficou estabelecido que cada fração de habitação teria de pagar mais 671,15€ em virtude de despesas com as obras e demais despesas de condomínio.
7.- A executada L. V. viúva, NIF … e o seu falecido marido M. L., que foram casados em comunhão geral, residente na Rua …, da freguesia e concelho de Fafe, requerida eram os titulares inscritos à data das reuniões e deliberações de condomínio e por isso donos e legítimos proprietários da fração “AD”, destinada a habitação, registada pela Ap. 1 de 1992/06/04 aquisição, no identificado prédio e condomínio sendo responsável por pagar o condomínio e despesas relativas a esta fração, designadamente, as da obras e outras despesas e custos já indicados e as que se vierem a indiciar.
8.- Entretanto veio a ser registado sob a Ap. 1807/07/17 a aquisição a favor da mesma L. V. e de seu filho F. J., residente na morada da fração “AD”, por Dissolução da Comunhão Conjugal e Sucessão Hereditária, em comum e sem determinação de parte ou direito.
9.- A executada L. V., não pagou nada.
10.- A executada Herança aberta pelo Morte de M. L., NIH …, também não pagou nada.
11.- Na ata nº 01 (Um) consta o seguinte: “O valor da obra cifra-se em €52.750,00. A esse valor, importa acrescentar a quantia de €1.000,00 para pagamento de taxas de justiça, honorários de advogada, ctt e outros. A quantia de €1.000,00 (Mil euros) é estimada, importando depois efetuar os respetivos acertos (acima ou abaixo do ora aprovado) aquando do término do processo. Todos os presentes aprovaram a quantia de €1.000,00 pelo que, o valor global a repartir pelos quinze proprietários é de €53.750,00 (Cinquenta e três mil setecentos e cinquenta euros). Assim, cada proprietário terá de entregar a quantia de €3.583,33. Sucede que, conforme «é do conhecimento geral, há uma das frações do edifício – fração AA com uma permilagem de 57 mil avos e, propriedade do Exmº Sr. J. C. e mulher M. J. – que se encontra penhorada e em venda judicial. Não sendo possível contato com o proprietário (…) tendo em conta que apartamento está em venda judicial e, segundo informação do administrador proprietário não tem mais bens, resta apenas aguardar pela venda do imóvel para obter do novo proprietário o pagamento do valor que compete à fração de €3.583,33 dado que, tal débito se refere a obras urgentes e necessárias e, como tal, sendo uma mais valia, o débito é da fração, (…). Assim, foi proposto que o valor que compete à fração “AA” seja assumido por todos os demais proprietários, de forma a permitir que a obra avance e, acordo seja cumprido na íntegra e sem problemas no Tribunal. Colocado assunto à votação, todos os presentes votaram favoravelmente a proposta apresentada, aceitando adiantar a verba para que condomínio não tenha problemas e, seja possível executar a obra. (…). Assim, cada proprietário tem de entregar a quantia de €3.858,97 (Três mil oitocentos e cinquenta e oito euros e noventa e sete cêntimos). Ou seja, além do valor que compete a cada fracção, acresce o valor de €275,64 a título de adiantamento pela fração “AA”. Todos votaram por unanimidade o valor ora apurado. Quanto ao pagamento da verba, esclareceu a administração que, podem repartir o pagamento, mas, tendo em conta que a obra inicia em Setembro e, prazo de execução da mesma é de aproximadamente 45 dias, o máximo de prestações serão três (por exemplo - €1.000,00 até 10/09/2013; €1.000,00 até 30/09/2013; €1.858,97 até 15/10/2013). Pagamento pode ser efetuado em numerário ou cheque, deve ser entregue à atual administradora. O não pagamento dos valores ora indicados legitima a Administração a intentar a competente ação judicial para reaver valor em débito. Mais ficou aprovado que em caso de não pagamento da verba indicada até às datas limite de pagamento, será acrescido ao valor a liquidar por fração, a quantia de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso. Em caso de ação judicial, serão os condóminos responsáveis pelo pagamento da multa por dias de atraso, juros de mora à taxa legal em vigor, custas judiciais e todos os demais custo associados à propositura da ação – envio de correspondência, honorários de advogado e solicitador que, desde já se cifram e €200,00”.
Factos não provados com relevância para a decisão da causa:
Não se provaram os demais factos alegados pelas partes que não estejam mencionados nos factos provados ou estejam em contradição com estes.
A primeira questão suscitada pela apelante prende-se com a legitimidade da exequente.
O exequente/embargado nos autos é o Administrador do Condomínio do prédio sito na Rua ..., .., na cidade de Fafe, M. D., com a legitimidade como administradora do condomínio, que lhe advém do disposto nos artigos 1436.º, alíneas d) e e) e 1437.º, n.º 1 do Código Civil.
Não há aqui, obviamente, qualquer confusão com a pessoa singular que age como representante/administrador do condomínio, pese embora, os diferentes números fiscais a que a apelante faz alusão.
No caso dos autos, se é verdade que não foi junta a acta de onde resulte expressamente a eleição da indicada M. D. como administradora do condomínio, a verdade é que não há dúvidas quanto a ser essa pessoa a administradora do condomínio em exercício. Não houve dúvidas para a Assembleia de Condóminos, onde a mesma atuou como tal – cfr. as actas juntas como título executivo – como não houve dúvidas para a própria executada, que a ela assim se dirigiu em carta datada de 05/09/2018 (uma semana antes de deduzir a presente oposição por embargos), onde expressamente se refere à M. D. como administradora do condomínio e solicitando a convocatória de uma assembleia geral extraordinária de condóminos.
Mais, resulta da acta n.º 2 dada à execução que a administradora do Condomínio, M. D., apresentou a sua demissão, não tendo sido eleita qualquer outra administração, pelo que sempre a referida M. D. se manteria em funções, como administradora “até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor” – artigo 1435.º, n.º 5 do Código Civil – o que não se verificou até à data.
Improcede, portanto, a invocada ilegitimidade.
A questão seguinte prende-se com a impugnação da decisão de facto.
Quanto ao ponto n.º 1 dos factos provados, já vimos que a apelante não tem razão e remetemos aqui para o que já fica dito quanto à legitimidade da exequente, sustentado nas actas que constituem o título executivo, cujos dizeres se dão por integralmente reproduzidos neste ponto da matéria de facto, e no disposto no artigo 1435.º, n.º 5 do CC.
O ponto n.º 4 dos factos provados pode dividir-se em duas partes: a primeira que se limita a reproduzir uma deliberação da assembleia de condóminos – “mais ficou deliberado a cláusula penal de 10 euros por cada dia de atraso” – e a segunda, que, conjugadamente com o teor do ponto 2 dos factos provados, onde se estabelece o prazo para pagamento (até ao dia 15 de outubro de 2013), conclui e faz as contas do montante que se encontra em dívida à data da instauração da execução – “…a contar de 16/10/2013, o que até ao dia de hoje 15 de fevereiro de 2018, faz 1218 dias de atraso e a quantia de € 12.180,00 de valor em dívida, para cada devedor”.
Trata-se de factos obtidos por operação aritmética – valor total em dívida, se considerarmos o valor diário da cláusula penal e o número de dias em atraso, reportados ao prazo final de pagamento – que, é certo, poderiam não constar dos factos provados, mas aos quais sempre se chegaria na parte condenatória da sentença, pela realização de tais operações aritméticas. Não se vê, assim, motivo para alterar este ponto dos factos provados.
Finalmente, entende a apelante que deveria constar dos factos provados que não foi convocada para as assembleias em causa, que não participou das mesmas e que as deliberações aí tomadas não lhe foram notificadas por carta registada com aviso de receção, tendo tomado conhecimento das mesmas aquando da citação nestes autos.
Também aqui não tem razão a embargante.
Com efeito, a questão da convocatória e da notificação está impugnada pela embargada, expressamente, nos artigos 13.º e 14.º da contestação. Por outro lado, tal questão está abordada genericamente na contestação e prende-se com o facto de o condomínio desconhecer a nova titularidade da fração em causa, em virtude do falecimento do anterior proprietário, conjugadamente com a falta de informação por parte dos novos proprietários.
Quanto ao facto de não ter participado nas assembleias, tal resulta das actas das mesmas, e é irrelevante para a questão que nos ocupa, da força executiva das actas. O Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10, no artigo 1º, nº 2 estabelece que a ata da assembleia de condóminos onde está fixada a obrigação de pagamento de despesas comuns do prédio é vinculativa ainda que o condómino não tenha estado presente nessa deliberação. Neste particular, Pires de Lima e Antunes Varela afirmam que “uma vez aprovadas e exaradas em ata, as deliberações da assembleia representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para aqueles que ingressem no condomínio após a sua aprovação” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed., p. 446).
Improcede, assim, totalmente, a impugnação da decisão de facto.
A questão jurídica suscitada pela apelante prende-se com a eventual nulidade, invalidade ou ineficácia das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos cujas actas constituem os títulos executivos.
Vejamos.
Dispõe o artigo 6.º do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro, que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Por isso, a acta da reunião da assembleia de condóminos, que delibere sobre o montante de contribuições devidas ao condomínio, despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e, também, que fixe penas pecuniárias, por falta de pagamento da quota-parte, no prazo estabelecido, constitui título executivo, servindo de base à execução a instaurar pelo administrador, para cobrança coerciva das correspondentes quantias pecuniárias – cfr. Acórdão da Relação de Lisboa, de 20/02/2014, proferido no processo nº 8801/09.8TBCSC-A.L1-2, in www.dgsi.pt, quanto à fixação de penas pecuniárias.
Como se refere no Acórdão da Relação de Lisboa, de 8/07/2008, proferido no processo nº 9276/2007-7, in www.dgsi.pt. “a acta da reunião da assembleia do condomínio que tiver deliberado as contribuições a pagar pelos condóminos, nos termos do art.º 6º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 268/94, constitui título executivo (…) contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (art.º 1º do Dec. Lei n.º 268/94”), sendo que, “a sua força executiva estende-se a todos os condóminos, mesmo que não tenha estado presente nessa assembleia, e quer tenham votado ou não favoravelmente a deliberação aprovada, e quer tenham assinado ou não a acta, uma vez que a força executiva da acta não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade colectiva definida através da deliberação nos termos legais, exarada na acta”.
No caso dos autos, foi fixado um prazo para o cumprimento – cfr. ponto n.º 2 dos factos provados -, sendo, por isso, a obrigação exigível, ainda que pudesse ser impugnada a deliberação, uma vez que é exigível a dívida que se encontra vencida (artigos 777.º, n.º 1, 779.º e 804.º e 805.º do Código Civil).
Alega a apelante que as deliberações em causa são nulas, inválidas e ineficazes, o que conduziria à inexistência do título executivo.
Independentemente do acertado de tais considerações, o que se verifica é que ocorreu já a caducidade do direito do condómino de propor ação de anulação das deliberações tomadas em assembleias realizadas em 19/08/2013 e 08/08/2014.
Com efeito, o direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação – artigo 1433.º, n.º 4 do Código Civil - e não sobre a data da comunicação.
Tal como se refere no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 03/07/2012 (processo nº 1168/10.3TBPNF-A.P1, disponível em www.dgsi.pt): “Se o legislador, sabendo que na redacção anterior se referia expressamente à data da comunicação aos condóminos ausentes e, mesmo assim, resolveu excluir essa referência, certamente o fez consciente de que este outro sentido era o pretendido – artigo 9º, nºs 1 e 3, do CC.”
Os condóminos faltosos terão, portanto, de ser diligentes e recolher informação sobre se a assembleia de condóminos se realizou e quais as deliberações tomadas para, se o desejarem, poderem impugná-las no prazo dilatado de 60 dias agora estabelecido na lei – cfr. neste sentido, Acórdão desta Relação de 17/01/2019, processo n.º 355/15.2T8PTL-A.G1 (relatora, Maria Amália Santos e de que foram adjuntos os aqui relatora e primeiro adjunto).
Ainda que o prazo para proposição da ação contasse da comunicação – tese da qual discordamos, como referimos – há muito teria já caducado o direito a propor essa ação, considerando que a apelante fez prova de que conhece o teor das deliberações desde, pelo menos, 05/09/2018 – carta junta a fls. 16 dos autos.
Não tendo sido suscitada em tempo a anulabilidade das deliberações, a eventual invalidade ficou sanada, sendo que em qualquer caso, não cabe neste âmbito a apreciação do acerto material da decisão tomada.
Por conseguinte, aprovadas as deliberações e não tendo sido tempestivamente impugnadas, as mesmas são obrigatórias para todos os condóminos, sendo que o eventual vício que as afetava considera-se sanado.
Improcede, assim, totalmente, a apelação, sendo de confirmar a sentença recorrida.
