Art.º 91 · Aviso n.º 20948/2024/2 — Regime de Edificabilidade

1 -Sem prejuízo do disposto para cada subcategoria de espaço, as novas edificações e a intervenção nas edificações existentes devem preferencialmente manter o alinhamento consolidado, o número de pisos, altura das edificações e volumetria predominantes, não constituindo referência a existência pontual de edifícios cujos alinhamentos ou alturas das fachadas não se integrem no conjunto.
2 -As novas edificações e a intervenção nas edificações existentes devem privilegiar as características tipo-morfológicas do edificado existente de modo a salvaguardar uma integração urbanística adequada.
3 -É admitida a realização de operações de loteamento em todas as subcategorias dos Espaços Centrais estabelecendo-se para o efeito os seguintes índices máximos de utilização do solo:
1. a)Faro - 1,0;
2. b)Montenegro e Patacão - 0,6;
3. c)Estoi, Conceição, Santa Bárbara de Nexe e Bordeira - 0,5.
4 -Os índices máximos de utilização do solo identificados no número anterior podem ser acrescidos exclusivamente para os seguintes fins:
1. a)Caves destinadas a estacionamento automóvel - 0,5;
2. b)Varandas:
  1. i)Na Área de Centro Histórico e na Área de Centro Urbano - 0,05;
  2. ii)Na Área Envolvente ao Centro - 0,2.
5 -Dimensionamento das áreas destinadas a rede viária e a estacionamento nos termos do Título V do presente regulamento.
6 -Dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e equipamentos de utilização coletiva nos termos do Título VI, Capítulo III, do presente regulamento.
7 -Todas as infraestruturas são obrigatoriamente ligadas às redes públicas.
8 -Nos Espaços Centrais, e sem prejuízo do previsto na Subsecção I - Património Arquitetónico, da Secção II - Património Inventariado, do Cap. II - Sistema Patrimonial, o regime de edificabilidade das diferentes subcategorias é o seguinte:
1. a)Área de Centro Histórico de Faro:
  1. i)É privilegiada a conservação do edificado e da respetiva morfologia urbana;
  2. ii)São permitidas obras de construção, reconstrução, alteração e ampliação nos termos das disposições legais e regulamentares, desde que mantida a relação de continuidade com os edifícios confinantes, bem como, alinhamentos, de forma a não desvirtuar as características arquitetónicas e volumétricas do conjunto e nas seguintes condições específicas:
    ii1) O número de pisos admitido é a moda da altura das fachadas existentes na frente urbana em que estas se inserem, sem prejuízo do cumprimento do artigo 59.º do RGEU;
    ii2) Profundidade Máxima de Empena de 15 m;
    ii3) Área mínima de permeabilidade não inferior a 25 % da área do logradouro;
    ii4) Alteração de fachadas que se destinem a correções pontuais decorrentes de adulterações provocadas por intervenção relativamente recente e/ou de notória má qualidade ou que se destinem a viabilizar o processo de reabilitação do edifício;
  3. iii)São permitidas obras de demolição, nos termos do artigo 40.º, e depois de licenciada a nova operação urbanística para o local.
2. b)Área de Centro Histórico de Estoi:
  1. i)As operações urbanísticas a realizar nesta subcategoria devem respeitar as normas resultantes das restrições fixadas no artigo 54.º do Decreto-Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro, na redação em vigor, referente ao procedimento de classificação dos bens imóveis de interesse cultural, bem como o regime jurídico das zonas de proteção e do plano de pormenor de salvaguarda.
  2. ii)Na ausência das normas referidas no número anterior, e desde que devidamente suportadas por relatório prévio nos termos do regime jurídico dos estudos, projetos, relatórios, obras ou intervenções sobre bens culturais móveis e imóveis classificados ou em vias de classificação de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, admitem-se as seguintes operações urbanísticas:
    ii1) É privilegiada a conservação do edificado e da respetiva morfologia urbana;
    ii2) São permitidas obras de construção, reconstrução, alteração e ampliação nos termos das disposições legais e regulamentares, desde que mantida a relação de continuidade com os edifícios confinantes, bem como, alinhamentos, de forma a não desvirtuar as características arquitetónicas e volumétricas do conjunto e nas seguintes condições específicas:
    (i) O número de pisos admitido é a moda da altura das fachadas existentes na frente urbana em que estas se inserem, até ao número máximo de 2 pisos acima da cota de soleira e uma altura de fachada máxima de 8,0 m, sem prejuízo do cumprimento do artigo 59.º do RGEU;
    (ii) Profundidade Máxima de Empena de 15 m;
    (iii) Área mínima de permeabilidade não inferior a 25 % da área do logradouro;
    (iv) Alteração de fachadas que se destinem a correções pontuais decorrentes de adulterações provocadas por intervenção relativamente recente e/ou de notória má qualidade ou que se destinem a viabilizar o processo de reabilitação do edifício;
    ii3) São permitidas obras de demolição, nos termos do artigo 40.º, e depois de licenciada a nova operação urbanística para o local.
3. c)Área de Centro Urbano - Não obstante o disposto nos n.º 1 e n.º 2 do presente artigo, nesta subcategoria dos Espaços Centrais admitem-se as operações urbanísticas de obras de construção, obras de reconstrução, obras de alteração e obras de ampliação, previstas no RJUE, com os seguintes parâmetros e condições:
  1. i)Santa Bárbara de Nexe:
    (i) O número máximo de pisos admitido é de 2 acima da cota de soleira até uma altura de fachada máxima de 8,0 m.
  2. ii)Patacão:
    (i) Número máximo de 3 pisos acima da cota de soleira até uma altura de fachada máxima de 10,7 m.
  3. iii)Montenegro:
    (i) O número máximo de pisos admitido é de 4 acima da cota de soleira até uma altura máxima da fachada é de 13,4 m;
  4. iv)Conceição:
    (i) O número máximo de pisos admitido é de 2 acima da cota de soleira até uma altura de fachada máxima de 8,0 m.
  5. v)Bordeira:
    (i) O número máximo de pisos admitido é de 2 acima da cota de soleira até uma altura de fachada máxima de 8,0 m.
  6. vi)Ao número máximo de pisos fixado nas alíneas anteriores, para cada centro urbano, excetuam-se os casos em que a moda da altura das fachadas existentes na frente urbana em que estas se inserem permita que a edificação tenha outra altura, sem prejuízo do cumprimento do artigo 59.º do RGEU;
  7. vii)Todas as operações urbanísticas, a realizar nos centros urbanos, devem ter uma área mínima de permeabilidade não inferior a 25 % da área do logradouro;
  8. viii)Todas as operações urbanísticas, a realizar nos centros urbanos, devem prever estacionamento nos termos do Título V, Capítulo III, do presente regulamento.
4. d)Área envolvente ao Centro - Não obstante o disposto nos n.º 1 e n.º 2 do presente artigo, nesta subcategoria dos Espaços Centrais admitem-se as operações urbanísticas de obras de construção, obras de reconstrução, obras de alteração e obras de ampliação, previstas no RJUE, com os seguintes parâmetros e condições:
  i1) O número de pisos é a moda da altura das fachadas existentes na frente urbana em que estas se inserem, sem prejuízo do cumprimento do artigo 59.º do RGEU, à exceção do Montenegro onde pode atingir o número máximo de 4 pisos acima da cota de soleira e uma altura de fachada máxima de 13,4 m, e de Estoi, que pode atingir os 2 pisos acima da cota de soleira ou 8,0 m e dos Bairros Históricos, onde pode atingir o número de pisos previsto no n.º 2 do Artigo 25.º
  i2) Profundidade de empena igual à dos edifícios confinantes, com o máximo de 15 metros, à exceção dos estabelecimentos hoteleiros que devem salvaguardar a necessária integração arquitetónica no conjunto edificado da malha urbana em que se insere;
  i3) Previsão de estacionamento nos termos do Título V, Capítulo III, do presente regulamento;
  i4) As intervenções devem privilegiar a integridade do conjunto urbano.

Artigo 91.º — Regime de Edificabilidade