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Artigo 27.º — Regime de Edificabilidade

Vigente desde: 07/02/2025

Sem prejuízo da garantia das distâncias aos limites da propriedade e as regras de implantação relativas à faixa de proteção estabelecida na legislação em vigor sobre medidas e ações no âmbito do Sistema de Gestão Integrada de Fogos Rurais (SGIFR), os usos admitidos nos Espaços Agrícolas deverão cumprir o seguinte regime de edificabilidade:

  1. 1 -A construção de novos edifícios para fins de apoio à exploração agrícola, agroflorestal e pastoril, incluídos em assento de lavoura, deve respeitar as seguintes condições:
    1. a)A área de construção total do assento de lavoura não exceda o Índice de Ocupação máximo de 25 % em relação à parcela onde vai ser implantado, devendo assento de lavoura ser enquadrado num investimento agrícola, agroflorestal ou pastoril, e justificada num plano de exploração técnico-economicamente viável da responsabilidade de técnico da especialidade;
    2. b)Índice de impermeabilização máximo de 30 %.
    3. c)Altura máxima da fachada: 6,00 metros, salvo situações devidamente justificadas pela natureza específica da edificação;
    4. d)Quando admitida, nos termos na alínea b) do n.º 1 do artigo 26.º, a construção de novas habitações deve:
      1. i)(Revogada.)
      2. ii)Ser de tipologia unifamiliar, com a área máxima de implantação de 300 m2;
      3. iii)Número máximo de pisos: dois (acima da cota de soleira) mais sótãos e caves nos termos do artigo 17.º-A;
      4. iv)Infraestruturas a cargo do requerente, devendo no mínimo dispor de acesso a infraestruturas públicas de abastecimento água e de energia, e apresentar soluções autónomas para as águas residuais domésticas.
  2. 2 -É permitida a construção de novos edifícios ou instalações para fins de apoio agrícola, agroflorestal ou pastoril, fora do contexto de assento de lavoura, designadamente os destinados a detenção caseira, a arrumos de alfaias, produtos agrícolas ou de complemento à agricultura familiar, desde que respeite os seguintes parâmetros:
    1. a)Índice de Ocupação máximo de 25 % aplicado à parcela, com um máximo de 150 m2;
    2. b)Altura máxima da fachada: 5,00 metros e um piso, salvo situações devidamente justificadas, designadamente pela dimensão de maquinaria, alfaias agrícolas ou outras questões técnicas;
    3. c)(Revogada.)
    4. d)(Revogada.)
  3. 3 -Sem prejuízo da legislação em vigor, é permitida a construção novas de instalações agropecuárias ou agroindustriais, fora do contexto do assento de lavoura, e dos espaços de atividades industriais delimitados na Planta de Ordenamento, desde que respeitem os seguintes parâmetros:
    1. a)(Revogada.)
    2. b)Estejam justificadas num plano de exploração técnico-economicamente viável, da responsabilidade de técnico da especialidade;
    3. c)A área de construção total não exceda o índice de ocupação máximo de 50 % em relação à parcela onde vai ser implantado;
    4. d)Tratamento de águas residuais, resíduos e infraestruturas a cargo do requerente;
    5. e)As novas explorações agropecuárias deverão salvaguardar a distância mínima de 200 metros aos perímetros urbanos e a empreendimentos turísticos existentes (excetuando as situações em que tais usos integrem os empreendimentos turísticos), salvo para pocilgas ou aviários, em que a distância mínima deverá ser de 500 metros, podendo admitir-se a localização a distâncias inferiores se for devidamente justificada no plano de exploração e se não se verificarem incompatibilidades por razões sanitárias, ambientais ou paisagísticas, com a área envolvente;
    6. f)Altura máxima da fachada: 10,00 metros, salvo situações devidamente justificadas pela natureza específica da edificação ou da atividade a instalar;
    7. g)Índice de impermeabilização máximo de 60 %.
  4. 4 -(Revogado.)
  5. 5 -As condições de ocupação e edificabilidade para os equipamentos e outras ocupações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo anterior terão de respeitar os seguintes parâmetros:
    1. a)Índice de Ocupação máximo de 30 % em relação à parcela;
    2. b)Número máximo de pisos: dois (acima da cota de soleira), mais sótãos e caves, nos termos do artigo 17.º-A;
    3. c)Altura máxima da fachada de 8,00 metros, exceto instalações técnicas devidamente justificadas;
    4. d)Índice de impermeabilização máximo de 40 %.
  6. 6 -A instalação de estufas prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo anterior, fica sujeita às seguintes disposições:
    1. a)Assegurar afastamentos mínimos de 3,00 metros aos limites da parcela, não podendo ainda, ocupar mais de 80 % da área da parcela;
    2. b)Assegurar um afastamento mínimo em relação à plataforma das vias que garanta a boa visibilidade por parte de quem circula na via e a segurança viária de circulação de pessoas e bens, sem prejuízo dos afastamentos previstos na legislação em vigor;
    3. c)É da responsabilidade do proprietário da estufa a reposição do terreno no seu estado originário depois de abandonada, considerando-se abandono a não utilização destas unidades, um ano após a última colheita;
    4. d)A instalação de estufas deve obedecer a uma correta integração no terreno e na paisagem e tratamento de efluentes e drenagem de águas pluviais, bem como, o respeito pelo afastamento às linhas de águas prevista no artigo 13.º
  7. 7 -Os empreendimentos turísticos previstos na alínea d) n.º 1 do artigo anterior devem cumprir os seguintes critérios:
    1. a)(Revogada.)
    2. b)Índice de ocupação máximo de 30 %;
    3. c)Índice de impermeabilização máximo de 40 %;
    4. d)Número máximo de pisos: dois, mais sótãos e caves nos termos do artigo 17.º-A;
    5. e)Altura máxima da fachada de 8,00 metros, exceto instalações técnicas devidamente justificadas;
    6. f)Os hotéis e hotéis rurais, construídos de raiz, devem obedecer ainda aos seguintes parâmetros:
      1. i)Mínimo de 3 estrelas;
      2. ii)Densidade máxima de 40 camas por hectare;
      3. iii)Número máximo de 200 camas;
      4. iv)Associar equipamentos de recreio e lazer de ar livre, nomeadamente campos de jogos, piscinas, percursos pedonais e ciclovias.
    7. g)Exceciona-se da aplicação das subalíneas ii) a iv) da alínea anterior, as pousadas e os hotéis que resultem da reabilitação e renovação de edifícios preexistentes e de valia patrimonial.
    8. h)Para as construções legalmente existentes com aproveitamento turístico é permitido um acréscimo de 50 % da área de construção existente, não podendo exceder o índice de impermeabilização máxima do solo de 70 %;
    9. i)A construção destes empreendimentos deverá adotar soluções arquitetónicas e construtivas que assegurem a adequada inserção na morfologia do terreno e garantam soluções paisagísticas que valorizem o património natural e cultural do local e da envolvente, e cumprir as normas de eficiência ambiental prevista no artigo 17.º-B.
  8. 8 -As condições de ocupação e edificabilidade para as novas atividades económicas e industriais previstas alínea e) do n.º 1 do artigo anterior terão de respeitar os seguintes parâmetros:
    1. a)Índice de Ocupação máximo de 50 % em relação à parcela onde será implantado;
    2. b)Índice de impermeabilização máximo de 60 %;
    3. c)Altura máxima da fachada de 10,00 metros ou 2 pisos, mais sótãos e caves nos termos do artigo 17.º-A, salvo instalações técnicas devidamente justificadas ou situações decorrentes da natureza específica da edificação ou da atividade, nomeadamente, para comportar as necessidades produtivas ou tecnológicas das mesmas;
    4. d)Área mínima da parcela para cumprimento das disposições legais relativas ao SIGFR.
  9. 9 -Sem prejuízo das condicionantes específicas impostas pela respetiva entidade competente, as condições de ocupação e edificabilidade para os estabelecimentos de fabrico e armazenagem de explosivos e artigos de pirotecnia previstos na alínea f) do n.º 1 do artigo anterior terão de respeitar os seguintes parâmetros:
    1. a)Índice de Ocupação máximo de 15 % em relação à parcela onde será implantado;
    2. b)Índice de impermeabilização máximo de 30 %;
    3. c)Altura máxima da fachada de 7,00 metros, exceto instalações técnicas devidamente justificadas;
    4. d)Garantia de afastamentos e zonas de proteção, segurança, salubridade e conforto das populações ou atividades e estruturas vizinhas suscetíveis de se considerarem de risco, nos termos do disposto na legislação aplicável e obtido parecer favorável das autoridades com competência em matéria de segurança e saúde;
    5. e)Garantia do cumprimento das questões de compatibilidade de usos previstas no artigo 10.º A;
    6. f)Área mínima da parcela para cumprimento das disposições legais relativas ao SIGFR ou outras disposições aplicáveis, designadamente as zonas de segurança definidas pelas entidades competentes.
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