Art.º 27 · Aviso n.º 8551/2026/2 — Edificabilidade de um prédio

1 -Para efeitos de aplicação do presente regulamento, a edificabilidade de um prédio e dos respetivos parâmetros de edificabilidade é a correspondente à área total de construção, com exceção de:
1. a)Espaços exteriores cobertos, tais como terraços, alpendres, telheiros e varandas até, no caso destas, 15 % da edificabilidade admitida;
2. b)Galerias exteriores públicas;
3. c)Outras áreas técnicas, como grupo de bombagem, postos de transformação, central técnica, compartimentos de resíduos sólidos urbanos, casa das máquinas dos elevadores, depósitos da água e central de bombagem, entre outras indispensáveis ao funcionamento do edifício;
4. d)Áreas destinadas a estacionamento e arrecadações das diferentes unidades de utilização do edifício, quando localizadas em cave.
2 -Qualquer intervenção tem de assegurar o devido enquadramento arquitetónico, paisagístico e ambiental.
3 -O município, no sentido de garantir o adequado enquadramento paisagístico e arquitetónico, pode exigir:
1. a)Os tipos de materiais e gama de cores a utilizar no exterior das edificações;
2. b)A introdução de cortinas arbóreas no âmbito de operações urbanísticas;
3. c)Medidas de melhoria das condições de tráfego e de mobilidade.
4 -A edificabilidade num prédio depende ainda da verificação cumulativa das seguintes condições:
1. a)A topografia natural do terreno ser propícia à ocupação prevista, sem necessidade de recurso a alterações substanciais, dissonantes e desintegradas do ponto de vista paisagístico, urbanístico e ambiental;
2. b)O espaço público adjacente e integrante da operação urbanística deve ser dotado de condições de segurança e qualidade;
3. c)O controlo dos efluentes e de quaisquer outros efeitos nocivos nas condições ambientais deve ser acautelado;
4. d)A fachada principal dos edifícios deve localizar-se a menos de 30 m da via pública, exceto para o uso industrial quando haja necessidade de faixa de manobras e estacionamento;
5. e)Não são permitidas edificações em situações de interioridade.
5 -Nas operações urbanísticas de construção ou de ampliação não se admitem andares recuados ou mansardas, para além da altura máxima da fachada, exceto quando tal seja dominante na frente urbana onde a operação urbanística se insere, ou ainda, quando sirva de colmatação a empena existente.
6 -Quando a edificabilidade de um prédio ou conjunto de prédios for determinada pela aplicação de um índice de edificabilidade, não se consideram as áreas de construção afetas a equipamentos de utilização coletiva ou habitação acessível a realizar nas parcelas cedidas ao domínio municipal.
7 -A elevação máxima da cota de soleira é fixada em 0,80 m, podendo ser admitidos valores diferentes desde que devidamente justificados, nomeadamente em soluções de conjunto e em edifícios com frente para arruamentos com pendente acentuada;
8 -A altura da fachada é medida no ponto médio da linha de interseção da fachada do edifício com o arruamento fronteiro, não podendo essa altura, em arruamentos com declive acentuado, ser excedida em mais de 2 metros no ponto mais desfavorável;
9 -Em situações de prédios de gaveto ou compreendidos entre dois arruamentos ou em operações de reabilitação de edifícios, a cave e o piso 1 poderão ocupar uma percentagem superior ao índice de impermeabilização especificado, desde que essa ocupação seja justificada e desde que não agravem as condições de salubridade e segurança do edifício e dos edifícios da envolvente.

Artigo 27.º — Edificabilidade de um prédio