Artigo 3.º — Definições

1 - Para efeitos do presente Regulamento, as definições são as constantes do artigo 2.º do RJUE, e da restante legislação específica aplicável.

2 - Para efeitos de aplicação do presente Regulamento e em particular da determinação dos parâmetros urbanísticos, considera-se por:

a) Plano - a referência genérica aos planos e regulamentos urbanísticos plenamente eficazes;

b) Terreno - a totalidade da propriedade fundiária legalmente constituída.

3 - Para efeitos de aplicação do presente Regulamento, no que concerne às parcelas cadastrais, entende-se por:

a) Frente do lote - a dimensão do lote medido paralelamente à via pública;

b) Lote urbano, também designado por lote - área de terreno, marginada por arruamento, destinada à construção e resultante de uma operação de loteamento;

c) Parcela - o terreno legalmente constituído, confinante com a via pública, destinado a construção, descrito por um título de propriedade, tendo uma profundidade não superior a 30 m e estando incluído em espaço urbano ou urbanizável;

d) Prédio rústico - todo o terreno não incluído na definição de lote urbano, ou o terreno sobrante de um prédio a que é retirada a parcela para construção urbana.

4 - Para efeitos de pormenorização da ocupação urbanística, serão consideradas as seguintes definições:

a) Água-furtada ou sótão - o pavimento resultante do aproveitamento do vão do telhado;

b) Alinhamento - linhas e planos, definidos por planos de ordenamento, por regulamentos, ou pela Câmara Municipal, que determinam a implantação das obras e também o limite de uma parcela ou de um lote nos lanços confinantes com a via pública;

c) Andar - o piso (no caso de não introdução da sobreloja) imediatamente acima do rés-do-chão ou o que ficar com o pavimento mais de 2 m acima da cota de soleira;

d) Andar recuado - volume habitável com um só piso, em que pelo menos uma das fachadas é recuada em relação à fachada dos pisos inferiores;

e) Área bruta de construção (Abc) - a soma das superfícies de todos os pisos, situados acima e abaixo do solo, expressa em metros quadrados, incluindo alpendres e anexos, com exclusão de:

i) Terraços descobertos, varandas, desde que não envidraçadas, e balcões abertos para o exterior;

ii) Galerias exteriores de utilização pública;

iii) Sótão sem pé-direito regulamentar para fins habitacionais;

iv) Arrecadações em cave afectas às diversas unidades de utilização do edifício;

v) Áreas técnicas acima ou abaixo do solo (PT, central térmica, compartimentos de recolha de lixo, casa das máquinas dos elevadores, depósitos de água e central de bombagem);

vi) As áreas de estacionamento em cave;

vii) As áreas de cave nas moradias unifamiliares.

f) Áreas comuns do edifício - as áreas de pavimentos cobertos, expressas em metros quadrados (m2), correspondentes a átrios e espaços de comunicação horizontal e vertical dos edifícios, com estatuto de parte comum em condomínio ou aptos a esse estatuto, medidas pela meação das paredes;

g) Área de impermeabilização (Ai) - soma da área total de implantação dos edifícios, incluindo as caves para além da área de implantação, mais a área resultante dos solos pavimentados com materiais impermeáveis ou que propiciem o mesmo efeito, nomeadamente das ruas, passeios, veredas e outros acessos, estacionamento, anexos, piscinas, e de modo geral todas as obras que impermeabilizem o terreno, expressa em metros quadrados (m2);

h) Área de implantação (Ao) - área correspondente à projecção horizontal da edificação, delimitada a nível do piso imediatamente contíguo ao solo pelo extradorso das paredes exteriores do edifício, na sua intersecção com o plano do solo, medida em metros quadrados (m2);

i) Altura total - dimensão vertical máxima da construção contada a partir do ponto de cota média do terreno no alinhamento de fachada, até ao ponto mais alto da construção, seja o beirado ou a platibanda, incluindo a cobertura, mas excluindo os acessórios e elementos decorativos;

j) Área total de construção, também designada por área de pavimentos ou área de lajes - a soma das áreas limites de todos os pavimentos medida pelo extradorso das paredes exteriores, acima e abaixo do solo, incluindo varandas e terraços utilizáveis, quer sejam cobertos ou descobertos, e excluindo sótãos (quando não utilizáveis), galerias exteriores públicas ou outros espaços de uso público coberto quando não compartimentados;

k) Área total de demolição - a soma das áreas limites de todos os pavimentos a demolir, medida pelo extradorso das paredes exteriores, acima e abaixo do solo;

l) Área útil de construção (Auc) - a diferença entre a área bruta de construção de um dado edifício e as áreas comuns desse edifício, expressa em metros quadrados (m2);

m) Balanço - a medida do avanço de qualquer saliência tomada para além dos planos da fachada dados pelos alinhamentos propostos para o local;

n) Cave - o piso imediatamente baixo do rés-do-chão. No caso de no mesmo edifício haver mais do que uma cave, designar-se-á cada uma delas por 1.ª cave, 2.ª cave, e assim sucessivamente, a contar do rés-do-chão para baixo;

o) Cércea - a dimensão vertical da construção, medida no ponto médio do plano vertical da fachada voltada para o arruamento público, até à linha superior do beirado ou platibanda ou guarda de terraço, incluindo andares recuados do plano da fachada;

p) Corpo balançado - avanço de um corpo não volumétrico saliente e em balanço relativamente ao plano de fachada de um edifício;

q) Corpo saliente - avanço de um corpo volumétrico, ou uma parte volumétrica, em balanço, relativamente ao plano de qualquer fachada, constituída por uma parte inferior (desde o solo até ao corpo) e por uma parte superior (localizada desde a parte inferior para cima);

r) Cota de soleira - a demarcação altimétrica do nível do pavimento da entrada principal do edifício, que deve ser como tal identificada quando o edifício se situar entre dois arruamentos a diferentes níveis e com entradas em ambos;

s) Edifício - construção autónoma que integra, no mínimo, uma unidade de utilização e que compreende uma ou várias divisões, coberta, limitada ou não por paredes exteriores e destinada a uma ou várias utilizações específicas;

t) Espaço e via públicos - área de solo do domínio público destinada à presença e circulação de pessoas e ou veículos, bem como a qualificação e organização da cidade;

u) Logradouro - espaço físico descoberto pertencente a um lote urbano. A sua área corresponde à área do lote deduzida da superfície de implantação das edificações nele existentes;

w) Lote - área de terreno correspondente a uma unidade cadastral resultante de uma operação de loteamento;

v) Largura da via pública - distância, medida no terreno do domínio público entre fachadas, ou entre muros de vedação, ou entre os limites dos terrenos que bordejam a via, e que é a soma das larguras da faixa (ou faixas) de rodagem, dos passeios, das zonas de estacionamento, das zonas ajardinadas, das bermas e valetas (consoante os casos em apreço);

x) Número de pisos - somatório do número total de pavimentos utilizáveis (caves, rés-do-chão, sobreloja e andares) com excepção do sótão ou vão do telhado, se tal pavimento corresponder a um mero aproveitamento para instalações de apoio (arrumos, casas de máquinas, reservatórios, etc.);

y) Índice de construção bruto (Icb) - a razão entre a área bruta de construção, existente ou prevista para um dado prédio(s), e a área desse(s) prédio(s);

z) Índice de construção útil (Icu) - a razão entre a área útil de construção, existente ou prevista para um dado prédio(s), e a área desse(s) prédio(s);

aa) Índice de impermeabilização (Ii) - é a razão entre a área de impermeabilização e a área do(s) prédio(s);

bb) Índice de ocupação volumétrico (Iv) - a razão entre volume de construção, existente ou previsto para um dado prédio(s), e a área desse prédio(s), expressa em metros cúbicos por metros quadrados (m3/m2);

cc) Índice de utilização superficial - o quociente da área bruta de construção pela superfície do terreno ou da parte do terreno a que se aplica;

dd) Parcela - área de terreno correspondente a uma unidade cadastral não resultante de operação de loteamento;

ee) Prédio - unidade de propriedade fundiária, na titularidade de uma pessoa singular ou colectiva, ou em regime de compropriedade, podendo classificar-se como urbano, rústico e misto e, eventualmente, a sujeitar a operação urbanística;

ff) Profundidade das edificações - distância entre os planos verticais definidos pelos pontos mais avançados das fachadas anterior e posterior, sem contar palas da cobertura, nem varandas salientes;

gg) Rés-do-chão - o piso cujo pavimento fica a uma cota próxima, e normalmente ligeiramente superior, à do passeio ou berma adjacente ou do terreno natural. Quando o edifício for recuado, este piso poderá ficar até um metro acima ou abaixo das citadas cotas de referência;

hh) Sobreloja - o piso imediatamente acima do rés-do-chão, normalmente destinado a apoio à actividade comercial do rés-do-chão, ou a serviços. Para todos os efeitos (para leitura da cércea, para contagem dos pisos, definição da altura, etc.), conta como um piso;

ii) Volume de construção (V) - o espaço acima do solo correspondente a todos os edifícios que existem ou podem ser realizados no prédio, exceptuando elementos ou saliências com fins exclusivamente decorativos, ou estritamente destinados a instalações técnicas e chaminés, mas incluindo o volume da cobertura, expresso em metros cúbicos (m3).

5 - No que concerne à utilização das edificações, entende-se por:

a) Armazenagem - locais destinados a depósito de mercadorias e ou venda por grosso;

b) Anexo - edificação ou parte desta, e a ela adjacente, referenciada a um edifício principal, com uma função complementar e com uma entrada autónoma pelo logradouro ou pelo espaço público, que não possui título autónomo de propriedade nem constitui uma unidade funcional;

c) Comércio - locais abertos ao público, de venda e armazenagem a retalho, prestação de serviços, restauração e afins;

d) Indústria compatível - indústria que é compatível com o uso habitacional, de acordo com a definição em vigor;

e) Unidade funcional ou de utilização - cada um dos espaços autónomos de um edifício, associados a uma determinada utilização;

f) Uso habitacional - habitação unifamiliar ou colectiva, residências especiais (albergues, lares, residências de estudantes, etc.) e instalações hoteleiras;

g) Uso industrial - indústria, armazém e actividades complementares;

h) Uso terciário - serviço público ou privado, comércio tradicional e outros equipamentos correntes;

i) Utilização, uso, destino - funções ou actividades específicas e autónomas que se desenvolvem num edifício.

6 - Todo o restante vocabulário urbanístico constante no presente Regulamento tem o significado que lhe é atribuído no artigo 2.º do RJUE, da restante legislação aplicável e ainda pela publicação da DGOTDU intitulada de Vocabulário do Ordenamento do Território.