Art.º 29 · Resolução do Conselho de Ministros n.º 75/2002 — Áreas previstas para empreendimentos turísticos

1 -Estas áreas são constituídas pelos três sectores delimitados e identificados por T1, T2 e T3 na planta de ordenamento.
2 -O ordenamento de cada um dos sectores acima referidos cumprirá as seguintes directivas:
1. a)A ocupação de tipo urbano destas áreas só poderá ter como objectivo a instalação de empreendimentos ou conjuntos turísticos, conforme definição legal, que impliquem a constituição de estruturas empresariais permanentes para a sua gestão e exploração, não sendo permitidas operações de loteamento urbano;
2. b)Os benefícios e encargos inerentes à realização dos empreendimentos num dado sector serão repartidos entre os proprietários abrangidos pelos limites da área afectada a cada empreendimento na proporção das áreas do terreno de que cada um dispõe dentro dos referidos limites, aplicando-se desde logo esta regra ao estabelecimento da quota-parte da dimensão global do empreendimento que caberá a cada um, medida em número de lugares de alojamento (camas individuais);
3. c)A disciplina do uso do solo será instituída por planos de pormenor, que serão promovidos pelo município, por iniciativa própria ou a requerimento dos interessados, desde que estes no seu conjunto sejam proprietários de terrenos com uma área total não inferior a 50 ha compreendida dentro dos limites do sector em causa, dispondo nomeadamente quanto a:
  1. i)Delimitação das áreas, públicas e privadas, a manter em estado natural e das áreas destinadas à parte edificada dos empreendimentos e respectivos equipamentos suplementares, edificados ou não;
  2. ii)Delimitação das áreas que se pretende que venham a ser excluídas da REN;
  3. iii)Traçado dos acessos do núcleo à EN 327, num máximo de um por sector, e, eventualmente, nos, termos propostos ou a definir no Plano de Ordenamento da Orla Costeira, às praias de mar, também no máximo de um por sector;
  4. iv)Normas processuais e técnicas a cumprir nos projectos dos empreendimentos, subsidiárias das estabelecidas neste Regulamento;
  5. v)Condições a cumprir por cada um dos interessados ou empreendedores na implantação concreta dos núcleos e na sua edificação, bem como na instalação e gestão das respectivas infra-estruturas urbanísticas e equipamentos previstos;
4. d)Antes de se iniciar o estudo de um sector, o município deve obter a respectiva planta cadastral e auscultar os proprietários abrangidos pelo mesmo sector, em ordem a poder-se realizar a melhor adaptação possível das propostas de ordenamento às especificidades locais e às intenções dos interessados.
3 -Os referidos planos subordinar-se-ão às seguintes regras técnicas, sem prejuízo de virem a propor outras que com estas sejam compatíveis ou que delas sejam complementares:
1. a)A dimensão global máxima do núcleo de empreendimentos a constituir em cada sector é a que resulta da multiplicação da densidade máxima estabelecida de 16 lugares de alojamento por hectare pelo total da área potencialmente edificável do mesmo sector, entendendo-se esta como a área de cada sector remanescente das suas áreas não edificáveis referidas nas alíneas e) e f) do presente número;
2. b)Para o estabelecimento da dimensão global referida na alínea anterior considera-se que se constitui um lugar de alojamento por cada cama individual prevista nos equipamentos de tipo hoteleiro e um lugar de alojamento por cada 35 m2 de área bruta de construção nos empreendimentos turísticos de tipo habitacional (aldeamentos);
3. c)A área máxima a afectar aos empreendimentos ou complexos na sua globalidade, compreendendo a ocupada com construção, com equipamentos, edificados ou não, e com logradouros e restantes áreas privativas dos mesmos, será de 60% da área bruta total do sector;
4. d)Dentro do perímetro afecto aos empreendimentos, conforme estabelecido na alínea anterior, a área total a ser objecto de impermeabilização resultante da construção de edifícios, arruamentos e outros espaços públicos, equipamentos ou recintos não poderá exceder 15% da área bruta do sector, destinando-se a restante a logradouros ou complementos predominantemente arborizados das instalações a projectar, só podendo sofrer modificações do seu estado actual tendentes a preservar ou reforçar as suas potencialidades enquanto área natural;
5. e)A localização de construções ou de outras ocupações do espaço que impliquem destruição do coberto vegetal terá de garantir cumulativamente um afastamento mínimo de 100 m à EN 327 ou suas variantes e a manutenção de uma faixa arborizada, entre as mesmas vias e aquelas localizações, com a largura mínima de 100 m;
6. f)Serão mantidas no estado natural, não podendo ser objecto de edificação ou qualquer forma de impermeabilização do solo, as áreas de terreno incluídas no ecossistema dunar, demarcadas na planta de ordenamento com grafismo semelhante ao da classe de espaços naturais;
7. g)A cércea máxima das edificações a implantar é de dois pisos, admitindo-se três pisos para os equipamentos hoteleiros;
8. h)Poderá ainda ser autorizada a cércea de três pisos em edifícios destinados a habitação, desde que cumpram cumulativamente as seguintes condições:
  1. i)O piso térreo implantar-se-á a uma cota altimétrica que não pode exceder em mais de 0,4 m a cota do terreno natural;
  2. ii)A área coberta do piso térreo constituirá um espaço em contacto directo com o exterior, não encerrado por paredes, excepto na área estritamente adstrita às comunicações verticais com os restantes pisos;
  3. iii)O pé-direito livre do piso térreo não poderá exceder 2,2 m;
  4. iv)A altura total da edificação, medida entre a cota do terreno natural no ponto mais desfavorável e a cota superior da laje do tecto do 3.º piso (2.º andar) ou do beirado, se aquela laje não existir, não pode exceder 8,5 m;
  5. v)Não será permitida a construção de anexos.
4 -Será encargo dos promotores dos empreendimentos ou complexos a execução, manutenção e gestão de todas as infra-estruturas urbanísticas, incluindo, expressamente, instalação de tratamento de esgotos e rede de abastecimento de água com adução a partir da rede pública a instalar no âmbito do projecto de Carvoeiro.
5 -O município poderá firmar protocolos com os promotores referidos no número anterior, destinados a estabelecer formas de compensação de encargos com infra-estruturas não proporcionais à quota-parte de participação de cada um no conjunto dos benefícios decorrentes do desenvolvimento programado de cada sector de acordo com as disposições do presente Regulamento.
6 -Nos casos em que a lei o permitir, serão cedidas gratuitamente as seguintes áreas, para integração no domínio público sob administração do município:
1. a)Todas as áreas de propriedade ou propriedades em que se localizem os empreendimentos de um sector que não ficarem afectadas aos mesmos nos termos da alínea c) do n.º 3 e que não sejam parcelas autónomas constituídas ao abrigo do disposto no n.º 10;
2. b)As partes das propriedades afectas aos sectores que se prolonguem para além dos limites destes, na área compreendida entre o limite do sector e a praia e na área compreendida entre uma paralela à EN 327 traçada à distância de 50 m para poente desta e o limite das águas da ria.
7 -As áreas mencionadas no número anterior e ainda as referidas na parte final da alínea d) do n.º 3 como áreas restantes não impermeabilizadas manter-se-ão integradas no perímetro da REN e submetidas ao respectivo regime.
8 -As áreas remanescentes de cada sector, correspondentes aos núcleos de concentração das edificações e equipamentos complementares dos empreendimentos, constituirão perímetros a excluir da REN, salvo se se verificar compatibilidade entre o estatuto daquela e os usos previstos, casos em que permanecerão integradas na mencionada Reserva.
9 -Enquanto não forem plenamente eficazes os planos de pormenor previstos neste artigo, as áreas integradas nesta categoria regem-se pela disciplina estabelecida no capítulo VII para a classe de espaços naturais, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
10 -No caso de preexistirem edifícios de habitação isolada localizados em espaços pertencentes a esta categoria, poderão desvincular-se da disciplina estabelecida nos números anteriores parcelas de terreno destinadas a logradouros desses edifícios, desde que na sua constituição e ocupação se cumpram as seguintes condições:
1. a)A edificação preexistente fique implantada dentro dos limites da parcela;
2. b)A parcela a constituir tenha uma área máxima de 10000 m2;
3. c)Não seja criado nenhum novo acesso automóvel à EN 327 para serventia da mesma;
4. d)As áreas edificadas da parcela se destinem exclusivamente a habitação;
5. e)Em eventual ampliação dos referidos edifícios, a área bruta edificada final da parcela não ultrapasse o valor obtido através da multiplicação do Ic = 0,05 m2/m2 pela área global da mesma parcela, e a cércea máxima das novas partes edificadas seja de dois pisos.

Artigo 29.º — Áreas previstas para empreendimentos turísticos

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