Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
- 1.AA demandou no dia 6-6-2007 BB & Companhia Lda. deduzindo os seguintes pedidos:
- a)Que seja proferida sentença a produzir os efeitos da declaração negocial da ré promitente faltosa, nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil, transmitindo-se ao A. o direito de propriedade correspondente à fração autónoma "Q" - habitação tipo T2, rés do chão Dt.º, com entrada pelo n.º … de polícia com a garagem n.º2 na cave identificada com a letra Q que faz parte do prédio urbano sito no gaveto do ..., números …, …, … e …, e Rua ..., números …, …, …, … e …, freguesia de ..., concelho de Guimarães, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º ... e afeto ao regime de propriedade horizontal nos termos da inscrição F.
- b)Que a referida sentença expressamente autorize a realização do competente registo predial de aquisição a favor dos AA.
- c)Que a ré seja condenada a indemnizar o A. pelos prejuízos causados a liquidar em execução de sentença.
- 2.Alegou a A. que o contrato-promessa celebrado em 13-8-2003 respeitante à compra e venda do referenciado imóvel, de que falta apenas pagar 35.000€ do estipulado preço de 85.000€, não foi cumprido pela ré visto que não compareceu, apesar de interpelada, na escritura marcada para o dia 27-4-2007, incorrendo, assim, em mora (artigo 804.º do Código Civil), recusando- -se a outorgar a escritura invocando os mais variados motivos, designadamente problemas financeiros.
- 3.Do incumprimento resultaram para o A. prejuízos, a saber: custo dos honorários do serviço de solicitadoria a que teve de recorrer; taxas de justiça e honorários de advogado por ter de propor a presente ação; perda de juros bancários pelo facto de ter entregado à A. a quase totalidade do preço.
- 4.A ação foi julgada parcialmente procedente e, em consequência, o Tribunal condenou a ré a pagar ao A. a quantia que se vier a liquidar a título de indemnização pelos danos resultantes do incumprimento do contrato-promessa, absolvendo-a do restante pedido.
- 5.Interposto recurso, o Tribunal da Relação anulou a sentença recorrida, nos termos do artigo 712.º/4 do C.P.C., a fim de se complementar e melhor esclarecer os factos vertidos no ponto 15 da matéria de facto (" 15 - No âmbito dos autos de insolvência veio o Sr. administrador de insolvência em […] declarar optar pelo não cumprimento dos contratos-promessa celebrados pela insolvente - cf. o teor de fls. 379 dos autos principais) e dar oportunidade ao A. de exercer o contraditório quanto à decisão do Sr. administrador de insolvência de recusar cumprir o contrato-promessa celebrado entre aquele e o ora insolvente.
- 6.Face a novo julgamento, o Tribunal procedeu à leitura das respostas à matéria de facto (ver fls.401) e decidiu, por sentença ( fls. 404/419), julgar a ação totalmente improcedente, absolvendo a ré de todo o peticionado.
- 7.Interposto recurso desta sentença para o Tribunal da Relação, foi-lhe negado provimento.
- 8.Recorre o A., de revista, para o Supremo Tribunal, finalizando a minuta com as seguintes conclusões:
1- Assiste ao recorrente o direito à execução específica do contrato-promessa, tendo havido tradição da fração prometida vender e tendo sido declarada a insolvência da promitente vendedora na pendência de execução específica, levada a registo.
2- Contrariando posições anteriores (cf. facto 16), o administrador da insolvência dirigiu aos autos de insolvência requerimento manifestando a vontade de não cumprir os contratos.
3- A sentença de 1ª instância considerou possível, e a segunda instância confirmou, esta recusa do administrador da insolvência por estar em causa um contrato-promessa sem eficácia real (artigo 106./1 do CIRE a contrario).
4- Contudo, há que dizer que a sentença de 1ª instância, na sua elaborada construção jurídica, ignorou, e o Tribunal da Relação sufragou, os demais factos relativos à presente causa que, salvo melhor entendimento, não podem ser ignorados, sob pena de, a pretexto da proteção da 'satisfação do interesse coletivo de todos os credores do falido' ou da 'salvaguarda dos créditos emergentes do contrato de trabalho que gozam de um privilégio imobiliário especial sobre os bens imóveis do empregador nos quais o trabalhador preste a sua atividade', se encontrar uma soluçado manifestamente injusta e desproporcionada para o credor fiel/cumpridor relativamente ao qual já houve tradição da coisa prometida vender.
5- No caso que nos ocupa, a promessa não tem eficácia real, mas houve tradição da coisa a favor do promitente-comprador que, como os factos inculcam, cumpriu ex abundanti , todas as obrigações a que estava adstrito por força da promessa.
6- Como bem refere a decisão recorrida, se bem que de tal nenhuma conclusão seja extraída, no presente caso interpõe-se uma particularidade: na data da declaração de opção do administrador de insolvência no sentido de não cumprir o contrato-promessa estava já pendente a presente ação de execução específica.
7- A declaração do administrador de insolvência pela recusa do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda ocorrida nas circunstancias provadas na lide não pode ser equiparada à circunstância de não se opor a natureza da obrigação assumida mencionada no artigo 830.º, n.º1 do Código Civil e definitivamente ser afastada a possibilidade de exercício da execução específica.
8- No contrato-promessa a que não foi atribuída eficácia real, o promitente comprador apenas tem a seu favor um direito de crédito à celebração do contrato definitivo, nada podendo fazer se a obrigação se extinguir por impossibilidade decorrente da alienação da coisa prometida (sem prejuízo da constituição da obrigação de indemnização).
9- No caso sub judice, a ação de execução específica foi registada e o administrador de insolvência começou por querer cumprir os contratos em curso para, depois, alterar a posição e vir dizer que não pretende a execução deles.
10- Daqui não resulta, sempre salvo melhor opinião, que a alienação do bem prometido vender seja impossível.
11- Acresce que a celebração do ato prometido não é prejudicial à massa porquanto, com a transmissão da fração urbana, e posterior quitação do que resta do preço convencionado entre as partes, o produto da venda será integrado na massa insolvente, satisfazendo deste modo as reais expectativas dos credores.
12- O cumprimento do contrato-promessa em mérito não pode considerar-se prejudicial em relação à massa insolvente. Nem diminui o valor da massa insolvente, nem torna, antes pelo contrário, a satisfação dos interesses dos credores mais difícil e demorada.
13- O julgador de 1ª instância dá por verificada , e o acórdão recorrido confirma, a mora do contrato, referindo até que esta posição foi incidentalmente conhecida no (primeiro) acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães proferido neste processo.
14- À declaração do administrador da insolvência de não querer cumprir, integrada no artigo 102.º do CIRE, a sentença atribui o efeito de converter a mora em incumprimento definitivo. A execução específica (intentada e registada previamente à sentença de insolvência) é tida por "impossível" ou, dito de outra forma, equiparada a emissão da declaração do administrador da insolvência pela recusa do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda à circunstância de não se opor a natureza da obrigação assumida mencionada no artigo 830.º,n.º1 do Código Civil.
15- O entendimento plasmado na decisão recorrida quanto aos efeitos da atuação do administrador da insolvência suscita reservas, desde logo porque, no caso concreto, havendo incumprimento do contrato anterior à declaração de insolvência, ao mesmo nem deveria assistir a faculdade prevista no artigo 102.º do CIRE.
16- Estando a presente ação já proposta e registada à data de declaração de insolvência, a pretensão de execução específica produz os seus efeitos à data do registo da ação, mais não podendo a massa insolvente, representada pelo seu administrador, fazer senão acompanhar a ação no estado em que se encontrava e conformar-se com o pedido nela formulado e a decisão de procedência do mesmo, conforme se prevê e extrai do disposto no n.º4 do artigo 81.º e no artigo 85.º do CIRE.
17- Defender-se, como na decisão recorrida, que o promitente comprador fiel deixa de beneficiar dos efeitos do registo da ação de execução específica, designadamente oponibilidade a terceiros, prioridade e presunções daí derivadas, pelo facto de a promitente vendedora ser declarada insolvente em data posterior ao registo por si efetuado é interpretação que atenta contra disposto nos artigos 13.n.º e 20.º da Constituição da República Portuguesa.
18- Pelo que a decisão recorrida deverá ser alterada no sentido de conceder ao recorrente o direito à execução específica do contrato.
19- A manter-se a decisão recorrida, assiste ao recorrente o direito de retenção ínsito na alínea f) do n.º1 do artigo 755.º do Código Civil.
20- A manter-se a decisão recorrida, assiste ao recorrente o direito de ser ressarcido pelos danos sofridos pelo não cumprimento do contrato por parte da promitente vendedora.
21- Tendo presentes os factos da ação ao recorrente não pode ser assacada qualquer violação do ónus de alegação e prova de 'eventuais anteriores manifestações de vontade do administrador de insolvência em sentido diverso [ do referido no ponto 15 da matéria provada].
22- Um acórdão do Tribunal da Relação que, ao abrigo do disposto no artigo 712.º/4 do C.P.C., ordenou a anulação da sentença ' a fim de se apurar em que data é que chegou ao conhecimento do autor a declaração do senhor administrador da insolvência no sentido da recusa do cumprimento do contrato-promessa - designadamente ordenando-se a junção aos autos do teor de fls. 379 do processo de insolvência e de dar oportunidade ao autor de se pronunciar sobre tal matéria antes da prolação de nova sentença, não abrangendo a repetição do julgamento a parte " não viciada" forma caso julgado, na vertente de autoridade do caso julgado, quanto às questões de direito apreciadas, aliás determinantes da ordenada repetição.
23- A interpretação dada pelo Tribunal a quo do artigo 102.º do CIRE e confirmada no acórdão recorrido, viola o disposto no artigo 20.º da Constituição da República na medida em que foi considerado que ao administrador da insolvência é lícito recusar o cumprimento (inicialmente aceite) da obrigação pelo insolvente relativamente a contrato-promessa com traditio em fase de execução judicial à data da sentença de insolvência.
24- A interpretação que o tribunal recorrido faz do artigo 106.º, n.º1 do CIRE (a contrario) considerando que no caso sub judice ao administrador da insolvência (contrariando posições tomadas anteriormente, é lícito recusar a celebração do contrato prometido tendo o contraente fiel intentado e registado ação de execução específica do contrato em data anterior à declaração de insolvência, atenta contra as seguintes disposições do texto fundamental: arts 202.º/2 (função jurisdicional), 204.º (aplicação de inconstitucionalidade) e 205.º (decisões dos tribunais).
25- Não entendendo assim o douto acórdão recorrido violou, entre outros, o disposto nos artigos 13.º, 20.º, 202./2 e 205.º da CRP, 410.º, 441.º,442.º, 755.º,nº1, alínea f) todos do Código Civil, 81.º, 85.º, 102.º e 106.ºdo CIRE, 663.º/1 e 2, 684.º, 712.º/4 do C.P.C. e 3.º a 7.º do Registo Predial.
9. Factos provados:
1- A 13.08.2003, o A. e a ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, nos termos do qual o primeiro declarou à segunda, a qual declarou vender-lhe, devoluto e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, um apartamento do tipo T2, no módulo C-R/C, bem assim a garagem designada pelo nº ….
2- Correspondente à fração autónoma “Q”, rés do chão direito, com entrada pelo número … de polícia, com a garagem nº … na cave identificada pela letra Q, que faz parte do prédio urbano sito no Gaveto do ..., números …, …., … e …, e Rua ..., números …, …, …, … e …, freguesia de ..., Concelho de Guimarães, inscrito na respetiva matriz sob o art. ..., descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº ..., e afeto ao regime da propriedade horizontal nos termos da inscrição F-um.
3- Estipularam A. e ré, no referido contrato- -promessa, o preço de 85.000,00€.
4- Tendo o A., na data da celebração do contrato em mérito, entregue a quantia de 35.000,00€ a título de sinal e princípio de pagamento, dela sendo dada quitação.
5- Sendo convencionado que o restante do preço 50.000,00€ seria pago até ao ato da escritura pública de compra e venda.
6- Mais acordando que a referida escritura seria outorgada na Secretaria Notarial de Guimarães, depois de concluído o edifício, em data e hora a designar pela ré, do que avisaria o autor, com antecedência mínima de oito dias.
7- Ré e A. convencionaram ainda, para além do mais, a aplicação do regime da execução específica nos termos do art.º 830º do CC.
8- O edifício que integra a fração prometida vender há muito se encontra concluído.
9- Por conta do restante do preço, o A. pagou ainda à ré as quantias 10.071,96€ em 23.10.2003€, e 11.455,05€ em 13.04.2004.
10- Encontrando-se investido na posse da fração prometida vender.
11- Até à presente data, não foi realizada a escritura pública de compra e venda, apesar de, no dia 20.04.2007, o A., através da sua representante, solicitadora CC, ter enviado à ré carta registada com AR, notificando-a da realização da escritura pública de compra e venda a 27.04.2007, pelas dez horas.
12- No dia e hora agendados para o efeito, o A. compareceu no Cartório Notarial com o intuito de proceder à outorga da escritura de compra e venda do prédio.
13- O mesmo não se tendo verificado com a ré.
14- Por sentença datada de 12.10.2007, já transitada em julgado, foi declarada a insolvência da ré (cf. o teor de fls. 57 a 61 dos autos principais).
15- No âmbito dos autos de insolvência, veio o respetivo administrador da insolvência declarar optar pelo não cumprimento dos contratos-promessa celebrados pela insolvente (cf. o teor da certidão de fls. 253 a 254).
16- No dia 03.06.2008, o mesmo administrador apresentou aos autos de insolvência um requerimento com o seguinte teor “ DD, administrador da insolvência nomeado nos autos à margem referenciados, notificado do douto despacho, face aos normativos invocados, reconhece que a opção pela execução dos contratos é contrária aos direitos dos trabalhadores pelo que, contrariando as posições tomadas anteriormente, vem informar que não procederá à execução dos contratos”.
17- O requerimento referido a 16 foi notificado ao A. por aviso registado datado de 06.05.2010.
18- Em 16.05.2008 foi proferido, nos autos de insolvência, o seguinte despacho, “ Fls. 358 e 365 – Estabelece o art.º 377º, nº1, al. b), que «Os créditos emergentes do contrato de trabalho e da sua violação ou cessação pertencentes ao trabalhador, gozam dos seguintes privilégios creditórios ( … ) Privilégio imobiliário especial sobre os bens imóveis do empregador nos quais o trabalhador preste a sua atividade»
Por seu turno, o art.º 755º, n.º1, al. f), do Código Civil, dispõe que «Gozam ainda do direito de retenção (…) o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante o não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art.º 442º»
Por fim, nos termos do art.º 751º, do Código Civil, «Os privilégios imobiliários são oponíveis a terceiros que adquiram o prédio ou o direito real sobre ele, e preferem à consignação de rendimentos, à hipoteca ou ao direito de retenção, ainda que estas garantias sejam anteriores»
Face aos normativos acima transcritos, notifique o Senhor Administrador da Insolvência para, no prazo de 10 dias, esclarecer a sua posição quanto à alegada prevalência dos créditos garantidos por direito de retenção sobre os créditos laborais ”.
19- O despacho referido no transato nº 18 foi notificado ao A por aviso registado datado de 4.06.2010.
Apreciando:
