3630/08.9TMSNT.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

A resolução do contrato de arrendamento, por via extrajudicial, no domínio da Lei 6/2006 de 27 de Maio, que deu nova redacção ao art. 1084 CC, constitui mera faculdade e não obsta a que o senhorio lance mão da via judicial. (Sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: B... e mulher C..., intentaram acção sob a forma sumária contra D..., LDA, pedindo: Se decrete a cessação do arrendamento por resolução e a R. condenada na entrega do arrendado, livre e desocupado ...; Se condene a R. a pagar aos AA., as rendas vencidas e não pagas, no montante de 5.085,10 euros, e todas as vincendas, até trânsito em julgado da decisão, bem como os correspondente juros de mora à taxa legal, perfazendo os vencidos a quantia de 65,62 euros; Constituindo-se a R., em mora na restituição do arrendado aos AA., a condenação da mesma no pagamento de indemnização, correspondente ao dobro das rendas, por cada mês de mora. Para o efeito, alega em síntese o seguinte: Por acordo escrito, datado de 01.09.2004, deram de arrendamento à R., para o exercício do comércio, de restauração, a fracção autónoma designada pela letra «C» que corresponde ao rés-do-chão do prédio sito na Rua ..., em Massamã, mediante o pagamento de renda no montante de 678,00 euros. Por força das actualizações a renda em 01.01.2007 era de 713,70 euros. A R., não pagou as rendas relativas aos meses de Novembro e Dezembro de 2007, nem as de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril e Maio de 2008. Contestou a R., (fol. 29), e deduziu pedido reconvencional, dizendo em síntese o seguinte: Em meados de 2007, atenta a conjuntura económica, a Ré, assistiu a um decréscimo acentuado da afluência dos clientes ao seu estabelecimento, inviabilizando o cumprimento atempado das suas obrigações. Foram encetadas negociações entre AA., a R., e um interessado no stabelecimentos para trespasse e posteriormente para compra do espaço arrendado. No início de Maio a R., pretendeu entregar 5.500,00 euros para liquidação das rendas em atraso e os AA., não aceitaram o referido valor. O trespasse não se verificou por não haver licença de utilização para os fins comerciais do espaço. A licença de utilização é requisito necessário para se poder dar de arrendamento um prédio urbano, sendo nulo o arrendamento para fim diverso do licenciado. Nos termos do art. 5º nº 5 e 8º (ex vi nº 7, art. 9º RAU) a Ré tem direito a uma indemnização não inferior a um ano de renda, ou seja, 8.778,48 euros. Os AA. litigam de má fé. Responderam os AA., (fol. 44). Foi proferido saneador-sentença (fol.61) em que se conclui da seguinte forma: « Falha aos AA., o interesse em agir, pressuposto processual inominado, do conhecimento oficioso, insuprível e conducente, por tal, à absolvição da R., da presente instância (cfr. art. 493 nº 1 e 2, 494, 495 e finalmente 288 nº 1 alínea d), todos do CPC . Pelo exposto, absolvo a R., da presente instância». Inconformados recorreram os AA.. Nas alegações que apresentaram, formulam os mesmos, as seguintes conclusões: 1- À situação sub judice aplica-se o NRAU, por não se encontrar entre as excepções previstos no art. 26º (ex vi art. 59º) deste diploma. 2- Os recorrentes não concordam, com a interpretação dada pelo tribunal a quo, ao disposto no art. 1083 nº 1 e 3, 1084 e 1048 CC e no art. 14º nº 1 do NRAU, quando conclui que o novo regime da resolução do contrato por falta de pagamento de rendas exclui o recurso à via judicial e que, portanto, faltam aos AA., os pressupostos processuais de interesse em agir ou necessidade de tutela judiciária. 3- A alteração legislativa ao Regime do Arrendamento Urbano veio não impor ao senhorio a via extrajudicial para resolver o contrato de Arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas mas acrescentá-lo à acção de despejo, enquanto faculdade ao dispor do senhorio, quando for aquele o fundamento da resolução. 4- Da conjugação do art. 14º do NRAU e do art. 1048 CC com o nº 3 do art. 1084 , também do CC , conclui-se que a acção declarativa de condenação por falta de pagamento de rendas no âmbito de um contrato de arrendamento, continua a constituir um meio que pode ser utilizado pelo senhorio para fazer cessar a relação de arrendamento com base em tal circunstância. 5- Além de que a interpretação destas normas do NRAU pelo douto tribunal a quo, no sentido de que aos AA., está vedado o acesso à via judicial (devendo como resulta da decisão “o direito potestativo exercido nos autos sê-lo extrajudicialmente e com carácter de exclusividade”) viola logo o art. 20º da CRP. 6- Donde a presente acção declarativa condenatória com processo comum na forma sumária é um meio idónea para obter a procedência dos respectivos pedidos, designadamente a resolução do contrato e o despejo do arrendado, o pagamento das rendas vencidas e vincendas e indemnização pela mora na entrega da loja. 7- Além de que se verifica necessidade de prosseguir a presente acção, pois a manter-se a douta decisão do tribunal a quo, criar-se-á uma situação de maior morosidade na realização do direito de resolução efectiva do contrato de arrendamento, com base em falta de pagamento de rendas, sendo lícito (atenta a posição das partes na presente acção) prever-se uma suspensão da instância executiva e discussão da matéria já trazida a estes autos (resultando frustrada a ratio legis do NRAU). 8- Deve ser revogada a douta sentença proferida nos autos e substituída por outra decisão que reconheça aos AA,, a possibilidade destes accionarem judicialmente a R., em alternativa à comunicação prevista nos art. 1083, nº 3 e 1084 nº 1 CC, pois que esta é a perspectiva enquanto faculdade ao dispor do senhorio, e ordene o prosseguimento dos autos. Não foram apresentadas contra-alegações. Corridos os vistos legais, há que apreciar e decidir. FUNDAMENTAÇÃO. Os factos com relevo para a decisão do recurso, são os constantes do relatório que antecede. O DIREITO, O âmbito do recurso afere-se pelas conclusões das alegações do recorrente, art. 660 nº 2, 684 nº 3 e 690 CPC. Assim, apenas haverá que conhecer dessas questões, não havendo outras de conhecimento oficioso. No caso presente a questão posta consiste em saber se no domínio do NRAU, pode intentar-se acção judicial, para se obter o despejo, com fundamento na falta de pagamento de rendas, por período superior a três meses, ou se a resolução com esse fundamento terá que operar por via extrajudicial. Na sentença da 1ª instância, entendeu-se que não, no essencial com o seguinte argumento: « Sendo a acção de despejo uma verdadeira acção constitutiva, através da qual se altera a ordem jurídica por via do exercício do direito potestativo de fazer cessar a relação jurídica do arrendamento, (...) podendo e devendo o direito potestativo exercido nos autos sê-lo extrajudicilamente e com carácter de exclusividade, falha aos AA., o interesse em agir...». Desde já se adianta que não se subscreve o entendimento seguido pela 1ª instância e tanto quanto sabemos, o entendimento seguido nesta Relação, relativamente a esta questão, vai em sentido contrário. Não está em causa que tem na situação presente aplicação o NRAU, resultante das alterações e regime da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro. Dispõe-se no art. 1083 que: (nº 1) « Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte; (nº 3) É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda ...». Nos termos do disposto no art. 1084 nº 1 CC, « a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do art. anterior ... operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida ». A referida comunicação é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução ... (art. 9º nº 7 Lei 6/2006 ). Da conjugação das referidas disposições, pode desde logo extrair-se a conclusão de que, como se refere no Ac TRL de 18.06.2009, (proc nº 438-08.05YYLSB.L1; relator Ana Luísa Geraldes), « esta inexigibilidade prevista na mesma norma que estabelece os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento, só pode ser entendida como uma das causas de obtenção da resolução do contrato de arrendamento, permitindo-se ao senhorio, com base nessa falta de pagamento da renda, pôr fim ao contrato de arrendamento». Esta mesma posição, parece ser defendida por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano, Novo Regime, Anotado e Legislação, 2ª edc. Pag. 324 a 328). Como se refere no Ac TRL de 23.10.2007 (proc. nº 6397-2007, relator Roque Nogueira), que se subscreve e se passa a citar, « Apesar da definição algo redutora, da acção de despejo constante do art. 14º nº 1 ( Lei 6/2006 ), parece-nos que o conceito tem um sentido amplo, abrangendo não só a figura da acção de despejo stricto sensu, a instaurar quando a via judicial é o único modo de obter a cessação ... mas também todas as acções declarativas intentadas pelo senhorio para promover a cessação do contrato quando esta não operou ipso iure» (...) Na verdade, nomeadamente no caso de resolução fundada em mora no pagamento da renda, a acção de despejo será, provavelmente, a via mais vantajosa. Assim: Evita-se o tempo de espera de 3 meses de duração da mora para o senhorio poder efectuar a comunicação destinada à resolução extrajudicial do contrato; Evita-se um novo tempo de espera de mais três meses, subsequentes à comunicação do senhorio, para eventual purgação da mora (art. 1084 nº 3) e para a exigibilidade da desocupação do locado /art. 1087 CC); Evitam-se as dificuldades inerentes à notificação avulsa e contacto pessoal ...; Evita-se que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa, se for recebida oposição à execução (art. 930-B nº 1 a) CPC); Pode cumular-se o pedido de resolução com o de indemnização ou rendas ...; Permite-se ao arrendatário que deduza logo pedido reconvencional, evitando-se que a discussão dessa matéria seja relegada para a oposição à execução; Força-se uma purgação da mora mais célere, esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que apenas pode ser usada uma única vez na fase judicial (art. 1048 nº 1 e 2 CC); Pode lançar-se mão do incidente de despejo imediato (art. 14 nº 4 e 5 NRAU)». O legislador não afastou expressamente a faculdade de recurso à via judicial, em situações como a presente, decorrendo mesmo da Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano nº 30/X, que a resolução extrajudicial do contrato é perspectivada como uma possibilidade e não como uma imposição. A entender-se de forma diversa, o legislador, em vez de facilitar a resolução, no caso de falta de pagamento de rendas, estaria a colocar o senhorio numa situação mais difícil, o que seria pouco conciliável com o direito consagrado por via constitucional – art. 20 CRP – que assegura o direito ao acesso ao direito e tribunais dos cidadãos, para defesa dos seus direitos e interesses. Da mesma forma, perante uma situação de dúvida sobre a existência ou não do direito de recurso à via judicial, os tribunais deverão optar por esta, atento o disposto nos art. 202 e 203 CRP. O que o legislador visou, com a consagração da faculdade de resolução por via extrajudicial, foi facilitar e acelerar a entrega do locado, nomeadamente quando o arrendatário deixou de pagar as rendas. Como se refere no Ac TRL de 23.10.2007 (já citado e que se vem seguindo de perto), « tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das soluções consagradas, consideramos que assiste ao senhorio o direito a intentar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial, a tanto não obstando a letra dos art. 1083 e 1084 CC (art.9 CC)». O recurso merece proceder. Concluindo: - A resolução do contrato de arrendamento, por via extrajudicial, no domínio da Lei 6/2006 de 27 de Maio, que deu nova redacção ao art. 1084 CC, constitui mera faculdade e não obsta a que o senhorio lance mão da via judicial. DECISÃO. Em face do exposto, decide-se: 1- Julgar procedente o recurso de apelação, revogando-se a sentença recorrida, reconhecendo-se aos AA. o direito e interesse em demandar a R., mediante acção judicial, devendo os autos prosseguir os seus termos, com a prática dos actos adequados. 2- Condenar nas custas a parte vencida a final. Lisboa, 11 de Fevereiro de 2010. Manuel Gonçalves Ascenção Lopes Gilberto Jorge.