IIIO DIREITO
Como supra se referiu a primeira questão que vem colocada no recurso prende-se com:
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Sob este conspecto alegam os apelantes que no ponto 16. al. i) não se fixou qualquer percentagem quanto à existência de rede distribuidora de gás, quando os Srs. peritos, por email de 10/10/2023, apresentaram um relatório complementar onde afirmam a sua existência e isto na sequência da reclamação por eles apresentada ao relatório pericial inicial.
E, salvo o devido respeito, por diferente opinião manifestada pela entidade expropriante, assiste razão aos apelantes/expropriados.
Efetivamente, em 10/10/2023 os Srs. peritos apresentaram um relatório complementar, onde confirmaram que não consideraram, no cálculo, a percentagem referente à rede de gás, não obstante ela existir, existência que confirmaram, quer pela visibilidade das caixas de visita junto aos limites nascente e poente do terreno, quer pela informação da concecionária Portgás disponível na internet alterando, nesse seguimento, os cálculos do valor unitário do solo para € 45,41/m2 em vez dos € 40,84/m2 constantes do ponto 18. da fundamentação factual.
Como assim, altera-se a al. i) do ponto 16. pela seguinte forma:
i- Rede distribuidora de gás- 1,0%.
E, na sequência da referida alteração e, por lógica implicância, o ponto 18. dos factos provados passa a ter a seguinte redação:
18. Em consequência do enunciado em 15) a 17), fixa-se o valor unitário do solo das sobreditas parcelas n.º 109.1 e 109.2 em € 45,41/m2.
A segunda questão que no recurso vem colocada prende-se com:
b)- saber se o custo de construção adotado no relatório maioritário foi o correto.
Importa, antes de avançarmos na análise desta questão atentar no seguinte.
Pode considerar-se consensual o entendimento de que o laudo dos peritos, já pela especificidade da matéria e das questões a que importa dar resposta, já pela qualidade e preparação técnica dos peritos, é determinante para a decisão a proferir pelo juiz.
O juiz não delega parte da sua função nos peritos; serve-se da sua apreciação como meio de formular a própria decisão. Mas o juiz não é “o perito dos peritos”, pois que, via de regra, não tem os conhecimentos especiais sobre as matérias que são objeto da perícia e que os peritos, necessariamente, têm, pelo que não está em condições de sindicar o juízo técnico-científico por estes emitido.
Não se ignora que há perícias que têm por objeto matérias muito delicadas e que, por vezes, os peritos extravasam as suas competências e não se limitam a procurar meios de prova sobre os factos ou a apreciar as provas que lhe são submetidas para apreciação.
Por outro lado, a apreciação dos factos que constituem o objeto do processo efetuada pelos peritos não é omnicompreensiva, como é (deve ser) a do juiz. Mas é justamente ao nível dos dados de facto que suportam o juízo técnico, científico ou artístico que deve ter lugar a intervenção corretiva do juiz, pondo em causa o juízo pericial.
Também relevante e merecedora de ponderação é a questão das divergências entre os peritos, refletidas nos relatórios periciais.
Nas perícias colegiais, raramente existe unanimidade quanto às conclusões periciais a formular, e, assim sucede, ora porque os peritos tendem a posicionar-se como defensores dos interesses das partes que os indicaram, ora devido a inultrapassáveis divergências de natureza técnico-científica.
Neste caso, temos um laudo do perito dos expropriados que diverge, em vários aspetos, do laudo maioritário (subscrito pelos três peritos designados pelo tribunal e pelo perito indicado pela entidade expropriante).
Em situações tais, qual deve ser a opção do juiz?
Em caso de discordância entre os peritos do Tribunal e os demais, há que dar prevalência ao laudo dos primeiros, quando unânime, pela maior garantia de isenção e imparcialidade que oferecem, aliada à competência técnica, de presumir, perante a sua inclusão na respetiva lista oficial, constituindo uma segura garantia das partes contra decisões arbitrárias.[1]
Importa, por fim, referir que é, também, entendimento da Jurisprudência aquele que considera que havendo laudo uniforme de 4 (quatro) peritos, neles se incluindo os do Tribunal, e um laudo isolado do perito indicado por uma das partes, a decisão judicial se baseie no primeiro laudo.[2]
Feitas estas considerações analisemos a questão supra enunciada.
Como se evidência do relatório pericial maioritário, os Srs. peritos optaram por entrar, para o cálculo da indemnização, com a capacidade construtiva para armazéns em 80% e em 20% para a construção de serviços, de apoio à zona de armazenagem.
Deste valor discordam os apelantes alegando que, estando em causa uma UOPG (Unidade Operativa de Planeamento e Gestão) em que tudo é dividido de forma perequativa, não faz sentido não considerar um valor médio da concreta capacidade implantável.
Qui iuris?
Como se extrai dos autos a parcela expropriada está inserida numa UOPG–Unidade Operativa de Planeamento e Gestão.
As UOPG são uma porção contínua de território, delimitada em plano diretor municipal ou plano de urbanização para efeitos de programação da execução do plano ou da realização de operações urbanísticas.
A sua delimitação é acompanhada do estabelecimento dos respetivos objetivos bem como dos termos de referência para a elaboração de planos de urbanização, planos de pormenor ou para a realização de operações urbanísticas, consoante o caso.
Dúvidas não existem de que área total do terreno é 12.000m2, estando esta área totalmente integrada em Solo Urbano/Solo Urbanizável/Espaço de Atividades Económicas.
Todavia, como se refere no relatório pericial maioritário (…) “esta área encontra-se totalmente abrangida pela UOPG 4.1, cuja execução só é possível no âmbito de unidades de execução.
Isto significa que, do ponto de vista da edificabilidade, a área de construção atribuída ao terreno do prédio será a que resultar do índice médio de utilização (Imu), a determinar em sede da aprovação da unidade de execução em que o prédio se venha a integrar.
Ora, enquanto isso não acontecer, não é possível afirmar, com o rigor que seria desejável, a área de construção que, em abstrato, virá a ser atribuída ao prédio, no âmbito daquela unidade de execução.
Não sendo possível aguardar pela conclusão do processo relativa a uma Unidade de Execução, que não foi ainda iniciada e nem se sabe se o virá a ser–até pelas consequências diretas que decorrem das alterações introduzidas no novo RJGIT, designadamente as que decorrem da extinção do conceito de “solo urbanizável”-, mas sendo imprescindível arbitrar um valor para a área de construção a considerar no cálculo, os peritos consideraram que o raciocínio deveria ser desenvolvido tendo como ponto de partida um cenário que, com carácter de razoabilidade possa corresponder ao que é expectável quanto aos termos de referência a fixar para o desenvolvimento da UOPG 4.1, tendo como base o que, para o efeito, está regulamentarmente estabelecido, nomeadamente nos já foi referidos Regulamento do PDM, RJUE e RMUE”.[3]
Acompanha-se esta asserção, razão pela qual não se pode, como pretendem os apelantes, considerar, no âmbito duma UOPG, o referido valor médio do tipo de construções admissíveis.
Isto dito, importará atentar no disposto nos artigos 25.º e 26.º do Código das Expropriações, onde se encontram previstos os critérios de cálculo do valor do solo (apto para construção, para efeitos do cálculo da expropriação.
Nos termos do disposto no n.º 1 do referido artigo 26.º, o valor do solo apto para construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efetuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor.
Uma vez que no processo não existem elementos que permitam utilizar os critérios estabelecidos nos números 2 e 3 do artigo 26.º, a avaliação terá se ser efetuada com base no disposto nos números 4 e seguintes do mesmo artigo, ou seja, o valor do solo apto para construção calcula-se em função do custo da construção, em função da sua capacidade construtiva, em condições normais de mercado.
O valor do solo apto para a construção calcula-se assim, em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes do mesmo artigo 26.º do Código das Expropriações.
Estabelece o nº 5 do art. 26º do CE que, “Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.”
E o nº 6, que, “Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15 % do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
A introdução destes fatores de correção tem por finalidade, por um lado, afastar qualquer subjetividade no cálculo, que implicaria tratamento diferenciado entres os particulares sujeitos a expropriação e por outro, não incluir naquele custo, despesas normais de funcionamento do mercado, que se refletem necessariamente no preço de mercado, (os chamados custos indiretos de produção e promoção de venda) que o expropriado não teve.
Com efeito, visando a justa indemnização ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, não seria aceitável incluir no seu cômputo prejuízos que o expropriado não teve.
Por essa razão, o artigo 26º n.º 5 do CE estabelece o critério legal para a determinação do valor do solo apto para a construção, nos termos do qual deve atender-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou regime de renda condicionada.
Tal critério não é fixado de modo impositivo, para ser aplicado inelutavelmente, mas antes tem de ser, por princípio ou via de regra, perspetivado a título meramente referencial, como fator indiciário. [4]
Mas poderá não o ser se existirem elementos no processo que o possam afastar ou postergar. O que só poderá verificar-se se, perante tais elementos, se concluir que ele efetivaria uma indemnização injusta e iníqua, ou seja, porque o valor atingido pela sua aplicação não corresponderia ao valor real e corrente dos bens, numa situação normal de mercado (art. 23.º, nº 5, do CE).
Podendo, então, ser tal critério referencial postergado ou corrigido pela consideração e aplicação de outros elementos ou critérios.[5]
Existe, assim, neste particular, alguma margem de prudente discricionaridade de todos os intervenientes processuais, desde os peritos ao julgador, para melhor se poder atingir a justiça do caso concreto.
Aliás, apesar de estarem mencionados em alternativa, não há razões que impeçam a aplicação conjunta dos valores fixados administrativamente. Inclusive a determinação do custo de construção possível através dos referidos valores tem sido alvo de várias críticas considerando que o valor alcançado fica aquém do valor real e corrente de mercado. Assim, importante será que o resultado da avaliação seja o valor real e corrente da parcela expropriada.[6]
Tais montantes não são, porém, vinculativos porque, além de versarem apenas a habitação, fixam o custo unitário da construção relativo à área útil que é sempre superior ao da área bruta.
Os mesmos só não deverão ser atendidos se, comprovadamente, não corresponderem ao custo da construção na zona onde se localiza a parcela.
Na sentença recorrida, o referencial utilizado pelos senhores peritos, foi o custo de referência definido para o ano de 2014 para a renda condicionada, na Portaria n.º 353/2013, de 4 de dezembro, com coeficientes de atualização das rendas até ao ano de 2021 datada da DUP.
Deste critério discordam os apelantes alegando que todos seguiram o valor das rendas condicionadas, não como referencial, mas ele próprio[7], sendo que, as rendas têm sido atualizadas muito abaixo da inflação, propugnando então pela aplicação, aos custos de construção, dos valores publicados no “O Confidencial Imobiliário”[8] para a construção na Área Metropolitana do Porto (Porto excluído) o valor de € 1.011,00+IVA por m2 para a construção mais barata, para a construção média € 1.119,00+IVA e para a gama alta € 1.217,00+IVA.
Os Srs. peritos do laudo maioritário tendo chegado ao valor de 358,85€/m2 (de área bruta) do custo unitário da construção industrial, consideram-no um referencial aceitável para construção relativa a espaços de armazenagem e, na procura do consenso, acordaram na fixação de 400€/m2 para a construção de carácter industrial em geral (indústria/armazéns) e 600€/m2 para construção destinada a comércio e serviços.
Ora, esta posição não se vislumbra censurável, já que é de presumir terem os peritos conhecimento da realidade e do custo e valor da construção na zona da parcela, inexistindo nos autos elementos que a infirmem ou contrariem, merecendo, assim o nosso acolhimento, pois que, importa enfatizar estamos na presença de um potencial construtivo de tipologia não habitacional, mas sim industrial, o qual é genérico, ou seja, aquando da sua edificação não se sabe qual a utilização em termos industriais que irá ter, razão pela qual estar a falar de uma construção industrial para fins tecnológicos, como o fazem os apelantes é totalmente descabido.
Acresce que, o valor do custo de construção é, conforme dispõe o código de expropriações referenciado num valor, o qual, contrariamente ao que pretendem fazer crer os expropriados, também acompanha os aumentos, ou reduções, do mercado.
A terceira questão colocada no recurso consiste em:
c)- saber se deviam, ou não, ter sido valorizadas as benfeitorias.
Na decisão recorrida considerou-se não haver lugar à sua indemnização por não existirem no objeto da ablação.
Contra este entendimento insurgem-se os apelantes alegando que devia ter sido fixado um valor indemnizatório a este título, uma vez que o muro de vedação destruído tem valor autónomo e é compatível com o aproveitamento construtivo do solo.
Que dizer?
No Auto da Vistoria APRM, consignou-se não haver benfeitorias a considerar, posição que foi assumida no laudo maioritário.
Efetivamente, na referida Vistoria o que se refere é apenas, no item intitulado “5.3 Parte sobrante e Vedações”, o seguinte:
“Conforme referido há uma sobrante, correspondendo à parte poente do prédio.
A estrema sul do prédio, com a EN ...8, é definida através de um muro de alvenaria de granito em junta seca, com a face exterior e superior aparelhada, uma altura média de 90 cm e uma largura de 40 cm”.
Posteriormente na decisão arbitral verteu-se o seguinte:
“Na parcela foi identificada a seguinte benfeitoria, de acordo com a vistoria aprm:
Muro de alvenaria de granito em junta seca, com face exterior e superior aparelhada, uma altura média de 90 cm e uma largura de 40 cm. Este muro abrange a estrema sul da parcela 109.1, com uma extensão aproximada de 23 metros (medido sobre a planta parcelar, uma vez que a vistoria aprm não menciona o seu comprimento) e abrange também a estrema sul da parcela 109.2, numa extensão aproximada de 17 metros de comprimento”
Ora, a verdade é que na Vistoria APRM não foi, como já acima se referiu, assinalada a existência de qualquer benfeitoria, mas apenas que a parte sobrante a sul estava vedada com um muro das indicadas caraterísticas e que tem respaldo na fundamentação factual (cf. ponto 11. da fundamentação factual).
Como assim, bem andou a decisão recorrida ao não fixar qualquer indemnização a esse título, por não ter qualquer aderência na fundamentação factual e que, sob este conspecto, não foi objeto de qualquer impugnação.
A quarta questão colocada no recurso prende-se com:
d)- saber se ou houve, ou não, desvalorização da parte sobrante.
No laudo maioritário discorreu-se a este propósito do seguinte modo:
“Considerando que a parcela expropriada corresponde a uma percentagem de cerca de 21% da área total do prédio e que, cumulativamente, constitui uma estreita faixa localizada na zona menos favorável do prédio, considera-se que a parte sobrante não sofre qualquer depreciação, na medida em que, proporcionalmente, mantém os mesmos cómodos do prédio na sua totalidade, nomeadamente em relação em relação ao potencial de edificabilidade, o qual não é afetado com a expropriação.
No entanto, importa deixar bem claro o seguinte:
- a)A edificabilidade máxima admitida, em abstrato, como possível, não é condicionada pelo facto de a área de servidão non aedificandi recair especificamente sobre um determinado prédio integrado na UOPG, na medida em que a edificabilidade é reportada à área delimitada para a UOPG.
- b)Isto significa que-mesmo na hipótese de a via nem estar prevista-a quantificação da capacidade construtiva do prédio não seria afetada, por exemplo, pelo facto de, no âmbito da UOPG, para ele serem programadas áreas significativas (ou mesmo a totalidade) destinadas a integrar espaço público–infraestruturas viárias, espaços verdes ou equipamentos de utilização coletiva
c) Ora, é exatamente o mesmo que não poderá deixar de acontecer com as partes não expropriadas dos prédios abrangidos pela via, ou seja, o “desenho” da UOPG haverá de se adaptar às condicionantes legais, sendo que a capacidade construtiva da UOPG, neste caso, apenas sofrerá a adaptação à nova área decorrente da expropriação”.
E no relatório complementar acrescenta-se:
“Deste modo, o que parece é que a questão assenta num equívoco que é o de considerar que, depois da expropriação, é possível contar com a área expropriada para efeito da UOPG e/ou de qualquer unidade de execução.
Mas, a partir do momento em que as parcelas foram transmitidas, a delimitação cadastral corresponderá à parcela que sobrou, sendo sobre essa área que incidirá o “índice médio” que vier a ser determinado–igual ou diferente de 0,6-, sendo, contudo, ponto assente que, do ponto de vista da estruturação urbana da UOPG, a edificabilidade da parcela que lhe será atribuída, independentemente–repete-se-das condicionantes à edificabilidade, designadamente em resultado da delimitação efetiva da zona non aedificandi, bem como de toda a área de construção estar ou não contida dentro dos limites da parcela (sobrante)”.
Efetivamente a criação de uma servidão non aedificandi na parte sobrante, não é bastante para desvalorizar a mesma, quer pela sua dimensão versus a dimensão da área sobrante, não diminuindo ou reduzindo a capacidade construtiva.
Acresce que, sendo o índice de construção inferior a 1m2/m2, desde logo determina que proporcionalmente a potencialidade construtiva se mantenha inalterada após a expropriação, sendo que, a área non aedificandi corresponde a menos de 10% da área sobrante, razão pela inexiste qualquer diminuição de capacidade construtiva.
Por outro lado, a criação de servidão non aedificandi apenas determina a impossibilidade de edificar edifícios nesta área, permitindo, porém, outros usos, como sejam, por exemplo, áreas de circulação, vedações e outras, necessárias para implementação e edificação do terreno
Portanto, tal como concluiu o lado maioritário ao qual se adere nos moldes que acima ficaram referidos mão existe qualquer desvalorização da parte sobrante.
A quinta e última questão colocada no recurso consiste em:
e)- saber se havia, ou não, lugar à dedução as despesas com reforço das infraestruturas.
Estatui o artigo 26.º, nos seus nºs 8 e 9 do CE que:
- 8.“Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da determinação do valor do terreno”.
- 9.“Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos nº4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter-se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.”
Este preceito é inovador em relação ao código de 1991, introduzindo um elemento redutor no cálculo da indemnização.
Em tese, o que se encontra em causa na norma é a sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes, isto é, uma intensa desproporcionalidade entre estas e aquilo que serviu de base à aplicação do critério do custo de construção em condições normais de mercado.[9]
Para a interpretação das referidas normas mostra-se significativo o estudo do Professor Fernando Alves Correia[10] onde se refere: “A consideração das despesas necessárias ao reforço das infraestruturas existentes, nas situações referidas nesta norma, no cálculo do montante da indemnização é perfeitamente compreensível, pois sem o seu custeamento pelo expropriado não seria possível a realização do aproveitamento urbanístico que serviu de base à determinação do montante da indemnização. É o que resulta do nosso ordenamento jurídico urbanístico, onde se prevê o indeferimento dos pedidos de licenciamento de operações de loteamento e de construção, nos casos de as obras projetadas constituírem, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes, salvo se o requerente garantir o financiamento dos encargos correspondentes ao seu reforço (…)”.
Na jurisprudência têm-se salientado alguns aspetos quanto à aplicação do regime consignado nos citados preceitos.
Desde logo, apenas se justifica considerar as despesas com reforço das infraestruturas quando se verificar uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes.
De igual forma, o recurso a este fator pressupõe que a parcela dispõe de algumas infraestruturas referenciadas no nº 7 do preceito, que serviram de valorização da parcela, pois que, se a parcela expropriada não dispõe de qualquer tipo de infraestruturas, tais despesas são, desde logo, consideradas no montante da indemnização a atribuir.
Na verdade, como decorre do disposto no artigo 26.º, nº 7 do CE, o terreno é valorizado em função das infraestruturas de que já beneficia e é nestas situações que se justifica a aplicação do disposto no nº 9, considerando as despesas necessárias ao reforço dessas infraestruturas.
De facto, se o terreno não é valorizado pela existência de infraestruturas (nos termos do nº 7), não poderá ser considerada a dedução de qualquer despesa para a sua realização, na medida em que isso traduziria uma dupla penalização para o expropriado.
Com efeito, nessa situação, a inexistência de infraestruturas já é valorizada negativamente pela não aplicação das percentagens referidas no nº 7 (o que determina uma diminuição do valor do terreno) e, como tal, não poderá ser considerada qualquer dedução correspondente às despesas que são necessárias para a realização dessas infraestruturas; um tal procedimento corresponderia a uma dupla penalização pela inexistência de infraestruturas: o terreno seria desvalorizado, por esse motivo, em virtude de o seu valor não ser aumentado pela aplicação das percentagens referidas no nº 7 e seria novamente desvalorizado, pelo mesmo motivo, através da dedução ao valor do terreno das despesas necessárias à realização dessas infraestruturas.
Tal não acontece, porém, quando a parcela expropriada já beneficia de infraestruturas e é valorizada por esse facto, mediante a aplicação das percentagens estabelecidas no nº 7.
É nessa situação que se justifica a dedução das despesas necessárias ao reforço das infraestruturas existentes, porquanto não se entenderia que a parcela expropriada fosse valorizada pela existência de infraestruturas (valorização essa que decorre do facto de a construção não ter que suportar o respetivo custo) quando, afinal, essas infraestruturas, por serem insuficientes, têm que ser reforçadas e, como tal, exigem a realização de despesas com essa finalidade.
Neste caso, além de não existir uma dupla penalização do expropriado–porquanto o valor do terreno sofre apenas, por esse facto, a dedução mencionada no nº 9–a dedução das despesas necessárias ao reforço das infraestruturas existentes é a única forma de eliminar o benefício injustificado do expropriado que veria o valor do terreno aumentado, por força das infraestruturas existentes, sem que o valor das despesas que teria que efetuar para o reforço dessas infraestruturas se refletisse nesse valor.
E, importa referir, que em situação normal de mercado, um comprador prudente e avisado não deixaria de tomar em consideração (positivamente) as infraestruturas já existentes e não deixaria de ponderar (negativamente) as despesas que ainda teria que efetuar para reforçar tais infraestruturas.
No caso em apreço a sentença recorrida que de forma implícita aderiu ao laudo maioritário aplicou, com base na citada norma, uma sobrecarga de 20% para reforço/prolongamento das infraestruturas.
Deste entendimento divergem os apelantes alegando que o afirmado pelos Srs, peritos no laudo maioritário não tem qualquer apoio legal.
Quid iuris?
No laudo maioritário a esse propósito verteu-se o seguinte:
“As infraestruturas gerais instaladas no arruamento e em serviço junto da parcela são manifestamente insuficientes para garantir as adequadas condições para a edificabilidade.
Em relação às infraestruturas gerais implantadas na via, a eventual necessidade de reforço só poderá ser avaliada pelas concessionárias dos respetivos serviços, sendo certo que, a ter de acontecer, constituiria um investimento não imputável exclusivamente a este “aproveitamento económico”.
No entanto, para a concretização de todo o potencial de edificabilidade admitido, é necessário– para além de projetos, encargos administrativos, taxas e licenças-,assumir os encargos com o reforço/ampliação das infraestruturas existentes e que, no mínimo, constarão do seguinte:
- -Ampliação do perfil da EN318, contemplando a construção de uma via paralela, com separador arborizado, no prolongamento da via existente a nascente;
- -Instalação nesse arruamento de todas as infraestruturas da urbanização preparadas para o estabelecimento das ligações prediais.
Estima-se que esse valor não será inferior a 20% do determinado na avaliação”.
Repare-se que o que se refere é que se por um lado em relação às infraestruturas gerais implantadas na via, a eventual necessidade de reforço só poderá ser avaliada pelas concessionárias dos respetivos serviços, sendo certo que, a ter de acontecer, constituiria um investimento não imputável exclusivamente a este “aproveitamento económico”, o certo é que para a concretização de todo o potencial de edificabilidade admitido, é necessário–para além de projetos, encargos administrativos, taxas e licenças-, assumir os encargos com o reforço/ampliação das infraestruturas existentes e que, no mínimo, constarão do seguinte:
- -Ampliação do perfil da EN318, contemplando a construção de uma via paralela, com separador arborizado, no prolongamento da via existente a nascente;
- -Instalação nesse arruamento de todas as infraestruturas da urbanização preparadas para o estabelecimento das ligações prediais.
Ora, os apelantes não contrariam, por nenhuma forma, que para a concretização de todo o potencial de edificabilidade admitido, não seja necessário proceder a ampliação do perfil a EN318 e que, portanto, nesse arruamento não tenham de ser instaladas todas as infraestruturas.
Aliás, no relatório do perito nomeados pelos apelantes apenas se refere de forma singela que: “O terreno dispunha das infraestruturas consideradas para efeitos de avaliação em serviço junto do prédio” sem, portanto, curar de fundamentar se, para a concretização de todo o potencial de edificabilidade admitido, era necessário o reforço/ampliação das infraestruturas existentes.
Cremos, porém, que a dedução de 20% no determinado na avaliação parece um tanto exagerada.
Em primeiro lugar porque sempre se vislumbra difícil, na prática, quantificar as despesas necessárias ao reforço das infraestruturas.
Depois, mesmo que seja necessário proceder a ampliação do perfil da EN318, contemplando a construção de uma via paralela sempre a instalação nesse arruamento de todas as infraestruturas da urbanização preparadas para o estabelecimento das ligações prediais, será menos dispendiosa daquela seria numa situação normal dada a proximidade das infraestruturas já existentes.
Depois o montante de 20% representa, de acordo com os cálculos feitos pelos peritos do laudo maioritário, um montante total, face à área da parcela expropriada, de € 23.404,00 o que nos parece exagerado, já que corresponde um 1/5 do valor indemnizatório atribuído pelos referidos Srs. peritos à citada parcela.
Por assim ser, parece-nos justo e equilibrado e mais consentâneo com a realidade que os autos espelham, fixar em 12% o valor da referida sobrecarga.
Procedem, assim, em parte, as conclusões 1ª a 4ª formuladas pelos apelantes, improcedendo todas as restantes.
Em conformidade altera-se a decisão recorrida fixando-se o valor da indemnização no montante de €128.695,00 (cento e vinte e oito mil seiscentos e noventa e cinco euros) de acordo com os seguintes cálculos:
Área total do terreno do prédio antes da expropriação-12.000,00m2
Área de construção (7.200m2):
- -Armazéns / Indústria (80%)-5.760m2
- -Comércio / Serviços (20%)–1.440m2
Preço unitário da construção:
-Indústria / Armazéns 400€/m2
- Comércio / Serviços 600€/m2
Percentagem da construção- índice fundiário (art.º 26.º n.ºs 6 e 7 do CE) 21,5%
Valor do terreno do prédio:
(400,00€/m2 x 5.760m2 + 600€/m2 x 1.440m2) x 0,215 x (1 - 0,12) x (1- 0,00) = 599,385€
Ou seja, um valor unitário de 49,94€/m2 de terreno:
599.385 € / 12.000m2 = 49,94€/m2
O valor do solo da parcela expropriada será, então, 128.695,00- 44,94€/m2 x 2.577m2 = 128.695.00€
