272034/09.0YIPRT.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. O corte de energia eléctrica ao arrendado em duas ocasiões, espaçadas por 4 meses, com uma duração pouco superior a 24h, por razões imputáveis ao senhorio, não constitui fundamento bastante de resolução do contrato de arrendamento pelo locatário. 2. A indemnização pela mora do locatário a que alude o art. 1041º do C. Civil, deve ser calculada em função do valor do devido e não do valor mensal da renda, quando esta tenha sido parcialmente paga. ( Da responsabilidade do Relator)

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa : I. A apresentou requerimento de injunção contra B pedindo que seja condenado no pagamento da quantia de €13.200,00, acrescida dos juros de mora, no montante de €51,00 e da taxa de justiça paga, no valor de €51,00. Alegou que o réu, na qualidade de arrendatário, não pagou parte da renda do mês de Março de 2009 (€200,00) e uma indemnização no valor de €1000,00, correspondente a 50% do valor da renda; que o arrendatário rescindiu o contrato sem ter respeitado o prazo de denúncia, pelo que tem em dívida as rendas respeitantes aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho, no montante de €8.000,00, bem como a penalização legal do montante de €4.000,00. O R. deduziu oposição defendendo-se por excepção e por impugnação, tendo alegado que o contrato de arrendamento teve início no dia 1/08/2008; que na ocasião pagou dois meses de renda e um de caução; que tinha direito a aceder à piscina do condomínio, mas foi impedido de o fazer pela administração por a requerente não ter pago as quotizações correspondentes, não tendo também podido beneficiar dos serviços de recolha de lixo pela porteira; que em Março de 2009 avariou o aparelho de campainha e vídeo do andar arrendado, bem como o sistema de abertura da porta de entrada do prédio; que desde o início do contrato se verificava falta de mosaicos na parede da cozinha e verificou-se uma infiltração na sala de jantar, sem que a requerente tivesse reparado a situação; que a requerente não pagou atempadamente as contas da EDP e por via disso foi-lhe cortada a energia ao apartamento, uma em Novembro de 2008 e outra em 11 e 12 de Março de 2009, tendo o requerido, neste segundo caso, pago directamente a dívida e a taxa de ligação eléctrica; que por carta de 19/03/2009 resolveu o contrato com efeitos a partir de 31/05/2009 invocando o incumprimento dos deveres da requerente; que em Março de 2009 pagou de renda a quantia de €1.850,00, tendo retido a quantia de €150,00 por estarem por resolver vários problemas, Conclui pedindo a sua absolvição do pedido. Os autos foram remetidos à distribuição e passaram a correr termos de acordo com as normas da acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, nos termos do Dec.-Lei n.º 269/98, de 1/9. A requerente apresentou articulado de resposta às excepções deduzidas na oposição. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e o réu foi condenado no pagamento à autora da quantia de €11.150,00. Inconformado, veio o réu interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou com a formulação das seguintes conclusões: I. O Tribunal recorrido, ao apreciar se havia fundamento para a resolução do contrato de arrendamento decidida pelo réu, considerou que seria exigível a alegação e prova de factos que demonstrassem a impossibilidade do gozo do andar por parte do réu e sua família. II. Ponderando toda a prova assente, - e que por economia de exposição aqui se dá por reproduzida -, o Tribunal entendeu que não houve fundamento para a resolução do contrato por parte do réu, concluindo que: « quando muito, o gozo foi menos confortável ou satisfatório. Não podemos é considerar que o gozo não foi possível. » III. Esta exigência de impossibilidade do gozo da coisa viola a lei: IV. Os contratos de arrendamento são livremente resolvidos por qualquer das partes nos termos gerais de direito . ( art° 1083º nº 1 do código civil ) e a resolução tem como pressuposto o incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento ( artº 10830 nº 2 do Código Civil) V. A causa de resolução enunciada no nº 4 do art0 1083° do código civil é apenas uma entre muitas que podem preencher os requisitos de resolução fixados no nº 2 do mesmo artigo, e, mesmo assim, não impõe a verificação da impossibilidade de gozo do locado. VI. O cumprimento do contrato em apreço impunha à autora mais do que a mera cedência ao réu do gozo do espaço habitacional. VII. Era também obrigação da autora pagar os fornecimentos de energia, assegurar a recolha diária do lixo, assegurar o acesso à piscina, assegurar o bom funcionamento do sistema eléctrico de vídeo e áudio de controlo de entradas no prédio, entregar os recibos das rendas recebidas, reparar os equipamentos electrodomésticos, repor as faltas de azulejos e reparar as infiltrações de água nas paredes. VIII. A autora incumpriu todos estes deveres de forma reiterada e, até contínua, no caso da entrega do recibo, do dever de garantir ao réu o acesso à piscina e à recolha do lixo. IX. A resolução de um contrato pressupõe uma violação grave e culposa da relação de confiança existente entre os contraentes. X. Verifica-se no caso dos autos a presença destes dois elementos de justa causa desvinculativa. XI. Os factos provados são suficientemente expressivos e falam por si: XII. Demonstram que a autora não cumpriu pontualmente as obrigações que assumiu livremente ao contratar com o réu. XIII. Todos os incumprimentos foram para o réu, e são-no objectivamente para um cidadão medianamente diligente, causa de quebra de confiança na actuação devida pela autora que torna inexigível a manutenção do contrato. XIV. Os custos financeiros e as tarefas assumidas necessariamente com a operação de mudança de habitação, demonstram bem a gravidade dos incómodos sofridos pelo réu em consequência dos incumprimentos da autora. XV. Todos os incumprimentos contratuais da autora foram culposos ( artº 799º do Código Civil) . XVI. Em suma, verificou-se violação grave e culposa de deveres contratuais livremente assumidos pela autora, que permitiu ao réu resolver o contrato ao abrigo do art0 1083º nº 1 e 2 do Código Civil XVII. Carece de fundamento o entendimento seguido pelo Tribunal a quo, e o réu devia ter sido absolvido do pedido. Sem condescender e a título subsidiário, recorre-se ainda da sentença por erro no apuramento do montante em que condenou o réu. XVIII. O Tribunal omitiu que em Junho de 2008 o réu pagou à autora 6.000,00€ a título de dois meses antecipados de renda e um de caução. XIX. Ao compensar apenas os 2.000,00€ da caução com uma das rendas devidas, o Tribunal errou. XX. Devia também ter compensado outra renda devida com os dois mil euros de renda antecipadamente paga em Junho. XXI. Feita a compensação entre os pagamentos antecipados e as rendas devidas, não se pode considerar haver mora do réu no pagamento dessas rendas, pelo que a indemnização de 50% do valor mensal da renda é indevida em duas das quatro rendas devidas à autora. XXII. O réu deve apenas as rendas de Junho e Julho de 2009 ( 4.000,00€ ) e incorre no pagamento de indemnização de mora no valor de 1.000,00 x 2, no total de 6.000,00€. XXIII. Deve também 150,00€ da renda de Março de 2009. XXIV. Face a esta dívida o Tribunal condenou o réu a pagar à autora 1.000,00€ de indemnização ( 50% da renda mensal). XXV. Errou: A indemnização deve ser liquidada em 50% do que for devido ( artº 1041° nº 1 do Código Civil) . XXVI. O réu apenas devia à autora 150,00€, por ter pago 1.850,00€. Logo, a indemnização de mora é apenas de 75,00€. XXVII. O Tribunal recorrido violou o disposto no art° 406°, 1041 ° nº 1 e 1083º nº 1, nº 2 e nº 4 todos do Código Civil. Termina pedindo que seja revogada a sentença recorrida e o réu absolvido pedido e, caso assim não seja entendido, o réu seja apenas condenado no pagamento da quantia de €6.225,00. A autora apresentou contra-alegações, nas quais propugnou pela manutenção do julgado. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual: A e R. celebraram o denominado "contrato de arrendamento para fim especial transitório", constante de fls. 63 a 66, para habitação do R., sua mulher e filha, relativo ao 0.º andar direito do prédio sito na Rua ..., n.o 00, em Lisboa. O referido contrato foi assinado em Junho de 2008 e teve início em 1 de Agosto de 2008. A renda mensal foi fixada em € 2.000. O R., de acordo com a al. b) da cláusula contrato pagou à A, as rendas respeitantes aos primeiros dois meses de vigência do contrato e um mês de caução, no total de € 6.000,00. O R., de acordo com a cláusula 7ª, n.o 3, obrigou-se a pagar os custos com fornecimento de água, luz e gás, contra apresentação pela A. das facturas correspondentes, que devia liquidar previamente. A e R. acordaram que este e a sua família tinham direito a aceder à piscina do condomínio da fracção arrendada. O R. não pôde aceder à piscina porque foi impedido pela administração do condomínio, que alegou que estava em litígio com a A. por falta de pagamento atempado das quotizações correspondentes pela A. O R. não pôde beneficiar dos serviços de recolha de lixo pela porteira do prédio, devido à falta de pagamento das quotizações do condomínio pela A. Em data não apurada, houve uma avaria no aparelho de campainha e vídeo do andar arrendado que deixou de funcionar, bem como no sistema de abertura da porta de entrada do prédio, ficando o andar sem poder ser contactado do exterior. Desde o início do contrato que se verificava falta de mosaicos na parede da cozinha. Verificou-se uma infiltração de água na sala de jantar e, apesar de solicitada a intervenção da A, esta nada fez para evitar a situação. A A. não pagou atempadamente as contas da EDP e, em consequência, foi por duas vezes cortada a energia ao apartamento, uma em Novembro de 2008 e outra em 11 e 12 de Março de 2009, durante mais de 24 horas. No segundo corte, o R. pagou a dívida, no valor de € 188,82 e a taxa de ligação da corrente eléctrica no valor de € 25,56 euros. Em 5 de Março de 2009, o R. enviou à A uma carta em que dava conta destas suas reclamações e pedia urgência na sua solução (cfr. fls.73/74 dos autos). A A. nada fez. Por carta registada com aviso de recepção de 19 de Março de 2009, o R. comunicou-lhe que resolvia o contrato com efeitos a 31 de Maio de 2009, invocando o incumprimento dos deveres da A, designadamente: Os dois cortes de energia por parte da EDP; Uma avaria no frigorífico verificada em Março de 2009, tendo o R. pago a reparação no valor de € 87,60; Falta de reparação do vídeo e campainha de acesso ao andar; - Impedimento de acesso à piscina (cfr. fls. 98 dos autos). A A. nunca entregou ao R. os recibos das rendas pagas. Em resposta, a A. remeteu ao R. uma carta, datada de 05 de Maio de 2009, tomando posição sobre as reclamações apresentadas (cfr. fls. 78 a 82). De seguida, o R. respondeu através de advogado que constituiu, por carta de 18 de Maio de 2009, confirmando a decisão de resolução do contrato e solicitando a presença da A. no andar no dia 28 de Maio de 2009 para receber as chaves do locado, o que a A. fez, tendo efectivamente recebido as chaves. O R. e sua família tiveram de procurar nova casa e incorrer nos encargos da mudança e reinstalação. Esta mudança causou incómodos e despesas ao R. e família. No mês de Março de 2009, o R. procedeu ao pagamento do montante de € 1.850,00, a título de renda. O R. não procedeu ao pagamento das rendas relativas aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2009. III. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 685º-Aº, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código. As questões a decidir resumem-se a saber: se assiste ao apelante o direito de resolução do contrato de arrendamento; se, em caso de resposta negativa, é caso de alterar o montante indemnizatório em que o apelante foi condenado. IV. Da questão de direito: IV. 1. Quanto à 1ª questão: Entre a autora, na qualidade de senhoria, e o réu, na qualidade de arrendatário, foi celebrado um contrato de arrendamento, com destino à habitação deste. Por carta de 19 de Março de 2009 (fls. 98), o réu comunicou à autora a rescisão desse contrato, com efeitos a partir de 31 de Maio de 2009, com fundamento em alegado incumprimento desta. Em matéria de revogação do contrato de arrendamento dispõe o a artigo 1083.°, do Código Civil, que: Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (…). É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado”. Na comunicação enviada à autora, o réu invocou, como motivos da “rescisão” os seguintes incumprimentos daquela: Por duas vezes, a EDP cortou-nos o fornecimento da electricidade por falta de pagamento da factura por parte da proprietária (conforme contrato de arrendamento), sendo que o último corte durou (24 horas) teve de ser pago directamente por nós e a factura foi acrescida de 25,56 euros. Avaria do frigorífico (comando de termóstato) paga por nós porque a proprietária recusou-se a pagar a factura. Por falta de pagamento por parte da Sra. Proprietária junto do condomínio, as reparações necessárias não são efectuadas (ex: sistema de vídeo da porta de entrada do prédio e campainha não funcionam, desde a entrega das chaves no 1 de Agosto 2008 até hoje, água no quarto quando chove, sem acesso à piscina por falta da chave. 15 dias..). Não tínhamos conhecimento. A cozinha devia ser feita no princípio de Agosto até hoje não foi feita”. Dos factos alegados como motivo de resolução do contrato – únicos que podem fundamentar esta - provou-se: A - O R. não pôde aceder à piscina porque foi impedido pela administração do condomínio, que alegou que estava em litígio com a A. por falta de pagamento atempado por esta das quotizações correspondentes (a autora, no art. 3º do articulado de resposta à excepção invocada na oposição, alegou que essa privação durou 15 dias; e o réu reconheceu, na carta de fls. 98, ser de 15 dias esse impedimento). B – Em data não apurada houve uma avaria no aparelho de campainha e vídeo do andar arrendado que deixou de funcionar, bem como no sistema de abertura da porta de entrada do prédio, ficando o andar sem poder ser contactado do exterior (a autora alegou que esse defeito existia na data da celebração do contrato; e o réu, na carta de fls. 98, reconheceu que essa avaria já existia na data da entrega das chaves ocorrida no dia 1/08/2008). C - Desde o início do contrato que se verificava falta de mosaicos na parede da cozinha. D - A A. não pagou atempadamente as contas da EDP e, em consequência, foi por duas vezes cortada a energia ao apartamento, uma em Novembro de 2008 e outra em 11 e 12 de Março de 2009, durante mais de 24 horas. E - No segundo corte, o R. pagou a dívida, no valor de € 188,82 e a taxa de ligação da corrente eléctrica no valor de € 25,56 euros. Vejamos se esses factos são suficientes para fundar a resolução do contrato pelo arrendatário. Quanto à falta de acesso à piscina: Dos factos apurados e da posição expressa pelo réu/apelante na carta de fls. 98 (rescisão do contrato de arrendamento) verifica-se que o impedimento do acesso do réu à piscina durou 15 dias e que esse impedimento já tinha cessado na data do envio da comunicação resolutiva. Por outro lado, o direito de utilização da piscina não decorria do contrato de arrendamento (deste apenas deriva o direito de utilização da fracção correspondente ao 5º andar direito do prédio em causa nos autos), mas sim de um acordo paralelo a este (autora e réu acordaram que este e a sua família tinham direito a aceder à piscina do condomínio da fracção arrendada). Embora a cedência do direito de utilização fosse apta, em abstracto, para determinar a celebração daquele contrato de arrendamento, o certo é que não se provou que no caso em análise tal tivesse ocorrido. Consequentemente, o facto do réu/arrendatário e família não terem podido aceder à piscina durante cerca de 15 dias não constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento. Quanto à falta de mosaicos na cozinha: Apurou-se que a falta de mosaicos na parede da cozinha se verificava desde o início do contrato. Como o próprio réu reconhece, o mesmo conhecia o defeito quando celebrou o contrato (art. 10º da contestação; e teor do contrato de arrendamento). Sendo assim, e em face do estatuído no art. 1033, al. a) do C.C., não se pode considerar ter o locador, por esse facto, incumprido o contrato. Quanto à falta de funcionamento do sistema de vídeo e campainha da porta de entrada: Provou-se que houve uma avaria no aparelho de campainha e vídeo do andar arrendado que deixou de funcionar, bem como no sistema de abertura da porta de entrada do prédio, ficando o andar sem poder ser contactado do exterior. Ora, o réu, na carta de fls. 98, reconheceu que essa avaria existia na data da entrega das chaves. Tendo o réu conhecimento nesse momento desse defeito, o mesmo não constitui falta (culposa) de cumprimento do contrato – art. 1033º, al. a) do C.C. Ademais, a reparação do sistema de vídeo, campainha e abertura da porta de entrada era da responsabilidade da administração do condomínio e não da autora/apelada – arts. 1421º, n.º 2, al. e), 1424º e 1430º do C. Civil. Consequentemente, não pode a avaria do dito sistema constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento. Quanto aos cortes de energia eléctrica: Provou-se que a autora não pagou atempadamente as contas da EDP e, em consequência, foi por duas vezes cortada a energia ao apartamento, uma em Novembro de 2008 e outra em 11 e 12 de Março de 2009, durante mais de 24 horas, sendo que neste segundo corte o réu pagou a dívida, no valor de € 188,82 e a taxa de ligação da corrente eléctrica no valor de € 25,56 euros. Apuraram-se assim duas situações em que a autora incumpriu a sua obrigação contratual de pagar as facturas atinentes aos consumos de energia eléctrica de modo a que fosse mantido o fornecimento de energia ao arrendado. Diz a mesma que o pagamento das facturas era feito através do Banco ..., e que este não procedeu à liquidação das mesmas, apesar da conta bancária se encontrar aprovisionada para o efeito. Porém, a autora não provou ter a falta de pagamento das facturas sido devida ao “Banco” Consequentemente, em face do estatuído no art. 799º, n.º 1, do C.C., presume-se imputável à autora a falta de liquidação das facturas em referência. Por outro lado, tal como sustenta o apelante nas suas alegações, os efeitos da falta de energia numa economia doméstica citadina são públicos e notórios, afectando a iluminação nocturna e a conservação dos alimentos no frigorífico/congelador, bem como a utilização das máquinas de lavar loiça e roupa, microondas e computador. Cometeu, assim, a autora duas faltas que afectaram de forma grave as condições de utilização do locado. Mas será que essas faltas tornavam inexigível ao locatário a manutenção do arrendamento? Entendemos que não. Efectivamente essas faltas ocorreram em apenas duas ocasiões, espaçadas por 4 meses, tendo a afectação das condições de gozo do arrendado, em cada ocasião, uma curta duração. Não se pode, pois, afirmar que as faltas cometidas tenham tornado inexigível ao arrendatário a continuação do arrendamento. Sintomático de tal é a circunstância deste ter enviado a comunicação de rescisão do contrato no mês de Março, mas para produzir efeitos apenas no final do 2º mês posterior a esse (Maio). Isto não significa que o réu não tenha direito a ser ressarcido dos prejuízos eventualmente sofridos (e a autora, na carta de 5 de Maio de 2009 dispôs-se a ressarcir o réu dos mesmos). Também não significa uma tomada de posição sobre a questão de saber se era ou não lícito ao réu excepcionar a redução do valor da renda, por virtude da diminuição do gozo do locado, pois que tais questões encontram-se fora do âmbito do presente recurso, por se tratar de matéria não abordada nas respectivas conclusões. Deste modo, a declaração de “rescisão do contrato de arrendamento” não vale como revogação, mas sim como denúncia unilateral do contrato, a qual, nos termos da lei, teria de ser feita com um pré-aviso. Tratando-se de um contrato com prazo certo para fins especiais (art 1095, n.º 3), após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário poderia denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato – art. 1098, n.º 2, CC. Não tendo o arrendatário observado essa antecedência, e tendo o contrato cessado em finais de Maio de 2009, mantém-se a obrigação do pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (n.º 3, do art. 1098). Assim, recaía sobre o arrendatário a obrigação de pagar as rendas referentes aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2009. Quanto à falta de emissão de recibos de renda: Apurou-se que a autora nunca entregou ao réu os recibos das rendas pagas. Porém, não se provou, nem tal foi alegado, que o réu tivesse oferecido as rendas não pagas e/ou exigido a entrega dos recibos de renda, sendo que apenas neste caso o réu poderia recusar o pagamento das rendas – art. 787º do CC. IV.2. Quanto à 2ª questão (montante das rendas e indemnização em dívida): Provou-se que no mês de Março de 2009, o réu procedeu ao pagamento do montante de € 1.850,00, a título de renda. O tribunal considerou ainda provado, com base na confissão do réu (vide fundamentação da resposta ao facto vertido sob o ponto n.º 23) que este não procedeu ao pagamento das rendas relativas aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2009. Porém, o que o réu aceitou na oposição foi que no mês de Março de 2009 pagou €1.850,00 e que posteriormente não fez outros pagamentos por conta das rendas. É este facto que se mostra provado. Ora, como as rendas eram pagas no 1º dia útil do mês anterior a que respeita (vide cláusula 3ª, al. A) do contrato de arrendamento), o pagamento realizado no mês de Março (€1.850,00) reportava-se à renda do mês de Abril. Assim, as quantias em dívida, relativas às rendas, são as seguintes: €150,00, referente à parte restante da renda do mês de Abril de 2009; €2000,00, referente à renda do mês de Maio de 2009; €2000,00, referente à renda do mês de Junho de 2009; €2000,00, referente à renda do mês de Julho de 2009, o que totaliza a quantia de €6.150,00. A esse montante acresce, nos termos do art. 1041º, do C.C., o valor da indemnização por mora do locatário igual a 50% do devido (e não também da totalidade da renda paga em Março de 2009, como se decidiu na sentença), o que totaliza a quantia de €3.075,00. Tendo-se decidido na sentença, sem impugnação, que ao valor em dívida deveria abater-se a quantia entregue a título de caução (€2.000,00), o montante global em dívida é de €7.225,00 [(€6.150 + €3075,00) - €2.000,00]. Procede, assim, em parte a apelação. Sumário (da responsabilidade do relator): O corte de energia eléctrica ao arrendado em duas ocasiões, espaçadas por 4 meses, com uma duração pouco superior a 24h, por razões imputáveis ao senhorio, não constitui fundamento bastante de resolução do contrato de arrendamento pelo locatário. A indemnização pela mora do locatário a que alude o art. 1041º do C. Civil, deve ser calculada em função do valor do devido e não do valor mensal da renda, quando esta tenha sido parcialmente paga. V. Decisão: Pelo acima exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente e, em consequência, reduz-se a quantia em que o réu foi condenado a pagar à autora para o montante de €7.225,00 (sete mil, duzentos e vinte e cinco euros). Custas pelo apelante e pela apelada, na proporção de 60% e 40%, respectivamente; Notifique. Lisboa, 7 de Junho de 2011 Manuel Marques - Relator Pedro Brighton (1º Adjunto Anabela Calafate – 2ª Adjunta