1. Os autores têm registado a seu favor na Conservatória de Registo Predial o prédio urbano sito na Rua (…) em ..., inscrito na matriz predial sob o art.º ....
2. Por contrato verbal celebrado em 01.01.1969, este imóvel foi arrendado, para fins habitacionais, ao réu marido, por um período de um mês, pela renda inicial de 600$00.
3. Sendo actualmente a renda mensal de 8.300$00.
4. O autor D é filho da autora B e nasceu em 2 de Agosto de 1970.
5. O réu E nasceu em 9 de Setembro de 1938 e a ré F nasceu em 12 de Julho de 1940.
6. O imóvel é composto por cinco divisões desde 1960.
7. Ou seja, era uma casa térrea com cozinha, casa de banho e mais três divisões.
8. No logradouro existiam três laranjeiras e uma oliveira.
9. Em data indeterminada, os réus arrancaram uma laranjeira.
10. Os réus edificaram uma sala com lareira.
11. Com uma área aproximada de 6 m2 e encimada por um terraço.
12. O telhado desta divisão apoia-se na antiga parede exterior do arrendado.
13. Este acrescento da nova sala tornou interior a divisão da casa que confrontava com o quintal.
14. E ainda a cozinha.
15. A porta da cozinha passou a servir de acesso à nova sala, em vez de servir de passagem para o quintal.
16. Os autores A e filho vivem na mesma casa.
17. O referido autor exerce a profissão de professor em ..., sendo também estudante universitário.
18. A casa onde estes autores habitam possui 3 divisões assoalhadas, cozinha e WC.
19. O autor D pretende uma casa onde possa instalar a sua economia doméstica e estabelecer a sua vida social e familiar, independentemente de sua mãe.
20. Ali fixando a sua residência e de sua família, que pretende neste momento constituir.
21. O autor D não possui, nem possuiu em qualquer ponto do país outra casa própria ou arrendada.
22. A ré F encontra-se incapaz, definitivamente, para a sua profissão.
23. A referida ré era operária fabril ao serviço da empresa (…), para quem trabalhou até Fevereiro de 1989.
B) O DIREITO Importa agora apreciar as questões colocadas nas conclusões das alegações de recurso as quais delimitam, em regra e com ressalva das questões de conhecimento oficioso, o objecto do recurso.
De acordo com as conclusões apresentadas a principal questão a decidir é a de saber qual o regime jurídico à luz do qual deve ser avaliada a causa de resolução do contrato de arrendamento invocada pelos autores e se os factos apurados constituem, à luz do direito aplicável, causa de resolução do contrato de arrendamento.
1. Vem provado que o contrato de arrendamento a que estes autos aludem foi celebrado em 1 de Janeiro de 1969 e que o locado se destinava a fins habitacionais.
O contrato foi, portanto, celebrado de acordo com o regime previsto na redacção então vigente do Código Civil e antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto Lei 321-B/90, de 15 de Outubro.
De acordo com o artigo 28º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 2/2006, de 27 de Fevereiro, aos contratos de arrendamento com fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU aplica-se o regime transitório constante do artigo 26º (do NRAU) cujo nº 1 prevê que passem a estar submetidos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Por sua vez o artigo 59º do NRAU esclarece que o novo regime se aplica aos contratos que subsistam à data da sua entrada em vigor.
È, pois, fora de dúvida que todos os contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados no passado, antes ou depois da entrada em vigor do RAU, estão sujeitos à nova disciplina instituída pelo NRAU desde que se mantenham à data da entrada em vigor deste novo regime.
2. Da conclusão acabada de tirar não se segue que a eventual violação de deveres contratuais por parte do locatário, cometida em data anterior à da entrada em vigor do NRAU, seja absolutamente irrelevante e não tenha qualquer consequência ao nível, nomeadamente, do direito entretanto exercido à resolução do contrato, que o seu incumprimento conferisse ao senhorio.
Na verdade, as normas transitórias do NRAU destinam-se apenas a esclarecer em que termos as novas regras se aplicam aos contratos vigentes à data da sua entrada em vigor, mas, porque não colidem com o disposto no artigo 12º do Código Civil, não determinam a aplicabilidade imediata e retroactiva do novo regime às situações ocorridas antes da sua entrada em vigor.
Significa isso que a relevância dos factos praticados, enquanto causa de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio, há-de ser aferida face às normas vigentes à data em que o incumprimento do contrato, decorrente da prática dos factos, teve lugar.
Daí que, tendo-se verificado inteiramente no domínio da vigência do RAU o fundamento da resolução do contrato de arrendamento é esse o regime aplicável; se, porventura, se tratasse de incumprimento que se prolongasse no domínio da vigência do NRAU (por exemplo, não uso do locado ou utilização para fins ilícitos ou diversos do acordado) poderia então ponderar-se a eventual aplicação de um ou outro dos dois regimes em presença.
No caso dos autos não é esta a situação, parecendo, de resto, um pouco destituída de sentido prático a questão colocada.
3. Como adiante se dirá, seja no âmbito do RAU seja no âmbito do NRAU, a alteração do locado nos termos apurados nestes autos confere aos autores o direito a obter a resolução do contrato.
Os autores pediram, há mais de dezasseis anos, a declaração de resolução do contrato com base na realização de obras não consentidas no locado de que resultou alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna das divisões, que era uma das causas de resolução do contrato taxativamente permitida pelo artigo 64º do RAU. A construção invocada teria sido levada a efeito antes da instauração da acção.
Ainda que o NRAU tenha optado por não elencar de forma fechada as causas de resolução do contrato de arrendamento, as situações que anteriormente eram passíveis de ser qualificadas como de alteração substancial da estrutura externa do locado ou da disposição interna das suas divisões continuam a poder constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento uma vez que constituem incumprimento grave do dever de manutenção do locado no estado em que lhe foi cedido, tornando inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
4. Nos termos do artigo 64º nº 1 alínea d) do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o inquilino fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões.
Vem provado que as obras levadas a cabo pelos inquilinos consistiram no arrancamento de uma laranjeira existente no quintal e na construção de uma sala com lareira com a área aproximada de 6 metros quadrados, encimada por um terraço, cujo telhado se apoia na antiga parede exterior do prédio arrendado.
Dessa construção resultou que a divisão que anteriormente confrontava com o quintal e a cozinha passaram a ser divisões interiores e que a porta da cozinha passou a servir de acesso à nova sala, em vez de servir de passagem para o quintal.
Trata-se, efectivamente, de obras que alteraram de forma significativa não só a estrutura externa do prédio arrendado mas também a disposição interna das suas divisões e que, por isso, conferem aos autores o direito a pedir a resolução do contrato de arrendamento.
A alteração assim realizada pelos inquilinos no prédio, sem autorização do senhorio, constituiria igualmente fundamento de resolução do contrato de arrendamento à luz do NRAU já que, independentemente da obrigação do inquilino de restituir o locado no estado em que ele lhe foi cedido, as obras executadas alterando de forma definitiva a estrutura do prédio ultrapassam largamente deterioração inerente a uma prudente utilização e bem assim a possibilidade conferida pelo artigo 1073º do Código Civil e tornam inexigível ao senhorio a manutenção do contrato (artigo 1083º nº 2 do Código Civil).
5. Sendo de concluir que é aplicável às causas de resolução do contrato de arrendamento o regime vigente na data em que ocorreu o incumprimento bem andou a douta sentença impugnada ao considerar, face aos factos apurados, que deveria ser decretada a resolução do contrato de arrendamento a que os autos aludem.
As circunstâncias mencionadas na conclusão 7 das alegações de recurso não são suficientes para que se possa concluir que os autores actuaram com má fé.
A apelação improcede, confirmando-se a douta sentença impugnada, incluindo na parte em que considerou prejudicada a apreciação do pedido subsidiário de denúncia do contrato para o fim do prazo.
Sumariando a presente decisão, nos termos e para efeito do disposto no artigo 713º nº 7 do Código de Processo Civil; dir-se-á:
1. Os fundamentos de resolução de um contrato de arrendamento são aqueles que estejam previstos no regime jurídico vigente na data em que ocorreu o incumprimento do contrato que o justifiquem.
2. O arrancamento, pelo arrendatário, de uma árvore e a construção não autorizada de uma sala com lareira no quintal do prédio arrendado, com cerca de 6 m2, encimada por um terraço cujo telhado se apoia na antiga parede exterior do prédio e de que resultou terem passado a ser divisões interiores uma cozinha e uma divisão que confrontava com o quintal, constitui alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna das divisões que confere ao senhorio o direito a resolver o contrato de arrendamento.
III – DECISÃO
Pelo exposto acordam em julgar improcedente a apelação e, em conformidade, em confirmar a douta sentença impugnada.
Custas pela ré apelante.
Notifique.
Dactilografado e revisto pelo relator:
Lisboa, 23 de Março de 2012
Manuel José Aguiar Pereira
Gilberto Martinho dos Santos Jorge
Maria Teresa Batalha Pires Soares
