FUNDAMENTAÇÃO:
Em regra, nos embargos de terceiro as questões a decidir prendem-se com a qualidade de terceiro do embargante e de este ter a posse ou ser titular de qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência judicialmente ordenada.
No entanto, no caso em apreço, no despacho saneador, transitado em julgado, decidiu-se que seriam também objecto de apreciação os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento invocados pelos embargados na contestação e o pedido por estes formulado de confirmação da sentença que decretou o despejo. [Cfr. no mesmo sentido, o acórdão deste Tribunal de 18.10.88, BMJ 380, 537.]
Também Antunes Varela, na RLJ, ano 119º, pág. 250, entende que nos embargos de terceiro se deve decidir se a diligência judicial atacada deve ou não ser mantida e, por isso, se podem reapreciar os fundamentos de resolução invocados na acção de despejo, dado que a decisão nesta proferida não constitui caso julgado para a embargante que nela não interveio, apesar de dever ter intervindo.
Apesar de esta posição ser discutível, designadamente no que concerne à admissibilidade do pedido formulado pelos embargados, não pode ser objecto de apreciação dado que sobre a mesma já foi proferido despacho que transitou em julgado.
Assim e atentas as conclusões apresentadas pelo Apelante, que delimitam o objecto do recurso, nos termos dos artigos 684º n.1 e 690º n.º3 do C.P.C., as questões a decidir são típicas de uma acção de despejo.
A primeira é a de saber se os factos provados integram ou não o fundamento de resolução do contrato de arrendamento, previsto na al. b) do n.º1 do artigo 64º do RAU.
A referida disposição estabelece que o senhorio pode resolver o contrato quando o arrendatário usar o prédio arrendado para fim ou ramo diverso daquele ou daqueles a que se destina.
Este fundamento de resolução corresponde à violação da obrigação, directamente imposta ao locatário, em geral, na al. c) do artigo 1038º do Código Civil, de não aplicar a coisa “a fim diverso daquele a que se destina”.
Como é entendimento dominante, a ratio legis da al. b) do artigo 64º do RAU é a violação contratual, no incumprimento pelo locatário da obrigação de não aplicar a coisa a fim ou ramo de negócio diverso e não o possível maior desgaste, maior risco ou maior desvalorização do arrendado. [Cfr. Neste sentido Baptista Machado, CJ, ano 1984, tomo 2, pág.16, Januário Gomes, “Arrendamentos Comerciais, 2ª edição, pág. 224, Pinto Furtado, “Manual do Arrendamento Urbano”, pág.647.]
Assim, se o prédio é arrendado para comércio e o inquilino nele passa a exercer uma actividade de profissional liberal nenhuma dúvida se levanta sobre existência do fundamento para a resolução do contrato prevista na citada alínea.
Questão diferente é a de saber se a exploração de todo e qualquer ramo de negócio, para além do previsto (literalmente) no contrato, constitui fundamento de resolução.
Sobre a questão a orientação que se nos afigura mais correcta é a seguinte:
- a)É licito ao arrendatário explorar um ramo de negócio que, embora diverso do literalmente fixado no contrato, apresenta com este determinada conexão, sempre que as circunstâncias permitam inferir que o locador podia e devia contar com o exercício adicional de outra actividade;
- b)Para que exista conexão relevante entre essas actividades, é exigível:
- que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária; ou - que as actividades adicionalmente exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio. [cfr. Ac. desta Relação de 15.12.92, BMJ n.º 422/425]
Neste sentido e segundo Lobo Xavier, [ RLJ, ano 116, pág. 159] não é ilícito o arrendatário explorar, em via secundária, um ramo diverso do literalmente fixado quando “as circunstâncias permitirem inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de outra actividade”.
No caso em apreço, ficou estipulado que o arrendado se destinava a estabelecimento comercial de mercearia e vinhos.
Apesar da factualidade provada nos presentes embargos não ser clara, da resposta restritiva ao quesito 9º resulta que a arrendatária continua a exercer no arrendado a actividade de venda de mercearia, tendo também nele instalado um café.
No entanto, destinando-se o arrendado a estabelecimento de mercearia e vinhos, naturalmente nele estava instalado, para além da mercearia uma taberna.
De notar que taberna significa o local onde se vende vinho a retalho [cfr. Grande Dicionário da Língua Portuguesa – coordenação de José Pedro Machado]. Mas como é do conhecimento geral, nestes estabelecimentos também se vendem outro tipo de bebidas, nomeadamente, aguardentes e cervejas e também podem ser vendidos petiscos.
Ora, num estabelecimento de “café” a actividade exercida é essencialmente a mesma que se exerce numa “taberna”. O que mais as distingue é o facto de, no primeiro, se vender também café e, eventualmente, artigos de pastelaria.
Temos, pois, de concluir que destinando-se o arrendado a venda de mercearia e taberna e não se tendo provado que a arrendatária deixou de nele vender mercearia e apenas que nele instalou um café, não se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al.b) do n.º1 do artigo 64º do RAU, pois não há nenhuma actividade comercial diferente ou nova cujo exercício se veio substituir ou aditar àquela que constitui o fim convencinal do contrato.
Tem, por conseguinte, razão o apelante na conclusão 1ª.
Na conclusão 2ª o apelante vem arguir a caducidade do direito dos apelados/ senhorios resolverem o contrato de arrendamento com fundamento na al. d) do n.º1 do artigo 64º do RAU .
Desta conclusão parece resultar que o Embargante/ apelante aceita que se verifica o fundamento de resolução previsto na citada al.d).
De qualquer forma, atenta a factualidade provada, essa questão não suscita grandes dúvidas.
Senão vejamos:
Com base na citada alínea, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito dele, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões:
Esta disposição visa sancionar a violação, por parte do arrendatário, do direito de transformação do imóvel que pertence ao proprietário (artigo 1305º do Código Civil ). Como ao arrendatário cabe apenas o gozo temporário do imóvel, quando ele pratica actos de transformação ingere-se na esfera patrimonial do proprietário, o que a lei sanciona com o despejo. [cfr. Januário Gomes, O Direito, ano 125º, pp.448 e segs.]
Importa agora apreciar o que deve entender-se por "estrutura externa" para efeitos da citada alínea.
Sobre a questão há dois entendimentos: um equipara-a à noção corrente em construção civil, com correspondência à estrutura resistente; a outra fá-la corresponder à fisionomia do prédio.
O primeiro desses entendimentos não é de acolher, por um lado, porque, como é notório, no campo da moderna construção civil, a construção de edifícios de andares não tem sequer uma estrutura externa, entendida como estrutura resistente a constituir o exterior do prédio. A estrutura resistente é composta por uma espécie de esqueleto, formado por colunas e placas horizontais de betão, cujos espaços exteriores são depois preenchidos por paredes que podem ser de tijolos ou vidro mas que, em qualquer caso, não afectam a estabilidade ou resistência do prédio. Por outro lado, não se concebe que, conscientemente, um senhorio dê autorização escrita para que o arrendatário faça obras que vão pôr em risco a segurança do prédio. [cfr. Ac. do STJ de 4.1.97, BMJ 463º, 571]
O segundo entendimento, que concebe a estrutura do prédio ligada à sua fisionomia, é o correcto, em nossa opinião.
Por um lado, a própria letra do artigo aponta nesse sentido ao utilizar a expressão "estrutura externa" em vez de apenas "estrutura" e, por outro lado, só esse entendimento permite a defesa de interesses arquitectónicos e estéticos e evita que o arrendatário exerça poderes de transformação que a lei só permite que sejam exercidos pelo proprietário.
Este entendimento é maioritário na doutrina, tendo apoio em Capelo de Sousa, em parecer publicado na C.J., 1987, tomo V, pág. 20; Aragão Seia, em Arrendamento Urbano Anotado, 4ª edição, pág. 347; Pais de Sousa, em Extinção do Arrendamento Urbano, 1ª edição, pág. 209.
A jurisprudência é também largamente maioritária no sentido de considerar que tais alterações substanciais da estrutura externa respeitam à fisionomia do prédio e não à sua resistência e segurança [cfr. os acórdãos, citados no referido parecer de Capelo de Sousa, da. Rel. de Évora de 4.1.79 e 14.2. 80, C. J., IV p. 186 e B. M. J. 296, p.346; da Rel. do Porto de 15.5.79 e 7.1.76, C. J., IV, p.951 e C. J. I, 1, p. 67; da Rel. de Lisboa de 6.1. 81, 6.12.83 e 19.6.83, B.M.J. 308, p 278, C. J. VII, 5,p.134 e C. J. XI, 3,p. 134, e mais recentemente da Rel. de Évora de 18.03.93, B.M.J 425º, p. 639 e do S.T.J. de 4. 01.97, B.M.J. 463º, 571.]
Ora, no caso em apreço, estando provado que a inquilina fechou a montra de uma das fachadas do edifício arrendado, voltada para a via que dá acesso à parte superior da povoação, esta obra só por si altera, de forma considerável, a fisionomia exterior do prédio.
Por outro lado, tendo também ficado provado que dividiu o estabelecimento arrendado em duas partes, levantando para o efeito uma parede de tijolo, separando uma parte da outra e, na que se destinava a mercearia instalou, pelo menos, um quarto de banho, é manifesto que alterou substancialmente a disposição interna das divisões, pois de modo permanente modificou a planificação interna do prédio.
É, pois, indiscutível que as obras levadas a cabo pela inquilina alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões do prédio arrendado.
A questão que o embargante agora coloca é da eventual caducidade do direito do senhorio de pedir a resolução do contrato.
No entanto, é de referir que o embargante, na resposta à contestação, não arguiu a excepção da caducidade.
Por conseguinte, a questão agora suscitada pelo apelante é nova e, por isso, não foi objecto de apreciação na douta sentença recorrida.
Ora, como é entendimento unânime na jurisprudência, o objecto do recurso é a decisão, ou seja, os recursos visam modificar decisões e não criar soluções sobre matéria nova.
Neste sentido pode ler-se no acórdão do S.T.J. de 6.2.87, B.M.J. n.º 364, pág. 719: “vem este Supremo Tribunal decidindo de há muito, constituindo jurisprudência assente e indiscutida, que os recursos visam modificar decisões e não criar decisões sobre matéria nova, não sendo lícito invocar nos mesmos questões que as partes não tenham suscitado perante o tribunal recorrido” [cfr., no mesmo sentido, entre outros, acórdãos de 16.5.72, 13.3.73, 5.2.74, 29.10.74, 7.1.75 e 25.11.75, publicados no Boletim do Ministério da Justiça, n.º 217, pág. 103; 225, pág. 202; 234, pág.267; 240, pág. 223; 243, pág. 194, 251, pág. 122 e 408, pág. 521, respectivamente.]
Na doutrina é também este o entendimento, conforme se constata da lição de Castro Mendes, “Recursos”, 1980, pág. 27 e, mais recentemente, Armindo Ribeiro Mendes, “Recursos em Processo Civil”, 1992, págs.140 e 175.
Por conseguinte e dado que o tribunal de recurso não se pode pronunciar sobre questão nova , não pode ser com base nela revogada a sentença recorrida.
De qualquer forma, a excepção da caducidade invocada não procederia.
De referir que está provado que as obras ocorreram em Outubro de 1993 (cfr. resposta ao quesito 5º) e a acção de despejo foi intentada em 21 de Setembro de 1994, ou seja, antes de ter decorrido o prazo de um ano, estabelecido no artigo 65º n.º1 do RAU.
Ora, como escreve Antunes Varela [RLJ, ano 119º, pág. 250]: “Essencial é que a acção, na qual os embargos de terceiro se vêm inserir, tenha sido proposta dentro do prazo de caducidade prescrito na lei.
Essa é, sem nenhuma espécie de dúvida, a solução que melhor se coaduna com a articulação que a lei estabelece entre os embargos de terceiro e o processo onde é ordenada a diligência judicial que a embargante pretende remover. E trata-se ao mesmo tempo, da solução que melhor se harmoniza com o espírito da legislação processual vigente, revelado nas várias disposições que deliberadamente visam evitar a perda do direito substantivo sujeito a caducidade, sempre que o titular o tenha procurado exercer em tempo oportuno, embora em termos irregulares ou deficientes”.
É, pois, de concluir que ainda que o apelante tivesse arguido a caducidade na resposta, como podia e devia, a excepção improcederia pois está demonstrado que o senhorio exerceu o direito à resolução do contrato antes de decorrido o prazo de um ano.
Improcede, por conseguinte, a conclusão 2ª e por haver fundamento para resolução do contrato de arrendamento, a diligência judicial a ordenar o despejo mantêm-se, tendo os embargos de terceiro de ser julgados improcedentes, como foram na douta sentença recorrida.
