O direito
Como é sabido e flui dos arts. 684º, 3 e 690º, 1 do CPC, as conclusões delimitam o objecto do recuso.
E que dizem as dos AA. ?
Apesar de convidados a formular conclusões, por o não terem feito no momento próprio, os AA., em vez de o fazerem correctamente, limitaram-se a repetir as alegações, com ligeiras alterações de pormenor, aqui e ali e, nalguns casos, acrescentando mesmo novas alegações.
Ora, como diz A. Reis, (1) "a exigência de conclusões, estabelecida no art. 690.º, só se cumpre quando o recorrente fecha a sua minuta pela enunciação de proposições que sintetizem, com precisão e concisão, os fundamentos do recurso. Por outras palavras: não valem como conclusões arrazoados longos e confusos, em que se não descriminem com facilidade as questões postas e os fundamentos invocados".
Por isso, há quem entenda que, em casos semelhantes, esta forma de proceder - que consideramos incorrecta - determina, desde logo, que não se conheça do recurso por falta de conclusões.
No entanto, com um pouco de boa vontade, passaremos a apreciar o recurso, sintetizando o que nos parece ser o pensamento dos recorrentes.
Nas "conclusões" mencionadas, (2) os AA. insurgem-se contra o decidido por ter alterado a sentença da 1.ª instância, reclamando se condenem os RR. na indemnização aí fixada, a qual deve abranger os lucros que aufeririam durante os dez anos de contrato tido em vista pelas partes; por seu turno, os RR. defendem que o caso dos autos não integra factos que justifiquem a sua condenação em qualquer indemnização.
Como a indemnização foi arbitrada com base na culpa in contrahendo, impõe-se analisar o respectivo instituto, bem como os danos indemnizáveis, estando em causa apenas saber se a responsabilidade do lesante abrange o interesse contratual positivo (ou de cumprimento) e, nesse caso, o seu quantum.
Dispõe o art. 227º, 1 do CC: "quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte." (3)
Boa fé que tem um sentido ético (4), traduzindo-se num comportamento honesto e correcto, espelhado numa lealdade de conduta na preparação e formação do contrato.
A responsabilidade pré contratual arranca "directamente das exigências do direito, isto é, dos interesses e valores juridicamente relevantes"(5) , tutelando a "confiança legítima dispensada pelo lesado à eficaz celebração do negócio." (6).
"A culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduz à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuem." (7)
O declarante tem de originar conscientemente o processo que determina "a formação no espírito do declaratário duma confiança legítima na seriedade da declaração recebida e na sua idoneidade para reflectir as verdadeiras intenções de quem as emitiu."(8)
Como diz Vaz Serra (9) , "não é lícito a uma das partes romper arbitrariamente as negociações, depois de estas terem um tal desenvolvimento que a outra parte podia julgar-se autorizada a confiar na realização do contrato, e assim fazer despesas ou abster-se de outros negócios".
Vejamos, agora, o desenrolar dos acontecimentos que os factos nos retratam.
Foram os RR. que, em finais de 1992, ofereceram o arrendamento da loja aos AA., para nela instalarem um salão de jogos, com bilhar e máquinas, tendo logo fixado o valor da renda e começando estes a efectuar as mudanças necessárias na loja para o efeito, com o dispêndio de verbas, sempre com o acompanhamento dos RR. que assinaram toda a documentação necessária.
Ficou acordado que, quando a licença de abertura fosse concedida, o réu passaria toda a documentação e licenciamentos do salão para o autor mediante a apresentação junto das entidades licenciadoras do contrato de arrendamento que seria celebrado.
E os AA. haviam apresentado projecto do Salão de Jogos na Direcção Geral de Espectáculos para licenciamento em 28.03.94; e, em 24.11.93, haviam pago na Tesouraria da Câmara Municipal, a quantia de 68.890$00, devida pela emissão do alvará n° 1071 para obras necessárias à mudança do destino da loja; e, em 3.06.94, tinham pagado a taxa devida pela apresentação e apreciação do projecto do referido recinto, estando prestes a ser concedida a respectiva licença para a abertura.
Em Maio de 1994, os AA. aceitaram o aumento da renda para a quantia de 60.000$00, como lhe foi exigido pelo R.
E, em 18.10.94, o autor entregou ao réu a quantia de 345.000$00 para pagamento das rendas de Junho a Outubro de 1994, inclusive, e do custo de um material eléctrico que o réu havia comprado para instalar no salão de jogos.
Nessa data, AA. e RR. deslocaram-se ao escritório de um advogado.
E foi nessa altura que o R. disse que só celebraria o contrato de arrendamento se os autores lhe reconhecessem o direito a 100% do valor (preço) em caso de trespasse.
Os AA. não aceitaram e o R., no dia seguinte, disse que mudara de opinião e que celebraria um contrato de cessão de exploração por dez anos, comunicando no dia seguinte que o prazo da cessão só poderia ser por cinco anos.
Os AA. ainda enviaram, em 7.12.94, uma carta ao R. a referir que só aceitavam fazer a escritura da cessão de exploração desde que o prazo fosse de 10 anos, apesar de o contrato que deveria ser formalizado ser o de arrendamento e concedendo-lhe o prazo de cinco dias para que o réu lhes respondesse por escrito.
O R. respondeu por carta de 22.12.94, dizendo-lhe "como sabe não negociei nem prometi negociar sobre nada que fosse meu ", terminando a partir daí as negociações entre os autores e os réus, não tendo sido celebrada qualquer escritura nem de arrendamento nem de cessão de exploração.
Desta matéria de facto resulta que, durante quase dois anos, os AA. procederam a diligências e a obras para adaptar a loja a salão de jogos, como havia sido combinado.
Quando a respectiva licença de abertura estava prestes a ser concedida e depois de os AA. terem concordado no aumento da renda de 50 para 60.000$00/mês, recebendo o R. a quantia de 345.000$00, referente aos meses de Junho a Outubro de 1994, AA. e RR. deslocaram-se a um advogado.
Aí, contra o combinado, o R. disse que apenas celebraria o contrato se os AA. lhe reconhecessem o direito a 100% do valor (preço) em caso de trespasse.
Como os AA. não concordassem, no dia seguinte, o R. comunicou que celebraria um contrato de cessão de exploração por dez anos, dizendo no dia seguinte que o prazo da cessão só poderia ser por cinco anos.
Os AA. ainda tentaram celebrar o contrato de cessão de exploração mas por dez anos mas o R. não aceitou.
Estamos, pois, aqui numa daquelas situações que Vaz Serra acima menciona, não sendo "lícito a uma das partes romper arbitrariamente as negociações" depois ter feito crer aos AA. que o contrato se realizaria, o que o fez desenvolver esforços para transformar a loja em salão de jogos. (10)
Há, pois, ruptura ilícita das negociações, pois o contrato acordado desde o início era um contrato de arrendamento, (11) apresentando-se como surpresa a exigência do R em que os AA. lhe reconhecessem "o direito a 100% do valor (preço) em caso de trespasse", porque essa condição não havia sido combinada entre as partes nem é habitual fazer tal exigência neste tipo de negócios.
O negócio combinado entre as partes também não era o de cessão de exploração.
Embora o R. tivesse proposto que o prazo dessa cessão de exploração fosse de 10 anos, logo no dia seguinte, disse que só realizaria tal negócio se fosse por 5 anos.
Os AA. ainda aceitariam esse negócio por 10 anos mas o R. negou-se.
Havendo ruptura ilícita das negociações por parte do R., é ele obrigado a indemnizar os AA.
Não discutem as partes, como se diz no acórdão recorrido, a responsabilidade dos RR. pelo interesse contratual negativo"(12) .
Discute-se apenas se há lugar a indemnização pelo interesse contratual positivo, isto é, se os AA. têm direito ao dano ex contratu ou seja, aos lucros que lhe adviriam se o contrato tivesse sido celebrado.
Embora, a doutrina tradicionalmente entenda que no caso da responsabilidade pré-contratual apenas estão abrangidos os danos cobertos pelo interesse contratual negativo, (13) por se entender que os cobertos pelo interesse contratual positivo respeitam aos casos de responsabilidade contratual, em face de um contrato válido, mesmo aí, AA. há que entendem que "quando,..., caso se houvesse procedido regularmente, o contrato tivesse chegado a aperfeiçoar-se, parece ter a outra parte o direito de exigir o interesse do cumprimento" (14).
É o que ensina também Carlos Ferreira de Almeida, (15) "se a conduta culposa da parte consistir na violação do dever de conclusão do negócio, pode a sua responsabilidade tender para a cobertura do interesse contratual positivo (ou de cumprimento)".(16)
Este entendimento de, em certas situações, se indemnizar o interesse contratual positivo, com o qual concordamos, vem sendo adoptado na nossa jurisprudência. (17)
No caso dos autos, em face da matéria de facto provada, entendemos que os RR. tinham o dever de celebrar o contrato acordado (18) , tendo em conta o decurso de tempo desde o início das negociações, as obras realizadas e a documentação produzida, sempre com a colaboração do R., o pagamento de rendas acordadas e o seu aumento.
Em nenhuma destas situações o R. fez qualquer exigência aos AA. como a que levou a cabo na altura em que se deslocaram ao advogado para ultimar o negócio e que originou o fim das negociações e o rompimento do negócio.
E que danos indemnizar ?
Os AA. reivindicam os montantes que lucrariam se o contrato se efectuasse e perdurasse por dez anos.
Contudo, o contrato de arrendamento acordado não tinha prazo fixado; o prazo de dez anos diz respeito ao contrato de cessão de exploração que o R. pretendia se concretizasse, tendo dito primeiro que seria por dez anos e, no dia seguinte, ainda sem aceitação dos AA, por cinco anos.
Contudo, o negócio tido em vista pelas partes e cuja ruptura determina a indemnização a arbitrar é o de arrendamento e não o de cessão de exploração.
Por isso, é em face dele que se terá de encontrar a indemnização a fixar.
Indemnização que será fixada, no âmbito da responsabilidade pré-contratual, tendo em conta os princípios gerais que a lei estabelece para o regime geral da obrigação de indemnizar. (19)
À data em que se iniciaram as negociações ainda não vigorava o art. 117.º, do RAU com as alterações do DL 257/95, de 30.9 que possibilitou que as partes introduzissem nos contratos de Arrendamento para o comércio e Indústria prazos de duração limitada.
Por isso, a ultimar-se o contrato, o mesmo não teria termo certo.
No entanto, não se pode aqui fixar uma indemnização tendo em conta que o contrato seria um contrato de duração ilimitada nem sequer de dez anos, como pretendem os AA..
Isto porque, como acima se deixou dito, em citação de Ferreira de Almeida, em caso de a conduta culposa da parte consistir na violação do dever de conclusão do negócio, a sua responsabilização pode tender para a cobertura do interesse contratual positivo (ou de cumprimento).
Dizemos tender e não abranger integralmente o interesse contratual positivo (20), apenas alcançável nos casos em que o contrato é consumado.
Como ensina Vaz Serra (21) "não parece razoável que o lesado possa ser colocado, pela ruptura das negociações, numa situação mais vantajosa do que a aquela que conseguiria se o contrato que as mesmas visavam se tivesse consumado".
Acresce que na responsabilidade pré-contratual deve atender-se ao princípio da compensatio lucri cum danno, como se refere na decisão recorrida, em citação de Ana Prata, (22) , regra que tem, em tais casos, "um campo privilegiado de aplicação, pois, nos casos designadamente em que não tenha sido concluído qualquer contrato ou negócio celebrado, seja inválido ou ineficaz, ao valor perdido pela frustração da conclusão, validade ou ineficácia do negócio, terá sempre de ser descontado aquele que, por força do mesmo, ao lesado cumpriria despender e que assim não está obrigado a prestar."
Além disso, a frustração do negócio permitirá ao lesado desenvolver outra actividade para a qual não ficaria livre se o negócio se tivesse concluído, não se vendo que tenha sido alegado ou provado que, mercê da ruptura das negociações, os lesados o deixassem de fazer ou a tal tivessem sido impedidos.
Sendo, por isso, de todo correcta a conclusão tirada na decisão recorrida de que, segundo a "normalidade do devir", os AA. não ficariam parados por período superior a dois anos, não justificando os factos provados a atribuição de uma indemnização superior ao lucro que aufeririam durante dois anos com a exploração do salão de jogos.
E, nesta lógica, os prejuízos reclamados para além desse período, não poderiam ligar-se causalmente (23) ao ilícito pré-contratual, como ensina Ana Prata. (24)
Anote-se também que, embora se considere que a responsabilidade pela ruptura das negociações se integra na responsabilidade contratual, não sendo em princípio aplicável o disposto no art. 494.º do CC, quando a actuação do lesante deriva de mera culpa, justifica-se "graduar equitativamente a indemnização, fixando-a em montante inferior aos danos causados de acordo com o grau de culpabilidade do responsável, a sua situação económica e a do lesado e as demais situações económicas atendíveis". (25)
E, no caso concreto, os próprios AA. aceitam que alguma culpa há da sua parte em não se concretizar o negócio, porque, como referem na sua contestação, o aumento da renda de 50 para 60.000$00 deveu-se ao facto do atraso no licenciamento da loja, demora que certamente teve influência na ruptura das negociações por parte do R.
Deve dizer-se finalmente que os considerando aqui expressos se deduzem dos factos provados, sendo certo que a fixação de uma indemnização por danos futuros tem que ser computada com certa ponderação e atendendo a ocorrências incertas como são sempre as que se prendem com análises futurológicas.
E foi esta a análise percorrida na decisão recorrida, que, sem se afastar dos factos provados, tomou em conta ponderáveis previsíveis que justificaram o recurso a considerações de equidade (26) para a redução da indemnização aos lucros que os AA. aufeririam durante dois anos se o contrato se consumasse.
Por isso, não vemos que a decisão recorrida mereça as críticas dos recorrentes, quer dos AA. quer dos RR.
