IIIFundamentação
1. Factualidade dada como provada pelas instâncias
Vem dada como provada pelas instâncias a seguinte factualidade:
- 1.1.Por documento particular autenticado datado de 29/09/2015, que constitui o documento junto de fls. 16 a 19, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, a sociedade P...., Ld.ª, declarou vender ao A., livre de ónus e encargos, pelo preço de € 7.500,00, que declarou ter recebido, o prédio urbano sito na Rua Dr. …, número …, na freguesia de …., concelho de ...., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …. e descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de .... sob o número …/….
- 1.2.O identificado imóvel encontra-se inscrito, por compra, a favor do A. pela ap. n.º …., de 2016/07/21, figurando no registo como sujeito passivo a sociedade P...., Ld.ª;
- 1.3.Pela ap. …., de 2009/10/28 o prédio havia sido inscrito, por compra, a favor da sociedade P...., Ld.ª, constando da inscrição como sujeito passivo AA.
- 1.4.Em 09/10/2009, a sociedade P...., Ld.ª, e o R. subscreveram o acordo junto a fls. 119 a 122 cujo, teor se dá por integralmente reproduzido, do qual consta o seguinte:
«Considerando que a primeira acaba de adquirir o prédio mencionado arrendado nos termos do contrato antes celebrado, aditam ao contrato existente, expressamente substituindo tudo o que em contrário conste do primeiro contrato:
PRIMEIRA: O primeiro é proprietário e legítimo possuidor do prédio urbano sito na Rua …, n.º …., … (…)
SEGUNDA: O contrato passa a ter a duração especial de 36 meses, período durante o qual o segundo pode adquirir o prédio, a qualquer momento (…)
TERCEIRA: a renda mensal é de € 150,00 por mês (…)
QUINTA:
- 1.Pelo presente contrato a primeira promete vender ao segundo o mencionado prédio prometendo comprá-lo.
- 2.É condição resolutiva automática da promessa ora ajustada a simples mora ou incumprimento de qualquer dos deveres contratuais ou legais que (…) do sobredito contrato de arrendamento.
SEXTA: O preço é de € 16,000,00, devendo ser pago ao momento da escritura em cheque visado ou equivalente;
SÉTIMA:
- 1.A escritura será marcada pelo segundo (…)
- 3.A escritura deve ser outorgada nunca após decorridos mais de três anos a contar da data de hoje.
- 4.O prazo estabelecido no número anterior é impreterível, absolutamente essencial para a primeira, não sendo possível prorrogá-lo, não havendo lugar a mais interpelação admonitória ou qualquer outro mecanismo de prolongamento temporal, salvo acordo expresso e escrito pelas partes»
1.5. Em 29/09/2015, o R. firmou juntamente com o A. o acordo intitulado de “contrato promessa de compra e venda” que constitui o documento de fls. 38 a 40, do qual consta o seguinte:
«Cláusula primeira:
O promitente vendedor é dono e legítimo proprietário do imóvel melhor identificado no primeiro considerando.
Cláusula segunda:
- 1.Pelo presente contrato promessa, o promitente vendedor promete e obriga-se a vender ao promitente-comprador ou a quem este vier indicar, e este promete e obriga-se a comprar livre de qualquer ónus e encargos o imóvel identificado na cláusula anterior.
- 2.A tradição e consequente transferência da posse do imóvel prometido vender processar-se-á na data da outorga da escritura pública objeto do presente contrato-promessa e com o recebimento da totalidade do preço por parte da promitente vendedora.
Cláusula terceira:
- 1.O preço para a compra e venda do imóvel é de EUR 19.500,00, o qual, no interesse e de acordo com a vontade das partes, será pago e imputado da seguinte forma:
- a)- Mensalmente, a título de sinal e reforços de sinal, com início a 30 de outubro de 2015, 11 (onze) prestações sucessivas, no valor de EUR 250,00 (…);
- b)– O remanescente do preço, no montante de Euros 16.750,00 (…) será pago no acto da celebração do contrato definitivo de compra e venda do imóvel objecto do presente contrato (…)
- 2.O promitente comprador reconhece que é fator determinante do presente contrato de promessa de compra e venda o recebimento pontual pelo promitente vendedor das prestações referidas na alínea a) do n.º 1 da presente cláusula.
- 3.Em caso de incumprimento do promitente-comprador de quaisquer obrigações que para si resultem do presente contrato promessa de compre e venda, poderá o promitente vendedor rescindir unilateralmente o contrato (…).
Cláusula Quinta:
- 1.Sem prejuízo do disposto na cláusula antecedente, a escritura pública de compra e venda do imóvel objecto do presente contrato será realizada no prazo máximo de 12 meses a contar da assinatura do contrato, ficando a cargo do promitente vendedor a sua marcação (…).
- 2.Caso o promitente vendedor não proceda à marcação da escritura pública conforme o previsto no anterior número 1, tal faculdade reverterá para o promitente comprador (…)
Cláusula Sétima:
1. Nada foi convencionado entre contraentes, direta ou indiretamente, relacionado com a matéria do presente contrato, para além do que fica escrito nas suas cláusulas.
- 1.6.O prédio identificado em 1.1 foi transferido para a titularidade da sociedade P.... – ..... Ld.ª, porque o R. precisava de dinheiro.
- 1.7.O negócio teve como condição que o R., juntamente com o seu agregado familiar, permanecesse a residir no imóvel e que, no dia do pagamento total do valor recebido pelo R. o imóvel ficasse desonerado daquele encargo.
- 1.8.O R. reside no prédio urbano referido em 1.1 desde data não concretamente apurada, porém, há muitos anos com a esposa.
- 1.9.O R. sempre pagou as despesas de água, luz, gás e todas as demais inerentes ao imóvel referido em 1.1.
- 1.10.O R. efetuou diversos pagamentos mensais em cumprimento do acordo firmado referido em 1.4, entre janeiro de 2010 e novembro de 2013, no montante de € 150,00, no total de € 7.500,00.
- 1.11.Como não conseguiu pagar à P...., Ld.ª, o valor acordado para reaver o imóvel, o R. recorreu a DD para que lhe emprestasse o montante em falta.
- 1.12.Na sequência desse acordo, foi celebrado o negócio de compra e venda entre o A. e a P...., Ld.ª, referido em 1.1 e o acordo referido em 1.5.
- 1.13.Após a celebração dos negócios referidos em 1.12, o R. continuou a habitar o imóvel com o acordo do A..
- 1.14.O imóvel tem o valor patrimonial de € 37,332,18.
2. Factos não provados
Foram dados como não provados os seguintes factos:
- 2.1.O imóvel referido em 1.1 estava arrendado à mãe do R. e quando a Associação de Moradores …. e o Instituto Nacional ……. iniciou o processo de regularização das habitações daquele bairro, o mesmo foi registado em nome do filho do R. CC.
- 2.2.A sociedade P.... – ..., Ld.ª, emprestou a quantia de € 15.000,00 ao R., a pedido do pai do sócio da mesma, EE.
- 2.3.A P.... – ..., Ld.ª, quando pai do respetivo sócio e patrão do R. faleceu, exigiu o pagamento imediato dos restantes € 7.500,00 com a justificação que iriam proceder a partilhas judiciais.
- 2.4.Quando o R. se socorreu dos serviços de DD ficou convicto de ter a sua habitação segura e desonerada da dívida.
- 2.5.O R. desconhecia que o imóvel havia sido vendido ao A..
- 3.Do mérito do recurso
- 3.1.Quanto à invocada nulidade do acórdão recorrido
O Recorrente arguiu a nulidade do acórdão recorrido, ao abrigo do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, invocando a contradição entre os respetivos fundamentos e motivação e a decisão proferida para concluir que desses fundamentos e motivação resultava como consequência lógica a procedência da exceção perentória deduzida no sentido da nulidade dos contratos de compra e venda aqui em causa.
Porém, não lhe assiste qualquer razão.
Com efeito, o invocado vício de nulidade só ocorre nos casos em que a fundamentação é formalmente contraditória com o decidido em termos de se verificar, entre eles, uma recíproca exclusão lógica que não permita sequer a formulação de um juízo de mérito, de procedência ou de improcedência, sobre o assim julgado.
Bem diferente é o caso de inconcludência entre a fundamentação exposta e a solução jurídica adotada, envolvendo erro de interpretação, de aplicação ou determinação do quadro normativo aplicável, de modo a permitir uma apreciação do respetivo mérito ou demérito.
Ora, no caso presente, o que está em causa é precisamente uma situação deste último tipo, em que o Recorrente questiona a qualificação jurídica dos factos dados por provados, pugnando pelo seu enquadramento no instituto do pacto comissório previsto no artigo 694.º do CC e na consequente nulidade dos contratos de compra e venda em referência, diversamente do que foi entendido pelas instâncias.
Trata-se, obviamente, de questão respeitante a um pretenso erro de julgamento, a decidir em sede de mérito, não se reconduzindo ao convocado vício formal de contradição entre os fundamentos e a decisão do acórdão recorrido.
Termos em que improcede tal arguição.
3.2. Quanto à questão de não sanação de preterição de litisconsórcio necessário
A este propósito, importa reter que, na sentença da 1.ª instância, a dado passo (fls. 134), foi referido que, tendo sido invocada a exceção perentória de nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre o filho do R. e a sociedade P...., Ld.ª, deveriam ter sido demandados estes contraentes de modo a garantir que os efeitos de nulidade se produzissem em relação as todas as partes envolvidas.
Todavia, tal não obstou a que, ainda assim, fosse conhecida a questão suscitada em torno do pretenso pacto comissório para se concluir no sentido de que o contrato de compra e venda em causa não era subsumível ao referido instituto, não padecendo este contrato do alegado vício de nulidade. E também foi neste sentido a solução adotada pela Relação.
Perante tal desfecho, ficou prejudicada a questão da eventual sanação de preterição de litisconsórcio necessário, de resto, em conformidade com o disposto no artigo 278.º, n.º 3, 2.ª parte, do CPC, e que só será pertinente em caso de, porventura, se concluir pela nulidade daquele negócio.
- 3.3.Quanto à questão respeitante à invocada nulidade de pacto comissório
Antes de mais, importa ter presente que estamos no âmbito de uma ação de reivindicação do imóvel acima identificado, fundada na presunção iuris tantum estabelecida no artigo 7.º do Código de Registo Predial (CRP) do direito de propriedade sobre o mesmo resultante da inscrição no registo predial, datada de 21/07/2016, da sua aquisição pelo A. por via do contrato de compra e venda celebrado com a sociedade P...., Ld.ª, através de documento particular autenticado de 29/09/2015.
Acresce que se encontrava inscrita, desde 28/10/2009, a compra de tal prédio pela sociedade P...., Ld.ª, a CC, supostamente filho do R..
A ação fundou-se ainda no facto complementar de o R. ocupar o referido imóvel sem dispor de título legítimo para tanto.
Por sua vez, o R. opôs-se a essa pretensão, invocando a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre o seu filho e a sobredita sociedade P...., Ld.ª, por considerar que este contrato teve unicamente como fim garantir um empréstimo no valor de € 15.000,00 que lhe fora concedido por aquela sociedade, a pedido do seu antigo patrão, pai do sócio da mesma sociedade.
Nessa base, sustenta o R. que, dada a disparidade entre o valor do prédio, na cifra de € 37.332,18, e o valor do empréstimo, de € 15.000,00, o referido contrato é nulo por se traduzir num pacto comissório, como tal, nulo, nos termos do artigo 694.º do CC, importando, por consequência, também a nulidade do contrato de compra e venda do mesmo prédio celebrado entre o A. e a sociedade P...., Ld.ª.
Em ambas as instâncias, traçada a distinção entre a figura de pacto comissório e o chamado negócio atípico fiduciário ou a alienação em garantia, foi considerado que, em face dos factos provados, o contrato em causa celebrado entre o filho do R. e a sociedade P...., Ld.ª, não se subsumia, estruturalmente, àquela figura nem lhe seria aplicável sequer, por extensão teleológica, o preceituado no artigo 694.º do CC.
Todavia, o R. vem persistir na tese de aplicação ao caso do regime do pacto comissório.
3.3.2. Da caracterização dos negócios em causa em sede de pacto comissório ou de negócio fiduciário ou de alienação em garantia
Como ficou dito, o R./Recorrente persiste em reconduzir os contratos celebrados por ele e seu filho com a sociedade P...., Ld.ª, à categoria normativa do pacto comissório para dai fazer decorrer a nulidade dos mesmos nos termos do art.º 694.º do CC e, consequencialmente, a nulidade do contrato de compra e venda do imóvel em causa firmado entre o A. e aquela sociedade.
Em sede do regime da hipoteca, o artigo 694.º do CC, sob a epígrafe pacto comissório, consigna o seguinte:
É nula, mesmo que seja anterior ou posterior à constituição da hipoteca, a convenção pela qual o credor fará sua a coisa onerada no caso de o devedor não cumprir.
Prescreve-se assim uma proibição absoluta de se convencionar que o credor hipotecário faça sua a coisa onerada no caso de incumprimento da obrigação garantida por parte do devedor.
Apesar desta proibição se encontrar, em sede sistemática, inserida no regime legal da hipoteca, tem-se considerado que ela é extensível, com as devidas adaptações, às demais garantias reais tipificadas na lei ou mesmo a garantias atípicas em que se convencione a transferência da propriedade de uma coisa para o credor em virtude do incumprimento da obrigação pelo devedor[1].
Nas palavras de PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA:
«Esta proibição (…) funda-se no prejuízo que do pacto comissório pode resultar para o devedor, que seria facilmente convencido, dado o seu estado de necessidade, a aceitar cláusulas lesivas dos seus interesses. O fundamento é paralelo ao da proibição da usura. A proibição abrange também, pelo seu espírito, o pacto pelo qual se convencione o direito de venda particular.»
Também há quem, como JANUÁRIO GOMES[2], na linha de COSTANZA, perfilhe o entendimento de que:
“(…) a ratio da proibição [a proibição do pacto comissório] é plúrrima e complexa, relevando, a um tempo, o propósito de proteger o devedor da (possível) extorsão do credor e a necessidade, que corresponde a um interesse geral do tráfego, de não serem falseadas as “regras do jogo”, através da atribuição injustificada de privilégios a alguns credores, em objectivo (seja ele efectivo ou potencial) prejuízo dos demais.»
Um tal alcance teleológico poderia justificar a aplicação direta da proibição do pacto comissório aos casos em que se vise conferir uma função de garantia ao negócio translativo da propriedade de um bem, independentemente do momento dessa transferência, contem-plando, desse modo, negócios fiduciários estabelecidos fora do âmbito das garantias reais.
Porém, é bastante discutível se e em que medida é que a referida proibição pode ser considerada como afloramento de um princípio geral tão lato que alcance pactos comissórios estipulados fora do domínio dos contratos de garantia das obrigações.
A tal propósito, JANUÁRIO GOMES[3] observa o seguinte:
«(…) apesar da plúrrima ratio que preside à proibição do pacto comissório, o seu “leitmotiv” parece ser, conforme tem destacado a doutrina nacional, uma certa tutela do devedor em termos similares à que tem lugar no quadro da proibição dos negócios usurários; ou seja, como diz COSTANZA, o que a norma pretende evitar não é a aquisição pelo credor insatisfeito mas o “aproveitamento” da debilidade do devedor, o que leva a conferir decisivo relevo à “congruidade” entre o montante do débito e o valor do bem, só devendo, assim, ser tratada como venda comissória aquela em que a função de garantia se traduz numa “vantagem injustificada” para o credor.
(…) Assim, para que a venda em garantia seja válida, é mister que o devedor (e também o constituinte da garantia, se não houver coincidência entre ambos) fique em condições de controlar ou dominar a eventual diferença entre o valor do bem alienado e o quantum do débito. Não está, por outro lado, o devedor impedido de invocar a invalidade do pacto por usura (art. 282), se se verificarem os respectivos pressupostos.»
Desse modo, segundo o mesmo Autor, se harmonizaria “a atendibilidade social da venda em garantia” com a proibição do pacto comissório.
Não sofre dúvida que o contrato de compra e venda do imóvel em causa celebrado entre o filho do R. e a sociedade P...., Ld.ª, registado em 28/10/2009, em conjugação com o acordo de arrendamento e de promessa de compra e venda entre aquela sociedade e o R. a que se refere o ponto 1.4 dos factos provados, não consubstancia qualquer pacto comissório estabelecido no âmbito de hipoteca ou de qualquer outra garantia real tipificada na lei mediante estipulação de transmissão da propriedade de bem onerado para o credor em caso de incumprimento do devedor, conforme o previsto no artigo 694.º do CC.
Como consideraram as instâncias, da conjugação desses contratos resulta, quando muito, a celebração de um negócio fiduciário atípico ou de alineação em garantia, nos termos do qual aquele contrato de compra e venda teve em vista garantir à sociedade compradora P...., Ld.ª, o pagamento de um valor que o R. havia recebido.
É certo que não se provou a versão do R., no sentido de que a referida sociedade lhe tivesse emprestado a quantia de € 15.000,00 a pedido do pai do sócio da mesma EE (ponto 2.2), nem que essa sociedade tivesse exigido ao R. o pagamento imediato de uma quantia ainda sobrante de € 7.500,00, aquando do falecimento de EE, com a justificação de que se iria proceder a partilhas judiciais (ponto 2.3).
Todavia, em face dos factos provados, não é menos certo que a transferência da titularidade do prédio ora reivindicado da esfera do filho do R. para a sociedade P...., Ld.ª, ocorreu porque o R. precisava de dinheiro (ponto 1.6) e que tal negócio teve como condição que o R., juntamente com o seu agregado familiar, permanecesse a residir no imóvel e que, no dia do pagamento total do valor recebido pelo R., o imóvel ficasse desonerado daquele “encargo” (ponto 1.7). Daí que se possa inferir a finalidade específica do dito acordo de arrendamento e de promessa de compra e venda - este pelo preço de € 16.000,00 -, a favor do R., a que se refere o ponto 1.4, firmado entre este R. e a sociedade adquirente.
Acresce que, tendo o R. efetuado diversos pagamentos mensais em cumprimento do referido acordo, entre janeiro de 2010 e novembro de 2013, no total de € 7.500,00 (ponto 1.10), este não conseguiu pagar à P...., Ld.ª, o valor acordado para reaver o imóvel (ponto 1.11).
Deste bloco negocial decorre quanto basta para ter por assente, como tiveram as instâncias, que a compra e venda do imóvel em causa celebrada entre o filho do R. e a sociedade P...., Ld.ª, visou garantir o pagamento a esta sociedade da quantia recebida pelo R., facultando ao mesmo a possibilidade de adquirir o imóvel logo que satisfizesse essa quantia, mediante a realização do contrato prometido, sem prejuízo de poder continuar a habitar o prédio com o seu agregado familiar.
Tal concerto negocial reconduz-se ao género atípico de negócios fiduciários com fim de garantia (fiducia cum creditore), na modalidade da chamada alienação em garantia, que, segundo JANUÁRIO GOMES[4], consiste no seguinte:
«(…) utilização de um tipo contratual de alienação (normalmente a compra e venda) como tipo de referência, para um fim indirecto de garantia. Mais especificamente, (…) um contrato construído através da adjunção ao negócio de alienação de um pactum fiduciae, que disciplina os termos em que o fiduciante-alienante e o fiduciário-adquirente adaptam a operação realizada aos fins da garantia – fiducia cum creditore. Através do pacto fiduciário de garantia, o credor-fiduciário vincula-se (obrigacionalmente) face ao devedor-fiduciante a retransmiti-lhe o bem (a restituir, sob um prisma económico), uma vez esgotado o fim da garantia, isto é uma vez satisfeito o crédito»
Nas palavras de CARVALHO FERNANDES[5], “no negócio fiduciário há ao lado de um acto com eficácia real uma limitação obrigacional do direito atribuído ao fiduciário.”
E, como se refere no acórdão recorrido, nem a essa caraterização obstará o facto de ter figurado como alienante da coisa o filho do R., sendo, como foi, a garantia conferida à adquirente P...., Ld.ª, credora-fiduciária, com a recíproca vinculação obrigacional desta perante o R., como devedor-fiduciante, de lhe transmitir a coisa assim alienada logo que, por este, fosse satisfeito o crédito garantido.
Posto isto, resta saber se o referido negócio de alienação em garantia viola a proibição do pacto comissório nos termos prescritos no artigo 694.º do CC.
Neste particular, as instâncias, de modo convergente, seguiram, no essencial, o entendimento adotado no acórdão do STJ de 16/03/2011, proferido no processo n.º 279/2002.E1.S1[6], traçando a diferenciação estrutural e teleológica entre o pacto comissório previsto no artigo 694.º do CC e a atípica venda fiduciária em garantia, para concluir pela não aplicação, nem sequer por via extensiva, da proibição ali consagrada a esta modalidade de venda fiduciária.
Ora, como se dá conta no indicado aresto e ainda no mais recente acórdão do STJ, de 26/04/2018, proferido no processo n.º 2037/13. 0TBPVZ.P1.S1[7], no domínio de vigência do Código Civil de 1867, era prevalecente, na doutrina nacional então assumida pela jurisprudência, a tese da inadmissibilidade absoluta dos negócios fiduciários, por se considerar que, no respeitante ao contrato de compra e venda com o fim de garantia, a causa do típico contrato de compra e venda não correspondia à causa inerente à garantia do crédito, o que tornava estruturalmente incompatível esse contrato translativo com o pacto fiduciário, negando-se assim a sua validade.
Todavia, já no domínio de vigência do Código Civil de 1966, começou a prevalecer, quer na doutrina quer na jurisprudência, a tese da validade dos negócios fiduciários, mormente, em virtude do princípio da autonomia da vontade negocial decorrente do disposto nos artigos 405.º e 1306.º do referido Código, e da diferenciação entre a causa-função concreta do contrato e a causa-função típica da espécie contratual em referência e até em face do acolhimento dos contratos de alienação fiduciária em garantia, na nossa ordem jurídica, através do Dec.-Lei n.º 105/2004, de 08/05, que transpôs a Diretiva n.º 2002/47/CE, do Parlamento Europeu e Conselho relativa aos acordos de garantia financeira.
Nessa linha, como se assume no referido acórdão do STJ, de 26/04/2018, tem vindo a ser considerado acertado o entendimento de que “a celebração de negócios jurídicos fiduciários enquanto negócios atípicos é, em abstrato, válida no ordenamento jurídico português, sem prejuízo de se poder sindicar a licitude do respetivo objeto em face do disposto no artigo 280.º do Código Civil, em particular, na vertente de fraude à lei.”
Por sua vez, no indicado acórdão do STJ, de 16/03/2011, proferido no processo n.º 279/2002.E1.S1, foi destacada a diversidade jurídica estrutural entre a figura do pacto comissório prevista no artigo 694.º do CC e a venda fiduciária em garantia, imediatamente geradora de um efeito transmissivo do direito de propriedade, obstando, como tal, à direta subsunção desta última categoria ao programa normativo contido naquele preceito, confinado como está ao plano das garantias reais das obrigações, vedando ao credor a autotutela resultante da faculdade de apropriação da coisa onerada no caso em que o devedor não cumpra a obrigação garantida.
Mais precisamente, foi ali considerado, no essencial, que:
«Não é de admitir a “extensão teleológica” da proibição contida no citado art. 694.º, determinante do vício de nulidade, à venda fiduciária em garantia de bens imóveis, por tal envolver restrição desproporcionada do princípio fundamental da segurança e confiança no comércio jurídico, ao facultar aos outorgantes a invocação e a consequente oponibilidade da nulidade a terceiros de boa fé, subadquirentes do imóvel alienado, nos termos do art. 291.º do CC, mesmo nos casos em que o pacto fiduciário estivesse oculto e dissimulado, relativamente às clausulas contratuais integradoras do negócio formal de alienação e do teor do respetivo registo, de modo a afectar a consistência jurídica dos direitos que aqueles fundadamente supunham ter adquirido.»
Na esteira deste entendimento, afigura-se acertada a consideração feita no acórdão recorrido quando se refere o seguinte:
«E nesta ponderação dos interesses em conflito dos diversos intervenientes não pode/deve olvidar-se que a alienação em garantia tem como efeito imediato a transferência da propriedade para o fiduciário e que a limitação dos poderes inerentes à titularidade do direito – a sua limitação ao fim garantístico – tem natureza meramente obrigacional (cf. art.º 1306.). O alienante sabe que corre o risco de o fiduciário, violando o pacto, vir a transmitir o bem a terceiro na pendência do contrato, mas este não terá modo de saber da existência da convenção fiduciária, confiando naturalmente na definitividade do negócio translativo, para mais nos caos em que se verifique existir a publicidade do registo, pelo que o risco há-de ser em primeira linha assumido pelo fiduciante, que naquele confiou.
Por outro lado, ainda negando a aplicação do regime da nulidade à alienação em garantia não se mostra assegurada a equivalência entre o crédito garantido e o bem transmitido, nem por isso o devedor ficará desprotegido nos seus interesses, podendo obter do fiduciário a indemnização pelos danos sofridos decorrentes da violação das obrigações decorrentes do pacto. Acresce que a subtracção da alienação em garantia ao regime da nulidade estabelecida no art.º 694.º para o pacto comissório não implica que o negócio celebrado não possa ser afectado por outro vícios, encontrando-se naturalmente sujeito, se disso for caso, à disciplina dos art.ºs 294.º e 282.º.»
E, já com incidência no caso vertente, no mesmo acórdão recorrido, observa-se que, muito embora o R. tenha invocado a nulidade do negócio, em bom rigor não alegou que a sociedade vendedora, P...., Ld.ª, tenha agido como fiduciário infiel ao proceder à venda do bem a terceiro, para mais quando se prova que o R., não dispondo da quantia em dívida àquela sociedade, recorreu a novo empréstimo junto de outrem, o que lhe foi concedido, tendo sido causa da transmissão do bem para o A., também aqui com a vinculação deste no sentido de assegurar a transmissão do mesmo para o R. mediante celebração de um contrato-promessa de compra e venda.
Neste quadro factualmente assente, não se descortina fundamento para considerar que a sociedade P...., Ld.ª, tenha infringido as obrigações contratuais emergentes do negócio fiduciário celebrado com o R., mormente a de continuar vinculada, perante este, a transmitir-lhe o bem em causa e a não o vender a terceiro, quando o próprio R. não satisfez a quantia em dívida à referida sociedade, recorrendo antes a novo empréstimo junto de terceiro e celebrando novo contrato-promessa de compra e venda sobre aquele bem com o A. subadquirente. Muito menos, se verifica que a sociedade alienante tenha agido em conluio com o A. no sentido de defraudar o primitivo negócio fiduciário.
Em suma, por tudo o que se deixa exposto, não encontram razões para considerar aplicável ao negócio de alienação em garantia firmado entre a sociedade P...., Ld.ª e o R. a nulidade prescrita no artigo 694.º do CC.
Relativamente agora ao contrato de compra e venda do imóvel em causa firmado estabelecido entre aquele A. e a sociedade P...., Ld.ª, conjugado com contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o A. e o R., constata-se que o A. apenas invocou a nulidade daquele contrato por decorrência da invocada nulidade do anterior contrato de compra e venda outorgado entre aquela sociedade e o filho do R..
Ainda assim, supondo que o mencionado contrato-promessa terá assumido também, nesse contexto, a natureza de negócio fiduciário, pelas razões acima expostas, não se encontra fundamento para considerá-lo nulo por via da aplicação extensiva teleológica do artigo 694.º do CC, além de que se desconhecem os exatos termos em que foi acordado o empréstimo concedido ao R. por DD nem as condições para tanto exigidas por este para a celebração do dito negócio fiduciário firmado entre o A. e o R..
Nem tão pouco se mostra lícito lançar mão da disciplina do negócio usurário prevista no artigo 282.º do CC, que não fora sequer convocada pelo R..
Assim sendo, não merece censura, neste particular, o acórdão recorrido.
3.4. Quanto à invocada posse do R.
Vem também o R. sustentar a sua posse legítima do prédio reivindicado em ordem a obstar a pretendida restituição.
Neste domínio, dos factos provados colhe-se o seguinte:
- -O negócio [contrato de compra e venda celebrado entre o filho do R. e a sociedade P...., Ld.ª] teve como condição que o R., juntamente com o seu agregado familiar, permanecesse a residir no imóvel e que, no dia do pagamento total do valor recebido pelo R. o imóvel ficasse desonerado daquele encargo – ponto 1.7.
- -O R. reside no prédio urbano referido em 1.1 desde data não concretamente apurada, porém, há muitos anos com a esposa – ponto 1.8;
- -O R. sempre pagou as despesas de água, luz, gás e todas as demais inerentes ao imóvel referido em 1.1 – ponto 1.9;
- -Após a celebração dos negócios referidos em 1.12, o R. continuou a habitar o imóvel com o acordo do A. – ponto 1.13.
Provou-se também que, após a celebração do contrato de compra e venda celebrado entre a sociedade P...., Ld.ª, e o filho do R., este R. se manteve a residir no prédio em causa com o seu agregado familiar, com base no contrato de arrendamento, com a duração de 36 meses, a que se refere o acordo indicado no ponto 1.4.
Todavia, em face do contrato de compra e venda entre o A. e a sociedade P...., Ld.ª, e do concomitante contrato-promessa de compra e venda outorgado entre o A. e R., este continuou a residir no prédio com o acordo do A. (ponto 1.13) - o que nem sequer foi questionado por aquele, nomeadamente em sede de recurso -, muito embora no referido contrato-promessa se tivesse estipulado (cláusula 2.ª, n.º 2) que a traditio e a consequente transferência da posse do imóvel prometido vender ocorreria com a celebração do contrato definitivo.
Daqui parece resultar que a traditio não terá sido ali assumida, pelo menos, como garantia de retenção para o caso de incumprimento do respetivo contrato-promessa.
Nesta vertente, na 1.ª instância, foi considerado que o R. não dispunha de título que o legitimasse a permanecer no imóvel, “sendo apenas mero detentor do mesmo, com conhecimento do autor, mas por mera tolerância”, afirmação esta que não corresponde ao teor do ponto 1.13 dos factos provados, no qual se refere expressamente ao “acordo do A.” e não ao seu mero conhecimento.
Por sua vez, no acórdão recorrido, considerou-se que se tratava de uma posse precária nos termos do artigo 1253.º, alínea c), do CC, que poderia, porventura, ser equacionável como comodato, mas que, para além de não constituir legítima expetativa para o R. de que lhe não fosse exigida a restituição da coisa, a questão não fora suscitada pela defesa naquela base, não podendo tal posse ser reconhecida como posse em nome próprio conforme o pretendido.
Vejamos.
Na verdade, dos factos provados resulta, manifestamente, que a permanência do R. no prédio em causa não consubstancia uma posse exercida em nome próprio, à luz do disposto no artigo 1251.º e 1252.º, n.º 2, do CC.
Resta saber em que termos é que deve ser considerada tal permanência mantida “com o acordo do A.”.
Ora, dada a circunstância de o R. ali residir com a sua esposa há muitos anos e de o contrato de compra e venda celebrado entre a P...., Ld.ª e o A., conjugado com contrato-promessa celebrado entre o mesmo A. e o R., ter em vista, de algum modo, garantir o empréstimo que lhe foi concedido por DD, não parece razoável, segundo os ditames da boa fé, interpretar o acordo do A. no sentido de que o R. continuasse a habitar o prédio por mera tolerância daquele, situação que não se compagina, minimamente, com a normal exigência de estabilidade de habitação.
Por isso, propende-se a considerar esse acordo como um contrato de comodato adicional ao dito contrato-promessa, que, em tais circunstâncias, só pode ser tido como destinado a assegurar a permanência do R. no prédio em causa durante a vigência desse contrato-promessa, ainda que assim não tenha sido qualificado pelo mesmo R..
Sucede que o A. interpôs a presente ação sem fazer qualquer referência a existência desse contrato-promessa nem ao seu acordo em que o R. continuasse a habitar o prédio, razão por que vem condenado como litigante de má-fé.
Nem tão pouco, o A. revelou a sua posição sobre a sorte do referido contrato-promessa, o que levou até a 1.ª instância a considerar que nada mais ficou demonstrado quanto ao cumprimento desse contrato, admitindo que, não tendo aquele contrato sido resolvido, sempre poderia o réu fazer valer o seu direito de aquisição, pagando o preço acordado.
Assim, perante a inércia do A. em pôr termo ao dito contrato-promessa, muito embora também o R. não tenha revelado intenção de lhe dar imediata execução, neste caso, considerando os negócios em causa nulos, e tendo em conta que o acordo do A. deverá ser entendido, como foi dito, no sentido de o R. poder continuar a habitar o prédio durante a vigência do contrato-promessa, não se mostra lícito que o mesmo A. exija a imediata restituição do prédio sem também pôr termo ao respetivo contrato-promessa.
Salvo o devido respeito, não parece razoável que se “desaposse” o R. do prédio em reivindicado, admitindo-se, no entanto, que ainda possa vir a ser celebrado o contrato definitivo.
É certo que foi previsto o prazo máximo de 12 meses para a realização do contrato prometido, ficando, em primeira linha, a cargo do promitente vendedor (o A.) a marcação da escritura, sendo que a situação se vem arrastando desde 29/09/2015.
Porém, afigura-se injustificável que o A., ao propor a presente ação, tenha ocultado a existência desse contrato e o seu propósito sobre o destino do mesmo. Uma posição do A. sobre a subsistência ou não desse contrato-promessa poderia, quiçá, proporcionar ao R. o questionamento, numa base mais firme, do equilíbrio entre o preço de € 19.500,00 acordado nesse contrato e o valor do empréstimo garantido.
Assim, a subsistência do referido contrato-promessa e do respetivo acordo adicional de comodato com aquele conexo afigura-se constituir título suficiente para que o R. permaneça no prédio reivindicado, ao abrigo da ressalva constante do n.º 2 do art.º 1311.º do CC, até que seja posto termo a esse contrato, não se mostrando aqui aplicável a regra da cessação ad nutum do comodato prevista no n.º 2 do artigo 1137.º do mesmo Código como foi, mas em caso diferente, considerado no acórdão do STJ, de 26/11/2020 proferido no processo n.º 3233/18.0T8FAR.E1.S1.[8]
Com efeito, no caso dos autos, o uso da coisa pelo promitente-comodatário encontra-se temporalmente delimitado em função da vigência do contrato-promessa a que qualquer das partes pode pôr termo.
Posto isto, conclui-se que, não obstante o reconhecimento do direito de propriedade do A. sobre o prédio reivindicado, se impõe reconhecer ao R. o direito de continuar a ocupar esse prédio até que seja posto termo ao contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ambos.
Fica assim prejudicada a questão suscitada sobre o abuso de direito.
