III. Fundamentação
- 1.As instâncias consideraram provados os seguintes factos:
- 1.a. No dia 6 de Junho de 1998, no Cartório Notarial ..., por escritura pública, CC e mulher, DD, deram de arrendamento à sociedade Madechão - Indústria de Madeiras, Lda. o prédio urbano sito no lugar do Cabo, freguesia ..., concelho ..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ...53º e o prédio urbano sito no lugar do Cabo, freguesia ..., concelho ..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ...19º, conforme se retira da cópia da certidão junta aos autos de fls. 10v a 12v e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
1.b. No dia 19 de Setembro de 2000, no Cartório Notarial ..., por escritura pública, CC e mulher, DD, declararam doar a AA, casado com BB, que aceitou a doação, os prédios descritos na alínea a), conforme se retira da cópia da certidão junta aos autos de fls. 8v a 10 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
1.c. Nos termos do acordo referido em a), “estes dois prédios constituem no seu todo as instalações de uma unidade fabril, destinada à industria de carpintaria e serração”;
1.d. De acordo com a cláusula primeira do referido acordo, “o prazo é de um ano e teve o seu início no dia um de Julho de 1998, prazo este prorrogável por iguais e sucessivos períodos”;
1.e. De acordo com a cláusula terceira, “a renda mensal é de dezassete mil e quinhentos escudos e será paga aos senhorios até ao dia 8 do mês a que disser respeito, dela respeitando oito mil escudos à parte afecta a carpintaria e de nove mil e quinhentos escudos à parte afecta a serração e parque de madeiras”;
1.f. E de acordo com a cláusula quarta, “a arrendatária não poderá efectuar quaisquer obras ou benfeitorias que modifiquem ou alterem a estrutura dos locais arrendados, sem a autorização prévia, e por escrito dos senhorios, as quais ficarão a fazer parte integrante dos prédios, sem direito a indemnização findo o arrendamento”;
1.g. A Ré não pagou aos Autores, nas datas dos respectivos vencimentos, as rendas de Abril de 2012 a Agosto de 2017 relativamente ao prédio inscrito na matriz predial sob o artigo ...19º e as rendas de Janeiro de 2007 a Agosto de 2017 relativamente ao prédio inscrito na matriz predial sob o artigo ...53º;
1.h. Os Autores declararam, por comunicação dirigida à Ré em 3 de Novembro de 2017, a resolução do contrato mencionado em a), nos termos da cópia junta aos autos a fls. 13 e 14 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
1.i. A Ré procedeu ao depósito, em conta bancária dos Autores, em 9 de Novembro de 2017, do valor de € 7.987,04, correspondente ao valor das rendas de Novembro de 2012 a Novembro de 2017, acrescido do valor de 50%, e enviou aos Autores a missiva cuja cópia consta e fls. 28 e 29 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido 1.j. A Ré procedeu ao pagamento das rendas de Outubro, Novembro e Dezembro de 2018, tendo o Autor emitido os correspondentes recibos;
1.k. Os Autores enviaram à Ré, em 27 de Dezembro de 2018, a missiva cuja cópia se encontra junta aos autos a fl. 66 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
1.l. Os Autores, na veste de executados propuseram contra a Ré, na veste de executada, uma execução de entrega para coisa certa, que correu termos sob o número 169/12...., na então Instância Local ..., visando a entrega do prédio objecto do acordo referido em a) e que mereceu decisão de extinção no incidente de oposição à execução (169/12....) com fundamento em insuficiência do título dado à execução, conforme se retira da certidão junta aos autos de fls. 273 a 307 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
1.m. Por apenso à execução para pagamento de quantia certa, que correu termos sob o número 169/12...., na então Instância Local ..., onde os aqui Autores e ali exequentes também pretendiam cobrar o valor de € 8.153,08, a título de rendas em atraso, foi pela executada, aqui Ré, deduzida oposição à execução (169/12....) que mereceu decisão de procedência parcial, com redução da quantia exequenda para o valor de € 3.032,96, por insuficiência do título para o restante montante (para as rendas do prédio do artigo matricial ...53º), conforme se retira da certidão junta aos autos de fls. 217 a 231 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
1.n. A Ré foi constituída em 19.11.1991, sendo sócios fundadores, o Autor, AA, e EE, cada um deles titulares de uma quota social de igual valor, conforme se retira da cópia da certidão permanente junta aos autos de fls. 67 a 68 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
1.o. Os cargos de gerência eram exercidos pelos dois referidos sócios;
1.p. A sociedade Ré obrigava-se com as assinaturas conjuntas dos dois gerentes;
1.q. O Autor marido renunciou às funções de gerência em 22.06.2015;
1.r. Até 1998 a Ré funcionou e exerceu a sua actividade num pavilhão industrial, com duas construções, dividido em três zonas funcionais, sendo uma destinada a serração, uma destinada a carpintaria e a outra destinada a arrecadação de material e escritórios;
1.s. Uma das construções era constituída por paredes em alvenaria de tijolo, com cobertura em telha cerâmica que assentava sobre estrutura de madeira, com pavimento em betonilha, com existência de alguns vãos envidraçados; a outra construção era de menores dimensões com alguns revestimentos em chapas metálicas e elementos em madeira;
1.t. Era, em 1998, um edifício degradado e antiquado, com zonas do telhado que permitiam a entrada de humidades, visíveis nas paredes, tendo estas, em alguns locais, buracos, sem vestiários e balneários adequados para os trabalhadores, não apresentando condições para uma laboração confortável;
1.u. Em 1998, o pavilhão industrial descrito em p) e q) tinha o valor de € 54.688,00 e, se ainda existisse, teria o valor de € 32.344,00;
1.v. Em Agosto de 1998, a Ré apresentou na Câmara Municipal ... um projecto de remodelação das suas instalações industriais;
1.w. E, entre 1998 e 1999, procedeu à construção de uma nova unidade fabril, constituído por um pavilhão de estrutura mista, pilares metálicos, vigas metálicas, madres metálicas, chapa de cobertura metálica, sapatas em betão armado, vigas de fundação em betão armado, pilares em betão armado, vigas em betão armado, lajes aligeiradas, lajes em betão armado, paredes exteriores em blocos de betão rebocados e pintados, paredes interiores em blocos de betão sem reboco e rebocados e pintados, paredes interiores em alvenaria de tijolo cerâmico rebocadas e pintadas e revestidas a azulejo;
1.x. O pavilhão é constituído por uma carpintaria do lado nascente e uma fábrica de serração no lado poente, sendo que no meio, nas áreas comuns, existem instalações sanitárias para visitantes e funcionários, vestiário, escritório, arrecadação e acessos em corredores e escadaria e hall de entrada;
1.y. Nas áreas da carpintaria e zonas comuns o pavilhão é fechado e na área da serração é aberto para o lado do parque e a restante área dos prédios é ocupada pela zona de entrada e acessos, parque para depósito de madeiras em bruto e detritos de madeira;
1.z. A área coberta do pavilhão tem, aproximadamente, 774 m2, a área descoberta correspondente ao parque exterior pavimentado mede cerca de 2.370 m2, a área não pavimentada mede cerca de 240 m2 e a área descoberta mede cerca de 2.610 m2;
1.aa. O pavilhão tem uma altura variável entre 8,00 e 8,50 metros;
1.bb. É composto por 13 divisões ou espaços delimitados, distribuídos da seguinte forma: partindo do nascente, o edifício tem um primeiro espaço de pé-direito duplo onde se localiza uma carpintaria, seguido de uma zona de dois pisos; a seguir, novamente com pé-direito duplo e a poente tem uma zona aberta ao exterior para a descasca e serração de madeiras brutas;
1.cc. No rés-do-chão existe um hall de entrada e um corredor para acesso a instalações sanitárias, vestiário, arrecadação de ferramentas e zona de envernizamento de madeiras com acesso apenas pela parte da carpintaria e uma escadaria ao piso superior onde se situam duas instalações sanitárias para ambos os sexos, um escritório e um espaço para depósito e resguardo de carpintarias acabadas;
1.dd. Nas obras de construção do novo pavilhão, a Ré despendeu a quantia de € 191.594,37 a preços de 1998 (€ 281.643,73, a preços de 2020);
1.ee. O valor actual do pavilhão construído entre 1998 e 1999 é de € 159.981,30;
1.ff. CC, identificado nas alíneas a) e b), em Outubro de 1998, outorgou procuração a favor da Ré, conferindo-lhe poderes especiais para requerer em seu próprio nome o licenciamento respeitante à obra de remodelação das instalações arrendadas à Ré, conforme se retira da cópia do referido instrumento junto aos autos a fl. 73 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
2. Da indemnização reclamada pela Recorrente
Os Autores e a Ré celebraram, em 6/06/1998, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, e encontra-se demonstrado que a Ré realizou obras no imóvel locado com autorização dos então senhorios.
Na verdade, resulta dos factos provados que os senhorios, à data, autorizaram a Ré a promover, em nome daqueles, o processo de licenciamento da obra de remodelação das instalações arrendadas à Ré (facto 1.ff. provado). Trata-se de uma autorização para a realização das obras.
Está, assim, em causa a realização de obras lícitas, às quais tem aplicação o disposto no artigo 1074.º, n.º 5, do Código Civil que estipula que “salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.”
Como explica Pinto Furtado, o regime previsto no artigo 1074.º, n.º 5, do Código Civil diz respeito às obras licitamente feitas, ou seja, as “contratualmente estipuladas a cargo do arrendatário ou autorizadas, por escrito, pelo senhorio” (cf. Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, 3.ª edição, p. 389).
No caso que nos ocupa, como resulta da factualidade dada como provada, no âmbito do contrato descrito nos autos, as partes acordaram que “a arrendatária não poderá efectuar quaisquer obras ou benfeitorias que modifiquem ou alterem a estrutura dos locais arrendados, sem a autorização prévia e por escrito dos senhorios, as quais ficarão a fazer parte integrante dos prédios, sem direito a indemnização findo o arrendamento” (cf. cláusula 4.ª do contrato – facto 1.f. provado).
Não há, assim, dúvidas de que as partes ao abrigo da autonomia privada afastaram, ainda que parcialmente (por referência ao tipo de obras contempladas na cláusula contratual transcrita), a aplicação da norma constante do artigo 1074.º, n.º 5, do Código Civil, convencionando que a realização por parte da arrendatária de obras que implicassem a alteração da estrutura do imóvel ou a sua modificação apenas poderia ocorrer com autorização do senhorio, não conferindo à arrendatária, findo o contrato de arrendamento, qualquer direito a indemnização.
Invoca a Recorrente que tal norma apenas tem aplicação às obras realizadas sem autorização do senhorio, ou seja, às obras ilícitas, razão pela qual, tratando-se de obras lícitas, será de aplicar o regime supletivo previsto no nosso Código Civil.
Não é assim.
A interpretação da declaração negocial visa fixar o sentido e o alcance decisivo dos negócios (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 3.ª edição, 1996, pág. 444), segundo as respetivas declarações de vontade, sendo de convocar, a este propósito, o disposto nos artigos 236.º a 238.º do Código Civil.
Os preceitos legais mencionados consagram a teoria da impressão do destinatário, segundo a qual, uma declaração negocial vale, em regra, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. Só assim não será se não for razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo (“se este não puder razoavelmente contar com ele”), ou se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, caso em que “será de acordo com ela que vale a declaração emitida.”.
A este propósito, Manuel de Andrade (Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, pág. 305) ensina que “interpretar um negócio jurídico – isto é, a declaração ou declarações de vontade que o integram – equivale a determinar o sentido com que ele há-de valer, se valer puder. Trata-se de saber quais os efeitos a que ele tende conforme tal declaração, e que realmente produzirá se e na medida em que for válido; qual o conteúdo decisivo dessa declaração de vontade”.
Com relevância para o caso que nos ocupa, importa salientar o que este propósito nos é dito por Menezes Cordeiro (Tratado De Direito Civil Português, Tomo I, Parte Geral, 3.ª edição, 2009, Almedina, p. 755): “entendemos que a interpretação do negócio deve ser assumida como uma operação concreta, integrada em diversas coordenadas. Embora virada para as declarações concretas, ela deve ter em conta o conjunto do negócio, a ambiência em que ele foi celebrado e vai ser executado, as regras supletivas que ele veio afastar e o regime que dele decorra (…) há que ter em conta: - a prática contratual anterior entre as partes, seja para confirmar que ela se mantém, seja para apurar que ela decidiram modificá-la; - as negociações preliminares e todos os actos que tenham ocorrido nesse âmbito; - o próprio teor das declarações negociais, as circunstâncias em que sejam emitidos e as condições da sua recepção (…)”
Ora, feitas estas considerações de índole geral, cumpre deixar expresso que as partes quiseram, inequivocamente, afastar o regime supletivo em caso de realização de obras que implicassem a modificação ou alteração da estrutura do imóvel locado, deixando claro que tais obras apenas poderiam ocorrer com autorização dos senhorios e que, mesmo sendo realizadas com autorização, a arrendatária nunca teria direito a indemnização.
De facto, para além de ser esse o sentido literal que se retira da mencionada cláusula contratual, é também aquele que qualquer declaratário normal colocado na posição das partes no negócio retiraria de tal declaração de vontade.
As obras lícitas, como as dos autos, foram, expressamente, previstas pelas partes para efeitos de exclusão de qualquer pretensão indemnizatória por parte da arrendatária, findo o contrato de arrendamento.
Chegados aqui, cumpre apreciar se as obras realizadas pela ré se enquadram na previsão contratual a que se fez alusão supra, o mesmo é dizer, se correspondem a obras que alteraram ou modificaram a estrutura do prédio locado.
A resposta não pode deixar de ser afirmativa.
De facto, a construção de uma nova unidade fabril, com uma configuração totalmente distinta do edifício até então existente implica uma alteração da estrutura do imóvel locado, que ficou, por força das obras, completamente diferente, razão pela qual há que concluir que as obras realizadas correspondem ao tipo de obras visadas pelas partes ao convencionarem a exclusão a qualquer pretensão indemnizatória (cf. artigo 236.º do Código Civil).
Assim, tendo a Ré obtido autorização dos então senhorios para a realização das obras que implicaram a alteração da estrutura do prédio locado, tem plena aplicação a cláusula contratual supra citada, do que resulta que a Ré não tem, em princípio, qualquer direito a indemnização pelas despesas realizadas com as obras mencionadas.
3. Do abuso de direito
A questão que se coloca agora é a de saber se o recurso à mencionada cláusula do contrato de arrendamento por parte dos Autores configura, em face dos factos provados no caso concreto, um exercício abusivo do seu direito de negar à Ré o pagamento de qualquer indemnização por força das benfeitorias realizadas no imóvel locado.
Dispõe o artigo 334.º do Código Civil que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Ora, “existe abuso de direito, nos termos do disposto no artigo 334º do Código Civil, quando alguém, detentor embora de um determinado direito, válido em princípio, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apoditicamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.” – Ac. do STJ de 03-10-2019, processo n.º 3722/16.0T8BG.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
Menezes Cordeiro define o abuso do direito como “uma mera designação tradicional, para o que se poderia dizer “exercício disfuncional de posições jurídicas”” (cf. Do abuso do direito: estado das questões e perspectivas, In Revista da Ordem dos Advogados, Ano 65, Vol. II, 2005, portal.oa.pt).
Continua o referido autor, afirmando que “a aplicação do abuso do direito depende de terem sido alegados e provados os competentes pressupostos — salva a hipótese de se tratar de posições indisponíveis. Além disso, as consequências que se retirem do abuso devem estar compreendidas no pedido feito ao Tribunal, em virtude do princípio dispositivo”.
No caso que nos ocupa, analisada a factualidade dada como provada, cumpre salientar que não resultaram demonstrados quaisquer factos dos quais decorra um exercício abusivo do direito invocado pelos Autores que se encontra, de resto, fundado no contrato celebrado com plena autonomia contratual.
De facto, as partes aceitaram que a Ré não teria direito a qualquer pretensão indemnizatória pela realização de obras no imóvel locado, que implicassem a modificação ou alteração da sua estrutura, pelo que afirmar que a recusa dos Autores em pagar uma compensação pela realização de obras é abusiva não encontra qualquer fundamento nos factos provados no caso concreto.
Veja-se que a Ré usufruiu do novo edifício por cerca de 18 anos, mediante o pagamento de uma renda de cerca de €87,00, que corresponde a um valor bastante diminuto, não sendo possível ignorar que o contrato de arrendamento findou por falta de pagamento de rendas imputada à Ré.
Ora, a circunstância de o Autor ter sido gerente da Ré durante o período em que esta deixou de liquidar as rendas não permite que se conclua, sem mais, pela existência de uma situação de venire contra factum proprium, até porque, como resulta da factualidade provada, a Ré continuou sem pagar rendas cerca de dois anos após a renúncia à gerência por parte do Autor marido (factos provados 1.g. e 1.q.).
Por outro lado, para a afirmação de uma situação de venire contra factum proprium sempre seria necessário demonstrar o nexo entre a situação objetiva de confiança e o investimento que nela assentou.
Como se refere no Acórdão do STJ, de 12/11/2013, “exige-se que o referido “investimento de confiança” seja causado por uma confiança subjectiva objectivamente fundada; terá que existir, por conseguinte, causalidade entre, por um lado, a situação objectiva de confiança e a confiança da contraparte, e, por outro, entre esta e a “disposição” ou “investimento” levado a cabo que deu origem ao dano.” – processo n.º 1464/11.2TBGRD-A.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
Ora, no caso presente, a falta de pagamento de rendas não tem qualquer conexão com a realização das obras, ou dito de outra forma, a realização do investimento não se fundou no comportamento que a Ré pretende agora imputar ao Autor marido.
Efetivamente, poderia estar em causa a criação censurável de um fundamento de resolução do contrato de arrendamento; sucede que tal circunstância apenas serviria para equacionar a paralisação do direito a resolver o negócio, o que, manifestamente, não está em causa no âmbito do presente recurso.
Por fim, cumpre também salientar que se poderia equacionar um eventual desequilíbrio entre as vantagens obtidas pelos Autores e o sacrifício imposto à Ré, que ocorre quando “há uma desconexão – ou, se se quiser, uma desproporção – entre as situações sociais típicas pré-figuradas pelas normas jurídicas que atribuíam direitos e o resultado prático do exercício desses direitos”, sendo que “o critério do abuso poderia ainda ser precisado com recurso à instrumentação acima apurada, onde avultam a tutela da confiança e a ponderação das realidades materiais subjacentes”; em todo o caso “o exercício em desequilíbrio constitui um tipo residual de actuações inadmissíveis onde, como é de esperar, se manifestam, de modo informe, os grandes vectores que concretizam a boa-fé e que correspondem, como se verá, a dados básicos do sistema”. – Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, Almedina, 1984, p. 859.
Sucede que, no caso concreto, a situação que as partes quiseram prever foi, exatamente, a que se discute nos autos, até porque, segundo um padrão de normalidade e segundo um juízo de probabilidade, quaisquer obras que implicassem a modificação ou alteração da estrutura do imóvel importariam despesas avultadas, não se confundindo com meras obras de conservação ou manutenção.
Assim, não pode o valor despendido pela Ré na realização das obras, que se admite avultado, servir para invocar uma desproporção entre a situação típica visada pelas partes e o resultado prático alcançado com a aplicação da cláusula contratual em análise.
Deste modo, o exercício do direito fundado na norma contratual em crise nos autos não se assume atentatório dos princípios da boa-fé e do sentimento de justiça dominante na nossa sociedade.
Por todo o exposto, o recurso terá de improceder.
