RELATÓRIO:
Em 12.6.2013 F, Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A., intentou nos Juízos Cíveis de Lisboa ação declarativa de condenação, com processo sumário, contra Ana.
A A. alegou, em síntese, que no exercício da sua atividade celebrou com a R., em 05.01.2012, um contrato de mediação imobiliária nos termos do qual se obrigou, em regime de exclusividade, a diligenciar encontrar comprador para uma fração autónoma pertencente à R., pelo preço de € 180 000,00, mediante o pagamento à A. de uma comissão de 5% sobre o preço efetivo de venda, acrescida de IVA. A A. realizou uma série de atos de mediação com vista à concretização do negócio, tendo vindo a encontrar uma compradora para o imóvel, pelo preço de € 132 000,00, valor que foi aceite pela R. e, em 29.01.2013, pela referida interessada. Sucede que a R. desistiu do negócio, o qual não se realizou por motivos exclusivamente imputáveis à R.. Assim, nos termos do disposto no art.º 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20.8 e do n.º 1 da Cláusula 5.ª do contrato celebrado, a R. deve pagar à A. a remuneração devida pelos serviços por esta prestados.
A A. terminou pedindo que a R. fosse condenada a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de € 6 600,00, acrescida de juros de mora vencidos, que liquidou, com referência à data da propositura da ação, em € 76,67 e juros de mora vincendos até efetivo e integral pagamento.
A R. contestou, alegando que não dera a sua concordância à venda do imóvel pelo valor de € 132 000,00, nem que a este valor se aplicasse uma comissão de 5%, e contratara convencida de que só teria de pagar a comissão se a venda efetivamente se concretizasse, sendo esse o sentido que um declaratário normal deduziria ao outorgar o contrato. Acresce que a R. se limitou a aderir ao texto/minuta que a A. lhe entregou, não tendo a R. sido esclarecida quanto à obrigação de pagamento ainda que o negócio visado não viesse a ocorrer em caso de desistência, pelo que, nos termos da legislação que regula as cláusulas contratuais gerais e bem assim ao abrigo da Lei de Defesa do Consumidor, tal cláusula deve considerar-se excluída e proibida por contrária à boa-fé.
A R. concluiu pela improcedência da ação.
A A. apresentou réplica, na qual concluiu como peticionado.
Em 05.02.2015 foi proferido saneador tabelar, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Realizou-se audiência final e em 16.11.2015 foi proferida sentença em que se julgou a ação improcedente e em consequência se absolveu a R. do pedido.
A A. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:
1.A Autora propôs uma acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra Ana, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 6.600,00, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, até integral e efectivo pagamento.
2.No entender da Autora, tal pagamento é devido pelo facto de esta ter cumprido integralmente o contrato de mediação que celebrou com a Ré, em regime de exclusividade, não tendo o negócio visado sido concluído (com a marcação da escritura de compra e venda do imóvel propriedade da Ré) por causa unicamente imputável à Ré, que veio desistir do negócio, inopinadamente, invocando motivos pessoais/fiscais.
3.Sendo que, tal obrigação de remuneração dos serviços da Autora decorre de forma expressa e inequívoca do contrato e do diploma que estabelece o regime legal da actividade de mediação imobiliária (em concreto, do artigo 18.º do DL 211/2004, 20.8.).
4.Assim, o presente recurso pretende a revogação da sentença proferida em 1.ª instância, que veio julgar improcedente o pedido formulado pela Autora, ao considerar como excluída do contrato de mediação celebrado entre Autora e Ré, a segunda parte (“nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, 20.8.”) do n.º 1 da cláusula 5º do referido contrato cuja cópia se mostra inserta a fls. 18 dos autos.
5.No entender da sentença recorrida, o referido contrato é no que respeita às cláusulas elaboradas sem negociação prévia (4.ª e 5.ª) um contrato de adesão, sujeito ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais consagrado no DL n.º 446/85, de 25.10, actualizado pelo DL n.º 220/95, de 31 de Agosto e DL n.º 249/99 de 7 de Julho.
6.Em face disso, à Autora impunham-se a observação dos deveres de comunicação e de informação prescritos nos artigos 5º e 6º do DL n.º 446/85, de 25.10, que não foram cumpridos, ficando assim prejudicado o direito de remuneração da Autora.
7.Ora, no entender da ora Recorrente carece totalmente de fundamento a decisão proferida pela Mma. Juiz a quo.
Senão vejamos, 8.Ficou claro nos autos (artigo 2.º dos factos provados) que em 5 de Janeiro de 2012, entre ambas as partes, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, através do qual a Ré contratou a Autora para esta diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra da fracção de que é proprietária.
9.Resultou ainda provado (artigos 2.º, 7.º, 8.º, 9.º, 10.º, 11.º, 13.º, 14.º, 16.º, 17.º e 18.º dos factos provados) que, em cumprimento do contrato em apreço nos autos, a Autora levou a cabo todos actos inerentes à actividade de mediação imobiliária, designadamente divulgou o imóvel propriedade da Ré na sua rede, angariou possíveis clientes, organizou visitas ao imóvel, diligenciou e conseguiu encontrar uma compradora para o mesmo, intermediou a negociação entre as partes por forma a atingir um valor aceite por vendedora e compradora e por fim obteve toda a documentação necessária para a marcação e celebração da escritura pública de compra e venda.
10.Resulta ainda provado nos autos que, por motivos alheios à performance da Autora, a Ré desistiu do negócio, invocando motivos pessoais (tributação em mais valias) num momento em que a Autora tinha cumprido praticamente todos os actos inerentes à actividade de mediação imobiliária, faltando apenas a marcação da data para outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel (cfr. art. 16.º, 17.º, 18.º, 27.º dos factos provados).
11.Resulta também provado nos autos o teor do contrato de mediação, não sendo colocado em crise que o mesmo foi assinado pela Ré.
12.Ora, a Cláusula 5.ª, n.º 1 do contrato celebrado entre Autora e Ré tem o seguinte teor: A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, 20.8.
13.O artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto (diploma que regulava, à data da celebração do Contrato, o exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária), tinha o seguinte teor:
“1— A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2— Exceptuam -se do disposto no número anterior:
- b)Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração (…)”
[realce da Autora]
14.Ora, a Ré celebrou este contrato com a Autora em regime de exclusividade (art. 4.º dos factos provados).
15.Sendo que, o presente negócio não se concretizou por causa única e exclusivamente imputável à cliente (arts. 22.º e 23.º dos factos provados), ora Ré.
16.Assim, em face da matéria de facto dada como provada não parecem existir dúvidas de que a situação em apreço nos autos se reconduz à previsão legal do art. 18.º, n.º2 al. b) do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que estabelece os termos em que a mediadora tem direito à remuneração.
17.Essa remuneração corresponde, no presente caso, a 5% do valor do negócio (cfr. consta do art. 5.º dos factos provados), valor esse que foi aliás amplamente discutido entre as partes e do qual a Ré demonstra ter tido conhecimento (desde logo, pelo teor do art. 21.º dos factos provados), e que consta do contrato de mediação assinado e nunca posto em causa pela Ré.
18.No entanto, a sentença recorrida veio decidir pela improcedência da acção, ao considerar que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes é no que respeita às condições elaboradas sem prévia negociação individual, como é o caso das cláusulas 4º (regime de contratação) e 5º (remuneração), cuja cópia se mostra inserta a fls. 18 um contrato de adesão, sujeito ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais consagrado no DL n.º 446/85, de 25.10, actualizado pelo DL n.º 220/95, de 31 de Agosto e DL n.º 249/99 de 7 de Julho. Em face disso, à Autora impõe-se a observação dos deveres de comunicação e de informação prescritos nos artigos 5º e 6º do DL n.º 446/85, de 25.10, deveres esses que, no entender da sentença recorrida, a Autora não cumpriu.
19.Discorda em absoluto a Recorrente de tal entendimento, uma vez que, no caso em apreço nos autos, estamos perante um contrato de mediação imobiliária, elaborado nos termos do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, diploma que veio regulamentar a actividade da mediação imobiliária, esclarecendo determinados pontos até então nebulosos da referida actividade.
20.Ora, o mencionado contrato, em concreto a Cláusula 5.ª que estabelece as condições de remuneração, mais não faz do que reproduzir a lei e remeter para a mesma no tocante aos aspectos relacionados com a remuneração das empresas de mediação.
21.O artigo 405.º do Código Civil prevê a possibilidade de, dentro dos limites da lei, as partes fixarem livremente o conteúdo dos contratos. É, assim, sabido que as cláusulas inseridas num contrato são fruto da liberdade contratual, que é um dos princípios básicos do direito privado.
22.No que a esta cláusula diz respeito, existe uma mera remissão para o regime legal em vigor, que estabelece os termos em que as empresas de mediação imobiliária têm direito a ser remuneradas (na nossa óptica, até de forma imperativa, deixando apenas na alçada das partes o valor da comissão em concreto a cobrar).
23.Se consultarmos o site governamental do actual Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliários e Construção, constatamos que o mesmo contém uma ligação para uma minuta de contrato de mediação aprovada por aquele Instituto e pela Direcção-Geral do Consumidor inci.pt Passo/Documents/Minuta_contrato_Compra.pdf, cuja cláusula que disciplina a remuneração (cláusula 5.ª) tem uma redacção idêntica à cláusula do contrato em apreço nos presentes autos.
24.Deste modo, não faz qualquer sentido a aplicação do regime das cláusulas contratuais gerais às cláusulas em apreço, designadamente, com a imposição dos deveres de comunicação e de informação prescritos nos artigos 5º e 6º do DL n.º 446/85, de 25.10, conforme consagrados para o regime das cláusulas contratuais gerais.
25.Desde logo, porque, salvo melhor entendimento, as referidas cláusulas caiem na excepção de aplicação do citado diploma das cláusulas contratuais gerais que, no seu artigo 3.º, alínea a) dispõe que o referido regime não se aplica às cláusulas típicas aprovadas pelo legislador.
26.Mesmo que se entenda que a mencionada excepção não tem aplicação ao caso em apreço nos autos, não estamos claramente perante cláusulas contratuais gerais, sujeitas aos deveres de informação e comunicação consagrados no diploma que rege as mesmas.
27.Aliás, se assim o entendêssemos, de igual forma, teríamos que considerar inexistentes a maioria das cláusulas de um qualquer contrato de arrendamento para fins habitacionais, onde é comum remeter para o regime legal em vigor, muitas vezes sem sequer se referir qual é!
28.Com efeito, estamos perante uma mera remissão para a lei e não perante uma cláusula contratual geral, de sentido obscuro, que careça de ser explicada às partes contratantes, ou cujo sentido não seja de fácil percepção pela leitura da mesma.
29.É tão obscuro o seu sentido como o de qualquer regime legal que discipline determinada actividade; sendo certo que, não pode a Ré vir alegar desconhecimento da lei, uma vez que, como é do conhecimento geral, a ignorância da lei não pode aproveitar a ninguém (art. 6.º do Código Civil).
30.Acresce que, mesmo que viéssemos a considerar as cláusulas em apreço, designadamente a Cláusula 5.ª do contrato, como sujeitas ao regime das cláusulas contratuais gerais teria que se demonstrar o incumprimento do referido regime para que a consequência fosse a exclusão da referida cláusula do texto do contrato.
31.Ora, desde logo o art. 4.º do regime jurídico das cláusulas contratuais gerais exige que as mesmas sejam aceites pelas partes, o que não é colocado em causa, uma vez que a Ré leu o contrato e assinou-o, tendo tido acesso em simultâneo a analisar todas as cláusulas do mesmo.
32.Depois, o artigo 5.º do mesmo diploma exige que as mesmas sejam comunicadas na íntegra aos aderentes que se limitem a subscrevê-las ou a aceitá-las.
33.Ora, ao ler a citada cláusula não se vê de que modo esta imposição não se mostra cumprida.
34.Com efeito, a simples leitura atenta da cláusula 5.ª do Contrato evidencia que se mostra cumprido o dever de comunicação. Com efeito, da mesma cláusula consta:
- (i) que a remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato (expresso no contrato); e (ii) nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, 20.8 (ou seja, tudo o mais que não consta da cláusula, decorre do regime legal).
35.Assim, mostra-se também cumprido o dever de informação imposto pelo art. 6.º do citado regime legal, uma vez que não se concebe que se considere exigível a aclaração de uma expressa remissão para um artigo de um diploma legal, que de forma clara e inequívoca prevê a forma e os limites da remuneração das empresas de mediação imobiliária.
36.Assim, mesmo considerado como não provada a matéria segundo a qual “aquando da subscrição do contrato acima identificado, a Autora informou a Ré que seria igualmente devida à empresa (FCGM, Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A.) a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação, celebrado em regime de exclusividade, não se concretizasse por causa imputável ao cliente proprietário, ao arrendatário trespassante do bem imóvel (…)”, o efeito não poderá nunca ser a de considerar como excluída a mencionada parte da cláusula 5.ª do contrato que concede à Autora o direito à remuneração, desde logo, porque seria estar a excluir a aplicação do regime legal ao negócio em questão.
37.Não fazendo qualquer sentido fazer depender a aplicação de um regime legal, de um especial dever de informação ou comunicação.
38.Pelo que, andou mal a douta sentença recorrida, ao aplicar o regime das cláusulas contratuais gerais ao contrato em apreço nos autos, considerando como excluída a 2.ª parte do n.º1 da Cláusula 5.ª do mencionado contrato ou, pelo menos, ao considerar como excluída a 2.ª parte da mencionada cláusula do contrato celebrado entre as partes por considerar como incumpridos os deveres de comunicação e informação.
39.A douta sentença recorrida, ao considerar que a Autora cumpriu o contrato de mediação celebrado com exclusividade (ao executar os serviços de mediação contratados com a Ré por forma a divulgar a arranjar um comprador para o imóvel sua propriedade) e que o negócio em questão apenas não se concretizou por motivo unicamente imputável à Ré, teria necessariamente que ter concluído pela procedência da acção intentada pela Autora, aplicando, sem mais, o art. 18.º do DL 211/2004, 20.8, uma vez que é meramente sequencial a aplicação do regime legal em vigor ao negócio em apreço nos autos.
A apelante terminou pedindo que a sentença proferida fosse revogada e substituída por outra que julgasse procedente por provado o pedido formulado pela Autora, condenando-se a Ré a pagar à Autora a quantia de € 6.600,00, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, até integral e efectivo pagamento.
A apelada contra-alegou e requereu a ampliação do recurso mediante impugnação da decisão de facto, tendo formulado as seguintes conclusões (de que não transcrevemos, pela sua extensão e por descabidas em sede de conclusões, algumas das passagens em que se transcrevem depoimentos):
A)Veio a Autora interpor recurso da douta sentença proferida pelo Tribunal a quo defendendo que o regime das cláusulas contratuais gerais não é aplicável in casu porque, no seu entendimento, a minuta do contrato de mediação assinado pelas partes não faz mais do que remeter (na sua cláusula 5.ª) para um regime legal imperativo;
B)A Recorrente lança mão deste argumentário para defender que não existe qualquer sujeição ao regime das cláusulas contratuais gerais (Decreto-Lei n.º 446/85 de 25 de Outubro, maxime artigos 5.º e 6.º) porque a minuta em causa limita-se a reproduzir o regime legal vigente;
C)No entanto, não se pode acompanhar o raciocínio rebuscado da Recorrente, porque esta pretende exonerar-se da aplicação do regime das cláusulas contratuais gerais quando é manifesto que a minuta assinada pela Recorrida constitui um corpo de normas que não se encontra sujeito à livre negociação entre as partes, com especial enfoque sobre a Recorrida que ou aceitava aquela redacção ou então não celebrava qualquer contrato com a Recorrente;
D)A Recorrida outorgou o contrato sub iudice na convicção de que a remuneração pela mediação só seria devida em caso de concretização do negócio visado, conforme resulta do ponto 36. da matéria de facto provada, sendo que o sentido dado pela Recorrida às declarações contratuais coincide com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição daquela, deduziria, ou seja, o de que a remuneração apenas é devida nas condições estabelecidas no nº 3, ou seja “50% após a celebração do contrato promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio”;
E)Além do mais, aquando da outorga do contrato em causa, as partes não estabeleceram qualquer negociação, limitando-se a Recorrida a aderir ao texto/minuta entregue pela Recorrente, com excepção do preço de venda do imóvel, aplicando-se assim o DL. 446/85, de 25.10 (que instituiu o regime jurídico das cláusulas contratuais gerais) pois, conforme decorre do seu n.º 1 (redacção do DL. 249/99, de 7.7);
F)Resulta assim que a cláusula de remuneração (5ª) em que assenta a pretensão da Recorrente constitui, indiscutivelmente, uma cláusula de adesão, o que é, aliás, admitido pela Legal representante da Recorrente “A minha intervenção na celebração do contrato começou logo no início, portanto, fui eu quem assinou em nome da sociedade na assinatura do contrato. Estes contratos são contratos de cláusulas contratuais gerais” (sublinhado e carregado nosso) (Entre os 01:41 min e os 01:54 min do ficheiro “20151102112026_8282637_2871114”);
G)Sendo o contrato em questão um contrato com cláusulas contratuais gerais, devia a Recorrente ter esclarecido cabalmente a Recorrida quanto à obrigação de pagamento ainda que o negócio visado não viesse a ocorrer em caso de desistência, o que não sucedeu (cfr. alínea
da matéria não provada, e que resulta do depoimento da Legal Representante da Recorrente maxime (…)
H)Face à proibição ou exclusão da cláusula contratual em causa, com o sentido pretendido pela Recorrente, sempre a Recorrida deveria ser, como foi, absolvida do pedido, concluindo-se assim que a sentença recorrida não violou qualquer norma jurídica que pudesse ser aplicada ao caso em concreto, fazendo assim uma correcta aplicação do direito, razão pela qual a pretensão da Recorrente deve improceder;
I)Mas ainda que assim não se entenda, o que não se concebe nem concede e apenas se refere por mera cautela de patrocínio, sempre se dirá que se impõe o alargamento do objecto do presente recurso, apreciando-se a prova e fazendo um exame crítico da mesma de modo a apreciar o acerto ou falta dele quanto à matéria de facto dada como provada;
J)Nos termos do disposto no art.º 636.º do Código de Processo Civil, pode a Recorrida requerer, a título subsidiário, a apreciação de outros fundamentos da acção, vindo, por esta razão requerer a reapreciação da matéria de facto tendo em vista a alteração dos factos provados porquanto, no seu entendimento, o Tribunal a quo errou na valoração da prova produzida;
K)O Tribunal a quo entendeu julgar provada a matéria constante do ponto 15 da matéria provada e não provada a matéria constante da alínea
da matéria não provada decisão o que, no entendimento da Recorrida, merece censura, impondo-se a sua alteração;
Matéria de facto provada.
15. “A Ré esteve envolvida no processo de negociação levado a cabo entre a Autora e Diana Albuquerque, tendo manifestado concordância com o valor de venda de € 132.000,00 (cento e trinta e dois mil euros).”
Matéria de facto não provada.
C)“A Ré não aceitou a venda por causa do preço proposto (€ 132.000,00)”.
L)Assim, em cumprimento do disposto na alínea
a) do n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil, indicam-se os pontos concretos que se encontram incorrectamente julgados, a saber, o ponto 15. da matéria de facto provada, bem como a alínea C) da matéria de facto não provada;
M)Não se concebe como pôde o Tribunal a quo considerar provado que a Recorrida
- (i)estivesse a par do processo negocial com a potencial compradora, a Sra. Diana Albuquerque, nem
- (ii)manifestado concordância com o valor de venda de € 132.000,00, até porque os autos são abundantes em troca de correspondência entre o angariador Sebastião e o Dr. João, bem como entre Sebastião e a Sra. Diana e ainda entre Sebastião e a Recorrida sem que, em nenhuma dessas comunicações se encontre qualquer declaração de aceitação de venda do imóvel pelo preço de € 132.000,00 por parte da Recorrida;
N)Do mesmo modo, não resulta da prova testemunhal ou das declarações de parte da Recorrida, produzidas nos presentes autos, que tal consentimento tivesse sido prestado;
O)Como se pode perceber, das declarações de parte da Recorrida a mesma afirma, expressamente, que não prestou o seu consentimento para a venda por € 132.000,00 (…);
P)É evidente, pois que a Recorrida nunca deu o seu assentimento para a venda da fracção pelo montante de € 132.000,00;
Q)Acresce que do depoimento da testemunha Sebastião não resulta provado que a Recorrente tivesse aceite vender o imóvel pelo preço de € 132.000,00 o que só se pode alcançar da apreciação integral do seu depoimento parcialmente transcrito infra (…);
R)Não se pode extrair, pois, do depoimento desta testemunha qualquer prova quanto ao alegado acordo da Recorrida para a venda do imóvel pelo preço de € 132.000,00;
S)Esta testemunha, interessada directa na realização daquele negócio pois daí lhe caberia uma parte da comissão, convenceu-se que por ter uma relação pessoal, de grande proximidade com a Recorrida, iria convencê-la (à Recorrida) a aceitar aquele negócio, pondo em marcha os procedimentos para a realização da escritura, conforme resulta do excerto do seu depoimento compreendido entre os 1:22:39 e 1:23:05 – sublinhado supra – do ficheiro 20151027100754_8282637_2871114;
T)Nem se compreende porque razão foi o depoimento do Dr. João, desvalorizado pelo Tribunal a quo. No entendimento do Tribunal, o depoimento em causa teria sido “protecionista da Ré”, asserção da qual se discorda em absoluto, nem se aceita que se conclua que resulta da correspondência electrónica trocada entre o angariador Sebastião e o Dr. João que a Recorrida (que nem sequer interveio na referida troca de e-mails) tivesse dado o seu consentimento para a realização da venda por aquele valor;
U)Do documento 14 junto à Petição inicial consta um e-mail enviado pelo Dr. João a Sebastião de onde resulta que aquele dá indicação para avançar com as diligências para a marcação da escritura dando, no entanto, conta que não tem o consentimento da Recorrente para tal: “Em conclusão, sem que eu tenha falado com ela esta manhã, avance com todas as diligências para a outorga da escritura” (sublinhado nosso). Ora, é, pois, evidente, que não havia o consentimento da Recorrida para que se avançasse para a marcação da escritura;
V)É curioso notar que o Tribunal a quo entendeu que o depoimento do Dr. João não foi isento apenas devido à circunstância do mesmo ter sido casado com a Recorrida e corroborar a versão apontada por esta mas já não atribuiu qualquer relevância ao facto da testemunha Sebastião ter um interesse directo na causa;
W)Esta testemunha - Sebastião - tinha e tem até ao presente, o direito a receber parte da comissão eventualmente cobrada pela Recorrente, tendo admitido isso mesmo em juízo (entre 1:22:39 e 1:23:05 do ficheiro 20151027100754_8282637_2871114 que contém o depoimento desta testemunha) e o mesmo foi também confirmado pela Legal Representante da Recorrente crf. resulta do seu depoimento (Entre os 30:19 min e os 31:09 min do ficheiro “20151102112026_8282637_2871114”);
X)Considerando que a testemunha em causa tem um interesse directo na causa, estaria posta em causa a sua idoneidade e isenção. Reconhecendo que esta testemunha tem algo a lucrar com a procedência da acção, não se poderia admitir ou valorar o seu depoimento como “bom” e desvalorizar por completo o depoimento de outra testemunha (o Dr. João) apenas porque existe uma relação familiar;
Y)E, ao contrário do que entendeu a Meritíssima Juiz a quo, esta questão é de extrema relevância uma vez que a testemunha em causa tinha e tem um interesse directo na causa, interesse este que até é quantificável em € 3.168,00, montante que corresponde a 48% do pedido e que, em caso de procedência da acção lhe seria entregue, estando-se perante uma razão mais do que suficiente para a testemunha, ainda que sem confirmar directamente perante as instâncias que lhe foram colocadas, indiciar ao Tribunal que as partes tinham chegado a acordo para vender por € 132.000,00 o que é manifestamente falso;
Z)Deste modo, pelas razões supra expostas, o ponto (15.) deverá ser excluído da matéria de facto provada e, ao invés, deve ser aditado à matéria provada, a alínea C) da matéria de facto não provada;
AA)Cumprindo, com o disposto na alínea
c) do n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil, impõe-se o aditamento da seguinte factualidade à matéria de facto dada como provada, com a consequente eliminação da alínea
da matéria de facto não provada:
Matéria de facto provada.
15.A Ré não aceitou a venda por causa do preço proposto (€ 132.000,00);
Matéria de facto não provada.
C)A Ré esteve envolvida no processo de negociação levado a cabo entre a Autora e Diana, tendo manifestado concordância com o valor de venda de € 132.000,00 (cento e trinta e dois mil euros)”.
BB)Do mesmo modo, cumprindo com o disposto na alínea
c) do n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil, impõe-se a eliminação da redacção do ponto 15. da matéria de facto dada como provada, passando este ponto a constar da matéria de facto não provada;
CC)Após a reapreciação da prova e a alteração da matéria de facto provada e não provada deverá a decisão de mérito ser alterada uma vez que a Recorrida não aceitou vender o andar de que é proprietária pelo preço de € 132.000,00;
DD)Assim, no aresto ora sindicado, o Tribunal a quo, apesar de ter efectuado uma correcta aplicação do Direito no que concerne ao regime legal a que está sujeito o contrato de mediação, errou na apreciação da prova, o que determina a ampliação do objecto do recurso interposto pela Recorrente, apreciando-se a prova produzida e alterando a matéria de facto provada e não provada nos termos supra expostos.
A apelada terminou pedindo fosse negado provimento ao recurso interposto pela Recorrente, sendo que em caso de provimento do mesmo, deveria ser alterada a matéria de facto provada e não provada nos termos supra expostos, mantendo-se a final decisão recorrida no sentido da absolvição da Recorrida no pedido.
A apelante respondeu à ampliação do recurso, tendo rematado com as seguintes conclusões:
1.Vem a Ré/Recorrida apresentar resposta ao recurso apresentado pela Autora, ampliando o objecto do mesmo, requerendo a reapreciação da matéria de facto, porquanto, no seu entendimento, o Tribunal a quo errou na valoração da prova produzida.
2.No entender da Ré existem dois erros na valoração da prova produzida: i) Ponto 15 da matéria de facto provada: A Ré esteve envolvida no processo de negociação levado a cabo entre a Autora e Diana, tendo manifestando concordância com o valor de venda de € 132.000,00 (cento e trinta e dois mil euros); e alínea c) da matéria de facto não provada: A Ré não aceitou a venda por causa do preço proposto (€ 132.000,00).
3.Ou seja, no entender da Ré não resultou provado em 1.ª instância que esta tenha estado envolvida no processo de negociação de venda da sua casa, nem que tenha manifestado concordância na venda da mesma por €132.000,00.
4.Ora, não pode colher o entendimento da Recorrida – como a Recorrente se propõe a demonstrar – porquanto, existe nos autos variada documentação, bem como prova testemunhal inequívoca, que demonstra de forma evidente que não só a Ré acompanhou todo o processo de venda da sua casa, como aceitou o valor em causa, como ainda tinha conhecimento de que o processo de marcação da escritura estava em curso, o que desde logo resulta óbvio pelo simples facto de a Ré nunca ter invocado discordância ou desconhecimento relativamente ao preço acordado quando veio desistir do negócio.
5.Ao longo desta acção verificamos que a Ré foi tentando por diversas vezes desvincular-se do cumprimento do contrato de mediação que celebrou com a Autora, em regime de exclusividade, para venda da sua casa, nomeadamente, ao ter vindo alegar que uma vez que tinha celebrado o mencionado contrato por €180.000,00 não podia aceitar um valor de venda inferior, a não ser comunicado por escrito.
6.Tal tese não vingou e apenas demonstra a forma desesperada como a Ré tenta escusar-se ao cumprimento do contrato celebrado. A este propósito decidiu a Sentença proferida pelo Tribunal a quo:
A correspondência electrónica de fls. 42, datada de 17 de Setembro de 2012, enviada pela Ré a Sebastião, de cujo teor consta: “De acordo com o nosso contacto telefónico venho confirmar a descida do valor para 145.000,00 € do andar da Av. Almirante Reis, solicitando que tente vender por esse valor ou negociável para valor próximo”, determinou a falência da tese (indefensável) apresentada pela Ré de que a Autora não cumpriu o contrato de mediação outorgado e de que o negócio angariado não foi o acordado: venda por € 180.000,00.
[realce da A.]
7.Desde logo, é sabido que quando um imóvel é colocado à venda e anunciado pelas agências imobiliárias, surgem interessados em adquiri-lo, que apresentam – regra geral – propostas por valor inferior ao valor pelo qual o imóvel é anunciado. Tais propostas fazem parte do processo negocial que conduz – ou não – a um valor aceite por ambas as partes, vendedor e comprador, e pelo qual se faz negócio.
8.No presente caso, foi exactamente o que sucedeu: o angariador Sebastião encontrou uma pessoa interessada em adquirir o referido imóvel (Diana), e fruto do processo negocial entre as partes chegaram a um valor aceite entre vendedora e compradora.
9.Desde logo, importa contextualizar esta matéria, com os demais factos dados como provados pela Sentença recorrida e que a Ré não pôs em causa, em concreto pontos 3, 12, 13, 14, 16, 17 a 27 da matéria dada como provada.
10.Da referida matéria provada resulta em síntese que:
- i.Nos autos existem evidências de que Sebastião transmitia à Ré a evolução no processo de mediação do imóvel sua propriedade, dando-lhe a conhecer as propostas efectuadas pela potencial compradora;
- ii.O mesmo angariador logrou encontrar uma pessoa interessada em adquirir a fracção, que acabou por formalizar uma proposta no valor de €132.000,00;
- iii.Na sequência dessa troca de correspondência, a Autora começou a diligenciar pela marcação da escritura e obtenção da documentação necessária à celebração da mesma;
- iv.Quando a Ré veio desistir do negócio declarou que estava a desistir de vender o referido imóvel por motivos fiscais (tributação em mais valias) e fraco retorno financeiro, em virtude do preço (baixo, no seu entender) acordado.
11.Com efeito, dos autos constam vários e-mails de onde se retira a negociação existente entre o colaborador da Autora, Sebastião, e a potencial compradora, designadamente docs. 6 e 7 juntos com a petição inicial, onde o angariador se refere por mais do que uma vez à vendedora e à aceitação desta ou não do negócio.
12.Importa ainda atentar no documento junto com a Réplica, que consubstancia um email de 27.01.2013, através do qual o angariador Sebastião informa a Ré de que foi apresentada uma proposta no valor de €130.000,00 para aquisição do imóvel:
Tia Mafalda,
Em relação à proposta4é a pronto pagamento, sem crédito bancário (…).A proposta final é no valor de €130.000 euros, o que é bastante interessante tendo em conta o prédio e a frequência do mesmo (…).
13.Importa ainda atentar nos e-mails juntos como docs. 13 e 14 com a petição inicial, trocados entre Sebastião e João (este último Advogado, que viveu maritalmente com a Ré durante 14 anos e que aparece neste processo negocial em sua representação), dos quais resulta que no dia 31.01.2013 (doc. 13) – data posterior ao fecho do negócio com a compradora (que ocorreu no dia 29 de Janeiro, cfr. e-mail a fls. 28 dos autos) Sebastião recebe um e-mail do Dr. João onde este tece considerações acerca do notário mais conveniente para a marcação da escritura, e pela primeira vez refere: “A Tia Mafalda está um pouco arrelampada com a comissão” [referindo-se à percentagem de 5% que contratualmente se tinha vinculado a pagar à Autora].
14.Neste mesmo e-mail, após explicação de Sebastião sobre o valor da comissão devida, responde o Sr. Dr. João: “…porque pelos vistos a Tia Mafalda assinou o contrato de mediação com essa expressão de remuneração [5%] e agora há que cumpri-lo. (ponto 21 dos factos provados).
15.Ora, desde logo, da leitura deste e-mail não restam dúvidas de que o negócio estava fechado – apenas se discute o Notário onde iria ser marcada e celebrada a escritura e comenta-se o valor da comissão! Aliás, o e-mail começa com a seguinte frase:
“Obrigado pela sua resposta e sendo prático, obviamente falando pela Tia Mafalda, faça a marcação no notário que indica António Soares e obtenha o certificado energético (documento absurdo quando se trata de edifício antigo).”
4 O que, desde logo, demonstra que previamente ao envio do e-mail existiu uma troca de impressões com a Ré sobre a proposta apresentada.
16.Atestando que o Dr. João actuou em representação da Ré – e nunca contra as suas instruções – veja-se ainda o doc. 15 da petição inicial, enviado pelo para Sebastião, no qual é comunicado a este último a desistência do negócio por parte da Ré.
17.Desde logo, se lermos o primeiro parágrafo do referido e-mail (datado de 05.02.2013 e junto como doc. 15 à petição inicial) resulta evidente que o motivo pelo qual a Ré desistiu de vender a referida fracção prendeu-se apenas com motivos fiscais:
A Tia Mafalda pede-me para explicar o que decidiu sobre a fracção da Almirante Reis, em face do constrangimento financeiro determinado pela sujeição a mais-valia.
18.Sendo que o e-mail seguinte, enviado pela própria Ré, no dia 06.02.2013, a Sebastião, com conhecimento de João, é ainda mais revelador das intenções da Ré:
“Sebastião,
Sou a primeira pessoa a lamentar o tempo que perdeu com o andar. Mas, estas questões dos impostos e taxas não são nunca um dado imutável, variando conforme as alterações jurídicas. (…) De facto faço as contas e sendo o valor de venda baixo e com todas as deduções e impostos, acabaria por ficar em muito pouco, não se justificando assim a venda.”
19.Não só o referido e-mail confirma que a testemunha João actuava e actuou sempre neste processo em representação da Ré – no sentido em que nunca transmitiu à Autora nada que estivesse em dissonância com a vontade daquela – como demonstra que a Ré tinha consciência de que o negócio estava firmado e que se encontrava a desistir do mesmo, referindo-se inclusivamente ao valor baixo (referindo-se aos €132.000,00) da venda…
20.Desde logo, tais documentos, cujo conteúdo não foi impugnado, evidenciam as contradições e fragilidades das declarações de parte da Ré (que depôs, naturalmente, com interesse directo na improcedência da presente acção).
21.Para além da prova documental, existe ainda a prova testemunhal produzida nos autos que veio confirmar que a Ré não só acompanhou o processo negocial, como assentiu na venda do imóvel por €132.000,00.
22.O depoimento de Sebastião (aos 21:32 a 21:53 e 38:00 a 39:12) descreve o processo negocial que mediou entre compradora e vendedora e refere de forma explícita ao acordo fechado entre as partes:
Estávamos em 135 mil euros e uma proposta de 130 mil euros, tentamos chegar a um consenso de metade, não chegamos à metade e por acaso na altura, pelo que eu me recordo, é que houve cedência até aos 132 mil euros, e depois eu no fundo informei a compradora, “olhe ou sobe até aos 132 mil euros, ou então eu não consigo aqui arrancar mais, não consigo descer dos 132 mil euros…Isto é um processo normal, quer dizer…
Sra. Dra., aqui existe um negócio que é feito, é fechado, é selado entre ambas as partes, depois, após isso, é discutido o valor de comissão, o valor de comissão já está assinado, está feito, e independentemente de eu ter 200 visitas a uma casa ou ter 1, a comissão que está proposta em contrato é uma comissão que é cobrada.
23.Para além disso, e ao contrário do alegado pela Recorrida, não decorre das suas declarações 6 que a mesma não tenha consentido na venda do referido imóvel por €132.000,00. Se atentarmos designadamente na passagem do seu depoimento onde é confrontada pela Mma. Juiz com este processo de concordância com o valor dos 132.000 euros, verificamos que a mesma é hesitante, tentando fugir às questões que lhe são colocadas, designadamente quando é confrontada com os e-mails enviados pelo Dr. João, no qual este manda avançar com a marcação da escritura e faz cálculos com base no valor de 132.000 euros.
Oh Sra. Dra., eu até, feito um bocadinho a retrospetiva da minha vida, eu naquela ocasião era Vereadora na Câmara de Lisboa, tinha reuniões públicas ou provadas às quartas-feiras, e lembro-me que esse dia 29 o Sr. Sebastião diz que foi o dia em que falou comigo, em que eu aceitei, trata-se exatamente de uma véspera de uma reunião de Câmara, que ele me terá telefonado à noite, com esse valor e não sei quê. Eu digo Sebastião, falaremos depois. Falaremos depois. Presumo que ele tenha entrado em contato com o Dr. João, apresentando esses, esses valores, na cabeça dele (…)
24.A verdade é que concatenada toda a prova produzida, resulta evidente que por via da mediação da Autora, chegou-se a um valor de venda aceite por vendedora e compradora e avançou-se com os procedimentos necessários à outorga da escritura; nesse momento a Ré, certamente alertada pelo Dr. João relativamente aos valores de mais valias que teria que suportar, “faz contas” e desinteressa-se do negócio…
25.Esta é a realidade que está espelhada na documentação junta aos autos e é confirmada pela prova testemunhal produzida.
26.E que a Ré por mais que tente não consegue desmentir.
27.Motivo pelo qual não merece qualquer censura a resposta dada à matéria provada e não provada, ao contrário do que defende a Ré.
A apelante terminou pedindo a improcedência da ampliação do objeto do recurso e a consequente manutenção da matéria de facto nos precisos termos em que foi julgada pelo Tribunal a quo.
Foram colhidos os vistos legais.
