1. Os RR. são comproprietários do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia de ..., concelho de Lisboa.
2. Por o terem adquirido ao Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P., por contrato de compra e venda celebrado em 22 de julho de 2014.
3. A A. tomou de arrendamento uma loja e o 1.º andar do prédio referido, com entrada pelo n.º 14 da Rua ..., por contrato celebrado com o primitivo arrendatário em 2 de maio de 1984.
4. Conforme consignado na cláusula 3.ª, “o local arrendado destinava-se a todos os ramos de comércio, indústria, e profissões liberais, com exceção dos que possam determinar risco à saúde ou segurança dos inquilinos ou que venham a ser proibidos pela entidade fiscalizadora oficial”.
5. Nos termos da cláusula 1.ª, o arrendamento foi feito pelo prazo de seis meses, considerando-se renovado por períodos sucessivos e iguais.
6. Por comunicações de 23 de novembro de 2015 e 11 de fevereiro de 2016, os RR. denunciaram o contrato de arrendamento, com fundamento na realização de obra de remodelação e restauro profundos, com efeitos a 24 de maio de 2016, tendo a A. remetido à mandatária dos RR. as cartas que constam de fls. 34 a 44, de 3 de dezembro de 2015, 7 de janeiro de 2016 e 18 de fevereiro de 2016.
7. No âmbito do procedimento especial de despejo n.º 2009/16.3YLPRT, instaurado com base na aludida denúncia, a A. apresentou oposição e deduziu reconvenção, peticionando, entre o mais, valores de benfeitorias realizadas no locado, que não foi admitida.
8. No âmbito deste processo, “os Autores [ora RR.] e a Ré [ora A.] acordaram por fim ao contrato de arrendamento (…), com efeitos no dia 24 de outubro de 2016, data em que a Ré se compromete a desocupar o locado livre e devoluto de pessoas e bens e com a entrega da respectiva chave”.
9. “Os Autores e a Ré acordaram em fixar o valor da indeminização [sic] devida por referência a um ano de rendas em € 4 184,67, nos termos previstos no regime transitório do N.R.A.U., sem prejuízo de quaisquer outros valores indemnizatórios que as partes possam entender requerer em sede própria”.
10. A A. exerceu no locado, até à data da desocupação, a atividade comercial de café/restaurante, denominado “...”.
11. Na pendência do contrato de arrendamento, o estado do locado foi-se agravando, em consequência da degradação natural do edifício e da falta de realização de obras pelo anterior proprietário.
12. A certa altura, a A. viu-se na contingência de ter de realizar obras urgentes e necessárias, de conservação, remodelação e reparação da parte do prédio arrendada.
13. Previamente teve a A. de suportar os custos inerentes à elaboração dos projetos urbanísticos necessários à autorização e licenciamento das obras: - projeto de urbanização comercial, € 1 167,18; - projeto de arquitetura, € 1 610,22; - projetos de especialidade, € 875,39.
14. As obras consistiram nos trabalhos e importaram para a A. os custos: - picagem de todas as paredes, desmontagem de tetos e levantamento de todo o chão, € 7 481,97; - rebocagem e estocagem, colocação de lambrim nas paredes da sala e balcão, € 19 951,92; - colocação de chão nas salas, balcão e cozinha, construção de escada de ligação ao 1.º andar e tetos falsos em pladur, € 19 717,48; - pintura de portas e aduelas e colocação de detetores de incêndio, € 1 496,40; - instalação elétrica, canalizações de água e esgotos, louças das casas-de-banho, azulejos das mesmas, divisórias em pladur, fornecimento e assentamento de portas e aduelas, pintura geral e outros trabalhos, € 14 963,94.
15. Caso essas obras não tivessem sido realizadas, a A. deixaria de poder utilizar o locado enquanto café/restaurante.
16. O locado já não cumpria as imposições legais e regulamentares previstas para aquele tipo de estabelecimento.
17. À data, o mau estado do locado foi reconhecido pelo anterior proprietário do imóvel.
18. As obras aumentaram o valor do locado.
19. As benfeitorias realizadas não são suscetíveis de ser levantadas.
2.2. Delimitada a matéria de facto, expurgada de redundâncias e matéria conclusiva, importa conhecer do objeto do recurso, definido pelas suas conclusões, nomeadamente do diferimento da liquidação da obrigação de indemnização, pelas benfeitorias realizadas pelo arrendatário de prédio urbano.
O cerne da controvérsia emergente dos autos prende-se, unicamente, com a liquidação da obrigação de indemnização, tendo as instâncias divergido nesse ponto, pois enquanto a 1.ª instância, recorrendo à equidade, procedeu desde logo à liquidação da obrigação, já o acórdão recorrido relegou a liquidação para momento ulterior, por ser ainda possível, nomeadamente por meio de perícia, chegar a um valor “mais aproximado e real”.
Desenhados, esquematicamente, os termos da controvérsia jurídica, é altura de ver então o direito aplicável quanto à quantificação da obrigação de indemnização, pelas benfeitorias realizadas pela arrendatária de prédio urbano, sendo certo que o respetivo contrato de arrendamento se extinguiu em 24 de outubro de 2016, tendo a Recorrente desocupado, na mesma data, o prédio onde ficaram as benfeitorias.
Está definitivamente assente que os Recorridos estão obrigados a indemnizar a Recorrente, a título de benfeitorias, realizadas no prédio urbano que lhe fora dado de arrendamento, restando apenas quantificar o valor da respetiva indemnização, atribuída ao abrigo do disposto no art. 1273.º do Código Civil (CC) e calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa.
A determinação do valor pode ser concretizada na ação, havendo elementos que o permitam fixar com exatidão ou recorrendo à equidade, como se entendeu na sentença, ao determinar o valor da indemnização na quantia de € 31 805,85, ou, então, em liquidação ulterior, nos termos do art. 609.º, n.º 2, do Código de Processo Civil (CPC), como se decidiu no acórdão recorrido.
A liquidação da obrigação em momento ulterior é, efetivamente, admissível, nos termos do disposto no art. 609.º, n.º 2, do CPC, que acaba por reproduzir, sem alterações, o art. 661.º, n.º 2, do CPC/1961, na redação dada pelo DL n.º 38/2003, de 8 de março.
Na jurisprudência, a questão da liquidação ulterior declarada na sentença tem sido objeto, sobretudo, de duas posições diferenciadas, uma restrita e outra lata.
A posição restrita, perfilhada pelo acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de janeiro de 1995 (BMJ n.º 443, pág. 395), admitindo a liquidação ulterior quando ainda não é possível, no momento da sentença, conhecer todos os factos necessários para tal efeito, e excluindo-a se os factos já tiverem ocorrido, designadamente quando não tiverem sido provados.
A posição lata, seguida pelo acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de janeiro de 1998 (BMJ n.º 473, pág. 445), aceita a liquidação ulterior nos casos em que o dano já ocorreu, mas não se consegue obter a sua quantificação.
Esta corrente, que se apresenta como maioritária, apoia-se especialmente numa razão de justiça, a prevalecer sobre a fixação por equidade.
Na verdade, sendo possível obter o valor do dano de modo mais justo, tal é preferível do que arbitrá-lo segundo o critério da equidade, especificado no art. 566.º, n.º 3, do CC, dada uma certa aleatoriedade e delicadeza na fixação do dano por equidade.
A opção, contudo, dependerá das circunstâncias do caso, tendo em consideração as possibilidades da prova a realizar no âmbito da liquidação. Apresentando-se essa prova como improvável, deve desde logo, na sentença, fixar-se o valor do dano com recurso à equidade, evitando a demora excessiva e inútil (ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e LUÍS DE SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, VOL. I, 2018, pág. 729).
Não obstante o valor do dano deva ser fixado na sentença, sempre que possível, pode relegar-se para liquidação ulterior quando, inexistindo factos para determinar o valor exato, é possível prever a sua prova. De contrário, justifica-se a fixação imediata, recorrendo à equidade, do valor exato do dano (posição idêntica foi sufragada pelo acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de novembro de 2015, no processo n.º 480/11.9TBMCN.P1.S1, acessível em www.dgsi.pt).
Definido o quadro normativo aplicável, interessa apreciar, em concreto, o caso sub judice e decidir se o acórdão recorrido está, na verdade, em conformidade com o pensamento normativo exposto.
No âmbito legal, como se viu, é admissível relegar para depois da sentença a liquidação da indemnização, designadamente por benfeitorias, quando nesse momento não estejam reunidos os factos indispensáveis para a sua determinação e seja provável obtê-los.
A escassez de factos para a fixação da indemnização é patente, compreendendo-se, por isso, deixar a sua liquidação para depois da sentença (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de julho de 2017, no processo n.º 2/12.4TBMTJ.L1.S1). No entanto, aquela dilação apenas se justifica, para efeitos de justiça, existindo uma elevada probabilidade de prova dos factos indispensáveis à liquidação. Não se verificando essa condição, a probabilidade de recorrer à equidade, para fixar a indemnização, pode acabar por ser grande e, então, é preferível fazê-lo na sentença, obstando a uma dilação, potencialmente inútil, na sua determinação concreta.
Admite-se, com facilidade, que a prova pericial possa constituir um instrumento relevante para a descoberta dos factos que interessam à determinação quantitativa da indemnização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
Contudo, a probabilidade de tal acontecer, no caso, apresenta-se reduzida, porquanto as obras no imóvel ocorreram há praticamente duas décadas, dando como reais as datas mencionadas nos documentos juntos aos autos, e ser difícil agora estabelecer o confronto entre a situação do prédio antes e depois das obras. Ainda que não possa afirmar-se, com inteira certeza, a inutilidade de eventual perícia, prova com que se acenou no acórdão recorrido, o seu resultado, para a liquidação da indemnização, apresenta-se como muito improvável.
Nestas circunstâncias, não sendo provável que possa obter-se a determinação do valor exato da indemnização sem ser com recurso à equidade, pois a liquidação, como é da sua natureza, tem de concluir-se com a fixação de um valor certo, entende-se preferível determinar a indemnização segundo a equidade, desde logo na sentença.
Nesta conformidade, justifica-se conceder a revista interposta, revogando a decisão recorrida e repristinando a sentença.
2.4. Os Recorridos, ao ficarem vencidos por decaimento, na revista e apelação, são responsáveis pelo pagamento das respetivas custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 527.º, n.º s 1 e 2, do CPC.
III – DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
1) Conceder a revista, revogando o acórdão recorrido e, em consequência, repristinando a decisão da 1.ª instância.
2) Condenar os Recorridos (Réus) no pagamento das custas na revista e na apelação.
Lisboa, 21 de março de 2019
Olindo Geraldes (Relator))
Maria do Rosário Morgado
José Sousa Lameira
